TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente asunto a una demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que incoara el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.199.215, contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.747.734 y V-14.277.195, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 17 de septiembre del 2013 y que previa su distribución correspondió su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 20 de septiembre del 2013, el Tribunal admite la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para el quinto (5°) dia de despacho siguiente, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación.
Gestionada la citación personal de los demandados, sin obtener resultados positivos, en fecha 25 de noviembre de 2013, se libró cartel de citación a los demandados, siendo que en fecha 07 de enero del 2014, la secretaria de este Despacho dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades establecidas en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de enero del 2014, la parte actora solicitó se designara defensor público con competencia en materia de vivienda, a los fines de la representación de la parte demandada, librándose a tal sentido oficio al Defensor Publico General Encargado, en fecha 23 de enero del 2014.
En fecha 07 de abril del 2014, se libró compulsa de citación a la defensora pública designada, ciudadana RAIZA ISABEL GONZALEZ PÉREZ, constando su citación en diligencia del alguacil consignada en fecha 10 de abril de 2014.
En fecha 23 de abril del 2014, tuvo lugar la audiencia de mediación en el presente juicio, sin que se llegara a acuerdo alguno, motivo por el cual se le dio continuidad a la causa.
En fecha 07 de mayo del 2014, la defensora pública designada, dio contestación a la demanda en nombre de sus representados.
En fecha 09 de junio de 2014, la parte demandada promueve pruebas las cuales fueron proveídas mediante auto de fecha 18 de junio del 2014
En fecha 21 de julio de 2014, se llevó cabo la audiencia de juicio en la presente causa, dictándose en esa oportunidad el dispositivo del fallo, de cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en esta oportunidad se procede a explanar el extensivo.
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda, que consta a los folios 02 al 20 de este expediente, contiene una pretensión de RETRACTO LEGAL, que incoara el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, ROSALINDA BARBOSA FERRERIRA.
Alegó la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que en fecha 18 de diciembre de 2003, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Egardo José Sáez Rivas, debidamente notariado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Bolivariano Libertador, bajo el N° 53, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, siendo que dicho contrato lo suscribe el ciudadano Egardo José Sáez Rivas, en su carácter de apoderado judicial del verdadero propietario del inmueble, ciudadano Antonio Jesús Trujillo Martín, según consta en documento de Propiedad del inmueble arrendado, registrado bajo el N° 4, Tomo 15, Protocolo 1°, ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de Mayo de 1981, con quien nunca ha tenido contacto y desconoce su paradero. Que el documento que acredita al ciudadano Egardo José Sáez Rivas como apoderado del propietario se encuentra autenticado ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, anotado bajo el N° 8, tomo 66, en fecha 12 de noviembre de 1993, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Que en virtud del mencionado contrato de arrendamiento se encuentra habitando en condición de arrendatario de manera ininterrumpida, desde hace aproximadamente diez (10) años, el inmueble ubicado en la calle Sur Cinco, entre las Esquinas Viento a Curamichate, Edificio Residencias Lecuna, Torre A, Piso 5, Apartamento 51-A del Municipio Libertador del Distrito Capital.
• Que en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, se estableció como plazo de duración UN (01) año fijo contado a partir del 17 de diciembre de 2003, terminando el 17 de diciembre de 2004, sin embargo pese a la expiración del mismo, continuó habitando el inmueble como arrendatario, con aceptación del arrendador, operando en consecuencia la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado.
• Que en el mes de marzo de 2005, comenzó a cancelar los respectivos cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente N° 20058077, dejando constancia con ello del cumplimiento progresivo de su principal obligación como arrendatario, es decir, del pago cumplido del canon de arrendamiento, aceptando el arrendador el pago de los cánones de arrendamiento y la relación arrendaticia sostenida con su persona, en todo momento tal y como lo demuestra el auto de egreso de consignaciones emitido en fecha 26 de abril del 2010, realizadas por el arrendador Egardo José Sáez Rivas.
• Que posteriormente a ello, con la creación de la Superintendencia Nacional de Viviendas y de la creación del Sistema Automatizado SAVIL, de manera continua ha cancelado los respectivos cánones de arrendamiento por ante este sistema, hasta la fecha de la demanda, con lo que da prueba del cumplimiento de su obligación, dando así cumplimiento a lo contractualmente convenido y por ende ocupando actualmente el inmueble en mención de forma continua e ininterrumpida desde la citada fecha 17 de diciembre de 2003, lo que consagra a su favor un derecho preferente como arrendatario consagrado en el articulo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Que encontrándose en el fiel cumplimiento de su deber principal como arrendatario, por una comunicación colocaba por debajo de la puerta del inmueble arrendado que habita, en la cual solo se le informaba que el defensor público segundo con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda se dio por citado en el expediente administrativo N° MC-00026/13-01, nomenclatura interna de la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y que por lo tanto se refería al procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda.
• Que en vista del mencionado procedimiento, se dirigió a la Oficina de Registro Subalterno para verificar el estado de la propiedad del inmueble arrendado que habita y de esta manera pudo constatar el dia 14 de agosto del 2013, le fue vulnerado flagrantemente su derecho a la presencia ofertiva consagrada en el articulo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por parte del arrendador ciudadano Egardo José Sáez Rivas quien dio en venta el inmueble objeto de la relación arrendaticia a su hija la ciudadana Dailys Yeksenia Saez Becerra. Siendo dicho negocio jurídico protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de octubre de 2012, bajo el N° 2012.3567, Asiento registral:1, Matricula: 216.1.1.8.3160, Folio Real: 2012.
• Que a partir del dia 14 de agosto del año 2013, tiene conocimiento cierto y por su cuenta de la enajenación del inmueble que habita como arrendatario, por el arrendador a su hija Dailys Yeksenia Saez, ya que en ninguna oportunidad anterior a la venta celebrada, el ciudadano Egardo Sáez le notifico por ningún medio y de ninguna forma su proyecto de vender el inmueble del cual es arrendatario, desconociendo de esta manera su derecho de preferencia ofertiva. Igualmente señala que la ciudadana Dailys Saez, compradora del inmueble arrendado, en ningún momento le notificó por ningún medio de la venta ni de su condición de adquiriente del inmueble arrendado, enterándose por sus propios medios, incumpliendo igualmente su obligación legal establecida en el articulo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
• Que por todo lo expuesto y encontrándose en la oportunidad legal para interponer la demanda, al no haber transcurrido los ciento ochenta (180) días hábiles contemplados por la Ley para el ejercicio de la acción y estando en cumplimiento de sus obligaciones como arrendatarios, al encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento respectivo y en virtud del derecho que por Ley tiene de subrogarse en los mismos derechos adquiridos la compradora reflejados en el documento contentivo de la negociación, es por lo que demanda el retracto legal arrendaticio.

