TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL VIGÉSIMOTERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE: AP31-V-2013-000148.
PARTE ACTORA: ENDER JOSÉ ROJAS FIGUEROA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-7.868.504.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: WILMER JESÚS VILLALOBOS MEDINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 150.585.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ZUMA 07, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 72, Tomo 1593A en fecha 08 de junio de 2007.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCO PUPPIO PISANI Y FRANCO PUPPIO PEREZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 17.064 y 123.896 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

SENTENCIA DEFINITIVA.
I
DE LA NARRATIVA

Mediante libelo de demanda admitido por el procedimiento breve, el ciudadano ENDER JOSÉ ROJAS FIGUEROA, antes identificado, debidamente asistido por los abogados ANTONIO JOSÉ RAMOS GASPAR Y WILMER JESÚS VILLALOBOS MEDINA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 41.964 y 150.585 respectivamente, demandó a la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Admitida la demanda en fecha 26 de febrero de 2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 05 de marzo de 2013 el apoderado de la parte actora consignó los fotostatos para librar la compulsa de citación y dejó constancia del pago de emolumentos.
En fecha 13/03/2013 se libró la compulsa de citación.
En fecha 04 de abril de 2013, el ciudadano George José Contreras, Alguacil adscrito a la Coordinación del Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada.
Por diligencia de fecha 05/04/2013, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación cartelaria de la parte accionada, lo cual se acordó mediante auto de fecha 17/04/2013 y se libró cartel de citación, cuyas publicaciones fueron consignadas en fecha 20/05/2013.
En fecha 21/06/2013 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de la fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada.
Por diligencia de fecha 16/07/2013 el apoderado de la parte accionante solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada, lo cual se acordó mediante auto de fecha 18/07/2013, recayendo tal designación en la persona del abogado AGUSTÍN BRACHO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 54.286 y se libró boleta de notificación.
En fecha 14 de agosto de 2013 compareció el abogado en ejercicio FRANCO PUPPIO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 123.896, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2013 se admitió la Reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada, se fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a fin que la parte actora diera contestación a la Reconvención y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 16/10/2013 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27/11/2013 compareció el apoderado de la parte demandada y solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Mediante auto de fecha 15 de enero de 2014 se declararon nulas las actuaciones posteriores al auto de admisión de la reconvención, en virtud que la parte actora no había sido notificada de la reconvención admitida en fecha 26-09-2013 y se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los fines de la notificación de la parte actora reconvenida.
En fecha 16 de octubre de 2014 compareció el apoderado judicial de la parte accionante y se dio por notificado de la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.
Por escrito de fecha 21/10/2014 la parte actora dio contestación a la reconvención.
Abierta la causa a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de ese derecho y promovió documentales, prueba de informes y experticia, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 12 de noviembre de 2014.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, pasa el Tribunal a dictar su fallo definitivo previa las siguientes consideraciones:
Argumenta la parte accionante en su libelo de demanda que en fecha 16 de agosto de 2007 suscribió un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, quedando inserto bajo el Nº 47, Tomo 48 de los libros llevados por esa Notaría, con la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A., antes identificada, representada por el ciudadano REDESCAL LÓPEZ BRUZUAL, venezolano, mayor d edad, casado y titular de la cédula de identidad Nº V-2.936.750, comprometiéndose a comprar y la sociedad mercantil a venderle un inmueble, el cual para ese momento estaba en proyecto de construcción y estaría destinado a vivienda, constituido por un apartamento identificado con el Nº 8, ubicado en el piso 2 del Edificio “G” del Conjunto Residencial “FRENTEALMAR”, según consta de documento de condominio protocolizado en fecha 12 de mayo de 2008, quedando registrado bajo el Nº 3, Tomo 9, protocolo primero.
