REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Diez (10) de diciembre del año 2014.
204º y 155º

DEMANDANTE: SÁNCHEZ RAÚL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.226.004, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados, CARLOS JOSE BASTARDO, JUAN JOSE QUINTERO HERNANDEZ, Inpreabogado Nros. 167.823 y 65.102.
DEMANDADA: LANDAETA MONZON NANCY COROMOTO, venezolana, mayor de edad, titular d la cédula de identidad Nº 4.237.528, con domicilio en la ciudad de Maracay estado Aragua.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JUAN EDUARDO PARRAGA, Inpreabogado 158.036.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 18.035

Se inicia este procedimiento mediante libelo presentado por ante este Tribunal, en fecha 02 de julio de 2008, cursante a los folios 1 al 5, por el cual el abogado CARLOS E. COLMENARES MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.803, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RAUL SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.226.004, por el cual procedió en nombre de su representado, a demandar a la ciudadana NANCY COROMOTO LANDAETA MONZON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.237.528, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que el mencionado contrato fue suscrito a tiempo determinado, entre su mandante y la mencionada ciudadana, contenido en instrumento público otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha catorce de Abril del año dos mil cinco (14-04-2005), inserto bajo el Nº 31, Tomo 31 de los libros de Autenticaciones, dicho convenio arrendaticio se celebró por un Apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial Aloa, Torre Maunaloa, Piso 4, apartamento 4-B, Urbanización “Base Aragua”, Avenida Bolívar, entre calle 02 y vía publica, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, con un canon de arrendamiento mensual de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 500,oo), el cual lo ocupa en la actualidad la precitada ciudadana junto a su grupo familiar en calidad de arrendataria.
Así mismo, sostiene el apoderado judicial de la parte actora, que la arrendataria ha incumplido con el mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en lo que respeta al lapso de su vigencia, y que oportuna y reiteradamente su mandante le requirió la entrega del inmueble, a lo cual la arrendataria hizo caso omiso, desplegando una conducta de total desinterés al requerimiento de su poderdante, y que por tales motivos es que procedió a demandar a la mencionada ciudadana, a los fines de que cumpla con el contrato de arrendamiento pactado entre ellos, y le entregue el bien inmueble objeto de este juicio, libre de personas y de cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió, así como que le cancele la cláusula penal arrendaticia, prevista en la Cláusula Décima Segunda del comentado contrato, a razón de Bs. 5, diarios, calculada desde el día 15 de octubre de 2006 (fecha de culminación de la prorroga legal), y los que sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, asimismo demandó la corrección monetaria de las cantidades de dinero demandadas, y las costas y costos del proceso. Acompañó al libelo de la demanda los recaudos cursantes a los folios 6 al 11.
La demanda fue admitida mediante auto de fecha 03 de julio de 2008, cursante al folio 12, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera el segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, más dos días que se le concedieron como término de distancia, a dar contestación a la presente demanda.
Por cuanto no fue posible lograr la citación personal de la demandada, y a solicitud de la parte actora, este Tribunal acordó en el auto de fecha 25 de junio de 2009, cursante al folio 27, librar el cartel de citación, el cual fue debidamente fijado en la morada de la demandada, tal como se evidencia en las resultas que fueron agregadas a los autos, en fecha 24 de marzo de 2010, según auto cursante al folio 36, y en virtud de que no compareció en el término de Ley, se le designó Defensor Ad-Litem en la persona de la Abogada ONELLA YSABEL PADRON ALVAREZ, quien fue debidamente notificada, y quien aceptó el cargo para el cual fue designada y juró cumplirlo bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
Al folio 64, corre inserta diligencia de fecha 08 de Noviembre del 2010, mediante la cual el Alguacil de este Tribunal, consignó en un folio útil el recibo de citación debidamente firmado por la Abogada ONELLA PADRON, quien actúa como Defensor Ad-Litem en la presente causa, quedando la misma emplazada.

