REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
203º Y 154º
PARTE ACTORA: LUZ ANDREA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V- 12.671.847.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARGARITA SOTO DOS SANTOS, HENRY ALBERTO BORGES y PEDRO JOSE VALOR REYES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.750, 63.323 y 139.490 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V- 9.954.323.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: GLADYS DAVILA CASTRO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.759.
MOTIVO: DESALOJO.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por los ciudadanos MARGARITA SOTO DOS SANTOS, HENRY ALBERTO BORGES y PEDRO JOSE VALOR REYES, en su carácter de apoderados judicial de la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ, parte actora en el presente juicio incoado contra el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, el cual una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley correspondió conocer a este Juzgado.
Mediante auto de fecha 14 de Diciembre de 2011, el Tribunal admitió la demanda por el Procedimiento breve de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Còdigo de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En fecha 11 de Enero de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna los fotostatos respectivos, a los fines de que se libre la compulsa a la parte demandada, siendo librada la misma en fecha 17-01-2012. Asimismo mediante diligencia de la misma fecha deja constancia de haber cancelado los emolumentos a los fines de la citación.
En fecha 08 de Febrero de 2.012, comparece por ante la Unidad de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio con Sede en el Edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el ciudadano CHRISTIAN RODRIGUEZ, en su carácter de Alguacil Titular de dicha unidad y mediante diligencia deja constancia que se dirigió a la dirección indicada a los fines de practicar la citación de la demandada, entrevistándose con un ciudadano quien se identifico como CEDEÑO MORA MOISES DAVID, manifestando ser hijo del demandado y quien le informo, que el mismo no se encontraba en ese momento.
En fecha 16 de Febrero de 2.012, comparece por ante la Unidad de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio con Sede en el Edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano CHRISTIAN RODRIGUEZ, en su carácter de Alguacil Titular de dicha unidad y mediante diligencia deja constancia que se dirigió a la dirección indicada a los fines de practicar la citación de la demandada, entrevistándose con un ciudadano quien se identifico como CEDEÑO MORA MOISES DAVID, manifestando ser hijo del demandado y quien le informo, que el mismo no se encontraba en ese momento
En fecha 08 de Mayo de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita la citación de la parte demandada a través de cartel.
Mediante auto de fecha 15 de Mayo de 2012, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, libro cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 04 de Junio de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia de retirar cartel de citación, a los fines de su publicación.
En fecha 13 de Junio de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna cartel de citación debidamente publicado en los diarios El Nacional y El Universal.
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2012, este Tribunal a los fines de dar cumplimiento a la fijación del cartel de citación conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, designo secretario Ad-Hoc al ciudadano JOSE MANUEL TORRES MARIN, asistente del Tribunal.
En fecha 14 de Agosto de 2.012, comparece por ante este Tribunal el ciudadano JOSE MANUEL TORRES MARIN, en su carácter de secretario Ad-Hoc, designado en el presente juicio y deja constancia que fijò cartel de citación dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Còdigo de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de Octubre de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito contentivo de promoción de pruebas.
En fecha 10 de Octubre de 2012, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se designe defensor Ad-Litem, a la parte demandada.
Mediante auto de fecha 16 de Octubre de 2012, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, designa defensor Ad-Litem, a la parte demandada.
En fecha 17 de Diciembre de 2012, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por la abogada GLADYS DAVILA MARTINEZ, y consigna diligencia mediante la cual se da por notificado del procedimiento.
En fecha 19 de Diciembre de 2012, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por la abogada GLADYS DAVILA MARTINEZ, y mediante diligencia consigna escrito contentivo de contestación de la demanda.
En fecha 24 de Enero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y consigna escrito contentivo de oposición a las cuestiones previas propuestas por la demandada.
En fecha 29 de Enero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y consigna escrito contentivo de promoción de pruebas.
En fecha 31 de Enero de 2013, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por la abogada GLADYS DAVILA MARTINEZ, y mediante diligencia consigna escrito contentivo promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 01 de Febrero de 2.013, este Tribunal ordeno la reapertura del lapso de promoción de pruebas, ordenando la notificación de las partes, dejando constancia que una vez constara en autos la última de las notificaciones comenzaría a correr el lapso de diez (10) días para la promoción y evacuación de pruebas.
