Fue iniciado el presente procedimiento mediante demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.315.743, asistido por la abogada María Alejandra Salazar Noguera, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.797; contra la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1963, bajo el Nº 144, Tomo 16-B y los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, cónyuges, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números V- 6.852.354 y V- 9.120.471. La demanda fue admitida por auto dictado el 22 de abril de 2010. Por cuanto no fue posible citar personalmente a los demandados, este Juzgado ordenó su citación por carteles. Transcurrido el lapso de emplazamiento sin que comparecieran al proceso, a petición de la parte actora, este Juzgado les designó como Defensora Judicial a la abogada ROTCECH MARÍA LAIRET ROMERO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.313, quien fue debidamente notificada, aceptó el cargo bajo las estipulaciones legalmente previstas y fue citada posteriormente para que contestase la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. El 4 de junio de 2012, siendo la oportunidad prevista para contestar la demanda, compareció a las 8:39 de la mañana la identificada defensora judicial y presentó escrito de contestación, en el que manifestó además que de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnaba las copias de los documentos acompañados al libelo de demanda. En la misma fecha, a las 2:16 p.m., compareció la abogada NORA CABRALES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.587 y manifestando actuar como apoderada judicial de los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), presentó escrito mediante el cual promovió cuestiones previas, rechazó y contradijo la demanda, alegó la falta de cualidad del demandante para interponer la demanda, desconoció las notificaciones consignadas a los autos bajo las letras M”, “Q” y “T”, fundamentada en que no emanaban de sus mandantes e impugnó otras documentales. El 8 de junio de 2012, la misma abogada presentó otro escrito en iguales términos. El 15 de junio de 2012, la abogada María Alejandra Salazar Noguera, apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de contestación y contradicción de las cuestiones previas y expuso alegatos contra los desconocimientos e impugnaciones realizadas por la abogada Nora Cabrales. El 19 de junio de 2012, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado dictó auto mediante el cual declaró que en vista de las actuaciones realizadas por la abogada Nora Cabrales, era menester determinar la etapa procesal en que se encontraba el juicio. A tales efectos declaró que el término previsto legalmente para contestar la demanda correspondió al día 4 de junio de 2012, fecha en la que tanto la Defensora Judicial como la abogada Nora Cabrales presentaron escritos de contestación, por lo que la contestación realizada el 8 de junio de 2012 por esta última no tenía efecto jurídico, por cuanto al día de despacho siguiente al 4/6/2012 había comenzado a correr el lapso probatorio. Igualmente declaró este Juzgado que luego del análisis de los poderes consignados por dicha abogada, constataba que la sociedad mercantil codemandada se encontraba debidamente representada en el juicio por abogados, pero los demás demandados no, por cuanto el poder sustituido en la abogada Nora Cabrales no era un poder judicial otorgado a un abogado, sino a la ciudadana ROSALBA BAEZ CRUZ DE SAUMELL, quien lo sustituyó. En razón a ello, este Juzgado concluyó que respecto a la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., cesaban las funciones de la defensora judicial, más no respecto a los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO. El 20 de junio de 2012 la abogada Nora Cabrales presentó diligencia por la cual apeló del auto anterior, y oída en un solo efecto por este Juzgado el 27 de junio de 2012. A tales efectos este Juzgado ordenó que fuesen remitidas con oficio al Superior las copias certificadas pertinentes, una vez que la abogada Nora Cabrales señalase y consignase los recaudos respectivos para su certificación. El 26 de junio de 2012, tanto la apoderada judicial de la parte actora como la abogada Nora Cabrales y la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO E., presentaron escritos de promoción de pruebas, admitidas cuanto ha lugar en derecho por auto dictado el 26 de junio de 2012. En la misma fecha la abogada NORA CABRALES presentó escrito mediante el cual señaló lo siguiente: - Que actuando en su carácter de apoderada judicial de todos los demandados insistía y hacía valer en todas y cada una de sus partes el instrumento poder que le fue sustituido en fecha 10 de abril de 2003, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 57, Tomo 187, que acredita su representación de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDCO CHOCANO. - Que hacía saber a la Juez que no debió pronunciarse sobre la validez o no del poder sustituido, sino en la oportunidad de dictar la sentencia de mérito, amén de que la parte actora no impugnó el mencionado poder en la oportunidad correspondiente y que con su comparecencia, después de ser agregado a los autos, convalidó todo lo actuado “por esta representación, que si bien, contesté la demanda con la mayor ética profesional en defensa de mis representados”. - Que en vista de que la parte actora reconoce que los codemandados indicados si tienen representación en el país, hace valer el instrumento poder que acredita a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA, como también apoderada, el cual consignó a los folios 74 al 76, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas del Ministerio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 54, Tomo 52, el cual hace valer en este acto y opone a la parte actora. - Que era necesario acotar que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, le confiere en su condición de abogado litigante, la potestad de presentarse sin poder, en representación de la parte demandada. Por lo que previendo cualquier decisión alusiva al auto de fecha 19 de junio de 2012, “se consigna en este acto original del instrumento poder, debidamente Autenticado (sic) por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 54, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, como lo otorgaron los codemandados; MARIA ISABEL SAUMENLL de REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, a la ciudadana ANA MARIA CHOCANO ELCOROBARRUTIA.” - Que hacía valer, “en todas y cada una de las actuaciones realizadas en el presente procedimiento, actuando como apoderada judicial de los codemandados ciudadanos MARIA ISABEL SAUMEL de REVOREDO, RALDOLPH REVOREDO CHOCANO y COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A. (COBACRU), respectivamente.” - Que en nombre de sus poderdantes, hacía valer en todo su contenido, el escrito de fecha 4 de junio de 2012, presentado por la abogada ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, actuando como defensora judicial de todos los demandados. - Que manifestaba que el escrito presentado el 15 de junio de 2012 por la apoderada actora, es extemporáneo, ya que el presente juicio se tramita por el procedimiento breve. Que la parte actora, “ante el indebido, incorrecto y nulo escrito que presentó, es evidente que no desarrolló de forma procesalmente valida (sic) la actividad subsanadota que le correspondía efectuar en juicio; pues dicha representación ha debido rechazar y subsanar las Cuestiones (sic) Previas (sic) opuestas por esta representación, el mismo día en que fueron opuestas o al día siguiente, (por tratarse de un juicio breve) amén de que la cuestión previa de defecto de forma opuesta, no fue subsanada por la demandante en su oportunidad, razón por la cual, el Tribunal debe declarar extinguido este procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y así expresamente lo pido, produciéndose los efectos señalados en el artículo 271 ejusdem.” Sobre las alegaciones contenidas en el indicado escrito, este Juzgado se pronunciará posteriormente, al relacionar los poderes indicados, cumpliendo así con los requisitos de congruencia y exhaustividad que deben revestir los fallos judiciales. DE LOS HECHOS EXPUESTOS EN EL LIBELO: El ciudadano WILLIAM BRACAMONTE expuso que es arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situadas en la calle La Montaña de la Urbanización La Montaña, avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., representada por el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.968.826, como Administrador General, designado el 5 de agosto de 1996, según consta en copia certificada del Acta de Asamblea de esa fecha, protocolizada ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1996 y ratificado en el cargo según consta de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, protocolizada en el mismo Registro, el 8 de marzo de 2001, inscrita bajo el Nº 47, Tomo 39-A. Sgdo. (anexos A-1, A-2, B y C). Que la relación arrendaticia comenzó el 15 de julio de 1982, mediante un contrato de arrendamiento privado suscrito con la administradora de inmuebles, A.D.I., en representación del propietario, COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. (anexo D). Que el lapso de duración del contrato era de un año, contado a partir de la fecha de suscripción, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que se notificara con un mes de anticipación a la fecha del vencimiento, el deseo de no prorrogarlo nuevamente. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de (Bs. 2.666,50), según Resolución de Regulación de Alquileres Nº 1800, dictada por la Dirección de Inquilinato, el 20 de abril de 1981 (anexo E); aumentado posteriormente por dos (2) resoluciones más, dictadas por el mismo ente (anexos F y G); y que finalmente el arrendador procedió a aumentar el canon de arrendamiento para el mes de julio de 1994, a la cantidad de TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 31.429,48) y en cuyos recibos de pago de los meses de mayo a diciembre de 1994, se puede evidenciar que el aumento tuvo lugar en ese mes y año, así que el mismo continuó en los meses subsiguientes, según originales que acompaña marcados “H”. Que el 9 de agosto de 1989, fue asignada la administración del inmueble a la ADMINISTRADORA ACTUAL, C.A., según consta en comunicación original acompañada marcada I; y el 19 de septiembre de 1991 fue reasignada a CONDOMINIOS ACTUALES, CA., según consta de original de comunicación marcada “J”. Que en comunicación de fecha 12 de junio de 2001, suscrita por el ciudadano PEDRO SAUMELL, administrador de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., le informó que en base a que la administradora Condominios Actuales, C.A. le entregó la administración del inmueble, a partir de ese momento él ejercería dicha administración y cobraría el canon de arrendamiento por intermedio del ciudadano DAVID CÁCERES (anexo marcado “K”). Que en comunicación suscrita por el ciudadano DAVID CÁCERES, actuando en representación del ciudadano PEDRO SAUMELL, administrador general de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., le realizó una oferta para la venta del referido apartamento, por la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 51.240.000,00), con una reserva del 20% y el resto para cancelar en un plazo de 90 días. Que dicha oferta no fue realizada a través de un documento auténtico, como lo exige el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el ciudadano DAVID CÁCERES no acreditó mediante documento auténtico su representación para realizar dicha oferta (anexo L). Que a pesar de que dicha oferta no cumplía con los requisitos legales exigidos para considerarse válida, su deseo de adquirir el inmueble lo impulsó a responderla, mediante comunicación del 15 de octubre de 2001, realizando una contraoferta al ciudadano DAVID CÁCERES para la adquisición del apartamento, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00), bajo las mismas condiciones expuestas por éste, cuyo original anexa marcado M. Que en comunicación de fecha 18 de octubre de 2001, el ciudadano DAVID CÁCERES, actuando como representante de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. no aceptó su contraoferta, pero reconsideró el precio en CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00). Que sobre este particular, en comunicación de fecha 23 de octubre de 2001, le manifestó al ciudadano DAVID CÁCERES que aceptaba su nueva oferta y le informó los documentos que requería de su parte, para solicitar el crédito inmobiliario ante el IPASME (anexos N y Ñ). Que en vista de que transcurrió un lapso de tiempo considerable sin tener noticias de los adelantos de la firma del documento de venta, acudió a la oficina del ciudadano DAVID CÁCERES, quien le informó que ya no era representante de la empresa COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y que desde ese año su representación la ejercería la ciudadana NORA CABRALES DE CHACÓN, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.587. Que acudió a la oficina de ésta para obtener información sobre los avances de los trámites de la compra venta del inmueble y dicha ciudadana le informó que la propietaria del inmueble ya no se encontraba interesada en vender el apartamento, pero que habían decidido aumentar el canon de arrendamiento. Que no se le informó de ningún aumento, sino que a partir de ese momento, dicha representante de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. se negó a aceptar las mensualidades subsiguientes por concepto de arrendamiento del inmueble; y a los fines de no incurrir en atraso en el pago de las cuotas de arrendamiento, el 8 de febrero de 2002, comenzó a consignar el canon de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº 20024239, de lo cual fue notificada dicha empresa mediante cartel publicado en el Diario El Nacional, el 22 de febrero de 2002, con lo cual ha honrado a cabalidad y sin retraso su obligación de pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble, desde enero 2002 hasta la actualidad, febrero 2010, según consta en copia certificada que anexa marcada “O”. Que habiendo transcurrido seis (6) años, el 14 de marzo de 2008, recibió una notificación de la ciudadana GISELA MARGARITA SILVA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.129.167, actuando en representación de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, autenticada por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a través de la cual le ofrecía en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00), a ser pagado un 20% en el momento de la firma de la opción de compra y el restante 80% en un plazo de 90 días consecutivos, contados a partir de ese momento, según consta en copia certificada de notificación que acompaña marcada “P”. Que procedió a dar respuesta a dicha oferta a través de una notificación auténtica, realizada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 27 de marzo de 2008, inserta bajo el Nº 05, Tomo 37 (anexo “Q”), mediante la cual manifestó su interés de adquirir el inmueble arrendado, pero sometiéndolo a un avalúo previo, necesario para determinar el valor real del mismo, practicado por un organismo competente del Estado. Que cabe destacar que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO es socia de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. y fue su administradora desde el 14 de marzo de 1994 hasta el 5 de agosto de 1996, fecha en que renuncia para designar al ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, según se evidencia en Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 14 de marzo de 1994, registrada bajo el Nº 57, Tomo 93, el 28 de marzo de 1994, en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, cuya copia acompaña marcada “R”. Que visto lo anterior, no pudo figurar que la oferta fue realizada por la referida ciudadana a título personal y no como representante de la empresa COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., aunado a que la transmisión de propiedad del inmueble nunca le fue debidamente notificada. Que sin embargo, transcurrió un lapso de un año y 8 meses cuando recibió, el 9 de noviembre de 2009 una nueva oferta de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, representados por la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.311.805, quienes le ofrecieron en venta el apartamento por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.00,00), a ser pagado con inicial del 20% al momento de la firma de la opción de compra venta y el 80% restante en un lapso de 90 días consecutivos, contados a partir del momento de esa firma, mediante notificación auténtica realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, anexa marcada “S”. Que procedió a dar respuesta a dicha oferta manifestando su interés de adquirir el inmueble arrendado, pero en virtud de haber recibido 3 ofertas de venta sin que se hubiese materializado la compra por causas que no le son imputables, solicitó a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, se sometiera al apartamento a un avalúo previo necesario para determinar su valor real, practicado por un organismo competente del Estado. Que esa respuesta le fue notificada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 23 de noviembre de 2009, anexa marcada “T”. Que encontrándose las partes en las diligencias necesarias para realizar el avalúo correspondiente, fue informada involuntariamente por la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO que el apartamento en cuestión había sido vendido por la empresa COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO. Que comenzó a realizar las investigaciones necesarias para la comprobación de dicha información, dando como resultado que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, actuaba a título personal cuando realizó la oferta de venta, es decir, no actuaba en representación de la empresa COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., en virtud de que la referida sociedad mercantil vendió pura, simple, perfecta e irrevocable a la mencionada ciudadana, a través de un documento de compra venta redactado y visado por la abogada NORA CABRALES, representante de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, el 19 de julio de 2002, inserto bajo el Nº 55, Tomo 47 y protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 23 de septiembre de 2004, bajo el Nº 27, Tomo 37, Protocolo Primero (anexo “U”). Que dicha venta no le fue notificada ni recibió de manos de la nueva propietaria la copia certificada del documento contentivo de la negociación, como lo exige el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que tuvo información de la venta por las investigaciones particulares que realizó al efecto. Que por lo expuesto, puede afirmar que COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. vendió a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, el inmueble objeto del retracto, sin que se le hubiese realizado una oferta de venta mediante documento auténtico previo a la venta realizada a la indicada ciudadana, desconociendo el derecho de preferencia del cual es acreedor, en carácter de arrendatario del inmueble y por cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se ha constituido el primer supuesto establecido en el artículo 48 eiusdem, para ejercer el retracto legal arrendaticio. Que por las circunstancias expuestas y las razones que le asisten, ocurre ante este Tribunal para demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., representada por el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, en carácter de Administrador General designado el 5 de agosto de 1996, por Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, o por quien se encuentre ejerciendo la representación legal de dicha empresa al momento de realizar la citación, en carácter de arrendadora-vendedora del inmueble ya identificado; y a los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, en su carácter de compradora y cónyuge de la compradora, respectivamente; para que cumplan voluntariamente o en su defecto, sean condenados por el Tribunal, a lo siguiente: A) Que convengan que el apartamento que ocupa como arrendatario, debió serle vendido, por aplicación del derecho de preferencia consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia sea declarada nula la venta que COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. le hizo a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, por la cantidad de (Bs. 40.000.000,00), hoy (Bs. 40.000,00), protocolizada ante el Registro Mercantil del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 23 de septiembre de 2004, inserto bajo el Nº 27, Tomo 37, protocolo primero, para lo cual se ordene oficiar a dicho Registro, la nulidad de dicha negociación. B) Que por el derecho que le pertenece, sustituya al comprador MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, en dicha compra-venta y que por lo tanto COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., le otorgue o sea condenada a ello por el Tribunal, el documento protocolizado de compra-venta en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagará el precio de venta del inmueble de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y que en caso de que se negare a ello, que la sentencia que dicte este Tribunal sirva de título suficiente de propiedad, para luego hacer la inserción correspondiente en la Oficina de Registro respectiva. