TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:

AP31-V-2013-000718

PARTE DEMANDANTE:
RAQUEL DAMARIS MILLAN ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V-11.198.791

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALECILLOS inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

MARLENE DE JESUS NUÑEZ DE ANDUEZA y LUISA JOSEFINA NUÑEZ ALMEIDA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nro. V-3.967.242 y 5.223.119.-

HECTOR JOSE GALAGARRAGA GIMENEZ y IVAN EDUARDO RODRIGUEZ GRATEROL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.519 y 137.226.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 13 de mayo de 2013 por ante la UNIDAD DE RECPECION Y DISTRIBUCION DE DOCUMENTOS de este Circuito Judicial la que por distribución asigna su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas que por auto de fecha 15 de mayo de 2013 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del Juicio Oral. Cumplido el tramite procesal el Martes once (11) de noviembre de 2014, se celebró el DEBATE ORAL. Estado en el lapso correspondiente se procede a la publicación del fallo en términos claros, precisos y lacónicos, presindiendo de narrativa como ordena el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto se observa:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora sostiene que las partes suscribieron una opción de compra venta en fecha 10 de octubre de 2012 con una extensión de 150 días que vencieron el 9 de marzo de 2013. Que durante ese lapso realizó todas las operaciones para obtener un crédito que le fue aprobado en fecha 5 de marzo de 2013, y que no obstante no se logro firmar el documento definitivo en el Registro Inmobiliario en virtud de la conmoción que causo en el País la muerte del Presidente de la República Comandante Hugo Chávez Frías en fecha 5 de marzo de 2013, que además concurrieron otros eventos como un error en el número de catastro en la cédula catastral y el vencimiento de las solvencias de Hidrocapital y “Derecho de Frente”: Que interesada en concluir la compra definitiva, su representada pago los impuestos y tramito las solvencias para poder concluir la operación. Señala además que se acoge al contenido de la Resolución 11 de fecha 9 de febrero de 2013 del Ministerio del Poder Popular Para La Vivienda Y Habitad, conforme a la cual estima que no puede aplicarse la resolución unilateral del contrato cuando el retardo en el cumplimiento proviene de un tercero, en este caso del Banco. Habiendo sido reconvenida sostiene que rechaza la reconvención propuesta con la intensión de reintégrale lo adelantado del precio de venta.

La parte demandada en síntesis sostiene que la presentación del documento definitivo ante el Registro inmobiliario se realizó luego de vencido el tiempo de la opción, en fecha 5 de marzo de 2013, y que los cheque presentados son posteriores al vencimiento del lapso de la opción y que al expirar el lapso de la oferta, su representada no tenia la obligación de vender. Que el contrato de opción de compra venta no se estipuló el tramite de un crédito Bancario y sus representadas no pueden esperar eternamente a que un banco apruebe un crédito para realizar la operación. Que la Resolución 11 de fecha 9 de febrero de 2013 del Ministerio del Poder Popular Para La Vivienda Y Habitad no es aplicable en este caso por cuanto es posterior a la fecha en la que se suscribió en contrato y que no puede regir sobre una opción ya celebrada. Pide además que el Juez considere el principio de irretroactividad de la Ley y que desaplique por inconstitucional la referida Resolución. Reconviene pretendiendo la resolución del contrato.

PRUEBAS
Las partes evacuaron durante el proceso y establecieron durante la audiencia las siguientes pruebas: Contrato de Opción de Compra Venta, el Certificado de Solvencia que venció el 31 de diciembre de 2012, Copia de una Cedula Catastral mal elaborada por parte de la alcaldía por estar mal escrito el numero de la misma, Copia Simple del documento de propiedad, Certificado de Solvencia de las sucesiones, Copia donde el Banco Bicentenario aprobó el crédito para la adquisición del inmueble, Estado de Cuenta, pago y solvencia de Hidrocapital fechados en 3 y 4 abril de 2013, Pago del “derecho de frente” y solvencia fechados en 8 abril de 2013, Cedula Catastral en original fechada 3 de abril de 2013, la constancia de la presentación del documento redactado por el banco ante el Registro en fecha 8 de abril de 2013, copia de los cheques emitidos por el Banco Bicentenario en fecha 24 de abril de 2013, y por ultimo las pruebas de informe e inspección de las cuales deriva que el Banco Bicentenario Aprobó el Crédito para la compra del inmueble y emitió.

