REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de enero de dos mil catorce
203º y 154º
ASUNTO: AP31-V-2010-004440
PARTE DEMANDANTE: GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 22.546.595 y 23.660.057, respectivamente, representados en juicio –inicialmente- por los abogados, Félix A. Bravo Mayol y Carlos A. Bravo Hevia, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.883 y 139.987; y posteriormente, por María E. Navarro y Ricardo Bustillo, con Inpreaboagdo Nos. 149.017 y 9.407, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.629.712, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Oscar Dámaso, en su condición de Defensor Público en materia Inquilinaria.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 12 de Noviembre de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la representación de la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por una CASA No. 23, situada en la avenida principal No. 25, del lugar llamado “Campo Rico” anteriormente “El Convento”, número de Catastro 512, y con Ficha Catastral No. 64.191, Petare, Municipio Sucre del estado Miranda.
2.- Que los propietarios anteriores, cedieron en arrendamiento el inmueble al ciudadano HOMERO FERNANDEZ ROJAS, antes identificado, mediante documento privado de fecha 1º de abril de 2004, el cual se acompaña en copias certificadas del expediente de consignaciones.
3.- Que el inmueble dado en arrendamiento, ante la falta de mantenimiento por parte del arrendatario, requiere de reparaciones que ameritan su desocupación, tal como se ha establecido en los informes levantados por las autoridades competentes.
4.- Que su representada, una vez que realice las refacciones ordenadas por las autoridades, tiene necesidad de ocupar la vivienda, con su señora madre que vive en condiciones precarias, en Filas de Mariche, Barrio Las Brisas, Municipio Sucre.
5.- Que ante dicha necesidad y deterioro del inmueble, procedió a accionar el desalojo con fundamento en los literales b), c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de obtener la entrega del inmueble. Señaló domicilio procesal.
A través de auto dictado el día 19 de noviembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, en armonía con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación de la parte demandada.
Realizados los trámites destinados para lograr la citación personal –incluso habilitándose el tiempo necesario para ello- así como las correspondientes a la citación por carteles, las mismas resultaron infructuosas.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2011, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación de Viviendas, suspendió el curso de la causa.
Mediante providencia dictada el 23 de mayo de 2012, el Tribunal –a instancia de parte- y con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, dictó un AUTO ORDENATORIO y ordenó la continuación de la causa, con la citación del demandado.
Cumplidos los trámites legales de citación, el Tribunal libró boleta a la Defensoría Nacional en materia Administrativa, Civil e Inquilinaria; y en fecha 28 de mayo de 2012, se recibió diligencia en la cual el abogado Oscar Damaso, en su condición de Defensor Público Segundo con competencia Inquilinaria, se dio por notificado del presente asunto.
Una vez citado el Defensor Público designado, en la oportunidad legal correspondiente, se llevó a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, con la presencia de ambas partes, las cuales de conformidad con lo previsto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, suspendieron la causa por un lapso de 10 días de despacho, a los fines de lograr una conciliación.
En la oportunidad legal correspondiente, se consignó el correspondiente escrito de contestación, con la asistencia de la Defensa Pública, a través del cual, se rechazó, negó y contradijo la demanda incoada. Se admitió que el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ, es arrendatario desde hace más de 11 años, de la casa ubicada en el sector “El Convento”, avenida principal No. 25, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual le fue cedido en arrendamiento por quien fuera su propietaria Olga Claro de Delgado, a quien dicha ciudadana el demandado le ofreció comprarle dicho inmueble, a lo cual se negó, aún cuando estaba solvente en sus obligaciones. Que el demandado no tuvo conocimiento de la venta efectuada a los actores. Se señaló –igualmente- que el demandado ha recibido amenazas y constantes perturbación de parte de los demandantes, para lo cual consignó documentales.
Por auto dictado el 24 de octubre de 2013, el Tribunal estableció los términos de la controversia, y fijó el lapso de ocho (8) días de despacho, para la promoción de pruebas. Lapso durante el cual, solo la parte actora promovió las documentales que cursan en autos, admitidas salvo su apreciación en la definitiva.
El día 10 de Diciembre de 2013, se fijó el quinto día de despacho siguiente a dicha fecha, a las 10:00 a.m., para que tenga lugar la audiencia de juicio. Audiencia que tuvo lugar –conforme a derecho- con la presencia de ambas partes.