En fecha 13 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia se da por notificado del auto dictado en fecha 01-02-2013.
En fecha 14 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ALEXI CEDEÑO, debidamente asistido por la abogada GLADYS DAVILA MARTINEZ, y mediante diligencia consigna escrito solicitando pronunciamiento sobre las cuestiones previas propuestas.
Mediante auto 15 de Febrero de 2013, este Tribunal deja constancia que nada tiene que proveer con respecto a lo solicitado por la parte demandada en fecha 14-02-2013.
Mediante autos de fechas 15-02-2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora y demandada respectivamente.
En fecha 18 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas.
Mediante actas de fecha 21 de Febrero de 2013, este Tribunal declaro desierto el acto de declaración de testigos, propuesto por la representación judicial de la parte actora.
Mediante auto de fecha 22 de Febrero de 2013, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 22 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se fije nueva oportunidad para la evacuación de testigos.
En fecha 25 de Febrero de 2013, tuvo lugar la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 25 de Febrero de 2013, este Tribunal fijo nueva oportunidad para la declaración testimonial de los ciudadanos ABEL ANTONIO MENDOZA BERBESI y MARIA MAGDALENA MARAO, promovidos por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 28 de Febrero de 2013, tuvo el acto de declaración testimonial promovido por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 22 de Febrero de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante informo al Tribunal que a principios del año 2013, el demandado introdujo al inmueble objeto del presente juicio artículos necesarios para construir una vivienda.
Mediante auto de fecha 04 de Marzo de 2013, este Tribunal deja constancia que vencido como se encuentra el lapso probatorio, pasará a dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes al presente auto de conformidad con lo establecido en el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 14 de Marzo de 2.013, este Tribunal deja constancia que vencido el lapso para dictar sentencia a que se contrae el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil; por razones preferenciales debidamente reflejadas en el libro diario, difiere la oportunidad para dictar sentencia y pasara hacerlo dentro de los treinta (30) días siguientes al presente auto, de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de Octubre de 2013, comparece por ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita se dicte sentencia en la presente causa.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alego la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una oficina ubicada en el Edificio Sur 2-57, piso 12, distinguido con el número 22, situada en las esquinas Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dieciocho (18) de Marzo del año dos mil cuatro (2004), quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 17, de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual consignan marcado con la letra “B”,
Que en fecha seis (06) de Septiembre de 2.005, su representada celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, sobre la oficina antes identificada, estableciendo ambas partes de comùn acuerdo un (01) año como tiempo de duración y un canon de arrendamiento mensual que el arrendador se obligo a pagar a la arrendadora por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo), quedando expresamente entendido en la clàusula segunda del contrato y convenido entre las partes que dichas mensualidades deberían ser canceladas por el arrendador por adelantado los primeros diez (10) días de cada mes, del mismo modo el arrendador se comprometió en la clàusula décima primera del contrato a cancelar los correspondientes intereses moratorios, recargos por gastos de cobranza, honorarios profesionales de abogados, así como los gastos extrajudiciales y judiciales ocasionados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento consignado con la letra “C”; en ese mismo orden de ideas en fecha 22 de enero de 2010, nuestra representada le paso un comunicado al arrendador, notificándole que a partir del mes de enero de 2010, el canon de arrendamiento seria aumentado a la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo), mensuales, por concepto de alquiler de la oficina Nº 122, tal y como se puede evidenciar en notificación privada, la cual se consigna marcada con la letra “D”, incremento que el arrendador accedió a cancelar mensualmente sin ningún tipo de oposición tal y como se puede evidenciar en recibo de pago de fecha nueve (09) de abril de 2010, el cual se consigna marcado con la letra “E”.
Manifiestan que la clàusula segunda ha sido incumplida por parte del arrendador desde hace diez (10) meses hasta la fecha, y en ese sentido la falta de dos (02) mensualidades dará derecho al arrendador a considerar todas las medidas judiciales y extrajudiciales necesarias tal y como se desprende del artículo 34 literal “A”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario, ya que la actitud asumida por el arrendatario encuadra de manera precisa y objetiva en la normativa legal antes señalada, la cual establece que “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”.