De las pruebas en su conjunto establece el sentenciador que entre las partes existe un contrato que la partes califican como posición de compra venta por la cual las ciudadanas MARLENE DE JUSUS NUÑEZ DE ANDUEZA y LUISA JOSEFINA NUÑEZ ALMEIDA, ofrecen en venta un inmueble constituido por el apartamento 0604, Edificio 6, Conjunto Residencial Mucuritas (terraza “G”) Urbanización José Antonio Páez (UD-4) Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital por el precio de Quinientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 560.000.00) de los cuales la compradora RAQUEL DAMARIZ MILLAN MORENO entrego la cantidad de Ciento Ochenta Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 180.040.00) que en el curso del plazo de opción la demandante solicitó y posteriormente fue aprobado un crédito por el Banco Bicentenario que el documento definitivo fue presentado al Registro en fecha el 18 de abril de 2013 y que las solvencias de Hidrocapital y de impuesto sobre inmuebles se tramitaron en abril de 2013 y que el Banco Bicentenario emitió los cheques en fecha 24 de abril de 2013.

Para decidir se observa:

Conforme a la doctrina mayoritaria si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.
El autor Mauricio Rodríguez en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más…”.
En el mismo orden de ideas, es forzoso concluir que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:
“…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”.
Debe tenerse en cuenta que los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
En este caso además se debe significar que conforme al artículo 1160 los contratos deben cumplirse de buena fe y que obligan no sólo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que derivan de los mismos conforme a la equidad, el uso o la Ley. Partiendo de esta norma observamos que la conducta de la vendedora al no tener las solvencias vigentes durante el tiempo dispuesto para que se celebrará el otorgamiento ante el Registro y el desconocer que para esta operación la compradora se financiaría con un crédito de para adquisición de vivienda, al cual se recurre en la gran mayoría de operación como estas por la ventajas que representa frente a otras formas de financiamiento, nos hace inferir que no procedieron con la buena fe que exige nuestra legislación.
En el presente caso se demanda la ejecución del contrato de que existe entre las partes para que este se concluya la venta y se reconviene para que esta no se versifique.
En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Para quien aquí decide es claro que la compradora cumplió cabalmente sus obligaciones y que los retardos provenientes provienen de hechos que no le son imputables a la compradora y que derivan de una adecuada diligencia de las vendedoras por lo cual en derecho y en justicia en el presente caso lo procedente es declarar CON LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION.

DISPOSITIVO
Con fundamento en los razonamientos que anteceden el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica y por la autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION, en el juicio incoado por RAQUEL DAMARIS MILLAN ROMERO contra MARLENE DE JESUS NUÑEZ DE ANDUEZA y LUISA JOSEFINA NUÑEZ ALMEIDA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la decisión.
En consecuencia se condena a la parte demandada así:
PRIMERO A dar cumplimiento al contrato suscrito en fecha 10 de octubre de 2010 mediante el otorgamiento del documento de venta ante la oficina de Registro correspondiente a favor de la compradora del inmueble apartamento 0604, Edificio 6, Conjunto Residencial Mucuritas (terraza “G”) Urbanización José Antonio Páez (UD-4) Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, recibir el pago del saldo del precio de venta por la cantidad TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 379.960.00) lo cual deberá cumplir dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la publicación del fallo.
SEGUNDO: Al pago de los costos y costas por haber resultado totalmente vencida y así se decide.
Regístrese y Publíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los tres (03) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretario

Abg. Enderson Lozano

En esta misma 03 de diciembre de 2014, siendo las 02:13 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,

El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-
ASIENTO LIBRO DIARIO: 71