TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
204° y 155°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE Nº 7.349-14
MOTIVO: NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR
PARTE SOLICITANTE: MARIA ANTONIA MONTENEGRO, GLADYS REYES DE RUIZ, MARIA EVA TOMMARELLI, JAIME CORREA RANGEL, GIORGINA BUFFA MINARDO, YOLANDA HERNANDEZ, JOSÉ ISKANDAR, LUIS ESTRADA Y CARMEN CECILIA GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 2.522.554, 2.505.217, 7.276.078, 7.276.077, 7.786.067, 5.159.878, 6.351.408, 8.778.280, 7.282.736 y 7.281.523 respectivamente, de profesión Médicos, domiciliados en ésta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE SOLICITANTE: Abogada CARMEN YAJAIRA TORO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 79.929.
.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante solicitud presentada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, presentado por los ciudadanos MARIA ANTONIA MONTENEGRO, GLADYS REYES DE RUIZ, MARIA EVA TOMMARELLI, JAIME CORREA RANGEL, GIORGINA BUFFA MINARDO, YOLANDA HERNANDEZ, JOSÉ ISKANDAR, LUIS ESTRADA Y CARMEN CECILIA GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 2.522.554, 2.505.217, 7.276.078, 7.276.077, 7.786.067, 5.159.878, 6.351.408, 8.778.280, 7.282.736 y 7.281.523 respectivamente, de profesión Médicos, domiciliados en San Juan de los Morros, estado Guarico, asistidos por la abogada CARMEN YAJAIRA TORO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 79.929, quienes actuando con el carácter de propietarios de unos consultorios que se encuentran en la Unidad de Consultorios Médicos “Llano Alto”, ubicado en la calle La Guaiquera de la urbanización La Tropical, de esta ciudad de San Juan de los Morros, los cuales se encuentran distinguidos con los números P-7, 2-6, 2-7, P-4, P-3, 1-6, P-5, local 1, P-1, 1-7 consecutivamente, y de los cuales anexaron copias simple marcadas con la letras “A, B, C, D, E, F, G, H, I y J”, por medio de la cual manifestaron que como copropietarios todos, de los consultorios médicos ubicados en la dirección antes mencionada, adquiridos bajo el régimen de propiedad horizontal, tal como constaba en las copias simples de documentos de propiedad debidamente registrados de dichos inmuebles, los cuales anexaron en copias, y según documento de condominio debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito Roscio del estado Guárico, bajo el Nº 01, folios 02 al 38, protocolo primero, tomo 4º, tercer trimestre de fecha 07 de agosto del año 1997, el cual anexaron en copia certificada marcada con la letra “K”. De esta manera expresaron, que notaron con gran preocupación que no se había tomado en cuenta en ningún momento a lo largo de los años para la toma de decisiones en lo referente a la unidad de consultas medicas Llano Alto, ni con las comunicaciones que habían enviado a la oficina de administración solicitando información en algunas ocasiones o explicaciones en otras, referidas al cumplimiento del documento de condominio. También expresaron que habían transcurrido mas de dieciséis años desde que adquirieron los consultorios según documento de condominio, y aun no se había cumplido con lo establecido en el documento en la cláusula XX referido a la venta del 75% de los inmuebles para que se pudiera convocar a la elección de la junta de condominio. De esta manera continuaron diciendo, que había pasado con la persona que se reservó la administración del inmueble según lo establecido en la cláusula XXI, y porque los recibos de pago de gastos de condominio que cancelaron mes a mes, estaban membretado con los datos de otro inmueble distinto al de la unidad de consultas medicas llano alto, y que de donde habían surgido algunos renglones de supuestos gastos de dicho condominio y que en nada se vinculaban con la actividad propia de los médicos, así como quien había autorizado grandes modificaciones y reparaciones del inmueble, igualmente manifestaron porque no tuvieron rendición de cuentas de los ingresos y egresos del condominio, y que había sucedido o donde estaban depositados los ingresos producto del alquiler de áreas comunes del inmueble donde son ellos copropietarios.