El precio de la venta se fijó en la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.500,00) , los cuales se pagarían de la siguiente manera: una inicial por la suma de Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 34.825,00) que a su vez se pagaría de la siguiente forma: para el momento de la firma del documento de opción de compra venta, se pagó la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) y el resto, la suma de Catorce Mil Ochocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 14.825,00), la suma de Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 7.200,00) mediante doce (12) cuotas mensuales y consecutivas por el monto de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) con las cuales cumplió fielmente, pagando incluso cuotas adicionales, depositadas en la cuenta corriente del Banco Fondo Común Nº 0105-0118-19-8118011010 a nombre de la demandada, las cuales fueron debidamente enviadas por fax telefónico Nº 0212-953.7378, tal y como se acordó en la cláusula Quinta del contrato y la suma de Siete Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 7.625,00) pagaderos con sesenta (60) días de anticipación al otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario, el cual nunca fue acordado o notificado por los representantes de la sociedad mercantil como se establecía en el contrato para proceder a dicho pago. Igualmente el saldo restante de Sesenta y Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cinco Bolívares (bs. 64.675,00) sería pagado mediante cheque de gerencia emitido a favor de la vendedora para la firma del documento definitivo.
Ahora bien, siendo el caso que cumplió oportunamente con todos los pagos que le correspondían pactados en el contrato de opción de compra venta y la vendedora ha incumplido en la entrega del inmueble y de notificarle el día que se firmará el documento definitivo, según las cláusulas Tercera y Séptima, en esta última se establece como plazo para la entrega del inmueble, el cual fue fijado en dieciocho (18) meses, prorrogables por seis (6) meses más, pero es el caso que en distintas ocasiones se dirigió a las instalaciones de la empresa sin ser atendido, para solicitarle al representante de la constructora demandada que le notificara la oportunidad en la que se le otorgaría el documento de venta definitivo, según lo pactado en la cláusula Octava del contrato, la cual también fue incumplida, por lo que optó por enviar distintas notificaciones por medio de correo certificado a la dirección de la empresa establecida para las notificaciones según la cláusula Décimo Sexta del Contrato, igualmente vía fax al número establecido en dicha cláusula y por vía de correo electrónico.
En vista de lo anterior y siendo infructuosas as notificaciones enviadas, se dirigió acompañado de sus abogados a la empresa demandada, donde fueron atendidos por el ciudadano Redescal López, apoderado de la sociedad mercantil, en donde les informaron que no era posible que se ejecutara el contrato de compra venta pactado en vista que aspiraban un pago adicional de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), los cuales debían ser pagados haciendo caso omiso a lo establecido en el contrato de opción de copra venta, siendo que los únicos montos adeudados serían las cantidades correspondientes a los Siete Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 7.625,00), pagaderos al momento de ser notificados de la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, más la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 64.675,00) los cuales deben ser pagados el día fijado para dicha protocolización ante el Registro Inmobiliario, cantidades que siempre le ha manifestado a la vendedora que se encuentran a su disposición cuando sea notificado del día de la firma y el otorgamiento del documento definitivo.
Por lo anteriormente expuesto, acude ante este Órgano Jurisdiccional para demandar a la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A. por acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, a fin que se obligue a la vendedora a fijar la fecha para la firma del documento definitivo de venta y en definitiva y se lleve a cabo la venta del inmueble, así como al pago de las costas y costos.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.359, 1.360 y 1.167 del Código Civil Venezolano.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en su contestación de demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos afirmados en el libelo como en el derecho que de los mismos pretende deducirse.
Negaron que el actor mantenga la titularidad de una acción judicial contra ZUMA que haga procedente la declaratoria de cumplimiento de contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, quedando inserto bajo el Nº 47, Tomo 48 de los libros llevados por esa Notaría, por un apartamento identificado con el Nº 8, ubicado en el piso 2 del Edificio “G” del Conjunto Residencial “FRENTEALMAR”, jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas.
Que es falso que el actor haya pagado el precio como lo señaló en el libelo de la demanda, pues debía pagar la suma de Noventa y Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 99.500,00) de la siguiente manera:
1) La cantidad de Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 34.825,00) por concepto de cuota inicial. La cuota inicial pagadera de la siguiente forma: Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) que entregaría a ZUMA en el acto de la firma de la promesa, mediante un cheque deferencia a nombre de ZUMA. La suma de Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 7.200,00) pagaderos en doce (12) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00), cada una, cuyos vencimientos eran los días 15 de septiembre, 15 de octubre, 15 de noviembre y 15 de diciembre de 2007; 15 de enero, 15 de febrero, 15 de marzo, 15 de abril, 15 de mayo, 15 de junio, 15 de julio y 15 de agosto de 2008.

