TSJ Regiones - Decisión

Se inicia la presente acción, mediante libelo de demanda constante de tres (03) folios útiles y tres (3) anexos, presentado en fecha 25 de Abril del 2014, ante el Juzgado Distribuidor; correspondiéndole el conocimiento del presente asunto a este Tribunal por distribución realizada en la misma fecha, siendo la pretensión que se busca, el DESALOJO, interpuesto por el ciudadano: MARIO GAROFALO RUSCICA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.390.186, de este domicilio, contra el ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.215.704; de un inmueble constituido por un (01) galpón industrial de 216,00 Mts2 (12,00 Mts x 18 Mts) para ser utilizado como restaurante, funcionando actualmente en el mismo el “Restaurant las Nueve Delicias” ubicado en la Avenida Acosta Carlez, frente al cuartel Zaraza (hoy Fuerte Conopoima) en la ciudad de San Juan de los Morros.
Fundamentando dicha acción en el artículo 34 en su literal “A” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL OCHO BOLIVARES (Bs. 64.008,00), equivalentes a QUINIENTAS CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (504 U.T.)
El demandante acompañó a su libelo, marcado “A”, Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes, a partir del 01 de Enero del 2013 hasta el 31 de Diciembre del 2013; marcado “B” Copia certificada del documento del local supra identificado, donde se evidencia la propiedad del Ciudadano: MARIO GAROFALO RUSCICA, registrado por ante la Oficina Subalterna de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el Nº 78, folios 202 al 204, Protocolo Primero, Tomo 2º, Tercer Trimestre de 1975 y marcado “C” Título Supletorio, solicitado y evacuado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de fecha 09 de Febrero del 2001.
Admitida la demanda, mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 02 de Mayo de 2014 (folio 21), se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a los trámites del procedimiento breve, librándose para ello la compulsa con su boleta de citación, todo lo cual, se entregó al Alguacil del Despacho, encargado de practicar la misma; sin embargo, en fecha 14 de Mayo del 2014, comparece el Alguacil y manifiesta a este Juzgado, que se ha trasladado en tres oportunidades diferentes, Martes 6, Lunes 12 y Martes 13 de Mayo del presente año, siendo imposible ubicar al Ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE, parte demandada, consignando en tal sentido la boleta de citación sin su firma respectiva. (Folio 30)
En fecha 16 de Mayo del 2014, compareció el demandante de autos: MARIO GAROFALO RUSCICA, asistido por el ABG. RAFAEL SALAZAR Inpreabogado Nº 139.523, al folio 31, manifestando al Tribunal que, en virtud de haber sido imposible la citación personal prevista en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido solicitan se de cumplimiento a lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, sean fijados los carteles, para realizar la citación. En esa misma fecha y anexo folio 32, se encuentra inserto Poder Especial apud-acta otorgado por el Ciudadano: MARIO GAROFALO RUSCICA a los Abogados RAFAEL TOBIAS SALAZAR GUZMAN Y HECTOR JOSE DIAZ MORALEZ Inpreabogados Nros 139.523 y 56.592, respectivamente.
En fecha 21-05-2014, éste Tribunal acordó fijar los carteles de citación al Ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE, para que fuesen fijados en la morada, oficina o negocio del ciudadano ya identificado, y a la vez publicado en los Diarios “La Antena” y “Ultimas Noticias”. En fecha 04 de Junio del 2014, comparece el ABG. HECTOR DIAZ, y consigna diligencia con las publicaciones realizadas en los Diarios de Circulación Nacional, Marcados “A” y “B”, al folio 35. Riela al folio 38 la certificación por la Secretaria de este Tribunal ABG. THERANYEL ACOSTA MÚJICA en la cual se hace constar que el día viernes 13 de Junio de 2014, se fijó cartel de Citación librado a nombre del ciudadano GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE.
En fecha cuatro (04) de Julio de 2014 comparecen por ante este Tribunal el ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE, asistido por el ABG FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolano mayor edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.617,907 e inscrito en el inpreabogado bajo el numero 100.977, a fin de consignar poder apud-acta en la presente causa.
En fecha 08/07/14, este Juzgado deja constancia que siendo las 3:30 p.m. venció el lapso para dar contestación a la demanda, no habiendo comparecido la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado judicial. (folio 40).
Posteriormente en fecha 16/07/14, la parte demandada a través de su apoderado judicial, Abogado FRANCISCO JAVIER SULBARAN , mediante escrito, constante de dos (2) folios útiles, promovió las pruebas que consideró pertinentes constantes de cuatro (4) anexos, marcados “A”, “B”, “C” y “D”, (Folios. 41 al 65). Del mismo modo, en fecha 23-07-14 la parte demandante, a través de su apoderado Judicial ABG. RAFAEL TOBIAS SALAZAR GUZMAN consignó escrito de promoción de pruebas contentivo de un (1) folio útil. (Folio 67).-

