TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 203º y 155º)

PARTE ACTORA: sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755 y 11.804, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NARCISO SAMANIEGO FONSECA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.566.289.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL CARVAJAL ROJAS, venezolano, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.582.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE: AH1B-R-2005-000027 Tribunal de la causa (ITINERANTE 12-0551)

-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada en fecha 01 de febrero de 2005, por la representación judicial de la parte actora, por juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano NARCISO SAMANIEGO, todos identificados al inicio de la presente sentencia.
En fecha 21 de febrero de 2005, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, así mismo ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (f. 13)
En fecha 17 de marzo de 2005, la parte actora mediante diligencia, solicitó la citación por carteles a la parte demandada. (f. 25)
Luego en fecha 21 de marzo de 2005, compareció ante el Tribunal de la causa la parte demandada, quien mediante diligencia impugnó copia simple de documento poder consignado por la actora, de conformidad con el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil. (f. 36)
En fecha 22 de marzo de 2005, compareció ante el Juzgado, la parte actora y consignó copias certificadas del documento poder. (f. 38)
En fecha 28 de marzo de 2005, la parte demandada consignó escrito de contestación. (f. 34 al 36)
En fecha 06 de abril de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (f.41 al 42)
En fecha 08 de abril de 2005, mediante diligencia la parte actora se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, por cuanto ésta no cumplió con la exigencia de señalar lo que pretende probar. En esa misma fecha la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (f. 48 al 52)
Mediante auto de fecha 15 de abril de 2005, el Tribunal de la causa, procedió a admitir las pruebas promovidas por las partes. (f. 64 al 68)
En fecha 08 de junio de 2005, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, procedió a realizar la inspección judicial solicitada por loa parte demandada. (f. 74 al 79)
En fecha 14 de junio de 2005, la parte actora consignó escrito de conclusiones. (f. 80 al 85)
Posteriormente, en fecha 15 de junio de 2005, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda. (f. 86 al 93)
Luego en fecha 16 de junio de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada en la presente causa. (f. 94)
En fecha 20 de junio de 2005, el Juzgado de origen oyó la apelación en ambos efectos, asimismo, ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (f. 95)
En fecha 01 de julio de 2005, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, recibió y le dio entrada a la presente causa. (f. 97)
En fecha 14 de julio del 2005, la parte demandada (apelante), consignó escrito de observaciones relativas a su apelación. (f. 98 al 102)
Consta en auto de fecha 15 de febrero de 2012, que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de dar cumplimento a la Resolución Nº 2011-0062.
En fecha 09 de abril de 2012, este Juzgado le dio entrada a la presente causa, posteriormente, mediante auto de fecha 22 de enero de 2013, el Juez CESAR HUMBERTO BELLO, se avocó al conocimiento de la misma.
Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora en su libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que en fecha 01 de julio de 2003, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano NARCISO SAMANIEGO FONSECA, el cual tuvo por objeto un local comercial, situado en el lado Este de la planta baja (Local Video), que forma parte del edificio Don Rafael, ubicado en la calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, Jurisdicción Municipio Chacao de la ciudad de Caracas.
Que en el contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula Tercera lo relativo a la duración del mismo: “El presente contrato tendrá una duración de un (01) año como plazo fijo sin prórroga comprendido entre el día primero (01) de julio de 2003 y el día treinta (30) de junio de 2004, por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado”.
Que llegado el día fijado en el contrato de arrendamiento para su vencimiento, comenzó a computarse el plazo de la prorroga legal de seis (06) meses, previsto a favor del arrendatario en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 30 de diciembre de 2004 y hasta la fecha el arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble.
Que por lo antes expuesto y de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acuden para demandar, como en efecto lo hacen al ciudadano NARCISO SAMANNIEGO FONSECA, antes identificado, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: “Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que dicho contrato venció el 30 de junio de 2004 y su prorroga legal venció el 30 de diciembre de 2004.” Así mismo, la actora en su escrito libelar, estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DOCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON 76/100 (Bs. 3.012.881,76), antes de la reconversión monetaria, a los solos efectos de la competencia por cuantía.
Solicitó de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se sirva a decretar medida de secuestro sobre el inmueble objeto principal de la presente causa.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, en su oportunidad de contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos, como en derecho la demanda, por ser totalmente falso lo alegado por la actora, con solo aquellos hechos que expresamente reconocerá en la secuela de su escrito de contestación.
Que es cierto que su representado celebró un contrato de arrendamiento sobre un local comercial situado en el lado Este de la planta baja (Local Video), que forma parte del edificio Don Rafael, ubicado en la calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, Jurisdicción Municipio Chacao, Distrito Capital, pero que también es cierto, que dicho contrato empezó a regir desde el día 20 de octubre del 2003, fecha en el cual había vencido el anterior contrato celebrado con la INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., sobre el mismo local comercial, que en esa misma fecha, la actora, le exige que ajuste el deposito dado del contrato vencido al nuevo contrato por comenzar, extendiéndole esta sociedad mercantil un recibo por el nuevo deposito.
Que su representada al ver en esa fecha que el término de la duración del contrato no coincidía con la fecha de finalización del anterior, le reclama la cláusula Tercera, quedando el funcionario en arreglarla, pero de todas formas escribe de su puño y letra bajo la firma la fecha 22-10-03, que era la fecha de comienzo del nuevo contrato. Así mismo alegó que el anterior contrato de fecha 19-10-02, al 19-10-03, el original reposa en la INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., y el de su representado esta en poder de la Depositaria Judicial designada por el Tribunal Ejecutor de Medidas que realizó el secuestro ordenado por el Juzgado de Origen.
Que su representado desconoce formalmente el contenido de la cláusula Tercera y la fecha del contrato en comento, así como también lo expresado en el recibo de depósito referente a la fecha de inicio del contrato a tenor del artículo 1.367 del Código Civil.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, opone a la parte actora la falta de cualidad para representar a las ciudadanas FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, toda vez que en el contrato de arrendamiento solo las mencionan, sin identificarlas, faltando a la Ley de Identificación y Extranjería no mencionan bajo que figura jurídica las representan.
Que a tenor del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación de la demanda hecha por la actora, por cuanto no dice nada al respecto, solo la determina a su libre albedrío.