Que también tenía que pagar la cantidad de Siete Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 7.625) mediante cheque de gerencia a la orden de ZUMA, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al otorgamiento del contrato definitivo de compra venta. Además, la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cinco Bolívares (bs. 64.675,00) por concepto del saldo del precio del inmueble pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Que el actor tampoco cumplió con las condiciones de “forma y lugar del pago” establecidas en la cláusula Quinta.
Que el vendedor estipuló que la construcción del inmueble estaría concluida en un plazo de dieciocho meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato. A esto se denominó el “Plazo de Entrega”.
Sin embargo, el inmueble fue concluido y listo para ser habitado desde el mes de septiembre de 2008, es decir, nueve meses antes del tiempo establecido en el contrato, tal como se evidencia de la constancia de la culminación de la obra, permiso de habitabilidad y documento de condominio debidamente protocolizado.
A partir de esa fecha se notificó el 2 de julio de 2008 a Ender Rojas que el día 9 de julio de 2008 quedaba fijada la fecha para la firma del contrato definitivo y el actor no compareció. Tampoco estaba al día en los pagos.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a impugnar los comprobantes bancarios acompañados por el actor en copia fotostática simple al libelo de la demanda, así como la carta que riela al folio 48 del cuaderno de medidas, correo certificado dirigido a ZUMA y correos electrónicos dirigidos a la demandada.
Asimismo reconvino a la parte actora, alegando que el ciudadano Ender José Rojas Figueroa en su carácter de comprador, aquí parte demandante-reconvenida no ha cumplido con su obligación de pago de la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) por concepto de cuotas parciales que van del 15 de agosto del 2007 al 15 de agosto de 2008 contenidas en el ítem 1.2 de la cláusula tercera del contrato tantas veces mencionado.

II
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE.