II
Del estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b), c) y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; y que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades. Pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por un casa ubicada en el sector “El Convento”, avenida principal No. 25, Municipio Sucre del estado Miranda, que aduce fue dado en arrendamiento al ciudadano JOSE HOMERO FERNENDEZ, por los antiguos propietarios de dicho inmueble.
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales b), c) y e), vigente para la fecha de la tramitación de la presente demanda, lo siguiente:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
….
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. …”.
La representación de la parte actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:
1.- Copia simple de documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 7 de agosto de 2007, bajo el No. 1, Tomo 22, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por el demandado, y con cuya prueba documental, se demuestra el carácter de propietario que tienen respecto al inmueble de autos, y así se establece.
2.- A los fines de demostrar la relación arrendaticia que pretende extinguir, aportó al expediente, copia certificada del expediente No. 2007/10125, abierto en el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, dentro del cual se encuentra inserto documento a través del cual se demuestra que el demandado, recibió en arrendamiento, el inmueble cuya entrega le es exigida en juicio. Cabe acotar en ese sentido, que dicho hecho fue de forma expresa reconocido por el demandado, al dar contestación, cuando admite que ocupa la casa identificada en autos, en calidad de inquilino desde hace más de 11 años, por lo que debe declararse que la relación arrendaticia, quedó plenamente demostrada en juicio, y así se establece.
3.- Marcado con la letra “G”, acta debidamente apostillada, a los fines de demostrar que la ciudadana ALTAGRACIA LARA de MARTE, titular de la cédula de identidad No. E-81.752.323, es madre de la demandante, EUFEMIA MARTE LARA; quedando demostrada con la mencionada prueba, tal parentesco de consaguinidad, y así se establece.
4.- Marcados con las letras “D”, “E” y “F”, copias simples de Oficio No. 075-07-10, de fecha 23 de julio de 2010, dirigido por el Director (E) de Protección Civil y Administración de Desastres a la demandante, EUFEMIA MARTE LARA, a través de la cual –entre otras cosas- dicho organismo, afirma el servicio de inspección a un inmueble constituido por la Casa No. 20, Barrio Campo Rico, Parroquia Sucre del estado Miranda la existencia de un RIESGO MODERADO, por la potencial amenaza que vulnera la integridad física de los núcleos familiares que allí residen. Con la letra “E”, copia simple de Acta de Inspección de Obra, levantada por el funcionario de la Dirección de Ingeniería y Planificación Urbano Local de la Alcaldía de Sucre, en la cual se hizo constar las condiciones en las que se encuentra el inmueble; y distinguida con la letra “F”, informe de fiscalización por parte de la Junta Parroquial de Petare. Documentos que serán analizados más adelante.
Al escrito de contestación a la demanda, el demandado asistido por el Defensor Público en materia Inquilinaria, aportó las siguientes probanzas:
1.- Original y copia del contrato de arrendamiento ya previamente valorado.
2.- Copia simple de un documento con membrete del Ministerio Público, denominado “REFERENCIA”, no impugnado en forma alguna, en el que se identifica como compareciente por ante dicho órgano, la ciudadana Fernández Rojas Carmen, con cédula de identidad No. 10.256.409. Estudiado dicho instrumento, determina este Juzgado que el hecho que se pretende probar con el mismo, no guarda relación con los hechos discutidos en la controversia, vale decir, con la verificación o no de las causales en las cuales se sustenta el desalojo accionado, siendo por tanto, impertinente y así se establece.
3.- Acta Convenio suscrita por ante la Junta Parroquial de Petare, comunicación dirigida al ciudadano GELLY FRANKI ARAMENDIZ, comunicación dirigida a un programa de televisión, sobre hechos que, igualmente no tienen vinculación alguna con el hecho discutido en autos; siendo por ende, dicha prueba impertinente, dejando a salvo las acciones legales por ante los órganos competentes, que asisten a los afectados por los hechos allí descritos y así se establece.
4.- Decisión dicta por el Juzgado de Paz del Municipio Sucre del estado Miranda, en la cual dicha autoridad dictamina sobre los hechos sometidos a su consideración.
Luego del estudio de todas y cada una de las pruebas producidas en el expediente, reitera este Despacho, que la acción de desalojo incoada, está fundamentada en las causales previstas en los literales b) c) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedencia en derecho que pasa seguidamente este órgano a determinar, a saber:
CAUSAL DE NECESIDAD, ordinal b) del citado artículo 34:
La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:
“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.
Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:
En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, señala este Juzgado que el demandado admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendatario, en virtud de un contrato arrendaticio que el mismo aportó al expediente, y de cuyo estudio se evidencia su indeterminación en el tiempo, a tenor de lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil; por lo que debe declararse que, procesalmente en actas, quedó probada la relación locativa entre los litigantes, cumpliéndose así, con el primero de los requisitos para la procedencia de la acción intentada, así como quedó demostrado en autos, el segundo de los extremos, relativos a la propiedad que sobre el inmueble debe tener quien acciona, a través de la prueba documental previamente valorada y así se establece.
En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de la parte demandante, requiere el inmueble, para vivir con su madre que –según su dicho- vive en condiciones precarias en el sector El Marichal, calle y casa sin distinción, Barrio Las Brisas, Filas de Mariche.
Observa este Despacho, que en el caso de autos, la actora sólo se limitó a alegar el hecho en el cual sustenta la necesidad que invoca como causal de desalojo y a demostrar con la prueba procesalmente idónea el parentesco de consanguinidad. No obstante, no produjo en juicio, ninguna prueba de la mencionada necesidad. Sin cuyo material probatorio, no resulta posible desde el orden jurídico, declarar en el presente fallo, demostrada la necesidad, y como consecuencia de ello, configurada el supuesto fáctico previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.
Es el caso que, al estudiarse los extremos necesarios y concurrentes para la procedencia de un desalojo bajo la causal de necesidad, se estableció que además de ese carácter de propietario que invoca el demandante respecto del inmueble, cuya entrega pretende, aunada a la indeterminación de la relación, se impuso no solo el alegato de la mencionada necesidad de ocupar el inmueble, sino que además por carga procesal, la parte debía probarla, toda vez que, sin la correspondiente prueba, no resulta procedente la acción de desalojo.
De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Actividad probatoria que no fue desarrollada en el asunto bajo estudio, con la cual se declara que el desalojo accionado no es procedente en derecho, bajo la causal de necesidad invocada, y así se decide.
Causal consagrada en el literal c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Alegó la actora que el inmueble necesita reparaciones, en razón del deterioro sufrido, ante la falta de mantenimiento del mismo por parte del inquilino; así como reparaciones o refacciones generales que ameritan su desocupación.
En primer lugar, debe señalarse que el hecho alegado de que el demandado haya causado un deterioro en el mismo, mayor, a los que provienen del uso normal, en virtud de la falta de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, no fue probado en forma alguna.
En lo que respecta a que el inmueble arrendado, vaya a ser objeto de demolición, debe establecerse que tal causal, está referida a una verdadera condición de ruina del inmueble que amerita y exija la desocupación por parte del arrendatario. En tal sentido, esa demolición, reparación requiere por tanto, de una orden emitida por el órgano competente, en el cual se establezca la declaratoria de alto riesgo y que se acuerde la prenombrada demolición.
Es así, que debe señalarse el contenido del artículo 19 del Decreto No. 1.533 del 8 de Noviembre de 2001, Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, que reza:
“Los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguros en espacios públicos, comerciales o privados de uso público …”.
En el presente caso, la parte actora solo se limitó a aportar conjuntamente con el libelo, para probar tal hecho, las documentales marcadas D, E y F, ya previamente mencionadas; y con las cuales no se demuestra en modo alguno, tal situación fáctica.
En el oficio emitido por Protección Civil, se hace constar el estado en el cual se encuentra un inmueble distinguido con el No. 20, que no se corresponde con la distinción de la casa cuya entrega se pretende en la presente controversia, la cual según los documentos aportados es distinguida con el No. 23. En el acta de inspección de obra, solo se determina lo que constató el funcionario en cuanto al estado del inmueble; y en el Informe de Fiscalización, nada se establece en lo que respecta a tal hecho, por cuanto al funcionario no se le permitió la entrada.
Es el caso, que no existe en autos, prueba con la cual se demuestre plenamente, y mediante las pruebas procesalmente idóneas, no solo el estado de “alto riesgo” del inmueble arrendado, dado su estado, sino que efectivamente, se haya emitido por el organismo competente la orden de demolición o de refacción que amerite la desocupación por parte del inquilino; omisión probatoria con la que mal podría prosperar la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, y así se establece.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA contra el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, plenamente identificados. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa.
Publíquese. Regístrese; y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de enero de 2014.
La Jueza,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
En esta misma fecha, (10 de Enero de 2014), siendo las 12.21 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
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