TSJ Regiones - Decisión

Fue iniciado este procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, presentado por la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.028, como apoderada judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 4 de agosto de 1986, bajo el Nº 58, Tomo 129-A, representada estatutariamente por su Director Presidente, ciudadano UGO DI MARTINO, italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 822.591; contra la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 14 de noviembre de 1983, bajo el Nº 89, Tomo 141-A Sgdo., representada por su administrador principal, ciudadano MARIO CARÍA, italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 81.359.128.
Este Juzgado admitió la demanda mediante auto dictado el 28 de septiembre de 2012, por los trámites del procedimiento breve y ordenó la citación de la demandada, en la persona de su representante estatutario, para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Luego de ser debidamente citada la parte demandada, el 12 de noviembre de 2012 compareció el abogado GUSTAVO DOMÍNGUEZ FLORIDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.422 y consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda y copia certificada del poder judicial que le fue conferido y al abogado LEONARDO ALCOSER, por el ciudadano MARIO CARIA, en carácter de Presidente de la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., parte demandada.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, providenciadas mediante auto dictado el 20 de noviembre de 2012, por el Juez Temporal Suplente, abogado Ricardo Javier Lugo Chávez, quien se abocó a la causa en la misma fecha.
El 26 de noviembre de 2012, este Juzgado se trasladó a la dirección del inmueble arrendado, y practicó inspección judicial promovida por la parte actora, en cuyo acto designó a la ciudadana MARIANELA SAN MIGUEL MORALES ALTUVE, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.495.442, para que actuara como práctico en la evacuación de la inspección, facultándola para tomar fotografías en las áreas inspeccionadas. El 28 de noviembre de 2012, compareció dicha ciudadana y consignó impresiones de las fotografías tomadas, en diez (10) folios útiles, incluida la certificación de su actuación.
El 28 de noviembre de 2012, la abogada Ottilde Porras Cohen promovió pruebas, admitidas por este Juzgado el 29 de noviembre de 2012.
El 14 de diciembre de 2012, el Juez Suplente Temporal dictó auto mediante el cual acordó diferir el pronunciamiento de la sentencia por cinco (5) días de despacho. Sin embargo, dicho pronunciamiento no fue pronunciado durante el indicado lapso, vencido el cual corresponde a la Juez Titular, emitir su pronunciamiento definitivo, lo que hace seguidamente bajo las siguientes consideraciones.
En el libelo, la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, afirmó los siguientes hechos:
Que su representada, INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las quintas sobre él construidas, denominadas El Milagro, Mont-Blanc y otra sin nombre, según consta de documento de integración en un solo inmueble, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 23 de mayo de 1979, bajo el Nº 34, Tomo 3, Protocolo Primero, acompañado en original marcado “B”.
Que INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., suscribió tres (3) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, consignados en copia certificada marcados “C”, con la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA C.A., sobre cuatro (4) locales a ser utilizados únicamente para uso comercial, distinguidos de la siguiente forma: Por el local “L2”, comenzó la relación arrendaticia el 1º de febrero de 1985; Por el local “L3”, el 1º de diciembre de 1984; y por los locales comerciales “L4” y “L5”, integrados entre sí como uno solo, el 1º de diciembre de 1984.
Que los locales comerciales L2 y L3 se encuentran en lo que fue la Quinta El Milagro. Que realmente a toda la edificación se le denominó MONT-BLANC, debido a que ambas quintas están unidas físicamente y registralmente.
Que los cuatro (4) locales unidos tienen un área total aproximada de doscientos dos metros cuadrados (202 m2) de placa y noventa metros cuadrados (90 m2) de estacionamiento, ubicada en la avenida Prolongación Sur Las Acacias, urbanización San Antonio, sector Sabana Grande, Parroquia El Recreo, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, tal como se describe y determina en la última Resolución Nº 001578, del 29/11/1999 y aceptado por el arrendatario durante todo este tiempo, que el inmueble o edificación total se denominó Quinta MONT-BLANC. Que actualmente los contratos de arrendamiento son a tiempo indeterminado, tal como lo han aceptado ambos contratantes.
Que el último canon de arrendamiento fue fijado en la Resolución Administrativa Nº 001578, del 29 de noviembre de 1999, por los locales indicados, en quinientos veintiocho mil bolívares (Bs. 528.000,00), cantidad que depositaban en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta de copia certificada del expediente Nº 991611396, consignada marcada “J”.
Que la Resolución administrativa indicada estableció el avalúo total al inmueble, con un área aproximada de (1.640,94 m2), integrado por las quintas El Milagro y Mont-Blanc, ya que denominó a todo el inmueble como quinta Mont-Blanc, tal como se constata de los contratos de arrendamiento suscritos por ambas partes y por el Director General de Inquilinato.
Que es el caso que en el año 2004, su representada solicitó nueva regulación al arrendamiento, a lo que la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA C.A. se opuso exponiendo en su escrito lo siguiente: “Formal y expresamente me opongo a la solicitud de regulación de alquiler formulada ante este Despacho en fecha 16 de febrero de 2004 por Inmobiliaria Tiampa, C.A. en su carácter de propietario del inmueble conformado por los locales 2, 3, 4 y de la Quinta MONT-BLANC, ubicado en la Prolongación Sur Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio, Sabana Grande (en lo sucesivo y a los efectos del presente escrito denominado el inmueble).”
Que en ese mismo escrito, el arrendatario señala y confiesa que desde el año 2000 no ocupa los locales 11 y 12 a los cuales hace referencia Inmobiliaria Tiampa C.A. en su solicitud de regulación, (que) “Tales locales presentaban severas filtraciones que ocasionaban graves daños a la mercancía propiedad de mi representada”.
Que más adelante alegó que se vio obligado a consignar las llaves ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que alegó también que el inmueble presenta severos problemas de infraestructura y servicios, tales como obstrucción y deterioros de tuberías de aguas negras y aguas blancas, filtraciones en techos y paredes, resquebrajamiento de pintura y agrietamiento de columnas y paredes, el techo de una parte del local 3 se ha caído y la fachada del inmueble se encuentra deteriorada.
Que también señala cuando dice: “Sin embargo, es importante señalar que algunos trabajos de pintura han sido imposible de realizarse en razón del avanzado agrietamiento que presentan las paredes … porque el friso se está cayendo que el inmueble presenta serios problemas de mantenimiento producto del inexorable efecto que sobre el inmueble se produce por el tiempo de construcción y la lluvia la cual necesariamente incide desfavorablemente y las pésimas condiciones de infraestructura”.
Continuó exponiendo la apoderada actora que todo lo anterior fue alegado por la arrendataria el 4 de mayo de 2004, cuando se opuso a la regulación. Que luego fue designado para hacer el informe técnico, el ciudadano “R Centeno”, quien hizo su informe técnico y las observaciones que en la nota dice: “El Local 2-3, 4-5 presenta desprendimiento de friso y humedad de techos y paredes, grieta y abombamiento marcos de las puertas.
Que el 13 de julio de 2004, el Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, paralizó el procedimiento de regulación por el resultado de la inspección a que fue sometido el inmueble y en fecha 13 de julio de 2004, la Dirección General de Inquilinato, mediante auto instó al propietario a efectuar las reparaciones para poner en buen estado el inmueble. Que acompaña legajo en copias certificadas marcadas “L”.
Que desde que la arrendadora se opuso al procedimiento de regulación, la arrendadora ha tratado por la vía amistosa que el arrendatario desocupe y entregue los locales dados en arrendamiento, siendo infructuosa toda gestión a tales efectos.
Que en razón a ello, su representada se dirigió al Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, al área de Planificación para Casos de Desastre, Riesgos Especiales, para que hicieran una inspección y evaluación de las condiciones del inmueble y el 15 de mayo de 2006 respondieron a través de oficio que acompaña marcada “LL”, estableciendo el deterioro generalizado de la referida estructura, advirtiendo que esa situación representaba riesgo latente para los residentes de la estructura, de no tomarse las medidas del caso y recomendaron dirigirse a Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador para que se abocase a la solución del caso.
Que su representada se dirigió con copia de dicho oficio a la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, para que realizaran la inspección de todo el inmueble total integrado. Que en tal sentido, el 12 de junio de 2006, le entregaron a su representada el resultado de la inspección ocular que acompaña marcada “M”, realizada por personas adscritas a la Coordinación de Asistencia de Trámite y seguimiento de Obras de esa Dirección, emitiéndose como resultado el informe técnico Nº ACP-09-043006, que se le remitió anexo. Citó en el libelo el contenido de dicho informe.
Que una vez que salió dicho informe, su representada procedió a demandar el desalojo de la Quinta Mont-Blanc, por el grave estado de deterioro en que se encuentra, fundamentada en los oficios mencionados, en la que se ordena la demolición por el deterioro y ruina del inmueble, y a medida que pasa el tiempo se van dañando cada vez más los elementos estructurales del inmueble, su representada demandó ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (expediente 6886-06), el cual decretó el desalojo.
Que la arrendataria alegó que eran falsos los hechos de deterioros de los locales, que era falso que se encontrasen en grave estado que ameritasen su demolición, cuya contestación acompaña marcada “N”.
Que la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fue apelada y correspondió el expediente (07-4031) al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, declarando sin lugar la apelación a través de sentencia definitiva dictada el 6 de noviembre de 2007.
Que la parte demandada, CERÁMICA COSTA SMERALDA C.A., ejerció recurso de amparo y el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (expediente Nº 08-0843) declaró con lugar el amparo y anuló la sentencia dictada el Juzgado Quinto de Primera Instancia, por lo que luego correspondió su pronunciamiento al Juzgado Undécimo de Primera Instancia (expediente Nº AH15-R-2007-000043).
Que el 27 de abril de 2010 el apoderado de la parte demandada fundamentó la apelación en que eran falsos los hechos y el derecho invocados por su representada, en escrito que acompaña marcado con la letra “O”. Agregó que el indicado Juzgado dictó sentencia definitiva el 25 de mayo de 2011, acompañada marcada “P”, y citó el dispositivo de dicha sentencia.
Siguió la apoderada actora exponiendo en el libelo lo siguiente: “Es el caso ciudadano Juez que una vez notificada de la sentencia dictada por el Tribunal, en fecha 29 de noviembre de 2011, cuyo escrito acompaño marcado con la letra “Q”, solicitó la aclaratoria de la sentencia a los fines de que la medida solo recaiga sobre los locales numerados L4 y L5, cuya aclaratoria fue acordado (sic) por sentencia de fecha 10 de agosto de 2012, en la que se condena solo el desalojo de los Locales L4 y L5. Cuya aclaratoria de sentencia acompaño marcada con la letra “R”, a pesar de que sabe que todos están unidos y no hay separación entre ellos.”
