TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP31-V-2012-001230
(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos.
I
Demandante: El Ciudadano ISMAEL RAMIREZ VILLABONA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.730.555, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.274.

Demandado: la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DANORAL, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 388.574, bajo el Nº 37, Tomo 21-A-SGDO, en fecha 10 de Julio de 1992.

Apoderados: Por la parte demandante, el abogado ISMAEL RAMIREZ VILLABONA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.730.555, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.274 quien actúa en su propio nombre y representación. Por la parte demandada, la abogada MIRIAM CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000.

Motivo: NULIDAD DE ASAMBLEA

II
Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por el abogado ISMAEL RAMIREZ VILLABONA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-1.730.555, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.274, quien actúa en ejercicio de sus propios derechos. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:
Que es propietario del inmueble signado con el Nº 233, Torre B, del Edificio Centro Residencial Mirador, ubicado entres las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, según consta de Titulo de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en Caracas, bajo el Nº 5, folio 19 vuelto, Tomo 35, Protocolo Primero, en fecha 06 de Julio de 1996; que ese inmueble tiene un porcentaje de condominio de 0.25% según Documento de Condominio protocolizado ante el referido Registro bajo el Nº 26, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 12 de mayo de 1996.
Que el aludido edificio Centro Residencial Mirador, se encuentra compuesto por una estructura de cuatro torres, de 23 pisos denominadas A, B, C y D, con estacionamiento subterráneo, “ absurdamente enajenado como un apartamento, con ocho locales comerciales frente a la calle; que desde el ano de su inicio de unidades vendibles, tuvo un solo administrador y una sola Junta de Condominio, hasta el año 1.985 aproximadamente, momento en el cual, en violación a la Ley de Propiedad Horizontal se fragmentó la administración del Centro Residencial Mirador, en cuatro administradoras e igual cantidad de Juntas de Condominio, una para cada Torre respectivamente, dejándose un espacio común entre las Torres B, C y D, constituyéndose un desorden, creándose varios vicios de legalidad y donde esa administradora dividida , sin haber ocurrido una reforma del documento de condominio , documento publico , viene desde entonces, funcionado con tales vicios de legalidad , bajo la complacencia del reparto por las administradoras designadas …”
Que esa ilegalidad esta fuera de su alcance su corrección, y que “… solo pediría a tales efectos, una declaración de estatus de legalidad y un llamado a realzar un esfuerzo para volver a la legalidad, en beneficio de ese colectivo de propietarios. Que la acción que planteas es sobre una de esas administradoras, la de la torre “B” que se hace necesario tener en cuenta, (…) se resisten a encausarse por la legalidad de una sola Junta de Condominio y un solo administrador como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal y su documento de condominio.
Indica el accionante que el día 04 de junio, (sic) hubo una asamblea calificada de “Asamblea General Ordinaria” en la convocatoria (anexo “C”) por el Administrador, la Administradora Danoral, C.A., y luego por una especie de circular, comunicación (anexo”D”) , con fecha once (11), (sic) publicada en cartelera y consignada en cada buzón de correo de cada apartamento , el cual estuvo mal dirigida a Propietarios del Edificio MIRADOR TORRE B, que no existe, difiere de la denominación verdadera: Centro residencial Mirador debiendo ser lo correcto “Centro Residencial Mirador… ”. Adujo que, a los efectos de la validez de los actos que realicen la Junta de Condominio y el Administrador, se debe entender que esas autoridades son ilegítimas, por lo que se estaría en presencia de un Administrador extemporáneo en su ejercicio no reelecto, y una convocatoria extemporánea para una Asamblea General Ordinaria que tiene fecha indicada de realización, lo que presenta confusión entre la fecha convocada y día del acto. (Sic)
Señala el actor como infracciones ocurridas en la realización de la Asamblea General Ordinaria, realizada el día lunes 04 de junio de 2012, convocada para las 07:00 p.m. que
• “ … la Torre B, tiene 94 apartamentos, 2 locales comerciales que conforman un 100%, 64 propietarios presentes conforman los 2/3 y 48 propietarios la mayoría. Y que en el libro de Asambleas debe haber acta de acuerdo si hubo quórum, que la contravención podría estar comprendido en abuso de derecho, al proclamarse un acuerdo sin la mencionada formalidad, además de violación a la ley y con efectos nulos …(sic)
• Que se convocó para el día 05-06-2012 y se realizó el día lunes 04-06-2012. Exige de ser posible se realice los días sábados o feriados en horas de la tarde. Articulo 6.3
• Que las Asambleas Ordinarias deben realizarse en la segunda quincena del mes de febrero de cada año. Articulo 6.2 y se realiza en el mes de junio.
• Que el quórum establecido es de 2/3 del valor de los bienes comunes. No habiendo quórum se hará una segunda convocatoria con la misma anticipación, y si aun no hay quórum se va a una tercera con la presencia del 50% del condominio. Articulo 6.4. No hubo quórum y sin embargo hubo acuerdo.
• Que no hubo verificación de propietarios conforme al Registro de Propietarios, ni se exigió autorizaciones, ni verificación de solventes conforme a la exhibición de listados al efecto. Articulo 6.5. (sic).
