TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Veintiuno (21) de Febrero del 2014.
203º y 154º

Exp. Nº 18.906.
MOTIVO: RESOLUCION Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
PARTE DEMANDANTE: PHOTIOS GINIS, de nacionalidad Griega, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.396.444, domiciliado en Zaraza, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN EDUARDO PARRAGA e YNES MARIA GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 158.036 y 158.940.
PARTE DEMANDADA: XING LIN WU, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.134.916, domiciliado en Zaraza del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados OMAR ANTONIO FLORES y KATIUSKA ARZOLA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.870 y 161.073.

Mediante libelo presentado por ante este Tribunal en fecha 03 de Octubre del 2013, cursante al folio 1, el ciudadano PHOTIOS GINIS, de nacionalidad Griega, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.396.444, domiciliado en Zaraza del Estado Guárico, debidamente asistido por el Abogado JUAN EDUARDO PARRAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 158.036, procedió a demandar por RESOLUCION y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano XING LIN WU, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.134.916, alegando que el día 02 de Mayo del año 2003, arrendó al precitado ciudadano, un Local comercial y el estacionamiento, ubicado en la Calle Comercio, frente a la Plaza El Médano Nº 91 de la ciudad de Zaraza del Estado Guárico. Dicho inmueble le pertenece según documento inscrito en la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito Zaraza del Estado Guárico, quedando registrado bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo 1 del Cuarto Trimestre del año 1.990, y que acompañó al libelo marcado con la letra “A”, sin embargo, manifestó que el demandado, ha incumplido con las cláusulas CUARTA, SEXTA y SEPTIMA, establecidas en el prenombrado contrato de arrendamiento, el cual fue notariado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 02 de Mayo del 2003, quedando inserto bajo el Nº 46, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, dejando su persona de percibir la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 67.200,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, y que por esta razón es por lo que lo demanda, a fin de la resolución del referido contrato y para que cumpla con los cánones de arrendamiento vencidos y la restitución del inmueble referido. Así mismo, solicitó se practique inspección ocular sobre el local objeto de este juicio, y por último solicitó el secuestro de conformidad con lo establecido en el Ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.585, 1.586 y 1.587 del Código Civil. Acompañó con el libelo los recaudos que aparecen agregados a los folios 2 al 9.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 07 de Octubre de 2013, cursante al folio 10, ordenándose el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante este Tribunal el segundo (2) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, más un (1) día que se le concedió como término de distancia, a dar contestación a la presente demanda. Para lo cual se ordenó librar compulsa y remitirla al Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, El Socorro y Santa María de Ipire de esta Circunscripción Judicial. En cuanto a la medida y la inspección ocular solicitada, el Tribunal acordó proveer por auto separado.
Al folio 13, corre inserta diligencia de fecha 18 de Diciembre del 2013, mediante la cual el ciudadano XING LIN WU, otorgó poder especial a los Abogados OMAR ANTONIO FLORES y KATIUSKA ARZOLA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.870 y 161.073.
Mediante escrito de fecha 09 de Enero del 2014, cursante a los folios 29 al 35, el Abogado OMAR ANTONIO FLORES, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, procedió entre otras cosas, a contestar la demanda, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, en razón de que, según él, los hechos que la contienen carecen de base real o verdadera, no son probables, y por tanto, no está a su alcance un presupuesto legal que la soporte y de fuerza sólida de autorización en derecho. Así mismo, manifestó el apoderado del demandado, que el actor al consignar los elementos fundamentales de su demanda incurre en vaguedad inusitada, en generalidad, ya que siempre una propuesta judicial requiere de claridad en el señalamiento del o de los asuntos estructurales de la controversia destinada al debate, hace descansar en el incumplimiento de esas cláusulas el pago de alquileres vencidos, ya que no profundiza ni detalla cual es la conducta sobre hechos contenidos en dichas cláusulas que el demandado no ha incumplido o ha violado, lo cual, según él, limita el derecho a la defensa y al debido proceso que la constitución garantiza al demandado, así como tampoco se indica que meses dejó de cancelar su representado, y que esa delación de que adeuda Bs. 67.200,oo es equivalente a mas de 43 meses de arrendamiento, y el demandado no tiene pendiente con su arrendador ningún pago de pensiones vencidas, está al día.
Ahora bien, de la revisión de todas las actas que conforman el presente expediente, este Despacho puede observar, que en la CLÁUSULA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, que riela del folio 2 al 5, se desprende lo siguiente:

“ ….SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de Tres años (3) contados a partir del 01-06-2003 hasta el 31-05-2006, pudiendo prorrogarse por un periodo igual, siempre y cuando una de las partes no comunique a la otra por escrito por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo….”.