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: La defensora judicial designada a los demandados, abogada Rotcech María Lairet Romero, contestó la demanda en los siguientes términos: Que salvo los hechos que expresamente llegare a admitir, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en que dice fundarse, la pretensión planteada por la parte actora en este proceso. Que en consonancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna las copias de los documentos acompañados por el actor, junto con el libelo de la demanda. Manifestó que realizó los trámites pertinentes con el objeto de localizar a sus defendidos y realizar una mejor defensa y no ha podido comunicarse con ellos. Que a tales efectos libró telegrama y hasta la fecha no ha obtenido respuesta alguna de los demandados, siendo que tal circunstancia le ha impedido contar con una información distinta a la que emerge de las actas procesales que conforman el expediente. Consignó telegrama enviado a sus defendidos, sellado por IPOSTEL y el respectivo recibo de pago. Por su parte, la abogada Nora Cabrales, apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y abrogándose igual carácter de los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, contestó la demanda en los siguientes términos: En primer lugar expuso que admitía como cierta la afirmación contenida en el libelo, en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano WILLIAM JOSÉ BRACAMONTE, sobre el inmueble antes identificado y sobre la constitución de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., lo que implica considerar que se está en presencia de una persona jurídica con personalidad jurídica y patrimonio propios, separado de las personas naturales que le dieron vida en el ámbito jurídico, lo que le confiere el innegable carácter de comerciante. En segundo lugar, promovió cuestiones previas de la forma más adelante indicada. En tercer lugar, bajo el título “DE LA CONTESTACIÓN GENÉRICA” señaló que en nombre de sus patrocinados rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, la demanda instaurada en su contra por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducidas por la parte actora y por no asistirle el derecho que pretende invocar en la demanda. En cuarto lugar, bajo el título “DE LA CONTESTACIÓN ESPECÍFICA”, opuso la falta de cualidad en el demandante para intentar y sostener el juicio. En quinto lugar, bajo el título “DEL DESCONOCIMIENTO”, señaló que a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconocía en su contenido y firma, las notificaciones efectuadas por el demandante el 15 de octubre de 2011, 27 de marzo de 2008 y 23 de noviembre de 2009 y las comunicaciones marcadas “M”, “Q” y “T”, ya que ninguna emana de “Mis Mandantes”, lo que deslegitima y niega toda eficacia al derecho invocado por el demandante en su libelo. En sexto lugar, bajo el título “DE LA IMPUGNACIÓN DE LAS DOCUMENTALES”, expuso que en nombre de sus mandantes, impugna, niega y rechaza en todas y cada una de sus partes, los documentos consignados con el libelo. Más adelante en esta decisión, este Juzgado indicará cuáles son los documentos impugnados y sus razones. En séptimo lugar, bajo el título “QUINTO. DEL FONDO DE ESTE ASUNTO”, expuso que sin perjuicio de las consideraciones de hecho y de derecho ya expuestas, en nombre de sus mandantes, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda instaurada por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida y por no asistirle el derecho que ambiciona deducir en su libelo; y agregó lo siguiente: “En consecuencia: Ciudadana Juez, que el demandante para intentar y sostener el presente juicio, que suberticiamente (sic) como lo dice claramente el Acápite (sic) Cuarto (sic) de su escrito Libelar, Página (sic) Ocho (sic) foliatura del Tribunal. EXPONE: En consecuencia, comencé a realizar las investigaciones necesarias para la comprobación de esta Información, dando como resultado que la ciudadana MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, actuaba a título personal cuando realizo (sic) la oferta de venta …….sic (sic) el referido inmueble fue adquirido por parte de la empresa COMERCIAL BAEZ CRUZ., y que se acompaña con la letra “A2”. Por lo que al tras luz (sic) de la verdad y teniendo tantos años conociendo de vista, trato y comunicación a la Familia (sic) SAUMELL BÁEZ, que son los únicos propietarios de las Residencias Adán y Eva, y siguen siendo sus ARRENDADORES del Apartamento Nº 11, ubicado en el piso 1º de la Torre Eva.- A sabiendas que antes de ese verborreo(sic) inescrupuloso de la supuesta exhaustiva Investigación, que práctico (sic) respecto a la propiedad del inmueble objeto de autos, para equipararse en propiedad a uno de los coherederos de la SUCESIÓN SAUMELL VÍA, le consta fehacientemente que pertenece a la ciudadana MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO por documento de Partición extrajudicial de los Bienes que conformaron dicha sucesión, el cual esta (sic) Autenticado (sic) por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 23 (sic) Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (sic), el que OPONGO a la parte demandante y que acompaño marcado con la letra “D”. 1.- Niego, Rechazo y Contradigo que mis Mandantes (sic) tengan que cumplir con volver a ofertarle al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, el inmueble arriba identificado, que ocupa en su carácter de Arrendatario, por haber dado cumplimiento al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al no cumplir éste con el Parágrafo Único del mismo artículo ejusdem., y ahora evidenciado como ha quedado que como recaudo fundamental a la pretensión procesal deducida por el accionante, consignó los supuestos recibos de pago y consignaciones de canones (sic) de arrendamiento Extemporáneas(sic), las cuales fueron impugnadas en su totalidad…. 2.- Niego, Rechazo (sic) y Contradigo (sic), que mis mandantes hallan (sic) aceptado las comunicaciones y notificaciones que el demandante acompaño (sic) al escrito Libelar marcadas con las letras L, N, P y S, pues todas han sido impugnadas. 3.- Niego, Rechazo (sic) y Contradigo (sic), que mi Mandante (sic), deba satisfacer las costas y costos derivados del presente juicio, por cuanto mis Representados (sic) mal pueden estar obligados a satisfacer los conceptos señalados.- 4.- Niego, Rechazo (sic) y Contradigo (sic), que mis Mandantes (sic), MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, no son compradora y cónyuge del inmueble arriba identificado, sino herederos del de cujus Juan Saumell Vía. 5.- Niego, Rechazo (sic) y Contradigo (sic), que la venta que le hizo COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. a MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) sea declarada nula por este honorable Despacho, ya que quedo (sic) evidenciado que el identificado es de su propiedad, por partición de bienes de la Sucesión Juan Saumell Vía. 5.- Niego, Rechazo (sic) y Contradigo (sic), que el irreverente Arrendatario (sic) sustituya a la coheredera MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, en la traslación de la propiedad que le hizo mi representada COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. y se le otorgue el correspondiente documento protocolizado por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES Fuertes (Bs. 40.000,00), ya que (sic) evidenciado que dicho ciudadano no cumple con los requisitos que contempla el artículo 39 ejusdem.” Solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda. PUNTOS PREVIOS: Antes de proceder a resolver las cuestiones previas y excepción de falta de cualidad promovidas, es necesario aclarar previamente los siguientes puntos, actuando de conformidad a los principios de congruencia y exhaustividad que deben revestir los fallos judiciales: I.- Al contestar la demanda, la abogada NORA CABRALES se abrogó la representación judicial de COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A. y de los ciudadanos MARÍA ISABEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. Para demostrar tal carácter, consignó original de poder judicial otorgado por el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.868.826, en carácter de Administrador General de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), a los abogados Nora Cabrales y Rafael Chacón, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 21.587 y 77.777, para que actuando conjunta o separadamente, sostuvieran y defendieran en sede judicial y extrajudicial a la indicada sociedad, con facultad expresa para darse por citados, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de abril de 2003. Del mismo se evidencia la validez de la representación que se atribuyó la abogada Nora Cabrales, de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), tal como lo indicó este Juzgado por auto dictado el 19/06/2012. Igualmente consignó copia certificada expedida el 31 de mayo de 2012, por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, del documento autenticado ante esa Notaría el 10 de abril de 2003, inserto bajo el Nº 57, Tomo 18, previamente otorgado ante el Notario Fernando Arturo Ceyanes, del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, Puerto de La Cruz, el 1º de abril de 2010, con Nota de Apostille, Legalización única de la Convención de La Haya, del 5 de octubre de 1961. Del mismo se evidencia que se trata de la sustitución que hace la ciudadana ROSALBA BAEZ CRUZ DE SAUMELL, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.236.655, en la abogada NORA CABRALES, del poder general otorgado a la sustituyente, por los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO, titulares de la Cédula de Identidad números V- 9.120.473 y V- 6.853.354, para que en su nombre y representación, “SOLO Y EXCLUSIVAMENTE POR LO QUE RESPECTA A LOS BIENES SITOS EN VENEZUELA”, ejerciera las facultades de administración expresadas en el poder, y la de sustituirlo en todo o en parte. Sobre la validez de la indicada sustitución, este Juzgado se pronunció a través del auto dictado el 19 de junio de 2012, señalando que no se trataba de un poder judicial otorgado a un abogado y que en consecuencia “los abogados en los que fue sustituido tampoco tienen facultades para actuar en juicio en nombre de los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO”. En el mismo auto, quedó establecido que en razón de lo expuesto, y en base a los poderes analizados, se declaraba que con la comparecencia de la abogada NORA CABRALES, como apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. cesaban las obligaciones de la defensora judicial, más no respecto a los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO. Es decir, que este Juzgado consideró que la abogada NORA CABRALES no era apoderada judicial de los indicados ciudadanos. Visto que en vez de procurar que los codemandados subsanaran la situación observada por este Despacho, la abogada NORA CABRALES, expuso que este Juzgado no ha debido pronunciarse sobre dicha actuación, este órgano jurisdiccional declara que sí estaba plenamente facultado para dictar el referido auto, de conformidad a lo establecido, entre otros, en los artículos 11, 14, 17 y 166 del Código de Procedimiento Civil, en cualquier momento y no esperar a la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, en beneficio de ambas partes y para evitar reposiciones futuras, y en especial para salvaguardar el derecho a la defensa de los indicados ciudadanos, que si bien se les había designado a un defensor judicial, también tenían el derecho de designar a abogados de su confianza para que ejercieran cabalmente su representación y que tal vez están convencidos de estar debidamente representados en juicio en base al poder de administración otorgado a una ciudadana que no es abogada. Pero no corresponde a este Juzgado defender la justicia o procedencia en derecho del indicado auto, ya que el mismo fue apelado por la indicada abogada, aunque a la fecha no hay constancia en el expediente de que hubiese actuado de forma diligente consignando las copias simples requeridas para la remisión de los recaudos respectivos a los Juzgados Superiores que habrían de resolver el indicado recurso. No obstante ello, insistió en hacer valer el mismo poder de administración sobre el que ya se había pronunciado este Juzgado, siendo esta la razón por la que como punto previo este Despacho se refiere a dicho instrumento. En cuanto al señalamiento de que la parte actora no impugnó el mencionado poder en la oportunidad correspondiente y que con su comparecencia, después de ser agregado a los autos, convalidó todo lo actuado “por esta representación, que si bien, contesté la demanda con la mayor ética profesional en defensa de mis representados”, este Juzgado observa que ello fuese cierto si se tratara de un poder judicial, característica que no tiene el poder de administración sustituido por una persona no abogada a una abogada, es decir, que no puede entenderse que dicha ciudadana sustituyó unas facultades judiciales que no tenía, pues éstas solo es posible otorgarlas a los profesionales del derecho, que son las únicas personas que tienen capacidad de postulación o ius postulandi. Llama la atención del Tribunal que la indicada abogada afirmó que era necesario acotar que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, le confiere en su condición de abogado litigante, la potestad de presentarse sin poder, en representación de la parte demandada. Al respecto, este Juzgado observa que eso es cierto, pero también lo es que la facultad contenida en el indicado artículo debe ser expresamente invocada por el abogado compareciente, actuación que no ha realizado la indicada abogada en este expediente y tampoco se desprende de su “acotación”, sino que más bien insistió en la validez del poder consignado y a tales efectos expresó que previendo cualquier decisión alusiva al auto de fecha 19 de junio de 2012, “se consigna en este acto original del instrumento poder, debidamente Autenticado (sic) por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 54, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, como lo otorgaron los codemandados; MARIA ISABEL SAUMENLL de REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, a la ciudadana ANA MARIA CHOCANO ELCOROBARRUTIA.” Es el caso que en ese acto (26/06/2012), dicha abogada no consignó el original aludido, para que fuese analizado por este Juzgado. Así las cosas, puede concluirse que la abogada Nora Cabrales no probó en el expediente que sea apoderada judicial de los codemandados MARÍA ISABEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, y al contestar la demanda no invocó expresamente la representación sin poder de dichos ciudadanos prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Si bien durante el lapso probatorio hizo la observación antes indicada, tampoco en esa oportunidad invocó expresamente dicha representación sin poder. En consecuencia, este Juzgado no puede tenerla como apoderada judicial de los indicados ciudadanos y por ende, no tomará en consideración las excepciones o defensas realizadas en su nombre como apoderada judicial, contenidas en el Título Quinto del escrito de contestación, bajo los puntos 1 al 6, ya que todas son defensas particulares que correspondería hacer el apoderado judicial debidamente constituido de los ciudadanos MARÍA ISABEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, o en todo caso a su defensora judicial. Así se establece. II.