Que por todas las razones anteriormente expuestas siguiendo instrucciones precisas y determinadas de su mandante la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ, es por lo que acuden para demandar como en efecto formalmente lo hacen por FALTA DE PAGO al ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, ya plenamente identificado, para que convenga:
PRIMERO: En dar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre él y su representada, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas buenas condiciones en que la recibió, o en su defecto, que así lo declare el Tribunal.
SEGUNDO: Solicita al Tribunal que el demandado sea condenado y obligado a pagar los cànones de arrendamiento vencidos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y las costas y costos que ocasione el procedimiento.
DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS.
Que por encontrarse lleno los extremos exigidos en el supuesto de hecho contemplado en el ordinal 7mo, del artículo 599 del Còdigo de Procedimiento Civil, solicitan se decrete medida de secuestro de la cosa arrendada, y a los fines de la practica de la misma se comisione al Juzgado Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.
La representación judicial de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Còdigo del Procedimiento Civil, estimo la cuantía de la presente demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo), para un equivalente de QUINIENTOS VEINTE SEIS CON TREINTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (526,31 U.T)
DEL DOMICILIO PROCESAL.
La representación judicial de la parte actora señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Este 2, Esquina Sur 25, Edificio José Vargas (CTV), piso 13, Oficina 131, Caracas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada, dio contestación de la demanda en los siguientes términos:
PRIMERO: Como primer punto de conformidad con lo establecido en el articulo 884 del Còdigo de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa establecida en el ordinal segundo del artículo 346 de la citada Ley, referida a la legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ya que en el libelo de la demanda manifiesta la parte actora que es propietaria del bien inmueble constituido por una oficina, ubicada en el Edificio Sur 2-57, piso 12, Nº 122, situada entre las esquinas de Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que según documento autenticado por ante la Notaria Octava del Municipio Libertador, de fecha 18 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 19, Tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, es un documento de opciòn de compra venta del año 2004, celebrado entre los vendedores y la parte actora como supuesta compradora.
Que en el presente procedimiento se observa que el elemento esencial lo constituye un contrato de arrendamiento de carácter privado, que tiene valor entre las partes y no frente a terceros, mucho menos cuando al pretender reclamar antes una instancia judicial la desocupación del inmueble, donde es obligatorio tener cualidad suficiente y legitima de derecho, como es la titularidad, reclamando derechos que legítimamente no le asisten, por no existir documentación valida que acompañe al referido libelo de la demanda, pues al darle validez a esa opciòn de compra venta no materializada, seria limitar la protección social que hoy el Estado mantiene expuesto a la Constitución Bolivariana de la Republica de Venezuela, de allí que no que es vano que se éste dando validez a la Institución Jurídica como es la LEGITIMIDAD, CUALIDAD, CAPACIDAD PARA ACTUAR EN JUICIO, y hoy de gran interés fortalece la referida tesis en lo que respecta a materia inmobiliaria.
Invoca por ser necesario y útil lo establecido en la normativa vigente y obligatoria en materia de Registro y Notaria, la exigencia de los instrumentos que avale la legitimidad, cualidad y capacidad para arrendar, vender, permutar, cualquier bien inmueble por razones de protección al débil jurídico que es el arrendatario y ejercer el principio de tenencia y origen del mismo, fortaleciendo el Principio de IRRENUNCIABILIDAD en el derecho que se tiene en lo que respecta a la exigibilidad de la titularidad del inmueble, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, artículo 7.
Manifiestan que el origen del bien inmueble en discusión lo constituye una vivienda y que la supuesta promesa de venta que no se cumplió, permanecía intacto ese origen y esencia, que en el momento que asume el contrato de arrendamiento con los supuestos propietarios, era para darle uso de oficina, pero originalmente es una vivienda, y ha mantenido hasta la presente fecha el uso de oficina y el uso de vivienda, como le consta a la supuesta propietaria, quien hacia la gestión de cobro personalmente hasta el año 2010.
