TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
203° Y 154°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.298-13
MOTIVO: DESALOJO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LUISA DEL VALLE MOYA DE BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 5.328.994, con domicilio en la calle La Púa, N° 168 de la Ciudad de Valle de la Pascua del Municipio Leonardo Infante, del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Jovito Esquivel Moreno, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 26.954.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano SILVEIRO PEREIRA RAMOZ MALTEZ, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E- 81.042.667, con domicilio en la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Juan José Odremán Tovar, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 116.944.
.I.
Narrativa
Comienza la presente Acción de DESALOJO, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por el Apoderado Actor, en fecha 08 de Mayo de 2.013, y a través del cual señaló, que es legitima propietaria de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y el Galpón de uso comercial sobre ella construido, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Este cruce con calle La Púa, de ese Municipio y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En Diecisiete (17) Metros con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete (17) Metros con Avenida Rómulo Gallegos en medio y casa que es o fue del Sr. Miguel Monserratte; Este: En Sesenta y Dos (62) Metros con casa-quinta que es o fue del Dr. Larrazabal Ron y; Oeste: En Sesenta y Dos (62) Metros con calle La Púa; lote de terreno que forma parte de mayor extensión y sus medidas y linderos particulares son: Norte: En Diecisiete (17) Metros de fondo con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete Metros (17) de frente con Avenida Rómulo Gallegos; Este: En Veinticuatro (24) Metros con terrenos propiedad de la Sra. Mercedes Campagna y Oeste: En Veinticuatro (24) Metros con la Púa en medio y frente al Inam. El lote de terreno le pertenece, según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, el cual quedó anotado bajo el N° 104, Folios 145, Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional, Tercer Trimestre, de fecha 12 de Septiembre del año 1.983.
Pero es el caso, siguió expresando la accionate, que el mencionado inmueble de su propiedad, se encuentra arrendado al ciudadano SILVEIRO PEREIRA RAMOZ MALTEZ, desde el 01 de Octubre del año 2009, mediante contrato de arrendamiento simple, autenticado ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, el cual acompañó marcado con la letra “B”, celebrado a tiempo determinado, por un año, verificándose su vencimiento el 01 de Octubre del año 2010, fecha en la cual se celebró un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero verbal, de común acuerdo entre las partes en la cual el demandado debía pagarle al actor la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento. Dicho contrato fue celebrado en principio a tiempo determinado, devino a convertirse a tiempo indeterminado, en el sentido que el mencionado arrendatario continuo con la posesión del inmueble arrendado, y que una vez vencido el lapso de duración del mencionado contrato, es decir desde el 01 de Octubre del año 2010, y que el arrendado viene ocupando el inmueble sin que se le haya señalado término a la relación arrendaticia.
Sigue expresando el actor, que necesita con urgencia el local de su propiedad, que le sea entregado por cuanto su hijo JOSE LUIS BASTIDAS MOYA, titular de la cédula de identidad N° V-13.513.984, le urge ocupar el local arrendado, por la necesidad de instalar allí la empresa de la cual es accionista al 50% denominada ABASTOS Y LICORERIA MIS 3 J&S, CA, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil II, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Tomo 13A, SDO, N° 56 del año 2009, por no tener en la actualidad un local donde instalar su negocio y siendo que el local antes mencionado y arrendado al accionado es de su propiedad por imperio de la ley puede usarla su hijo.
Fundamentó la presente acción en el artículo 34 Literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo siguió formulando que por lo antes expuesto y por cuanto hasta la presente fecha han sido infructuosas las gestiones realizadas por su persona a fin de que el demandado desaloje voluntariamente el inmueble que se le dio en arrendamiento, y el cual es el objeto de este procedimiento, es por lo que ocurre para demandar el desalojo del inmueble por la necesidad que tenga un pariente dentro del segundo grado de consanguinidad, en este caso su hijo, es por lo que ocurre para demandar al ya identificado demandado para que desaloje el inmueble objeto del arrendamiento el cual consiste en Un Galpón Comercial, con tres (3) habitaciones con sus respectivos baños, una bomba de agua, etc., construido sobre un lote de terreno de su propiedad, documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 26 de Agosto del año 1.997, bajo el N° 136, Folio 123, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional N° 1, Tercer Trimestre de 1997.