Mediante escrito cursante a los folios 66 y 67, de fecha 12 de Noviembre de 2010, la mencionada defensora ad-Litem de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo que su representada haya incumplido estipulaciones contractuales en su rol de Inquilina del accionante, y en lo relativo con el lapso de vigencia del convenio arrendaticio, así como rechazó, negó y contradijo que el demandado haya dirigido requerimientos a su representada, para que le entregara el apartamento que ocupa como inquilina. Durante el lapso probatorio el apoderado de la parte actora promovió las pruebas que constan en su escrito de fecha 19 de noviembre de 2010, cursante al folio 68, dichas pruebas fueron admitidas tal como consta en el auto cursante al folio 69, de fecha 22-11-2010, y la defensora Ad-Litem de la parte demandada, promovió las pruebas que cursan en el escrito de fecha 30 de noviembre de 2010, que riela al folio 70 y fue admitida por auto de fecha 01-12-2010, cursante al folio 71.
Concluido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, y vencido el lapso de presentar informes, sin que ninguna de las partes hiciera uso de ese derecho, en consecuencia la causa entró en estado de dictar sentencia, y llegada esa oportunidad, éste Tribunal la difirió por un lapso único de Treinta (30) días consecutivos, según consta en el auto de fecha 08 de diciembre de 2010, cursante al folio 72, lapso durante el cual tampoco pudo dictarse, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, por lo que la presente sentencia que ahora se dicta, le será notificada a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa a los folio s 73 al 77, sentencia dictada en fecha 17/05/2011, mediante la cual se ordenó suspender la presente causa hasta tanto las partes acreditaran y demostraran en autos haber cumplido el procedimiento especial previsto en el decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Despojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Mediante auto cursante al folio 83, de fecha 20/02/2013, se dictó auto ordenándose la continuación de la presente causa. Seguidamente a los folios 84 al 87, se dictó sentencia mediante la cual se ordena reponer la causa al estado de que este Despacho designara un nuevo defensor ad-litem, asimismo se ordenó dejar sin efecto las actuaciones cursante a los folio 56 al 82.

Riela al folio 92, auto de fecha 05/02/2014, mediante el cual se designó a la parte demandada defensor ad-litem, en la persona del abogado JUAN EDUARDO PARRAGA, quien fue notificado según diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal, tal como se evidencia al folio 95.

Por medio de diligencia cursante al folio 97, la parte actora le confirió poder apud-acta a los abogados CARLOS BASTARDO y JUAN JOSÉ QUINTERO, Inpreabogado Nros 167.823 y 65.102, respectivamente, a los fines de que lo represente en la presente causa.
Mediante diligencia cursante al folio 98, suscrita por el defensor ad-litem, quien aceptó el cargo designado y juró cumplir bien y fielmente, y por diligencia cursante al folio 101, consignó copia de envió de la certificación de IPOSTEL con Nº 048.
Al folio 108, cursa escrito de contestación, mediante el cual el defensor ad-litem, a todo evento rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho, todos los argumentos explanados en el escrito libelar.
Durante el lapso probatorio, el apoderado judicial de la parte actora Abogado CARLOS JOSÉ BASTARDO, Inpreabogado Nº 167.823, promovió las pruebas que constan en su escrito de fecha 22/04/2014, cursante al folio 110, y sus recaudos cursantes a los folios 111 al 114; asimismo el defensor ad-litem, abogado JUAN EDUARDO PARRAGA, Inpreabogado Nº 158.036 promovió las pruebas contenidas en su escrito de fecha 28/04/2014, cursante al folio 117, y sus recaudos anexos, cursante a los folios 118 al 121, dichas pruebas fueron admitidas según consta en autos cursante a los folios 115 y 122, respectivamente.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, y fijada la oportunidad para que las partes presenten sus informes, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho, entrando la causa en estado de dictar sentencia tal como se hace constar al folio 123.
Llegada la oportunidad para sentenciar se pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones.
I I
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.
En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1°) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2°) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar, que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En la señalada norma, está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos. Igualmente, el Artículo 1.133 del Código Civil, indica que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Y el Artículo 1.264 ejusdem, establece que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De igual forma el artículo 1.264 ejusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Así mismo, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, o cumplimiento a saber:
1.- La existencia de un contrato bilateral; y, 2.- El incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones establecidas en el mencionado contrato.