Adjuntas al libelo de la demanda.
1. Consta del folio 07 al folio 11 contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 16/08/2007 anotado bajo el No. 47, tomo 48 entre la sociedad mercantil ZUMA 07, CA., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08/06/2007, bajo el No. 72, tomo 1593-A representa por el ciudadano REDESCAL LPOPEZ BRUZUAL, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No.2.936.750 en su carácter de vendedora y el ciudadano ENDER JOSÉ ROJAS FIGUEROA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 7.868.504 en su carácter de comprador del inmueble objeto de este contrato constituido por un apartamento No. 8 ubicado en el piso 2, del edifico número “G”, el referido instrumento no fue objetado, desconocido o impugnado en modo alguno por la parte demandada, todo lo contrario fue reconocido de manera expresa en su escrito de contestación, ya en el mismo baso su defensa y la reconvención interpuesta con la parte actora-reconvenida. De este documento emanan las estipulaciones, obligaciones y pautas en las cuales las partes suscribieron el presente contrato del cual se peticiona su cumplimiento (actora-reconvenida) y su resolución (demandada-reconviniente). (demandada-reconviniente).
En el lapso probatorio:
1. Ratifico el valor probatorio del contrato de compromiso de compra venta suscrito en fecha 16/08/2007 con la sociedad mercantil ZUMA 07, CA., documento fundamental de esta acción, el cual ya fue valorado con antelación en este fallo.
2. Promovió marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” “J”, “K”, “L” “LL”, “M”; “N”; “Ñ”; “O”, “P” y “Q” (folios 204 al 221) comprobantes de depósitos bancarios originales o tarjas efectuadas en la cuenta bancaria signada con el número 0151-0118-19-8118011010 a nombre de la sociedad mercantil ZUMA 07 C.A, en la institución bancaria BFC BANCO FONDO COMÚN. Estos recibos bancarios no fueron impugnados o desconocidos por parte de la demandada, siendo así se les confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, toda vez que se trata de tarjas conforme lo establece la norma civil antes mencionada. Del contenido de las mencionadas planillas se infiere que dichos pagos fueron efectuadas en la cuenta bancaria de la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A, por un monto de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) actualmente SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) producto de la reconversión monetaria.
En tal sentido, observa esta juzgadora que dichos pagos están relacionados con cláusula tercera del contrato marras alusiva al precio del inmueble (vto. folio 07 y folio 08), tenemos que las planillas signadas con los números 21014265 de fecha 17/09/2007; 22418901 de fecha 19/10/2007; 22418902 de fecha 14/11/2007; 22418467 de fecha 11/12/2007; 71948961 de fecha 16/01/2008; 82789379 de fecha 12/02/2008; 82789375 de fecha 13/03/2008; 82789378 de fecha 14/04/2008; 59479861 de fecha 15/05/2008; 76217328 de fecha 04/06/2008;74036975 de fecha 08/07/2008; 74036973 de fecha 05/08/2008; 75894595 de fecha 03/09/2008; 83911739 de fecha 06/10/2008; 77381992 de fecha 06/11/2008; 86292155 de fecha 05/12/2008; 81206147 de fecha 15/01/2009; 87095598 de fecha 09/02/2009; 88720788 de fecha 05/03/2009, los cuales son imputables al contenido de la cláusula tercera. Es necesario señalar de dichos pagos que la parte actora realizó no fueron impugnados por la demandada, así como tampoco la demandada alegó que estos pagos fueron objeto de otro concepto u obligación distinta a la establecida en la cláusula tercera.
3. Promovió inserto al folio 122 reproducción en formato impreso del mensaje de datos de fecha 04/09/2012 constituido por un e-mail dirigido de la cuenta de correo electrónico enderrojasfigueroa@gmail.com a la cuenta de correo electrónico zumabr@gmail.com, referido a la compra venta del inmueble en cuestión, este elemento probatorio no fue desconocido por la parte demandada, en tal sentido se le aprecia positivamente conforme lo previsto en el artículo 395 del Código Civil, referido a la prueba libre en concordancia con el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, siendo así se valorará con la misma eficacia probatoria que la ley le atribuye a las copias o reproducciones fotostáticas.
4. Promovió al folio 223 copia simple de la comunicación adjunta al e-mail antes valorado la cual se valora positivamente ya que no fue impugnada por la defensa de la parte demandada, en dicha comunicación la parte actora le solicita a la parte demandada (ZUMA 07, C.A) haciéndole de su conocimiento su necesidad de habitacional del inmueble y que se procede a fijar la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta y así se materialice el último pago de dinero pactado en el contrato de promesa de venta objeto de litigio.
El referido documento fue reproducido a los folios 228 y 229 adjuntos al comprobante de entrega especial expresa de documentos y encomiendas de la empresa EMS VENEZUELA (Servicio de Correo Rápido Internacional) de fecha 04/08/12, hora 2:08 y enviado al número telefónico fax 0212-953-73-78 perteneciente a la sociedad mercantil demandada (ZUMA 07, C.A), estas comunicaciones se valorarán en forma de indicios conjugados con los demás elementos probatorios en autos conforme lo establecidos en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.-

DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDADA.