Estimo la presente demanda en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000,00), lo que equivale a Mil Cuatrocientos Una Unidades Tributarias. (1.401 UT).
En fecha 09 de Mayo de 2.013, el A-quo admitió la acción y ordenó la citación de la parte demandada a los fines que comparecieran por el tribunal el segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, para que dieran contestación a la demanda.
Por escrito de fecha 28 de Mayo de 2.013, la parte actora asistida de abogado y por cuanto no fue posible la citación personal del demandado, solicitó sea citado por cartelera de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de Agosto de 2.013, la parte Accionada presentó su escrito de contestación de la demanda, de la siguiente manera: En su Capitulo I, Impugnó la acción ejercida por la parte actora por ser esta imprudente, y por haber violentado lo normado en la Ley Para La regulación y Control De Los Arrendamientos De Vivienda de la novedosa legislación del 12 de Noviembre de 2011, en su Capitulo II, Artículo 8, Numeral 5, donde excluye del ámbito de su aplicación a los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, profesionales, industriales de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes; y consideró que la acción de desalojo del local comercial, lo fundamentó la parte actora en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual no es aplicable al caso. Asimismo, negó, rechazó y contradijo, que exista concordancia del artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario excluida en el ámbito de aplicación para locales comerciales con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, el cual norma cuando se sustanciará la demanda por procedimientos breves, así como también norma la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, el cual solo es aplicable para aquellos casos de arrendamiento escrito o verbal en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración. Pero, para el presente caso se estableció un contrato de arrendamiento por escrito con Un (01) año de duración en el arriendo, pero la actora no le notificó al arrendatario como lo establece el contrato, con treinta (30) días de anticipación donde indicara ella, que no deseaba continuar con el arriendo, para que el demandado desocupara el local y desde ese momento comenzó a correr la tácita reconducción. De igual manera negó, rechazó y contradijo, lo dicho por la parte actora en su libelo de demanda, de que “han sido infructuosas las gestiones realizadas por su persona, a fin de que el arrendatario desaloje voluntariamente el inmueble”, pues consideró que consta contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, notariado ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, anotado bajo el N° 20, Tomo 105, en los libros de autenticaciones el día 08 de Octubre de 2009, en cuyas cláusulas tercera y sexta señalan los términos de dicha contrato; y que pasado de tiempo determinado a tiempo indeterminado, como así lo afirmó la actora en la demanda, debido a que no fue diligente, no le notificó al arrendador con los treintas (30) días de anticipación al vencimiento del término, no practicó el desahucio y comenzó a correr la tácita reconducción para el arrendatario, como así lo norma el artículo 1601 del Código Civil. En su Capitulo II. Negó, rechazó y contradijo que el inmueble dado en arrendamiento se este deteriorando, pudiendo demostrar con fotografías como fue recibido el local al inicio de firmar el contrato y actualmente como se encuentra dicho local y que anexó marcado con la letra “A”. En el Capitulo III, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, y además argumentó que su representado puso en el local una venta de pollo a la braza y tiene cuatro (04) empleados que sustentan a sus familias y que en el mismo su asistido sustenta a su familia, apoyándose en los artículos 87 y 89 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 08 de Agosto de 2.013, la Parte Actora presentó su escrito de promoción de prueba a través de su Apoderado Judicial en los siguientes términos: Primero: Promovió la prueba documental del Registro de Comercio de ABASTOS Y LICORERIA MIS 3 J&S, CA., cuyo socio JOSE LUIS BASTIDAS MOYA, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.154.817, es el accionista del 50% de las acciones de dicha empresa, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Guárico, en fecha 20 de Octubre de 2009, anotado bajo el Tomo N° 56, 13-A SDO. Quien a su vez dicho accionista es hijo de Luisa Moya de Bastidas, y todo ello con el objeto de promover que JOSE LUIS BASTIDAS MOYA, posee una empresa constituida. También consignó el Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa ya mencionada, marcado con la letra “A”.