Continuaron narrando, haciéndose la interrogante sobre, quien era la persona que se encontraba visitándolos por sus consultorios anunciándose como administradora, cuando ellos no habían sido convocados nunca a una asamblea alguna, ni la señora era propietaria de consultorio alguno.
Asimismo, fundamentaron la acción en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, además solicitaron al Tribunal de la causa NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR para dicho inmueble y para lo cual sugirieron que recayera sobre la ciudadana CARMEN CECILIA GÓMEZ GALLARDO, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.281.523, quien es propietaria de uno de los consultorios signado con el Nº 1-7, constituido en la referida unidad de consultas medicas.
En ese sentido la solicitud fue admitida por el Tribunal A quo según auto de fecha 10 de febrero de 2014.
De seguida, el Tribunal A quo en fecha 17 de febrero de 2014, dictó decisión en la que declaró SIN LUGAR la solicitud de DESIGNACIÓN JUDICIAL DE ADMINISTRADOR, por cuanto no constaba de manera fehaciente que no tenía un administrador desde la creación estatutaria de la referida unidad de consultas, refiriéndose en el contenido de la solicitud que pretendían, era una rendición de cuentas cuya vía era procesalmente distinta a la escogida, evidenciándose así mismo de la solicitud, que de manera cierta, física y material existía un administrador que se encargaba de esas funciones administrativas, resultando con ello que en lugar de solicitar una designación judicial de administrador de conformidad con lo previsto en el articulo 19 de la Ley especial, que de una interpretación literal se desprendió que procedería en los casos que la asamblea de propietarios no se convoque, y los solicitantes forman parte de esa asamblea de propietarios, y lo que correspondería de manera legitima, era una convocatoria de una asamblea general de propietarios y dilucidar, esclarecer y puntualizar a través de ese órgano legitimo de esa comunidad organizada.
Mediante diligencia de fecha 24 de febrero de 2014, los solicitantes antes identificados, apelaron de la anterior decisión, por lo cual el Juzgador A quo en fecha 25 de febrero de 2014 oyó el recurso en ambos efectos y ordenó remitir el expediente a este Tribunal Superior, donde se le dio entrada en fecha 19 de marzo de 2014, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, los cuales presentaron en fecha 28 de abril de 2014.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, la misma pasa hacerlo y al respecto observa:
.II.
MOTIVA.
En el caso sub lite, parte de la comunidad de propietarios en propiedad horizontal, solicitan, de conformidad con el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en Gaceta Oficial N° 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983, se realice el nombramiento de administrador ad hoc, para el inmueble: “Unidad de Consultas Médicas Llano Alto”, expresando además que existe documento de condominio debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito Roscio del estado Guárico bajo el N° 01, folios 02 al 38, Protocolo Primero, Tomo 4to, Tercer Trimestre de fecha 07 de agosto de 1997, y que, transcurridos 16 años desde la compra de los consultorios, no han podido elegir junta de condominio al no haberse vendido el 75% de los inmuebles, por lo cual se preguntan: qué a pasado con la persona encargada de administrar el inmueble; de dónde salen los renglones de supuestos gastos del condominio; quién autorizó grandes modificaciones de áreas comunes; porqué no tenemos rendición de cuentas; quién es la persona que se encuentra visitándolos como administradora; y que, debido a no tener ninguna información y encontrándose acéfalos, solicitan nombramiento de administrador.
Ante tal pretensión de jurisdicción voluntaria, de la establecida en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece: “… A falta de designación oportuna de administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más copropietarios…”. Es conveniente realizar unas exposiciones previas que permitan entender el alcance y contenido del fallo expuesto a continuación.
Es conveniente comenzar por expresar que, la propiedad horizontal, como legislación social que rige la propiedad, no es un tertium genus propiamente dicho, sino un complejo organizado de derechos y obligaciones entre personas que se acogen a su normativa para hacer posible la convivencia y el desarrollo de actividades diversas.

