TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de noviembre de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2009-000438
PARTE ACTORA: ciudadano ALEXANDER RAMÓN GIL WALAUSTREN, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-9.685.321.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano GUIDO PADILLA, abogado en ejercicio debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.610.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.377.127 y V-6.066.127, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana ANTONELLA DI CAMPO COLMENAREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 107.562.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Se inició la presente causa por libelo de demanda interpuesto por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado LUIS LÓPEZ, en su carácter para la fecha de apoderado judicial de la parte actora ciudadano ALEXANDER RAMÓN GIL WALUSTREN; y que previo los trámites de ley, fue asignado a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, para su debida sustanciación y decisión. Revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, este Juzgado pasa a detallar los actos del proceso en los siguientes términos:
Alegó la representación judicial de parte actora en su escrito de libelar, que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de noviembre de 2008, bajo el No. 40, Tomo 58, que los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, antes identificados, celebraron contrato de Opción de Compra Venta con su representado sobre un inmueble de su exclusiva propiedad identificado con el número 2-4-A, piso 4, del edificio No. 2, de las residencias Manaure, con un área aproximada de noventa y cuatro metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros cuadrados (94,68 Mts.), ubicado en la prolongación segunda de la calle Motatán de la urbanización Colinas de Bello Monte, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran detalladas en el escrito libelar.
Que el precio convenido para la venta del inmueble de marras fue por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) según la cláusula Segunda del referido contrato, precio que debía pagarse de contado al momento de la protocolización del documento de compra venta ante la oficina de registro respectiva.
Que su representado a los fines de garantizar la compra venta in comento, efectuó a los vendedores ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, antes identificados, tres pagos de la siguiente forma: la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), mediante un cheque de gerencia del banco Banesco, más la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000,00), para reservar el inmueble en referencia y un último pago por la cantidad de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000,00), según las cláusulas Segunda y Cuarta del aludido contrato, quedando un saldo deudor restante a ser pagado por el comprador al momento de la protocolización de la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, por la cantidad de cuatrocientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 468.000,00).
Que llegada la fecha señalada en la cláusula Tercera del contrato de marras, los hoy demandados no cumplieron con su obligación de vender el inmueble a su representado, inobservando con su actitud lo establecido en la referida cláusula del contrato, donde se comprometieron a gestionar y realizar todas las diligencias necesarias a obtener todas y cada una de las solvencias y cualquier otro requisito de ley o documento que se requería para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que es de resaltar, según alega, que la parte demandada asumió la carga de solicitar todos los requisitos obligatorios para realizar la venta, y que de ninguna manera obligaba al actor a realizar gestiones en ese sentido, pues al establecer la cláusula dicha obligación, era a cargo del vendedor, lo cual hizo depender el cumplimiento del contrato de marras.
Que los demandados no tenían los documentos o requisitos necesarios para la venta del inmueble.
Que su representado ha cumplido a cabalidad con las obligaciones asumidas al momento de comprometerse a comprar el inmueble, efectuando los pagos a los que estaba obligado y teniendo a disposición del demandado el saldo deudor restante para perfeccionar la compra, sin embargo a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas por su representado tendientes a que se realizara la transacción el día pautado, como las innumerables llamadas telefónicas al vendedor obteniendo como resultado una actitud evasiva de parte de los vendedores.
Que por las razones de hecho antes referidas, su representado demanda a los accionados para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal, al cumplimiento del contrato de opción de compra venta y que se le haga entrega inmediata del inmueble identificado, libre de bienes y personas, en virtud que ha sido demostrado en autos los hechos antes señalados; y de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, 1271 y 1354 del Código Civil.
Fundamentan su pretensión en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y en los artículos 1113, 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.
Que por las razones de hecho y los fundamentos de derecho expuestos, e inútiles como han resultado los intentos extrajudiciales para hacer efectivo que los demandados cumplan con las obligaciones asumidas en el contrato de marras, es por lo que procedieron a demandar a los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, antes identificados, para que convengan o sean condenados a cumplir con las especificaciones señaladas por la parte actora en el escrito libelar.
Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 1994, bajo el No. 46, Tomo No. 55, Protocolo Primero, propiedad de los demandados.
Finalmente señalaron como domicilio procesal en: Avenida de Avilanes a Mirador, Conjunto Residencial Mirador, Torre C, piso 12, apartamento 121; y como domicilio de los demandados en: apartamento No. 2-4-A, piso 4, del edificio No. 2, de las residencias Manaure, de la calle Motatán de la urbanización Colinas de Bello Monte, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda.
Por auto de fecha 13 de mayo de 2009, la presente demanda fue admitida por este Juzgado, acordándose el emplazamiento de la parte demandada a comparecer por la sede de este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación y constancia en autos de las mismas, a los fines de dar contestación a la demanda u oponer las defensas previas que consideraran pertinentes.
Mediante diligencia de fecha 6 de agosto de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios a los fines de librar las compulsas; así como la cancelación de los emolumentos a los fines de practicarlas.
Por auto de fecha 10 de febrero de 2010, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio designado de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
Por auto de fecha 17 de febrero de 2010, se ordenó libar las compulsas a los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, antes identificados.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2010, se acordó la medida solicitada por la parte actora y se ordenó proveer por auto y cuaderno separado.
Mediante diligencia de fecha 6 de mayo de 2010, el ciudadano Dimar Rivero, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, consignó las compulsas sin firmar dirigida a los ciudadanos demandados en la presente causa, dejando constancia de no cumplir con la misma en virtud a que nadie respondió el llamado a la puerta del inmueble.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación personal de la parte demandada, en fecha 28 de junio de 2010, este Tribunal acordó la citación por carteles.
Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2011, compareció la abogada ANTONELLA DI CAMPO COLMENARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 107.562, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, antes identificados, y en nombre de sus representados se dio por citada en la presente causa.
En fecha 23 de mayo de 2011, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 20 de julio de 2011, se ordenó agregar las pruebas promovidas por la parte demandada en el presente juicio y en consecuencia se ordenó la notificación de las partes.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación personal de la parte demandada, en relación al auto proferido en fecha 20 de junio de 2011, en fecha 1 de febrero de 2012, este Tribunal acordó la citación por carteles.
En fecha 5 de marzo de 2012, compareció el apoderado demandado y mediante diligencia consignó ejemplares de carteles publicados en la prensa nacional.
Por auto de fecha 6 de agosto de 2012, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 15 de noviembre de 2012, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito de informes.
En fecha 18 de diciembre de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, solicitando sentencia en la presente causa, ratificada dicha solicitud por diligencias sucesivas, siendo la última de ellas la consignada en fecha 1 de octubre de 2013.
Por auto de fecha 9 de octubre de 2013, el abogado RICHARD RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Temporal designado, se abocó al conocimiento de la causa y en consecuencia se ordenó notificar a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2013, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
Planteada en los términos anteriores la controversia, este Juzgador, antes de emitir el pronunciamiento de fondo del presente asunto, hace las siguientes observaciones en base a la defensa previa opuesta por la parte demandada en los siguientes términos:
-II-
PUNTO PREVIO
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA

En la oportunidad legal para el acto de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la perención breve de la instancia, a tenor de lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegando que luego de la admisión de la demanda en fecha 13 de mayo de 2009, no fue sino en fecha 6 de agosto del mismo año, que la parte actora dejó constancia de haber consignado los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa y la apertura del cuaderno de medidas; y asimismo realizó el pago de los emolumentos para el traslado del Alguacil que practicaría la citación personal de la parte demandada, es decir que la parte actora, según alega, realizó de forma extemporánea la carga procesal que impone el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que realizó la carga ochenta y cinco (85) días después de la admisión de la demanda y no treinta (30) como lo impone el artículo, operando en consecuencia la perención breve de la instancia.
