TSJ Regiones - Decisión

RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente acción, mediante libelo de demanda constante de cuatro (04) folios útiles y catorce (14) anexos, presentado en fecha 19 de Mayo del 2014, ante el Juzgado Distribuidor; correspondiéndole el conocimiento del presente asunto a este Juzgado por distribución realizada en la misma fecha, siendo la pretensión que se busca, el DESALOJO, interpuesto por la ciudadana: IDALIA CARIDAD ZIEGLER DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-2.518.566, de este domicilio, contra el ciudadano: CARLOS JOSE SOJO GABAZUT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.275.585; de un inmueble ubicado en la avenida Cedeño distinguido con el numero 39, esquina, y dentro de sus linderos particulares: Norte: Casa propiedad de Flor Carpio de Ziegler, Sur: Con avenida Cedeño, Este: Solar y casa de Azucena de Ríos, y Oeste: Con calle Piar. Dicho Local se encuentra ubicado en un lote de terreno propiedad Municipal arrendado a la causante Sucesión Flor Ziegler de Carpio bajo el contrato Nº 0093 y consta de una superficie total de Doscientos cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta centímetros (M2 247,80).
Fundamentando dicha acción en el artículo 34 en su literal “a” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la presente demanda en la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000,00), equivalentes a 125.98425 Unidades Tributarias.
La demandante acompañó a su libelo marcado “A”, Copia Instrumento Poder; marcado “B” Copia declaración y Solvencia Sucesoral; marcado “C” Copia documento propiedad de inmueble.
Admitida la demanda, mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 22 de Mayo de 2014 (folio 20), se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a los trámites del procedimiento breve, librándose para ello la compulsa con su boleta de citación, todo lo cual, se entregó al Alguacil del Despacho, encargado de practicar la misma; la cual cumplió en fecha 06/06/14, según consignación de recibo de Citación debidamente firmado por el demandado de esa misma fecha (folios 22 y 23).
En fecha 10-06-14, compareció el ciudadano CARLOS JOSE SOJO GABAZUTT, en su carácter de demandado de autos, debidamente asistido por el abogado JOSE GERARDO GONZALEZ BOLIVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 156.914, y mediante escrito constante de TRES (03) folios útiles, siendo la oportunidad legal dio contestación a la demanda y consigno siete (7) anexos marcados A, B, C, D, E, F y G; así como también promovió Cuestiones Previas con fundamento en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO. Y en la misma fecha el tribunal, dicto auto dejando constancia de haberlos recibido y ordena agregarlo a los autos y en cuanto a la cuestión previa opuesta por el demandado CARLOS JOSE SOJO GABAZUT el Tribunal acuerda pronunciarse sobre la misma como punto previo en la Sentencia Definitiva. (fols 24 al 35)
En fecha 11/06/14, compareció el abogado NICOLAS RAFAEL LOPEZ GOMEZ, identificado en autos, y consignó en Un (01) folio útil, diligencia de Contestación a la Oposición de Cuestiones Previas de la parte demandada, (fol.36).

Posteriormente en fecha 18/06/14, a través de su apoderado judicial, abogado NICOLAS LOPEZ GOMEZ, mediante diligencia, constante de un (1) folio útil, promovió las pruebas que consideró pertinentes (Fol. 37).

II
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA

Alega la demandante en su libelo que tiene arrendado mediante contrato verbal a tiempo indeterminado una parte del inmueble que tiene un uso comercial, y que en la actualidad dicho ciudadano ha dejado de cancelar los pagos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo , abril mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, así como también los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2012, tampoco los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2013 y a ello se le agregan los meses del enero, febrero, marzo, abril de este año 2014 siendo en total 40 meses que no cancela la cuota mensual establecida en cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales por lo que se encuentra en estado de morosidad no cumpliendo con lo establecido en el numeral 2 del articulo1.592 del código civil. Continúa alegando la demandante y es por lo que ocurre ante este Juzgado para demandar en su carácter de arrendadora, al ciudadano CARLOS JOSE SOJO GABAZUT, a fin de que desaloje, conforme a lo establecido en el literal A del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y devolverlo totalmente desocupado, solvente de todos los servicios y en forma subsidiaria para que convenga y cancele la suma de DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000), monto al cual asciende lo adeudado hasta este momento así como los que sigan venciendo al instante en que desaloje totalmente libre de bienes y personas el inmueble.

ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, se hizo presente el ciudadano CARLOS JOSE SOJO GABAZUT , en su carácter acreditado en autos, debidamente asistido por el abogado JOSE GERARDO GONZALEZ BOLIVAR, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 156.914, y mediante escrito constante de TRES (03) folios útiles, dio contestación a la misma, en los términos siguientes: …..“En fecha 8 de mayo de 1991 celebre contrato verbal con la ciudadana IDALIA CARIDAD ZIGLER DE ROJAS ampliamente identificada por alquiler de local comercial ubicado en la Avenida cedeño Nº 39 de esta ciudad de San Juan de los Morros propiedad de su madre Flor Carpio de Ziegler, hoy fallecida, concretándose dicho contrato en recibo firmado por la ciudadana por un deposito de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) el cual consigno en copia simple marcado con la letra A , en ese local constituí un negocio denominado Clínica de las Cornetas, dicha relación arrendaticia se llevaba con normalidad, sin problemas y efectuaba los pagos puntualmente a dicha ciudadana quien sin falta iba al local en busca del canon correspondiente. Ahora bien desde hace diez años a este tiempo se han presentado problemas en esta relación , muchas veces le solicite a esta ciudadana que se realizara el respectivo contrato escrito de nuestra relación , contestándome con evasivas y respuestas no concretas, diciéndome “después se hace”, en “cualquier momento” Por ultimo expone el accionado, que: “de los pagos realizados a la ciudadana me entrego recibo hasta el mes de diciembre del año 2011 siendo infructuoso que me entregara recibo de los pagos realizados en los meses de enero, febrero, marzo y abril 2012 por lo que decidí no cancelarle hasta que sinceráramos el prometido y nunca logrado contrato…….”

CUESTIONES PREVIAS
Formuló Cuestiones Previas con fundamento en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO, alegando que hasta tanto se agote la vía administrativa , se suspende la ejecución de las medidas cautelares dictada en los procedimientos judiciales en curso, de conformidad con lo establecido en el articulo 41, literal L del decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

De la Oposición de Cuestiones Previas

En fecha 11/06/14, compareció el abogado NICOLAS RAFAEL LOPEZ GOMEZ, identificado en autos, y consignó en Un (01) folio útil, diligencia de Contestación a la Oposición de Cuestiones Previas de la parte demandada, en los siguientes términos:”Rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la cuestión previa opuesta por el demandado, en cuanto al ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que dicho Decreto Ley por ninguna parte dice que las demandas de Desalojo como la presente, deben previamente hacerse ante un órgano administrativo alguno, por tanto pido se declare sin lugar dicha cuestión previa. por lo que no existe ninguna condición prejudicial.”

PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA DE FONDO
De la cuestión Previa Ord. 8° Art. 346 del Cod. Proc. Civ.

Alega el demandado con fundamento en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO, específicamente que en el articulo 41 literal L del Decreto con Rango , valor y fuerza de ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial que los inmuebles regidos por este decreto ley queda taxativamente prohibido: “Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse, consumido este lapso se considera agotada la instancia administrativa.”
Al respecto, se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o encontrarse esta subordinada a aquella, de allí que, en el presente Decreto ley se establece la condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de ambas partes, en tal razón, el articulo 41 del referido decreto así como las disposiciones transitorias lo que suspende es la ejecución de las medidas cautelares y no condiciona a la existencia de un procedimiento administrativo previo para poder interponer la demanda ante los tribunales competentes, en consecuencia a criterio de quien aquí decide dicho procedimiento no se encuentra sujeto a esta demanda, por no tener nada que resolver y que de no hacerse afecte al presente fallo, dicha cuestión previa no debe prosperar en derecho y así se declara.-
Por los razonamientos antes expuestos, se declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada, contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.-