Agregó que si en el 2006 ya estaba sumamente deteriorado, con el paso del tiempo se va deteriorando más. Que han pasado seis (6) años más y frente a esta situación, que representa amenaza a la vida y las personas y a esta fecha no ha desalojado, prueba de los graves deterioros del inmueble que el arrendatario también tenía arrendada la oficina distinguida con el número 11 y el Local L12, que lo desalojó voluntariamente porque se desplomaron y debido al mal estado del inmueble, a pesar de estar en conocimiento de la inspección ocular realizada por funcionarios adscritos a la Coordinación de Asistencia y Trámite y seguimiento de Obras de esa Dirección, emitiéndose como resultado el informe técnico Nº ACP-09-043006. Citó la recomendación indicada en dicho informe técnico, que a su decir ordenó la demolición.
Que ello demuestra la contumaz renuencia y negativa de desalojar por la vía amistosa y voluntaria los locales L2 y L3, pretendiendo quedarse en el inmueble a pesar de las condiciones en que se encuentra, en estado no pato para habitarlo, que es un inmueble con más de 58 años de construido y con un avanzado estado de vetustez en su construcción, lo que ha traído como consecuencia el desprendimiento de parte del techo, deterioro en las cañerías de aguas blancas y servidas que se traducen en delicadas filtraciones, deformaciones de las paredes y techo, levantamiento y desprendimiento del piso en varias partes, causas no imputables al arrendador o propietario y en general, por presentar graves fallas estructurales causadas por el tiempo de su uso, que pone en peligro la vida de los ocupantes o de cualquier persona que lo frecuente, lo cual amerita en forma inmediata y urgente su demolición.
Que al mismo tiempo la quinta El Milagro no tiene agua, ya que dicho servicio fue suspendido porque el arrendatario no lo paga, que con la demolición de la quinta Mont-Blanc y desalojo de los locales L4 y L5 no tendrán suministro de agua.
Señaló que con ello demuestra la renuente y negativa total a entregar los locales L2 y L3, a pesar de las pésimas y graves condiciones en que se encuentra la totalidad del inmueble (quinta El Milagro y la Quinta Mont-Blanc), que pone en peligro al arrendatario o a las personas que visitan los locales.
Agregó que el desalojo obedece al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y que pone en peligro la vida de las personas por las fallas estructurales; que las reparaciones que amerita la desocupación son graves, necesarias y urgentes, porque de no desalojar podría ponerse en peligro la propia vida de los ocupantes.
Que no se trata de una reparación que permita mantener al arrendatario seguir ocupando el inmueble, sino que obligan al desalojo por su magnitud.
Que las demás áreas de los inmuebles quinta El Milagro y Mont-Blanc están totalmente desocupados, faltando solo por desalojar los locales L2 y L3, ocupados por CERÁMICA COSTA SMERALDA C.A., ya que para los locales L4 y L5 fue dictada sentencia definitiva de desalojo.
Luego de fundamentar la demanda en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1590 y 1600 del Código Civil, señaló finalmente que acudía ante este Tribunal para demandar a la sociedad mercantil CERAMICA COSTA SMERALDA C.A., para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: 1º) Que convenga en que son ciertos todos los hechos narrados en el libelo de demanda y que celebró contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado del local L2, el 1º de febrero de 1985 y del Local L3, el 1º de diciembre de 1984, ubicados en la quinta El Milagro, ahora Mont-Blanc, en la dirección antes indicada; 2º) Entregarle los locales L2 y L3, totalmente desocupados de bienes y personas; 3) La conclusión del contrato de arrendamiento.
Por su parte, al contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos:
En primer lugar señaló que negaba, rechazaba y contradecía todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante en su libelo de demanda, así como el derecho que de ellos pretende deducir.
No obstante tal negativa absoluta, seguidamente afirmó que “en especial” negaba, rechazaba y contradecía que exista un nivel de deterioro en los locales comerciales L2 y L3, que ocupa su representada en la quinta El Milagro, que los haga susceptible de ser demolidos e igualmente negaba que dichos locales se encuentren en estado de ruina debido a la vetustez y a las supuestas fallas estructurales que tendrían.
Citando lo expuesto en el libelo por la parte actora, igualmente señaló que negaba que “las reparaciones ameriten la desocupación de los inmuebles por ser reparaciones graves, necesarias y urgentes, porque de no desalojar podría poner en peligro hasta la propia vida de los ocupantes”.
Que negaba, rechazaba y contradecía que la parte actora haya agotado por la vía amistosa la desocupación de los inmuebles. Que ella misma (la actora) ha procurado desmejorar las condiciones de los inmuebles arrendados, utilizando vías de hecho para tratar de forzar a sus mandantes al desalojo, pues si su intención como arrendadora era realizar reparaciones mayores en todo el inmueble de su propiedad, no hace falta desocupar los locales que arrienda su mandante, toda vez que el acceso al área de los techos de las plantas altas, donde se presentan algunas filtraciones y que requerían un manto asfáltico, se podía hacer a través de los otros locales ubicados en la parte superior de la quinta Mont-Blanc, que se encuentran desocupados, y a los cuales, por ser de su propiedad, solo tiene acceso el demandante.
Que por tal razón no existe necesidad de que su representada desocupe los locales donde despliega su actividad comercial, porque es falso que los inmuebles que ocupa, presenten daños estructurales importantes que ameriten su demolición, lo que excluye la aplicación del artículo 34, literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así piden que el Tribunal lo declare.
Señaló que la excusa de los graves daños y fallas estructurales la ha venido utilizando insistentemente la actora para lograr a toda costa la desocupación de los inmuebles arrendados, pero sin un fundamento jurídico válido, debido a que las probanzas con que trata de apoyar su pretensión y que fueron acompañadas al libelo, se las ha procurado unilateralmente, a espaldas de su arrendataria y sin el debido control en su evacuación y en flagrante transgresión del principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede crear una prueba en su propio beneficio, a la par que los presuntos daños en los términos catastróficos que expresa la actora son ajenos a la realidad.
Que aun en el supuesto de existir algún daño o alguna necesidad de efectuar alguna reparación mayor, -que no demolición-, en áreas adyacentes o colindantes con los locales que ocupa su representada, solo le es imputable a la parte actora, quien deliberada y concurrentemente ha mantenido una actitud de abandono, apatía y desinterés en relación con su propiedad, en franca y abierta violación de las obligaciones establecidas en el artículo 1586 del Código Civil.
Que también su comportamiento se traduce en violación directa a las estipulaciones contenidas en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló que ciertamente el deterioro progresivo de una parte de la quinta Mont-Blanc, que no es la quinta “El Milagro”, donde se encuentran los locales comerciales objeto del litigio, se debe al incumplimiento de las obligaciones de la propietaria en realizar las reparaciones que por ley le corresponden, con el único propósito de generar daños que a simple vista pudieran dar la impresión de que son importantes, pero que en el fondo y desde un punto de vista técnico, esos presuntos daños no revisten la gravedad que pretende atribuirle la parte actora al punto de ameritar una demolición de la totalidad del inmueble y menos de los locales que ocupa la demandada.
Que de existir algún daño en esas áreas adyacentes o colindantes, serían superficiales, más no estructurales y se podrían corregir con un buen manto asfáltico, friso y pintura en las paredes.
Señaló que era importante precisar que la actora no realizó las reparaciones que por su propio dicho fueron ordenadas por la Dirección General de Inquilinato, pues se trata de un plan preconcebido y orquestado para tratar de forzar la causal que les permitiera demandar el desalojo por deterioro del inmueble.
Que valía la pena resaltar que en los locales cuyo desalojo se pretende se han realizado todas las reparaciones menores requeridas y su representada continua ejerciendo allí su actividad comercial en condiciones normales (venta de cerámica y artículos para baños).
Que en relación a las probanzas acompañadas por la actora en respaldo de su pretensión, era conveniente hacer algunas consideraciones y precisiones al respecto.
Al respecto señaló que en cuanto a las actuaciones cumplidas por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, contenidas en la comunicación de fecha 15 de mayo de 2006, acompañada al libelo marcada “LL” y el Informe Técnico emitido por la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, signada con el Nº ACPP-09-043/06, acompañada por la demandante marcada “M”, debe precisar que tales actuaciones se practicaron sobre un inmueble total integrado, es decir, sobre toda la quinta Mont-Blanc y no sobre los inmuebles cuyo desalojo se demanda. Que en razón a ello dicha prueba resulta impertinente para demostrar el grave deterioro que según la actora, tendrían esos inmuebles particularmente considerados.
Que tanto es así, que según les informó su representada, en ningún momento los funcionarios del cuerpo de bomberos entraron en los locales que L2 y L3 que ocupan sus mandantes, por lo que mal pudo haberse dejado constancia del estado particular en que estos se encontraban. Que la inspección se practicó en otras áreas de la mencionada quinta y por lo que se refiere a la actuación cumplida por la Alcaldía, tampoco realizaron inspección autorizada dentro de dichos locales, de la que pueda inferirse la existencia de daños que ameriten su demolición como parte integrante del inmueble, lo cual se puede constatar fácilmente ya que en el informe técnico presuntamente emitido por la Dirección de Control Urbano de la referida Alcaldía, no se especifica ni determina con precisión cuáles son las diferentes áreas o locales que supuestamente están en situación de riesgo de desplome, circunscribiéndose a hacer afirmaciones genéricas e imprecisas, sin criterio técnico que pueda dar credibilidad a dicho informe y lo que es peor, sin referirse concretamente a los locales L2 y L3 que ocupa su representada en calidad de arrendataria.
Que en cuanto al informe técnico signado con el Nº ACP-09-044/06, que habría sido realizado por la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, sobre la quinta “El Milagro”, que acompañó la actora, señaló dicho apoderado judicial que llama poderosamente la atención que se haga referencia expresa a que “varios apartamentos fueron desalojados de forma voluntaria por los inquilinos ante el alto grado de deterioro que presentan, y el inminente riesgo para salvaguardar sus vidas y bienes”. Que cabe preguntarse, cómo supieron esto los funcionarios de la Alcaldía, si esos inquilinos ya no se encontraban en dicho lugar, quién les suministró la información? Cómo podría una inspección hacer constar hechos históricos que no fueron presenciados por los funcionarios que habrían practicado la inspección?.