SEGUNDO: En ese mismo orden, siendo la oportunidad legal de ejercer el derecho a la defensa, a todo evento CONTESTA LA DEMANDA, en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora fundamentada en una titularidad que no posee en un contrato de arrendamiento privado, con un lapso de un (1) año como termino de duración, contado a partir del 10 de septiembre de 2005, hoy en condición de tiempo indeterminado, que se encuentra bajo un vació de titularidad, inclusive conocidas dentro de la comunidad de copropietarios, debiendo incluso colaborar con pequeñas cantidades de dinero y en espera que verdaderamente se resuelva la transacción.
Igualmente niega, que haya aceptado el pago de los cànones de condominio generados en el inmueble, porque jamás firmo dicha notificación, pero siendo consciente con la realidad económica, inicio el incremento del aumento de los cànones de arrendamiento por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo), mensuales, y como venía cancelando el condominio, se descontaba del pago del canon de arrendamiento, probado en recibos de pago, dentro d su oportunidad.
Niega que se encuentre en un estado de morosidad en el pago los respectivos cànones de arrendamiento, los cuales consignarà dentro de su oportunidad legal, incluso solvente en el pago de las cuotas de condominio por considerar que es una obligación de suma importancia en cuanto al deber de responsabilidad comunitaria y en la prestación de los servicios colectivos, a pesar de no estar en la obligación de cancelarlos, ya que la responsabilidad es de la supuesta propietaria.
Por ultimo manifiesta que la presente demanda debe ser declara sin lugar, porque adolece de legitimidad para accionar en juicio y verdaderamente la causa y el objeto de la demanda no se corresponde al espíritu, propósito y en razón de la misma, ya que no es deudor de la pretensión de la parte actora, tal y como lo demostrara y probara en su debida oportunidad.
DE LAS PRUEBAS
Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Original documento Poder otorgado por la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.671.847, a los ciudadanos MARGARITA SOTO DOS SANTOS, HENRY ALBERTO BORGES y PEDRO JOSE VALOR REYES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.750, 63.323 y 139.490 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios 7, 8 y 9, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de Noviembre de 2.011, anotado bajo el Nro.38, Tomo 185, de los libros de autenticaciones que llevados por dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la Notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los abogados antes identificados, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ. Y ASI DECLARA
Original del documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios diez (10) al doce (12), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Marzo de 2.004, anotado bajo el Nro. 19, Tomo 17, de los libros llevados por dicho Organismo para tal fin, por cuanto dicho documento un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae; por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que de las mismas se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECLARA.
Original de documento privado, mediante el cual la ciudadana MAURA CELESTINA ZURITA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.150.503, declara que recibe de manos de sus hijos JENNIFER MAURA RAAD ZURITA, DEISY ANABELLA RAAD ZURITA y ABRHAM ALFONSO RAAD ZURITA, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), y que asimismo desiste de cualquier acción judicial en lo que respecta al inmueble (objeto del presente juicio), propiedad de sus hijos ubicado en el Edificio Sur 2-57, piso 12, distinguido con el número 22, situado entre las esquinas de Palma a Miracielos, Municipio Libertador del Distrito Capital, por estar conforme con la venta celebrada con los ciudadanos LUZ ANDREA MARTINEZ y EUSTOQUIO JOSE YEPEZ GARCIA, el cual corre inserto en autos al folio trece (13); por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que es el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.
Original del Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos LUZ ANDREA MARTINEZ (la arrendadora) y ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, (el arrendatario), celebrado en fecha 06 de Septiembre de 2.005; el cual corre inserto en autos a los folios catorce (14) y dieciséis (16) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA
Original de carta misiva de fecha 22 de enero de 2010, dirigida al arrendatario, la cual corre inserta en autos al folio dieciocho (18), mediante la cual se le informa que a partir del mes de enero del año en curso, se incrementaría el canon mensual de alquiler de la oficina ubicada en el Edifico Sur 2-57, piso 12, Nº 122, a la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo). Este Tribunal al respecto señala, que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que estén firmados por la persona a quién se oponen. En el caso de marras, la carta misiva emana sólo de la parte actora, es por lo que dicho instrumento no vale por sí mismo, mientras no sea reconocido por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocido, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio al mencionado instrumento. Y ASI SE DECLARA.