Bajo tal argumento, este Juzgador considera necesario citar lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

“… Toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención…”

También se extingue la instancia:
1°. Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiere cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”

De la simple lectura del anterior dispositivo legal se pueden apreciar los dos elementos constitutivos de la norma, a saber:
a) Un supuesto de hecho: El transcurso de treinta días sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes; y,
b) Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la perención.
Ahora bien, a los efectos de pronunciarse sobre la solicitud realizada, se hace necesario elaborar un cómputo de los días transcurridos desde el trece (13) de mayo de 2009, exclusive, fecha en la cual se admitió la demanda, hasta el día seis (6) de agosto de 2009, inclusive, oportunidad en la cual el apoderado judicial de la parte actora, impulsó la citación respectiva.
A tal efecto, se deja constancia que en el período antes mencionado, transcurrieron (85) días continuos, discriminados de la siguiente manera: AÑO 2009 MAYO: jueves catorce (14), viernes quince (15), sábado dieciséis (16), domingo diecisiete (17), lunes dieciocho (18), martes diecinueve (19), miércoles veinte (20), jueves veintiuno (21), viernes veintidós (22), sábado veintitrés (23), domingo veinticuatro (24), lunes veinticinco (25), martes veintiséis (26), miércoles veintisiete (27), jueves veintiocho (28), viernes veintinueve (29), sábado treinta (30) y domingo treinta y uno (31). JUNIO: lunes primero (1), martes dos (2), miércoles tres (3), jueves cuatro (4), viernes cinco (5), sábado seis (6), domingo siete (7), lunes ocho (8), martes nueve (9), miércoles diez (10), jueves once (11), viernes doce (12), sábado trece (13), domingo catorce (14), lunes quince (15), martes dieciséis (16), miércoles diecisiete (17), jueves dieciocho (18), viernes diecinueve (19), sábado veinte (20), domingo veintiuno (21), lunes veintidós (22), martes veintitrés (23), miércoles veinticuatro (24), jueves veinticinco (25), viernes veintiséis (26), sábado veintisiete (27), domingo veintiocho (28), lunes veintinueve (29), y martes treinta (30). JULIO: miércoles primero (1), jueves dos (2), viernes tres (3), sábado cuatro (4), domingo cinco (5), lunes seis (6), martes siete (7), miércoles ocho (8), jueves nueve (9), viernes diez (10), sábado once (11), domingo doce (12), lunes trece (13), martes catorce (14), miércoles quince (15), jueves dieciséis (16), viernes diecisiete (17), sábado dieciocho (18), domingo diecinueve (19), lunes veinte (20), martes veintiuno (21), miércoles veintidós (22), jueves veintitrés (23), viernes veinticuatro (24), sábado veinticinco (25), domingo veintiséis (26), lunes veintisiete (27), martes veintiocho (28), miércoles veintinueve (29), jueves treinta (30), viernes treinta y uno (31). AGOSTO: sábado primero (1), domingo dos (2), lunes tres (3), martes cuatro (4), miércoles cinco (5) y jueves seis (6).
Debe señalarse, que desde el día miércoles veinte (20) de mayo de 2009, hasta el día veintiocho (28) de julio de 2009, ambos días inclusive, este Tribunal no dio despacho, en virtud a la suspensión recaída sobre la Juez Titular para entonces de este Tribunal, abogada LISBETH SEGOVIA P., de conformidad con el oficio Nº 127 de fecha 19 de Mayo de 2009, emanado de la Rectoría Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Del cómputo precedentemente realizado, se evidencia que el día treinta (30) del lapso para interrumpir la perención breve se verificó el día 12 de junio de 2009.