Igualmente aduce, que el Administrador, el sr. FRANCISCO SALCEDO, tomándose en cuenta que tiene CONTINUADAMENTE, sin reelección once (11) años seis meses, 138 meses des-contando 10% sobre el gasto mensual, para acumular el Fondo y reporta saldo por encima de Bs. 100.000,00; no indicando el banco donde están, ni los intereses producidos, ni los aportes de cada recibo morosidad con sus intereses, cuya recaudación deberá mantenerse en una cuenta de ahorros o en valores de copropietarios A NOMBRE DE LA COMUNIDAD, haciéndose constar en el mismo recibo de condominio y no está o no lo ha informado, tampoco dice donde está el dinero ahorrado.”(sic)
Señaló que el señor FRANCISCO SALCEDO, excediéndose con abuso de los puntos de la convocatoria, leyó un informe, lo que quiso, no dio respuesta lógica sobre el saldo del Fondo de Reserva a al finalizar el acto, ni posteriormente, tampoco se hizo llegar o entregar dicho Informe y Cuenta Anual de su Gestión leído a todos los copropietarios como lo establece la LPH art. 20h), y no fue debatido, tampoco ha sido publicado en cartelera, luego, pido en consecuencia, consigne el informe, así como la copia certificada de Asamblea Ordinaria del 04-06-12 del acta”.
Que la aprobación en el acto de una carga repetida para los gastos comunes, sin el debido quórum de ley, denominado “Fondo de Mejoras para Reparaciones Futuras”, pido sea negado por ilegal;
Que la asamblea ordinaria del día lunes 04 de Junio de 2012, fue extemporánea ya que según el Documento de Condominio ésta debió realizarse la segunda quincena del mes de febrero y se realizó el 04 de junio del 2012, cuyos puntos presentados en la convocatoria fueron: 1. PRESENTACION INFORME DE LA JUNTA DE CONDOMINIO. 2. PRESENTACION INFORME Y CUENTA GESTION ADMINISTRADORA DANORAL, C.A. (ART 20. LPH). 3. ELECCION NUEVA JUNTA DE CONDOMINIO. 4. CREACION DE FONDO DE MEJORAS PARA REPARACIONES FUTURAS. Indica igualmente la convocatoria que el señor FRANCISCO SALCEDO, en representación de la administradora Danoral, C.A. explicaría el balance al 04 de junio de 2012, contentivo de deudores de condominio, cuentas por cobrar, cuentas por pagar, intereses de mora y el saldo a favor de la administradora, también dijo que obvio el monto del Fondo de Reserva en la Circular, momento en el cual alude el accionante intervino en la reunión…… “e hizo saber que como era posible que en tan solo 16 meses, desde el 01-2011 al 04-2012, sumando cada mes el monto a cobrar o cobrado de Fondo había un acumulado de Bs. 68.751,49 y que como era posible que desde el tiempo que esta recaudándolo, 1994, haya dicho haber algo así como Bs. 130.000,00 que no lo entendía, situación que no tuvo respuesta lógica y surgió una barra entre los presentes en respaldo a la administradora, en contrariedad a nuestros propios intereses, cuestión que lo vi absurdo y decidí abandonar la reunión, no pudiendo continuar por el saboteo a mi intervención pues seguidamente iba a objetar la “CREACION DE FONDO DE MEJORAS PARA REPARACIONES FUTURAS” pues, existiendo un FONDO DE RESERVA, se pretende crear otro ….” (sic)
En la parte petitoria del libelo, la parte actora solicitó:
“PRIMERO: Por lo antes expuesto, impugno por graves vicios de legalidad, la actual administración de cuatro administradoras y cuatro juntas de condominio bajo un mismo Documento de Condominio, en el “Centro Residencial Mirador” con los mismos servicios de aseo, aguas blancas, un solo tanque de aguas blancas, red eléctrica, una sola estructura y sobre ella cuatro torres y un estacionamiento en su propio subsuelo descrito como apartamento, pudiendo ser vendido a todos los copropietarios interesados en adquirir un puesto, ubicado bajo las cuatro torres.
SEGUNDO: Por lo expuesto, concurro ante Ud., en mi propio nombre, para impugnar el acuerdo informal tomado por los Copropietarios de la Torre B el conjunto o Edificio “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” en la citada Asamblea celebrada en la fecha antes dicha, a la cual asistí, y me retire al no habérseme escuchado, pues, fui objeto de saboteo por defensores del administrador y no de nuestra copropiedad, al intentar objetar la CREACION DE UN “FONDO DE MEJORAS PARA REPARACIONES FUTURAS” existiendo un FONDO DE RESERVA, creado por el Documento de Condominio, y consecuencialmente, pido se consigne expresamente a los autos todo el saldo acumulado del Fondo de Reserva desde su inicio como administrador todos, los intereses percibidos, banco donde repose la cuenta de ahorros, firma o firmas autorizadas para movilizarlo, préstamo y reintegros si los hubo a cuenta de nuestro Fondo de ahorro.
TERCERO: Del acuerdo que se impugna, asentado en el Libro respectivo a cargo del Administrador, pido se consigne a los autos, así como el Acta de su designación como Administrador. Pido al Tribunal, decrete la suspensión provisional del acuerdo que estoy impugnando dentro del lapso de Ley.
CUARTO: PIDO ORDENE LA CONVOCATORIA A UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS CUYA CONVOCATORIA SEA PARA: A) ELEGIR UNA JUNTA DE CONDOMINIO PARA EL “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” CON REPRESENTACION DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES DE LAS CUATRO TORRES, B) ELECCION DE UNA PERSONA NATURAL O JURIDICA, COMO ADMINISTRADOR DEL “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” C) NOMBRAR UNA COMISION DE LEGISLACION PARA ELABORAR EL REGLAMENTO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, CUMPLIENDO LAS FORMALIDADES DEL ARTICULO 26 LPH Y OTROS ORDENAMIENTOS COMPLEMENTARIOS PARA LA MEJOR CONVIVENCIA CONDOMINAL Y REPRESENTARLO ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO COMPETENTE. D) DE NO HABER ACUERDO EN ELECCION DE JUNTA DE CONDOMINIO Y ADMINISTRADOR, PROCEDA EL TRIBUNAL A NOMBRAR JUNTA DE CONDOMINIO AD HOC Y ADMINISTRADOR AD HOC, DEL SENO DE LOS PROPIETARIOS AISITENTES A LA ASAMBLEA Y EN ULTIMO CASO SE RECURRA A LA VIA DE LA CONSULTA”. (sic) (negritas, resaltados y mayúsculas de la cita)

