TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
203° y 155º
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.356-14
MOTIVO: CUMPLIMIENTO PRORROGA LEGAL
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana FANNY GONZÁLEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.218.266.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOHNNY GREGORIO HERNÁNEZ OROPEZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.360.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIRTHA MAXIMA CORREA DIAZ, venezolana, mayores de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.806.122, y domiciliada en ciudad de Valle de la Pascua, Estado del Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MARISOL Y MORENO DE LEDEZMA, ALVARO J. LEDEZMA y SAUL LEDEZMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números Nº 211.792, 132.068 y 7.562, respectivamente.
.I.
NARRATIVA
Comienza el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, a través de escrito libelar presentado por la parte actora, por ante el Juzgado Distribuidor Leonardo Infante, Chaguaramas y las Mercedes del Llano de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 07 de enero de 2014, en el cual manifestó ser propietaria de un inmueble constituido por una casa comercial, distinguido con el Nº 02, de la planta baja del edificio La Aurora, ubicado en la Calle Shettino, cruce con la Calle Guasco, de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, con las características siguientes: paredes de bloques, techo de platabanda, piso de granito, una sala de baño, etc., con los linderos siguientes: NORTE: Casa que es, o fue de José del Carmen Bolívar; SUR: Calle Guasco en medio y Policlínica la Pascua; ESTE: Casa que es o fue de Pedro Guzmán, hoy Edificio en proceso de construcción; OESTE: Casa que es o fue de Josefina Belisario; tal como podía constatarse de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Leonardo Infante, del Estado Guárico, en fecha 18 de Julio de 1996,bajo el Nº 48, folio 175, Protocolo Primero, Tomo: segundo, Tercer Trimestre, el cual acompañó marcado “A”.
Continúo la actora expresando, que desde el 01 de noviembre de 2005, había mantenido una relación arrendaticia con la demandada, la cual se inicio con la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 08 de noviembre de 2005, bajo el Nº 16, tomo 105, de los libros de autenticaciones respectivos, con un lapso de duración de un año, contado a partir del 01 de noviembre de ese mismo año, (anexo marcado “B”). Sucesivamente, prorrogaron anualmente bajo las mismas condiciones y cláusulas; hasta el 02 de diciembre de 2009, fecha en la que celebraron otro contrato de arrendamiento, (marcado “C”), y por último celebró otro en 30 de noviembre de 2010, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, bajo el Nº 28, tomo 116, de los Libros de Autenticaciones respectivos, por un lapso de un año contado a partir del 01 de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre del año 2011, con un canon mensual de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), el cual anexó marcado “D”.
De conformidad con lo expresado, la demandante alegó que no habiéndose celebrado ningún otro contrato con la excepcionada desde el 30 de noviembre de 2011, había comenzado a correr a su favor la prorroga legal arrendaticia de dos (02) años, conforme a lo dispuesto en el literal “C” del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto ya se encontraba vencida.
Por otra parte señaló, que a pesar de haberse encontrado totalmente vencida la condición arrendaticia entre las partes, y de que en fecha 01 de octubre del año 2012, enviara a través del Instituto Postal Telegráfico –Ipostel-, de la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico, telegrama en el cual le manifestaba su deseo de no continuar con dicha relación arrendaticia, la demandada se negó a devolverle el inmueble objeto de la demanda, por lo cual tuvo que ocurrir ante esa competencia a demandar formalmente a la excepcionada para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal a lo siguiente: 1º) La entrega del local objeto de la demanda, libre de personas y cosas. 2º) Pagar las costas y costos del procedimiento.
Asimismo, solicitó de conformidad con lo dispuesto en artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la litis, y que se acordara a su persona el depósito del bien antes identificado.
Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), o lo equivalente a NOVECIENTAS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTAS SETENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 934.579).
Recibida la demanda y recaudos acompañados, por ante el Juzgado de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en Valle de la Pascua, este procedió a darle entrada y ordenó citar a la demandada a objeto de dar contestación a la demanda.