II
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA

Alega el demandante en su libelo, a través de su Apoderado, que tiene arrendado desde el 01 de Enero del 2013 hasta el 31 de Diciembre del 2013 un inmueble, supra identificado, donde funciona el Restaurant “El Orejano C:A;” y actualmente “Restaurant Las Nueve Delicias” relación jurídica está demostrada mediante contrato de arrendamiento privado, el cual acompaña con su libelo marcado “A”, fijando el cánon de arrendamiento, entre ambas partes en una mensualidad de 16.000,oo Bs. Los cuáles debían ser cancelados los primeros cinco días de cada mes, y que podrían pagarse donde lo designare el demandante: Ciudadano MARIO GAROFALO RUSCICA. Alega el demandante que partir del mes de Enero del 2014 no ha presentado el demandado, la cancelación de las mensualidades del local arrendado, es decir los cánones de arrendamientos de Enero, Febrero, Marzo y Abril, así como los meses que van causándose; ahora bien, en virtud de que el 31 de Diciembre del 2013 culminó el mencionado contrato de arrendamiento y por cuanto por ningún lado se planteó la renovación de la relación arrendaticia y no fue ejercida las acciones pertinentes al cumplimiento del contrato por la finalización del plazo vencido, en tal sentido se produce la indeterminación de la relación arrendaticia, es por lo que, y considerando la parte demandante la insolvencia consecutiva del arrendatario, en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que presenta la parte demandante, un acto voluntario, de Demandar el Desalojo del inmueble arrendado, por haber dejado de cancelar el arrendatario los cánones de arrendamientos correspondientes a mas de dos mensualidades siguientes, a fin de que desaloje, conforme a lo establecido en el literal “A” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y devolverlo totalmente desocupado, solvente de todos los servicios y en forma subsidiaria para que convenga y cancele la suma de SESENTA Y CUATRO MIL OCHO BOLIVARES (Bs. 64.008,00), monto al cual asciende lo adeudado hasta este momento así como los que sigan venciendo al instante en que desaloje totalmente libre de bienes y personas el inmueble.

III
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, el accionado no hizo uso de este derecho, debiendo producirse ésta según los trámites del procedimiento breve, al segundo (2do) día de despacho siguiente a que se dio por citado el demandado, ocurrida en fecha 08-07-2014 debido a que el ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE quedó a derecho en fecha 04-07-14, momento en el cual consignó ante este Tribunal poder apud-acta conferido al abogado FRANCISCO JAVIER SULBARAN, Inpreabogado Nº 100.977.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En el caso bajo análisis, esta juzgadora observa que la parte demandante fundamenta su acción en el estado de insolvencia del demandado en relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Abril del año 2014.
Delimitada la litis, se pasa en la presente decisión al análisis del acervo probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, supra señalados, reguladores de la carga probatoria.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