Original del documento de cesión del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios sesenta y cuatro (64) al sesenta y seis (66), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Marzo de 2.004, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 17, de los libros llevados por dicho Organismo para tal fin, por cuanto dicho documento un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae; por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que de las mismas se desprende la cualidad de propietaria de la parte actora del inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECLARA.
Testimoniales de los ciudadanos ABEL ANTONIO MENDOZA BERBESI y MARIA MAGDALENA MORAO, las cuales corren insertas en autos a los folios a las presentes actuaciones a los folios ciento veintiuno (121) al ciento veinticuatro (124) ambos inclusive, este Tribunal observa que realizada la revisión de las deposiciones realizadas por los ciudadanos arriba mencionados, se pudo evidenciar, que las mismas concuerdan entre si, guardan relación en cuanto a los hechos y pruebas aportados en el presente juicio, así como no cayeron en contradicciones. Amen de que con las declaraciones de los ciudadanos ABEL ANTONIO MENDOZA BERBESI y MARIA MAGDALENA MORAO, se evidenció lo siguiente “… que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes, tal cual, como lo alegan los testigos en sus declaraciones; que el inmueble fue alquilado para uso de oficina para un negocio relativo a los servicios funerarios, que el arrendatario adeuda a la arrendadora varios cànones de arrendamiento, así como cuotas de condominio y se niega a entregar el inmueble a la arrendadora muchas veces solicitado por ésta, asimismo se pudo constatar que aproximadamente desde el mes de Diciembre de 2013, se esta quedando en el inmueble un hijo del arrendatario con una señora y varios hijos…” En consecuencia y siendo que la demandada no tacho ni impugno la presente prueba, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Originales de recibos de pago del Banco Banesco, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en autos al folio setenta y ocho (78); esta Juzgadora señala que por cuanto son hechos que consta o se hallan en una institución financiera la parte demandada debió requerir informes sobre los hechos litigiosos que aparecen en dicho instrumento, conforme a lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto el promovente no lo solicitó conforme a la citada norma, se desecha el instrumento anteriormente mencionado. Y ASI SE DECLARA.
Recibos de pago de condominio del inmueble objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en autos a los folios ochenta y uno (81) al noventa y dos (82) ambos inclusive; este Juzgado observa que por cuanto los mismos no tienen nada que ver con los hechos controvertidos en el presente juicio, ya que lo que demanda el actor en su libelo de demanda es el desalojo por falta de pago de cànones de arrendamiento, no les otorga ningún valor probatorio, desechando los mismos. Y ASI SE DECLARA.
Este Tribunal antes de pasar a valorar la inspección judicial realizada en fecha 25 de Febrero de 2.013, la cual corre inserta en autos a los folios ciento dieciocho (118) al ciento diecinueve (119) ambos inclusive. Señala lo siguiente: El artículo 1357 del Código Civil establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b- Que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir, conforme a la verdad. En el caso de autos cursa a los folios ciento dieciocho (118) al ciento diecinueve (119) ambos inclusive; inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 25/02/2.013, mediante la cual se dejo constancia que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra en buen estado de uso y conservación, que existe en el mismo un area destinada a oficina, evidenciándose mobiliario propio del mismo, equipos de computación, impresoras y un filtro de agua, asimismo se evidencio a la entrada del inmueble una placa de identificación en la que se lee “COORPORACION OASIS F. C.A., Seriedad en Prevención Familiar”; de igual forma dejo constancia de la existencia de otra àrea que funciona como oficina la cual esta dotada con mobiliario propio del mismo, observándose un cuarto que funciona como deposito con la existencia de sillas en mal estado, un modulo con carpetas propias oficina, mesas, también se observo la existencia de cuarto de baño equipado con una cama matrimonial, una cuna, un televisor, muebles, juguetes, ropa y en el baño una lavadora; asimismo se dejo constancia que se traslado a la otra area del inmueble donde pudo constatar que esta equipada con una cocina, nevera y un mesón. En consecuencia, por cuanto dicha inspección es un instrumento público, ya que ha sido efectuada por un funcionario público competente, como la Juez del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; facultado para dar fe pública y hacer plena fe; así entre las partes como respecto a terceros, de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado; por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de su función y dejó constancia de todo lo que fue realizado por él y de lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la ley está llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.