Habiéndose dado por citada la excepcionada, en fecha 14 de febrero de 2014, procedió a oponer como defensa perentoria o de fondo, la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consideró que una vez vencido el término de un año convenido en la última prórroga, es decir, desde el 01 de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre del año 2011, por voluntad de la arrendadora continuó ocupando el local comercial durante dos (02) años y un (01) mes, sin que la misma le hubiese notificado de la entrega del local a la expiración de dicho término. Por el contario, a partir del 01 de diciembre de 2011, aceptó un aumento a razón de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,oo) mensuales. Consideró además que la falta de notificación antes de vencimiento del término de la última prorroga del aludido contrato de arrendamiento, producía las consecuencias previstas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y por consiguiente solicitó al A-Quo declarara la inadmisibilidad de la demanda.
Posteriormente, en fecha 24 de febrero de 2014, la accionante promovió los siguientes medios probatorios: 1º) Documento marcado “A”. 2º) Contratos de arrendamientos marcados “B” y “C”, así como el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Jurisdicción del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, en fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el Nº 28, tomo 116, de los libros de autenticaciones respectivos. 3º) Telegrama con acuse de recibo enviado a la arrendataria, en fecha 01 de octubre de 2012, en la cual la demandante le hizo saber a la accionada, la necesidad que desocupara el inmueble objeto de la demanda. 4º) Recibo-recepción de la demanda, en el cual se evidenciaba el sello húmedo del Tribunal receptor en fecha 07 de enero de 2014, con lo cual se proponía demostrar que la demanda había sido intentada dentro de los 45 días siguientes al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia que le asistía a la arrendataria. 5º) Documento de fecha 01 de julio de 2011, en el cual la actora le hizo saber a la accionada, su intención de celebra ningún contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de la litis, recibido y suscrito por la arrendataria a los efectos de darse por notificada. 6º) Las testimoniales de los ciudadanos: EDDY OLIMPIA GONZALEZ GRAFE, MARÍA DA TRINDADA DUARTE DE DE CAIRES y ANTONIO DIAZ, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V-5.622.513, E-815.182 y V-1.479.955, respectivamente. 7º) Posiciones Juradas, las cuales serían formuladas en la fecha y hora que el Tribunal considerase, sobre los hechos pertinentes al asunto. 8º) Exhibición de Documentos: A tal efecto solicitó se oficiara a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público del Estado Guárico, en especial a la Lcda. Dorys Aguilar, en su carácter de Trabajadora Social I, a objeto de que presentase contenido del Expediente Nº CS-2013, el cual presentaba como partes a la demandante y demandada de autos, y contenía declaración de la arrendataria (Accionada), en la que afirmaba ser objeto de acoso por parte de la arrendadora (Actora) por las constantes solicitudes de desocupación del local comercial objeto de el arrendamiento. Asimismo, acompañó copia de la citación contenida en el oficio Nº 12-FM3-1021-2013, enviada a la arrendataria (Accionante), en fecha 21 de noviembre de 2013, para la celebración de una audiencia con la arrendataria, en fecha 26-11-2013. Dichas pruebas, fueron admitidas por el A-Quo en fecha 25 de febrero de 2013, a excepción de la exhibición de documentos, por considerarla impertinente.
La parte accionada, en fecha 26 de febrero de 2014, promovió los siguientes medios probatorios: 1º) Recibos de Pagos de arrendamiento, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”, de fechas 05-01-2012, 05-02-2012, 05-03-2012, 01-06-2012, 02-07-2012, 04-08-2012, 01-09-2012, 03-10-2012, 03-11-2012, 10-12-2012 y 19-01-2013, respectivamente. 2º) Copias a carbón de las planillas Nos. 33653490 y 3365349, marcadas “L” y “M”, respectivamente. 3º) Recibos de consignación de los cánones de arrendamiento, efectuados por ante el Tribunal, numerados del 01 al 09.
Luego de un diferimiento, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 17 de marzo de 2014, declarando lo siguiente: Primero: SIN LUGAR la cuestión previa fundamentada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. Segundo: CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prorroga Legal, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento de prorroga legal conforme al artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia ordenó a la accionada al cumplimiento del contrato de arrendamiento y por ende a la entrega a favor de la parte actora el inmueble anteriormente descrito. Tercero: Condenó a la demandada al pago de las costas conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada ejerció recurso de apelación, y en fecha 21 de marzo de 2014 el A-Quo la admitió, oyéndola en AMBOS EFECTOS y ordenando la remisión del expediente a esta Alzada; la cual la recibió en fecha 28 de marzo de 2014, y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa:
II.