Segundo: Promovió acta de nacimiento de JOSE LUIS BASTIDAS MOYA, en copia simple marcada con la letra “B”, cuyo objeto es demostrar que el referido ciudadano es hijo de su representada. Tercero: Promovió la prueba de informes y solicitó se oficie al Registro Civil del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, si existe un acta con el N° 1719, donde fue presentado un niño cuyos padres son JOSE DIONISIO BASTIDAS y LUISA DEL VALLE MOYA DE BASTIDAS, remitiendo a este despacho copia certificada de dicha acta, con el objeto de demostrar que JOSE LUIS BASTIDAS MOYA es hijo de mi representada. Cuarto: Promovió inspección judicial, y que deje constancia de: PRIMERO: Que deje constancia si en dicha dirección funciona el Establecimiento Comercial denominado ABASTOS Y LICORERIA MIS 3 J&S, CA., con el objeto de demostrar que el ABASTOS Y LICORERIA MIS 3 J&S, CA., funciona efectivamente y esta en plena actividad económica y que en el mismo es accionista el ciudadano JOSE LUIS BASTIDAS MOYA. Quinto: Promovió como testigos a los ciudadanos Juan Gerardo Ramírez Ramírez, María Josefina Cabeza Magallanes y Jessica Josefina Padrón Cabeza, con el objeto de demostrar con sus declaraciones todo lo alegado en la demanda.
Por auto de fecha 12 de Agosto de 2.013, el A Quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, en relación exclusivamente con la promoción y evacuación del particular primero, no admitiendo la promoción del particular segundo; para la evacuación de la misma se fijó las 2:00 p.m., del cuarto día de despacho siguiente al de esa fecha. En relación de la prueba testimonial promovida se fijaron las 9:00, 10:00 y 11:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente al de esa fecha para que comparezcan los testigos promovidos.
En fecha 13 de Agosto de 2.013, siendo la oportunidad legal para que la parte Accionada presentara su escrito de promoción de prueba lo hizo a través de su Apoderado Judicial en los siguientes términos: Capitulo I: Promovió prueba documental. Sentencia dictada el día 28 de Febrero de 2013. Expediente N° 1105 por ese mismo Tribunal, en el cual la ciudadana LUISA DEL VALLE MOYA DE BASTIDAS en su carácter de arrendadora, del mismo local comercial, demandó a su representado el DESALOJO DEL LOCAL, por insolvencia en el pago; y la finalidad de dicha prueba es la de demostrar la solvencia de su representado con respecto al pago en el canon de arrendamiento. Capitulo II: A los fines de demostrar que la demandante está haciendo uso de una norma desaplicada por el legislador, como lo es el artículo 34 Literal b en la presente demanda, se oponen a estas pruebas por ser estas manifiestamente ilegales e impertinentes, de acuerdo con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Capitulo III: Para finalizar solicito en nombre de su representado: A) La homologación de la sentencia dictada por ese Tribunal. Expediente N° 1105, debido a la condenatoria en costas por parte de la demandada y que esta prueba sea promovida y admitida. B) Que en la contestación de fondo de la demanda sea admitida y sustanciada. C) Que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva y se condene a la parte demandante en Costas, Costo y Honorarios Profesionales.
Una vez culminado el lapso probatorio, solo el apoderado demandado presentó informe, tal como establece el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal de la Causa en fecha 01 de Octubre de 2.013 declaró CON LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por la parte Actora en contra de la demandada, dicha sentencia fue apelada por la demandada mediante diligencia de fecha 07 de Octubre de 2013, la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo, ordenando el envío del expediente a esta Superioridad, el cual se le dio entrada en fecha 04 de Noviembre de 2.013; fijando el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Ahora bien, llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, la misma pasa hacerlo y al respecto observa:
.II.