- El 15 de junio de 2012, estando la causa dentro del lapso común de promoción y evacuación de pruebas, compareció la apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito de contestación y contradicción de las cuestiones previas. En el escrito presentado el 26/6/2012, la abogada NORA CABRALES, apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), manifestó que el escrito presentado el 15 de junio de 2012 por la apoderada actora, era extemporáneo, ya que el juicio se tramita por el procedimiento breve. Agregó lo siguiente: “ante el indebido, incorrecto y nulo escrito que presentó, es evidente que no desarrolló de forma procesalmente valida (sic) la actividad subsanadora que le correspondía efectuar en juicio; pues dicha representación ha debido rechazar y subsanar las Cuestiones (sic) Previas (sic) opuestas por esta representación, el mismo día en que fueron opuestas o al día siguiente, (por tratarse de un juicio breve) amén de que la cuestión previa de defecto de forma opuesta, no fue subsanada por la demandante en su oportunidad, razón por la cual, el Tribunal debe declarar extinguido este procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y así expresamente lo pido, produciéndose los efectos señalados en el artículo 271 ejusdem.” Al respecto, este Juzgado observa que efectivamente el presente juicio se tramita por las disposiciones relativas al procedimiento breve, por remisión expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, de acuerdo a lo previsto en la misma ley especial, existen diferencias en cuanto al trámite de las cuestiones previas, pues a diferencia del procedimiento breve propiamente dicho, en el que el acto de promoción de cuestiones previas es diferente al de contestación de la demanda, en los juicios que se tramitan por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe el demandado realizar ambos actos de forma acumulada o conjunta. Otra de las diferencias radica en que el Juez deberá decidir las cuestiones previas promovidas, en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, a excepción de la ordinal 1º del artículo 346 que también tiene un procedimiento diferente al del procedimiento breve propiamente dicho, establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el presente caso, las cuestiones previas promovidas son las contenidas en los ordinales 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que deben ser decididas en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva. En las normas que desarrollan el procedimiento breve, está establecido que deben ser promovidas de forma oral y el juez debe decidirlas en el mismo acto, oyendo al demandante si estuviere presente, con los elementos que consten en autos, presentados por ambas partes, de conformidad a lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Es decir, que ni siquiera está previsto un lapso para que el accionante subsnane o contradiga las cuestiones previas promovidas por su contraparte, a diferencia de lo previsto en el procedimiento ordinario, en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil, que prevén el lapso de cinco (5) días para que el demandante subsane las de los ordinales 2º al 6º o convenir o contradecir las de los ordinales 7º al 11º. Y no obstante que el actor no realice actividad subsanadora alguna, la ley le da otra oportunidad de hacerlo, ya de manera forzosa, pues de conformidad con lo previsto en el artículo 352 eiusdem, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de la articulación, con vista de las conclusiones escritas que puedan presentar las partes. Se concluye así que aun cuando el actor no realice actividad alguna con relación a las cuestiones previas de los ordinales 2º al 6º, el juez debe decidirlas. Si las declara con lugar y el actor no subsana en el lapso de cinco días contados desde el pronunciamiento judicial, será entonces cuando se deberán de aplicar los efectos del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, invocado por la apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., esto es, que el procedimiento se extingue. En interpretación de quien decide, lo mismo es aplicable en procedimientos como el presente, pues a pesar de que la parte actora no realice actuación alguna ante la promoción de las cuestiones previas subsanables, el órgano jurisdiccional tiene que decidirlas, aunque lo hará en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva y no como la interlocutoria prevista en el juicio ordinario. Ahora bien, la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada afirma que no es válido el escrito de contradicción presentado por la apoderada judicial del demandante, bajo el argumento de que …“ha debido rechazar y subsanar las Cuestiones (sic) Previas (sic) opuestas por esta representación, el mismo día en que fueron opuestas o al día siguiente, (por tratarse de un juicio breve) amén de que la cuestión previa de defecto de forma opuesta, no fue subsanada por la demandante en su oportunidad”. En base a las consideraciones antes expuestas, este Juzgado declara que no es cierto lo afirmado por la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada, pues en las normas relativas al procedimiento breve no está previsto que el demandante tenga que realizar actuación alguna dirigida a subsanar o contradecir las cuestiones previas que promueva la contraparte. Y tampoco la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé algo al respecto. Entonces, mal puede este Juzgado aplicar una consecuencia jurídica a una situación de hecho no prevista legalmente y declarar extemporáneo el escrito presentado por la apoderada judicial de la parte actora dentro del lapso probatorio, por no haberlo presentado el mismo día de la promoción de cuestiones previas o al día siguiente, como pretende la apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. No obstante ello, este Juzgado debe determinar si le es dable a la parte actora realizar cualquier actuación tendiente a subsanar voluntariamente, convenir o contradecir las cuestiones previas que le sean opuestas por la contraparte. En vista de que la ley especial prevé que la decisión sobre las cuestiones previas promovidas en procedimientos como el presente, sea pronunciada en la misma oportunidad de decidir el fondo de la causa, este Juzgado considera que son aplicables al presente caso las normas contenidas en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil. En razón a ello, la parte actora dispondrá del lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir del vencimiento del término previsto para contestar la demanda, para subsanar voluntariamente las cuestiones previas referidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º y convenir o contradecir las contenidas en los ordinales 7º, 8º, 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. En consecuencia, este Juzgado declara que en este procedimiento la parte actora podía presentar el indicado escrito dentro de los primeros cinco (5) días de despacho siguientes a la oportunidad prevista para la contestación de la demanda, que en este caso era un término, fijado para el segundo (2º) día de despacho contado desde la última constancia en autos de la citación de todos los demandados y que correspondió al día cuatro (4) de junio de 2012. Los cinco (5) días de despacho subsiguientes son el 6, 8, 11, 13 y 15 de junio. Entonces, el último de los cinco (5) días previstos en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil, fue presentado el escrito de contestación de las cuestiones previas de la parte actora, esto es el 15 de junio de 2012. Visto que dicho escrito fue presentado tempestivamente, este Juzgado lo tomará en consideración para resolver las cuestiones previas. Así se decide. DE LAS CUESTIONES PREVIAS: La abogada Nora Cabrales, apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), promovió cuestiones previas en los siguientes términos: “Promuevo, con sujeción a la norma del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es “EL (sic) DEFECTO (sic) DE (sic) FORMA (sic) DE (sic) LA (sic) DEMANDA (sic), POR (sic) NO (sic) HABERSE (sic) LLENADO (sic) EN (sic) EL (sic) LIBELO (sic) LOS (sic) REQUISITOS (sic) QUE (sic) INDICA (sic) EL (sic) ARTÍCULO (sic) 340 ejusdem(sic). Imputo al libelo de demanda, la comisión de vicios, defectos e imprecisiones que vulneran las existencias legales atinentes a la forma del libelo, consagradas en el dispositivo del artículo 340 ejusdem (sic). En efecto el artículo establece los requisitos que debe contener el libelo de la demanda y en su ordinal 4º, exige que el objeto de la pretensión debe determinarse con precisión, exigiendo además que cuando se demanden derechos, se deban dar las explicaciones necesarias.”… Por su parte, la apoderada judicial del demandante, en el escrito presentado el 15 de junio de 2012, expuso que contradecía la indicada cuestión previa, de conformidad a lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. Que en el Capítulo V del libelo de demanda, denominado “Del Petitorio”, se evidencia claramente que la pretensión se refiere al Retracto Legal de la operación de venta realizada por el propietario del inmueble arrendado, COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, identificadas en autos, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situado en la calle La Montaña, avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, todo en contravención del derecho preferente que posee su representado, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es innegable que en el libelo de demanda se encuentra delimitada claramente la pretensión que se solicita, por lo que es incierto lo afirmado por la representación judicial de los demandados en cuanto a las imprecisiones de la pretensión en el escrito libelar, y así pide sea declarado por el Tribunal. Para decidir al respecto, este Juzgado observa que la cuestión previa promovida es el defecto de forma de la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido en el libelo con lo preceptuado en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige que el libelo de demanda deberá expresar “el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.” Es difícil precisar cuál es el defecto u omisión que la abogada Nora Cabrales imputa al libelo, debido a la forma genérica en que lo expresó. Sin embargo, en vista de la norma en la que subsumió su promoción, este Juzgado declara que los datos indicados en el libelo son más que suficientes para que la parte demandada sepa cuál es objeto de pretensión del demandante, tal como se desprende de los hechos que este Juzgado pormenorizadamente ya relacionó de acuerdo a lo expuesto en el libelo de demanda. Por lo que se refiere al inmueble, se evidencia que los datos contenidos en el libelo de demanda son suficientes para que tanto la parte accionada, el tribunal de la causa y eventualmente un tribunal ejecutor, puedan identificar y determinar plenamente el bien inmueble arrendado. Adicionalmente constata el Tribunal que la identificación del inmueble arrendado expresada en el libelo es la misma expuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., en el capítulo denominado “HECHOS QUE SE ADMITEN”, en el que reconoce expresamente el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el ciudadano WILLIAM JOSÉ BRACAMONTE, en cuyo contrato también coincide la misma identificación, sin que las partes expresaron los linderos del apartamento arrendado. Así como no fue necesaria la indicación de los linderos para arrendar el inmueble, tampoco lo tiene que ser para el presente procedimiento. En cuanto al derecho de retracto accionado, este Juzgado declara que no requiere que se den más explicaciones que las detalladas extensamente en el libelo y que ya este Juzgado expresó anteriormente. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa promovida. En cuanto a la segunda cuestión previa promovida, lo hizo en los siguientes términos: “Asimismo promuevo la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346, ejusdem, por cuanto el escrito Libelar (sic) carece de los requisitos establecidos en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora en su libelo no señala las pertinentes conclusiones derivadas de los hechos y fundamentos de derecho en que se base su pretensión, con las pertinentes conclusiones, por cuanto la parte actora en su libelo de demanda incurre en imprecisiones.” En relación a ello, la apoderada judicial del demandado, en el escrito presentado el 15 de junio de 2012, manifestó que dicha afirmación es errada. Relacionó los hechos expuestos en el Capítulo I del libelo de demanda, denominado “De los Hechos” y señaló que de la lectura del libelo, se podía evidenciar que siendo el derecho de preferencia el requisito fundamental para solicitar el retracto legal arrendaticio, según lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concluye que su representado cumple con los requisitos consagrados en el artículo 42 eiusdem, para ser acreedor de dicho derecho, a saber: a) ser arrendatario del inmueble, b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y c) aceptación de los términos y condiciones contenidos en la contraoferta realizada por el propietario. Que igualmente se observa que habiendo concluido que su representado tiene derecho a solicitar el Retracto Legal Arrendaticio, se pasó a analizar las situaciones en las que se pudieran encuadrar los hechos narrados para determinar la posibilidad de ejercer dicho retracto, concluyéndose que por la situación fáctica en los que se encontraban, la misma se encuadra con el supuesto de hecho contenido en literal a) del artículo 48 eiusdem, por lo que en definitiva se concluye que su representado cumple con los requisitos para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio. Agregó que en vista de que son inciertas las afirmaciones de la parte demandada, relativas a que en el libelo no se señalan las conclusiones derivadas de los hechos ni se determina con precisión la pretensión, solicita al Tribunal que sea declarada sin lugar la cuestión previa de defecto de forma de la demanda. Para decidir la cuestión previa promovida, este Juzgado observa que la extensa exposición histórica realizada por el actor en el libelo, desde el inicio de la relación arrendaticia, las causas por las cuales ejerció la demanda por retracto legal arrendaticio y que fueron ratificadas en el petitorio del libelo, hace innecesario que además el demandante dedicara un capítulo para exponer sus conclusiones. En cuanto a los fundamentos legales de la demanda, se observa que el demandante cumplió con dicha carga, tal como se desprende de lo expresado en el Capítulo II del libelo, denominado “DEL DERECHO”, en el que incluso transcribió todas y cada una de las normas legales en las que señaló estaba consagrado el derecho aplicable. En consecuencia, este Juzgado declara la improcedencia de la cuestión previa promovida. Igualmente promovió el defecto de forma de la demanda, por haberse realizado la acumulación prohibida, en los siguientes términos: “Promuevo la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346, ejusdem, por cuanto en el escrito libelar se ha hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Al respecto, la apoderada judicial del demandante expuso que contradecía la indicada cuestión previa, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. Señaló que el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que para ejercer el retracto legal arrendaticio es necesario que se cumpliera con los requisitos exigidos en el artículo 42 eiusdem. Que en el libelo de demanda se comenzó por hacer un recuento extenso de la relación arrendaticia que une a su representado con COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., propietario y arrendador, seguidamente se hizo un análisis de los requisitos del derecho de preferencia, para concluir que su mandante cumplía a cabalidad con dichos requisitos. Que cabe destacar que según lo establecido en el artículos 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en las demandas relativas a retracto legal arrendaticio, la parte actora deberá demostrar que ha cumplido con todos los elementos del derecho de preferencia, por lo que era necesario realizar las conclusiones sobre su cumplimiento y que seguidamente se puntualizó cuál era el supuesto, de los contenidos en el artículo 48 eiusdem, en el que se encuentra inmerso el arrendador y que le otorgaba el derecho a su representado de ejercer el retracto legal arrendaticio. Afirmó que en el libelo de demanda se plasmaron dos pretensiones principales, una consecuencia directa de la otra: a) El Retracto legal de la operación de venta realizada por el propietario del inmueble a una tercera persona, y b) Que por vía de consecuencia, una vez que su representado pague el precio respectivo, se le tenga como propietario del inmueble arrendado. Que por ello no puede entenderse que exista una acumulación prohibida, toda vez que para que ello exista es necesario que existan dos o más pretensiones dentro de la misma demanda que se contradigan entre sí, no siendo éste el caso que nos ocupa. Agregó que cabía destacar que la acumulación prohibida a la que hace referencia la parte demandada, contenida en el artículo 78, posee varios supuestos de hecho y la parte demandada no hace referencia alguna en cuál de los supuestos de acumulación prohibida incurrió supuestamente la parte actora, la cual debe ser detallada expresamente por la parte demandada. Que viendo que en la demanda se solicitaron pretensiones complementarias entre sí que de ninguna manera pueden catalogarse como contradictorias, y vista la imprecisión de la parte demandada en interponer esta cuestión previa, imposibilitando la determinación de cuál es la acumulación prohibida que denuncia, de las contenidas en el artículo 78 (del Código de Procedimiento Civil), solicita al Tribunal que sea declarada sin lugar la cuestión previa alegada. Para decidir al respecto, este Juzgado observa que, tal como lo alegó la apoderada actora, la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., no expuso los hechos en los que fundamentaría el defecto alegado, siendo ésta su carga procesal, pues de conformidad a lo previsto en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho y a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. La promoción de cuestiones previas no exime a las partes de exponer las razones de hecho en las que fundamentan su promoción, para que en cumplimiento de los principios de congruencia y exhaustividad que deben revestir los fallos judiciales, nazca en el Juez la obligación de examinar el libelo y determinar si efectivamente existe el defecto o la omisión alegada, pues las cuestiones previas son parte de lo que la doctrina denomina “despacho saneador”, por el cual el juez tiene amplia facultad para mandar a corregir el libelo que considere defectuoso y tienen por finalidad impedir que se lleve adelante un proceso iniciado con defectos graves o que se desarrolle bajo circunstancias prohibidas por la ley. Es decir, que están llamadas a corregir defectos antes de que el demandado contradiga la demanda, dándosele la facultad de impulsar su saneamiento de defectos o vicios o combatir la existencia misma del proceso, por considerar que no tiene razón jurídica de existir. Sin embargo, corresponde al demandado exponer los hechos que obligarán al Juez a tomar una decisión al respecto. En vista de que la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada no cumplió con la carga procesal indicada, es suficiente para que este Juzgado declare la improcedencia de la cuestión previa promovida. Así se declara. No obstante ello, visto que la jurisprudencia patria ha establecido que la acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es de orden público (Ver entre otras, sentencia Nº 3584, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 06/12/2005, expediente Nº 04-2305; de la Sala Civil, sentencia de fecha 13 de marzo de 2006, caso: Celestino Sulbarán Durán, contra Carmen Tomasa Marcano Urbaez, ratificada en sentencia Nº 98, dictada el 25/3/2010 en el expediente Nº 2009-354, caso: Rafael Ángel Briceño contra Carlos Basmagi y otros), este Juzgado se encuentra facultado para revisar de oficio si existen causas que hagan inadmisible la demanda por acumulación inepta de pretensiones, aun en el momento de dictar la sentencia definitiva. A tales efectos, este Juzgado observa que en el petitorio, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE expuso que la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. vendió a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, el inmueble que ocupa como arrendatario, sin que mediara notificación auténtica previa de tal venta, desconociendo su derecho de preferencia ofertiva, razón por la cual demanda a ambos y al ciudadano RALDOLPH REVOREDO CHOCANO, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, en que por aplicación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le debió vender el apartamento; y en consecuencia declarar nula la venta realizada por COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y