-III-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Copia certificada del documento poder otorgado por el ciudadano JESUS ANTONIO RUIZ COELLO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., a las abogadas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, ROSA TARICANI y ANGELA MEROLA, de fecha 26 de marzo de 2001, que corre inserto bajo el Nº 55, Tomo 23, de los libro llevados por la Notaria Publica Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, folios (29 al 32) del presente expediente, instrumento probatorio mediante la cual la parte actora demostró su facultad para llevar el presente juicio, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando así demostrada la cualidad con que actúan los representantes judiciales de la parte actora. Y ASÍ SE DECLARA.
Original de Contrato de arrendamiento suscrito por las ciudadanas FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, en su carácter de arrendadoras, representadas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., con el ciudadano NARCISO SAMANIEGO FONSECA, en su carácter de arrendatario, de fecha 01 de julio de 2003, documento inserto en los folios (11 y 12) del presente expediente, instrumento probatorio mediante el cual, la parte actora demostró la relación contractual existente entre las partes de la presente litis. Ahora bien, la parte demandada desconoció en su contenido, específicamente la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, y la fecha del mismo, en tal sentido, este Juzgado en atención a lo alegado por la demandada en su contestación considera: con respecto a la interpretación de los contratos por el juez, esta Sala de Casación Civil, en pacífica doctrina entre otras en decisión de fecha 28 de febrero de 1996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1999 (B. Errate Consolo y otros contra Douglas Rafael Hurtado y otro), ha establecido:

“...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...”.

En este tenor, establece el artículo 1.137 del Código Civil, lo siguiente:

“...Artículo 1.137. El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta...”.