Continuó señalando que evidentemente esa inspección fue realizada de manera sesgada, a conveniencia de la parte actora y aderezada por sus propios dichos, en razón de lo cual y por cuanto no hubo control en su evacuación ni criterio profesional o técnico para la determinación de los daños, ni especificación de los locales que habrían sido objeto de la inspección, ésta no puede surtir valor probatorio en la causa.
Que en relación a dichos medios probatorios son ilegales, pues se trata de inspecciones oculares realizadas fuera de un juicio o proceso contradictorio que permitiera el control o contradicción para el momento de su evacuación por parte de la demandada y sin cumplir los requisitos exigidos por la jurisprudencia pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Que adicionalmente, no pueden ser desnaturalizadas en su esencia, pretendiendo que sean valoradas bajo la normativa que regula otros medios probatorios.
Que para el supuesto negado de que puedan considerarse esas inspecciones oculares y los informes producidos, emanados de la administración como documentos administrativos, no por ello pueden ser calificados como documentos públicos, tal como lo ha dejado sentado la Sala de Casación Civil en sentencia del 12 de agosto de 2004, expediente Nº 02-986.
Luego de impugnar algunos de los recaudos marcados consignados por la parte actora, continuó señalando que la actitud de la arrendadora evidencia su verdadera intención, que no ha sido otra que perjudicar a su inquilina, ya que nunca hizo las reparaciones mayores que estaba obligada a hacer, sino que procedió a retirar los techos ubicados en la planta alta de la casa con el propósito deliberado de que entrara el agua para provocar filtraciones en los locales ubicados en la planta baja (L2 y L3), quitar arbitrariamente las tuberías y los medidores de agua de los locales, dejar de pagar el servicio de agua, el cual se factura en un solo recibo para toda la casa, lo que ha impedido que su representada pueda tener acceso a ese servicio.
Que la actora endilga en su libelo a la inquilina, que el servicio de agua fue suspendido porque no lo pagaba, pero que omitió decir que por instrucciones suyas fueron retirados los medidores de agua particulares de los locales arrendados, para así impedir que dicho servicio pudiera ser pagado individualmente ya que la arrendataria no está obligada a pagar el servicio de agua de toda la quinta “Mont-Blanc”.
Que el hecho cierto es que la parte actora está tratando de desalojar a su representada a toda costa, mediante el ejercicio abusivo de su derecho, utilizando como pretexto un deterioro y unos daños que la propia parte actora ha venido progresivamente propiciando y ejecutando deliberadamente en detrimento de los derechos de su mandante, daños que, en el supuesto negado de que existan, serían simplemente superficiales, más no estructurales, que no tendrían la magnitud que se erquiere para que pueda ser objeto de demolición la totalidad de las quintas “Mont-Blanc” y “El Milagro”, ni los locales comerciales que ocupa actualmente su representada en calidad de arrendataria.
Señaló que invocaba a favor de su representada el principio in dubio pro reo, contenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente señaló que las razones de hecho y de derecho expuestas desvirtúan las afirmaciones formuladas por la parte actora en el libelo de demanda, siendo improcedente la pretensión de desalojo de los locales L2 y L3 ubicados en la quinta “El Milagro”, por lo que solicita al Tribunal que declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
Relacionados los alegatos de ambas partes, este Juzgado observa que a pesar de que la parte demandada en principio señaló que negaba y contradecía todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo, de sus alegatos posteriores no queda lugar a dudas de que reconoció la relación arrendaticia alegada. Esta forma de contestación va contra la previsión contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al demandado a contestar la demanda expresando con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. No obstante el incumplimiento a la obligación contenida en la indicada norma, por parte de la demandada, este Juzgado considera que debe hacer abstracción de la negativa generalizada expuesta en primer lugar y analizar las demás defensas contenidas en el escrito de contestación, pues caso contrario tendría que considerar como no realizada la contestación, toda vez que un mismo hecho no puede ser falso y verdadero simultáneamente. En razón a ello, este Juzgado procede a analizar los recaudos probatorios promovidos por ambas partes, para determinar si es procedente la demanda o no.
Junto con el libelo de demanda, la parte actora consignó los siguientes recaudos probatorios:
1. Marcado “A”, original de poder judicial otorgado por el ciudadano Ugo Di Martino, como Presidente de INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., a la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 12/09/2012, bajo el Nº 08, Tomo 343. Por cuanto se trata de la misma abogada que interpuso la demanda, cuya legitimidad no fue cuestionada por la parte demandada, este Juzgado tiene como válida representación atribuida.
2. Marcado “B”, original de documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas, el 23 de mayo de 1979, bajo el Nº 34, folio 136, Tomo 3, Protocolo 1º, el ciudadano Francisco Paolo Anguili, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.145.140, en carácter de Socio-Presidente de INMOBILIARIA TIAMPA, S.R.L., declara que esa empresa decidió integrar en uno solo, los siguientes bienes inmuebles de su propiedad, que conforman un área total y aproximada de (1.640,94 mts2), constituidos por: 1) Una parcela de terreno ubicada en la urbanización San Antonio, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federal, con una superficie de (432 mts2) aproximadamente, adquirido mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 09/08/1973, bajo el Nº 25, folio 118, Protocolo 1º, Tomo 4; 2) Una parcela de terreno que linda con la anterior y las edificaciones sobre ella construidas, denominado Quinta El Milagro, adquirido mediante documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro, el 13/04/1973, bajo el Nº 6, folio 59, Protocolo 1º, Tomo 16, integrada al primer inmueble en uno solo, con una superficie total y aproximada de (1.083,54 mts2), a través del documento identificado en el punto 1; 3) Una casa-quinta y el terreno sobre el cual está construida, situada en la parte sur de la urbanización La Florida, en la prolongación de la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo, Departamento Libertador del Distrito Federal, adquirido mediante documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Público, el 15 de mayo de 1975, bajo el Nº 15, folio 103, Tomo 39, Protocolo 1º; 4) Terreno situado en la parte sur de la urbanización La Florida, en la prolongación de la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo, Departamento Libertador de esta ciudad, el cual tiene forma de martillo y está enclavado entre terrenos que fueron propiedad del Dr. Arismendi; y la quinta denominada Mont-Blanc, con un área total de (197,40 m2), adquirido mediante documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Público, el 16 de junio de 1978, bajo el Nº 37, folio 243, Tomo 31, Protocolo 1º.
Eue promovido para demostrar que la sociedad mercantil INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. es propietaria del lote de terreno y las quintas sobre ellas construidas, una sin nombre y las otras denominadas “Mont-Blanc” y “El Milagro”, y que estas últimas están unidas tanto física como registralmente. Por cuanto se trata de un documento público que no fue tachado de falso, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. En base a ello, fija como cierto que la parte actora es propietaria de los identificados inmuebles y que todos fueron integrados registralmente en uno solo.
3. Marcado “C”, original de documento emanado del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, Unidad Administrativa, relacionado con el expediente Nº 12.540, con firma ilegible, mediante el cual se deja constancia que vista la solicitud de fecha 26-04-10, presentada por la ciudadana OTTILDE PORRAS C., se ordena la expedición de los folios 167 al 181 en copia simple, por no presentar el sello y la firma del receptor. Fue consignado por la parte actora alegando que los contratos de arrendamiento anexos eran en copia certificada expedida por la Unidad Administrativa de la Dirección General de Inquilinato. Sin embargo, no es cierto lo afirmado en el libelo, pues solo se trata de la orden de expedición de los mismos en copia simple.
4. Marcados “D”, “E”, “F”, “G” y “H” (folios dieciocho (18) al treinta y dos (32), copia simple de contratos de arrendamiento privados, que a decir de la actora, fueron celebrados con la sociedad CERÁMICA COSTA SMERALDA C.A. sobre cuatro (4) locales identificados como L2, L3, L4 y L5, unidos en uno solo en la quinta “El Milagro”. Por cuanto se trata de copia simple de documentos privados, este Juzgado declara que no tienen valor probatorio alguno en este procedimiento.
No obstante ello, se observa que la relación arrendaticia alegada en el libelo sobre los locales comerciales L2 y L3 de la quinta Mont-Blanc fue reconocida por la parte demandada.
5. Marcado “D” (sic) -folios treinta y tres (33) al treinta y cuatro (34)-, copia simple de Resolución dictada el 12/8/83, por la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, dictada en el expediente Nº 12.540, mediante señala que fue solicitada la regulación para comercio del inmueble denominado quinta “MONT-BLANC”, situado en la prolongación sur Las Acacias, urbanización La Florida, Parroquia El Recreo y que luego del avalúo, esa Dirección resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, oficina y otros usos, en los montos señalados en la Resolución. Se evidencia la identificación de locales identificados como L3, L4 y L5 con un canon de arrendamiento diferente cada uno.
6. Marcado “E” (sic) –folio treinta y cinco (35)-, copia simple de comunicación de fecha 7 de marzo de 1988, mediante la cual el Director de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, del Ministerio de Fomento (expediente Nº 12.540), señala que remite copia de la Resolución Nº 0728, dictada en la misma fecha por esa Dirección.
7. Copia simple de Resolución de fecha 16/3/88 –folios treinta y seis (36) al treinta y ocho (38)- emanada de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, del Ministerio de Fomento (expediente Nº 12.540), mediante la cual establece la regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado Quinta Mont-Blanc”, Nº 05.24.11.44, situado en prolongación Sur Las Acacias, urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, y especialmente de cada uno de los locales que lo integran, identificados como taller mecánico, Local A-1 (taller de costura), locales 2, 3, 4 y 5 (unidos con 202,50 m2 y 90 m2 de estac. Descub.): (Bs. 19.862,70), etc.
8. Marcada “F” (sic), copia de Resolución Nº 1453, de fecha 24 de mayo de 1988, emanada de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, del Ministerio de Fomento (expediente Nº 12.540), mediante la cual el Director de Inquilinato señala que visto el escrito presentado el 21 de marzo de 1988, por el que la ciudadana Violeta Sánchez Morán solicitó que la nomenclatura de las distintas porciones que integran “el inmueble en cuestión”, se especifique de acuerdo a la lista de inquilinos introducida al efecto, dicha Dirección aclara lo planteado en los siguientes términos: … “Locales l-2, l-3, l-4 y l-5 (unidos) con 202,50 m2 y 90,oo m2 de estac. Descub.: Bs. 29.100,75”…. Finalmente señala que la aclaratoria forma parte complementaria de la Resolución Nº 0728, del 7 de marzo de 1988 dictada por esa Dirección.