Alegó en la contestación de la demanda, la defensora pública auxiliar con competencia en materia civil, administrativo especial inqulinario y para la defensa del derecho a la vivienda, en representación de los co-demandados, lo siguiente:
• Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de sus representados en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado como asidero legal a la acción ejercida, reservándose a probar en caso de que aparecieren sus defendidos y le suministren pruebas necesarias.

III
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ADJUNTO AL LIBELO DE DEMANDA:
• Acta de audiencia conciliatoria celebrada en fecha 29 de agosto del 2013, ante la Superintendencia Nacional de los Arrendamiento de Viviendas, cursante a los folios 21 y 22 del expediente.-
• Resolución N° 00583 de fecha 29 e agosto del 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de los Arrendamiento de Viviendas, cursante a los folios 23 al 25 del expediente.
• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Egardo José Sáez Rivas en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Antonio Jesús Trujillo Martín y el ciudadano Libardo Rodríguez Guzmán, librada por la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de septiembre del 2013, que cursa inserta a los folios 26 al 31 del expediente.
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de mayo de 1991, quedando anotado bajo el N° 4, Tomo 15, protocolo 1°, que cursa a los folios 32 al 35 del expediente.
• Copia simple del instrumento poder otorgado por el ciudadano Antonio Jesús Trujillo Martín, al abogado Edgardo José Sáez Rivas, en fecha 12 de noviembre de 1993, ante la Notaria Publica Vigésima de Caracas, , el cual corre inserto a los folios 36 al 37 del expediente.
• Copia simple de los vaucher del Banco de Venezuela en fecha 08/02/2012 y 06/03/2012, correspondiente a consignaciones en la cuenta del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual consta al folio 28 del expediente.
• Copia simple de auto de egreso de consignaciones emanado del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de abril del 2010, que consta al folio 39 del expediente.
• Copia simple del Cheque del Banco Industrial de Venezuela, en fecha 26 de abril del 2010, a favor del ciudadano EDGARDO JOSE SAEZ RIVAS, contra la cuenta del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual consta al folio 40 del expediente.
• Copia simple de planilla de pago emitida en fecha 17/09/2013 del sistema SAVIL, constante al folio 41 del expediente.
• Copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana Dailys Yeksenia Sáez, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de julio de 1979, que cursa al folios 42 del expediente.
• Copia certificada del documento de compra-venta celebrado por ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, representado por el abogado EDGARDO SAEZ y la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ, ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el N° 2012.3567, Asiento Registral 1 Folio Real del año 2012, que quedó inserta a los folios 43 al 48 del expediente.
• Copia simple del documento identificativo del ciudadano Libardo Rodríguez Guzmán, emanado de la Comisión Permanente de Transporte Vialidad, Obras y Servicios Públicos, que corre inserto al folio 49 del expediente.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ADJUNTO AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
• Copia simple de Oficio N° CUDPP-300-2013, emanado de la Delegación de la Coordinación de la Unidad de la Defensa Pública del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de junio del 2013, que cursa al folio 168 del expediente.
• Planillas de Pago emanadas del Sistema de Arrendamientos de Vivienda en línea (SAVIL), constantes a los folios 169 al 194 del expediente.
• Vauchers del Banco Industrial de Venezuela y Banco de Venezuela, correspondientes a consignaciones en la cuenta del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales constas a los folios 195 al 214 del expediente.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora antes de emitir algún pronunciamiento con respecto al fallo recurrido, debe quien aquí suscribe advertir que es facultad del juez, como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, puesto que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, y cuya inobservancia acarrearía una transgresión al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en algunos de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.-
En efecto, con relación a la labor del juez para controlar la válida instauración del proceso, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expreso en sentencia No. 779, del 10 de abril de 2002, que “(…) la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)”.
Ahora bien, el presente juicio se refiere a un Retracto legal arrendaticio que es la facultad establecida en la normativa especial en materia de arrendamiento, mediante la cual se le concede al arrendatario que reúnas ciertas cualidades, el derecho a subrogarse en un contrato de enajenación en lugar del comprador del inmueble, en la mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta inicial.