Ahora bien, en virtud que los días en los cuales se verificó el lapso de la perención breve, fueron días en los cuales la parte accionante no tuvo acceso al órgano jurisdiccional, resulta entonces necesario, traer a colación lo preceptuado por los artículos 197, 198 y 200 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la forma de realizar el cómputo de los lapsos procesales, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 197.- “…Los términos o lapsos procesales se computarán por días calendarios consecutivos, excepto los lapsos de pruebas, en los cuales no se computarán los sábados, los domingos, el Jueves y el Viernes santos, los declarados de fiesta por la ley de Fiestas Nacionales, los declarados no laborables por otras leyes, ni aquellos en los cuales el Tribunal disponga no despachar…” (Subrayado del Tribunal).
Artículo 198.- “…En los términos o lapsos procesales señalados por días no se computará aquél en que se dicte la providencia o se verifique el acto a la apertura del lapso…”
Artículo 200.- “…En los casos de los dos artículos anteriores, cuando el vencimiento del lapso ocurra en uno de los días exceptuados del cómputo por el artículo 197, el acto correspondiente se realizará en el día laborable siguiente…”

En este sentido y de conformidad con las disposiciones adjetivas precedentemente transcritas, ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha nueve (9) de Marzo del año dos mil uno (2001), expediente número 00-1435, lo siguiente:
“…De forma que, será la naturaleza de las actuaciones procesales las que distinguirán si el cómputo del término o lapso se realizará por días calendarios continuos sin atender a las excepciones previstas en el artículo in comento, o, si por el contrario, deberán hacerse únicamente en función de que el tribunal despache. En virtud, de que esta Sala considera que el ejercicio oportuno de los derechos adjetivos que les asiste a las partes en un proceso -oportunidad que sólo puede verificarse si el tribunal despacha- forma parte de la esfera esencial del derecho a la defensa y al debido proceso.
Por lo cual, si la naturaleza del acto procesal implica, que para que se cumpla cabalmente el derecho a la defensa y al debido proceso, éste deba ser realizado exclusivamente cuando el tribunal despache, en virtud de que sólo así las partes pueden tener acceso al expediente o al juez para ejercer oportunamente -entiéndase de forma eficaz- su derecho a la defensa, indudablemente que los términos o lapsos procesales para la realización de tales actos se computarán en función de aquellos días en que el tribunal acuerde despachar.
En consecuencia, estima esta Sala que la aplicación del artículo 197, y como tal, el considerar para el cómputo de los términos o lapsos los días en que efectivamente despache el tribunal, no puede obedecer a que se esté ante un lapso o término “largo o corto”, sino en atención a que el acto procesal de que se trate involucre o de alguna manera afecte el derecho a la defensa de las partes; en contraposición a aquellos que con su transcurrir no lo involucren…”
De allí que, en recta interpretación de las disposiciones legales y criterios jurisprudenciales transcritos, este Juzgador colige que, si bien es cierto que el lapso de treinta (30) días para que operara la perención breve de la instancia se verificó, el día viernes doce (12) de junio de 2009, no resulta menos cierto indicar que, los días hábiles anteriores a la indicada fecha, a saber, desde el día 13 de mayo de 2009, exclusive, fecha en la cual se admitió la demanda, hasta el día seis (6) de agosto de 2009, inclusive, fecha en la cual la representación judicial de la parte actora dio impulso a la citación correspondiente, trascurrieron OCHO (8) DÍAS DE DESPACHO, de conformidad con el cómputo que antecede, no teniendo en consecuencia el accionante de autos, acceso al Tribunal y por ende menos al expediente para el ejercicio eficaz de su derecho a la defensa y consignar los recaudos para impulsar la citación de la demandada, interrumpiendo la perención breve de la instancia, en razón que, el ejercicio oportuno de los derechos adjetivos que les asisten a las partes en un proceso que sólo puede verificarse si el Tribunal despacha. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, mal podría este Juzgador declarar extinguido el presente procedimiento, cuando según cómputo de los días transcurridos realizado en el presente fallo, se estableció que el lapso de treinta (30) días continuos para que operara la perención, se verificó en días donde la parte actora no tuvo acceso al órgano jurisdiccional, lo cual impidió el oportuno ejercicio del derecho a la defensa que le asiste, así como el derecho al debido proceso, e impuso a éste una carga que escapa de su rol como usuario externo del sistema de justicia venezolano; resultando entonces, jurídicamente acertado para quien aquí suscribe, en base a la presente motivación, declarar IMPROCEDENTE el requerimiento realizado por la representación judicial de la parte accionada de autos en relación a la perención breve de la instancia. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IIl-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este Juzgador a dictar sentencia, lo cual lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Procede quien aquí decide, a analizar y valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones y defensas en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1º- Marcado con letra “A”, instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2.009, inserto bajo el Nº 59, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, desprendiéndose del contenido del mismo la facultad conferida para la fecha de interposición de la demanda por el actor al abogado en ejercicio LUIS LÓPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 103.572, para actuar en el presente juicio con las atribuciones en él descritas. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2º- Marcado con letra “B”, en copia certificada, contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de noviembre de 2008, anotado bajo el Nº 40, Tomo 58, del Libro de autentificaciones llevado por ese Despacho. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento constituye un documento público que le merece plena fe al Juzgador por emanar de un Funcionario autorizado para ello, y que constituye el instrumento fundamental de la acción en que consta el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento es demandado, es por lo que se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, además por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesto en su oportunidad legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos tanto la relación contractual, como las obligaciones asumidas por las partes en dicha negociación, por lo cual este Tribunal le da el valor de plena prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Produjo en el lapso de promoción de pruebas:
1º- Marcado con letra “A”, en su forma original Acta de Notificación presentada por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, en fecha 14 de abril de 2009, por los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, anteriormente identificados, determinándose con la misma que los referidos ciudadanos plantearon a través de la notificación notariada la resolución del contrato de opción de compra venta, en virtud al presunto incumplimiento por parte del comprador a los fines de lograr la protocolización definitiva del aludido contrato sucrito en fecha 3 de noviembre de 2008. Al respecto se acota que la valoración dada aquí a la misma obedece a que al tratarse de documento público emanado de un Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, el medio de ataque establecido en nuestro ordenamiento jurídico como lo indica el artículo 1380 del Código Civil, es la tacha, ya sea por vía principal o incidental. En consecuencia al constituir dicho instrumento un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
2º- Marcados con letras “B” y “C”, respectivamente, en su forma original constancias de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, de fechas 10 de diciembre de 2008 y 27 de febrero de 2011, respectivamente, emitido por la compañía Hidrocapital, correspondientes al apartamento 2-4-A, que forma parte de las Residencias Manaure II, ubicado en la avenida Motatán, urbanización Colinas de Bello Monte, Parroquia Baruta, Municipio Baruta.
Marcados con letras “D” y “E”, en su forma original planillas de certificado de solvencia del impuesto sobre inmuebles urbanos correspondiente a los años 2008 y 2009, respectivamente, sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia.
En relación a los anteriores instrumentos de prueba, este Juzgador deja constancia que al no desvirtuarse la presunción de veracidad de los mismos en su oportunidad por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, es por lo que adquieren efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, se les confieren pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de la Sala Político- Administrativa, de fecha 8 de julio de 1998, Oscar Pierre Tapia Nº 7, página 460 y siguientes), y los mismos sirven para demostrar que en los años 2008 y 2009, el inmueble de marras se encontraba solvente con los servicios e impuestos municipales. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3º- Marcado con letra “F”, en su forma original carta o misiva fechada 9 de marzo de 2009, dirigida al ciudadano IGOR HERRERA, antes identificado, y firmada por su emisor ciudadano ALEXANDER GIL WALAUSTREN, antes identificado, mediante la cual se desprende de su lectura, que el último de los mencionados solicitó una extensión del tiempo establecido para formalizar la compra del inmueble objeto de la presente controversia, motivado a retrasos en los trámites del crédito por ante el Banco de Venezuela, y que comprendería hasta el día miércoles 15 de abril de 2009. En cuanto a esta documental este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Ahora bien, observa este Sentenciador que la presente controversia viene dada en razón de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano ALEXANDER RAMÓN GIL WALAUSTREN contra los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo, por cuanto según aduce la parte demandante, los referidos vendedores accionados incumplieron con su obligación de otorgar el documento definitivo de la venta del inmueble en cuestión, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de noviembre de 2008.
