TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de junio de dos mil trece
203º y 154º
ASUNTO Nº AP31-V-2012-001759
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES
Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana ADELA MARBELLA URDANETA S., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-.640.241. Representada en la causa por el profesional del derecho, abogado Carlos Rafael Bello U., venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N 35.962, conforme se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 30 de Octubre de 2012 y cursante a los folios 70 al 71 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana DIANA ARAMINTA VARGAS GÓMEZ, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-84.220.129. Representada en la causa por la defensora judicial designada por auto de fecha 08 de Febrero de 2013, cursante al folio 115 del expediente, abogada Ameritan Sanamer Ibarreto Silva, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 180.155.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la ciudadana ADELA MARBELLA URDANETA S., en contra de la ciudadana DIANA ARAMINTA VARGAS GÓMEZ, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 19 de Octubre de 2012, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de la demandada, argumentando en síntesis:
1.- Que es arrendadora, con poder de disposición y usufructuaria de un inmueble constituido por una Oficina identificada con el Nº 1-B, ubicada en el primer piso del Edificio Centro Plaza Las Mercedes, el cual se encuentre entre las Esquinas de Tienda Honda a Puente Trinidad, en la Jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador, Distrito Capital, Area Metropolitana de Caracas y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Ciento dieciocho metros cuadrados con setenta y un decímetro cuadrados (118,71 m2), de los cuales setenta y nueve metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (79,78 m2) son cubiertos y tiene una terraza descubierta de treinta y ocho metros cuadrados con noventa y tres decímetros cuadrados (38,93 m2), y se encuentra comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Oficina 1-C; ESTE: Oficina 1-A y OESTE: Fachada oeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje de condominio del 1,75 % sobre los derechos y cargas de la comunidad.
2.- Que en fecha 30 de Septiembre de 2010, suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble señalado con la ciudadana Diana Araminta Vargas Gómez, parte demandada en la causa.
3.- Que el tiempo de duración del contrato se convino en un (01) año, improrrogable, contado a partir del 30 de Septiembre de 2010 hasta el 29 de Septiembre de 2011.
4.- Que en fecha 09 de Febrero de 2012, le comunicó a su arrendataria el desahucio correspondiente, indicándole el transcurso a la fecha de cinco (05) meses de la prórroga legal, estando en la obligación de entregar el inmueble arrendado en fecha 29 de Marzo de 2012, sin que a la fecha haya ejecutado su obligación contractual; siendo ratificado tal desahucio mediante notificación judicial de fecha 06 de Marzo de 2012, practicada por la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
5.- Que la demandada ha incumplido con el pago del aseo urbano y condominio del inmueble arrendado, cuyo pago se encontraba obligada conforme a la cláusula décima del contrato de arrendamiento.
6.- Que en virtud del incumplimiento de la parte demandada a lo convenido contractualmente, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: A.- El Desalojo de la parte demandada del inmueble arrendado con la subsiguiente entrega material, real y efectiva del mismo, así como los bienes muebles existentes en el mismo y mencionados en el contrato; B.- En cancelar la totalidad de todos y cada uno de los servicios públicos inherentes al inmueble, desde el inicio de la relación hasta la culminación del juicio; C.- En el pago de la penalidad establecida en la Cláusula Tercera por el retardo en la entrega del inmueble; y D.- En el pago de las costas y costos del proceso.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1264, 1160, 1269, 1592 ordinales 1º y 2º, 1593, 1599 y 1601 del Código Civil, estimándola en la suma de trescientas unidades tributarias (300 u.t). (Folios 01 al 09).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Mediante escrito presentado en fecha 16 de Mayo de 2013, la parte demandada, a través de la defensora ad litem designada, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando:
1.- Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.
2.- Negó, rechazó y contradijo que deba cumplir con la entrega del inmueble arrendado, al no haberse vencido el término de la relación.
3.- Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar la suma de treinta bolívares (30,00 Bs.) diarios por concepto de penalidad del contrato de arrendamiento.
4.- Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales de abogado. (Folios 131 al 134).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 19 de Octubre de 2012, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de la parte demandada.
Por auto de fecha 22 de Octubre de 2012, se admitió la pretensión incoada, cambiándose la calificación jurídica dada por la actora a pretensión de Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal.
Mediante nota de secretaría de fecha 02 de Noviembre de 2012, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada.
Por auto de fecha 06 de Diciembre de 2012, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada.
Por auto de fecha 08 de Febrero de 2013, se acordó la designación de defensora judicial a la parte demandada (Folio 115), quien mediante diligencia de fecha 19 de Enero de 2013, se dio por notificada de la designación, prestando el debido juramento de ley.
Mediante escrito presentado en fecha 16 de Mayo de 2013, la defensora judicial de la parte demandada, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendida.
Mediante escrito presentado en fecha 27 de Mayo de 2013, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 136 al 138); siendo proveídas por auto de fecha 28 de Mayo de 2013 (Folio 140).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que expresamente prevé que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente:
Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Sentado lo anterior, alega la parte actora como fundamento de la pretensión, la existencia de una relación de arrendamiento suscrita de forma privada en fecha 30 de Septiembre de 2010 con la ciudadana Diana Araminta Vargas Torres, ya identificada en el fallo, sobre un inmueble constituido por una Oficina identificada con el Nº 1-B, ubicada en el primer piso del Edificio Centro Plaza Las Mercedes, el cual se encuentre entre las Esquinas de Tienda Honda a Puente Trinidad, en la Jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador, Distrito Capital, Area Metropolitana de Caracas y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Ciento dieciocho metros cuadrados con setenta y un decímetro cuadrados (118,71 m2), de los cuales setenta y nueve metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (79,78 m2) son cubiertos y tiene una terraza descubierta de treinta y ocho metros cuadrados con noventa y tres decímetros cuadrados (38,93 m2), y se encuentra comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Oficina 1-C; ESTE: Oficina 1-A y OESTE: Fachada oeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje de condominio del 1,75 % sobre los derechos y cargas de la comunidad; cuyo original resultó consignado en el proceso y no tachado ni desconocido por la demandada, quedando demostrado con ello la existencia de la relación demandada.