Como fundamento de su demanda, la parte actora invocó el contenido del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 38, 42 y 832 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
III
Mediante auto de fecha 13 de Julio de 2012 , este tribunal admitió la demanda por los tramites del procedimiento breve, a tenor de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, acordándose en ese auto el emplazamiento de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DANORAL, en la persona de su Presidenta o Vicepresidenta, ciudadanas María Tibisay Nieves y Natividad Carolina Nieves, titulares de las cedulas de identidad nos. 9.118.911 y 5.976.226 respectivamente , constando que luego de las gestiones de rigor, el alguacil designado a tales fines, citó en forma personal a la ciudadana MARIA TIBISAY NIEVES DE DOMINGUEZ , tal y como consta de la diligencia consignada en fecha 07 de febrero de 2013, por el aludido funcionario
En la oportunidad de la litis contestación compareció la abogada MIRIAM CONTRERAS, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 54.000, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó instrumento poder otorgado por la Administradora Danoral, por ante la Notaria Publica Trigésima Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital , el 19 de marzo de 2003 , inserto bajo el no. 25,. Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, así como, escrito contentivo de la contestación a la demanda, oportunidad en la cual alegó, en primer término, la inadmisibilidad de la acción por incongruencia de la pretensión con relación a los hechos de la demanda; como defensa de fondo, alegó la falta de cualidad de su representada por cuanto, a su consideración, el administrador no puede responder en forma directa a la ilegitimas pretensiones del demandante por ser únicamente órgano representativo de la comunidad de propietarios y no el sujeto pasivo llamado a responder de esas exigencias. Con respecto al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada exponiendo las razones es que a su consideración le legitiman para oponerse a la pretensión actora .

Abierto el juicio a pruebas, consta que ambas partes hicieron uso de tan singular derecho, cuyas probanzas aparecen contenidas en los escritos consignados por la parte demandada y por la parte actora en fecha 27 y 28 de febrero de 2013 respectivamente, lo que permite a esta juzgadora pronunciarse acerca de la idoneidad de ese material probatorio.

Así, en el primero de los escritos, la parte demandada promovió como única prueba, el Contrato de Administración que mantiene la Administradora Danoral, C.A, con la comunidad de propietarios de las Residencias Mirador B, a los fines que quede evidenciado el carácter de administrador y por ende mandatario de la citada comunidad.

Al respecto se debe apreciar que ese documento contentivo del mandato de administración otorgado a la Administradora Danoral, c.a. por la Comunidad de Propietarios de la Residencia Mirador- Torre “B”, no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.

Por su parte, el accionante promovió las siguientes pruebas

En el particular 1 del CAPITULO UNO, relativo a DOCUMENTALES, la parte actora promovió “TITULO DE PROPIEDAD a mi nombre, el cual me da todos los derechos y obligaciones conforme al Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de Condominio. En tal virtud de tal carácter me da la cualidad para accionar en el presente juicio , SI TENGO CUALIDAD , pues el requisito de ley para impugnar una asamblea conforme a la norma el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es poseer el carácter de propietario …”

Al respecto debe observarse, que aun cuando no se advierte la identificación del documento a que se refiere la promoción de esa prueba , es evidente, que la misma alude al instrumento consignado en copias fotostáticas anexo marca “A” al escrito libelar, relacionado con la titularidad raíz que ostenta el accionante sobre el bien inmueble signado con el N° 233 de la Torre B, del Edificio Centro Residencial Mirador, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador , del Distrito Federal , el 06 de Julio de 1976, quedando registrado bajo el no, 5 , folio 19 vto., tomo 35, protocolo primero. Ese instrumento no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone a este Tribunal su apreciación como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el particular 2 del CAPITULO UNO del escrito de pruebas, la parte actora promovió el Documento de Condominio del Centro Residencial Mirador, el cual aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador , del Distrito Federal , el 12 de mayo de 1976, quedando registrado bajo el no, 26, tomo 2 protocolo primero.
Ese instrumento no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone a este Tribunal su apreciación como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el particular 3 del CAPITULO UNO de su escrito de pruebas, la parte actora promovió, anexa marcada “C”, la Convocatoria emanada de la Administradora Danoral, C.A, para una asamblea ordinaria.

Al respecto se debe apreciar que ese documento presuntamente contentivo de convocatoria que hace Administradora Danoral a todos los copropietarios de Centro Residencial Mirador Torre “B” , a celebrarse el 05 de junio de 2012, no aparece suscrito por ninguna persona , y aun cuando al pie de ese documento aparece estampado un sello contentivo de la identificación de Administradora Danoral C.A, ello no resulta suficiente para determinar la autoria del mismo, a lo que se agrega, que ese instrumento ha sido producido en copias, no siendo alguno de los documentos cuya producción en copias de sus originales la autoriza el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual el tribunal debe desechar ese instrumento por impertinente. Así se decide.

En el particular 4 del CAPITULO UNO de su escrito de pruebas, la parte actora promovió, anexo marcada “D”, Publicación acuerdos de la Asamblea General Administradora Danoral .C.A .

Al respecto se debe apreciar que ese documento presuntamente contentivo de la comunicación dirigida por Administradora Danoral C.A a los propietarios del edificio Mirador Torre “B, por medio del cual les informa los asuntos tratados y acordados en la Asamblea General Ordinaria celebrada el día 04 de junio de 2012, no aparece suscrito por ninguna persona , y aun cuando al pie de ese documento aparece estampado un sello contentivo de l a identificación de Administradora Danoral C.A, ello no resulta suficiente para determinar la autoría del mismo, a lo que se agrega, que ese instrumento ha sido producido en copias no siendo alguno de los documentos cuya producción en copias de sus originales la autoriza el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual el tribunal debe desechar ese instrumento por impertinente. Así se decide.