PUNTOS PREVIOS
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de cuestión previa opuesta por el demandado contenida en el artículo 346 ordinal 2°, del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad del demandante para intentar la presente demanda, por lo que a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, dicha cuestión.
Alega la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, que la demandante no ha demostrado ser propietaria o tener algún poder de disposición del bien inmueble arrendado…”
Al respecto se considera necesario traer como colorario al caso de marras lo siguiente:
“... El Procesalista LUIS LORETO, en su obra: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de cualidad, se preguntó como introito de obra: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; para responderse que, cuando se plantea ésta pregunta, se interroga para saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte Actora y Demandada. Para BORJAS “Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Tomo III, 1.924, PAG 129), “La Cualidad”, “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro, cuyo interés represente, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla”. El Procesalista Venezolano ARCAYA, siguiendo al Civilista Francés Garsonnet, define a la cualidad como: “La facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura un acto jurídico en un proceso”. El problema de la cualidad entendida de ésta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita.
La cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra...”
Aplicando tal doctrina al caso de autos y ante tales alegatos, observa esta Juzgadora que el actor presenta como documento fundamental de su pretensión, contrato de arrendamiento privado, instrumental con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, el cual textualmente reza: “...El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones hace fe hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones...” del mismo consta que el contrato de arrendamiento se celebró entre las partes de la litis, esto es la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ como arrendadora y el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, como arrendatario, por lo que en éste caso, es claro que la signataria del contrato en calidad de arrendadora, es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando evidentemente no sea la propietaria del bien inmueble arrendado.
Siguiendo este orden de ideas, no es necesario que el propietario del inmueble, sea el quien suscriba el contrato de arrendamiento, ya que en la República Bolivariana de Venezuela, contrario a lo indicado por la accionada, es valido, incluso, el arrendamiento de la cosa ajena; y por cuanto el asunto de autos versa sobre materia inquilinaria, vale recordar, que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario. La legitimación para dar en arrendamiento, la tiene: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si esta hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.
En razón de lo antes expuesto no es necesario para dar en arrendamiento ser propietario del inmueble arrendado, en el caso de autos, la situación de la propiedad en nada influye para que la demandante, en caso de no ser propietaria, instaure la presente demanda de desalojo, por ser la arrendadora del inmueble, y en consecuencia existir identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, motivo por el cual se declara SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta. Y ASÍ SE DECLARA.
DE LA OPOSICION A LA CUESTION PREVIA OPUESTA
Con relación a la oposición, propuesta contra la cuestión previa opuesta por la parte demandada; esta Juzgadora señala que nada tiene que pronunciar al respecto por cuanto la misma ya fue resuelta en el punto anterior.
CON RELACION A LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA.
Alega la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, que el origen del bien inmueble en discusión lo constituye una vivienda y en el momento que asumió el contrato de arrendamiento con los supuestos propietarios, era para darle uso de oficina, pero que originalmente es una vivienda, y ha mantenido hasta la presente fecha el uso de oficina y el uso de vivienda, como le consta a la supuesta propietaria.
Quien aquí decide al respecto observa, que si bien es cierto se pudo evidenciar con la inspección judicial realizada por este Juzgado en fecha 25-02-2013, en el inmueble objeto del presente juicio, que en el mismo evidentemente se encuentran enseres de una vivienda y actualmente se encuentra habitado por el hijo del arrendatario con su grupo familiar; no es menos cierto y así se desprende de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de ésta acción el cual fue debidamente valorado en su oportunidad, que el objeto de dicho contrato es la oficina ampliamente identificada en autos y se arrendó comunicante para uso de oficina y así fue aceptado por ambas partes, por lo que estamos en presencia de un arrendamiento de local comercial y no es procedente la necesidad de ocupar el inmueble solicitada por la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.