Como se puede apreciar de la norma transcrita, la oferta por si sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte, aceptación que se evidencia al no desconocer la firma del presente contrato, y que por ende implica aceptación de todas las cláusulas que componen el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por tal razonamiento, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
De igual forma, promovió recibos de pago cancelados por la parte demandada, de fecha 27 de julio de 2003, 20 de agosto de 2003, 20 de septiembre de 2003, los cuales corren insertos en los folios (53 al 55), de la presente causa, instrumentos éstos que fueron promovidos a fin de de mostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia, por lo que este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio ya que no fueron desconocidos ni impugnados por su contraparte, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Original de Mandato de Administración que otorgan MOISES KORNBLUTH, FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, así como la sucesión de MICHEL KREISEL, a la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1998, inserto bajo el Nº 41, Tomo 135, anexo inserto en el folio (56) del presente expediente, instrumento probatorio mediante el cual la actora demostró la cualidad necesaria para actuar en el presente juicio, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió, lo siguiente:
Recibo de pago de fecha 20 de octubre de 2003, emanado por la INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., anexo inserto en el folio (37) del presente expediente, instrumento probatorio mediante el cual la demandada pretende demostrar la fecha de inicio de la relación contractual (arrendaticia), y la existencia de otro contrato celebrado con anterioridad, este Juzgado, de la valoración realizada a dicho instrumento, solo demuestra la aceptación del dinero recibido por el arrendador en relación al depósito y garantía entregada por la demandada con respecto al contrato de arrendamiento aquí demandado, por lo que no se desprende de él que, dicho instrumento haga mención de una relación arrendaticia anterior a la demandada; valoración esta que se le otorga, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Copias simples de los recibos de pagos realizados por NARCISO SAMANIEGO FONSECA, a la INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., de fechas 20 de febrero de 2004, 20 de marzo de 2004, 20 de abril de 2004, 20 de enero de 2004, y 20 de mayo de 2004, insertos en los folios (43 al 47) del presente expediente, instrumentos probatorios mediante los cuales la parte demandada quiere demostrar el aumento en el canon de arrendamiento durante la relación arrendaticia. Al respecto, el Tribunal, dado que los hechos controvertidos en el presente caso, solo se encuentra limitado en los aspecto únicos del vencimiento del término de la relación locativa, por lo que no esta en discusión lo relativo al aumento o falta de pago de dichos cánones, razón por la cual los considera netamente impertinentes con relación a los discutido, y así se declara.
De la exhibición del Libro diario de la empresa INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., prueba mediante la cual la parte actora pretende demostrar el pago del canon que realizaba su representado a dicha empresa, y que el contrato de arriendo comenzó el día 20 de octubre de 2003. Ahora bien, se evidencia del folio (69), que el Juzgado de origen, fijó el día 21 de abril de 2005, para que tuviera lugar el acto de exhibición, y que la parte actora no compareció. Ahora bien, el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 436. La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.
Si la prueba acerca de la existencia del documento en poder del adversario resultare contradictoria, el Juez resolverá en la sentencia definitiva, pudiendo sacar de las manifestaciones de las partes y de las pruebas suministradas las presunciones que su prudente arbitrio le aconsejen.”

Ahora bien, quien aquí decide considera, que si bien es cierto que al acto de exhibición no asistió la actora, no es menos cierto que la demandada no consignó copia del documento del cual solicita su exhibición, por lo que este Tribunal, desecha dicha prueba, por cuanto la demandada no cumplió con los requisitos de Ley. Y ASÍ SE DECLARA.
Inspección Judicial de fecha 08 de junio de 2005, realizado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de este Circunscripción Judicial, la cual se evacuó en los siguientes términos:
“… deja constancia que el notificado puso a la vista recibo de alquiler de los meses de julio y agosto de 2002, de fecha 4 de octubre de 2002, emitido a nombre del ciudadano FRANCISCO SAMANIEGO…(omisis)… de los referidos recibos el Tribunal observa que el del mes de julio de 2002, fue emitido en fecha 20 de julio de 2002 y fue cancelado el 4 de octubre de 2002; y los recibos de los meses de agosto y septiembre de 2002 fueron emitidos el 20 de octubre de 2002 y fueron cancelados el 30 de octubre de 2002…(omisis)… El Tribunal aclara que el recibo del mes de agosto de 2002, fue emitido el 20-08-2002 y fue cancelado el 30-10-02 y el recibo del mes de septiembre de 2002 tiene un error material en la fecha y se lee “20-0-02” y tiene como fecha de pago el 01-10-2002 y el del mes de agosto tiene fecha de pago el 01-09-2002…” En relación a la valoración de este medio de prueba, quien decide observa el contenido del artículo 1.430 del Código Civil que señala; “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba”. Significa esto, que este instrumento probatorio es de libre apreciación por lo que no está sujeta al sistema de la tarifa legal. Es decir, que el Juez, debe apreciar la prueba de Inspección Judicial en conjunto con otras probanzas, ya que en sí, este medio no prueba el hecho fundamental que origina el proceso, sino las consecuencias que del mismo se derivan. En consecuencia a lo antes explanado, y por cuanto la presente prueba fue evacuada cumpliendo con los requerimientos de Ley, este Tribunal le da pleno valor probatorio a la presente inspección judicial, quedando demostrado que los referidos recibos fueron librados a favor del ciudadano Francisco Samaniego, persona ésta distinta a la parte demandada, por lo que no pueden ser opuesto a su contraparte. Todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD y ESTIMACION DE LA DEMANDA POR LA CUANTIA:
La demandada en su escrito de Observaciones de la apelación a la sentencia, alegó: “Conforme al alegato de la ilegitimidad de la parte actora, no consta en dicha sentencia la decisión sobre este alegato”. Este Juzgado considera, que de la revisión de la sentencia de fecha 15 de junio de 2005, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no se evidencia que el A Quo se haya pronunciado con respecto al alegato de falta de cualidad, realizado por la parte demandada. Ahora bien, el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 209, La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246…” (subrayado nuestro).

