República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Héctor Luis Garzón Ardila, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.135.730. ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Irahil Méndez Sojo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 6.907.575, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.908. PARTE DEMANDADA: Angélica María García Verdugo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 12.999.225. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Carmine Smarrelli Masatti, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 5.000.256, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.716. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, en contra de la ciudadana Angélica María García Verdugo, sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13.05.2009, bajo el N° 96, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Mari Mare, ubicado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2.011, a razón de siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 7.150,oo) cada uno. En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes: El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 22.03.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte solicitante consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. Acto seguido, el día 24.03.2011, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última citación, durante las horas destinadas para despachar. Acto continuo, en fecha 31.03.2011, la abogada Irahil Méndez Sojo, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas, siendo tales actuaciones proveídas el día 04.04.2011. Luego, en fecha 03.05.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa. Después, el día 18.05.2011, se dictó auto a través del cual se suspendió el curso de la presente causa, en el estado procesal en que se encontraba, hasta tanto se acreditasen en autos las resultas del procedimiento administrativo previo a que se contrae los artículo 5°, 6°, 7°, 8° y 9° del Decreto 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. De seguida, en fecha 12.01.2012, el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, debidamente asistido por la abogada Irahil Méndez Sojo, solicitó la reanudación de la causa, lo cual fue acordado mediante auto dictado el día 08.02.2012. Acto continuo, en fecha 17.01.2013, el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, debidamente asistido por la abogada Irahil Méndez Sojo, consignó copia simple de la Resolución N° 00161, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el día 21.12.2012, por medio de la cual se habilitó la vía judicial. Acto seguido, en fecha 31.01.2013, se dictó auto por medio del cual se ordenó proseguir con la tramitación de la pretensión deducida por el accionante por los cauces del procedimiento oral, a que se contrae el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, tuviese lugar la audiencia de mediación, a las once de la mañana (11:00 a.m.). Acto seguido, el día 13.02.2013, el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, debidamente asistido por la abogada Irahil Méndez Sojo, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que en fecha 15.02.2013, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma. Luego, el día 05.03.2013, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado. Después, el día 19.03.2013, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual comparecieron las partes, sin que llegaran a un acuerdo. De seguida, en fecha 16.04.2013, el abogado Carmine Smarrelli Masatti, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además de plantear demanda reconvencional contra la parte actora, también opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Acto continuo, el día 17.04.2013, se dictó sentencia por medio de la cual se declaró inadmisible la pretensión reconvencional planteada por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda. Acto seguido, en fecha 16.05.2013, la abogada Irahil Méndez Sojo, consignó escrito de promoción de pruebas, a las cuales se negó su admisión por auto dictado el día 20.05.2013, debido a su manifiesta extemporaneidad por anticipada, ya que fueron promovidas durante el término dispuesto en la ley para dictar sentencia en el incidencia de cuestiones previas. Luego, el día 30.05.2013, la abogada Irahil Méndez Sojo, consignó escrito a título de contradicción de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, el cual fue declarado extemporáneo por tardío mediante auto dictado en fecha 03.06.2013, por cuanto fue presentado fuera del lapso establecido en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil. Después, el día 06.06.2013, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se declararon sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y se condenó en costas a la misma. De seguida, en fecha 07.06.2013, se dictó auto a través del cual se declaró fijados los hechos y los límites de la controversia, abriéndose un lapso probatorio por ocho (08) días de despacho, vencido el cual se abriría un lapso de tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas. Acto continuo, el día 17.06.2013, la abogada Irahil Méndez Sojo, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 04.07.2013, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Acto seguido, el día 09.07.2013, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia de juicio, librándose, a tal efecto, boletas de notificación. Después, en fecha 25.07.2013, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la notificación personal de la parte demandada. Luego, el día 30.07.2013, el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, solicitó la notificación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 31.07.2013, librándose, a tal efecto, cartel de notificación. De seguida, el día 12.08.2013, el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, consignó la publicación original del cartel de notificación, siendo que en fecha 14.08.2013, se dejó constancia por Secretaría de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Acto continuo, el día 15.10.2013, se difirió la celebración de la audiencia de juicio para el quinto (5°) día de despacho siguiente a ese día, a las once de la mañana (11:00 a.m.), siendo que por auto dictado en fecha 23.10.2013, se difirió nuevamente dicha audiencia para el tercer (3°) día de despacho, a la una de la tarde (1:00 p.m.). Acto seguido, el día 28.10.2013, tuvo lugar la audiencia de juicio, a la cual sólo compareció el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, y su apoderada judicial, abogada Irahil Méndez Sojo, siendo que luego de oída su exposición oral, este Tribunal, procedió a declarar sin lugar la demanda y condenar en costas a la parte actora, negándose dicha parte a suscribir el acta levantada en esa oportunidad. En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes: En fecha 04.04.2011, se abrió cuaderno de medidas. Después, el día 25.04.2013, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro peticionada por la parte actora. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, en contra de la ciudadana Angélica María García Verdugo, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13.05.2009, bajo el N° 96, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Mari Mare, ubicado en el Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.011, a razón de siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 7.150,oo) cada uno. Por su parte, el abogado Carmine Smarrelli Masatti, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Angélica María García Verdugo, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 16.04.2013, aparte de plantear demanda reconvencional y cuestiones previas, las cuales fueron desestimadas mediante sentencias dictadas en fecha 17.04.2013 y 04.06.2013, respectivamente, reconoció la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, pero como defensas de fondo, alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento accionado, así como la infracción por parte del arrendador del Decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, respecto al congelamiento del monto de los cánones de arrendamiento, en vista al incremento del canon de arrendamiento por la cantidad de un mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.650,oo), ya que el mismo fue pactado en el contrato en la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,oo), siendo que a partir del día 09.10.2010, fue aumentado a la cantidad de siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 7.150,oo), aunado a que fue impuesta a la arrendataria la obligación de pagar el condominio, cuya carga la tiene asignada el propietario del inmueble. Pues bien, en lo que respecta a la alegada indeterminación del contrato de arrendamiento, resulta oficioso resaltar que el artículo 1.579 del Código Civil, establece que el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales puede terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978) En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por el demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica: “…Novena: El lapso previsto para la duración del presente contrato es de seis (06) meses prorrogables, contados a partir del día Trece (13) del mes de Mayo del (sic) 2009, hasta el Doce (12) de Octubre del (sic) 2009. A los fines de renovar o rescindir el presente contrato ambas partes convienen en hacer participación por escrito a las direcciones establecidas, con al menos treinta (30) días de anticipación. En caso de renovar el presente contrato a los doce (12) meses siguientes se aumentará el canon de arrendamiento según ajuste del Indice de Precios al Consumidor (IPC) dictado por del (sic) Banco Central de Venezuela…”. Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración del contrato de arrendamiento fue establecida por el plazo de seis (06) meses prorrogables, supeditándose la renovación de la convención locativa al hecho de que las partes debían notificar por escrito con al menos treinta (30) días de anticipación. En razón de ello, estima este Tribunal que la relación arrendaticia se inició el día 13.05.2009, a cuyo vencimiento del plazo de seis (06) meses verificado el día 12.11.2009, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación, el beneficio de la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, según lo previsto en el literal (a) de artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue planteada la demanda), toda vez que no consta en autos que alguna de las partes haya notificado a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la preclusión del plazo de duración, su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento. Así pues, luego del vencimiento de la prórroga legal el día 12.05.2010, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendador demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, aunado a que siguió percibiendo el pago de los cánones de arrendamiento después de esa oportunidad, conforme se desprende de la lectura de la demanda cuando reclama el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.011, en razón de lo cual, el contrato de arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por el accionante, para exigir de la arrendataria el pago de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999 (vigente para el momento en que fue presentada la demanda), dispone: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo fue concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontecieran cualesquiera de los supuestos allí contemplados. Por lo tanto, el arrendador está autorizado para accionar el desalojo cuando la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. En tal virtud, concluye este Tribunal que no resultaba dable para el accionante ejercer en la oportunidad de plantear la demanda la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos que emergen de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda), consagraba al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, ante la alegada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, pues el ejercicio de la acción resolutoria, en materia inquilinaria, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por el ciudadano Héctor Luis Garzón Ardila, en contra de la ciudadana Angélica María García Verdugo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda). Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que alude el artículo 121 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil trece (2.013).- Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2011-000756