Así pues, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1160 del Código Civil, el cual establece que:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

En este orden de ideas, el artículo 1354 del Código Civil contempla:

“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Visto de esta forma, en todo proceso ambas partes pueden probar, correspondiendo al actor aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el Juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del Juez en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del Juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria que se hace común para las partes.
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de las pretensiones con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este Tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta celebrado el 3 de noviembre de 2008, relacionado con el inmueble identificado con el número 2-4-A, piso 4, del edificio No. 2, de las residencias Manaure, con un área aproximada de noventa y cuatro metros cuadrados con sesenta y ocho centímetros cuadrados (94,68 Mts.), ubicado en la prolongación segunda de la calle Motatán de la urbanización Colinas de Bello Monte, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; pretensión ésta que fue rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda.
Ahora bien, al quedar evidenciado que ambas partes reconocen la existencia de la relación contractual, corresponde a este Tribunal determinar si realmente hubo un incumplimiento de las condiciones pactadas, a los fines de establecer la procedencia o no de la pretensión incoada.
Con relación al contrato de opción a compra venta, se evidencia que la relación contractual inició en fecha 3 de noviembre de 2008, y como quiera que en el mismo se estableció en su Cláusula Tercera, que tendría una duración de noventa (90) días continuos, más treinta (30) de prórroga automática, se entiende que a su vencimiento se consideraría terminado el contrato, por lo que una vez vencida la prórroga automática de treinta (30) días a tenor de lo dispuesto en la referida cláusula Tercera, la cual se inició en fecha 3 de noviembre de 2008, con vencimiento el 3 de marzo de 2009; la protocolización de la venta definitiva del inmueble debió producirse en el lapso pactado o como límite al expirar la prórroga pactada; de manera que al no existir en autos evidencia alguna que demuestre que los Promitentes Vendedores hayan pactado o aceptado de manera voluntaria la extensión del lapso acordado en el contrato para la materialización de la venta definitiva del inmueble, siendo que por el contrario mediante misiva enviada por el Promitente Comprador en fecha 9 de marzo de 2009, a los Promitentes Vendedores, solicitando una extensión del tiempo establecido para la formalizar la compra del inmueble, sin que conste la aceptación a dicha solicitud, deja con ello una clara manifestación de no aceptar la responsabilidad que se le pretende atribuir a los vendedores accionados por el incumplimiento de su obligación de materializar la venta definitiva en los términos y condiciones pactadas, y en consecuencia sólo debía el Comprador dar cumplimiento a su obligación de demostrar el trámite y aprobación del crédito bancario antes del vencimiento del término y de la prórroga acordada para exigir la protocolización de la venta del inmueble, lo cual no ocurrió, por las razones analizadas en el particular “F” del capítulo referente a la valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada.
Ahora bien, no sólo está probado con el contrato suscrito, sino que también es un hecho aceptado por ambas partes que la opción de compra venta está sujeta principalmente a las condiciones establecidas en las cláusulas Tercera y Décima del Contrato de opción a Compra-Venta; la primera referida a la vigencia del contrato, y la segunda, a la notificación por escrito del promitente comprador a los promitentes vendedores, una vez que procediera a introducir los documentos correspondientes en la Oficina de Registro respectiva, sobre el día y hora fijados para que tuviera lugar el otorgamiento del documento definitivo de venta, condiciones éstas por ellos pactadas.
