El presente procedimiento se refiere a una acción por Cumplimiento de Contrato, incoada por la ciudadana MARIA PEREZ LOPEZ en contra de la ciudadana JESSIE MARY HERRERA DE LIMA, fundamentada en los artículos 1167 del Código Civil y 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aduce que la actora que en fecha 30 de septiembre de 2011, mediante contrato a tiempo determinado por el lapso de cinco (5) meses, dio en arrendamiento a la hoy demandada, un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Miranda N° 35 de esta ciudad. Que quedó pactado que el contrato se renovaría automáticamente por periodos iguales y sucesivos y que en ningún caso se convertiría dicho contrato en indeterminado. Que el contrato se renovó automáticamente en fecha 01 de febrero de 2012 por un período igual de cinco (5) meses, lo cual culminó en fecha 30 de junio de 2012.
Continúa exponiendo la demandante, que en fecha 26 de junio de 2012, mediante notificación judicial realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta misma Circunscripción Judicial, puso en conocimiento a la arrendataria de su voluntad de no renovar el nuevo contrato y que, a partir del primero de julio de 2012, comenzaría a correr la prórroga legal, la cual culminaría el día 30 de diciembre de ese mismo año, a lo cual la arrendataria manifestó que se encontraba buscando local para alquilar. Pero hasta la presente fecha, no ha desocupado el local comercial, por lo cual la demanda por Cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la defensora judicial de la demandada, al momento de dar contestación a la demanda, negó y rechazó el juicio que por Cumplimiento de Contrato accionara la ciudadana MARIA PÉREZ LÓPEZ, en contra de su representada JESSIE MARY HERRERA DE LIMA. Que es totalmente falso que haya notificado a su representada, su voluntad de no renovar el contrato verbalmente ni de forma personal. Que se enteró cuando le llegó la solicitud de notificación N° 1874-12. Rechazó la estimación de la demanda en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1800,00).-
Establecida de esta manera la controversia, corresponde a esta sentenciadora, analizar los elementos probatorios que, a los fines de demostrar sus alegatos, incorporaron las partes a los autos:
PARTE DEMANDANTE:
1) Invoca, promueve, opone y hace valer el mérito que se desprende de los autos en cuanto favorezcan a su representada y muy especialmente, la confesión de la demandada, al no rechazar, negar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, tal como lo señala el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
2) Invoca, promueve y opone en contra de la demanda, la aceptación que hace de todos aquellos aspectos invocados en la demanda, que no fueron rechazados y negados en la contestación de la demanda: A) Que la legítima propietaria del inmueble pretendido en Cumplimiento de Contrato, es su representada. B) Que el inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana JESSIE MARY HERRERA DE LIMA, por un tiempo de cinco (5) meses a partir de la firma del contrato y el monto de canon mensual fue la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) mensuales, cuyo pago quedó establecido por mensualidades vencidas, realizándose el primer pago el día 29 de septiembre de 2011. C) Que la ciudadana JESSIE MARY HERRERA DE LIMA fue debidamente notificada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, de la voluntad de su representada de no renovar el contrato y que, a partir del primero de julio de 2012 comenzaría a correr la prórroga legal, la cual culminaría el 30 de diciembre de ese mismo año. Que la referida ciudadana manifestó que se encontraba buscando local para alquilar.
3) Ratifica, invoca, promueve, reproduce y opone en contra de la demandada el original de la Solicitud de Notificación evacuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, el cual acompañó al libelo marcada con la letra “A”, el cual es valorado por este Tribunal de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, por ser idóneo y eficaz para demostrar que la ciudadana MARIA PÉREZ LÓPEZ, a través de un Juez, manifestó a la arrendataria JESSIE MARY HERRERA, que el contrato no se va a seguir renovando automáticamente, expirando el mismo en fecha 30 de junio de 2012 y que, a partir del primero de julio de 2012, comenzaría correr la prórroga legal de seis (6) meses, de conformidad con el artículo 38 literal “A” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4) Ratifica, invoca, promueve, reproduce y opone Copia Certificada de dos (2) pagos de cánones de arrendamiento realizados por la demandada JESSIE MARY HERRERA DE LIMA, de fechas 19 de septiembre de 2011 y 07 de octubre de 2011, los cuales por ser instrumentos privados, que no fueron desconocidos por la parte contra quien fueron opuestos, gozan de pleno valor, conforme al artículo 1363 del Código Civil, para demostrar el pago de dos cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2011.
5) Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento inserto al folio 13, el cual este Tribunal valora a tenor del artículo 1363 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido ni negado por la demandada, siendo útil para demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre la actora y la hoy demandada, otorgándosele pleno valor probatorio en relación a este hecho.
6) Documento de Propiedad de inmueble dado en arrendamiento a la demanda, el cual es valorado de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, por ser un documento público, útil para demostrar la propiedad del inmueble en mención, motivo por el cual se otorga todo el valor probatorio que le otorga el derecho de acción a la demandante en el presente procedimiento.
PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la defensora judicial de la demandada, no incorporó a los autos, prueba alguna que le favoreciera; manifestando haberse trasladado en varias oportunidades hasta el domicilio de la demandada, siendo imposible localizarla.
Analizados y valorados los elementos probatorios que cursan en los autos, no obstante, que la defensora judicial no incorporó pruebas que favorezcan a la demanda, en atención al principio de que el juez conoce el derecho, esta sentenciadora estima conveniente hacer las siguientes consideraciones en relación a la pretensión de la actora:
Determina el artículo 1.579 del Código Civil venezolano que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...”; así mismo el artículo 1.159 Ejusdem, dispone que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”; el artículo 1.160 Ibidem reza que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por otra parte, en relación a los contratos de arrendamiento, el artículo 1599 del Código Civil, prevé: “Si el arrendamiento se ha hecho por un tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” y continúa el artículo 1600 ejusdem: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
En el caso de especie, manifiesta la actora que en fecha 30 de septiembre de 2011 celebró contrato de arrendamiento con la hoy demandada, a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales, por el lapso de cinco (5) meses, pero es el caso que el contrato cuya copia consignó la actora, cursante al folio 05, no tiene fecha de inicio de la relación contractual, sólo existe un recibo por el monto de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) que en fecha 19 de septiembre de 2011, expidió la arrendadora a la arrendataria, por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011 del local ubicado en la Avenida Bolivar N° 35, que hace presumir a esta sentenciadora que la relación contractual tuvo su inicio en esa misma fecha. En consecuencia de ello tendríamos que el primer contrato venció el 19 de febrero de 2012 y no el 01 de febrero como erróneamente lo señaló la actora; y el segundo, tendría vencimiento el día 19 de julio de 2012.
Pero es el caso que antes del vencimiento del segundo contrato, la propietaria notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el mismo, lo cual realizó en fecha 26 de junio de 2012, es decir, con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, quedando además impuesta la arrendataria de que la prórroga legal de seis (6), comenzaría a correr una vez vencido el contrato, con un vencimiento el 30 de diciembre de 2012, fecha que es errónea, pues si decimos que el contrato vencía el 19de julio de 2012, entonces tendríamos que la prórroga legal tendría su vencimiento el día 19 de enero de 2013.
Aclarado lo anterior, tenemos que efectivamente, vencida la prórroga legal y, habiendo sido notificada la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento, lo cual no hizo. En consecuencia, la presente acción debe prosperar, pues a la actora le asiste el derecho de pedir el cumplimiento del contrato en los términos que fue convenido por ambas partes, debiendo la accionada entregar el inmueble ubicado en la Avenida Miranda N° 35 de esta ciudad, libre de muebles y personas. Y ASI SE DECIDE.-
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