Por cuanto los instrumentos relacionados desde el número 5 al 8 son copias simples de documentos públicos administrativos que no fueron impugnados por la parte contraria, este Juzgado las tiene como fidedignas, aplicando por analogía lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En razón a ello, aprecia los hechos y declaraciones contenidos en ellos, declarados por el funcionario público con facultades para hacerlo, en adminiculación a los demás medios probatorios pertinentes, por lo que respecta al inmueble objeto de avalúo.
9. Marcado “G” (sic) –folios cuarenta y uno (41) al cincuenta (50), copia simple de sentencia dictada el 28 de agosto de 1989, por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, dictada con ocasión del recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la abogada Violeta Sánchez Morán, apoderada judicial de INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., contra la Resolución Nº 1453, del 24/5/1988, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, mediante la cual dicho Juzgado declaró la nulidad de la indicada Resolución, por la que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble denominado Quinta “Mont-Blanc”, Nº de catastro 05.24.11.44, situado en la prolongación Sur Las Acacias, urbanización La Florida, Parroquia El Recreo y a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, fijó al inmueble identificado el canon de arrendamiento máximo mensual para el uso de vivienda y comercio, distribuido de la siguiente manera: “LOCALES 2, 3, 4, 5 (unidos) 193,58 m2 (Bs. 24.058,65)”.
Por cuanto se trata de la copia simple de un documento público judicial que no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna. En consecuencia, aprecia los hechos y declaraciones contenidos en la misma con valor de plena prueba, los cuales serán fijados posteriormente.
10. Marcado “H” (sic) –folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y nueve (58)-, copia simple de sentencia dictada el 5/4/1994, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, diligencia de parte solicitando copia certificada de la sentencia y auto de declaratoria de firmeza y orden de ejecución del 21/6/1994, en el expediente Nº 2545-93, formado con ocasión del recurso contencioso administrativo de anulación ejercido por Inmobiliaria Tiampa, C.A. contra la Resolución Nº 0775, del 12/04/1993, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, mediante la cual dicho Juzgado declaró lo siguiente: …“se declara la Nulidad de la Resolución Nº 0775 de fecha 12/04/93, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble denominado Quinta Mont-Blanc, situada en la avenida Sur de Las Acacias, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal (…) se fija al inmueble antes mencionado canon de arrendamiento máximo mensual para Comercio, Industria y Vivienda (…) distinguidos de la siguiente forma: (…) LOCALES L2, L3, L4, L5 (Unidos): 92.840,47”.
Por tratarse de copia simple de un documento público judicial que no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna. En consecuencia, aprecia los hechos y declaraciones contenidos en la indicada sentencia con valor de plena prueba, los cuales serán fijados posteriormente.
11. Marcado “I”, original de Oficio anexo a copia certificada, expedida el 28 de abril de 2010, por el Director General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimientos, Ministerio de Infraestructura, de actuaciones contenidas en el expediente Nº 12.540, contentivas de la constancia de notificación de la Resolución Nº 1578, del 29-11-1999, del cartel librado y de la Resolución indicada, dictada en el señalado expediente, con motivo de la regulación del “Edificio MONT-BLANC, situado en la Avenida Sur de las Acacias, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo”, en la que fue fijado el canon máximo de arrendamiento y distribuido de la siguiente forma: …“Locales 1, 2, 3, 4, 5, (Unidos) CON 202,oo m2 de placa y 90,oo m2 de estac. Desc… Bs. 528.000,oo”….
Por cuanto son documentos públicos administrativos, este Juzgado los aprecia con valor de plena prueba.
12. Marcado “J”, copias certificadas expedidas el 27 de octubre de 2010, por los funcionarios competentes del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, debidamente ordenadas por la Juez, de actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 9916011396, realizadas por COSTA SMERALDA IMPORT a favor de INMOBILIARIA TIAMPA, y especialmente la certificación de consignaciones realizadas desde el 19 de enero de 2004 hasta 24 de septiembre de 2010, por el inmueble ubicado en: “URB. SAN ANTONIO, AV LAS ACACIAS, QUINTA MONT-BLANC, LOCALES Nº 2-3-4-5, SABANA GRANDE, PQUIA EL RECREO, MUNICIPIO LIBERTADOR CARACAS.”
Por cuanto se trata documentos públicos judiciales y con fecha cierta que no fueron impugnados por la parte contraria, este Juzgado las tiene como fidedigna. En consecuencia, aprecia los hechos y declaraciones contenidos en la misma con valor de plena prueba.
13. Marcado “K”, copia simple de escrito aparentemente dirigido al Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para el expediente 12.540, por la abogada LAURA CARIA, en carácter de apoderada judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A.
14. Marcado “L”, auto original dictado en el expediente Nº 12.540, de fecha 4 de mayo de 2010, mediante el cual el Director General de Inquilinato, ordena la expedición de copias certificadas anexas, contentivas de Informe Técnico realizado por el Inspector R. Centeno, para el expediente Nº 12.540, por inspección realizada al siguiente inmueble: “Urb. La Florida, Av. Sur de Las Acacias, Quinta Mont-Blanc, Parroquia El Recreo”, sin fecha legible, con las siguientes observaciones: “El inmueble inspeccionado se trata de una quinta con varios locales comerciales. Su estado físico como de conservación y mantenimiento es “REGULAR”, ya que presenta desprendimiento de friso en la fachada y parte lateral derecha. Parte de atrás presenta humedad y desprendimiento de friso. NOTA: El local taller mecánico presenta cierta (sic) laminas (sic) de zinc rota. Presenta humeda (sic) y desprendimiento de friso en paredes. Cierta grieta en paredes. NOTA: El local 2-3, 4-5 presenta desprendimiento de friso y humedad en techo y paredes. Grieta y abombamiento marcos de las puerta (sic) la humedad se presenta por falta de inpervialización(sic). Los locales 11 y 12 hay 2 portones que no permiten el acceso están (sic) clausurado (sic).” Igualmente contiene copia certificada de la orden de inspección emanada de la Oficina de Inspecciones de la Dirección de Inquilinato, de fecha 2 de junio de 2004, al inmueble identificado y oficio de fecha 13 de julio de 2004, dirigido por el Director General al ciudadano ROBERTO ARVELO, representante de la propietaria de dicho inmueble, mediante el cual le comunica que esa dirección pudo constatar mediante el informe fiscal resultado de la inspección a que fue sometido el inmueble mencionado, en fecha 2 de junio de 2004, el incumplimiento del artículo 12 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la obligación de los propietarios y administradores de edificios destinados al arrendamiento, a mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación y le exhorta al cumplimiento de su obligación para evitar sanciones futuras.
Por cuanto estas actuaciones fueron ordenadas y practicadas por los funcionarios públicos competentes para hacerlo dentro del procedimiento administrativo de valoración del inmueble para fijar el canon de arrendamiento máximo a cobrar, este Juzgado considera que tienen pleno valor probatorio en este procedimiento, pues en aquel procedimiento administrativo ambas partes tuvieron oportunidad de ejercer su derecho de controlar y contradecir las pruebas evacuadas. Igualmente la tuvo la parte demandada en este procedimiento, que es la misma que para el momento de la inspección tenía arrendados los locales comerciales identificados como “El local 2-3, 4-5” de la quinta Mont-Blanc, quien no aportó prueba en contrario que los hechos y declaraciones contenidos en los instrumentos analizados no eran ciertos.
15. Marcado “LL”, copia simple de oficio de fecha 15 de mayo de 2006, dirigido a la ciudadana Rebeca Gil, por el Cuerpo de Bomberos Metropolitano, Área de Planificación Para Casos de Desastre, Riesgos Especiales, mediante el cual le informan el resultado de la inspección realizada en fecha 15/05/06, en la siguiente dirección: Av. Prolongación Sur, Las Acacias, Urb. San Antonio, Quinta Mont Blanc y El Milagro, Parroquia El Recreo. Que se pudo constatar el deterioro generalizado de la estructura, que se pudieron visualizar grietas en las paredes, motivado a la perdida (sic) de vida útil del material de construcción, a las constantes filtraciones de aguas pluviales y al vencimiento del manto asfáltico.
Fundamentado en que las probanzas en las cuales pretende sustentar la actora la demanda fueron obtenidas sin el debido control en su evacuación, el apoderado judicial de la parte demandada al contestar la demanda, señaló que impugnaba, rechazaba y contradecía este recaudo marcado “LL”, contentivo de actuaciones que habrían sido cumplidas por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, contenidas en comunicación de fecha 15 de mayo de 2006, acompañada con el libelo y luego producidas mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2012.
En relación a dicha impugnación este Juzgado considera que debe ser desechada, visto que el indicado ente oficial está facultado legalmente para realizar inspecciones y experticias en inmuebles y emitir el dictamen respectivo. En razón a ello, este Juzgado apreciará con valor de indicio el contenido del referido oficio, en adminiculación con los demás medios probatorios, pues la parte demandada no promovió prueba en contrario de que los hechos y declaraciones vertidos en él no fuesen ciertos.
16. Marcado “M”, copia simple de oficio dirigido por la Directora de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, de fecha 12 de junio de 2006, a la Dra. Rebeca Carolina Gil Rivera, señalando que en respuesta a la problemática en la quinta Mont-Blanc, ubicada en la Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio, Sector Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, le informa que fue realizada inspección ocular por personal adscrito a la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de esa Dirección, emitiendo el Informe Técnico Nº ACP-09-043-06, que le remite anexo. Este informe se encuentra anexo al indicado oficio, de la misma fecha, firmado por la arquitecto Aminta Coromoto Pino y la ingeniero Mariela Mejía, mediante el cual informan que realizaron inspección en el indicado inmueble, conformado por los niveles planta baja más planta alta, de uso comercial-residencial y que la planta baja de esta quinta está integrada con la planta baja de la quinta El Milagro, ubicada adyacentemente, las dos de un solo propietario y ambas conforman un local en el cual funciona un fondo de comercio dedicado a la venta de cerámica denominado Cerámicas Costa Smeralda, C.A. Que presenta abundantes filtraciones a través de la losa de techo, evidenciado por emanaciones de agua y abombamiento del cielo raso, agrietamiento grueso en elementos estructurales (vigas y columnas), desprendimiento del revestimiento de las paredes, de la losa techo, la malla sen-sen y las vigas de acero se notan altamente corroídas, fuerte olor a humedad. Que la inspección realizada hacia la parte posterior del inmueble y la planta alta se comprobó que todo el inmueble presenta un altísimo grado de deterioro con desprendimiento del revestimiento de las paredes (friso y pintura); obstrucción de todas las instalaciones sanitarias, que presenta pérdida de revestimiento de la fachada, dejando al descubierto los adoboncitos que conforman la mampostería y que en general es considerado el inmueble de alto riesgo. Concluyen lo siguiente: La situación descrita en el inmueble se debe a: Vetustez del inmueble; Ausencia de impermeabilización; Pérdida de vida útil de los materiales que lo conforman. Y exponen las siguientes recomendaciones: “Ante el altísimo riesgo de desplome que presenta el inmueble, se hace imperativa su desocupación de forma inmediata, incluyendo el área que ocupa en la Quinta “El Milagro”, (sic) fin de salvaguardar la vida de los inquilinos y demás personas que visiten el lugar; en consecuencia por encontrarse incurso dentro de lo contenido en el Artículo 42, literal “c” de la Ordenanza sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcción en general Nº 1080-3 de fecha 25 de Noviembre (sic) de 1.998 (sic), se ordena su demolición.”