Motiva
Llegan los autos a esta instancia recursiva, producto del recurso de apelación (medio de gravamen), interpuesto por la parte excepcionada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infantes, Chaguaramas y las Mercedes del Llano de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 01 de octubre de 2013, que declara con lugar la acción de desalojo intentada. En efecto, bajando a los autos puede observarse que la parte actora dice ser dueña de un inmueble, constituido por una (1) parcela de terreno y el Galpón de uso comercial sobre ella construido, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Este cruce con calle La Púa, de ese Municipio y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En Diecisiete (17) Metros con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete (17) Metros con Avenida Rómulo Gallegos en medio y casa que es o fue del Sr. Miguel Monserratte; Este: En Sesenta y Dos (62) Metros con casa-quinta que es o fue del Dr. Larrazabal Ron y; Oeste: En Sesenta y Dos (62) Metros con calle La Púa; lote de terreno que forma parte de mayor extensión y sus medidas y linderos particulares son: Norte: En Diecisiete (17) Metros de fondo con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete Metros (17) de frente con Avenida Rómulo Gallegos; Este: En Veinticuatro (24) Metros con terrenos propiedad de la Sra. Mercedes Campagna y Oeste: En Veinticuatro (24) Metros con la Púa en medio y frente al Inam. El lote de terreno le pertenece, según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, el cual quedó anotado bajo el N° 104, Folios 145, Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional, Tercer Trimestre, de fecha 12 de Septiembre del año 1.983; que expresa fue arrendado al accionado a través de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de octubre de 2009, por el período de tiempo de un (01) año, verificándose su vencimiento el 01 de octubre de 2010, fecha en el cual se celebró un nuevo contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado, por un año, vencido el cual, el arrendatario continuó en el uso del inmueble y por ende continuó, además, la relación arrendaticia; siendo que, - expone la actora en su escrito libelar -, se le presentó a su hijo, JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, la necesidad de ocupar el inmueble propiedad de su madre y que se encuentra arrendado al accionado, para instalar la sociedad mercantil de la cual es co-propietario, denominada “ABASTOS Y LICORERÍA MIS 3 J&S C.A., ya que en la actualidad no tiene local donde instalar su negocio, todo ello de conformidad con el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, estimando la acción en CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000,oo).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo se excepciona, expresando que la novedosa Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos d Vivienda de 2011, en su artículo 8.5, excluye de su ámbito de aplicación a los inmuebles destinados a actividades comerciales, por lo cual, - según expresa -, no le es aplicable el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999; además agrega el excepcionado que el artículo 1.615 del Código Civil, sólo es aplicable para aquellos casos de arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duración; en el caso sub lite, - continua reseñando el accionado -, el contrato era por un término de un (01) año y el arrendador no notificó al arrendatario con treinta (30) días de anticipación que no deseaba continuar con el arriendo, negando y rechazando en forma de infitatio que hayan sido infructuosas las gestiones para poner fin a la relación arrendaticia.
Trabada la litis perentoria, y abierto el término de pruebas, es evidente que, de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Es al actor al que le corresponde la carga de la prueba u “omnus probando”, en relación a la pretensión afirmada libelarmente de necesitar el inmueble arrendado conforme al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
Así las cosas, debe esta instancia recursiva comenzar por escudriñar la excepción del reo, esbozada en su perentoria contestación, relativa a que la novedosa Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, en su artículo 8.5, excluye de su ámbito de aplicación a los inmuebles destinados a actividades comerciales. En efecto, la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2012, excluye la aplicación de esa Ley para el caso de inmuebles cuyo destino sea el comercio o utilización para actos de comercio, pues de su artículo 6 eiusdem, relativo al ámbito de aplicación, puede observarse que se establece: “… A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda…”, lo cual debe concatenarse con el artículo 7 ibidem, que señala: “… vivienda: espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano…”. Por ello, efectivamente, lo referido a inmuebles comerciales o destinados al comercio y sus operaciones arrendaticias, continúa rigiéndose por el contenido normativo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 y ello es el fundamento por el cual, debidamente la parte actora sustenta su acción de desalojo, en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, pues es la que rige en su ámbito, lo relativo a las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados al comercio, por lo cual, lejos de quedar excluida la causal de desalojo por necesidad del inmueble a aquellos que se destinen a comercio, su aplicación tiene como soporte legal el artículo supra citado 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 y así se establece.