En efecto, dicho contrato fue autenticado el 02 de Mayo del 2003 (folio 5), y de la interpretación de la mencionada Cláusula, se aprecia que ciertamente dicho contrato venció el 31 de Mayo del 2006, y la presente demanda fue presentada por ante este Despacho el día 03 de Abril del 2013 (vto. del folio 1), y admitida en fecha 07 de Octubre del 2013, tal como se evidencia al folio 10, es decir, casi siete (07) años después de vencido el mencionado contrato, y el arrendatario ha estado en posesión del inmueble objeto de arrendamiento, al respecto, este Juzgado considera importante señalar, que si después de haberse vencido el lapso contractual en los contratos determinados, y el arrendatario continua en posesión del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento se convierte en contrato a tiempo indeterminado, aunado a que no existe en los autos alguna conducta desplegada por el actor, después de vencida dicha convención, que permitiera comprobarse que a partir de esa fecha, su voluntad era de dar por terminado el precitado contrato.

Sobre este asunto, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes y el mismo objeto, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

“ARTICULO 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

“ARTICULO 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por lo antes expuesto, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes.

Por lo tanto, es evidente que este Tribunal al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas, observa que éste pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intentó una acción de Resolución y Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, lo cual no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en las causales “a” y “e”, previstas en el Artículo 34 del antiguo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que estamos en presencia de un arrendamiento de un local comercial, tal como lo establece la disposición transitoria Tercera de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

En efecto, el referido artículo 34, numerales “a” y “e” del precitado decreto, establecen lo siguiente:

“ARTICULO 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

Siendo así las cosas, observa este despacho, que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en razón de un Amparo interpuesto, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en Sentencia Nº 834, Expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….”.

Este Criterio ha sido acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Sentencia Nº RC-00019 de fecha 05 de Febrero del 2.007, con Ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, juicio de Inmobiliaria Dalta, C.A. contra Comercial Madrid, C.A. Expediente Nº 06493.

Es de hacer notar, que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, SI ES UN CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO O UN CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO, Y AL TRATARSE DE ESTE ÚLTIMO, Y ESTARSE INTENTANDO UNA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CUANDO NO CABE, EL JUEZ DEBE DICTAR UN AUTO DECLARANDO INADMISIBLE”.

En sintonía con lo anterior, el JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y MERCANTIL DEL ESTADO GUARICO, en Sentencia de fecha 08 de Abril del 2011, Expediente Nº 6.920-11, dejó sentado entre otras cosas lo siguiente:

“…..Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando la casa y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la resolución del contrato, pues ello se da, en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo del 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, Nº 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).
De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, Nº 834 (caso: J.J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato….”.

“…Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y no por una acción de resolución contractual, por lo cual, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley, y así se establece…..”.

Ahora bien, ha sido jurisprudencia reiterada del Alto Tribunal de la República, que la reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas, y siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesales útiles y necesarios, y que nunca cause demora y perjuicios a las partes; que debe perseguir en todo caso un fin que responda al interés especifico de la Administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y el- interés de las partes, y por cuanto es obligación de los Jueces velar por la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, es por lo que este TRIBUNAL ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 310 del Código de Procedimiento Civil, y con los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, REPONE LA CAUSA al estado de admisión de la demanda, en consecuencia, se REVOCA por contrario imperio el auto de admisión de fecha 07 de Octubre del año 2013, que corre inserto al folio 10, dejándose sin efecto todas las actuaciones subsiguientes, y de acuerdo a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales anteriormente expuestos, se declara INADMISIBLE la presente demanda de Resolución y Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, todo de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que dicha pretensión es contraria a la Ley, ya que no existen demandas de resolución de contrato, cuando el mismo es a tiempo indeterminado, y así se decide.

Notifíquese de esta decisión a las partes, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, incluso se publique en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de la Pascua, a los Veintiún (21) días del mes de Febrero del año 2.014. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez

Dr. JOSE ALBERTO BERMEJO.

La Secretaria

Abog. CELIDA MATOS.
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 11:30 a.m., previa las formalidades de Ley.
La Secretaria

Exp. Nº 18.906
JAB/cm/scb.