REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014) Años: 204º y 155º Asunto: AP31-V-2014-001103 Recibido y visto como ha sido el libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentado para distribución en fecha 18 de julio de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, por el ciudadano Manuel Nunes, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.961.666, actuando en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 15 de enero de 1971, bajo el Nº 9, Tomo 25-A, debidamente asistido por el abogado en ejercicio de su profesión Germán Ortiz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 220.335, mediante el cual pretende la resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de marzo de 2011, y al mismo tiempo el desalojo del inmueble allí descrito, con fundamento en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, el Tribunal a los fines de su admisión observa: I La parte demandante alega en el libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su petición, entre otras cosas, lo siguiente: Asevera, que en fecha 1 de marzo de 2011, la ciudadana Concepción de Nunes, en representación de la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la Asociación Civil Iglesia Ministerio Unidos en Cristo, sobre un inmueble de naturaleza comercial, ubicado en la siguiente dirección: edificio Federal, planta alta, identificado con el Nº 2, situado en la avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Arguye, que en el contrato se fijó que el mismo tendría una duración de dos (2) años, pero una vez vencido el contrato, ambas partes manifestaron su voluntad de que el contrato continuara a tiempo indeterminado; igualmente, convinieron verbalmente que se seguiría rigiendo por las cláusulas establecidas en el primigenio contrato. Manifiesta, que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a mayo de 2014, pese a las diversas diligencias realizadas por la arrendadora para el cobro respectivo, lo cual constituye una violación a las normas establecidas en el contrato de arrendamiento, razón por la cual interpone la demanda con el objeto de “que el demandado convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento y en consecuencia desaloje el bien de manera inmediata a los fines de que se realice la entrega material del mismo, sin plazo alguno”. En efecto, en el petitorio de la demanda la parte accionante, pretende la Resolución del Contrato de arrendamiento, y al mismo tiempo el desalojo del inmueble arrendado. Finalmente, como fundamento de derecho de su pretensión, la parte actora invoca los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -II- De acuerdo con lo antes expuesto, la parte accionante ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión de resolución judicial del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda, y al mismo tiempo que se condene a la arrendataria Asociación Civil Iglesia Ministerio Unidos en Cristo, al desalojo del inmueble cedido en arrendamiento. En este sentido afirma, en el escrito libelar, que el vínculo jurídico arrendaticio existente entre los sujetos procesales se convirtió a tiempo indeterminado, pues así lo convinieron las partes. Siendo esto así, este operador jurídico estima necesario realizar las siguientes precisiones: La institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor del cual, los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Norma jurídica que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, en cuya virtud no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres. Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; es la llamada acción resolutoria, cuya aplicación en materia de derecho social inquilinario, según nuestra mejor doctrina, queda reservada a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Por otra parte, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta. Sin embargo, en el caso de marras se advierte que la parte actora, en tutela del derecho que deduce en juicio, acumula simultáneamente en un mismo libelo sendas pretensiones que resultan contrarias entre sí, pues aspira tanto la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado como el desalojo del inmueble, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a pesar de que según su propio dicho, la naturaleza jurídica temporal de la convención locativa sub examine es a tiempo indeterminado. Es oportuno destacar, la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Contrariamente, no podrá exigirse judicialmente el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado. En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio: “…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal) Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente: “…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….) La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal). Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043: “…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”. 4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal) Desde otro punto de vista, vale acotar que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. Por ello, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado. La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros. Tal cual lo establece el Dr. Hernando Morales Molina (Curso de Derecho Procesal Civil. Parte General, Tomo I, Bogotá, 1.960, Pág. 353 y 354), para que puedan acumularse varias pretensiones en una demanda, estas deben ser conexas por la causa o por el objeto, o inconexas, más unas dependientes de las otras, o que deban servirse de las mismas pruebas, o que no tengan ninguno de éstos nexos sino sólo la unidad de partes, y a tal efecto, se exigen tres requisitos, a saber: a.- Que el Juez sea competente para conocer todas; b.- Que puedan tramitarse todas por un mismo procedimiento, esto es, que sigan el mismo tramite, y; c.- Que las pretensiones no se excluyan entre sí, salvo que se propongan como principales y subsidiarias. En el caso de autos, si bien la parte actora aspira frente a la parte demandada la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de marzo de 2011, también pretende con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo del inmueble cedido en alquiler; pretensiones que en criterio de quien aquí decide son incompatibles y contrarían las reglas legales establecidas, es decir, las que estatuyen la no contrariedad o exclusión recíproca de acciones. De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de los criterios fijados por la jurisprudencia suprema, ut supra referidos, resulta forzoso para este operador de justicia declarar inadmisible la acción resolutoria y de desalojo incoada por la parte actora, alegando como causa petendi de su pretensión la falta de pago de los cánones de arrendamiento. En todo caso, siendo que la acción de resolución judicial de un contrato de arrendamiento suscrito por tiempo indeterminado, se encuentra excluida por la Ley, salvo que se invoquen causales distintas a las taxativamente establecidas en la citada norma jurídica; en el caso sub judice, la acción de la parte actora es contraria a derecho; así se decide.- -III- Con fundamento en las disposiciones legales y los criterios jurisprudenciales antes citados, así como en la propia afirmación de hecho que esgrime la parte actora en su escrito de demandada, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Inadmisible la demandada incoada por la sociedad mercantil Inversiones Fátima, C.A, contra la Asociación Civil Iglesia Ministerio Unidos en Cristo, sobre la base de los dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días de julio del 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. El Juez Abg. Richard Rodríguez Blaise. La Secretaria Abg. Damaris Ivone García En la misma fecha siendo las 3:12 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.- La Secretaria Damaris Ivone García RRB/DIG.