DEL FONDO DE LA DEMANDA.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:
Alego la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda que su representada es propietaria del inmueble ampliamente identificado en autos, y en fecha 06/09/2.005, èsta celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, sobre la oficina antes identificada, estableciendo ambas partes de comùn acuerdo un (01) año como tiempo de duración y un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo), en el entendido de que dichas mensualidades deberían ser canceladas por el arrendador por adelantado dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, asimismo se comprometió el arrendador a cancelar los correspondientes intereses moratorios, recargos por gastos de cobranza, honorarios profesionales de abogados, así como los gastos extrajudiciales y judiciales ocasionados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, siendo el caso que el arrendatario ha incumplido la clàusula segunda del contrato ya que desde hace diez (10) meses hasta la fecha, ha dejado de pagar los cànones de arrendamiento, y en ese sentido la falta de dos (02) mensualidades da derecho al arrendador a considerar todas las medidas judiciales y extrajudiciales necesarias tal y como se desprende del artículo 34 literal “A”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario, ya que la actitud asumida por el arrendatario encuadra de manera precisa y objetiva en la normativa legal antes señalada, motivo por el cual demanda por FALTA DE PAGO al ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el artículo de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 2º del Còdigo de Procedimiento Civil, referida a la legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, que en el presente procedimiento se observa que el elemento esencial lo constituye un contrato de arrendamiento de carácter privado, que tiene valor entre las partes y no frente a terceros, mucho menos cuando al pretender reclamar antes una instancia judicial la desocupación del inmueble, manifiestan que el origen del bien inmueble en discusión lo constituye una vivienda y que la supuesta promesa de venta que no se cumplió, permanecía intacto ese origen y esencia, que en el momento que asume el contrato de arrendamiento con los supuestos propietarios, era para darle uso de oficina, pero originalmente es una vivienda, y ha mantenido hasta la presente fecha el uso de oficina y el uso de vivienda; asimismo niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora fundamentada en una titularidad que no posee en un contrato de arrendamiento privado, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado en la demanda incoada en contra de su representado.
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual, y su legitima cualidad para intentar el presente juicio, asimismo observa que si bien es cierto la demandada en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora en su contra, y a los fines de mostrar su solvencia para con los cánones de arrendamiento trae a los autos voauchers de depósitos bancarios realizados por Banesco Banco Universal, por concepto de cànones de arrendamiento, no es menos cierto que el demandado no requirió la prueba de informes sobre los hechos litigiosos que aparecen en dichos instrumentos, conforme a lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines hacer valer los mismos, por lo que mal podría tenérsele como solvente con el pago de los cánones demandados, en consecuencia resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, y que reza de la siguiente manera:
Artículo 1.160
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”
Asimismo, quién sentencia se acoge a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil que rezan lo siguiente:
Artículo 1592
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMISSIS)
Con miras a la normativa legal antes invocada, ya que la fuerza obligatoria de los contratos dispone que las partes están obligadas a cumplir las prestaciones y consecuencias que emanen de los mismos. De los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, ya que el arrendatario ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, incumplió con dicho contrato, por cuanto no cancelo los cánones de arrendamiento ni conforme lo estable el contrato ni la Ley, considerando está sentenciadora que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ contra el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana LUZ ANDREA MARTINEZ contra el ciudadano ALEXI JOSE CEDEÑO MARTINEZ, y en consecuencia se ordena:
PRIMERO: La entrega material del inmueble constituido por una oficina ubicada en el Edificio Sur 2-57, piso 12, distinguido con el número 22, situado en las esquinas de Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Con relación a lo solicitado por la parte actora en el particular segundo del petitorio de la demanda; quien aquí decide señala que no puede la parte actora solicitar la entrega material del inmueble y al mismo tiempo pedir el pago de los cànones de arrendamiento, por ser estas dos (02) acciones incompatibles entre si, motivo por el cual niega lo solicitado. Y ASI SE DECIDE.
TERCERO: De conformidad con la clàusula sexta del contrato privado de arrendamiento firmado en fecha 06 de Septiembre de 2005, se condena a la parte demandada a pagar, por concepto de daños y perjuicios el 25% del canon de arrendamiento que asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1200,00), por cada día que transcurra, a partir de la fecha en que la presente sentencia, haya quedado definitivamente firme.
Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los treinta y un (31) días del mes de Enero del año dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE
LA SECRETARIA
ABG. MARIA VIRGINA SOLORZANO
Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).
LA SECRETARIA.
EXP- AP31-V-2010-002619
AAML/VS
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