En el particular 5 del CAPITULO UNO de su escrito de pruebas, la parte actora promovió, anexo marcada “E”, Recibo de pago de condominio a su nombre, correspondiente al mes de enero del apartamento de su propiedad no. 233 de la torre “B” , del Centro Residencial Mirador, a los fines de demostrar su solvencia hasta ese mes , y que se evidencie que no dice hasta la fecha el monto ahorrado del fondo de reserva, ni en donde se depositó, ni los intereses del acumulado .

Al respecto se debe apreciar que ese documento es una copia fotostática de un recibo de condominio, y por no ser uno de los documentos cuya producción en copias de sus originales la autoriza el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal debe desechar ese instrumento por impertinente. Así se decide.

En el particular 6, del CAPITULO UNO, de su escrito de pruebas, la parte actora promovió el Formulario para consulta consignado como anexo “F”, “como parte de los preparativos para una consulta conforme a los artículos 22 y 23 de la LPH…” Al respecto se debe apreciar, que ese instrumento corresponde a una comunicación presuntamente remitida por la Administradora Danoral a los Copropietarios del edificio Residencias Mirador Torre “B”, pero el mismo no aparece suscrito por persona alguna, siendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil, ‘El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado’, lo cual explica que el documento privado debe estar autorizado por éste con su firma, de allí que ese instrumento como valga como tal. En función de lo expuesto, la actividad probatoria desarrollada por la parte actora deriva en impertinente y, por lo tanto, debe ser excluida del presente debate procesal. Así se decide.

II

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

Primero
PUNTO PREVIO

De la inadmisibilidad de la Acción

La representación judicial de la parte demandada solicitó a este Tribunal un pronunciamiento previo, orientado a que se considere y establezca la inadmisibilidad de la acción, por considerar que no existe relación entre los elementos de la pretensión al existir una incongruencia manifiesta entre los hechos narrados en el libelo de la demanda y el petitorio de la misma. Para tal fin, se alegó lo siguiente:

“ … el objeto de cualquier proceso judicial versa necesariamente sobre la pretensión del demandante, entendida esta, como el acto de voluntad de una persona, en virtud del cual reclama del Estado por conducto de la jurisdicción, un derecho frente o a cargo de otra persona. De manera tal, que la interposición de cualquier acción , hace necesario la clara concurrencia de los elementos de la pretensión , ya que de ella depende el resultado idóneo , que se pueda desprender de una sentencia congruente a tenor de los dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil .
(…omisisi)
En el caso de autos, encontramos que no existe relación entre los elementos antes señalados, por cuanto los hechos narrados en el libelo de la demanda no se corresponden con el petitorio de la misma, ya que en la simple lectura del escrito liberar, se puede apreciar que el mismo constituye un compendió de reseñas de situaciones en las que ningún momento se señala con precisión y claridad en qué consiste las violaciones de ley y el abuso del derecho al que alude al accionante, para que la asamblea de propietarios celebrada en fecha 04-06-12, este infeccionada de nulidad, y dar origen así a esta acción; por cuanto de la narrativa y del petitorio lo que se puede apreciar es una clara contraposición de la pretensión, por cuanto no es posible satisfacer las exigencias del actor, a través de esta vía; nótese. Que el petitorio del actor consiste en cito:
Primero: Por lo antes expuesto, impugno por graves vicios de legalidad, la actual administración de cuatro administradoras y cuatro juntas de condominio bajo un mismo Documento de Condominio, en el “Centro Residencial Mirador” con los mismos servicios de aseo, aguas blancas, un solo tanque de aguas blancas, red eléctrica, una sola estructura y sobre ella cuatro torres y un estacionamiento en su propio subsuelo descrito como apartamento, pudiendo ser vendido a todos los copropietarios interesados en adquirir un puesto, ubicado bajo las cuatro torres.
Segundo: Por lo expuesto, concurro ante Ud., en mi propio nombre, para impugnar el acuerdo informal tomado por los Copropietarios de la Torre B el conjunto o Edificio “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” en la citada Asamblea … (omissis), pido se consigne expresamente a los autos todo el saldo acumulado del Fondo de Reserva desde su inicio como administrador todos, los intereses percibidos, banco donde repose la cuenta de ahorros, firma o firmas autorizadas para movilizarlo, préstamo y reintegros si los hubo a cuenta de nuestro Fondo de ahorro.
(… Omissis… ).
Cuarto: pido ordene la convocatoria a una asamblea extraordinaria de copropietarios cuya convocatoria sea para: A) elegir una junta de condominio para el “centro residencial mirador” con representación de apartamentos y locales comerciales de las cuatro torres, B) elección de una persona natural o jurídica, como administrador del “centro residencial mirador”. C) nombrar una comisión de legislación para elaborar el reglamento del Documento de Condominio, cumpliendo las formalidades del articulo 26 LPH y otros ordenamientos complementarios para la mejor convivencia condominal (…). D) de no haber acuerdo en elección de junta de condominio y administrador, proceda el tribunal a nombrar JUNTA DE CONDOMINIO AD HOC y ADMINISTRADOR AD HOC, del seno de los propietarios asistentes a la asamblea y en último caso se recurra a la vía de la consulta.
La acción intentada es de nulidad de asamblea lo que quiere decir que el actor solo obtendrá, en caso de ser procedente la acción una sentencia declarativa, en donde se establezca la nulidad de la asamblea celebrada en fecha 04-06-2012, quedando por ende nulos los acuerdos a los que hubieren llegados los copropietarios en dicha asamblea, a saber: 1) Aprobación del informe de la Junta de Condominio; 2) Aprobación del informe de la Administradora Danoral CA; 3) Elección de la Nueva Junta de Condominio y 4) La aprobación de un fondo de Mejorar para reparaciones futuras, sin que ello le impida volver a celebrar a la comunidad otra asamblea en la que deban cumplir con la normativa legal que la regula, toda vez que el incumplimiento de estas es lo que puede viciar de nulidad las asambleas; pero nunca podrá satisfacer su pretensión, por cuanto dicha sentencia jamás tendrá efectos restitutorios o generadores de derecho , tal como lo aspira el actor en este proceso; ya que la intención clara del actor es la pretender resolver un acuerdo administrativo al cual llego la comunidad de copropietarios de 1985, tal como lo señala en su libelo de demanda….( Omissis). Que el tribunal supla las funciones que son propias del administrador como lo es convocar a asamblea y lo que es peor aun suplir la voluntad de la asamblea al peticionarle el nombramiento de una junta de condominio y administrador AD HOC, así como la de obligar a una comunidad a que realice un Reglamento de casi imposible realización pasándose por encima de la voluntad de la comunidad de copropietarios, desconociéndose así el principios de autonomía que rige el Derecho de la Propiedad Horizontal, pretendiéndose servir para ello del recurso legal de nulidad establecido en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin considerar que no existe argumentos legales que fundamenten su acción y así se puede apreciar del escrito de demanda…..”
(… Omissis…)
En razón anteriormente expuesto, es de considerar que la tutela judicial efectiva que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, de acuerdo a los postulados que informan los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispensa al hoy demandante, solamente propende a establecer la anulación del o de los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios perteneciente a un Edificio sometido al régimen legal de la propiedad horizontal, individualmente considerados, por razones ilegales, proponiéndose al restablecimiento de la situación jurídica tenida como infringida en cuanto a considerar la inexistencia en el ámbito jurídico del acuerdo o de la asamblea inficionada de nulidad así como si esta jamás hubiera existido ….”
“… por lo antes explicado, es de señalar que el punto neurálgico en que se apoya la pretensión del demandante no es la nulidad de la asamblea de copropietarios de las Residencias MIRADOR TORRE B, de fecha 04-06-2012, sino la nulidad de un acuerdo adoptado por la comunidad de copropietarios del conjunto Residencial en el año 1.985, una pretendida rendición de cuenta, el reintegro de unos intereses que a su endentar se han causado como consecuencia del fondo de reserva, el nombramiento de una Junta de Condominio y Administrador AD HOC y la creación de un Reglamento que rija a toda la comunidad de copropietarios, lo que conduce a establecer la configuración de otro tipo de exigencias a ser debatidas en forma autónoma, en sede y juicio por separado, por lo que este Tribunal deberá establecer en su decisión la inidoneidad de la pretensión procesal deducida por el actor para el logro particular de sus intereses, puesto que el vigente ordenamiento jurídico les dispensa a otras vías para la satisfacción plena de sus ambiciones. Así espero sea declarado…” (negritas y subrayado de la cita)