De seguidas este Tribunal de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil, que establece el principio de exhaustividad probatoria, pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes, por lo que observa este juzgador, que el apoderado judicial del actor según escrito que riela al folio 110, promovió documento de propiedad del inmueble de autos, el cual riela en copia al folio 112 al 114, por lo que este Juzgador por tratarse de un documento público, lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, y con dicha instrumental se demuestra que efectivamente el actor es el propietario del mencionado inmueble, igualmente promovió prueba documental aportada junto con su libelo de demanda consistente en un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, otorgado por ante la notaria pública de la ciudad de Maracay, estado Aragua, en fecha 14/04/2005, inserto bajo el Nº 31, tomo 31, de los libros de autenticación llevados por esa notaria. En efecto el mencionado documento riela en original al folio 9 al 11, por lo que este Despacho, lo aprecia y lo valora todo de conformidad con lo establecido con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y con dicha instrumental se demuestra que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, el cual de conformidad con la cláusula tercera, el lapso de duración de esa convención era de un año fijo, contados a partir del 15/04/2005, y que vencido ese término, la arrendataria se comprometió a entregarle al actor, el mencionado inmueble libre de personas y cosas, sin necesidad de notificación previa, y así se decide.-
Igualmente, la demandada de autos, a través de su Ad-litem designado, según escrito que riela al folio 117 y vuelto, promovió el merito favorable de los autos, por lo que este Despacho lo desecha del proceso por no tratarse de un medio probatorio previsto en la Ley, asimismo el referido Ad-litem promovió carteles de citación hechas a su representada, así como recibo emanado de IPOSTEL, recibo de CANTV, hoja de datos personales de su representado, con estos medios probatorios se demuestra que el mencionado defensor, desplegó una actividad a los fines de comunicarse con su representada, sin embargo, este Juzgador debe desechar del proceso dichos documentos por impertinentes, en razón de que nada aportan a la causa principal de la presente controversia, y así se resuelve.
Ahora bien, antes de seguir adelante, es oportuno señalar que el TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, de esta Circunscripción Judicial, en un juicio parecido, según sentencia de reciente data, de fecha 22 de abril de 2014, en el expediente Nro. 7.356-14, entre otras cosas preciso lo siguiente:
“…consta de la cláusula segunda que el contrato tiene una duración de un año, desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011, vale decir, que es un contrato fijo, a tiempo determinado y, el la cláusula décima segunda, expresa que si una de las partes o ambas, no desean renovar el contrato y la arrendataria se acoge a la prórroga legal, el canon de arrendamiento se aumentará un 30%, el cual será el canon de la prórroga. PARTIMOS DE LA BASE EN LA INTERPRETACIÓN DE DICHA CLÁUSULA CONFORME AL ARTÍCULO 12 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN SU PARTE “IN FINE”, QUE LAS PARTES SENTARON COMO BASE EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUPRA SEÑALADO, UNA CLÁUSULA REFERENTE A LA DURACIÓN DEL MISMO, SIENDO ÉSTE, DE PLAZO FIJO, ES DECIR, DESDE EL 01 DE DICIEMBRE DE 2010 HASTA EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2011, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem).
Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendador – propietario, vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 30 de noviembre de 2011, y su prorroga legal, el día 01 de diciembre de 2013, desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, a partir de esa fecha, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es introducida en fecha 07 de enero de 2014, circunstancia ésta que permite evidenciar que desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, la actora sólo tardo catorce (14) días hábiles (sin contar los días sin despacho del Tribunal de la distribución), para intentar la acción, en virtud de lo cual, sí existió, y sí se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término (prórroga legal), al manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término (arrendamiento de la cosa y su prórroga legal) y haberse establecido y aceptado por el arrendatario, el aumento del 30 % del canon de arrendamiento consagrado en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, a partir del vencimiento del mismo y que se corresponde con la no renovación del contrato y el comienzo de la prórroga legal, tal cual fue establecido por ambas partes, recordando siempre que, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato es Ley entre las partes. Así pues, el contrato a tiempo determinado se mantuvo por voluntad de las partes a tiempo determinado, desde el 01 de diciembre de 2010 al 30 de noviembre de 2011, y existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia, desde el 01 de noviembre de 2005, ésta última fue de 6 años y 30 días, lo cual por efecto del artículo 38, literal “C”, generó una prórroga legal de dos (02) años, la cual venció el 01 de diciembre de 2013, y donde dentro de los catorce (14) días hábiles, desde el 01 de diciembre de 2013 exclusive al 7 de enero de 2014, inclusive, fecha en que fue recibida la demanda, excluyendo el lapso de el artículo 201 del Código de Procedimiento Civil, referido a las vacaciones decembrinas, desde el 24 de diciembre al 06 de enero, ambos inclusive, el actor arrendador intentó la acción, manifestándose su intención de exigir el cumplimiento de la obligación al arrendatario de entregar el inmueble, vencida la prórroga legal, lo cual se traduce en que, en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, sin que haya ocurrido así la tácita reconducción.
Uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, pues ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o si luego de dichas prorrogas el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, operaba la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, que no es el caso de autos, pues no se previó contractualmente la posibilidad de prorrogar la duración del mismo y se desplegó una actividad efectiva para evitar que, vencida la prórroga legal, el arrendatario continuara ocupando el inmueble.
Aunado a ello, es necesario insistir en el contenido del artículo 1.599 del Código Civil, que establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es decir, el contrato terminó, el día 30 de noviembre de 2011, fecha en la cual comenzó la prórroga legal, debiendo destacarse a su vez, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “La Prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”; como sucedió en el caso de autos, con la interposición de la presente acción como inequívoca voluntad del arrendador de pedir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y su prórroga legal.