Por otra parte, el excepcionado alega que el artículo 1.615 del Código Civil, sólo es aplicable para aquellos casos de arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duración; siendo que, en el caso sub lite, - continua reseñando el accionado -, el contrato era por un término de un (01) año y el arrendador no notificó al arrendatario con treinta (30) días de anticipación que no deseaba continuar con el arriendo. Tal fundamento fáctico – jurídico planteado por el excepcionado, carece de toda congruencia. Las excepciones que plantea un reo en su perentoria contestación, deben tener identidad con las pretensiones del actor, pues buscan enfrentarlas para que el Juez las dirima. En el caso sub lite, el actor nunca fundamentó su pretensión en el artículo 1.615 del Código Civil, pues siempre esbozó, únicamente, en su pretensión libelar la necesidad que tiene su hijo JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.513.984, de ocupar el inmueble, a través de una sociedad mercantil de la cual es co-propietario; por lo cual, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues, el primer contrato suscrito entre las partes lo fue desde el 01 de octubre de 2009, por un lapso de un año, lo cual reconocen las partes y hace que tal afirmación fáctico – jurídica sea colocada, como tal pretensión, fuera de la carga de la prueba, hasta el 01 de octubre de 2010, por lo que, como indican ambas partes, pasó de contrato de arrendamiento de tiempo determinado a contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En efecto, la doctrina nacional ha venido señalando que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus est, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem), pues su ocupación rebasa el término fijado en la convención, en el caso sub análisis example, se observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que el mismo era de un año a partir del 01/10/09 y venció el 01/10/10, pero de allí en adelante, el contrato se convirtió en un contrato de los denominados a tiempo indeterminado, por lo cual, si el arrendador dejó al arrendatario en posesión del inmueble, sin desahucio, ni notificación de terminación o intención de no renovar el mismo, ello no significa que el contrato permaneció a tiempo determinado, sino que por el contrario, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, pues, permitió a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo no desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que, a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado. Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos es en cuanto a su duración, lo cual ocurre cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar, alegando las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo.
Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, Pág. 64), han expresado: “ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil, que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, Pág. 353), en la cual expresa: “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 Código Civil), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”. Es así, como en el caso de autos, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pudiendo ejercerse en consecuencia la acción de desalojo bajo las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, así se establece, debiéndose desecharse las excepciones del accionado.
Así las cosas, entra ésta Alzada, a considerar la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble, conforme al artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, aplicable para las relaciones arrendaticias de inmuebles comerciales a tiempo indeterminado, de donde se constata, conforme al principio de exhaustividad de la prueba del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que el hijo de la actora, ciudadano JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, es propietario del 50% de la compañía Anónima “ABASTOS Y LICORERÍA MIS 3 J&S C.A., según consta de instrumental pública, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, emanada del Registro Mercantil Segundo del estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, contentivo de los estatutos constitutivos de dicha compañía, la cual quedó registrada bajo el N° 56, Tomo 13-A Sgdo del año 2009. Igualmente consta partida de nacimiento del ciudadano JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, emanada de la Prefectura del Municipio Infante del estado Guárico, de fecha 17 de julio de 1990, que, al ser una copia simple de una instrumental pública adquiere, al no ser impugnada valor de plena prueba de que el referido ciudadano es hijo de la actora.
De la misma manera comparecieron a deponer, como medios de prueba testimoniales, los ciudadanos JUAN GERARDO RAMÍREZ, quien manifestó que conoce a la actora y al excepcionado, que la actora es propietaria del inmueble de autos y que se encuentra alquilado y que el hijo de la actora tiene una compañía anónima Abastos y Licorería Mis 3 J & S C.A, y que no tiene local donde instalar la empresa. Dicho testigo se valora en lo referente a que el hijo de la actora, tiene necesidad de un inmueble para instalar su compañía, tal valoración se realiza conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con las deposiciones del testigo MARÍA JOSEFINA CABEZA, quien expresó conocer a las partes y que conoce al hijo de la actora y que éste ha tenido innumerables problemas pues, no tiene local para instalar su empresa. Dicho testigo se valora en lo referente a que el hijo de la actora, tiene necesidad de un inmueble para instalar su compañía, tal valoración se realiza conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con las deposiciones del testigo JESSICA JOSEFINA PADRÓN, quien expresó que conoce al hijo de la actora, ciudadano JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, quien tiene problemas por cuanto no tiene inmueble o local para su empresa. Dicho testigo se valora en lo referente a que el hijo de la actora, tiene necesidad de un inmueble para instalar su compañía, tal valoración se realiza conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Tales testigos no fueron impugnados ni repreguntados, con lo cual se da por demostrada la necesidad que tiene el hijo de la accionante de un local o inmueble para el ejercicio de su compañía. Ello debe concatenarse con la inspección judicial realizada en fecha 18 de septiembre de 2013, por el Tribunal de la causa, donde se deja constancia del funcionamiento de la compañía “Abastos y Licorería Mis 3 J & S C.A., con sus equipos y materiales de trabajo, ello lo desprende éste Juzgador a través de la sana crítica de valoración de la inspección judicial y, por intermedio de la inmediación del Juez de la Causa, aunado a las fotografías que ilustran la inspección y así se establece.