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en la norma en comento, es deber del Sentenciador Superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, que las partes hubiesen hecho valer mediante la apelación. Asimismo, establece que la declaratoria del vicio de forma no será motivo de reposición de la causa, sino que el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio. En ese sentido, este Juzgado se pronuncia, entre otras, con respecto a sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 29 de julio de 1994, reiterada el 30 de marzo de 2000, Sentencia No. 81 (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros c/ Fabio German Duque y otra), en la cual dejó sentado:

“...De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia definitiva de la instancia inferior se hace valer mediante la apelación; la declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición, y éste decidirá el fondo del asunto.
En la legislación derogada, tal declaratoria conducía a la nulidad de la sentencia de primera instancia, y a la consiguiente reposición de la causa, al estado de que el a quo dicte nueva sentencia. Esta decisión era el contenido de una sentencia definitiva formal, inmediatamente recurrible en casación. Al modificar el legislador el sistema, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de nulidad a la existencia de quebrantamiento de formas procesales, cometidos en el íter que conduce a la sentencia; por tanto, carece de trascendencia en el curso del proceso el examen que al respecto realiza el Superior.
Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida.
Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia.
Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada...”. (Subrayado nuestro).

Por los razonamientos antes expuesto, y por cuanto quedó evidenciado que el A quo no se pronunció con respecto a los alegatos antes mencionados realizados por la demandada en su escrito de contestación, de manera que pasa éste Tribunal a resolver lo relativo a la falta de cualidad activa, alegada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, asimismo como lo alegado en su escrito de observaciones
En ese sentido, alegó el apoderado judicial de la parte demandada que existe una falta de cualidad activa del actor para intentar la presente demanda en contra de su representado, por cuanto la empresa INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., no tiene facultad para representar a las ciudadanas FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, toda vez que en el contrato de arrendamiento solo las mencionan, sin identificarlas, así mismo, no mencionan bajo que figura jurídica las representan.
A los fines de determinar la cualidad que tiene la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., este sentenciador pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente; al respecto, observa quien aquí decide, que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
En ese mismo orden de ideas, el jurista Devis Echandía definió el interés como:

“El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual”

En el presente caso, el interés del actor sería el dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar el inmueble arrendado identificado como un local comercial, situado en el lado Este de la Planta Baja (Local Video) que forma parte del Edificio Don Rafael, ubicado en la calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, Jurisdicción del municipio Chacao de la ciudad de Caracas, en las mismas condiciones en que lo recibió, en virtud de que dicho contrato venció el 30 de junio de 2004, y su prorroga legal venció el día 30 de diciembre de 2004. Ahora bien, consta de documento inserto en el folio (56) del presente expediente, que los ciudadanos MOISES KORNBLUTH, FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK KREISEL, así como la sucesión de MICHEL KREISEL, en su punto “2)” autorizan, a INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., para la administración de dicho inmueble, misma que contempla:
“a) El cobro de alquileres.
b) La negociación con los inquilinos con prioridad en nivelar los alquileres con los precios del mercado, dentro del marco legal.
c) Asesoría legal y financiera.
d) Administración del pago de cualquier gasto periódico de los inmuebles, como derecho de frente, pólizas de seguros, etc.
e) Atención de cualquier reparación o emergencia que se presente en el inmueble.
f) Relación mensual de ingresos y gastos pagaderos del modo más conveniente para los propietarios.
g) La firma de contrato de arrendamiento de los inmuebles antes señalados.” (subrayado nuestro)

En tal sentido, de lo antes explanado, este Juzgado, considera que la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., si tiene cualidad e interés para intentar la presente demanda, toda vez que pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 2003, por dicha empresa en representación de las ciudadanas FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, con el ciudadano NARCISO SAMANIEGO FONSECA. En consecuencia, quien aquí juzga, debe necesariamente desechar la defensa de falta cualidad formulada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte, en cuanto a la impugnación de la cuantía, en su escrito de contestación el demandado rechazó la estimación de la demanda a tenor del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, de la manera siguiente: “la actora no dice nada al respecto solo la determina a su libre albedrío, por lo que deja en total indefensión al demandado, al no saber bajo que preceptos se estimó la cuantía del asunto…”. Al respecto, establece el artículo 36 eiusdem, lo siguiente:

“Artículo 36 En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

De manera que, de la norma antes transcrita, evidencia las reglas necesarias a los fines de establecer la cuantía en los casos de arrendamiento, determinándose que la estimación realizada por el actor, se encuentra dentro de las reglas referidas al sumar el canon de arrendamiento por un año, por lo que se encuentra bien determinada la cuantía. Y así se declara.