Adjuntas al escrito de contestación.
1. Copias simples del documento constitutivo de la sociedad mercantil demandada-reconviniente inscrita por ante el Registro Público Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08/06/2007, bajo el No. 72, tomo 1593-A (folios 73 al 97) dichas copias no fueron objetadas por la parte actora-reconvenida se valoran conforme lo previsto en el artículo 429 del Código Procesal Civil y con ellas se prueba la existencia de la persona jurídica demandada en esta litis.
2. Copias simples de la constancia de terminación de obra otorgada a la sociedad mercantil demandada ZUMA 07, C.A. emanada de la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección General de Planeamiento y Control Urbano, Dirección de Control Urbano de fecha 16/04/2008 (folio 103 al 105), le valora positivamente conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mencionado documento se evidencia el finiquito de la obra dentro de la cual se incluye el inmueble objeto del contrato aquí debatido en esta litis.
3. Copia simples del auto de admisión de la demanda de interrupción de prescripción interpuesta por el ciudadano DANIEL MANASET INFANTE CARVAJAL, titular de la cédula de identidad No. 26.408.998 por cobro de prestaciones sociales contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA DON MARCOS C.A. En tal sentido este Tribunal considera que este documento no tiene vinculación alguna con el conflicto de fondo planteado el cual se circunscribe por una parte al cumplimiento y por otra la resolución del contrato de promesa de venta aquí discutida.
4. Copias simples(folios 109 al 112) y originales (folios 162 al 165) de las letras de cambio Nos. 000509-01/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-02/12 de fecha 15/08/07 Bs. 600.000,00; 000509-03/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-04/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-05/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-06/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-07/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-08/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-09/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-10/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-11/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00; 000509-12/12 de fecha 15/08/07 por Bs. 600.000,00, referidas a las cuotas de pago parcial contenidas en la cláusula tercera sobre el precio total del inmueble de marras, las referidas copias y sus originales serán admitidas en principio y cotejadas con los demás elementos probatorios en autos a los fines de verificar su pertinencia en este fallo.
5. Copias simples (folios 113 al 150) del documento de condominio y propiedad horizontal del inmueble distinguido con la letra “G” el cual forma parte del conjunto residencial ubicado en el sitio conocido como HACIENDA CAMURI CHICO, en la jurisdicción de la Parroquia Macuto del Municipio Vargas del Estado Varga, las mencionadas copias serán apreciadas en derecho conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6. Copia simples de la constancia de construcción de la obra de la construida en la Urbanización La Llanada, Hacienda Camuri Chico, Parroquia Caraballeda Estado Vargas signada con el NO. 0018 de fecha 15/11/2007 otorgada por la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección de Gestión Urbana Unidad de Control Urbanístico, se aprecia conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7. Copias simples (folio 152 al 161) del contrato de compromiso de compra venta suscrito en fecha 16/08/2007 entre la sociedad mercantil ZUMA 07, CA., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08/06/2007, bajo el No. 72, tomo 1593-A suscrito entre las partes, el mismo no fue objetado, desconocido o impugnado en modo alguno por las partes y fue valorado positivamente al inicio de esta decisión.