Con tal cúmulo probatorio, se demuestra plenamente la necesidad que tiene el hijo de la actora, ciudadano JOSÉ LUIS BASTIDAS MOYA, quien tiene problemas por cuanto no tiene inmueble o local para su empresa, lo cual encuadra a cabalidad con el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, en el caso bajo examine example, habiendo invocado el actor, la necesidad de ocupar el inmueble, por parte de su hija, por efecto del artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. 36.845 del 07 de diciembre de 1999), que expresa:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado .”
Esta Alzada debe señalar que para la Doctrina Inquilinaria, la causal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encabezada por el Abogado JOSÉ LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Práctica. Editorial El Guay. Caracas, 1997, Pág. 181), no media a través de un incumplimiento culposo por parte del inquilino, sino en la necesidad que tiene el propietario o un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de ocupar el inmueble, cuya carga probatoria, incumbe al arrendador. Para JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ, hijo (Temas Jurídicos Inquilinarios. Ed. José Catalá. Caracas, 1997, pág. 95), ese derecho de ocupar el inmueble, entra en el poder discrecional del Juez de analizar sí, el propietario tiene una causal justa y válida para requerir la devolución de su inmueble una vez vencido el lapso de duración pactado en el contrato de arrendamiento, pues de no ser así, por efecto de la limitación legal, deberá aceptar que el inquilino que haya cumplido sus obligaciones continúe en la posesión del inmueble en la misma condición.
Para el tratadista Valenciano EDGAR NUÑEZ ALCÁNTARA (Manual de Derecho Inquilinario. Editorial Vadell. Valencia, 1999, pág. 203), el extremo que debe comprobar el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, es el de la “necesidad de ocupar el inmueble”, inclusive hasta cuando el inmueble lo fuere para actividades laborales, industriales o comerciales.
En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su hijo, que es co-propietario de un Abastos y Licorería de poder funcionar en el local propiedad de la actora y cuyo contrato de arrendamiento para con el excepcionado es a tiempo indeterminado. La causal segunda de desocupación (Artículo 34. Literal “b”), se refiere a la “necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar o no comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca. Caracas, 1996. Pág. 38). En el caso bajo examine example, está probado plenamente el vinculo consanguíneo a través de partida de nacimiento suscrita por el Prefecto del Municipio Infante del Estado Guárico, donde consta que fue presentado ante esa Prefectura el Ciudadano JOSE LUIS BASTIDAS MOYA, quien es hijo de la actora, partida esta de nacimiento que tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil; y, a su vez, a través del medio de prueba testimonial, consteste y no repreguntado se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hijo, por lo cual, habiendo alegado el actor que necesita el inmueble de su propiedad para que su hijo pueda ejercer su actividad económica y que tiene necesidad del inmueble, esta representa una situación de hecho que fue probada y apreciada por el Juzgador, para que proceda la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble, lo cual consta a los autos, y ello es el factor de hecho, sine cua non para que pueda prosperar la acción de desalojo. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSE LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica. Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181). En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000). Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demostró que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.