Así, en la cláusula tercera se habría dispuesto un término de duración de un (01) año improrrogable, contado a partir del 30 de Septiembre de 2010 al 29 de Septiembre de 2011. En efecto, en la mencionada cláusula ambas partes convinieron:
“…TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 30 de Septiembre de 2010 (30/09/2010) hasta le 29 de Septiembre de 2011 (29/11/2011), quedando entendido y así lo acepta la arrendataria, que a través del presente contrato está obligado a cancelar las doce (12) mensualidades que comprende el lapso arriba estipulado, aun en caso que, por inaudita parte, decida entregar el inmueble antes de la fecha de vencimiento del mismo. Al término del plazo convenido, La Arrendataria, sin necesidad de notificación previa ni desahucio, deberá desocupar el inmueble y devolverlo a la Arrendadora en las mismas buenas condiciones de habitabilidad en que lo recibe conforme se establece en la cláusula quinta del presente contrato. En caso de mora en la devolución del inmueble en las mencionadas condiciones, La Arrendataria se compromete a cancelar a la Arrendadora, la cantidad de treinta bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. 30,00), diarios, por concepto de cláusula penal, por cada día de retardo en la entrega del mismo, contados a partir del día del plazo ya señalado. En virtud del término ya establecido no operará tácita reconducción, ni aún en el caso de que la Arrendataria continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo establecido…”. (Fin de la cita textual). Folios 10 y 11.
Contrato de arrendamiento valorado de conformidad con lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no resultó desconocido por la demandada-arrendataria, quedando demostrado con ello el término fijo e improrrogable pactado.
De igual forma, cursa a los folios 49 al 51 del expediente, notificación de desahucio de fecha 07 de Marzo de 2012, realizada por la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital; en la cual se le notificó a la arrendataria del inmueble cuestionado en el presente fallo, la voluntad de la Arrendadora del inmueble, una vez vencida la prórroga legal que estaría transcurriendo y con vencimiento al 30 de Marzo de 2012, de querer dar cumplimiento a lo pactado con la subsiguiente entrega material de la cosa arrendada, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Todo lo cual, aunado a la falta de probanza por parte de la demandada que enervara la pretensión de la actora, quien a su vez demostró el vencimiento de la relación arrendaticia, así como el disfrute por parte de su arrendataria de la prorroga legal que indica el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la pretensión por ella así instaurada, deberá, conforme a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se establece.
De igual forma y dada la pretensión de la parte actora en cuanto a lograr el cumplimiento de su arrendataria a la cláusula penal contenida a su vez en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, esto es, cancelar por retardo en la entrega del inmueble, la suma de treinta bolívares (30,00 Bs.) diarios, computados desde la fecha en que debiera ser entregado el inmueble hasta su cumplimiento efectivo por parte de la arrendataria, éste Juzgado de Municipio determina que, evidenciado el vencimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 29 de Septiembre de 2011, así como su prórroga legal establecida por ley (30 de Marzo de 2012), sin que hubiere cumplimiento por parte de su arrendataria a lo pactado, es procedente en derecho lo demandado, con la salvedad que dicho cálculo lo efectuara el tribunal desde la fecha del 30 de Marzo de 2012 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, sin necesidad de experticia complementaria del fallo.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y SU PRÓRROGA LEGAL, incoara la ciudadana ADELA MARBELLA URDANETA S., en contra de la ciudadana DIANA ARAMINTA VARGAS GÓMEZ, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana DIANA ARAMINTA VARGAS GÓMEZ, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadana ADELA MARBELLA URDANETA S., la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del inmueble constituido por una Oficina identificada con el Nº 1-B, ubicada en el primer piso del Edificio Centro Plaza Las Mercedes, el cual se encuentre entre las Esquinas de Tienda Honda a Puente Trinidad, en la Jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador, Distrito Capital, Area Metropolitana de Caracas y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Ciento dieciocho metros cuadrados con setenta y un decímetro cuadrados (118,71 m2), de los cuales setenta y nueve metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (79,78 m2) son cubiertos y tiene una terraza descubierta de treinta y ocho metros cuadrados con noventa y tres decímetros cuadrados (38,93 m2), y se encuentra comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Oficina 1-C; ESTE: Oficina 1-A y OESTE: Fachada oeste del edificio. Correspondiéndole un porcentaje de condominio del 1,75 % sobre los derechos y cargas de la comunidad; en las mismas condiciones de habitabilidad, conservación y mantenimiento en que fue recibido, así como los bienes muebles descritos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, cuales son: Un aire acondicionado central, Persianas PVC en todas las ventanas, dos (2) escritorios ejecutivos color palo de rosa, dos (02) papeleras color blanco, dos (2) tapas de W.C color rosado, cerradura en perfecto estado en todas las puertas con su respectiva llave; totalmente solvente en le pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los TRECE (13) días del mes de JUNIO del año DOS MIL TRECE (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las DIEZ Y VEINTISIETE MINUTOS DE LA MAÑANA (10:27 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_______del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.