En efecto, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.
Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso de autos, los elementos contractuales vertidos por la actora nos llevan a establecer que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes, desde el año 2005, hasta la terminación del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 30 de noviembre de 2011. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2005, en la cual se suscribieron diversos contratos que inclusive algunos degeneraron en tácitas reconducciones, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de más de seis años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era de un (01) año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó el día 30 de noviembre de 2011.
En el caso de autos, la excepcionada confunde: “la relación arrendaticia” con la “duración del contrato”. Como puede observarse el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, supra identificado, fijó una duración de un (01) año hasta el 30 de noviembre de 2011, vale decir, que la duración pactada por las partes del contrato es de un (01) año, que era el contrato vigente y en curso para la fecha del posterior nacimiento de la prórroga legal; vale decir, que cosa distinta es la duración de la relación arrendaticia que se representa como todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente, mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino, que, se repite, no es el mismo tiempo del contrato de arrendamiento en curso o vigente para la oportunidad del desahucio y el nacimiento posterior de la prórroga legal.
Hecha la aclaratoria anterior, debe establecerse que la relación arrendaticia fue superior a los seis años (06) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, no permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue de 06 años, el último contrato celebrado entre las partes sea a tiempo indeterminado; por el contrario, al vencimiento del contrato de un año a tiempo fijo, sin prórrogas por parte de la arrendadora, nació la prórroga legal de 2 años y luego el ejercicio debido de la acción de cumplimiento contractual. El último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, en fecha 30 de noviembre de 2010, supra identificado, estableció en su cláusula segunda que dicha relación arrendaticia era a tiempo fijo. Los contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, como supra se expresó. En el caso de autos, el término de vencimiento del contrato es el día 30 de noviembre de 2011 y de conformidad con el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó de pleno derecho la prórroga legal de dos (02) años, lo que legal y contractualmente hace desprender la intensión de la arrendadora de no renovar el contrato y del otorgamiento de la prórroga legal.