que el demandante sustituya a la compradora en dicha compra, en las mismas condiciones indicadas en el documento de compra venta protocolizado. Igualmente solicitó que los demandados fuesen condenados en costas. Se observa así que la demanda interpuesta se trata de una acción de retracto legal arrendaticio fundamentado en las razones extensamente expuestas en el libelo, solicitando el demandante la aplicación de las consecuencias lógicas que tendría una eventual declaratoria de procedencia de la demanda. En razón a ello, si no existe más que una pretensión de retracto legal, mal puede haber acumulación de pretensiones que se excluyan mutuamente o que deban tramitarse por procedimientos incompatibles entre sí ni otra que en razón de la materia no deba ser conocida por este Juzgado. Ni siquiera la solicitud de condenatoria de costas procesales constituye una pretensión separada, pues el demandante sería acreedor de éstas si en la definitiva se le concediera todo lo solicitado en el libelo, sin necesidad de que las solicite, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Juzgado observa que no hay acumulación impropia de pretensiones en el libelo. Así se declara. También la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada promovió otra de las cuestiones previas, en los siguientes términos: “Promuevo la del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una condición o plazo pendientes. En efecto (sic) de la notificación que se le hizo a la parte actora, no determinó en el plazo la pretensión que le otorgaba para la oferta de venta del inmueble, que quedo (sic) vencida el día dos de noviembre del año 2001, quedando sin efecto entre las partes; por lo que quedó resuelta de pleno derecho la oferta de venta, de acuerdo al Título VI de la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio de la Nueva (sic) Ley de Alquileres (sic) Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con los artículos 1137 y siguientes del Código Civil vigente.” Al respecto, la apoderada judicial del demandante expuso que contradecía dicha cuestión previa, de conformidad a lo previsto en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente procedió a contestar los términos en que fue promovida la cuestión previa, repitiendo lo expuesto en el libelo y finalmente solicitó que fuese declarada sin lugar la cuestión previa promovida. Este Juzgado observa que los fundamentos de hecho en que está fundamentada la cuestión previa promovida por la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. no se refieren a los supuestos jurídicos previsto en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que condiciona la continuación del juicio a la existencia de una condición o plazo pendientes, sino que dicha abogada expuso alegatos de fondo relativos a los efectos que tendría una de las notificaciones realizadas al demandante y que tocan el mérito de la causa, los cuales no puede ser revisados por este Juzgado en el marco de una decisión de cuestiones previas. En razón a ello, este órgano jurisdiccional declara sin lugar la cuestión previa indicada. DE LA FALTA DE CUALIDAD: La apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., manifestó que oponía la falta de cualidad en el demandante para intentar y sostener el juicio, fundamentada en lo siguiente: …”por no ser ciertos los hechos constitutivos a la pretensión procesal deducida y por no asistirle a éste el derecho que ambiciona deducir en su libelo.- En consecuencia, se desprende entonces de aquí, que (sic) el supuesto negadísimo, que el demandante hubiese hecho los pagos de canones (sic) de arrendamiento y mal puede exigir el reconocimiento de algún derecho sobre el inmueble. Siendo así resulta fundamental la preexistencia de un juicio que lesione el derecho del abrogado y también como fundamental para su eficacia, que justifique su existencia.” Luego de citar jurisprudencia y doctrina referidas a la cualidad, continuó la indicada abogada de la siguiente forma: …“De todo lo anteriormente expuesto puedo deducir perfectamente, que el demandante, no tiene la cualidad necesaria para demandar y sostener el presente procedimiento aquí incoado, además no tiene la titularidad del derecho subjetivo, exigido por nuestro Ordenamiento Jurídico, para poder presentarse ante esta Autoridad (sic) Jurisdiccional (sic) para demandar el juicio de Retracto Legal Arrendaticio y así pido lo declare expresamente el Tribunal, al emitir el fallo correspondiente. En vista a los argumentos esgrimidos en el presente escrito, la situación jurídica planteada por el demandante, no configura en forma alguna el presupuesto fáctico del arrendador solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, exigido por la norma, para así poder ostentar la cualidad e interés necesario para demandar a mis Representados (sic).- Asimismo Impugno (sic) Todos (sic) los supuestos recibos de cánones de arrendamiento y Consignaciones ante el Extinto (sic) Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que acompañan al libelo de demanda, pues todos son pagos EXTEMPORÁNEOS”. Al respecto, este Juzgado observa que los alegatos en los cuales fue fundamentada la falta de cualidad del demandante para interponer la demanda y más adelante su falta de titularidad e interés, se refieren más bien a defensas de fondo no relacionadas con las indicadas excepciones, que de ser alegadas como defensas de fondo deben ser revisadas por el órgano jurisdiccional con la finalidad de verificar si es procedente la demanda o no, pero no para determinar si el demandante tiene la cualidad alegada en el libelo. No obstante ello, este Juzgado procede a determinar si el demandante tiene cualidad para interponer la demanda, visto que aun no siendo alegada puede revisarla de oficio, tal como ha sido aceptado jurisprudencialmente. A tales efectos, observa que la demanda fue interpuesta por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, en carácter de arrendatario, fundamentado entre otros, en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevén en el mismo orden, el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar el inmueble que ocupa en tal condición y el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. Dichas normas prevén en abstracto, quién es la persona que tiene la cualidad para ejercer tales derechos, que no es otra que el arrendatario. En este caso concreto, interpuso la demanda la persona que se abrogó el carácter de arrendatario, el cual por demás le fue reconocido expresamente por la misma abogada que interpuso la falta de cualidad. En razón a ello, este Juzgado concluye que existe identidad lógica entre la persona abstracta a quien la ley concede el derecho de acción (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y la persona que en concreto la ejerció en este procedimiento. En consecuencia, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE sí tiene cualidad para interponer la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, en carácter de arrendatario. En base a tales consideraciones, este Juzgado declara IMPROCEDENTE la excepción de falta de cualidad propuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. Así se declara. DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA: El ciudadano WILLIAM BRACAMONTE interpuso demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, fundamentado en que es arrendatario desde el 15 de julio de 1982, del apartamento Nº 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situadas en la calle La Montaña de la Urbanización La Montaña, avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., representada por el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, como Administrador General; que su arrendadora no le respetó el derecho de preferencia de adquirir el inmueble ante cualquier tercero y que luego de la venta del mismo inmueble, efectuada por COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, ésta tampoco le realizó la notificación prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que pudiera ejercer el derecho de retracto; enterándose de manera accidental y realizadas sus propias investigaciones. En razón a ello, interpuso la demanda contra COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. y los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, fundamentado en los hechos antes expuestos. Ante dichos planteamientos, la defensora judicial asignada a los demandados, negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el Derecho alegado; y la apoderada judicial de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., luego de admitir la relación arrendaticia alegada, expuso que rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes la demanda instaurada, por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la parte actora y por no asistirle el derecho que pretende invocar en la demanda. Ante el rechazo de todos los hechos alegados en el libelo, a excepción de la admisión del vínculo contractual, correspondía a la parte actora demostrar sus afirmaciones de hecho, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, salvo los hechos privativos que deban ser demostrados por la parte demandada, a pesar de la negativa genérica realizada tanto por la defensora judicial como de la apoderada judicial indicada. En razón a ello, para decidir la controversia planteada, es necesario que este Juzgado relacione los medios de pruebas promovidos por ambas partes, vistas las impugnaciones y desconocimientos realizados por las representantes judiciales de los demandados. A tales efectos se observa que los medios probatorios consignados con el libelo por la parte actora, son los siguientes: 1) Marcado “A1”, copia simple de escrito de participación al Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anexo al Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad Mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscritos ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de diciembre de 1980, bajo el Nº 117, Tomo 258-A Sgdo., de la certificación del Acta Constitutiva y del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad en nombre colectivo ROSALBA BAEZ CRUZ % CIA, mediante la cual se trató como punto único transformarla en compañía anónima, con la denominación antes indicada; y anexo Balance General al 1º de enero de 1980, en el que aparece como bien constitutivo del activo el inmueble identificado como apartamento Nº 11, de las Residencias Adán y Eva, Torre “Eve” , primer piso. Por tratarse de un documento público, entra en la impugnación realizada por la defensora judicial al contestar la demanda, por lo que correspondía a la parte actora, si quería servirse de la copia impugnada, solicitar el cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a la consignada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de que la parte actora, no realizó las actuaciones indicadas para hacer valer la copia impugnada, este Juzgado declara que ésta no tiene valor probatorio alguno. No obstante ello, lo que se pretendía probar con la misma fue admitido por la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada, esto es, la existencia de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. 2) Marcado “A2”, copia certificada expedida el 15 de marzo de 2010, por el Jefe de Servicio del Primer Circuito del Municipio Libertador, de documento de compra venta de inmueble, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 16 de octubre de 1979, bajo el Nº 12, Tomo 5, Protocolo Primero, mediante el cual la sociedad en comandita simple denominada socialmente BAEZ CRUZ & CÍA y comercialmente COMERCIAL BAEZ CRUZ, adquiere cuatro apartamentos, entre los cuales está el identificado con el Nº 11, ubicado en el primer piso de la Torre Eva del Edificio Residencias Adán y Eva, situado en la urbanización La Montaña, El Paraíso, Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal. Por cuanto se trata de la copia certificada de un documento público que no fue tachada de falsa por la contraparte, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en ella con valor de plena prueba, evidenciándose así que la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. era la propietaria del inmueble arrendado al actor y por ende su arrendadora. 3) Marcado “B”, copia simple de participación y Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., registrados ante el Registro Mercanil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1996, y agregados al expediente de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., promovido con la finalidad de demostrar que el 5 de agosto de 1996 fue designado el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.968.826, como Administrador General, ratificado en la Asamblea que se relaciona seguidamente. 4) Marcado “C”, copia simple de Participación al Registro Mercantil y de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios celebrada el 28 de febrero de 2000, inscritos ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 08 de marzo de 2001, y agregados al expediente de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. Por tratarse de copias de documentos públicos (“B” y “C”), quedan comprendidos en la impugnación realizada por la defensora judicial al contestar la demanda, por lo que correspondía a la parte actora, si quería servirse de ellas, solicitar el cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a la consignada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de que la parte actora, no realizó las actuaciones indicadas para hacer valer las copias impugnadas, este Juzgado declara que éstas no tienen valor probatorio alguno. No obstante ello, este Juzgado observa que el carácter de Administrador General de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. que fue imputado en el libelo al ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ quedó probado con otros medios probatorios, que se analizarán seguidamente. 5) Marcado “D”, original de contrato de arrendamiento encabezado por ADMINISTRADORA DE INMUEBLES A.D.I. como arrendadora y el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, como arrendatario, sobre el apartamento Nº 11, de la Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situado en la dirección antes indicada, con fecha 15 de julio de 1982. Solo está firmado por el arrendatario. No obstante ello, la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. admitió como cierta la afirmación contenida en el libelo, “en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano WILLIAM JOSÉ BRACAMONTE…” En razón a ello, este Juzgado tiene como un hecho admitido, la relación arrendaticia alegada en el libelo, instrumentada en dicho contrato de arrendamiento. 6) Marcado “E”, copia simple de un folio de una Resolución supuestamente emanada del Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato, de fecha 20 de abril de 1981. Por tratarse de copia de un documento público administrativo, entra en la impugnación realizada por la defensora judicial al contestar la demanda, por lo que correspondería a la parte actora, si quería servirse de ellas, solicitar el cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a la consignada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de que la parte actora, no realizó las actuaciones indicadas para hacer valer la copia impugnada, este Juzgado declara que ésta no tiene valor probatorio alguno; aunado al hecho de que se trata de un folio que aparentemente forma parte de una resolución, y por sí solo no tendría valor probatorio alguno. 7) Marcado “F”, original de un Cartel de Notificación de fecha 13 de junio de 1989, emanado de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Iniciación de Procedimiento, dirigido al ciudadano William Bracamonte, como inquilino del apartamento Nº 11, antes identificado, mediante la cual le notifican que la ciudadana FULBIA FERRER BALBI, en carácter de apoderada de la ciudadana ROSALBA BÁEZ CRUZ DE SAUMELL, propietaria del Edificio Adán y Eva, solicitó ante ese Despacho la regulación para vivienda, formado bajo el expediente Nº 73.867-F4 y le emplaza a comparecer ante esa oficina, al tercer día hábil contado a partir del vencimiento del lapso de diez (10) días hábiles, contados a partir de la fijación del cartel. 8) Original de Resolución Nº 2631, del 15 de agosto de 1989, emanada de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, dictada en el expediente Nº 73.867-F-4, mediante la cual fija el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, al apartamento Nº 11, en la cantidad de (Bs. 4.862,10) y para el estacionamiento la cantidad de (Bs. 403,90). 9) Marcada “G”, original de Cartel de Notificación de fecha 20 de julio de 1992, emanado de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Iniciación de Procedimiento, dirigido al ciudadano William Bracamonte, como inquilino del apartamento Nº 11, antes identificado, mediante la cual le notifican que la ciudadana ROSALBA BÁEZ CRUZ DE SAUMELL, actuando en carácter de propietaria del Edificio Adán y Eva, solicitó ante ese Despacho la regulación para vivienda, llevado bajo el expediente Nº 73.867-F4; y le emplazan a comparecer a esa Dirección. 10) Copia simple de un folio que aparentemente forma parte de la Resolución Nº 2728, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, expediente Nº 73.868-F4, del 21/12/1992. Dicho folio no tiene valor probatorio alguno, en base a las mismas razones expuestas al relacionar el documento marcado “E”. 11) Marcado “H”, copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, el 18 de marzo de 1994 y auto de declaratoria de firmeza de la sentencia, del 27/04/1994, mediante la cual en conocimiento del recurso de nulidad ejercido por la abogada Ivette Levy Banain, apoderada judicial de COMERCIAL BAEZ CRUZ (COBACRU), propietaria del apartamento 11 ya identificado y estacionamiento, contra la Resolución Nº 2728, del 21/12/1992, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, anuló la indicada Resolución y fijó al apartamento Nº 11 el canon de arrendamiento máximo mensual de (Bs. 29.187,20), y al estacionamiento (Bs. 2.242,28), para un total de (Bs. 31.429,48). Por tratarse de copia de un documento público administrativo, entra en la impugnación realizada por la defensora judicial al contestar la demanda, por lo que correspondía a la parte actora, si quería servirse de ellas, solicitar el cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a la consignada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de que la parte actora, no realizó las actuaciones indicadas para hacer valer la copia impugnada, este Juzgado declara que ésta no tiene valor probatorio alguno. 