No es, pues, la propiedad horizontal una categoría autónoma al lado de los derechos reales y personales. En nuestro concepto, es una mezcla de ambos derechos que, básicamente, operan entre copropietarios, pero externamente pasó a ser una institución orientada a la óptima utilidad social de dos (02) categorías jurídicas: 1) La propiedad individual y 2) La propiedad comunera. Ambas sirven a través de soporte a derechos personales (derecho de consulta, de participación en Asamblea); donde una y otra admiten determinados condicionamientos en sus respectivos ejercicios (limitación de constitución de asamblea; acción de participación en cosas comunes etc).
La propiedad singular y colectiva representan la columna vertebral del sistema. Ellas se conjugan en la propiedad horizontal, por lo que es determinante a los fines de la resolución de la presente pretensión de jurisdicción voluntaria, determinar la naturaleza de sus normas, es decir, si pertenecen al ius cogens o al ius dispositivum.
Como se entiende, las normas legales dispositivas son las que rigen cuando la voluntad de las partes no establece una regulación distinta en sus relaciones jurídicas, son las llamadas reglas supletorias de la voluntad de los particulares, al no estar interesado el orden público o las buenas costumbres (art. 6 CC); en cambio las normas legales imperativas son las que obligan o mandan independientemente de la voluntad de las personas o aquellas dentro de las cuales debe desenvolverse la autonomía de la voluntad, éstas son llamadas también normas taxativas y están inspiradas en un interés general (ius cogens). Así pues, es necesario escudriñar el interés tutelado por la legislación de propiedad horizontal, para poder ductilizar a través de la autonomía de la voluntad, normas como la contenida en la parte in fine del artículo 18 eiusdem, relativa a que la junta directiva del condominio deberá constituirse dentro de los sesenta (60) días siguientes a la realización de la venta del 75 % de los locales comerciales, ó, si por efecto del artículo 19 ibidem, existiendo en el documento de condominio un administrador, puede el Juez a instancia de un grupo de copropietarios ductilizar la norma y designar un administrador distinto al fijado por el vendedor pues todavía no se ha protocolizado la venta del 75% del inmueble total.
La Ley de Propiedad Horizontal venezolana pertenece al campo del Derecho necesario o (ius cogens), es decir, al ordenamiento cuyas reglas no pueden ser derogadas, modificadas ni alteradas sin desnaturalizar o poner en peligro a la institución. Asimismo, debe establecerse que el legislador se propuso estimular una modalidad de propiedad destinada a crear y consolidar nexos de colaboración, tolerancia y solidaridad en la vida de grupos. Esta noción está relacionada con las buenas costumbres, cuyas normas no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares como lo establece el artículo 6 del Código Civil. En tal orden de ideas parece evidente que nuestra legislación sobre propiedad horizontal es de derecho necesario y no de grado mínimo, en tanto que los elementos regulados por ella son esenciales a la institución y no pueden ser objeto de atenuaciones, suspensiones o ductilizaciones, salvo a través de las acciones legales que el Código Civil y la Ley especial establecen.

De acuerdo con los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles sometidos a tal régimen corresponde a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador; y estos últimos serán designados por la primera, salvo el supuesto de que no se haya protocolizado el 75% de los locales, y si no se nombrare en el primer supuesto, es decir, a falta de designación del administrador, lo nombrará el Juez a solicitud de uno o más condóminos.