Como puede observarse pues, no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues éste culminó el día 30 de noviembre de 2011, fecha fijada por las partes y comenzó de pleno derecho el plazo de ley de la prórroga legal. Con base a ello, no puede pedir la actora la inadmisibilidad de la acción propuesta, tal cual no establece el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, pues no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, confundiendo así la excepcionado, lo que es la “relación arrendaticia” de lo que es la “duración del contrato”. No generándose en el presente caso la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil, ya que no existe uno de los presupuestos inmanentes para que nazca tal situación, como lo es la referida al consentimiento tácito del arrendador. Es decir, que si bien es cierto, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, ello no generó la tácita reconducción, pues hubo una actividad efectiva del arrendador al existir un contrato a tiempo fijo, a tiempo determinado, sin posibilidad contractual de renovación del contrato y que al vencimiento comenzó, conforme a la Ley, de pleno derecho el plazo de la prórroga legal. No se hace necesario, por ende, el análisis de las instrumentales contentivas de contratos de arrendamiento suscritas con antelación al último contrato que generó la notificación de no renovación y el otorgamiento de la prórroga legal, pues como supra se explicó, una cosa es la relación arrendaticia y otra totalmente distinta es el tiempo del contrato de arrendamiento, siendo que este último tenía una duración fijada por las partes de un (01) año, otorgándosele al arrendatario la prórroga legal conforme a la relación arrendaticia, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace procedente el otorgamiento de la prórroga legal, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y donde las partes deben seguir cumpliendo sus obligaciones….
…..El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 7, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, la actora - arrendadora, intentó la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler, tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307), por lo cual deben desecharse la excepción perentoria por parte de la accionada referida a la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo cual conduce a declarar que si es admisible y procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término determinado y su prórroga y así se decide.
Por último, al establecerse la existencia del contrato a tiempo determinado, la legalidad de la prórroga legal y el deber de la accionada de cumplir con su obligación contractual de devolver el inmueble cuyo contrato de arrendamiento como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, genera que se extinga la relación arrendaticia, se incurriría en un exceso jurisdiccional bajo el análisis del resto del material probatorio aportado, incapaz de modificar el dispositivo y así se decide…”
Siendo así las cosas, es evidente que sobre la naturaleza del contrato, instrumento fundamental de la demanda, el cual riela en original a los folios 9 al 11, que la interpretación de los contratos de acuerdo a reiterada doctrina del Máximo Tribunal, es de la soberanía de los jueces de instancia, TENIENDO COMO LIMITE LA VOLUNTAD CONTRACTUAL O EXPRESIÓN DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, NO ESTANDO PERMITIDO AL JUEZ LA DESNATURALIZACIÓN DE LA VOLUNTAD CONTRACTUAL YA QUE EL ESTABLECIMIENTO DE LOS HECHOS DEBE SER COMPATIBLE CON LA EXPRESIÓN DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, y es allí donde radica efectivamente la interpretación; en el caso de autos, de conformidad con la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, se puede observar que el mismo es claramente a tiempo determinado, es decir, por un (1) año fijo, contado a partir del 15/04/2005, lapso que se encuentra totalmente vencido, así como también se encuentra vencida la prorroga legal establecida en el ordinal “a” del artículo 38 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, instrumento legal vigente al momento que se interpone la presente demanda, comprometiéndose la excepcionada, que una vez fenecido ese término, le haría entrega al actor el inmueble de autos, libre de personas y cosas, sin necesidad de notificación previa, y que dicho contrato solo podía ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando el arrendador lo hubiese manifestado por escrito, por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, estableciendo igualmente en la mencionada cláusula tercera, que si no se cumple esta ultima formalidad, se entenderá que el arrendador, no está de acuerdo en continuar la relación arrendaticia, por lo que es evidente y no constando en autos dichas prorrogas expresadas por el actor-arrendador, es por lo que resulta forzoso para este Despacho declarar con lugar la presente demanda, lo cual se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, todo de conformidad con lo artículos 1159, 1160 y 1167 del código civil y así se decide.
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En consecuencia y por todo lo antes expuesto, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PRORROGA LEGAL, seguido por el ciudadano RAÚL SÁNCHEZ , titular de la cédula de identidad Nº 1.226.004, de este domicilio, contra la ciudadana NANCY COROMOTO LANDAETA MONZÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.237.528, domiciliada en la ciudad de Maracay estado Aragua, y así se decide. SEGUNDO: Se condena a la demandada de autos, ciudadana NANCY COROMOTO LANDAETA MONZÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.237.528, domiciliada en la ciudad de Maracay estado Aragua, a entregarle a la parte actora, ciudadano RAÚL SÁNCHEZ , titular de la cédula de identidad Nº 1.226.004, un Apartamento propiedad del accionante, ubicado en el Conjunto Residencial Aloa, Torre Maunaloa, Piso 4, apartamento 4-B, Urbanización “Base Aragua”, Avenida Bolívar, entre calle 02 y vía pública, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, libre de personas y cosas, en el mismo estado de conservación en que fue entregado, solvente de todos los servicios públicos, sin embargo, este Juzgado deja constancia, que la presente causa se debe paralizar en estado de ejecución, hasta tanto las partes acrediten y demuestren haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, y una vez que consten en autos las resultas obtenidas, la presente causa continuará su curso legal, tal como lo señaló, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA EN PONENCIA CONJUNTA, EN SENTENCIA DE FECHA 01/11/2011, EN EL EXPEDIENTE Nº 2011-000146, y así se resuelve.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento de autos, se CONDENA a la demandada a cancelarle a la parte actora, la cantidad de Cinco Bolívares (Bs 5,00) diarios, contados a partir del 15/10/2006, hasta la entrega definitiva del referido inmueble, y así se hace constar.-
Se condena en costas a la accionada todo de conformidad con 274 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que la presente sentencia fue dictada fuera del lapso legal, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, se ordena la notificación de las partes litigantes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de la Pascua, a los Diez (10) días del mes de diciembre del Año 2.014. AÑOS: 202º de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Dr. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria Abog. DAYSI DELGADO
Publicada en su fecha, siendo las 2:30 p.m., previas las formalidades legales; y se libraron las boletas respectivas.

Exp. Nº 18.035
JB/dd/rctc.-