12) Marcados “H”, originales de ocho (8) recibos de pago de canon de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre de 1994, emitidos por Condominios Actuales, a nombre de Willians Bracamonte, por las cantidades de (Bs. 13.065,00), los dos primeros y los restantes por (Bs. 31.429,48). La abogada NORA CABRALES, al contestar la demanda expuso lo siguiente: “A nombre de mis mandantes Impugno (sic), Niego (sic) y Rechazo (sic) en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados por el Actor (sic) en su escrito Libelar (sic). a) Los supuestos recibos de pago de los canones (sic) de arrendamiento, desde la fecha del 15 de julio de 1982, que a su decir comienza la relación arrendaticia.” De acuerdo a lo establecido en el auto dictado el 19/06/2012, este Juzgado tiene dicha impugnación realizada válidamente solo por la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., pues dicha abogada no es apoderada judicial de las personas naturales codemandadas. En cuanto a la impugnación realizada, este Juzgado observa que no tiene efecto jurídico alguno, toda vez que son recibos originales, que de acuerdo a lo expuesto en el libelo, fueron consignados por la parte actora para demostrar que había comenzado a pagar el canon de arrendamiento vigente, fijado judicialmente en (Bs. 31.429,48), a la persona jurídica que para ese momento era la administradora del inmueble, mientras que las razones por las cuales son impugnados no persiguen su declaratoria de falsedad. Aun cuando éstos no emanan propiamente de la parte contraria (COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A.), sí le fueron opuestos para demostrar los hechos alegados en el libelo, y en razón a ello, sí podían ser impugnados fundadamente por la arrendadora, por ejemplo bajo el argumento de que no le podían ser opuestos porque la persona jurídica que los emitió no estaba autorizada para recibir el pago. En consecuencia, se declara que dichos recibos tienen pleno valor probatorio, pues la impugnación realizada no fue razonada ni en hechos ni en Derecho. 13) Marcado “I”, original de comunicación remitida por el ciudadano Héctor García Romero, Gerente de Alquileres y Ventas de Administradora Actual, C.A., de fecha 09 de agosto de 1989, al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, en carácter de arrendatario del apartamento 11-E, mediante la cual le comunica que dicha empresa fue designada como administradora del inmueble que le fue arrendado por el propietario, ciudadano JUAN SAUMELL; y que el pago del canon de arrendamiento, a partir del mes de agosto, lo realice a nombre de ADMINISTRADORA ACTUAL, C.A., en sus oficinas, ubicadas en la avenida Universidad, Centro Parque Carabobo, Torre A, Piso 5, oficina 503 (frente a la estación Metro Parque Carabobo). 14) Marcada “J”, original de comunicación dirigida por el ciudadano Héctor García, en carácter de Presidente de CONDOMINIOS ACTUALES, C.A., de fecha 19/09/1991, al ciudadano WILLIANS BRACAMONTE, mediante la cual le comunica que dicha empresa fue designada como nuevos administradores del inmueble que él ocupa en calidad de inquilino y que haga las cancelaciones en su oficina. 15) Marcado “K”, original de comunicación dirigida por el ciudadano PEDRO SAUMELL, de fecha 12 de junio de 2001, al ciudadano WILLIAMS BRACAMONTE, mediante la cual le notifica que CONDOMINIOS ACTUALES, C.A., le entregó la administración del inmueble que él habita; y que para facilitarle los pagos autorizó al ciudadano DAVID CÁCERES, Asesor Inmobiliario, para que gestione el cobro de los alquileres vencidos y los que haya de cobrar durante el tiempo de la relación arrendataria. Igualmente le indicó que para hacer efectivo los pagos debía dirigirse a la avenida Urdaneta, Punceres a Pelota, edificio Protexo, piso 5, oficina 55, Caracas, o llamar al teléfono 0212-564.09.06, para recibir información. Por cuanto dicha comunicación no fue desconocida por la apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., este Juzgado la aprecia con valor de plena prueba. 16) Marcado “L”, original de comunicación dirigida por el ciudadano DAVID CÁCERES, con fecha 01-10-2001, al ciudadano WILLIAMS BRACAMONTE, mediante la cual le notifica que cumpliendo órdenes del ciudadano PEDRO SAUMELL, Administrador General de COMERCIAL BAEZ CRUZ, empresa propietaria del inmueble que habita en calidad de arrendatario, se decidió poner en venta el inmueble; y que por encontrarse dentro de los beneficios que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y para dar cumplimiento al artículo 42, le ofrecía en venta el inmueble en (Bs. 51.240.000,00), con una reserva del (20%) y el resto para cancelar en un plazo no mayor a 90 días, tiempo en el cual debía realizarse la protocolización del documento definitivo de compra-venta; y que según el artículo 44 de la indicada ley, tenía 15 días, a partir de la fecha del ofrecimiento, para la aceptación o rechazo de la oferta realizada. Por cuanto dicho documento no fue desconocido por la apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., este Juzgado lo aprecia en todo su valor probatorio, en adminiculación con el recaudo anterior (marcado K), observándose que el ciudadano DAVID CÁCERES actuó en representación de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., toda vez que el ciudadano PEDRO SAUMELL había informado al arrendatario que había autorizado al indicado ciudadano para cobrar los cánones de arrendamiento y que era asesor inmobiliario. 17) Marcado “M”, original de comunicación de fecha 15 de octubre de 2000 (sic), dirigida por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE al ciudadano DAVID CÁCERES, mediante la cual le informa que en atención a su “atenta” de fecha 1º de octubre “del presente año”, le solicita una reconsideración y también le hacía una contraoferta indicándole que su aceptación daría lugar a una negociación que les permitiría gestionar de inmediato la negociación respectiva, en la cantidad de (Bs. 38.000.000,00). Presenta firma original donde se lee “Victor Salas” 15-10-2001, 9:15 a.m. La abogada NORA CABRALES, al contestar la demanda expuso lo siguiente: “A nombre de mis mandantes Impugno (sic), Niego (sic) y Rechazo (sic) en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados por el Actor (sic) en su escrito Libelar (sic). ...omissis… c) Las Notificaciones (sic) efectuadas por la parte Demandante (sic) en fechas: 15 de octubre de 2001; 27 de marzo de 2008; 23 de noviembre de 2009 y comunicaciones acompañadas por el demandante al libelo de la demanda marcadas con las Letras (sic) “M”, “Q” y “T”.” (Subrayados de este Tribunal). De acuerdo a lo establecido en auto dictado el 19/06/2012, este Juzgado tiene dicha impugnación realizada válidamente solo por la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., tal como fue indicado previamente. Con relación a la impugnación como tal, este Juzgado observa que no tiene efecto jurídico alguno, toda vez que se trata de un documento privado que emana de la parte demandada y que de acuerdo a lo alegado en el libelo fue enviado a la persona autorizada por el administrador del inmueble arrendado, consignado en original y con una firma supuestamente realizada por la persona que la recibió. Por lo tanto no puede ser objeto de una impugnación simple como si se tratase de la copia de uno de los documentos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que la impugnación realizada no fue fundamentada en hechos ni en Derecho, para que este Juzgado procediera a decidirla, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem. En consecuencia, se declara que dicha comunicación será apreciada en adminiculación a los demás medios probatorios con los cuales se relaciona, toda vez que no fue desconocida en relación a los hechos que pretendió probar la parte actora, los cuales quedan corroborados con el recaudo que se relaciona y analiza seguidamente. Todo en atención a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. 18) Marcado “N”, original de comunicación dirigida por el ciudadano DAVID CACERES al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, de fecha 18 de octubre de 2001, mediante la cual el comunica que en atención a su comunicación de fecha 15 de octubre de 2001, le participa que las condiciones propuestas no satisfacen las aspiraciones de los propietarios del inmueble; pero reconsideraron la oferta tal como él lo solicitó, y le hacían una nueva oferta en la cantidad de (Bs. 40.000.000,00), a cancelar en un 20% del valor en una opción de compra-venta y el resto en el momento de la protocolización. Por cuanto dicho medio probatorio no fue desconocido por la parte contraria, especialmente por la codemandada COMERCIAL BÁEZ, C.A., este Juzgado lo aprecia en adminiculación con los demás medios probatorios. En razón a ello, este Juzgado considera que dicho recaudo probatorio da certeza de que la comunicación relacionada en el punto que antecede, contentiva de la contraoferta realizada por el arrendatario, fue recibida por la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. 19) Marcado “Ñ”, original de comunicación de fecha 23 de octubre de 2001, dirigida por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE al ciudadano DAVID CÁCERES, mediante la cual le informa que la oferta le satisface plenamente y que por cuanto su fuente de financiamiento es el IPASME, necesita que le suministre varios documentos relacionados en la comunicación. Se observa que solo está firmada por el remitente y no presenta firma en señal de recibo. En razón a ello, se declara que no tiene valor probatorio alguno para este Juzgado, por el principio de alteridad de la prueba. 20) Marcado “O”, copia certificada expedida el 11 de marzo de 2010, por el Secretario del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 20024239, de consignaciones arrendaticias, iniciado el 8 de febrero de 2002, ante el Juzgado, a instancias del ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, en carácter de inquilino, en beneficio de COMERCIAL BAEZ CRUZ, por el apartamento antes identificado, en cuya primera oportunidad consignó el depósito del canon de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2002. Dichos recaudos entran en la impugnación realizada por la abogada NORA CABRALES, al contestar la demanda, en los siguientes términos: “A nombre de mis mandantes Impugno (sic), Niego (sic) y Rechazo (sic) en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados por el Actor (sic) en su escrito Libelar (sic). ...omissis… b) Todas las copias de Consignaciones (sic), (Expediente Nº 20024239) ante el Extinto (sic) Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que acompañan al libelo de demanda, pues todos son pagos EXTEMPORÁNEOS (sic), marcado con la letra “O”. De acuerdo a lo establecido en auto dictado el 19/06/2012, este Juzgado tiene dicha impugnación realizada válidamente solo por la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., tal como fue indicado previamente. Con relación a la impugnación realizada, se declara que no tiene efecto jurídico alguno, toda vez que lo consignado son copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas, de actuaciones contenidas en un expediente judicial, entre las cuales hay documentos públicos judiciales y privados que adquieren fecha cierta al ser presentados ante los funcionarios judiciales competentes para recibirlos, y que solo son impugnables a través de la tacha de documento público y en base a las causales taxativas previstas en la ley. Por otro lado se observa que la razón por la cual fueron impugnados (extemporaneidad del pago) no constituye una de las indicadas causales taxativas. En consecuencia, este Juzgado debe considerar como fidedignas las copias certificadas consignadas y apreciar en todo su pleno valor probatorio los hechos y declaraciones contenidos en los recaudos que forman parte del expediente, según la certificación de la Secretaria del indicado Tribunal. A mayor abundamiento, este Juzgado declara que la extemporaneidad del pago no constituye una causal de impugnación de los medios probatorios promovidos para probar dicho pago, sino una defensa de fondo del arrendador, que impulsaría al órgano jurisdiccional a analizar los medios probatorios consignados por el arrendatario que pretende probar el pago y así determinar si es cierta o no la extemporaneidad alegada por la contraparte. Ahora bien, visto que la parte actora consignó dichos recaudos para demostrar la solvencia que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado debe apreciar en todo su valor probatorio los instrumentos que conforman las copias certificadas consignadas, visto que no fueron tachados de falso por la parte contraria. 21) Marcado, “P”, copia certificada expedida el 1º de marzo de 2010, por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentiva de escrito con sello y fecha del 13/3/2008, mediante el cual la ciudadana Gisela Margarita Silva, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.129.167, actuando como apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELLL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, asistida por la abogada Ana María Quintero Salas, solicita a la Notaría que se traslade y constituya en la dirección del apartamento Nº 11, ya indicada previamente, y notifique al ciudadano WILLIAN BRACAMONTE, de la voluntad de sus representados de vender el inmueble que ocupa él como arrendatario, en la cantidad de (Bs. 320.000,00), a ser pagados de la forma indicada en el escrito; auto dictado el 14 de marzo de 2008, mediante la cual se ordena tramitar la solicitud y Acta mediante la cual el Notario dejó constancia de que fue autorizado para el traslado al ciudadano Jorge Montero, funcionario de esa Notaría, y que siendo las (11:30 a.m.) se trasladó al inmueble, tocó la puerta y no obtuvo respuesta, por lo que dejó la notificación debajo de la puerta. De conformidad a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en dichos recaudos, con valor de plena prueba. 22) Marcada “Q”, copia certificada expedida el 1º de marzo de 2010, por la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentiva de un escrito presentado ante esa Notaría, con sello de fecha 1º/04/2008, por el ciudadano WILLIAN BRACAMONTE, en carácter de arrendatario del inmueble ya identificado, le solicita que se traslade a la dirección indicada en el escrito, a los fines de practicar la notificación de su contestación a la notificación realizada por la ciudadana Gisela Margarita Silva, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, indicando que hacía de su conocimiento su interés indubitable de adquirir el inmueble ofertado y solicitaba a los oferentes que fuese practicado un avalúo sobre el mismo, por un organismo competente del Estado y luego se establecieran las condiciones para llevar a cabo la negociación respectiva. Anexo tiene Nota de Autenticación de la indicada Notaría, de fecha 27 de marzo de 2008, certificando que quedó inserto bajo el Nº 5, Tomo 37. Estos recaudos abarcan la impugnación realizada por la abogada NORA CABRALES, al contestar la demanda, en los siguientes términos: “A nombre de mis mandantes Impugno (sic), Niego (sic) y Rechazo (sic) en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados por el Actor (sic) en su escrito Libelar (sic). ...omissis… c) Las Notificaciones (sic) efectuadas por la parte Demandante (sic) en fechas: 15 de octubre de 2001; 27 de marzo de 2008; 23 de noviembre de 2009 y comunicaciones acompañadas por el demandante al libelo de la demanda marcadas con las Letras (sic) “M”, “Q” y “T”.” (Subrayados de este Tribunal). Por cuanto dicha abogada solo representa judicialmente a la codemandada, de acuerdo a lo establecido en el tantas veces referido auto dictado el 19/06/2012, dicha impugnación se tiene como no planteada, toda vez que los recaudos marcados “Q”, solo es posible que fuesen impugnados (tachados de falso por ser documentos auténticos) por los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, su defensora judicial o cualquier apoderado judicial debidamente constituido. En consecuencia deben ser valorados con efecto de plena fe, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil. No obstante ello, este Juzgado observa que fueron consignados por el actor para demostrar que notificó a las personas naturales codemandadas, su interés en adquirir el inmueble, en respuesta a la oferta de venta recibida el 14 de marzo de 2008. Es el caso que ese hecho no se desprende de los recaudos analizados, pues el indicado documento solo contiene la nota de certificación y autenticación indicada y no tiene anexo el acta que daría certeza del traslado de la Notaría Pública a realizar la notificación solicitada. 23) Marcado “R”, copia simple de Participación dirigida al Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, registrada el 28 de marzo de 1994, bajo el Nº 57, Tomo 93-A Sgdo., realizada por la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL BÁEZ, en carácter de Administradora General de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A.; anexo a copia simple de la certificación del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de dicha compañía. Por tratarse de copias de documentos con efectos erga omnes, quedaron comprendidos dentro de la impugnación realizada por la defensora judicial al contestar la demanda. En razón a ello correspondía a la parte actora, si insistía en servirse de ellas, solicitar el cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a la consignada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En vista de que la parte actora, no realizó cualquiera de las actuaciones indicadas para hacer valer la copia impugnada, este Juzgado declara que ésta no tiene valor probatorio alguno. 24) Marcado “S”, carátula original de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anexo a los siguientes documentos: 24.1) Copia simple de escrito con sello de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao y fecha 26 de octubre de 2009, mediante el cual la ciudadana Ana María Chocano, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.311.805, actuando en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, solicita a la Notaría que se traslade y constituya en la dirección del apartamento Nº 11, ya indicada previamente y notifique al ciudadano WILLIAN BRACAMONTE, de conformidad a lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la voluntad de sus representados de vender el inmueble que ocupa él como arrendatario, en la cantidad de (Bs. 550.000,00), a ser pagados bajo las condiciones indicadas en el mismo escrito; 24.2) Original de auto de fecha 9 de noviembre de 2009, mediante el cual la indicada Notaría acuerda el traslado al sitio indicado por el solicitante; 24.3) Original de acta mediante la cual la Notario Público dejó constancia de haberse trasladado a la dirección solicitada y que fue recibida por la ciudadana Isabel de Bracamonte, identificada como esposa del ciudadano William Bracamonte, quien recibió la notificación. Presenta al dorso una firma ilegible, C.I. 4.728.547, hora 3:14 p.m., fecha 9-11-2009 y sello de la indicada Notaría. Por cuanto se trata de actuaciones con efectos erga omnes, este Juzgado las aprecia en todo su valor de plena prueba. 