De la parte actora con el libelo de la demanda

 El demandante acompañó a su libelo marcado “A”, Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes, a partir del 01 de Enero del 2013 hasta el 31 de Diciembre del 2013, documental ésta que al no ser atacada por la contraparte hace plena prueba de la cualidad de la actora, la cual este Tribunal valora en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así de decide.
 De igual forma, acompañó marcado “B” Copia certificada del documento del local supra identificado, donde se evidencia la propiedad del Ciudadano: MARIO GAROFALO RUSCICA, registrado por ante la Oficina Subalterna de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el Nº 78, folios 202 al 204, Protocolo Primero, Tomo 2º, Tercer Trimestre de 1975, dicha documental al no ser atacada por la contraparte hace plena prueba de la propiedad que se acredita la parte actora, este Tribunal la valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
 Consignó, marcado “C”, Título Supletorio, solicitado y evacuado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de fecha 09 de Febrero de 2001 que tampoco fue atacado por la contraparte y con él, quedo demostrado la propiedad sobre las bienhechurías realizadas en el inmueble, este Tribunal lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

De la parte actora en el lapso probatorio

 Ratificó las documentales promovidas con el escrito de demanda con el fin de demostrar la relación arrendaticia entre las partes, documentos estos que al no ser atacados ni negados por el demandado de autos se tienen como ciertos y así se decide.-
 Promovió la copia marcada con la letra “C” del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, a fin de demostrar que al momento del vencimiento del contrato de arrendamiento la parte demandada se encontraba insolvente, dicha documental se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

De la parte demandada, en la contestación de la demanda:

El demandado no hizo uso de dicho derecho, en razón de ello procede quien juzga, a determinar si en la presente causa se encuentran cumplidos los extremos de procedencia de la confesión ficta de conformidad con lo establecido en nuestra ley adjetiva.
En cuanto al primer requisito, esto es, que la parte demandada no haya dado contestación a la demanda dentro de la oportunidad procesal correspondiente, como quedo establecido supra, que en fecha 08-07-14 venció el lapso para que la parte demandada diera contestación a la demanda fecha en la cual no se evidencia en autos que el demandado haya comparecido a tal fin, por lo que no habiendo cumplido con tal actuación procesal en su oportunidad legal, se considera cumplido el primer requisito de procedencia de la confesión ficta.
En cuanto al segundo requisito de procedencia, esto es, que la pretensión no sea contraria a derecho, se evidencia que en la presente causa se demando el desalojo fundamentada de conformidad con el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil Venezolano, se encuentra totalmente tutelado por el ordenamiento jurídico venezolano por lo que se considera cumplido el segundo requisito de la confesión ficta.
En lo que respecta al tercer requisito, contenido en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a que el demandado no haya probado nada que le favoreciera evidencia esta Juzgadora que en el expediente de marras cursa inserto a los (folios 41 al 65), escrito de promoción de pruebas con sus anexos, los cuales se analizaran y valoraran a continuación.

De la parte demandada, en el lapso probatorio

 Promovió e hizo valer en todo su contenido y valor probatorio el documento denominado contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, el cual fue valorado en su oportunidad como prueba de la parte demandante.
 Promovió e hizo valer en todo su contenido y valor probatorio el documento autenticado denominado contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”, de fecha 29-01-2009, asentado bajo el Nº 24, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Publica de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
 Promovió e hizo valer en todo su contenido y valor probatorio el documento autenticado denominado contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, de fecha 02-01-2012, asentado bajo el Nº 48, Tomo 2, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Publica de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
 Promovió e hizo valer en todo su contenido y valor probatorio el Recibo de Pago marcado con la letra “C”, por la cantidad de 80.000 Bs, correspondiente a las mensualidades de Agosto a Diciembre de 2013, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
 Promovió e hizo valer en todo su contenido y valor probatorio, el Recibo o comprobante de la consignación arrendaticia realizada por ante este Tribunal en el Expediente Nº S-0104-14, marcado con la letra “D”, por la cantidad de 80.000 Bs., correspondiente a los meses Enero a Mayo de 2014. De la revisión del Expediente de la consignación arrendaticia se evidencia que el deposito de las mensualidades supra señaladas fue realizado el día 14-07-2014 y recibida en este Tribunal en fecha 16-07-2014, fechas posteriores a la interposición de la presente demanda la cual fue admitida en fecha 02-05-2014, es decir, las realizó dos meses después de la admisión de la demanda y no como lo dispone el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual establece que deberá “consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (subrayado del Tribunal). Aunado a ello, el arrendatario a los fines de dar cumplimiento con la normativa aplicada tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario por lo que se infiere, que no solo es carga del arrendatario hacer la consignación de los cánones de arrendamiento sino también impulsar la notificación del arrendador, correspondiéndole al Tribunal gestionar la notificación a través de las diligencias necesarias hechas por la parte interesada debido a que el arrendador desconoce que el arrendatario procedió a consignar la suma del canon de arrendamiento ante el Juzgado correspondiente, es decir, hasta que no tenga conocimiento de la consignación el arrendador, el arrendatario se tendrá como insolvente (subrayado del Tribunal).