Por otra parte, se desechan las copias certificadas promovidas por la accionada a los autos, relativas a un fallo emanado del juzgador aquo, de fecha 28 de febrero de 2013, entre las mismas partes, pero por un motivo distinto, vale decir, que este proceso era referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace impertinentes esos medios pues nada tienen que ver con las afirmaciones y excepciones de la trabazón de la litis. En efecto, para esta Alzada, siguiendo al procesalista JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO (Control y Contradicción de la Prueba Libre y Legal. Tomo I, Editorial Alva. Caracas. 1.989. Pág. 72 y siguientes), la necesidad de la determinación de la pertinencia por el Juez, obliga a que cada medio que se proponga exprese el hecho que pretenden trasladar a los autos, salvo en casos por supuesto, de las testimoniales y de las posiciones juradas. Si no existe coincidencia entre los hechos litigiosos objeto de la prueba y los que se pretenden probar con los medios promovidos, hay impertinencia y haría que la oposición o la exclusión del Juez en el fallo perentorio fuesen procedentes. Sin embargo, la impertinencia en que funda ese desecho del medio debe ser “Manifiesta”, es decir, que debe tratarse de una grosera falta de coincidencia, lo que acontecería por ejemplo, si es un juicio por cobro de una deuda, y las pruebas promovidas giraran alrededor de hechos que configuran una causal de divorcio.
La exigencia que la pertinencia sea manifiesta, sin duda tiene por finalidad permitir la prueba de los hechos indiciarios, los cuales a veces, no asumen una conexión directa con los hechos litigiosos, lo que podría dar lugar a rechazar el medio con el que pretenden incorporarlos a los autos, pero que indirectamente y una vez incorporados al proceso, si pueden mostrar la conexión. Por ello, las pruebas manifiestamente impertinentes o irrelevantes se desechan, mientras que las otras se admiten provisoriamente, ya que el Juez al valorar las pruebas en la sentencia definitiva, podrá rechazarlas, si en ese momento le resultan impertinentes.
El principio de la “Necesidad de la Prueba”, trae como consecuencia que el hecho afirmado por una de las partes (Artículo 340.5 y 506 C.P.C.), no admitido expresamente por su adversaria, adquiere por esa sola razón la cualidad de controvertido para el proceso, se convierte a raíz de ello en objeto de la prueba. El hecho en estas condiciones, -como señala el Maestro Argentino JORGE L. KIELMANOVICH (Teoría de la Prueba y Medios Probatorios. Editorial Aveledo – Perrot. Buenos Aires. Argentina, 1.996. Págs. 41 y siguientes)-, pasa a configurar el contenido de una afirmación unilateral, que precisa entonces de la prueba para su demostración en el proceso de allí nace, el principio del: “Derecho de Probar” que es un derecho constitucional establecido en el artículo 49.1 de nuestra Carta Magna y que es una vinculación intima entre los hechos llamados a constituirse en objeto de la prueba. De nada valdría, el teórico reconocimiento de atractivos derechos sustanciales, ningún sentido tendría el derecho, potestad o facultad de la acción o pretensión procesal, si frente a su concreta inobservancia no se autoriza efectivamente en la práctica de la prueba para demostrar precisamente el presupuesto de hecho al que aquellos se subordinan.
En efecto, el fin institucional de la prueba judicial, es el de formar la convicción del Juez acerca de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y conducentes, implica, como enseña CAPPELETTI, que las partes cuentan con la posibilidad de valerse: “…de los medios de pruebas generalmente reconocidos por el ordenamiento, y paralelamente que el legislador no pueda poner obstáculos irrazonables a la prueba de los derechos hechos valer en juicio…”.
Es así, por lo cual sabiamente nuestro legislador procesal en su artículo 397 en su parte “In Fine”, estableció que la impertinencia debe ser: “Manifiesta” que involucra como se dijo ut supra el grosero apartamiento del medio con el tema Desidendum; por lo que, para COUTURE, la pertinencia de la prueba esta dada por que aquella verse sobre las proposiciones y hechos que son verdaderamente objeto de la prueba y para nuestra casación, desde Sentencia del 25 de mayo de 1.953 (Gaceta Forense N° 1, Segunda Etapa, páginas 293 y siguientes), la prueba pertinente es aquella que guarda relación con los hechos y problemas difundidos. En conclusión, la impertinencia de la prueba se da cuando:
A.- La prueba carece de objeto al momento de su promoción. En esta hipótesis, estamos en presencia de pruebas impertinentes, ya que es imposible establecer la coincidencia de los hechos objetos de la prueba con los hechos litigiosos.
