TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiseis de junio de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO Nº AP31-V-2014-000102
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que interviene en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE ACTORA: Constituida por la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DODO C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 02 de Marzo de 2004, bajo el Nº 21, Tomo 875-A. Representada en la causa por el abogado Carlos Gustavo Ferrer Olivares, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 91.898, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de Enero de 2014, anotado bajo el Nº 26, tomo 04 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 10 al 13 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil MARGARITA CONTAINER TERMINAL C.A. (MCT), inicialmente denominada OCEAN WAYS C.A., constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 01 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 79, tomo 43-A. Representada en la causa por el abogado Miguel Ángel Lois Mora, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.120, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Mayo de 2014, anotado bajo el Nº 10, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivo, y cursante a los folios 180 al 182.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DODO C.A., en contra de la Sociedad Mercantil MARGARITA CONTAINER TERMINAL C.A. (MCT), inicialmente denominada OCEAN WAYS C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 27 de Enero de 2014, la parte actora incoó la pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento que conoce quien decide, argumentando, en síntesis:
1.- Que es propietaria de un inmueble constituido por la parcela unifamiliar y la casa sobre ella construida, identificada con los números 2-8 y número catastral 8813, ubicado con frente a la Calle Dos, que forma parte del Conjunto Residencial LAS VILLAS, segunda etapa del sector Las Villarroeles, Jurisdicción del Municipio Lares, Municipio Días del Estado Nueva Esparta, tal y como consta de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Días del Estado Nueva Esparta, en fecha 22 de Septiembre de 2004, bajo el Nº 38, tomo 6, Protocolo 1º.
2.- Que en fecha 04 de Febrero de 2011, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el inmueble antes identificado.
3.- Que el término inicial de duración se pactó en un (01) año contado a partir del momento de la firma, prorrogable por términos iguales de un (01) año, hasta tanto una de las partes le notifique a la otra, con no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo de las eventuales prorrogas, su voluntad de no prorrogar el arriendo del inmueble.
4.- Que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales, pagaderas por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días del vencimiento de cada mes.
5.- Que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo a Octubre del año 2013, adeudando la suma de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) por tal concepto.
6.- Que en virtud del incumplimiento de la parte demandada a lo pactado contractualmente, y en especial para con el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- La Resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04 de Febrero de 2011, sobre un bien inmueble constituido por la parcela unifamiliar y la casa sobre ella construida, identificada con los números 2-8 y número catastral 8813, ubicado con frente a la Calle Dos, que forma parte del Conjunto Residencial LAS VILLAS, segunda etapa del sector Las Villarroeles, Jurisdicción del Municipio Lares, Municipio Días del Estado Nueva Esparta, con la consecuente entrega material del mismo, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió; y B.- Al pago de las costas y costos del proceso.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1592 ord. 2º y 1167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 04 de Junio de 2014, procedió a contestar la pretensión instaurada en su contra, argumentando, grosso modo en su defensa:
1.-Admitió la existencia de la relación arrendaticia con la actora, la cual nace en virtud del contrato celebrado en fecha 04 de Febrero de 2011, sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda.
2.- Admitió que el canon de arrendamiento pactado entre las partes lo fue por la cantidad de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales, los cuales se cancelarían por mensualidades vencidas, los primeros cinco (05) de cada mes vencido.
3.- Negó, rechazó y contradijo que adeude a la actora los cánones de arrendamientos de los meses de Marzo a Octubre de 2013, por un monto de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) cada uno, pues si bien no canceló dichos meses, ello se debió a la necesidad que tuvo en efectuar reparaciones mayores al inmueble arrendado, que correspondían efectuar a la arrendadora y no los acometió, en la que habría gastado la suma de veintidós mil quinientos setenta y cinco bolívares (22.575,00 Bs.); lo que era del conocimiento y aceptación de la misma, procediendo en consecuencia a hacer valer la compensación parcial de la deuda, entre lo debido por arriendos insolutos y los montos de las reparaciones mayores efectuadas al inmueble.