25) Marcado “T”, copia de Planilla Única Bancaria Nº 5643, con sellos húmedos en original de la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anexo a original de escrito de fecha 23 de noviembre de 2009, también con sellos húmedos de la misma Notaría, uno de los cuales relaciona el escrito con la planilla Nº 5643, mediante el cual el ciudadano identificado como Wiliam Bracamonte, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.315.743, solicita a la indicada Notaría que se traslade a la calle Colina los Chaguaramos, quinta Alborada, Nº 02-10, Los Chaguaramos, con el objeto de: “presenciar la contestación que se le hace a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, por la preferencia ofertiva otorgada, para la adquisición del inmueble ubicado en la urbanización El Paraíso, Residencias Adán y Eva, piso 1, apto. 11”. Anexo a este escrito, se encuentra el original de un acta levantada el 23 de noviembre de 2009, a las 2:30 p.m., mediante la cual el Notario Público dejó constancia de que se trasladó a la dirección antes indicada, ubicada en Caracas, Distrito Capital, en compañía del solicitante y que fueron recibidos por la ciudadana Ana María Chocano, titular de la Cédula Nº V- 5.311.805, “quien recibió de manos del solicitante, el escrito anexo a esa Acta”. Luego de estos recaudos se encuentra la copia simple de un escrito sin fecha mediante el cual el ciudadano William Bracamonte, declara que solicita traslado a realizar notificación a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, dando respuesta a su notificación del 9/11/2009, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto recaudos comprenden la impugnación realizada por la abogada NORA CABRALES, al contestar la demanda, en los siguientes términos: “A nombre de mis mandantes Impugno (sic), Niego (sic) y Rechazo (sic) en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados por el Actor (sic) en su escrito Libelar (sic). ...omissis… c) Las Notificaciones (sic) efectuadas por la parte Demandante (sic) en fechas: 15 de octubre de 2001; 27 de marzo de 2008; 23 de noviembre de 2009 y comunicaciones acompañadas por el demandante al libelo de la demanda marcadas con las Letras (sic) “M”, “Q” y “T”.” (Subrayados de este Tribunal). La impugnación pura y simple no tiene efectos jurídicos en este procedimiento, pues al tratarse de documentos auténticos que tienen efectos erga omnes debieron ser tachados los dos primeros (escrito y acta), por los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, su defensora judicial o cualquier apoderado judicial debidamente constituido. En razón a ello, se aprecian con valor de plena prueba tanto el escrito presentado el 23 de noviembre de 2009, así como el Acta levantada con ocasión de éste, por la indicada Notaría. Al respecto, este Juzgado observa que del escrito indicado (23/11/2011) no posible establecer cuál era la respuesta que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE daría a través de Notario Público a la apoderada judicial de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, pues la Notario declaró que fue el solicitante quien lo entregó a la abogada Nora Cabrales, sin indicar dicho funcionario público cuáles eran sus términos. Sin embargo, éstos estarían contenidos en el tercer recaudo anexo en copia simple, sobre el cual este Juzgado pasa a determinar si tiene valor probatorio. Dicho tercer recaudo no contiene nota de certificación de la que conste que forma parte de las actuaciones antes descritas, que se encuentran en original, por lo que en principio por sí solo no tendría valor probatorio alguno. Sin embargo, es de hacer notar que el Notario Público manifestó que la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO recibió de manos del solicitante “el escrito anexo a esta Acta”. Por su parte, al referirse a dichos recaudos en el libelo, el actor manifestó lo siguiente: …“procedí a dar respuesta a dicha oferta manifestando mi interés de adquirir el inmueble arrendado, pero en virtud de haber recibido 3 ofertas de venta en fechas octubre de 2001, marzo 2008 y noviembre 2009, sin que se haya podido materializar la compra del inmueble por causas que no me fueron imputables, le solicité a la Sra. Ana María Chocano, se sometiera al apartamento a un avalúo previo necesario para determinar el valor real del mismo, practicado por un organismo competente del Estado. Esta respuesta le fue notificada a la Sra. Chocano a través de un documento auténtico realizado por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2009, cuyo original acompaña marcada con la letra “T”.” (Subrayado de este Juzgado). Este tercer recaudo que se está analizando, está encabezado por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, en carácter de arrendatario del inmueble ya identificado, mediante el cual expresa lo siguiente: … “por el presente documento declaro: Solicito respetuosamente se traslade y constituya en la siguiente dirección: Calle Colinas de los Chaguaramos, Quinta “Alborada”, Nº 02-10, Los Chaguaramos, Caracas, Dtto. Capital, con el objeto de dar contestación a la PREFERENCIA OFERTIVA, realizada por la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, (…) en su carácter de Apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDOy RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, (…) lo cual procedo a realizar de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando así respuesta a su NOTIFICACION de fecha 09 de noviembre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, del Estado Miranda, mediante el cual me expresa la voluntad de sus representados de vender el inmueble antes identificado, el cual ocupo en calidad de arrendatario desde hace mas de veintisiete (27) años, por tal motivo a fin de ejercer el derecho de preferencia que la Ley me concede, hago de su conocimiento mi interés indubitable de adquirir el bien inmueble ofertado, reservándome los derechos que la Ley que regula la materia me concede. Igualmente solicito a los oferentes, por haber recibido a la fecha, tres (3) Ofertas (sic) de venta, en las fechas octubre 2001; marzo 2008 y ahora noviembre 2009, sin que se haya podido materializar la compra del inmueble, por causas desconocidas por mi persona, y ante la premura de llegar definitivamente a una negociación seria, solicito a los fines de establecer las condiciones definitivas de venta del inmueble antes referido, se practique un Avalúo del inmueble a través de un Organismo competente en la materia, solicitando en este acto, una reunión, con la finalidad de llegar a un acuerdo definitivo.” Considera este órgano jurisdiccional que si este tercer instrumento anexo al indicado escrito y Acta consignados en original no era copia del que recibió la ciudadana Ana María Chocano, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, correspondía a dichos ciudadanos alegarlo en este procedimiento, sin que bastase para una impugnación y rechazo generalizado como la realizada por la apoderada judicial de la sociedad mercantil codemandada. En razón a ello, y vista la declaración de la funcionaria pública contenida en el Acta analizada, este Juzgado tiene como un hecho probado que el escrito entregado a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, es del mismo tenor del consignado por el actor. En consecuencia, se aprecia con valor de plena prueba las declaraciones contenidas en el mismo, relacionadas con la respuesta dada por el arrendatario a la notificación que le hiciera previamente la misma apoderada de los codemandados, cuyos términos fueron expuestos al relacionar los medios probatorios del numeral 24). 26) Marcado “U”, copia certificada expedida el 3 de marzo de 2010, por el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del documento registrado bajo el Nº 27, Tomo 37, Protocolo 1º, del 23-09-04, previamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 19/07/2002, anotado bajo el Nº 55, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones, mediante el cual el ciudadano PEDRO AGUSTÍN SAUMELL BÁEZ, declara que en carácter de Administrador General de la sociedad que giró bajo la denominación social BAEZ CRUZ & CÍA, ahora bajo la denominación comercial COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A. (COBACRU), vende a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, representada por la ciudadana ROSALBA BÁEZ DE SAUMELL, un inmueble de la exclusiva propiedad de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., constituido por un apartamento destinado a vivienda, que forma parte de las residencias “ADÁN Y EVA”, ubicado en la urbanización La Montaña, El Paraíso, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, distinguido con el Nº 11 y ubicado en el primer piso de la Torre Eva, en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) que declaró recibir de la compradora, a entera y cabal satisfacción de su representada y la ciudadana ROSALBA BAEZ DE SAUMELL, en el carácter indicado declaró que aceptaba para su representada la venta realizada a través de ese documento. Por cuanto se trata de un instrumento con efectos erga omnes, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, ya indicados. Durante el lapso probatorio, la apoderada judicial del demandante promovió los siguientes medios probatorios: 27) Doscientos veintiocho (228) originales de recibos de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 1982 hasta el mes de noviembre de 2001, realizados por el ciudadano Wiliam Bracamonte, por el apartamento 11-E. Este Juzgado considera que los medios probatorios dirigidos a probar la solvencia del arrendatario en las demandas de retracto legal arrendaticio como la presente, constituyen instrumentos fundamentales de la demanda conforme a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que deben ser acompañados con el libelo de demanda, so pena de ser declarados inadmisible si fuesen promovidos en otra oportunidad, de conformidad a lo previsto en el artículo 434 eiusdem, salvo las excepciones indicadas en éste. En razón a ello, este Juzgado declara que los indicados recibos de pago consignados durante el lapso probatorio son inadmisibles, pues no están inmersos dentro de las excepciones previstas en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, para que puedan ser admitidos si fuesen promovidos en el lapso probatorio. Aunado a ello, este Juzgado observa que dichos recibos de pagos serían pruebas superfluas al procedimiento, en vista del periodo de pago que abarcan, anterior a los hechos que dieron origen a la demanda. Por su parte, al contestar la demanda, la abogada Nora Cabrales, consignó los siguientes instrumentos: 1. Original de poder judicial otorgado por el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.868.826, en carácter de Administrador General de COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), a los abogados Nora Cabrales y Rafael Chacón, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 21.587 y 77.777, para que actuando conjunta o separadamente, sostengan y defiendan en sede judicial y extrajudicial a la indicada sociedad, con facultad expresa para darse por citados, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de abril de 2003. Toda vez que ya en el lapso probatorio este Juzgado lo analizó para verificar que la sociedad mercantil codemandada estuviese debidamente representada por abogado de su confianza y así hacer cesar a la defensora judicial en sus funciones, con los efectos ya indicados previamente, no es necesario hacerlo nuevamente en este acto. 2. Copia certificada expedida el 31 de mayo de 2012, por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, del documento autenticado ante esa Notaría el 10 de abril de 2003, inserto bajo el Nº 57, Tomo 18, previamente otorgado ante el Notario Fernando Arturo Ceyanes, del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, Puerto de La Cruz, el 1º de abril de 2010, con Nota de Apostille, Legalización única de la Convención de La Haya, del 5 de octubre de 1961. Por cuanto dicha copia certificada no fue impugnada en ninguna forma por la parte demandada, este Juzgado aprecia el contenido del documento certificado con valor de plena prueba. Del mismo se evidencia que se trata de la sustitución que hace la ciudadana ROSALBA BAEZ CRUZ DE SAUMELL, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.236.655, en la abogada NORA CABRALES, del poder general otorgado a la sustituyente, por los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO, titulares de la Cédula de Identidad números V- 9.120.473 y V- 6.853.354, para que en su nombre y representación, “SOLO Y EXCLUSIVAMENTE POR LO QUE RESPECTA A LOS BIENES SITOS EN VENEZUELA”, ejerciera las facultades de administración expresadas en el poder y la de sustituirlo en todo o en parte. Sobre la validez de la indicada sustitución, este Juzgado se pronunció a través del auto dictado el 19 de junio de 2012, señalando que no se trataba de un poder judicial otorgado a un abogado y que en consecuencia “los abogados en los que fue sustituido tampoco tienen facultades para actuar en juicio en nombre de los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO”. (Subrayado de esta decisión). Si bien es cierto que en ese auto, este Juzgado se refirió a “los abogados”, realmente se trataba de una, que era la abogada NORA CABRALES, en la que la ciudadana ROSALBA BAEZ CRUZ DE SAUMELL, sustituyó el poder. En el mismo auto, quedó establecido que en razón de lo expuesto, y en base a los poderes analizados, se declaraba que con la comparecencia de la abogada NORA CABRALES, como apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. cesaban las obligaciones de la defensora judicial, más no respecto a los ciudadanos RANDOLPH REVOREDO CHOCANO y MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO. Es decir, que este Juzgado consideró que la abogada NORA CABRALES no era apoderada judicial de los indicados ciudadanos. Visto que en vez de subsanar la situación observada, la abogada NORA CABRALES, expuso que este Juzgado no ha debido pronunciarse sobre dicha actuación, se declara que este órgano jurisdiccional sí estaba plenamente facultado para dictar el referido auto, de conformidad a lo establecido, entre otros, en los artículos 11, 14, 17 y 166 del Código de Procedimiento Civil, en cualquier momento y no esperar a la oportunidad de dictar la sentencia definitiva, en beneficio de ambas partes y para evitar reposiciones futuras, y en especial para salvaguardar el derecho a la defensa de los indicados ciudadanos, que si bien se les había designado a un defensor judicial, también tenían el derecho de designar a abogados de su confianza para que ejercieran cabalmente su representación y tal vez estaban convencidos de estar debidamente representados en base al poder de administración otorgado a una ciudadana que no es abogada. Pero no corresponde a este Juzgado defender la justicia o procedencia en derecho del indicado auto, ya que el mismo fue apelado por la indicada abogada, aunque a la fecha no hay constancia en el expediente de que hubiese consignado las copias simples requeridas para la remisión de los recaudos respectivos a los Juzgados Superiores que habrían de resolver el recurso. No obstante ello, insistió en hacer valer el indicado poder de administración sobre el que ya se había pronunciado este Juzgado. En cuanto al señalamiento de que la parte actora no lo impugnó en la oportunidad correspondiente y que con su comparecencia, después de ser agregado a los autos, convalidó todo lo actuado “por esta representación, que si bien, contesté la demanda con la mayor ética profesional en defensa de mis representados”, este Juzgado observa que ello fuese cierto si se tratara de un poder judicial, característica que no tiene el poder de administración sustituido por una persona no abogada a una abogada, es decir, que no puede interpretarse que dicha ciudadana sustituyó unas facultades judiciales que no tenía, pues solo es posible otorgar éstas a los profesionales del derecho, que son las únicas personas que tienen capacidad de postulación o ius postulandi. Llama la atención del Tribunal que la indicada abogada afirmó que era necesario acotar que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, le confiere en su condición de abogado litigante, la potestad de presentarse sin poder, en representación de la parte demandada. Al respecto, este Juzgado observa que eso es cierto, pero también lo es que esa facultad debe ser expresamente invocada por el abogado compareciente, actuación que no ha realizado la indicada abogada, sino que más bien insistió en la validez del poder consignado y a tales efectos expresó que previendo cualquier decisión alusiva al auto de fecha 19 de junio de 2012, “se consigna en este acto original del instrumento poder, debidamente Autenticado (sic) por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 54, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, como lo otorgaron los codemandados; MARIA ISABEL SAUMENLL de REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, a la ciudadana ANA MARIA CHOCANO ELCOROBARRUTIA.” Es el caso que en ese acto (26/06/2012), dicha abogada no consignó el documento original aludido, para que fuese analizado por este Juzgado y determinar si se trataba de un poder judicial conferido a ella por las personas naturales codemandadas. 3. Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de mayo de 2002, anotado bajo el Nº 23, Tomo 34, mediante el cual los ciudadanos ROSALBA BAEZ CRUZ de SAUMELL (viuda), actuando en su propio nombre y como apoderada general de la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL de REVOREDO; AGUSTÍN SAUMELL BÁEZ y PEDRO AGUSTÍN SAUMELL VIA, en carácter de integrantes de la SUCESIÓN JUAN SAUMELL VIA, exponen que se reunieron en Caracas, el 29 de marzo de 2002, para proceder en ese acto, a liquidar de mutuo y amistoso acuerdo, los bienes inmuebles que conforman la indicada Sucesión. Exponen además que para ello fue redactado el indicado documento, que conformará la partición definitiva de los bienes inmuebles que a cada uno de ellos corresponderá y que su propiedad individual será adjudicada por documentos separados que serían protocolizados ante las oficinas de Registro correspondientes. Expusieron que a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, le pertenecían, entre otros, el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 11, ubicado en el edificio RESIDENCIAS ADÁN Y EVA, Torre Eva, situado en la urbanización La Montaña, El Paraíso, Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, cuyo documento de propiedad está registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 16 de octubre de 1979, bajo el Nº 12, folio 29, Tomo 5. De conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado tiene dicha copia simple como fidedigna, pues no fue impugnada por la parte contraria. Por ser un documento auténtico, este Juzgado lo aprecia con valor de plena prueba, por el principio de adquisición procesal. No obstante ello, se observa que lo declarado en el indicado documento no desvirtúa el contenido de los documentos públicos relacionados y analizados anteriormente, bajo los números 2) (marcado A-2) y 26) (marcado U), mediante los cuales fue fehacientemente probado que el inmueble arrendado era propiedad de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. y que ésta lo vendió posteriormente a la codemandada ROSALBA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO. 4. Copia de sentencia publicada en Ramírez & Garay, la cual no es apreciada por este Juzgado por cuanto no constituye medio de prueba. 