Por ello, la pretensión de los solicitantes, en jurisdicción voluntaria, copropietarios de la “UNIDAD DE CONSULTAS MÉDICAS ALTO LLANO”, se fundamenta en una acción mero declarativa de jurisdicción voluntaria de nombramiento de administrador ad hoc, conforme al artículo 19 de la Ley especial y, si bien es cierto, dicha Ley especial autoriza al Juez de Municipio a: “ …falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios…”. Como puede observarse, ésta norma revestida de orden público, permite una facultad inquisitiva del Juez de la categoría municipal, de nombrar un administrador a falta de nombramiento de la Asamblea de copropietarios. Ahora bien, la Asamblea General de Propietarios puede nombrar a la junta de condominio, una vez realizada la protocolización de las ventas del 75% de los locales cosa que no ha ocurrido a los autos, tal cual lo admiten los propios solicitantes en su pretensión o solicitud. Por lo que, bajando a los autos, en el caso sub lite, no se da el presupuesto de Ley para que surja la facultad inquisitiva o poder del Juez de nombrar un administrador ad hoc, pues ello puede hacerlo el jurisdiccente cuando haya falta de designación oportuna y, del documento de condominio que corre a los autos del folio 38 al 63, ambos inclusive, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 07 de agosto de 1997, bajo el Protocolo Primero, Tomo 4, Número 1, de esa fecha, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se desprende, de la cláusula vigésima primera, lo siguiente: “…La UNIDAD DE CONSULTAS MÉDICAS LLANO ALTO se reserva el derecho de administrar el condominio hasta tanto se pueda proceder a entregar la administración, a la asamblea de propietarios de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal…”. La vendedora del inmueble y sus locales, en propiedad horizontal, se reservó su administración hasta tanto se vendiera el 75%, de los locales, lo cual está no sólo en el espíritu de la Ley, sino que quedó establecido como norma que devino contractual al estipularse en los contratos de venta con los actores, y por tanto, la aplicación de las normas establecidas en el documento de condominio, son parte integrante de las cláusulas contractuales de los respectivos contratos de compraventa.
Para que la administración sea nombrada por los copropietarios, de acuerdo a las normas de la Ley especial y a las contractuales en el sistema de propiedad horizontal, se requiere que opere la venta del 75% de los locales, que como exponen los actores en su solicitud, no ha ocurrido, circunstancia ésta no sólo de ley, sino pactado contractualmente y, lo establecido legalmente, no puede derogarse por vía de sentencia, sino por las acciones que puedan derivar directamente del Código Civil o de la propia Ley de Propiedad Horizontal, pues éstas normas son de son de convivencia social, de la dinámica de la vida social, deberían intentarse las acciones infra señaladas, como la nulidad relativa a determinada cláusula contractual, a través de juicio contencioso, con citación del vendedor - administrador y no a través de jurisdicción voluntaria.
Es decir, consta plenamente a los autos, con valor de plena prueba que sí existe administrador en la UNIDAD DE CONSULTAS MÉDICAS LLANO ALTO y que tiene identidad con la persona jurídica del vendedor, por lo que el Juez, no puede acceder a la facultad de Ley de nombrar un nuevo administrador ad hoc, porque la Ley no se lo permite, éste puede llegar hasta donde la interpretación de la Ley en su alcance y contenido le permite accesar. Nombrar un nuevo administrador, existiendo un nombramiento por documento constitutivo sería tanto como que el Juez Civil, actúe fuera de su competencia, fuera de las facultades y fuera de los presupuestos que el Legislador le otorgó. Sólo puede el Juez designar Administrador en el presupuesto del artículo 19 ibidem, es decir: “a falta de designación oportuna”.
No cabe el ejercicio de la acción mero declarativa de jurisdicción voluntaria, pues tiene un presupuesto de Ley que no se cumple, el cual consiste en que no se haya oportunamente nombrado administrador.