Este recaudo también fue impugnado por la parte contraria, porque además resultaba impertinente, por no encontrarse en ella los locales objeto de la presente demanda. Al respecto este Juzgado observa que dicha impugnación no tiene efecto jurídico alguno, debido a que la inspección e informe relacionado fueron realizados por un organismo público competente para hacerlo y solo le era dable a la parte demandada alegar y probar que no eran ciertos los hechos y declaraciones contenidas en ellos, así como las conclusiones a las cuales arribaron luego de la inspección. En consecuencia, este Juzgado aprecia dicho medio probatorio, en adminiculación a los demás que constan en el expediente, pertinentes al caso.
17. Marcado “N”, copia simple de escrito de contestación de demanda, supuestamente presentado por el abogado Gustavo Domínguez Florido, en carácter de apoderado judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., presentado el 16 de noviembre de 2006, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 06-6886. Por cuanto no hay certeza de esto último, este Juzgado no aprecia dicho recaudo consignado en copia simple, por considerar que no tiene autenticidad.
18. Marcado “Ñ”, copia simple de sentencia impresa desde la página http://jca.tsj.gov.ve/decisiones/2008/marzo/2143-26-A-08-0843-.html, dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 26 de marzo de 2008, mediante el cual admite acción de amparo constitucional interpuesto por el abogado GUSTAVO DOMÍNGUEZ FLORIDO, en representación de CERAMICA COSTA SMERALDA, C.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por desalojo interpuso INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., bajo el expediente Nº A-08-0843.
19. Marcado “O”, copia simple de escrito supuestamente presentado el 27/04/2010, por el abogado GUSTAVO DOMÍNGUEZ FLORIDO, en carácter de apoderado judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., ante el Juzgado 11º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH15-R-2007-000043. Por cuanto no hay certeza de esto último, este Juzgado no aprecia dicho recaudo consignado en copia simple, por considerar que no tiene autenticidad.
20. Marcado “P”, copia simple de sentencia impresa desde http://caracas.tsj.gov.ve/decisiones/2011/mayo/2126-25-AH1B-R-200..., dictada el 25/05/2011, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AH1B-R-2008-000053.
21. Marcado “Q”, copia simple de diligencias supuestamente presentadas por el abogado GUSTAVO DOMÍNGUEZ FLORIDO, en carácter de apoderado judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., el 29/11/2011 y el 11/02/2008, ante el Juzgado 5º de Municipio de esta Circunscripción Judicial y de autos dictados por ese Juzgado el 21/02/2008, 5/12/2011, en el expediente Nº 06-6886; y copia simple de auto dictado el 28/02/2012, por el Juzgado 11º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AH15-R-2007-000043.
22. Marcado “R”, copia simple de sentencia impresa desde http://caracas.tsj.gov.ve/decisiones/2012/agosto/2126-10-AH15--R-200..., dictada el 10/08/2012, por el Juzgado 11º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AH15-R-2007-000043.
El mismo día en que fue admitida la demanda, la apoderada judicial de la parte actora consignó copia certificada de los siguientes recaudos probatorios:
23. Copia certificada expedida el 27/09/2012, por la Secretaria del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de las siguientes actuaciones realizadas en el expediente Nº AH15-R-2007-000043, formado con ocasión de la demanda que por DESALOJO interpuso INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. contra COSTA SMERALDA, C.A.: Diligencia mediante la cual el Ingº César Rodríguez Gandica, señala que ocurre ante el Tribunal en carácter de Práctico designado para la evacuación del informe de inspección ocular realizado en el expediente Nº 6886/06, realizado en los locales comerciales 2 y 3 de la quinta El Milagro y 4 y 5 de la Quinta Moint(sic) Blank, situados en la avenida prolongación de Las Acacias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, cumpliendo con las formalidades de ley; diecisiete (17) fotografías denominadas “Fotos de la Inspección Judicial”; decisión dictada el 10 de agosto de 2012, mediante la cual el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró procedente la solicitud de aclaratoria de la sentencia definitiva dictada el 25 de mayo de 2011, por lo que respecta al punto Tercero de la dispositiva, declarando que los locales a entregar serían los identificados L4 y L5 de la quinta Mont Blanc.
24. Copia certificada ordenada y expedida el 31 de mayo de 2012, por los funcionarios públicos competentes del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en el expediente identificado en el punto anterior, contentiva de la sentencia definitiva dictada por ese Juzgado el 25 de mayo de 2011.
El 16/10/2012, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia en el expediente mediante la cual señaló que consignaba las copias certificadas de los documentos mencionados y consignados en copia simple con el libelo y cuatro (4) legajos de copias certificadas para que fuesen agregados al expediente y surtieran los efectos de ley. Los recaudos consignados son los siguientes:
25. Copias certificadas ordenadas y expedidas el 1º de octubre de 2012, por los funcionarios públicos competentes del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de actuaciones contenidas en el expediente Nº AN36-S-2000-000003, formado ante ese Juzgado con ocasión del procedimiento que por OFERTA REAL inició el 7 de julio de 2000, la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., de las llaves de los locales comerciales identificados L-11 y L-12, ubicados en la prolongación avenidas Las Acacias, Quinta Mont-Blanc, Sabana Grande, y los recibos de pago vencidos a la fecha, contentivo del escrito presentado por la oferente y de la sentencia dictada por el indicado Juzgado el 11 de mayo de 2004, mediante la cual declaró perimido el procedimiento.
26. Copia certificada expedida el 10 de septiembre de 2012, por la Directora General de la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de la siguiente actuación contenida en el expediente Nº 12.540: escrito presentado el 28 de julio de 1999, por el abogado Gabriel de Jesús Goncalves, en carácter de apoderado judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., en el indicado procedimiento seguido por la solicitud de regulación de alquiler, interpuesta por INMOBILIARIA TIAMPA, C.A., por los locales 2, 3, 4, 5, 11 y 12 de la Quinta Mont Blanc, ubicada en la dirección antes indicada.
27. Copia simple de actuaciones contenidas en el indicado expediente administrativo Nº 12.540, ordenadas el 22 de agosto de 2012 por la Directora General, quien señaló que cursan en copia simple, contentivas de: Escrito supuestamente presentado por la abogada LAURA CARIA, en carácter de apoderada judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., diligencia presentada por la misma abogada; copias de fotografías, escrito supuestamente presentado por los abogados Yubiry Sánchez y Roberto Antonio Arvelo, en representación de INVERSIONES TIAMPA, C.A. y otro escrito supuestamente presentado por la primera abogada identificada.
28. Copia certificada expedida el 22 de agosto de 2012, por la Directora General de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de actuaciones contenidas en el expediente administrativo Nº 12.540 (oficio 13/7/2004, Informe Técnico (sin fecha), orden de inspección, decisión dictada el 24 de mayo de 2004, mediante la cual fue ordenada inspección de avalúo.
El 30 de octubre de 2012, la abogada Gisela Rodríguez Altuve, actuando como apoderada judicial de la parte actora, consignó los siguientes recaudos:
29. Original de poder judicial otorgado por el ciudadano Ugo Di Martino, en carácter de Presidente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. a las abogadas OTTILDE PORRAS COHEN y GISELA RODRÍGUEZ ALTUVE, para que la representen de forma conjunta o separadamente, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano del Estado Miranda, el 26 de octubre de 2012, inserto bajo el Nº 09, Tomo 404.
30. Copia certificada ordenada y expedida por los funcionarios públicos competentes para hacerlo, el 17 de octubre de 2012, de actuaciones contenidas en el expediente Nº AH15-R-2007-000043, las cuales fueron acompañadas al libelo marcado “M”, y descritas en el punto 16 que antecede; además del oficio acompañado en copia simple con el libelo marcado “LL”, identificado antes bajo el Nº 15.
Dentro de los recaudos impugnados por la parte contraria en la oportunidad de contestar la demanda señaló que impugnaba el consignado por la actora mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2012, contentivo de Informe Técnico de la inspección realizada sobre la quinta “El Milagro”, que habría sido emitido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, en fecha 12 de junio de 2006, signado con el Nº ACP-09-044/06. Dichas impugnaciones ya fueron razonadamente desechadas.
Durante el lapso probatorio, el 20/11/2012, compareció la abogada Ottilde Porras Cohén, y promovió los siguientes medios probatorios:
31. El original del documento de integración de los inmuebles registrados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 23 de mayo de 1979, bajo el Nº 34, Tomo 3, Protocolo Primero, consignado con el libelo de demanda, para probar que su representada es la legítima propietaria del inmueble y que las quintas El Milagro y Mont-Blanc están integradas física y registralmente. Este fue consignado con el libelo y fue relacionado y analizado previamente.
32. Copia certificada de los contratos de arrendamiento del local distinguido como L2, en el que comenzó la relación arrendaticia el 1º de febrero de 1985; y el contrato de arrendamiento del local distinguido como L3, con el que comenzó la relación arrendaticia el 1º de diciembre de 1984, con los que prueba la relación arrendaticia entre INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. y CERÁMICA COSTA SMERALDA C.A. Sobre su falta de valor probatorio ya se pronunció este Juzgado toda vez que solo constan en el expediente en copia simple y al ser documentos privados deben cursar en original, ni siquiera en copia certificada.