B.- Cuando el medio propuesto verse sobre un hecho sin incongruencia alguna (ni aún indirectas) con los hechos litigiosos.
C.- Cuando son indefinidas las bases fácticas de la afirmación de lo que se pretende probar, es decir, que se esta en presencia de una prueba pesquisitoria la cual se convierte en impertinente porque no se sabe cual es su objeto.
D.- Las pruebas inútiles las cuales no pueden prestar servicios alguno al proceso así se practique y,
E.- Las pruebas cuyo objeto es ininteligible o imprecisos, los cuales se convierten en impertinentes, ya que no se sabe que se quiere probar.
Aplicando tal Doctrina al caso de autos, esta Alzada observa, que la excepcionada en su escrito de promoción de medios, pretendió traer una serie de pruebas en copias certificadas, contentivas de un proceso anterior de desalojo entre las mismas partes, pero por motivo distinto, como sería la falta de pago o insolvencia en la cancelación de los cánones de arrendamiento, debiendo desecharse tales medios pues, no son pertinentes a los fines de demostrar hechos que no se deriven de la propia trabazón de la litis, en lo referente a las pretensiones del actor o las excepciones del reo, debiendo desecharse el resto de los medios probatorios y así se establece.
Así, en el caso sub lite, el actor demostró plenamente la necesidad que tiene su hijo del inmueble arrendado para realizarse económicamente, lo que le hace generar la necesidad de ocupar el inmueble de propiedad de su madre y actora en el presente proceso, debiendo declararse con lugar la presente pretensión, haciéndose innecesario el análisis del resto del material probatorio so pena de incurrir en un exceso jurisdiccional y, como dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la plena prueba por parte del actor de la pretensión deducida, se declara con lugar, y así se establece.
.III.
Dispositiva
Por todo lo ante expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión de desocupación interpuesta por la parte demandante Ciudadana LUISA DEL VALLE MOYA DE BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 5.328.994, con domicilio en la calle La Púa, N° 168 de la Ciudad de Valle de la Pascua del Municipio Leonardo Infante, del Estado Guárico, en contra del arrendatario Ciudadano SILVEIRO PEREIRA RAMOZ MALTEZ, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E- 81.042.667, con domicilio en la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico, al haber demostrado la primera de las nombradas, la necesidad de ocupar el inmueble cuyo desalojo demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y se ordena a esta entregar el inmueble arrendado a la actora, constituido por una (1) parcela de terreno y el Galpón de uso comercial sobre ella construido, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Este cruce con calle La Púa, de ese Municipio y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En Diecisiete (17) Metros con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete (17) Metros con Avenida Rómulo Gallegos en medio y casa que es o fue del Sr. Miguel Monserratte; Este: En Sesenta y Dos (62) Metros con casa-quinta que es o fue del Dr. Larrazabal Ron y; Oeste: En Sesenta y Dos (62) Metros con calle La Púa; lote de terreno que forma parte de mayor extensión y sus medidas y linderos particulares son: Norte: En Diecisiete (17) Metros de fondo con terrenos de su propiedad; Sur: En Diecisiete Metros (17) de frente con Avenida Rómulo Gallegos; Este: En Veinticuatro (24) Metros con terrenos propiedad de la Sra. Mercedes Campagna y Oeste: En Veinticuatro (24) Metros con la Púa en medio y frente al Inam. El lote de terreno le pertenece, según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, el cual quedó anotado bajo el N° 104, Folios 145, Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional, Tercer Trimestre, de fecha 12 de Septiembre del año 1.983, concediéndosele al arrendatario el plazo fijado en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 01 de Octubre del año 2.013, y así se establece.
SEGUNDO: Por cuanto se declara sin lugar la apelación interpuesta se condena a la parte excepcionada - recurrente al pago de las COSTAS del recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros a los Veintiún (21) días del mes de Noviembre del año 2.013. 203° años de la Independencia y 154° años de la Federación.
El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

La Secretaria.-

Abogado. Shirley Corro B.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 2:00 p.m.
La Secretaria.-
GBV.