MOTIVA.
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte Demandada en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 17 de Marzo de 2014, que declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (prórroga legal), seguido por la parte actora en contra de la excepcionada. En efecto, bajando a los autos, observa quien aquí decide, que la parte actora, señala la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el excepcionado, sobre un inmueble constituido por un local comercial, consistente en una casa comercial, distinguido con el Nº 02, de la planta baja del edificio La Aurora, ubicado en la Calle Shettino, cruce con la Calle Guasco, de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, del cual la actora es propietaria y, a través del cual se celebraron varios contratos para con la excepcionada – arrendataria; el Primero de ellos, el día 01 de noviembre de 2005; el Segundo, en fecha 02 de diciembre de 2009; y el último se suscribió en fecha 30 de noviembre de 2010, con una duración fija de un año, hasta el 30 de noviembre de 2011, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, estado Guárico, el cual quedó anotado bajo el N° 28, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Siendo que, con base a lo anterior, se solicita, que en vista de que el último contrato de arrendamiento fue a tiempo fijo, con una duración de un año, al vencimiento de éste comenzó a correr una prórroga legal de pleno derecho de 2 años, conforme a lo dispuesto en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; expresando además, -la parte actora-, que la prórroga legal opera de pleno derecho de conformidad con el artículo 39 ibidem y, vencida la misma el arrendador podrá solicitar al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, prórroga ésta la cual venció el día 01 de diciembre de 2013. Agrega además que en fecha 01 de octubre del año 2012, mediante telegrama remitido vía IPOSTEL, con acuse de recibo, notificó a la arrendataria sobre su exigencia de desocupación. Solicitando por último el cumplimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal y la desocupación y entrega del inmueble y, además, en cancelar las costas y costos del presente proceso.
Así pues, llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo – arrendatario, plantea como defensa perentoria la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, expresando que el contrato primario u original de arrendamiento suscrito para con la actora tuvo cuatro (04) prórrogas sucesivas, siendo la última la contentiva del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011 y que después de vencido éste, continuó ocupando el local comercial por dos (02) años y un (01) mes, sin que la arrendadora le hubiese notificado de la entrega del local por expiración del término, aceptando, inclusive un aumento a partir del 01 de diciembre de 2011, a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo) mensuales, lo cual, ante la falta de notificación, se produjo la tácita reconducción, pues continuó en la posesión de la cosa vencido el contrato por voluntad del arrendador, convirtiéndose, el último contrato celebrado, en un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, ante tal trabazón de la litis, debe establecerse que la accionada – arrendataria, opuso la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, como defensa perentoria donde se expresa: “La prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda…”. Así las cosas, en criterio de quien aquí decide, debe señalarse que la prohibición de admitir la acción propuesta, requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y en términos objetivos, que no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertas pretensiones hechas valer en juicio.
En el caso de autos, la excepcionada fundamenta tal defensa perentoria en el hecho de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, donde no opera, ni es factible, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni mucho menos la acción de cumplimiento contractual del término, intentada por la actora.
Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta Superioridad, la existencia de un primer contrato de arrendamiento autenticado por las partes el 08 de noviembre de 2005, por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, por una duración de un (01) año, desde el 01 de noviembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006, el corre de los folios 16 al 19, ambos inclusive, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, al ser una instrumental privada reconocida, del cual se desprende la fecha de inicio de una constante relación arrendaticia, con varios contratos hasta llegar al último de ellos, autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, en fecha 30 de noviembre de 2010, el cual quedó anotado bajo el N° 28, Tomo 116 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría y la cual es una instrumental privada reconocida, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, donde consta de la cláusula segunda que el contrato tiene una duración de un año, desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011, vale decir, que es un contrato fijo, a tiempo determinado y, el la cláusula décima segunda, expresa que si una de las partes o ambas, no desean renovar el contrato y la arrendataria se acoge a la prórroga legal, el canon de arrendamiento se aumentará un 30%, el cual será el canon de la prórroga. Partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).
Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendador – propietario, vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 30 de noviembre de 2011, y su prorroga legal, el día 01 de diciembre de 2013, desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, a partir de esa fecha, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es introducida en fecha 07 de enero de 2014, circunstancia ésta que permite evidenciar que desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, la actora sólo tardo catorce (14) días hábiles (sin contar los días sin despacho del Tribunal de la distribución), para intentar la acción, en virtud de lo cual, sí existió, y sí se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término (prórroga legal), al manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término (arrendamiento de la cosa y su prórroga legal) y haberse establecido y aceptado por el arrendatario, el aumento del 30 % del canon de arrendamiento consagrado en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, a partir del vencimiento del mismo y que se corresponde con la no renovación del contrato y el comienzo de la prórroga legal, tal cual fue establecido por ambas partes, recordando siempre que, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato es Ley entre las partes.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se mantuvo por voluntad de las partes a tiempo determinado, desde el 01 de diciembre de 2010 al 30 de noviembre de 2011, y existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia, desde el 01 de noviembre de 2005, ésta última fue de 6 años y 30 días, lo cual por efecto del artículo 38, literal “C”, generó una prórroga legal de dos (02) años, la cual venció el 01 de diciembre de 2013, y donde dentro de los catorce (14) días hábiles, desde el 01 de diciembre de 2013 exclusive al 7 de enero de 2014, inclusive, fecha en que fue recibida la demanda, excluyendo el lapso de el artículo 201 del Código de Procedimiento Civil, referido a las vacaciones decembrinas, desde el 24 de diciembre al 06 de enero, ambos inclusive, el actor arrendador intentó la acción, manifestándose su intención de exigir el cumplimiento de la obligación al arrendatario de entregar el inmueble, vencida la prórroga legal, lo cual se traduce en que, en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, sin que haya ocurrido así la tácita reconducción.
Uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, pues ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o si luego de dichas prorrogas el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, operaba la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, que no es el caso de autos, pues no se previó contractualmente la posibilidad de prorrogar la duración del mismo y se desplegó una actividad efectiva para evitar que, vencida la prórroga legal, el arrendatario continuara ocupando el inmueble.
Aunado a ello, es necesario insistir en el contenido del artículo 1.599 del Código Civil, que establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es decir, el contrato terminó, el día 30 de noviembre de 2011, fecha en la cual comenzó la prórroga legal, debiendo destacarse a su vez, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “La Prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”; como sucedió en el caso de autos, con la interposición de la presente acción como inequívoca voluntad del arrendador de pedir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y su prórroga legal.
En efecto, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.
Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso de autos, los elementos contractuales vertidos por la actora nos llevan a establecer que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes, desde el año 2005, hasta la terminación del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 30 de noviembre de 2011. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2005, en la cual se suscribieron diversos contratos que inclusive algunos degeneraron en tácitas reconducciones, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de más de seis años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era de un (01) año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó el día 30 de noviembre de 2011.
En el caso de autos, la excepcionada confunde: “la relación arrendaticia” con la “duración del contrato”. Como puede observarse el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, supra identificado, fijó una duración de un (01) año hasta el 30 de noviembre de 2011, vale decir, que la duración pactada por las partes del contrato es de un (01) año, que era el contrato vigente y en curso para la fecha del posterior nacimiento de la prórroga legal; vale decir, que cosa distinta es la duración de la relación arrendaticia que se representa como todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente, mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino, que, se repite, no es el mismo tiempo del contrato de arrendamiento en curso o vigente para la oportunidad del desahucio y el nacimiento posterior de la prórroga legal.
Hecha la aclaratoria anterior, debe establecerse que la relación arrendaticia fue superior a los seis años (06) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, no permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue de 06 años, el último contrato celebrado entre las partes sea a tiempo indeterminado; por el contrario, al vencimiento del contrato de un año a tiempo fijo, sin prórrogas por parte de la arrendadora, nació la prórroga legal de 2 años y luego el ejercicio debido de la acción de cumplimiento contractual.
El último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, en fecha 30 de noviembre de 2010, supra identificado, estableció en su cláusula segunda que dicha relación arrendaticia era a tiempo fijo. Los contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, como supra se expresó. En el caso de autos, el término de vencimiento del contrato es el día 30 de noviembre de 2011 y de conformidad con el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó de pleno derecho la prórroga legal de dos (02) años, lo que legal y contractualmente hace desprender la intensión de la arrendadora de no renovar el contrato y del otorgamiento de la prórroga legal.