III
PARTE MOTIVA
DE LA CAUSA PRINCIPAL

Una vez tasados los diversos elementos probatorios contenidos en las actas del presente proceso, corresponde decidir el conflicto de fondo planteado por las partes contendientes, en tal sentido en necesario recurrir al contenido expreso de la cláusula tercera del contrato que hoy nos ocupa, ya que el cuid del asunto se reduce a la presunta falta de cumplimiento del vendedor-constructor de la inmueble en fijar la fecha para la protocolización del documento definitivo de venta y con el pago de la parte final del costo del mismo, por parte del comprador, ya que los hechos y alegatos sobre la existencia de la obligación y la suscripción del contrato fue reconocido por las partes a través del decurso del proceso.
En tal sentido tenemos que la defensa del demandante alega haber cumplido las pautas contenidas en la estipulación tercera y sólo resta por parte de la demandada fijar la fecha de protocolización para cancelar la parte o cuota restante del precio acordado por el monto de NOVENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 99.500.000,00), actualmente NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.500,00).
Según la cláusula en cuestión ese monto debía ser cancelado en una primera cuota o cuota inicial de TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.825.000,00) es decir, su equivalente actual TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 34.825,00), pagadero de la siguiente manera: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) o VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del contrato los cuales alegó la propia demandada haber recibido en cheque de gerencia a su entera satisfacción durante la firma del contrato de marras.
La cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.200.000,00), o SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,00), pagaderos en doce (12) cuotas mensuales por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), es decir, SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), los cuales debían ser cancelados por concepto de cuotas parciales desde el 15 de agosto del 2007 al 15 de agosto de 2008. En tal sentido establece de manera expresa el parágrafo único de la cláusula tercera lo siguiente: “A los fines de facilitar el cobro de las Cuotas Parciales, EL COMPRADOR libra y acepta en este acto a favor de EL VENDEDOR doce (12) Letras de Cambio, cada una por el monto y con la fecha de vencimiento de una Cuota Parcial”(Negrita y subrayado del Tribunal) correspondientes a las letras de cambio en original y copia aportadas al proceso por la demandada a los folios 162 al 165 y del 109 al 112.
Al respecto, es necesario interpretar el contrato de promesa de venta objeto de estudio en forma conjunta con las demás cláusulas que lo integran y no de manera aislada, ya que con su conexión podremos interpretar de manera correcta la intención y propósito de los contratantes conforme la norma adjetiva estipulada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo así hallamos que según la cláusula quinta denominada “FORMA Y LUGAR DEL PAGO” el comprador se compromete a pagar cualesquier cantidad adeudada bajo el presente contrato en dos modalidades: (i) mediante la entrega de un cheque de gerencia en la dirección del vendedor conocida por ambos o (ii) mediante depósito bancario a la cuenta corriente No. 0105-01-18-19-8118011010, de ZUMA 07, C.A, en BCF FONDO COMUN o en cualquier otra cuenta bancaria que el vendedor indique, en dicho caso deberá enviar el comprador copia de la planilla de depósito vía fax al número 0212-9537378.
Bajo esta perspectiva, se infiere que además de las letras de cambio ambas partes en base al principio de voluntad de contratación art. 1.159 del Código Civil, establecieron otros medios alternativos para “pagar cualesquiera cantidad adeudada bajo el presente contrato” (citado textualmente del folio 08, segundo párrafo del contrato) y una de ellos (permisadas por ambos) fue el depósito en la cuenta corriente No. 0105-01-18-19-8118011010 perteneciente a la demandada en la institución bancaria BCF FONDO COMUN con remisión vía fax al número 0212-9537378 de las oficinas de la demandada según cláusula décima sexta (ver final folio 10).
De tal manera podemos considerar que las tarjar o depósitos bancarios adjuntos a los folios 204 al 221 correspondientes a la obligación del pago por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) por concepto de cuotas parciales que van del 15 de agosto del 2007 al 15 de agosto de 2008 deben ser imputadas al pago y cumplimiento del comprador a la obligación que asumió en este contrato específicamente al ítem 1.2 de la cláusula tercera referida al pago, a pesar que la parte demandada adujo en su defensa la impugnación de las copias de los aludidos recibos inserto al libelo a la letra “C” lo cual no se corresponde con la realidad procesal ya que en adjunto al libelo no existe tales copias, ya que solo el libelo fue acompañado del contrato de promesa de venta que nos ocupa, por ende no se analiza dicha defensa y en el supuesto caso que fuese con referencia a las tarjas o depósitos aquí analizados fueron consignados con posterioridad a la presunta impugnación, específicamente en el lapso probatorio y contra ellos la parte demandada no ejercicio recurso impugnativo alguno.
En conclusión, esta juzgadora estima que las cantidades contenidas en los depósitos bancarios (art. 1.383 C.C) números 21014265 de fecha 17/09/2007; 22418901 de fecha 19/10/2007; 22418902 de fecha 14/11/2007; 22418467 de fecha 11/12/2007; 71948961 de fecha 16/01/2008; 82789379 de fecha 12/02/2008; 82789375 de fecha 13/03/2008; 82789378 de fecha 14/04/2008; 59479861 de fecha 15/05/2008; 76217328 de fecha 04/06/2008;74036975 de fecha 08/07/2008; 74036973 de fecha 05/08/2008; 75894595 de fecha 03/09/2008; 83911739 de fecha 06/10/2008; 77381992 de fecha 06/11/2008; 86292155 de fecha 05/12/2008; 81206147 de fecha 15/01/2009; 87095598 de fecha 09/02/2009; 88720788 de fecha 05/03/2009 constituyen prueba ineludible del cumplimiento del demandante Ender José Rojas Figueroa en su carácter de comprador del inmueble objeto de esta contratación el cual está suficientemente identificado en autos.
Ahora bien, tomando en consideración que la parte demandada no logros demostrar el haber cumplido con la obligación que se le reclama o alguna causal de excepción u extinción de la misma, ya que durante el lapso probatorio no promovió pruebas en virtud que su escrito de pruebas consta dentro de las actuaciones declaradas nulas conforme el auto dictado en fecha 15/01/2014 (folio 185) y no consta a los autos escrito o diligencia de la parte demandada en el cual hayan ratificado tales actuaciones, quien aquí decide considera que la parte actora logró demostrar el cumplimiento de la obligación de pago que le es imputable conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil y que hace procedente la acción de cumplimiento de contrato propuesta en esta sede judicial contra la sociedad mercantil ZUMA 07, C.A., parte demandada en este juicio. Así se decide.-