33. De conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, la confesión expresada por la arrendataria que riela al folio 323 al 326 del expediente, en el que en fecha 4 de mayo de 2004 se opuso a la regulación solicitada por Inmobiliaria Trampa, C.A., el 18 de febrero de 2004 ante la Dirección de Inquilinato de la Quinta Mont-Blanc. Que en dicho escrito la arrendataria alegó que se oponía a la regulación del alquiler de los locales 2, 3, 4 y 5, que el inmueble presenta severos problemas de infraestructura y servicios, tales como obstrucción y deterioros de tuberías de aguas negras y blancas, filtraciones en techos y paredes, resquebrajamientos de pintura y agrietamiento de columnas y paredes, el techo de una parte del local 3 se ha caído y la fachada del inmueble se encuentra deteriorada. Que igualmente alegó que vive sustituyendo el cielo raso del techo debido a las filtraciones, cuyas copias certificadas acompañó marcadas “K”. Que con ello prueba el avanzado estado de vetustez en su construcción.
Este recaudo fue relacionado previamente bajo el número 13, toda vez que fue consignado con el libelo. Si bien se trata de copia de un documento privado, la parte contraria no controvirtió el hecho afirmado por la actora, en relación a que fue presentado en el expediente administrativo Nº 12.540, más aun cuando los hechos expuestos en el escrito promovido fueron invocados por la actora en el libelo, a su favor. De los recaudos previamente analizados quedó probada la existencia del indicado procedimiento administrativo, por lo que este Juzgado tiene como cierto que el documento que contendría la confesión promovida fue presentado en ese expediente, por lo que procede a analizarlo y verificar si contiene la confesión promovida.
Se trata de un escrito presentado el 4 de mayo de 2004, para el expediente Nº 12.540, por la abogada LAURA CARÍA, en carácter de apoderada judicial de CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., mediante el cual señaló que se oponía a la solicitud de regulación de alquiler formulada el 18 de febrero de 2004, por INVERSIONES TIAMPA, C.A., en carácter de propietaria del inmueble conformado por los locales 2, 4, 4 y 5 de la quinta Mont Blanc, ubicada en la Prolongación Sur Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio, Sabana Grande. En relación a los hechos alegados como confesión por la parte actora, se evidencia que manifestó lo siguiente: … “el inmueble presenta en la actualidad severos problemas de infraestructura y servicios, tales como: (i) obstrucción y deterioro de tuberías de aguas negras y aguas blancas, (ii) filtraciones en techo y paredes, (iii) resquebrajamiento de pintura y (iv) agrietamiento de columnas y paredes. Asimismo, el techo de una parte del local 3 se ha caído y la fachada del inmueble se encuentra deteriorada porque el friso se está cayendo. (…) Por efecto de todas estas circunstancias anteriormente mencionadas, mi representada se ha visto en la necesidad de efectuar continuas y cuantiosas reparaciones necesarias para mantener el Inmueble en las condiciones mínimas requeridas para su uso y para servir al fin para el cual le fue arrendado. Tales reparaciones son, por ejemplo: (i) sustitución del cielo raso por mojarse éste a causa de las filtraciones; …”
Se observa que lo vertido en el indicado documento si se trata de una confesión extrajudicial imputable a la parte demandada y realizada por su apoderada judicial. Por cuanto la parte contraria no atacó la actuación realizada por su apoderada judicial, se tiene hecha por la parte misma. Se evidencia así que para el día 18 de mayo de 2004, la parte demandada confesó que el inmueble del cual forman parte los locales arrendados (2 y 3) de la quinta Mont Blanc presentaba severos problemas de infraestructura y servicios, que ameritaban continuas y cuantiosas reparaciones para mantenerlo en las condiciones mínimas requeridas para su uso y para servir al fin para el cual le fue arrendado, entre las cuales estaba la sustitución del cielo raso por mojarse a causa de las filtraciones.
Por las mismas razones legales indicadas, este Juzgado aprecia dicho recaudo igualmente como prueba documental (relacionada en el punto 13), contentiva de confesión extrajudicial, toda vez que fue consignado a tales efectos con el libelo e invocado en éste, tal como quedó sentado previamente al exponer los hechos alegados por la parte actora. En razón a ello, se constata que en él la indicada apoderada judicial, luego de reconocer expresamente que su representada era arrendataria de los locales 2, 3, 4 y 5, expuso lo siguiente: … “Ahora bien, a pesar de los esfuerzos analizados, en este sentido el inmueble actualmente presenta serios problemas de mantenimiento producto del inexorable efecto que sobre éste produce el tiempo que lleva construido y la lluvia, lo cual necesariamente incide desfavorablemente en su valor de mercado real, circunstancia que deberá ser reflejada en el avalúo que haya de realizarse en el presente procedimiento a fin de determinar el valor natural del inmueble.”…
Se evidencia así que la parte demandada, a través de su apoderada judicial, confesó que el inmueble presenta serios problemas de mantenimiento, que atribuyó al “inexorable efecto” del tiempo de construcción del inmueble y a las lluvias.
34. Inspección judicial, en los siguientes términos: “Promuevo Inspección Judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil para lo cual solicito al Tribunal se sirva fijar oportunidad para que se traslade a la siguiente dirección: Quinta El Milagro y Mont-Blanc, ubicada en la Avenida Prolongación Sur Las Acacias, Urbanización San Antonio, Sector Sabana Grande, Parroquia El Recreo en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y que previo nombramiento se haga acompañar por un practico (sic) con conocimiento en construcción civil asesore en los aspectos técnicos de la inspección y tome las fotografías a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Deje constancia de la ubicación, linderos y demás determinaciones del inmueble. SEGUNDO: Que deje constancia si la Quinta El Milagro y la Quinta Mont-Blanc se encuentran unidas físicamente y deje constancia del estado físico a simple vista de la quinta El Milagro y la Quinta Mont-Blanc. TERCERO: Que deje constancia si los locales L2, L3, L4 y L5 se encuentran únicos como un solo local entre sí entre la Quinta El Milagro y la Quinta Mont-Blanc. CUARTO: Que deje constancia si en las otras dependencias del inmueble se encuentra (sic) ocupadas o desocupadas y de su estado general a simple vista. QUINTO: Que deje constancia del estado general y condiciones físicas del inmueble integrado la Quinta El Milagro en donde están ubicados los locales L2 y L3 de las condiciones físicas de la Quinta Mont-Blanc en donde están ubicados los locales L4 y L5, si poseen servicio de agua, si se siente olor fuerte de humedad en el techo, deje constancia del estado en que se encuentra el friso y pintura de paredes y techos, columnas, pisos, las instalaciones eléctricas, baños. SEXTO: Que el Tribunal deje constancia si son masivos el deterioro y daños que tiene el inmueble Quinta El Milagro donde están ubicados los Locales L3 y L3 que ameritan, que justifique el desalojo por las condiciones en que se encuentra la Quinta El Milagro, en donde se ubican los locales arrendados cuyo desalojo se solicita. SEPTIMO (sic): Me reservo el derecho de indicar formalmente en el lugar donde se verifique la inspección ocular, cualquier otro hecho nuevo al momento de la práctica de la Inspección Judicial, amerite ser reseñado o que hubiere surgido o surja posteriormente a esta solicitud.”
La inspección judicial fue admitida, con excepción de los particulares SEXTO y SÉPTIMO, por considerarlos impertinente e ilegal, respectivamente; y practicada por este Juzgado, según se evidencia de acta levantada el 26 de noviembre de 2012, con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, y la ingeniero MARIANELA SAN MIGUEL MORALES ALTUVE, designada como “experto”, para que actuase como práctico en la inspección judicial, “asesorando al tribunal” y fue facultada para tomar fotografías inherentes a la inspección. Ahora bien, los particulares solicitados fueron evacuados en los siguientes términos: PRIMERO: El Tribunal deja constancia, siempre asesorado de práctico que se encuentra constituido en los inmuebles con su número de identificación 05-24-11-45 y 05-24-11-44, según se desprende de la fachada del edificio o inmueble donde funciona CERAMICA COSTA SMERALDA, C.A., el cual está ubicado en la avenida prolongación Sur de Las Delicias, Sabana Grande; Municipio Libertador, no siendo posible para el Tribunal determinar los linderos del inmueble, tal como fue requerido por la parte actora, ya que para ello requeriría la ayuda de un práctico topógrafo, lo cual no fue solicitado, y así se declara. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia, siempre asesorado de práctico, que CERÁMICAS COSTA SMERALDA funciona en un solo inmueble y que corresponde a los números 05-24-11-45 y 05-24-11-44, no pudiendo determinarse a simple vista cuál es la Quinta El Milagro y la Quinta Mont-Blanc, dónde termina una y empieza otra, no es apreciable visiblemente para el tribunal, solo se puede observar que en la parte interna del inmueble hay cuatro divisiones internas con paredes y todas se comunican una con otra, todas las áreas se encuentran destinadas a la venta de sanitarios, listelos, lavamanos, pego de cerámica y piezas de baño. La primera área tiene un baño y ventiladores de techo, luz, observándose el cielo raso deteriorado, y el baño se utilizad como un depósito; la segunda área donde funciona básicamente la oficina o área de venta, también tiene un baño que utilizan como archivo, fotocopiadora, etc., y se evidencia el cielo raso deteriorado; el aire acondicionado es de vieja data, marca (…) también tiene un ventilador de techo. La tercera área se accede a través de un alto, con escalones, dado que hay un desnivel y también tiene un baño, que según lo expresado por el experto, se encuentra deteriorado tanto en sus paredes como en el techo, en mal estado, manifestando el experto que pudo observar una humedad en la pared, y el baño tiene restos de materiales adentro, y no posee piezas de baño, tiene (2) ventiladores de techo, en regular estado, y el cielo raso se encuentra deteriorado, según lo expresado por la práctica, quien asesora al tribunal en la evacuación de los particulares. Luego existe una cuarta área donde se evidencia asesorado de experto, que el cielo raso está deteriorado y en algunas partes se observan las vigas que soportan la estructura del inmueble, y se observa el cableado interno del local a simple vista, sin que este protegido o resguardado. También se observa que las paredes y techos, siempre asesorado por el experto, se encuentra deteriorado y con dos espacios pequeños, uno como depósito y con dos espacios pequeños, uno como depósito, lleno de cajas viejas y desperdicios y otro que aparentemente es el baño, pero también se encuentra deteriorado, tiene una ventana por la cual atraviesa una tubería de agua, pero la ventana tiene vidrios rotos y restos de cajas, que tapan la misma. El tribunal deja constancia, asesorado de práctico, que el inmueble se encuentra todo recubierto de una alfombra color naranja o terracota, que según lo manifestado por la ingeniero se encuentra deteriorada y con exceso de polvo, y se evidencia de muy vieja data, de acuerdo a lo expresado por la práctico que asesora al tribunal, así como el deterioro de techos y paredes. TERCERO: El tribunal deja constancia, siempre asesorado de práctico, que el inmueble tiene las cuatro divisiones que fueran descritas en el particular segundo, pero no puede evidenciarse a qué lugar corresponde, en los términos en que fue requerido la evacuación del particular tercero. CUARTO: El tribunal deja constancia, siempre asesorado de práctico, que puede evidenciarse en parte de lo que es el techo del estacionamiento de la estructura donde funciona COSTA SMERALDA, que se encuentra corroído con evidencia de la malla sen sen al descubierto, por caída del recubrimiento; así mismo, la práctico observó y manifestó al tribunal, filtraciones en el techo del inmueble (aleros), así mismo manifestó observar caída del recubrimiento de paredes de la parte posterior del local por vetustez de los materiales. Las áreas del inmueble todas se encuentran ocupadas con materiales de baño, sanitarios, cerámicas, listelos y cajas vacías, llenas, así como montones de cajas recogidas las cuales se encuentran en su mayoría en los baños. QUINTO: El tribunal deja constancia, asesorado de práctico, que en dos áreas de las descritas en el particular segundo no posee tuberías de agua, por lo cual no cuentan con ese servicio. En cuanto al olor de humedad, se evidencia el mal estado de las paredes, como fue manifestado por la práctico, así como el techo. No se percibió el olor a humedad. En cuanto al piso y pintura de paredes y techo, columnas y pisos, así como las instalaciones eléctricas y baños, la experto manifestó que las considera deterioradas y en mal estado.