En este orden de ideas, se observa que las partes establecieron en el contrato una determinación de tiempo o plazo, para la realización de la operación de compra-venta, por lo que resulta pertinente citar lo que en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 10 de mayo de 1990 con ponencia del Magistrado Carlos Trejo Padilla en el juicio de Esteban Luzardo Fuenmayor vs. Zaramella y Pavan Construction Company S.A., Exp. Nro. 89-0409 se señaló:
“…la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento. En efecto “apreciar” los hechos, conforme a la enseñanza de las más autorizada doctrina “significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos”, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de especificas consecuencias jurídicas…”
Establecido lo anterior, y atendiendo a la intencionalidad de las partes, es evidente que en la cláusula Tercera del contrato de marras éstas establecieron que el plazo de vigencia de la Opción de Compra Venta era por el término de NOVENTA (90) días más TREINTA (30) días de Prórroga automática, es decir, que en total eran CIENTO VEINTE (120) días, contados a partir de la firma del contrato en fecha 3 de noviembre de 2008, hasta el 3 de marzo de de 2009, por lo que el acto de protocolización de la venta definitiva de la operación de compra-venta debía efectuarse en ese lapso de tiempo, salvo convenio escrito o verbal en contrario que lo modificara, no observando quien Juzga que existan elementos que permitan concluir que el otorgamiento del documento definitivo de la venta, podía efectuarse con posterioridad al 3 de marzo de 2008, y como quiera que no cursan medios probatorios a los autos que evidencien que el Promitente Comprador accionante le haya notificado por la vía establecida antes del vencimiento del plazo estipulado en las Cláusulas Tercera y Décima, respectivamente, del contrato de Opción de Compra Venta a los Promitentes Vendedores accionados, quedó demostrado la imposibilidad de firmar el acto de protocolización de la operación de venta definitiva del inmueble debido a retardo en la aprobación del crédito solicitado a la entidad financiera, alegado por el propio comprador en su misiva de fecha 9 de marzo de 2009 y que éstos hubiesen aceptado tal situación como justificación para extender el lapso de vigencia pactado, lo que le imponía a la parte actora y Promitente Comprador, la carga de probarlo conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de lo anterior, y visto que el ciudadano ALEXANDER RAMÓN GIL WALAUSTREN, debidamente identificado, no logró probar la modificación en la duración del contrato que le permitiera excederse del lapso de NOVENTA (90) días más TREINTA (30) días de prórroga automática para gestionar el crédito ante la institución financiera correspondiente, no queda duda para quien suscribe que la pretensión del actor por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta debe ser declaradas Sin Lugar habida consideración del incumplimiento de las condiciones pactadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En el mismo sentido, es un hecho notorio que los Registros Públicos al momento de protocolizar una venta, examinan con detenimiento que los impuestos municipales y los servicios públicos están cancelados oportunamente, aspecto que sólo se demuestra con las solvencias aludidas. En el caso de marras quedó igualmente demostrado la solvencia tanto de servicios e impuestos correspondientes al inmueble objeto fundamental de la presente demanda, las cuales fueron objetados por el Promitente Comprador, como parte del supuesto incumplimiento y que fue sustentado en la cláusula Tercera del contrato, al alegar en su escrito libelar que la expresada cláusula establecía que la obligación era a cargo del vendedor, y a su entender dependió el cumplimiento del contrato de marras, toda vez que llegado el día para la perfección de la venta del inmueble los hoy demandados no tenían los documentos y requisitos necesarios para la venta del inmueble, situación esta que ha quedado desvirtuada con lo anteriormente señalado y con las pruebas consignadas al efecto por los Promitentes Vendedores en el lapso de promoción valoradas en su oportunidad legal. Y ASÍ SE DECIDE.
Del análisis precedente, cabe considerar que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
Es este el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra. Así pues, el Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, en consecuencia y bajo los argumentos antes explanados, se observa que la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-IV-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, sigue el ciudadano ALEXANDER RAMÓN GIL WALAUSTREN, contra los ciudadanos DONATINA CAFARO TARANTINO e IGOR ENRIQUE HERRERA TORRES, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se CONDENA en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil.-
TERCERO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 14 días del mes de noviembre de 2013. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 10:15 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AP11-V-2009-000438
CARR/LERR/cj