IV
DE LA RECONVENCIÓN

Alegan los representantes legales de la parte demandada-reconviniente sociedad mercantil ZUMA 07, C.A en su carácter de vendedora del inmueble objeto de la causa principal que el ciudadano Ender José Rojas Figueroa en su carácter de comprador, aquí parte demandante-reconvenida no ha cumplido con su obligación de pago de la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) por concepto de cuotas parciales que van del 15 de agosto del 2007 al 15 de agosto de 2008 contenidas en el ítem 1.2 de la cláusula tercera del contrato tantas veces mencionado.
Ahora bien, las delaciones argüidas por la defensa demandante-reconvenida se fundamentan en la presunta falta de pago del ciudadano Ender José Rojas Figueroa a las obligaciones previas dinerarias analizadas de manera pormenorizadas en el capítulo atinente a la causa principal y como bien se dijo según el análisis de los depósitos o tarjas consignadas por el actor-reconvenido, capítulo que se reproduce en este segmento en su totalidad, no existe tal falta de pago por parte del comprador ya que cumplió la obligación que contrajo en el referido contrato para obtener de la compradora la fecha para la protocolización y pago de la parte final del precio del inmueble. De tal manera que esta juzgadora considera no debe entrar de dilucidar la presunta falta de pago que ya se analizó con antelación y que se refiere a la misma obligación aquí discutida.
Es importante destacar que con respecto a este capítulo tampoco la parte demandada-reconviniente produjo en el proceso elemento probatorio alguno en el cual basar su pretensión, todo ello conforme a lo previsto en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, existiendo a los autos un insuficiencia probatoria que no permite a este tribunal sustentar los argumentos en los cuales se basa esta pretensión de reconvención por resolución de contrato. En consecuencia se debe forzosamente declarar sin lugar la acción de reconvención o mutua petición formulada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. Así se decide.-
V
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó el ciudadano ENDER JOSÉ ROJAS FIGUEROA contra la sociedad mercantil ZUMA 07, CA. y por consecuencia de ello se ORDENA a la parte demandada a dar cumplimiento inmediato al contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 16/08/2007 entre las partes ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotado bajo el No. 47, tomo 48 y en tal sentido la parte demandada proceda a fijar la fecha para la suscripción del documento definitivo de venta del inmueble objeto de marras y por ello la partea actora proceda a cancelar las cantidades de dinero definitivas establecidas en el contrato para el finiquito del negocio jurídico que nos ocupa. Así se decide.-
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la acción de reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil ZUMA 07, CA., parte demandada-reconviniente contra el ciudadano ENDER JOSÉ ROJAS FIGUEROA parte demandante-reconvenida.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio y en la acción de reconvención conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el copiador de sentencias de este Tribunal, conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (5) días del mes de Diciembre de Dos Mil Catorce (2014). Años: 204º y 155º.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO.
LA SECRETARIA ACC,

MILAGROS ADELLAN.

En esta misma fecha, siendo las ________________ se registró y publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC,

MILAGROS ADELLAN.

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IGC/MVAR.
AP31-V-2013-000148.-