5. Copia certificada expedida el 30 de marzo de 2004, por la Prefecto Civil de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, de la Partida de Nacimiento Nº 2874 levantada el 09/12/1975, con motivo del nacimiento de la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL BÁEZ, presentada por el ciudadano JUAN SAUMELL VIA como su hija y de la ciudadana ROSALBA BÁEZ. Por tratarse de un documento público administrativo, este Juzgado lo aprecia con valor de plena prueba. Por el principio de adquisición procesal, este Juzgado declara que dicho recaudo es pertinente para demostrar la existencia de la indicada ciudadana, que también es demandada en este procedimiento, señalada como el tercero adquirente del inmueble, esto es, ajena a la relación arrendaticia que vinculaba a la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (antigua propietaria) y al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE. 6. El escrito de contestación de la defensora Judicial. Al respecto, este Juzgado observa que el indicado escrito no constituye medio de prueba alguno, en los términos en que fue promovido, pues el mismo lo que contiene son los términos de la contestación presentados por la defensora judicial de los demandados y sobre los cuales se pronunció este Juzgado para establecer el thema decidendum. 7. El escrito de contestación a la demanda “por la representación judicial de los Codemandados (sic) de fecha 04 de junio de 2012, mediante la cual se impugno (sic) y desconoció los documentos acompañados por la Actora (sic) a su libelo, y lo Opongo (sic) a la Parte (sic) demandante”. Por las razones indicadas en el punto anterior, no es admisible el indicado escrito como medio de prueba, pues corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre los alegatos de defensa y ataques en él vertidos legítimamente, para establecer el mérito de la controversia y considerar las pruebas válidamente aportadas al proceso. El 26 de junio de 2012, compareció la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO E., titular de la Cédula de Identidad Nº v- 5.311.805, asistida por la abogada Nora Cabrales y presentó escrito mediante el cual señaló que en carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, según el poder que consignaba en ese acto, acudía a promover pruebas, señaladas en el indicado escrito. Este Juzgado observa que lo consignado por la indicada ciudadana para demostrar la representación que se atribuyó, se trata de la copia simple de una copia certificada expedida por la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 25 de enero de 2010, del documento autenticado ante esa Notaría el 18 de agosto de 2004, inserto bajo el Nº 54, Tomo 52, mediante el cual los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO declaran lo siguiente: “CONFERIMOS PODER DE ADMINISTRACIÓN”, suficiente y amplio cuanto a derecho se requiere a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.311.805”... (Mayúsculas, subrayado y negrillas del documento). Se observa así que la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA actuó en este procedimiento con un poder de administración otorgado por los codemandados. Si bien dicha ciudadana actuó asistida de abogada, su actuación no convalida su falta del ius postulandi que solo poseen los profesionales de derecho y quienes tienen el monopolio para actuar en juicio en carácter de apoderados judiciales, facultad que no tiene la indicada ciudadana para actuar directamente en juicio en representación de otras personas, ni siquiera asistida de abogado. Y aun cuando en el poder de administración otorgado por los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA se le faculta para actúe “en todos los asuntos judiciales…” y para que realice actuaciones propias del juicio, lo cierto es que a criterio de este Juzgado el poder consignado no se trata de un poder judicial, toda vez que dicha ciudadana no es abogada y sin lugar a dudas el poder otorgado es de administración, tal como está resaltado en su texto. Incluso si se tratase de un poder judicial, no le es dable a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA, actuar en este juicio, tal como ha sido el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo, ratificado en la decisión que a continuación se transcribe parcialmente: “En efecto, la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados y, en ese sentido, se ha sostenido que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses o de aquellos de quienes sea representante legal. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que preceptúan la Ley de Abogados y demás leyes de la República. En ese sentido, la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n.° 740, que expidió el 27 de julio 2004, señaló lo siguiente: El artículo 3 de la Ley de Abogados establece que “...Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio...”. Por su parte, el artículo 4 eiusdem dispone que “...Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso...”. De acuerdo con las referidas normas es necesario para comparecer a un juicio en nombre de otro, estar asistido o representado por un profesional del derecho. Dicha tarea está reservada por expresa disposición de la ley a quienes ostentan el título de abogado, con la finalidad de que cualquier solicitud judicial tenga el debido sustento jurídico. En el presente caso, consta de las actas que Eloín Chirinos Silva, quien invocó su condición de Presidente de la Asociación Civil Unión de Transportadores Rurales El Cañafístola “UTRELCA” del estado Zulia, sin ser abogado, compareció a la Sala para interponer recurso de interpretación contra el artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de Tránsito Terrestre sobre Transporte Terrestre Público de personas, en franca violación de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados y 144 del Código de Procedimiento Civil. Tal actuación es ineficaz, pues de acuerdo con las normas antes transcritas no puede un ciudadano comparecer en nombre de una persona jurídica a interponer un recurso sin ser abogado. La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de Oscar Antonio Liendo c/ José Luis Liendo, dejó sentado que: “...El mencionado ciudadano en su carácter de apoderado general de la parte co-demandada, ha venido actuando en este juicio sin que conste que es abogado contraviniendo la Ley de Abogado (...). En sentencia de esta Sala de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente: “Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (...) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (Art. 2º de la Ley de Abogado) (...). En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...”. (Subrayado de la Sala). En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/ Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “...resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional...”. En el caso que se estudia, el Presidente de la Asociación no podía comparecer al juicio en nombre de ella ni actuar en el recurso por no ser abogado; por este motivo, la Sala considera que la presente solicitud debe ser declarada inadmisible, y en consecuencia, no es posible interpretar el artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de Tránsito Terrestre sobre Transporte Terrestre Público de Personas, como fue solicitado. Así se decide.” Por otra parte, esta Sala ha sostenido el criterio de que son ineficaces las actuaciones realizadas como representante de otro en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido por abogado. Así en sentencia N° 1325, que emitió el 13 de agosto de 2008 (Caso: Iwona Szymañczak), señaló lo que sigue: De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece.” En razón de todo lo que fue expuesto, esta Sala considera que la falta de capacidad de postulación se conlleva en una falta de representación que ocasiona ineludiblemente la inadmisión de la demanda que haya sido, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio. Así se decide.” Sala Constitucional del T.S.J., Caso: FRIGORÍFICO AUTOMERCADO LA FLORESTA C.A., publicada en http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Diciembre/1674-21209-2009-08-1051.html. En base a las consideraciones que anteceden, y tomando en consideración el criterio jurisprudencial citado, este Juzgado declara que al no tener validez alguna la actuación de la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO ELCOROBARRUTIA en el presente procedimiento, las pruebas promovidas por ella en el escrito presentado el 26 de junio de 2012, son inadmisibles. Así se declara. Ahora bien, tomando en consideración los hechos admitidos y los probados en la presente causa, este Juzgado fija los siguientes hechos: - La existencia de la relación arrendaticia alegada en el libelo, iniciada 15 de julio de 1982, entre el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, como arrendatario y la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., como arrendadora, sobre el apartamento Nº 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situadas en la calle La Montaña de la urbanización La Montaña, avenida Páez, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de esta última, según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 16 de octubre de 1979, bajo el Nº 12, Tomo 5, Protocolo Primero. - Que el último canon de arrendamiento regulado es la cantidad de TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 31.429,48), actualmente TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 43,49), que es el monto vigente desde el mes de mayo de 1994. - Que la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., ofreció en venta al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, el inmueble arrendado, a través del ciudadano DAVID CÁCERES, autorizado por el ciudadano PEDRO SAUMELL, Administrador General de la indicada sociedad mercantil, a través de comunicaciones de fecha 1º-10-2001, por la cantidad de (Bs. 51.240.000,00). - Que el 15 de octubre de 2001, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE hizo una contraoferta para adquirir el bien arrendado por el precio de (Bs. 38.000.000,00), de lo cual concluye este Juzgado que el arrendatario no aceptó la oferta realizada por su arrendadora. En razón a ello, para que se perfeccionara la contraoferta hecha por el arrendatario a su arrendadora se requería de la aceptación de ésta. - Que la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., realizó una nueva oferta de venta del inmueble arrendado, a través de comunicación efectuada el 18 de octubre de 2001, por la cantidad de (Bs. 40.000,00). Aunque el demandado alegó que aceptó la indicada oferta, no lo demostró, pues la comunicación consignada a los autos para probarlo fue desechada por este Juzgado, toda vez que emana de la propia parte actora y no presenta acuse de recibo de cualquier persona que representase a su contraparte. Ahora bien, para la indicada fecha (18/10/2001), ya estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845, del 7 de diciembre de 1999. En consecuencia, el derecho de preferencia que tenía el inquilino para esa fecha está previsto en los artículos 42, 44 y 46, que disponen lo siguiente: “Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” “Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajos las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.” “Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.” De los hechos antes fijados, este Juzgado considera que el demandado dio como válida las dos (2) ofertas de venta que le realizó la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y así las debe tener este Juzgado, pues en el presente procedimiento quedaron reconocidas las comunicaciones recibidas por él y por ende su autenticidad, remitidas por el asesor inmobiliario autorizado por el Administrador General de la indicada empresa y en base a las cuales el arrendatario le respondió con una contraoferta que fue considerada por su arrendadora, originando que le realizara la segunda oferta de venta indicada, en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00). Así las cosas, este Juzgado considera que es innecesario analizar los recibos de pago consignados por la parte actora para demostrar su solvencia a la fecha en que su arrendadora le hizo la última oferta indicada, esto es, al 18 de octubre de 2001, pues según declaración contenida en la primera comunicación que originó el cruce de ofertas y contraoferta realizada entre las partes (del 1º/10/2001), la persona autorizada por COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. expresó al arrendatario que él se encontraba dentro de los beneficios que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que para dar cumplimiento a dicha norma le realizaba la oferta en los términos antes indicados, con lo cual reconoció tácitamente que el arrendatario estaba solvente en sus obligaciones de pago. En razón a ello, este Juzgado considera que para el 18 de octubre de 2001, fecha en que le fue realizada la oferta de venta del inmueble arrendado en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE estaba solvente en el pago del canon de arrendamiento y por ende reunía los requisitos necesarios para ser acreedor a la preferencia ofertiva, pues también cumplía el otro requisito señalado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tener más de dos (2) años como inquilino. Visto que la notificación fue realizada el 18 de octubre de 2001, el arrendatario debía notificar a su arrendadora, dentro del lapso de quince (15) días siguientes, esto es, desde el 19 de octubre al 2 de noviembre de 2001, su voluntad de adquirir el inmueble o el rechazo de la oferta, de conformidad a lo previsto en el Parágrafo Único del artículo 44 eiusdem. En el presente caso el demandante no demostró haber aceptado la oferta, por lo que en aplicación de lo previsto en el Parágrafo Único del artículo 44 y en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. quedó en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta al inquilino, siempre que la operación de trasmisión de propiedad la hiciere dentro del lapso de ciento ochenta (180) días después del ofrecimiento realizado el 18 de octubre de 2001, cuyo lapso estuvo comprendido desde el 19 de octubre de 2001 al 16 de abril de 2002. Caso contrario, quedaba sin efecto el ofrecimiento realizado el 18 de octubre de 2001, debiendo realizar una nueva oferta al arrendatario si transcurría el lapso indicado de ciento ochenta (180) días sin vender el inmueble a cualquier tercero. Así las cosas se observa que también quedó probado que la venta del inmueble arrendado fue realizada por el ciudadano PEDRO AGUSTÍN SAUMELL BÁEZ, en carácter de Administrador General de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A. (COBACRU), a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, representada por la ciudadana ROSALBA BÁEZ DE SAUMELL, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 19/07/2002, anotado bajo el Nº 55, Tomo 47. Sin embargo, al tratarse de la venta de un bien inmueble, no tiene efectos hacia terceros sino después de ser protocolizado el indicado documento, lo cual sucedió en este caso el 23 de septiembre de 2004, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 27, Tomo 37, Protocolo 1º. Lo que significa que para la indicada fecha, esto es 23 de septiembre de 2004, ya había quedado sin efecto la oferta de venta realizada al arrendatario por COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. el 18 de octubre de 2001, pues había transcurrido con creces el lapso de ciento ochenta (180) días previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incluso ya había transcurrido a la fecha en que fue autenticada la venta por Notaría Pública. En consecuencia, este Juzgado declara que antes de la venta realizada, la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., no notificó al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, para que éste pudiera ejercer el derecho de adquirirlo, con preferencia de cualquier tercero, contraviniendo así lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón a ello, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE podía ejercer el derecho de retracto establecido en el artículo 43 de la misma Ley, de conformidad a lo previsto en el artículo 48, literal a), que faculta al arrendatario para ejercer el retracto si no se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44. Así las cosas, se observa que el arrendatario es titular tanto del derecho de preferencia como del derecho de retracto legal y por ello no deben confundirse. Entonces, para que nazca en el arrendatario el derecho de retracto es necesario que previamente se haya perfeccionado el contrato por el cual el inmueble cambió de dueño, ya se trate de una compra venta o una dación en pago. A tales efectos, establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” De la norma recién transcrita se desprende que el arrendatario debe de ser notificado de la negociación por parte del adquirente del inmueble, esto es por el nuevo propietario, dándole todos los detalles bajo las cuales fue pactada, para permitirle al arrendatario ponderar sus posibilidades de ejercer el derecho de retracto y sustituirse en el adquirente, en las mismas condiciones estipuladas. Esta obligación de notificación también la tiene el vendedor o antiguo propietario, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil de Venezuela. En el presente caso, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE manifestó que dicha operación de compra venta no le fue notificada, ni recibió de manos de la nueva propietaria la copia certificada del documento contentivo de la negociación, como lo exige el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que tuvo información de la venta por las investigaciones particulares que realizó al efecto. Tal como ya lo expuso antes este Juzgado, tanto la defensora judicial como la apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., se limitaron a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados en el libelo, entre los que está la anterior afirmación del actor. No obstante ello, considera quien decide que no basta con el simple rechazo generalizado para que sea el actor quien tenga la carga de probar el hecho negativo que involucra su afirmación, esto es, que la nueva propietaria no le realizó la notificación cierta de la negociación celebrada. Considera este órgano jurisdiccional que correspondía a los demandados alegar y demostrar que sí cumplieron con la obligación que les imponen los artículos 1.547 del Código Civil y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En vista de que no cumplieron con esa carga procesal, este Juzgado debe tener como un hecho admitido que tanto COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. como la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, incumplieron su obligación de notificar al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, de la forma contemplada en el artículo 47 eiusdem. Así se establece. Ahora bien, interpuesto el presente procedimiento por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, correspondería a este Juzgado verificar si se cumplen todos los presupuestos procesales previstos para su procedencia, entre los cuales está la determinación de si el arrendatario actuó dentro del lapso de ley. El lapso previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso, es de caducidad, tal como lo ha reconocido nuestra jurisprudencia, entre otras, en la decisión que se transcribe parcialmente a continuación: … “En el ordenamiento jurídico venezolano los derechos se extinguen por prescripción y por caducidad, instituciones que, aunque analógicas por conducir al mismo fin, tienen en nuestra legislación diferencias profundas que las distinguen esencialmente. En efecto, aunque en una y otra la extinción del derecho se verifica por la inacción durante un lapso señalado en ejercer determinada actividad jurídica, la prescripción por no ser de orden público es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse por la parte a quien beneficia; los términos de la prescripción pueden ser interrumpidos, en tanto que la caducidad es de orden público y constituye un término fatal, que no está sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas. La Casación Civil venezolana, ha deslindado claramente los efectos de la caducidad y de la prescripción y considera que los de esta última constituyen una defensa de fondo, mas, no así, los de la caducidad, cuyo lapso es fatal y, la acción, una vez caduca, carece de existencia y no puede discutirse en debate judicial. En relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el artículo 1.547 del Código Civil, establece que este derecho podrá ejercerse en un término de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura.” (Sala de Casación Civil 19-07-2000 Exp. N° 99-1004. Dr. FRANKLIN ARRIECHE G.). En la misma decisión se reconoce que la caducidad es de orden público. En razón a ello, aun cuando no haya sido opuesta por la parte contraria como excepción, el Juez puede pronunciarse de oficio sobre esa institución jurídica, toda vez que constituye un lapso fatal y una vez consumado afecta directamente la acción ocasionando que no habrá lugar a su discusión en sede jurisdiccional. Así lo ha reconocido claramente la jurisprudencia de la misma Sala de Casación Civil, entre otras, en decisión dictada el 11 de abril de 2008, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, en la que consta lo siguiente: … “Lo anterior hace concluir que tanto la caducidad de la acción como la prescripción determinan la posibilidad jurídica de exigencia de la pretensión, pero en momentos distintos, pues se reitera, la caducidad se refiere a un análisis de la admisibilidad de la pretensión, en cambio la prescripción apunta a la procedencia de la misma. Podemos señalar también entre sus diferencias que la prescripción debe ser alegada como defensa de fondo, y que por mandato legal impide la declaratoria de oficio por parte del juez; entretanto que la caducidad sí puede ser declarada por el órgano jurisdiccional en cualquier estado y grado de la causa, oficiosamente, pues opera ipso iure.”