III
DE LA SENTENCIA DE FONDO

Decidido lo anterior, pasa esta juzgadora a resolver el fondo del asunto en los siguientes términos:
Trabada la litis, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan:
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En el caso bajo análisis, esta juzgadora observa que ambas partes reconocen y aceptan la existencia de la relación arrendaticia en base a un contrato verbal a tiempo indeterminado, no siendo este hecho controvertido y teniéndose de esta forma como cierto que entre la ciudadana demandante y el ciudadano demandado se encuentra vigente un contrato de arrendamiento verbal de un inmueble (LOCAL COMERCIAL) a tiempo indeterminado y así queda establecido. Por otra parte se observa que la demandante fundamenta su acción en el estado de insolvencia del demandado en relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Diciembre del año 2012; de Enero a Diciembre del año 2013 y de Enero a Abril del presente año 2014, hecho este que fue negado por el demandado, siendo este hecho evidentemente controvertido en la presente litis, presentando para ello copia simple de recibos de pago del año 2011 consignados en el escrito de contestación de la demanda marcados con las letras D; E; F y G. alegando además que ha tratado infructuosamente de comunicarse con la ciudadana IDALIA ZIEGLER de ROJAS para lograr un acuerdo sobre la relación arrendaticia siendo negativa tal diligencia .
Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa en la presente decisión al análisis del acervo probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1354 del código civil y el articulo 506 del código de procedimiento civil supra señalados reguladores de la carga probatoria.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

De la parte actora con el libelo de la demanda

 La demandante acompañó a su libelo marcado “A”, copia fotostática del instrumento poder otorgado por la ciudadana IDALIA CARIDAD ZIEGLER DE ROJAS, por ante la Notaría Publica de San Juan de los Morros, en fecha 11-12-2013, inserto bajo el Nº 05, Tomo 154 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que acredita la facultad para actuar en el presente juicio, conferida a los abogados NICOLAS LOPEZ GOMEZ Y AIDA DARAUCHE CANDIS, Inpreabogados Nº 5.216 y 196.368, documental ésta que al no ser atacada por la contraparte hace plena prueba de la cualidad de la actora, la cual este tribunal valora en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil., en concordancia con el articulo 429 del código de procedimiento civil.
 De igual forma acompañó copia fotostática Solvencia Sucesoral Nº 69, de fecha 15-03-2011, la cual anexa marcado “B”, documento administrativo éste que acredita la cualidad de la demandante como heredera del bien inmueble objeto de litigio, por ser co-heredera del acervo hereditario dejado por la sucesión de la ciudadana FLOR CARPIO DE ZIEGLER, documental que si bien es cierto no aporta nada para esclarecer la causa del desalojo, la misma goza de una presunción de certeza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en relación a que la actora, ciudadana IDALIA ZIEGLER DE ROJAS, era hija legítima de la causante, y dicha documental al no ser atacada por la contraparte hace plena prueba del origen de la propiedad que se acredita la actora, este Tribunal la valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del código de procedimiento civil .
 Consignó, marcado “C”, copia fotostática del Título Supletorio del bien inmueble objeto del presente juicio, otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo del Estado Guárico, en fecha 23-04-1979 y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del Estado Guárico, en fecha 29-06-1979, asentado bajo el Nº 99, folios 238 al 242, Protocolo 1º, Tomo II, Segundo Trimestre de 1979, que tampoco fue atacado por la contraparte y con él, quedo demostrado la propiedad del inmueble, este Tribunal lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del código de procedimiento civil.