Para decidir, se observa:

La parte demandada pretende una declaratoria de inadmisibilidad de la acción por la falta de concurrencia de alguno de los elementos de la pretensión, principal argumento sobre el que reposa esa petición. En tal sentido, de acuerdo a lo señalado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la admisión de una demanda, por su misma índole y naturaleza, constituye un típico acto decisorio del Juez en el que, previa comprobación de los aspectos formales a que alude la precitada norma, se le dispensa al justiciable la posibilidad cierta de acceder ante los órganos de la jurisdicción para el valimiento efectivo de sus particulares derechos e intereses, en procura de que se restablezca la situación jurídica que él afirma infringida, lo cual, sin duda, se adecua al contenido de la premisa fundamental contenida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra el derecho de toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses , incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente .

En tal sentido, es de precisar, que siendo de la esencia del derecho a la tutela judicial efectiva el derecho de todos los ciudadanos de acceder a la justicia, toda interpretación que se haga sobre esos derechos debe estar revestida de las mayores garantías para su ejercicio, esto es, que toda interpretación debe estar informada del principio pro actione, en el sentido que los requisitos procesales se interpreten de la forma más favorable a la admisión de las pretensiones procesales ya que es a través de ellas que se tiene acceso a la jurisdicción. Con relación a ese principio la Sala Constitucional en decisión Nº 2.229 del 20 de septiembre de 2002, ha señalado lo siguiente:

“Así, el criterio que fue vertido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en la sentencia que está sometida a revisión, obvió una interpretación que realizó esta Sala en el marco del principio pro actionae, el cual impone la exigencia de la interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con lo cual incurrió en omisión de la aplicación de la norma constitucional en cuestión y así se declara. Por tal razón, se declara que ha lugar a la solicitud de revisión que se examina y analiza y, en consecuencia, se anula el fallo que el mencionado tribunal dictó el 6 de noviembre de 2001, y se ordena que se pronuncie una nueva decisión, en segunda instancia, en el proceso de amparo que se inició con ocasión de la demanda de amparo constitucional que intentaron Pesajes del Puerto C.A. y Transporte Alca C.A.”

El alcance del principio pro actione (a favor de la acción) ha sido objeto de un sistemático tratamiento por parte de esta Sala. La conclusión que se puede extraer de las decisiones que han considerado el tema, es que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (S.S.C. Nº 1.064/00).