La pretensión de retracto legal arrendaticio, se encuentra dirigida tanto a la vendedora como a la compradora del inmueble arrendado en forma directa, por ser ellos quienes verán amenazados los derechos de propiedad en disputa, ya que la venta es acusada de ser realizada violando el derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, es consecuencia uno de los requisitos para que proceda la acción de retracto legal arrendaticio es que el propietario del inmueble arrendado, haya celebrado una operación de venta del mismo con el un tercero.-
El Jurista Venezolano, LUIS LORETTO, ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente lo es, y la persona contra quien se demanda y la que efectivamente esta obligada. La cualidad o interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendrán cualidad o interés aquellas personas, naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción. Esta regla, pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentra sujetos entre si por algún vinculo de derecho sustantivo de donde se derivan las obligaciones demandadas.
En el caso de marras la parte actora ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, ha establecido que el ciudadano EGARDO JOSE SAEZ RIVAS, tiene cualidad por ser apoderado del ciudadano ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN, quien es propietario del inmueble, sin embargo señala quien aquí decide que este debió demandar expresamente al ciudadano ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN, como co-demandado, aunado al hecho que del documento de traslativo de propiedad, cursante a los folios 46 y 47 del expediente, señala que los propietario del inmueble son ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, (casados) en dichos documento ciertamente actuó el ciudadano Egardo José Sáez Rivas, como apoderado de los mencionados ciudadanos, si embargo no consta en autos el poder otorgado por la ciudadana LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, que debió igualmente ser demandada en el presente juicio.-
En tal sentido es criterio de este juzgadora, que las obligaciones violentadas en el caso de la venta realizada, debían ser exigidos a los propietarios del inmueble, pues son los que efectivamente, tienen la facultad para tomar las decisiones tendientes a la enajenación del bien de su propiedad y por lo tanto los obligados a notificar la venta o de presentar la oferta preferente de venta a los arrendatarios del inmueble, por lo que en caso de ser procedente el derecho alegado por el actor, lo cual no corresponde a este Juzgadora en este caso establecer, solo pueden serles exigidos a los ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN Y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, como vendedores del inmueble y a la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ, como compradora del mismo, quienes pueden ser responsables de los hechos u obligaciones referentes al mencionado bien, de modo que Egardo José Sáez Rivas, carece de cualidad para ser demandado por tales conceptos, ya que entre él y el propietario del inmueble, no existe una relación de identidad lógica y así se declara. Así lo establece el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno. Igualmente mente funciona la norma en los casos en donde se pretende demandar en nombre de un tercero un derecho propio.-
Por lo tanto, la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
Asimismo, esta sentenciadora señala que a pesar de que la falta de cualidad pasiva de la demandada no fue un alegato por parte de la defensa de los demandados, resulta necesario acoger el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de junio del 2011, que consideró que la falta de cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que deber ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces.- Por consiguiente, se declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA Ex Officio del ciudadano EDGARDO JOSE SAEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.747.734, en consecuencia se desecha la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, venezolano mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V-14.199.215 contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA.- Y ASI SE DECIDE.-
PARTE DISPOSITIVA

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA Ex Officio del ciudadano EDGARDO JOSE SAEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.747.734, en consecuencia se desecha la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, venezolano mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V-14.199.215 contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS.- Se condena en costa a la parte actora por resultar totalmente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio del año dos mil catorce (2.014).
LA JUEZA,

ABG. JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA,

ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS R.
Nota:
En esta misma fecha, siendo las ________de la tarde, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
LA SECRETARIA,

ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS R.