… Expediente Nº AA20-C-2007-0000380. (Subrayado de este Juzgado). Así las cosas, y en aplicación de los criterios jurisprudenciales citados, este Juzgado se pronunciará de oficio sobre la caducidad en el presente procedimiento, aun cuando ninguna de las representantes judiciales de los demandados la alegó como excepción o defensa de fondo, pues es de caducidad el lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, extendido por la jurisprudencia patria a casos como el presente, como veremos a continuación. No existe en nuestra legislación una norma que regule situaciones como la presentada en este procedimiento, esto es, que ni el vendedor ni el comprador hayan notificado al arrendatario los términos de la negociación que originó el cambio de propietario, aun cuando es su obligación realizar la notificación, presentándose entonces incertidumbre de cuándo comenzaría a correr el lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio. En relación a este vacío legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 260, dictada el 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo precedente jurisprudencial, que cita este Juzgado seguidamente: … “La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente. Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide.” (Resaltados y subrayados de la Sala). (Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra. Ponente: Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ). Contra la citada sentencia, la parte que se consideró afectada ejerció recurso de revisión constitucional, que fue declarado procedente por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión N° 126, dictado el 31 de enero de 2007, bajo el fundamento de que la decisión recurrida atentó contra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, vulnerando los principios atinentes a la seguridad jurídica, la irretroactividad y la igualdad, al aplicar el cambio de criterio para el propio caso que lo motivó, mas no el nuevo criterio en sí. En razón a ello, la Sala de Casación Civil, por decisión dictada el 10 de agosto de 2007, estableció el ámbito temporal de aplicación del cambio de criterio antes citado, en los siguientes términos: … “Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005. Así se decide. (Subrayados y negrillas de la Sala). Caso: EDUARDO ARTURO GARCÍA SUÁREZ contra los herederos desconocidos de la ciudadana ANA MALPICA GARCÍA y los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA).Expediente Nº AA20-C-2007-000171. Ponente: Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ. Dicho cambio de criterio ya estaba vigente para la fecha en que fue interpuesto el presente procedimiento. En razón a ello, puede ser aplicado por este Juzgado a este caso concreto, a efecto de establecer si el arrendatario interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio dentro del lapso de cuarenta días previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero contados desde la fecha en que quede demostrado que tuvo conocimiento de la negociación. Pues bien, en el presente caso, a pesar de que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE admitió que en dos (2) oportunidades, a través de apoderadas, los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, le ofrecieron en venta el inmueble que ocupa como arrendatario y así quedó demostrado con las pruebas antes analizadas, expuso que se enteró de la venta realizada por su arrendadora y que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO era la nueva propietaria, por una información involuntaria que le hizo la apoderada de ésta, encontrándose en las diligencias necesarias para realizar el avalúo del inmueble, luego de la notificación de la oferta de venta que le realizaron el día 23 de noviembre de 2009. Expuso además que por sus investigaciones particulares fue que comprobó dicha información, dando como resultado que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO actuaba a título personal cuando le realizó la oferta de venta y no como representante de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. Este Juzgado observa que el propio arrendatario admitió que no aceptó los términos de la indicada oferta y así quedó demostrado del escrito analizado por este Juzgado, entregado con la presencia de Notario Público, a la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, apoderada de los codemandados, en la que el arrendatario le comunicó lo siguiente: … “Igualmente solicito a los oferentes, por haber recibido a la fecha, tres (3) Ofertas (sic) de venta, en las fechas octubre 2001; marzo 2008 y ahora noviembre 2009, sin que se haya podido materializar la compra del inmueble, por causas desconocidas por mi persona, y ante la premura de llegar definitivamente a una negociación seria, solicito llegar definitivamente a una negociación seria, solicito a los fines de establecer las condiciones definitivas de venta del inmueble antes referido, se practique un Avalúo del inmueble a través de un Organismo competente en la materia, solicitando en este acto, una reunión, con la finalidad de llegar a un acuerdo definitivo.” (Subrayados de este Juzgado). Es decir, que nuevamente el arrendatario lo que hizo fue una contraoferta. Pero interesa a este Juzgado este hecho en tanto que el arrendatario afirmó que estando en los trámites necesarios para realizar el avalúo solicitado a raíz de la última oferta notificada, fue que se enteró del traspaso de propiedad del inmueble a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO. Sin embargo, es de observar que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE no expuso en el libelo en qué fecha –según él- fue que se enteró de la indicada negociación. En razón a ello, y en atención a lo alegado por el demandante, este Juzgado solo tendría como referencia o parámetro la fecha en que le fue realizada por Notaría Pública la última notificación de oferta de venta, esto es, el 9 de noviembre de 2009. Sin embargo, se da la situación de que ésta no fue la única notificación de oferta de venta realizada al arrendatario por la nueva propietaria, sino que previamente habían practicado otra, tal como él lo admitió y quedó demostrado en autos (anexos “P” y “Q”). Esta fue realizada el 14 de marzo de 2008, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, por petición de la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando como apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. Si bien en el Acta levantada, el funcionario público actuante manifestó que dejó la notificación por debajo de la puerta, el propio arrendatario admitió haberla recibido cuando la invocó y la produjo en este expediente. Tampoco la oferta realizada en esta oportunidad fue aceptada por el arrendatario dentro del lapso legalmente establecido para hacerlo, quien pretendió demostrar que la respondió a través de un documento auténtico, pero no lo logró, pues tal como lo indicó este Juzgado al relacionar y analizar los medios probatorios (anexo “Q”), lo producido para probarlo fue un escrito presentado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 1º de abril de 2008, solicitándole que se trasladara a practicar la notificación de su contestación a la notificación realizada por la ciudadana Gisela Margarita Silva, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, indicándole que hacía de su conocimiento su interés indubitable de adquirir el inmueble ofertado y solicitaba a los oferentes que fuese practicado un avalúo por un organismo competente del Estado y luego se establecieran las condiciones para llevar a cabo la negociación respectiva. Si bien quedó demostrado en autos que el indicado escrito quedó autenticado ante la indicada Notaría Pública, el 27 de marzo de 2008, inserto bajo el Nº 5, Tomo 37, fue consignado por el actor para demostrar que notificó a los referidos ciudadanos su interés en adquirir el inmueble, en respuesta a la oferta de venta recibida el 14 de marzo de 2008, pero tal como lo indicó este Juzgado al analizarlo, ese hecho no se desprende del indicado documento que tiene anexo las notas de certificación relacionadas. Es decir que a pesar de que aparentemente se trataba de una solicitud de notificación, fue tramitado como una autenticación de firma, pues no tenía anexo el acta que daría certeza del traslado de la Notaría Pública a realizar la notificación solicitada. Ahora bien, de los hechos expuestos en el libelo se interpreta que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE considera que no debe tenérsele en conocimiento del cambio de propietario del inmueble en base a las notificaciones realizadas, por las apoderadas de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, fundamentado en que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO es socia de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. y fue su administradora desde el 14 de marzo de 1994 hasta el 15 de agosto de 1996, fecha esta última en que renunció para dejar al ciudadana PEDRO SAUMELL BÁEZ, por lo cual “no pudo figurar” que la oferta fue realizada por la referida ciudadana a título personal y no como representante de COMERCIAL BÁEZ CRUZ C.A. Al respecto, este órgano jurisdiccional observa los siguientes hechos que ya quedaron admitidos y/o probados en autos: La relación arrendaticia que vincula a las partes comenzó el 15 de junio de 1982, siendo COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. la propietaria del inmueble, aunque la administración de éste la tenía ADMINISTRADORA DE INMUEBLES A.D.I., C.A.; el arrendatario admitió que ya para esa fecha, el ciudadano PEDRO SAUMEL BÁEZ era el Administrador General de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A.; luego que la administración del inmueble volvió a tenerla COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., fue el indicado Administrador General quien se lo notificó al arrendatario y éste mantuvo comunicación con la persona que dicho ciudadano le indicó. Es decir, que a efectos de las comunicaciones relacionadas con el inmueble, el arrendatario admitió que siempre las mantuvo con el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, a quien le reconoció el carácter de Administrador General de la sociedad mercantil propietaria del bien. No puede establecer este Juzgado que el demandante haya sido sorprendido en su buena fe y que creyera que las notificaciones de oferta de venta que le realizaron las apoderadas de la nueva propietaria eran en nombre de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., por las anteriores razones y por las siguientes: El demandante no demostró que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL BÁEZ fuese socia de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A.; tampoco demostró que dicha ciudadana hubiese sido la Administradora General de la indicada empresa hasta el 5 de agosto de 1996, pues los recaudos probatorios dirigidos a demostrar estos hechos fueron impugnados por la parte contraria y el demandante no hizo valer su autenticidad de la forma prevista en la ley; no obstante ello, de haber sido demostrados tales hechos, tampoco hubiesen cambiado la interpretación de este Juzgado, en el sentido de que se trata de dos (2) personas totalmente diferentes, una la jurídica, representada ante el arrendatario por el ciudadano Pedro Saumell Báez, en carácter de Administrador General y la otra es una persona natural, que durante la vigencia de la relación arrendaticia no tuvo comunicación alguna con el arrendatario, sino hasta el día en que a través de una apoderada, le notificó la primera oferta de venta del inmueble, ya como propietaria. Aunado a ello se observa que ambas notificaciones fueron realizadas no solo en nombre de la indicada ciudadana, sino también en nombre del ciudadano RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, a quien el demandante trajo a juicio como cónyuge de la primera. Aun cuando esta última afirmación no fue probada, este Juzgado la debe tener como admitida tomando en consideración también los términos en que fue contestada la demanda y los términos de las notificaciones auténticas realizadas por las apoderadas de ambos ciudadanos. Así se observa que la primera notificación de oferta de venta, fue realizada por un Notario Público, el 14 de marzo de 2008, por instancias de la ciudadana Gisela Margarita Silva, asistida por la abogada Ana María Quintero Salas, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO; y la segunda, fue efectuada también por un Notario Público, el 9 de noviembre de 2009, por requerimiento de la ciudadana Ana María Chocano, actuando como apoderada de los mismos ciudadanos. De los términos del escrito mediante el cual el arrendatario pretendió responder la primera notificación, a través de un Notario Público, que este Juzgado aprecia por el principio de adquisición procesal, se evidencia que expuso que solicitaba el traslado para que fuese realizada la notificación “de su contestación a la notificación realizada por la ciudadana Gisela Margarita Silva, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO”; y al responder a la segunda notificación, también expuso lo siguiente: “con el objeto de dar contestación a la PREFERENCIA OFERTIVA, realizada por la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, (…) en su carácter de Apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDOy RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, (…) lo cual procedo a realizar de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando así respuesta a su NOTIFICACION de fecha 09 de noviembre de 2009”… (Subrayados de este Juzgado). Estos términos expuestos por el propio demandante ante un funcionario público y hechos valer ante este Juzgado por él mismo, no dejan lugar a dudas de que interpretó desde el principio que las notificaciones que recibió eran a título personal y no en representación de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. Aunado a ello se observa que si bien el demandante pretendió hacer ver ante este Juzgado que no podía “figurarse” que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO actuaba a título personal, nada dijo respecto al ciudadano RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, quien también era una persona extraña a la relación arrendaticia que le vinculaba a COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. y fue traído ante este órgano jurisdiccional con el carácter de cónyuge de la primera. Entonces, de las notificaciones auténticas realizadas al demandante puede entenderse perfectamente que el bien inmueble que se le ofrecía en venta había pasado a ser de una comunidad conyugal, pues las notificaciones de oferta de venta y sus condiciones fueron realizadas en representación de ambos ciudadanos, por las apoderadas antes indicadas. En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado considera que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE tuvo conocimiento de la operación de transferencia de propiedad del inmueble que ocupa como arrendatario, desde el 14 de marzo de 2008, con la notificación de oferta de venta que le realizó la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, por requerimiento de la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando como apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. Quedó debidamente demostrado en autos que para esa fecha, la primera era la nueva propietaria del inmueble, por haberlo adquirido mediante documento protocolizado el 23 de septiembre de 2004. A tales efectos, en base a los hechos previamente fijados y en el citado criterio jurisprudencia, este Juzgado observa que el lapso de cuarenta (40) días calendario con los que contaba el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio debía contarse a partir del 14 de marzo de 2008, fecha en que le fue realizada la primera notificación antes analizada, en nombre de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. La presente demanda fue presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del cual forma parte este Juzgado, el 24 de marzo de 2010. En consecuencia, este Juzgado declara que a la fecha de interposición de la demanda ya se había consumado la caducidad de la acción prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En base a las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara la INADMISIBILIDAD de la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE contra la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. y los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley. Se condena en costas a la parte actora, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente establecido para dictarlo, se ordena su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada a los veintiún (21) días del mes de mayo de 2013, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 203º año de la Independencia y 154º de la Federación. LA JUEZA TITULAR, ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB En esta misma fecha, y siendo las (8:40) horas de la mañana, fue publicada y y registrada la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB. EXPEDIENTE Nº AP31-V-2010-001088.