En casos como éste, donde parte de la entidad asociativa (grupo de propietarios) tiene conflictos de intereses con su propio administrador, esta instancia recursiva, considera que se le debe reconocer personalidad jurídica como sujeto activo o pasivo de una relación procesal para, ante el cúmulo de irregulares delatadas, a través de las normas relativas al mandato, exigírsele al administrador su responsabilidad bien, sea civil o penal y su destitución, él debe dar cuenta de sus operaciones; responder de aquél en quién ha sustituido la gestión; acciones éstas que derivan del interés propio, tal cual lo reseña el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
De tal manera que los copropietarios tienen las siguientes acciones de Ley: a) Acción por hecho ilícito, abuso o exceso de derecho (Art. 1.185 CC); b) Acción por cobro de contribuciones (Arts 12 al 15 LPH); c) Acción indemnizatoria y de remoción por obras y actos ilegales (Arts 4 y 10 LPH); d) Acción indemnizatoria de propietario perjudicado por mejoras en obras comunes (Art 9 LPH y 1185 y 1193 CC); e) Acción de División o Partición (Art 8 y 16 LPH); f) Acción de determinación de precio justo (Art. 16 LPH); g) Acción de Retracto Legal (Art. 16 LPH Y 1546 CC): h) Acción de Reconstrucción (Art 17 LPH); i) Acción de nulidad de uso exclusivo; j) Acción de rendición de cuentas y de responsabilidad contra el administrador del condominio (Art 1693 y 1694 CC Y 19 y 20 LPH); pueden intentar también la modificación o nulidad parcial del documento constitutivo, si evidentemente el propietario y administrador no asumen su responsabilidad, pues el administrador es un mandatario y resulta esencialmente revocable entre otras muchas que, traerían como consecuencia, la remoción de su cargo de administrador; pero lo que no es pertinente, es que se solicite al Jurisdicente, por efecto del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el nombramiento de un nuevo administrador que sustituya al nombrado en su oportunidad a través del documento de condominio, pues para ello, no existe coincidencia con el presupuesto necesario del artículo supra citado, es decir, que no se haya nombrado oportunamente administrador, circunstancia que solicitada por los actores, no está autorizada por el Legislador para ser obrada por el Juez, es decir, como bien lo establece el artículo 20 eiusdem, el administrador tiene una carga obligacional propia del mandato y si no la cumple, tal cual lo establece el parágrafo único éste será destituido, pero no puede nombrarse un ad hoc, existiendo administrador previamente constituido.
Al pretender los actores copropietarios, el nombramiento de nuevo administrador ad hoc, existiendo uno vigente, nombrado en el documento de condominio, con base al artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, los actores erraron en la vía procesal para accionar, pues el pedimento excede en fase de jurisdicción voluntaria las atribuciones que el Legislador adjetivo le otorgado al jurisdicente municipal.
Aunado a ello, tanto legal como contractualmente en los documentos de compraventa y de condominio los actores y el vendedor dejaron establecido dentro de su libertad de contratación, el régimen que regula las actuaciones de los copropietarios y, no habiéndose consumado para el momento del ejercicio de la solicitud o pretensión, la protocolización de la venta del 75% de los locales de la unidad, no podían los actores asumir la mayoría genérica que al efecto establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo rechazarse la pretensión ejercida y así se establece. Aunado a ello, no puede desprenderse del análisis y lectura del artículo 19, supra citado, que el Juez tenga facultades para nombra por solicitud de un grupo de copropietarios, un nuevo administrador cuando éste fue nombrado en su oportunidad legal, no siendo necesario el análisis del resto de los medios probatorios aportados, lo cual constituiría un exceso jurisdiccional.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR acción Mero – Declarativa de Jurisdicción Voluntaria de nombramiento de Administrador Ad Hoc, tal cual lo establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, al existir un administrador nombrado dentro de la oportunidad legal, a través del documento de condominio y así se establece. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte Solicitante, ciudadanos MARIA ANTONIA MONTENEGRO, GLADYS REYES DE RUIZ, MARIA EVA TOMMARELLI, JAIME CORREA RANGEL, GIORGINA BUFFA MINARDO, YOLANDA HERNANDEZ, JOSÉ ISKANDAR, LUIS ESTRADA Y CARMEN CECILIA GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 2.522.554, 2.505.217, 7.276.078, 7.276.077, 7.786.067, 5.159.878, 6.351.408, 8.778.280, 7.282.736 y 7.281.523 respectivamente, de profesión Médicos, domiciliados en ésta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado Primero Ordinario y de Ejecución de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 17 de febrero de 2014.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Cuatro (04) días del mes de Julio de Dos Mil Catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abg. Shirley M. Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.

GBV.