Asimismo, ha señalado esta Sala que el derecho al debido proceso comprende el acceso a la justicia, al juzgamiento con las debidas garantías y a la ejecución del fallo; y al respecto, establecido lo siguiente:

“Por otra parte, este Tribunal Superior de Justicia, en sentencia del 8 de agosto de 2000 dictada por la Sala Político-Administrativa, ha precisado que el derecho al debido proceso (artículo 49 de la Constitución de 1999) es un derecho complejo que encierra un conjunto de garantías que se traducen en una diversidad de derechos para el procesado entre los que figuran el derecho a acceder a la justicia, a ser oído, a la articulación de un proceso debido, de acceso a los recursos legalmente establecidos, a un tribunal competente, independiente e imparcial, a obtener una resolución de fondo fundada en derecho, a un proceso sin dilaciones indebidas, a la ejecución de las sentencias, entre otros que se vienen configurando en la jurisprudencia. Todos estos derechos se desprenden de la interpretación de los ocho ordinales que consagra el artículo 49 de la Carta Fundamental. (Sentencia nº 1.614 del 29.08.01).”

Por otro lado, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 708/01, caso “Juan Adolfo Guevara y otros”, interpretó con carácter vinculante los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así:

“Observa esta Sala, que el artículo 26 de la Constitución vigente, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional, el cual encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados.
El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.
La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles.
En este orden de ideas, considera esta Sala, que la decisión de un tribunal de última instancia mediante la cual se declare inadmisible una acción, basada en un criterio erróneo del juzgador, concretaría una infracción, en la situación jurídica de quien interpone la acción, del derecho a la tutela judicial efectiva, lo cual si bien no ha sido alegado por los accionantes, puede ser analizado de oficio por el juez constitucional, tal como ya lo ha dicho esta Sala en numerosos fallos”. (Subrayado añadido).

Así pues, de las reseñas efectuadas supra se desprende, que los derechos a la tutela judicial efectiva, a la defensa, al debido proceso, y el principio pro actione, están ampliamente protegidos por nuestra legislación, y tal resguardo ha sido ratificado por este Máximo Tribunal, en aras de salvaguardar dichas garantías superiores, tendiendo en esencia, a su amparo como gran recelo. (Sentencia no. Nº 2.229 emanada de la Sala Constitucional del 20 de septiembre de 2002 en el recurso de nulidad por inconstitucionalidad ejercido por los abogados LEOPOLDO PALACIOS, LEOPOLDO ALBERTO PALACIOS MALDONADO y NINOSKA GONZÁLEZ)

Ahora bien, acogiendo la aludida sentencia, y si tomamos en cuenta el contenido de la parte petitoria del libelo con el que se da inicio a las presentes actuaciones, se aprecia que la pretensión actora está dirigida a:

a) Impugnar por graves vicios de legalidad, la actual administración de cuatro administradoras y cuatro juntas de condominio bajo un mismo Documento de Condominio, en el “Centro Residencial Mirador” con los mismos servicios de aseo, aguas blancas, un solo tanque de aguas blancas, red eléctrica, una sola estructura y sobre ella cuatro torres y un estacionamiento en su propio subsuelo descrito como apartamento, pudiendo ser vendido a todos los copropietarios interesados en adquirir un puesto, ubicado bajo las cuatro torres.
b) impugnar el acuerdo informal tomado por los Copropietarios de la Torre B el conjunto o Edificio “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” en la citada Asamblea celebrada en la fecha antes dicha, a la cual asistí, y me retire al no habérseme escuchado, pues, fui objeto de saboteo por defensores del administrador y no de nuestra copropiedad, al intentar objetar la CREACION DE UN “FONDO DE MEJORAS PARA REPARACIONES FUTURAS” existiendo un FONDO DE RESERVA, creado por el Documento de Condominio, y consecuencialmente, pido se consigne expresamente a los autos todo el saldo acumulado del Fondo de Reserva desde su inicio como administrador todos, los intereses percibidos, banco donde repose la cuenta de ahorros, firma o firmas autorizadas para movilizarlo, préstamo y reintegros si los hubo a cuenta de nuestro Fondo de ahorro.
Del acuerdo que se impugna, asentado en el Libro respectivo a cargo del Administrador, pido se consigne a los autos, así como el Acta de su designación como Administrador. Pido al Tribunal, decrete la suspensión provisional del acuerdo que estoy impugnando dentro del lapso de Ley.
c) PIDO ORDENE LA CONVOCATORIA A UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS CUYA CONVOCATORIA SEA PARA: A) ELEGIR UNA JUNTA DE CONDOMINIO PARA EL “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” CON REPRESENTACION DE APARTAMENTOS Y LOCALES COMERCIALES DE LAS CUATRO TORRES, B) ELECCION DE UNA PERSONA NATURAL O JURIDICA, COMO ADMINISTRADOR DEL “CENTRO RESIDENCIAL MIRADOR” C) NOMBRAR UNA COMISION DE LEGISLACION PARA ELABORAR EL REGLAMENTO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, CUMPLIENDO LAS FORMALIDADES DEL ARTICULO 26 LPH Y OTROS ORDENAMIENTOS COMPLEMENTARIOS PARA LA MEJOR CONVIVENCIA CONDOMINAL Y REPRESENTARLO ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO COMPETENTE. D) DE NO HABER ACUERDO EN ELECCION DE JUNTA DE CONDOMINIO Y ADMINISTRADOR, PROCEDA EL TRIBUNAL A NOMBRAR JUNTA DE CONDOMINIO AD HOC Y ADMINISTRADOR AD HOC, DEL SENO DE LOS PROPIETARIOS AISITENTES A LA ASAMBLEA Y EN ULTIMO CASO SE RECURRA A LA VIA DE LA CONSULTA”. (sic) (negritas, resaltados y mayúsculas de la cita)