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 27 de Enero de 2014, la parte actora incoó pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento en contra de su arrendataria.
Por auto de fecha 29 de Enero de 2014, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión planteada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación ala demanda.
Mediante nota de secretaría de fecha 07 de febrero de 2014, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación de la parte demandada, con su respectivo exhorto al Juzgado de Municipio del Estado Nueva Esparta.
En fecha 22 de Mayo de 2014, se recibió el exhorto de citación cumplido del Juzgado de Municipio del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.
Mediante escrito presentado en fecha 04 de Junio de 2014, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada.
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de su derecho a promoverlas.
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
La resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
Sentado lo anterior, se observa que el argumento principal de la pretensión de la parte actora en la causa, se circunscribe al incumplimiento por parte de su arrendataria (demandada) en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo a Octubre de 2013, cada uno a razón de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales, lo que arrojaría una deuda total de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) por concepto de cánones de arrendamientos insolutos.
Así pues, llegado el momento de la contestación a la pretensión, la parte demandada adujo su estado de solvencia para con los cánones de arrendamientos señalados como no cancelados, alegando a su vez como sustento de su defensa, la concurrencia de la compensación de deudas en el proceso, pues efectuó reparaciones “mayores” al inmueble que le correspondían realizar al arrendador, a los que se habría negado, tales como rotura de las tuberías del baño y eliminación de filtraciones, los que ascenderían a la suma de veintidós mil quinientos setenta y cinco bolívares (22.570,00 Bs.).
No obstante, si bien existe una confesión espontánea de la parte demandada en el proceso, al admitir no haber cancelado los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, ésta trató sin lograrlo, ampararse en una supuesta compensación entre lo debido por deuda de arrendamiento y unos presuntos gastos procurados en la reparación mayor del inmueble, sin traer al proceso, siquiera, prueba indiciaria que pudiera determinar presuntivamente la existencia, no sólo de los gastos efectuados, sino de las propias reparaciones que le hubiere realizado al inmueble arrendado; no pudiendo a tenor de lo previsto en los artículos 1282 y 1331 del Código Civil, demostrar su estado de solvencia como fundamento de su defensa, muy por el contrario, quedó verificado su insolvencia en el pago de lo reclamado, pues es precisamente el arrendatario, quien debía demostrar lo contrario a la pretensión de la actora a tenor de lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, razón por la cual debe declararse Con Lugar la pretensión de Resolución incoada y la consecuente entrega material de la cosa arrendada. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DODO C.A., en contra de la Sociedad Mercantil MARGARITA CONTAINER TERMINAL C.A. (MCT), inicialmente denominada OCEAN WAYS C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04 de Febrero de 2011, sobre un bien inmueble constituido por la parcela unifamiliar y la casa sobre ella construida, identificada con los números 2-8 y número catastral 8813, ubicado con frente a la Calle Dos, que forma parte del Conjunto Residencial LAS VILLAS, segunda etapa del sector Las Villarroeles, Jurisdicción del Municipio Lares, Municipio Días del Estado Nueva Esparta.
TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil MARGARITA CONTAINER TERMINAL C.A. (MCT), inicialmente denominada OCEAN WAYS C.A., a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DODO C.A., y/o sus apoderados debidamente constituidos, la ENTREGA METARIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, constituido por la parcela unifamiliar y la casa sobre ella construida, identificada con los números 2-8 y número catastral 8813, ubicado con frente a la Calle Dos, que forma parte del Conjunto Residencial LAS VILLAS, segunda etapa del sector Las Villarroeles, Jurisdicción del Municipio Lares, Municipio Días del Estado Nueva Esparta, en el mismo buen estado en que lo recibió.
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTISÉIS (26) días del mes de JUNIO del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. YULI MINERVA MARTINEZ.

En la misma fecha, siendo las NUEVE Y DOS MINUTOS DE LA MAÑANA (09:02 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_____del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. YULI MINERVA MARTINEZ.

NGC/YMM/*
Asunto Nº AP31-V-2014-000102.
09 Páginas, 01 Pieza