En la misma acta, se dejó constancia que en el acto intervino el abogado Gustavo Adolfo Domínguez Florido, apoderado judicial de la parte demandada, y expuso lo siguiente: “De conformidad con el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, procedo a hacer las siguientes observaciones: 1) Que los locales comerciales que pueden ser objeto de la inspección ocular del presente juicio son única y exclusivamente los locales L2 y L3, ubicados en la quinta El Milagro, de tal manera que la inspección sobre cualquier objeto distinto resulta manifiestamente impertinente a los efectos de la demanda de desalojo objeto de este juicio. 2) Dejo constancia de que en ningún momento durante la práctica de la inspección se hizo un examen técnico sobre la estructura de los locales L-2 y L-3, sino simplemente una inspección ocular de los mismos, lo que hace al medio probatorio propuesto manifiestamente inconducente al no ser capaz por sí solo de demostrar la magnitud de los daños que se afirman en la demanda. 3) Que la inspección efectuada en áreas exteriores de la quinta El Milagro y la quinta Mont-Blanc, son totalmente ajenas al presente juicio y en todo caso de existir algún daño en la fachada o paredes exteriores, es de la única responsabilidad del propietario que de manera recurrente y progresiva ha venido por acción u omisión causando daños al inmueble para justificar a toda costa la posibilidad de poder utilizarlos dentro de una causal de desalojo”.
Igualmente intervino la apoderada judicial de la parte actora y manifestó lo siguiente: “Hago valer la inspección efectuada ya que los argumentos explanados por la parte demandada debió probarlos (sic) él mismo que el inmueble no tiene tales deterioros”…
El 28 de noviembre de 2012, compareció la ciudadana Marianela Morales y consignó las fotografías tomadas en el acto de evacuación de la inspección judicial.
35. Que promueve, insiste y hace valer la copia certificada que riela desde el folio 13 al 17 de la segunda pieza del expediente, del oficio de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, para que realizaran la inspección de todo el inmueble total integrado, en tal sentido el 12 de junio de 2006, del resultado de la inspección ocular, y del informe técnico realizado por personas adscritas a la Coordinación de Asistencia de Trámite y seguimiento de obras de esa Dirección, resultado el Informe Técnico Nº ACP-09-043-06, acompañado al libelo marcado “M”, realizado en la Quinta El Milagro y en la Quinta Mont-Blanc, para probar el deterioro generalizado de la estructura, paredes agrietadas, motivado a la pérdida de vida útil de los materiales de construcción y que igualmente prueba que desde el año 2006 ha sido infructuoso que el arrendatario por voluntad propia desaloje los locales.
36. De conformidad a lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión de la parte demandada en los siguientes términos: “la confesión expresada por la Arrendataria (sic) en copia simple de la contestación a la demanda que hizo CERAMICA (SIC) COSTA SMERALDA C.A. ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente 6886-06 (sic) que alegó los mismos argumentos que en este procedimiento y con el mismo titulo (sic) titulo (sic) de contradicción de la demanda, por ser falsos los hechos afirmados y por inexistencia del derecho que pretende reclamar, en el que eran falsos los hechos de deterioros de los locales y que es falso que se encuentren en grave estado que ameriten una demolición de los mismos, que se acompaño (sic) con el libelo de la demanda marcado con la letra N, promuevo copia certificada de la sentencia de fecha 25/05/2011 acordando el desalojo que riela al folio225 (sic) al 281, copia certificada de la sentencia de fecha 28/02/2011 que riela a los folios 2010 (sic) al 213 que acordó la nulidad de la notificación de sentencia, copia certificada de la sentencia aclaratoria de fecha 10/08/2012 que riela desde el folio 216 al 224. Con esto pruebo que este proceder de la arrendataria demuestra indubitablemente su contumaz renuencia a entregar lo dado en arrendamiento, de la simple lectura se constata que es la misma contestación con pequeños cambios en su redacción, y en las distintas intervenciones que han originado diversas decisiones con lo que se demuestra en dilatar, retardar el proceso y la entrega de lo arrendado, a pesar de que le consta que son ciertos los hechos alegados en la demanda y que lo arrendado no están (sic) en condiciones aptas para su uso comercial y el alto riesgo.”
Al pronunciarse sobre dicha promoción, este Juzgado señaló que las afirmaciones de las partes tanto en el libelo como en la contestación, no constituyen prueba de confesión, sino que servirán para que el órgano jurisdiccional fije los términos en que será decidida la controversia. En razón a ello podrán ser apreciados como hechos admitidos o no por cualquiera de las partes, que pueden ser desfavorables o no.
Es el caso que la confesión promovida no era de afirmaciones contenidas en la contestación de esta causa, sino en otra que fue ventilada ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. No obstante ello, este Juzgado observa que la promovente no indicó claramente cuál fue la afirmación que hizo la parte demandada en aquel juicio que le desfavoreciera y que pudiera valorar este Juzgado como confesión judicial. En razón a ello, no es admisible la prueba de confesión promovida.
37. Que promovía, insistía y hacía valer las copias certificadas que rielan a los folios 13 al 17 de la segunda pieza del expediente, la inspección ocular practicada por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, de todo el inmueble total integrado (Quinta Mont-Blanc y Quinta El Milagro), realizada y entregada a su representada en fecha 12 de junio de 2006, que acompaño al libelo marcado con la letra “M”, el informe técnico de la inspección ocular y realizada por personas adscritas a la Coordinación de Asistencia de Trámite y seguimiento de Obras de esa Dirección, emitiéndose como resultado el informe técnico Nº ACP-09-043/06.
38. Sentencias dictadas en y con ocasión del expediente 07-4031, acompañadas con el libelo marcadas “Ñ”, “O”, “P”, “Q” y “R”, para probar la renuencia del demandado de entregar los locales, el interés de mantenerse por la fuerza en los locales a pesar de que le consta que se encuentran no aptos para ocuparlos y que igualmente prueba que si es cierto que su representada ha agotado la vía amistosa y el arrendatario no quiere desocupar.
39. Escrito de oposición a la regulación que fue alegado por la arrendataria en fecha 4 de mayo de 2004, promovido para hacer valer las declaraciones referidas al promover la prueba de confesión, relacionadas y analizada en el numero 33.
El 28 de noviembre de 2012, compareció nuevamente la abogada Ottilde Porras Cohen y presentó otro escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:
40. Copias certificadas que rielan a los folios 13 al 17 de la segunda pieza del expediente, por el principio de adquisición procesal o comunidad de la prueba, el mérito favorable de la inspección ocular practicada por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, de todo el inmueble total integrado (Quinta Mont-Blanc y Quinta El Milagro), de fecha 12 de junio de 2006, acompañado marcado con la letra “M” y el informe técnico de la inspección ocular y realizada por personas adscritas a la Coordinación de Asistencia de Trámite y seguimiento de Obras de esa Dirección, emitiéndose como resultado el informe técnico Nº ACP-09-043/06, que es un documento público que no fue tachado por la parte demandada y el valor probatorio de su contenido, de conformidad con el artículo 1357 y 1360 del Código Civil en dicha inspección, en que se recomienda que ante el altísimo riesgo de desplome que presenta el inmueble, se hace imperativa su desocupación de forma inmediata, incluyendo el área que ocupa la Quinta El Milagro, a fin de salvaguardar la vida y demás personas que visiten el lugar, en consecuencia, por encontrarse incurso dentro de lo contenido en el artículo 42, literal c de la Ordenanza Sobre Arquitectura, Urbanismo y Construcción en general Nº 1080-3, de fecha 25 de noviembre de 1988, se ordena su demolición. Alegó que con ello prueba que si fue realizada la inspección, que sí fueron al inmueble, se prueban los daños existentes en el inmueble desde el año 2006 hasta la presente fecha.
41. La sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 25 de abril de 2007, en la que estableció que la inspección ocular practicada por ese mismo Tribunal el 21 de noviembre de 2006 sobre los locales 2 y 3 en la Quinta El Milagro y los locales 4 y 5 Mont-Blanc, que es la misma a que se refiere la parte demandada en su escrito de pruebas, solo que hizo valer las fotografías. Señaló que consignaba las copias simples del contenido del acta de inspección, con lo que prueba los deterioros del inmueble para el momento de la inspección en el año 2006 hasta la presente fecha que persisten por el transcurso del tiempo y sirven de efectos desvirtuantes a los alegatos explanados por la parte demandada.