En el lapso probatorio

 Promovió e hizo valer la propia manifestación del reconocimiento que hizo el demandado de haber celebrado el contrato verbal del arrendamiento del inmueble objeto de la demanda y el reconocimiento que hace de su deuda desde el año 2012, hechos estos que al no ser atacados ni negados por el demandado de autos se tienen como ciertos y así se decide.-

De la parte demandada

En la contestación de la demanda:
• Promovió copia fotostática de Recibo de fecha 08-05-91, por la cantidad de 6.000 Bs, anexo marcada “A”.
• Promovió copia fotostática de Constancia emitida por el Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros, la cual anexa marcada “B”.
• Promovió copia fotostática de Acta Inicial de Fiscalización emitida por la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, la cual anexa marcada “C”.
• Promovió copia fotostática de Recibos de Pago, inserto a los folios 31 al 34, ambos inclusive, los cuales anexa marcados “D”.

Documentales éstas que fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora, por haber sido promovidas en copias simples. Al respecto considera quien aquí decide, que efectivamente de acuerdo a las reglas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos consignados en copias simples carecen de valor probatorio alguno, resultando las mismas impertinentes a los fines de establecer la causal de desalojo delatada por la actora establecida en el literal A del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debiendo desecharse las mismas y así se decide.-

En el lapso probatorio

 El demandado no promovió pruebas que le favorecieran, y que fueran tendentes a verificar la falsedad de los hechos imputados en el libelo de demanda, para destruir con ella, la presunción de la veracidad que de dichos hechos surgieron como consecuencia de la no promoción de las mismas, todo lo cual justifica el afán de nuestro legislador adjetivo de consagrar el derecho a la defensa que tienen las partes en juicio, ni ratificó las documentales producidas junto con el escrito de contestación que le favorecieran durante el desarrollo del presente juicio, y así se decide.-

Expuestos los alegatos de las partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal pasa a resolver la controversia en los siguientes términos:

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Al mediar un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte actora sólo podía solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley Especial, por lo que esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo y al respecto observa:

Del análisis de los argumentos hechos por las partes en el libelo de la demanda y en la contestación, esta sentenciadora aprecia que las partes están conformes con que existe una relación verbal a tiempo indeterminado.
Pasa esta Juzgadora, a resolver el fondo de la presente controversia, tomando como norte el alcance del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguientes:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…omissis…
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”

Ahora bien, sentados los razonamientos antes expuestos debe esta sentenciadora verificar en el caso de marras los requisitos de procedencia de la presente causa, a los fines de resolver la controversia, y en consecuencia se puede evidenciar que es un hecho admitido por las partes la existencia de la relación verbal a tiempo indeterminado.
En segundo lugar, que la demandante es co-propietaria del inmueble arrendado, hecho éste que quedó demostrado con la presentación del documento de propiedad del inmueble, así como de la planilla sucesoral, de donde emana la cualidad de propietaria de la actora y cuyas documentales ya fueron valoradas por quien aquí juzga.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR, la presente demanda, que por DESALOJO, con fundamento al literal “A” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha incoado la ciudadana IDALIA CARIDAD ZIEGLER DE ROJAS, en contra del ciudadano: CARLOS JOSE SOJO GABAZUT, ambos plenamente identificados en autos. Segundo: Se ordena al demandado: CARLOS JOSE SOJO GABAZUT, a entregar el inmueble ubicado en la Avenida Cedeño, distinguido con el numero 39, esquina, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa propiedad de Flor Carpio de Ziegler, SUR: Con avenida Cedeño, ESTE: Solar y casa de Azucena de Ríos, y OESTE: Con calle Piar; libre de bienes y personas: Tercero: Se condena al demandado al pago de los cánones vencidos y no pagados, correspondiente a los años 2011, 2012, 2013 e igualmente los meses de enero, febrero, marzo, abril de este año 2014 y los que se sigan venciendo hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble a razón de cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) cada uno. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los diez (03) días del mes de Julio de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación. LA JUEZA, (Fdo Ilegible) ABG. IVONNE BELISARIO TOVAR Y LA SECRETARIA (Fdo Ilegible) ABG. THERANYEL ACOSTA MUJICA