En consecuencia, dichos recibos de cancelación consignados por ante este Tribunal se valoran a los fines de determinar que a partir del mes de Enero 2014 no ha pagado los cánones, lo que demuestra adminiculadamente esta probanza con el procedimiento de consignación ya valorado, que el arrendatario se encuentra insolvente. Y así se decide.
V

MOTIVACION

Expuestos los alegatos de las partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal pasa a resolver la controversia en los siguientes términos:

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

Ahora bien, el contrato a tiempo determinado está referido a cuando las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un periodo de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad, es decir, el 31 de Diciembre de 2013, el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente en autos, o bien, cuando ocurre la tácita reconducción, oportunidad en la que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble al arrendador y no operen prorrogas del contrato, el arrendador no notifique (desahucio) al arrendatario de la oportunidad y deseo de la entrega del inmueble y éste permanezca en el mismo (cumpliendo con sus obligaciones).
El jurista, Roberto Hung Cavalieri (2002) en su texto: “El nuevo régimen inquilinario en Venezuela”, apunta que en la redacción de la ley que se aplica a los arrendamientos sobre locales comerciales en su articulo 34, las causales para el desalojo en los casos de los contratos a tiempo indeterminado de la redacción de dicho articulo, son claros los vestigios de criterios de consideración del desalojo como una acción distinta a la de resolución o cumplimiento, porque las demandas de desalojo a las que se refiere el articulo aludido no son mas que las demandas por resolución de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminados por la ocurrencia de las causales en el enunciadas. Señala que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir, su desalojo.
Al mediar un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte actora sólo podía solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley Especial, por lo que esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo y al respecto observa que el referido Artículo señala:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…omissis…
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”

Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche (2008) en su texto: “Arrendamientos Inmobiliarios” (paginas 52 y siguientes), apunta que la principal obligación del arrendamiento según lo dispone el ordinal 2º del articulo 1.592 del Código Civil es “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. La falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble destinado a uso comercial (lo referido a la vivienda ya sabemos que se aplica otra ley) aunque el contrato sea a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios cuando dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…” En el caso de autos el actor invoca en su petitorio específicamente en el folio 2 que demanda por desalojo por falta de pago en virtud del incumplimiento con sus obligaciones de cancelar cuatro (04) cánones de arrendamiento, indicados en dicho libelo.
En relación a la Prórroga Legal resulta obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aun y cuando las partes al contratar no la hubieren acordado en el contrato; en caso de autos la prorroga convencional de un (01) año comenzaba a transcurrir a partir del 01-01-14 y vencía el 31-12-14, para el caso en que el arrendatario estuviera cumpliendo con sus obligaciones contractuales. Sin embargo, quedó demostrado en las actas que el ciudadano: GUSTAVO RAFAEL MONTEZUMA ECHENIQUE está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales como anteriormente se indicó, y en consecuencia no opera la prórroga legal a su favor, de conformidad con las previsiones del articulo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y así se decide.