DEL FONDO DE LA DEMANDA:
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
En fecha 15 de junio de 2005, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró con lugar la presente demanda, asimismo, en fecha 16 de junio de 2005, la parte demandada apeló de la sentencia.
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, anexo el cual cursa a los folios (11 y 12) del presente expediente, valorado en capítulo anterior de éste fallo y en donde se evidencia claramente del mismo, que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por las ciudadanas FRIDA SEINFELD DE KORNBLUTH y DONA MAIDANIK DE KREISEL, representadas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., en su carácter de ARRENDADORAS, y el ciudadano NARCISO SAMANIEGO FONSECA, en su carácter de ARRENDATARIO, en fecha 01 DE JULIO DE 2003, partes en el presente juicio, así como se evidencia en autos. Y que dicho contrato en su Cláusula Tercera, establece:

“… El presente contrato tendrá una duración de un año (1) como plazo fijo sin prorroga comprendido entre el día primero (1º) de julio del 2003 y el día treinta (30) de junio de 2004, por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de abogados, serán por cuenta de EL ARRENDATARIO…”

Asimismo, la demandada en su escrito de contestación, alegó que dicho contrato comenzó a regir desde el día 20 de octubre del 2003, fecha en la cual había vencido el anterior contrato celebrado con la INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., sin embargo, de las pruebas consignadas por las partes, y valoradas por quien aquí decide en el capitulo anterior, no se evidencia que dicho contrato haya comenzado en fecha 20 de octubre de 2003. Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual a tiempo determinado, alegado en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, tal y como lo estableció el A quo en su sentencia de fecha 15 de junio de 2005. Y ASÍ SE DECLARA.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del bien inmueble arrendado por vencimiento de prorroga legal. Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente, se desprende que de la revisión de las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la demandada, se evidencia: la relación contractual arrendaticia se inició en fecha 01 de julio de 2003, según contrato de arrendamiento inserto en los folios (11 y 12) de la presente causa, si bien es cierto que existe fecha en puño y letra debajo de la firma del actor que indica “30-10-03”, no es menos cierto, que tal escrito indique que dicha relación haya comenzado en fecha 30 de octubre de 2003, por cuanto la demandada no aportó pruebas suficientes para desvirtuar la pretensión de la actora.
Ahora bien, cabe señalar que si el contrato de arrendamiento tiene como duración un año (1), según lo establece la cláusula Tercera, y que el mismo comenzó en fecha primero (1º) de julio de 2003, y finalizó en fecha (30) de junio de 2004, es de notar, que según el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Artículo 39, La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Asimismo, el artículo 38 eiusdem, en su literal a), establece:
“Artículo 38, En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”

Por lo tanto, este Juzgado considera, que una vez finalizado el contrato de arrendamiento en fecha 30 de junio de 2004, al ARRENDATARIO, le corresponde un plazo de prorroga legal de seis (06) meses a partir de dicha fecha. Plazo éste, que venció en fecha 30 de diciembre de 2004, momento para el cual la demandada debió cumplir con su obligación de la entrega del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECLARA.

-V-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado MIGUEL CARVAJAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Trigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 15 de junio de 2005.
SEGUNDO: se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 15 de junio de 2005.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., contra el ciudadano NARCISO SAMANIEGO FONSECA, ambos identificados al inicio de la presente sentencia.
CUARTO: se ordena entregar libre de bienes y personas el inmueble identificado como local comercial Planta Baja, (local de video) que forma parte del edificio Don Rafael de la calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, Municipio Chacao, Distrito Capital.
QUINTO: de conformidad con lo establecido en el artículo 281 se condena en costas a la parte demandada.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al primer (01) día del mes de Abril de dos mil catorce (2014). Años 203° y 155°.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y diez minutos de la tarde (03:10 p.m.).-
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. No. 12-0551
CHB/EG/Alexis.-