Como puede observarse pues, no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues éste culminó el día 30 de noviembre de 2011, fecha fijada por las partes y comenzó de pleno derecho el plazo de ley de la prórroga legal.
Con base a ello, no puede pedir la actora la inadmisibilidad de la acción propuesta, tal cual no establece el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, pues no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, confundiendo así la excepcionado, lo que es la “relación arrendaticia” de lo que es la “duración del contrato”. No generándose en el presente caso la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil, ya que no existe uno de los presupuestos inmanentes para que nazca tal situación, como lo es la referida al consentimiento tácito del arrendador. Es decir, que si bien es cierto, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, ello no generó la tácita reconducción, pues hubo una actividad efectiva del arrendador al existir un contrato a tiempo fijo, a tiempo determinado, sin posibilidad contractual de renovación del contrato y que al vencimiento comenzó, conforme a la Ley, de pleno derecho el plazo de la prórroga legal. No se hace necesario, por ende, el análisis de las instrumentales contentivas de contratos de arrendamiento suscritas con antelación al último contrato que generó la notificación de no renovación y el otorgamiento de la prórroga legal, pues como supra se explicó, una cosa es la relación arrendaticia y otra totalmente distinta es el tiempo del contrato de arrendamiento, siendo que este último tenía una duración fijada por las partes de un (01) año, otorgándosele al arrendatario la prórroga legal conforme a la relación arrendaticia, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace procedente el otorgamiento de la prórroga legal, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y donde las partes deben seguir cumpliendo sus obligaciones.
De allí pues que, vencido el tiempo del contrato de arrendamiento, (30 de noviembre de 2011) comenzó la prórroga legal cuyo otorgamiento en el caso de autos, es totalmente legal y procedente. Debiendo escudriñarse que la existencia del “orden público” de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios genera la obligación que tiene el arrendador de otorgar al arrendatario la denominada: “Prorroga Legal Obligatoria”, y que, necesariamente, ha de conceder éste al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prorroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia más de 06 años, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debe ser de dos (02) años, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado.
El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 7, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, la actora - arrendadora, intentó la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler, tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307), por lo cual deben desecharse la excepción perentoria por parte de la accionada referida a la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo cual conduce a declarar que si es admisible y procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término determinado y su prórroga y así se decide.
Por último, al establecerse la existencia del contrato a tiempo determinado, la legalidad de la prórroga legal y el deber de la accionada de cumplir con su obligación contractual de devolver el inmueble cuyo contrato de arrendamiento como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, genera que se extinga la relación arrendaticia, se incurriría en un exceso jurisdiccional bajo el análisis del resto del material probatorio aportado, incapaz de modificar el dispositivo y así se decide.
En consecuencia.
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, interpuesta por la parte Actora, Ciudadana FANNY GONZÁLEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.218.266, en contra de la ciudadana MIRTHA MAXIMA CORREA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.806.122, y domiciliada en ciudad de Valle de la Pascua, Estado del Guárico, en consecuencia se ordena a la accionada al cumplimiento del contrato de arrendamiento y por ende a la entrega a favor del actor de un inmueble constituido por una casa comercial, distinguido con el Nº 02, de la planta baja del edificio La Aurora, ubicado en la Calle Shettino, cruce con la Calle Guasco, de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, con las características siguientes: paredes de bloques, techo de platabanda, piso de granito, una sala de baño, etc., con los linderos siguientes: NORTE: Casa que es, o fue de José del Carmen Bolívar; SUR: Calle Guasco en medio y Policlínica la Pascua; ESTE: Casa que es o fue de Pedro Guzmán, hoy Edificio en proceso de construcción; OESTE: Casa que es o fue de Josefina Belisario; tal como podía constatarse de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Leonardo Infante, del Estado Guárico, en fecha 18 de Julio de 1996,bajo el Nº 48, folio 175, Protocolo Primero, Tomo: segundo, Tercer Trimestre, el cual acompañó marcado “A”. Se declara SIN LUGAR la apelación intentada por la parte Accionada y se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 17 de marzo de 2014, y así se establece.
SEGUNDO: Al existir vencimiento total en el recurso, se condena a la parte accionada al pago de las COSTAS del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintidós (22) días del mes de Abril de Dos Mil Catorce (2.014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abg. Shirley M. Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.
GBV.