La lectura concatenada de ese petitorio con la parte narrativa de los hechos y el fundamento de derecho que sustenta la misma, permiten considerar la existencia en autos de una demanda que propende al restablecimiento de la situación jurídica que se denuncia como infringida y en la cual se declare la ineficacia de los efectos de las asambleas impugnadas, y si bien es cierto que, la redacción del libelo, en los términos que están explanados luce incongruente y hace gala de un especial desorden argumentativo que conspira en contra de la clara inteligencia de la pretensión actora y sus fundamentos de hecho y de derecho, no es menos cierto que ese escrito lo que persigue es impugnar los acuerdos asamblearios a que se alude en el petitorio de la demandada, y hacer cesar los efectos de las asambleas celebradas en el seno de la Comunidad de Propietarios de las Residencias Mirador, torre “B” y aun cuando también pretende que esos efectos estén dirigidos a que se desarrollen determinados actos, que a su consideración, permitirían el restablecimiento de la situación jurídica denunciada como infringida, tales circunstancias no pueden determinar una declaratoria de la naturaleza peticionada por la parte demandada que conlleve a la inadmisibilidad de la demanda, toda vez, que ni el desorden argumentativo, ni la imprecisión de estos, ni la presunta falta de congruencia delatada por la parte actora pueden justificar que se frustre el ejercicio de la acción, ya que todo ello, con las garantías del debido proceso debe estar sometido al correspondiente contradictorio que le permita al juez conocer el fondo de esas pretensiones y dictar una decisión que determine el alcance de las mismas.

En consecuencia de lo expuesto, no advierte esta sentenciadora que los motivos esgrimidos por la parte demandada puedan propiciar la inadmisibilidad de la demanda, por lo que las distintas argumentaciones contenidas en el Capitulo “I”, de su escrito de contestación del 13 de febrero de 2013 deben ser desestimadas, dada su manifiesta improcedencia. Así se decide.

Segundo
DE LA FALTA DE CUALIDAD

En su escrito del 13 de febrero de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada alegó como cuestión de previo pronunciamiento la falta de cualidad de su representada para sostener las razones aducidas por la parte actora en su libelo, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó lo siguiente:

“En materia de Propiedad Horizontal , la legitimación en juicio, la posee el administrador, por ser quien representa judicialmente la comunidad de propietarios , todo ello a tenor de lo dispuesto en el articulo 20 inciso “e” de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto las comunidades de propietarios no poseen personalidad jurídica en Venezuela ; siendo así y considerando que la cualidad no es más que una relación de identidad lógica entre la persona del demandado , con la persona contra quine la acción es concebida , demostrándose esta con la identidad de la persona contra quien se ejercita , y el sujeto que es el verdadero titular u obligado concreto; siendo así encontramos que en la presente demanda, que no existe la relación de identidad necesaria para que opere la cualidad pasiva, toda vez que la impugnación esta dirigida según se puede apreciar en contra de la ADMINISTRADORA DANORAL C.A. , por ser esta quien a decir de los accionantes es quien viola la ley …”
(omisis )
Al respecto es de señalar , como fundamento del presente alegato, que la pretensión del actor, contenida en el libelo de la demanda , se orienta a exigir un pronunciamiento que propenda a establecer la anulación de la asamblea de coproprietarios del Edificio Mirador Torre B, celebrada en fecha 04-06-12. Sin embargo, la referida pretensión, no está dirigida contra alguna persona, es decir que en la demanda solamente se exige la declaratoria de nulidad de tal acuerdo de propietarios, pero la pretensión como tal no se propone específicamente contra la masa de propietarios del nombrado edificio , como presunta autora de los actos lesivos a los derechos e intereses del actor , por cuyo motivo el administrador no pueden per se , responder en forma directa a las ilegitimas pretensiones del demandante , pues mi patrocinada es solamente órgano representativo de la comunidad de propietarios y no , como lo ambicionan (sic) el demandante , los sujetos pasivos llamados a responder en forma directa a las exigencias contenidas en el libelo
(…omisis…)
Al ser esto así , resulta obvio que la legitimidad plena en todos los asuntos que versan sobre la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal esta atribuida única y exclusivamente , a la comunidad dw propietarios , pues estos son los que adoptan las decisiones mas idóneas y adecuadas para responder a los mandatos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el propio documento de condominio , y esa mas a de propietarios es la que en definitiva se encuentra legitimada para comparecer al juicio por hechos derivados de la administración de las cosas comunes . En consecuencia, la legitimidad ad causam , la tiene la comunidad de propietarios del edificio, mientras que la legitimidad ´ad procesum´ y subsiguiente representación en juicio de la masa de propietarios corresponde al administrador en virtud de lo dispuesto por el artículo 20 literal e), de la Ley de Propiedad Horizontal; pero no puede pretenderse que, como desacertadamente lo hace el actor, que el administrador del condominio tenga la legitimidad ad causam .
(…omisis…)
Por lo antes expuesto, es por lo que señalo que la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debió proponerse, en contra de la comunidad de propietarios del edificio MIRADOR TORRE B, por manera de exigir su comparecencia a este juicio pero en la persona de su administrador, hecho este que por ninguna parte lo reseña el demandante pues solo se limita a demandar a la administradora sin indicar el carácter bajo el cual actúa, lo que deriva en considerar que el administrador del condominio, por ser solamente órganos de representación de la comunidad de propietarios, no tienen interés jurídico actual para sostener en forma directa las razones de los actores en este juicio, por no ser ellos los autores de los actos señalados como lesivos en la esfera patrimonial del actor. En consecuencia la pretensión procesal deducida por el actor debió estar dirigida a la comunidad de propietarios del Edificio MIRADOR TORRE B, que es sujeto pasivo de la discordia planteada por el accionante, y no mi representada a título personal, pues ella tan solo es un órgano de representación de la nombrada comunidad de propietarios. Así espero se decida.