42. El mérito favorable del informe y las fotografías de experticia consignados el 1º de febrero de 2007 por los expertos, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que los expertos establecen que la data de la construcción del inmueble es de 1940, lo que significa que tiene 70 años de construido, por lo que el inmueble es técnica y físicamente inhabitable y del deterioro del inmueble de manera continua a medida que pasen los años, cada vez mayor, presentando un altísimo grado de deterioro, recomendándose desocupar por el altísimo riesgo de desplome. En la que en las conclusiones de los expertos que la estructura del inmueble en cuestión se encuentra parcialmente estable (las paredes portantes de la planta baja) pero con deterioro progresivo y que se asocia al peligro a que se exponen a diario los usuarios del inmueble y por lo tanto lo consideran inhabitable. Señaló que acompañaba en fotocopia las fotografías tomadas y que se reserva la oportunidad de consignarlas en copias certificadas.
Este Juzgado considera que dicho dictamen fue ilegalmente promovido, pues correspondía a la parte actora promoverlo como prueba trasladada de otra causa judicial, pero lo hizo como un recaudo independiente, sin que tenga la certificación de los funcionarios públicos judiciales competentes para darle certeza de que se trata de un informe de una prueba de experticia debidamente promovida y evacuada en la indicada causa. En razón a ello, este Juzgado no apreciará el informe ni las fotografías anexas.
43. El mérito favorable de la carta misiva emitida por HIDROBUTUME, del 18 de mayo de 2006, que consigna en copia simple y la hace valer de conformidad a lo previsto en los artículo2 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, en la que la empresa expresó que no podía realizar la impermeabilización de los techos del inmueble, por constatar que la estructura vencida de los inmuebles, no soportaría el peso de la maquinaria correspondiente para realizar este tipo de trabajo y podría poner en riesgo la vida de sus empleados. Se reservó la oportunidad para consignar copia certificada y señaló que con ello prueba el deterioro del inmueble y que son ciertos los hechos alegados en el libelo de demanda. Este Juzgado observa que dicha prueba fue ilegalmente promovida, por lo que no la apreciará.
44. El mérito favorable de la misma sentencia dictada el 25 de abril de 2007 por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que consta: 1.- El valor probatorio que se le dio a la prueba de inspección ocular realizada por el tribunal el 21 de noviembre de 2006, a los locales 2 y 3 ubicados en la Quinta El Milagro y los locales 4 y 5 ubicados en la quinta Mont-Blanc, en la que se designó como práctico al ingeniero César Rodríguez. 2.- El valor probatorio que le dio al contenido del informe técnico de la inspección ocular practicada por la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 12 de junio de 2006. 3.- El valor probatorio que le dio a la carta misiva emitida por HIDROTUME, de fecha 18 de mayo de 2006, en la que la referida empresa expresó que no podía realizar la impermeabilización de los techos del inmueble por constatar que la estructura vencida de los inmuebles no soportaría la maquinaria correspondiente para realizar este tipo de trabajo y podría poner en peligro la vida de sus empleados. Que con ello prueba que la parte demandada no promovió prueba alguna que desvirtuara la necesidad de demoler o hacer las reparaciones en el inmueble por los daños estructurales y deterioros progresivos que presenta el inmueble, quedando demostrada la necesidad del desalojo en base al deterioro que presenta el inmueble.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, durante el lapso probatorio, presentó escrito mediante el cual promovió pruebas en los siguientes términos:
- Por los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, promovió el mérito favorable que se desprende de la inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 21 de noviembre de 2006, sobre los locales comerciales números 2 y 3, ubicados en la Quinta El Milagro, así como del informe técnico rendido por el Ingeniero Civil César Rodríguez Gandica, el 23 de noviembre de 2006, quien fue designado como experto en la materia con ocasión de la práctica de la referida inspección, consignada en copia certificada con el libelo, y de la cual se desprenden los siguientes hechos:
- “1.- Se demostró plenamente que los daños existentes en los locales arrendados son superficiales, más no estructurales, ni de la magnitud o gravedad que afirma la parte actora en el libelo de demanda, lo que en modo alguno puede implicar que tales daños puedan subsumirse dentro de la causal de desalojo a que se contrae el literal c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues muy a pesar de lo afirmado por la contraparte en la demanda, de la inspección en referencia se evidencia claramente que dichos locales están aptos para ser ocupados, así como para realizar la actividad comercial que actualmente se despliega en los mismos.
- 2.- Se desvirtúan las afirmaciones efectuadas por la parte actora en el libelo de demanda, así como la pretensión de desalojo al no existir un deterioro de tal magnitud que amerite una demolición total de dichos locales.
- 3.- Quedan igualmente desvirtuadas las inspecciones administrativas e informes técnicos que acompañó la parte actora junto al libelo de demanda, y que fueron realizadas de manera extra litem, sin ningún tipo de posibilidad de control o contradicción por parte de mi representada, a saber:
o El acompañado al libelo marcado “M” y posteriormente mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2012, contentivo de informe técnico que habría sido emitido por la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, en fecha 12 de junio de 2006, signado con el Nº ACP-09—043/06.
o El acompañado al libelo marcado “LL” contentivo de actuaciones que habrían sido cumplidas por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, contenidas en comunicación de fecha 15 de mayo de 2006 y producida luego mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2012.
o El consignado por la actora mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2012, contentivo de Informe Técnico de la inspección realizada sobre la quinta “El Milagro”, que habría sido emitido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, en fecha 12 de junio de 2006, signado con el Nº ACP-09-044/06.
Ahora bien, analizados los medios probatorios promovidos, en relación a los hechos expuestos por ambas partes, este Juzgado tiene como admitido y probado que la sociedad mercantil INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. es propietaria del inmueble denominado QUINTA MONT BLANC, construida sobre un terreno situado en la parte sur de la urbanización La Florida, en la prolongación de la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual forman parte los locales L2 y L3, arrendados a la sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., como integrantes de la Quinta El Milagro y unidos físicamente como un solo inmueble a los locales L4 y L5, tal como fue debidamente comprobado de las inspecciones realizadas por la Dirección General de Inquilinato, dirigidas a realizar el avalúo del inmueble para fijar el canon máximo mensual a cada local, y así quedó ratificado de las sentencias judiciales antes analizadas, en las que aparecen dichos locales como unidos e integrantes de la denominada QUINTA MONT-BLANC.
De los términos en que fue contestada la demanda por el apoderado judicial de la parte demandada, este Juzgado considera que así como reconoció la relación arrendaticia, también reconoció expresamente que la quinta Mont Blanc presenta un deterioro progresivo. Aun cuando dicho apoderado judicial señaló que no se trataba de la quinta El Milagro, este Juzgado observa que las pruebas antes analizadas desvirtúan dicha afirmación, pues quedó demostrado que desde hace muchos años dichos inmuebles están unidos físicamente y no es posible ubicar actualmente los locales L2 y L3 como pertenecientes a la Quinta El Milagro. En razón a ello, y en base a las pruebas antes analizadas, este Juzgado declara que el deterioro en el inmueble MONT BLANC que reconoce la parte demandada, se entiende que abarca los locales L2 y L3.
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte demandada alegó que era importante precisar que la actora no realizó las reparaciones que por su propio dicho fueron ordenadas por la Dirección General de Inquilinato y que se trataba de un plan preconcebido y orquestado para tratar de forzar la causal que les permitiera demandar el desalojo por deterioro y agregó que en los locales cuyo desalojo se pretende se han realizado todas las reparaciones menores requeridas y procedió a exponer las razones por las cuales consideraba que no tenían valor probatorio las pruebas promovidas por la parte actora y especialmente las inspecciones realizadas por los órganos administrativos antes indicados.
Al respecto, este Juzgado observa que quedó probado en autos que el 12 de junio de 2006, la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, dictaminó a través de informe técnico que todo el inmueble MONT BLANC, integrado a la planta baja de la Quinta El Milagro, conformando un solo local, en el que funciona el fondo de comercio CERÁMICAS COSTA SMERALDA, C.A., presentaba un altísimo grado de deterioro debido a la vetustez, ausencia de impermeabilización y pérdida de la vida útil de los materiales que lo conforman y recomendaron su desocupación, incluyendo el área que ocupa la quinta El Milagro, a fin de salvaguardar la vida de los inquilinos. Igualmente quedó probada la confesión extrajudicial alegada, en la que incurrió la parte demandada cuando confesó en el año 2004 que el inmueble donde están los locales 2 y 3 presentaban severos los problemas de infraestructura y servicios que ameritaban constantes y cuantiosas reparaciones de su parte y igualmente reconoció que el inmueble presentaba serios problemas de mantenimiento que atribuyó al tiempo de construcción del mismo y a la lluvia, lo cual contribuye a fijar el alegato de la parte actora relacionado con que el deterioro o ruina del inmueble se debe a su vetustez.
Considera este órgano jurisdiccional que cuando la parte demandada afirmó en este procedimiento que la parte actora no cumplió con las recomendaciones del ente administrativo de que debía reparar el inmueble, en cumplimiento de sus obligaciones como arrendadora, reconoció igualmente que el inmueble presenta actualmente los mismos problemas detectados en el año 2006 e invocados en el libelo por la parte actora. Toda vez que fue debidamente probado que se trata de un solo inmueble integrado, este Juzgado declara que los locales L2 y L3, a la fecha de interposición de la demanda seguían en el mismo estado de deterioro reconocido por la parte demandada a la quinta MONT BLANC, cuyo hecho no puede ser desvirtuado por la inspección judicial alegada por la parte demandada a su favor, pues no siendo la prueba idónea para demostrar el deterioro de un inmueble tampoco lo debe ser para demostrar lo contrario. En consecuencia este Juzgado declara la procedencia de la demanda, pues el deterioro de los locales comerciales L2 y L3 que forman parte del inmueble denominado quinta Mont Blanc se subsume dentro de la causal establecida en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuso La sociedad mercantil INMOBILIARIA TIAMPA, C.A. contra la empresa CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A., antes identificadas. En consecuencia, se condena a la demandada a DESALOJAR y ENTREGAR a la parte actora, el bien inmueble constituido por los locales comerciales L2 y L3, que forman parte de las quintas El Milagro y Mont Blanc, integradas en un solo inmueble denominado QUINTA MONT BLANC, construida sobre un lote de terreno situado en la parte sur de la urbanización La Florida, en la prolongación de la avenida Las Acacias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad a lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la arrendataria, sociedad mercantil CERÁMICA COSTA SMERALDA, C.A. un plazo de seis (6) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación que se le haga de la presente sentencia, una vez que se encuentre definitivamente firme.
Se condena en costas a parte demandada, por cuanto resultó totalmente vencida en el proceso, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena su notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los veintisiete (27) días del mes de mayo de 2013, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 203º año de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:00) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB.

EXPEDIENTE N° AP31-V-2012-001547.