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben ser personas legítimas, y han de asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legitimatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:
(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).
Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:
(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).
(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).
Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).
El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que Luis Loreto sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).
Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.
Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RUBÉN CARRILLO ROMERO y otros). –El subrayado y las cursivas son de la Sala-

En igual sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia nº RC.000118, de fecha 23 de abril de 2.010, recaída en el caso de JORGE ENRIQUE CONTRERAS PABÓN contra AURA ESTELA CONTRERAS DE ROMERO y otros, destacó sobre el particular que nos ocupa lo siguiente:

(omissis) “…La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:
“(...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).”
(Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999.)
Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones:
I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.
II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).
IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés. ..”…
(omissis)
…Siendo que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa, se hace evidente, que la juez de la recurrida no incurrió en la errónea interpretación de las normas contenidas en los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil, que se le imputa, dado que en la sentencia de fondo como punto previo, decidió sobre la defensa de falta de cualidad opuesta por los demandados, y determinado que el demandante no era titular del derecho que afirmaba tener, dado que éste con la cesión de derechos que hizo se desprendió del derecho que pretendía reclamar, concluyó en la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio, y siendo que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, y en consecuencia, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso y esto constituye una cuestión de mérito o fondo del asunto debatido, como fue decidido en este caso, es improcedente la presente denuncia, al haber actuado la juez de la recurrida, conforme a derecho y en cumplimiento de la normativa legal aplicable al caso, no incurriendo en la errónea interpretación de las normas delatadas como infringidas. Así se decide…”. (Las negrillas, subrayado y cursivas son de la Sala).

Sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales, que este Tribunal comparte y aplica, es de señalar que en efecto, en nuestro sistema normativo el legislador reconoce la existencia de determinadas comunidades de tipo asociativo que, sin tener personalidad jurídica propia, son sin embargo, sujetos de derecho cuya expresión exterior se hace a través de las persona físicas que ejercen su representación. En el caso de los condominios, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la administración de los inmuebles sometidos a ese régimen legal corresponde de pleno derecho a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, los cuales, individualmente considerados, tienen atribuidas específicas funciones en el seno de la comunidad para el logro de un fin colectivo, como es el cuido, mantenimiento, conservación y administración de las cosas comunes.

En tal virtud, resulta obvio que la legitimidad plena en todos los asuntos que versen sobre la administración del inmueble sometido al régimen legal de la propiedad horizontal, entre los que se incluye la impugnación asamblearia deducida por la parte actora, está atribuida, única y exclusivamente, a la comunidad de propietarios, pues éstos son los que adoptan las decisiones que consideran más idóneas y adecuadas para responder a los mandatos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el propio documento de condominio, y esa masa de propietarios es la que, en definitiva, se halla legitimada para comparecer en juicio por hechos derivados de la administración de las cosas comunes.

En consecuencia, la legitimidad ad causam, de acuerdo con la ley que regula la materia, la tiene la comunidad de propietarios del Edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, mientras que la legitimación ad procesum y subsiguiente representación en juicio de la masa de propietarios corresponde al administrador, o en defecto de éste a la junta de condominio, en virtud de lo dispuesto por el artículo 20, literal e), de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como también lo tiene establecido nuestra Casación:

(omissis) “...en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS....)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo...” (Sentencia n° RC-00235, de fecha 23 de marzo de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Glenda Moraima Acevedo Sánchez contra Servicios Telcel, c.a., y otras).

De igual manera, la misma Sala, en sentencia nº RC-00143, de fecha 8 de marzo de 2.006, recaída en el caso de ELIZABETH CARIDAD TAMAYO VELASQUEZ contra BREPAL, s.a. y otros, estableció lo siguiente:

(omissis) “…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS...)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.
Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios…”.

En el presente caso, la pretensión deducida por el accionante ha sido dirigida, tal como se aprecia en el libelo y en las distintas actuaciones que precedieron al acto de la litis contestación, en forma directa contra LA SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DANORAL, C.A. cuya representación le es atribuida a la ciudadana MARIA TIBISAY NIEVES , siendo que debió estar dirigida contra la comunidad de propietarios del Edificio Centro Residencial Mirador, que es el sujeto pasivo de la denuncia de ilegalidad planteada por el accionante, para que aquella, a través del administrador designado, la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DANORAL, C.A, diese respuesta a las exigencias de orden procesal y sustantivo deducidas por el accionante, pues esa sociedad, como tal, es solamente un órgano de representación de la nombrada comunidad de propietarios.

En consecuencia, al no estar dirigida la demanda en forma directa contra la comunidad de propietarios del citado Edificio, salta a la vista que la parte demandada, como órgano de representación que es de aquella, no tiene la adecuada e idónea legitimación ad causam para comparecer a este juicio con la finalidad de responder en forma directa a las exigencias de la parte actora, ya que ello, como se dijo, corresponde es a la comunidad de propietarios del nombrado Edificio, por cuyo motivo debe prosperar la defensa perentoria formulada por la apoderada judicial de la parte demandada. Ha lugar a la denuncia que nos ocupa. Así se decide.

III
DECISIÓN
Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR la defensa previa promovida por la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, referida a la falta de interés jurídico actual de su representada en sostener las razones aducidas por la parte actora en el libelo.
2.- SIN LUGAR la demanda intentada por el Ciudadano ISMAEL RAMIREZ VILLABONA, en contra de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DANORAL C.A , ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo

Dada la naturaleza de esta decisión, no entra este Tribunal a analizar las demás defensas de fondo esgrimidas por la mandataria judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, por lo que no se le da entrada al juicio y se ordena el archivo del expediente.
3.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora.
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de dos mil trece. Años: 202º de la Independencia y 153° de la Federación.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes.
Déjese copia.
La Juez,

Dra. MARIA AUXILIADORA GUTIERREZ.
La Secretaria,

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,

Exp. Nº AP31-V-2012-001230