TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
204° Y 155°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.374-14
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano TITO ALFREDO OROZCO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.346.474, domiciliado en la carrera 13 entre calle 6 y 7, Casco Central de la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ALBA NAZARET OROZCO MALUENGA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nro. 109.250.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “INVERSIONES ES-621”, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, estado Miranda, anotada bajo el Nro. 40, Tomo 38-A-Sdo., de fecha 28 de agosto de 1985, RIF Nro. V-01723607-1, domiciliada en el Edificio Galipán, Piso 4, Oficina 1, en la avenida Francisco de Miranda, Chacaito, de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, representada por su Director-Administrador, ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.723.607.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nro. 14.145.
PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadano HAZAN ZIB ABOUHAREB, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.991.911, domiciliado en la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA: Abogados JUAN BAUTISTA AGUIRRE NAVAS y JUAN RAFAEL AGUIRRE HERRERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nros. 8.049 y 128.864, respectivamente.

.I.
NARRATIVA
Comenzó el presente procedimiento de RETRACTO LEGAL, por medio de escrito libelar y anexos que presentó el ciudadano TITO ALFREDO OROZCO RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.346.474, asistido por la abogada ALBA NAZARET OROZCO MALUENGA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nro. 109.250, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha 19 de febrero de 2013, mediante el cual expuso: Que en fecha 05 de diciembre del año 1989, mediante documento privado, fue suscrito un contrato de alquiler a tiempo determinado por un año prorrogable por períodos iguales, entre su persona en carácter de arrendatario y la ciudadana DIGNA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.007.584, quien actuó con el carácter de arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carera 13, entre calles 6 y 7 en el Casco Central de la ciudad de Calabozo del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico, por una pensión de alquiler mensual equivalente a la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), lo que corresponde hoy, de acuerdo a la conversión monetaria, a CUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4,00), cuya relación contractual se mantuvo hasta la fecha 12 de noviembre de 1996, bajo las mismas cláusulas, tal como consta en copia simple que anexó marcada “A”, fecha en la cual el ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, entonces adquiriente, quien en su carácter de Director-Administrador de la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, anotada bajo el Nro. 40, Tomo 38-A-Sdo., de fecha 28 de agosto de 1985, RIF Nro. V-01723607-1, domiciliada en el Edificio Galipán, Piso 4, Oficina 1, en la avenida Francisco de Miranda, Chacaito, de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, le notificó mediante escrito, el cual anexó en copia marcada “B”, sobre un incremento al canon de arrendamiento, en donde enalteció la continuidad, gratitud y la responsabilidad por él manifiesta durante la relación contractual, ocurriendo posteriormente, progresivos incrementos convencionalmente pactados. Siguió exponiendo, que indiscutiblemente dieron continuidad a la relación arrendaticia en los términos expuestos, ya que en fecha 08 de noviembre de 1997, mediante documento privado, el cual anexó en copia simple marcado “C”, suscribieron un contrato de alquiler a tiempo determinado, sobre el referido inmueble, por un año prorrogable por periodos iguales, entre su persona en carácter de arrendatario y la antes mencionada sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., como arrendadora, cuyo canon mensual correspondió a la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 32.000,00), hoy equivalentes a TREINTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 32,00), y que a partir del vencimiento del contrato, lo cual ocurrió en fecha 08 de noviembre de 1998, de manera verbal se fueron acordando incrementos del referido canon, operando prorrogas automáticas por tácita reconducción hasta el mes de diciembre del año 2005, cuando convinieron de manera verbal, que el objeto del arrendamiento tendría por alcance, además del local comercial, la totalidad del inmueble signado con el Nro. 6-79, que constituía asimismo la casa deshabitada, la cual destinó como depósito de equipos de sonidos, radios, televisión, dvd, demás equipos, implementos y herramientas de trabajo, asícomo, el terreno, al cual efectuó periódicamente tareas de conservación como buen padre de familia, tal cual como lo habían acordado, así como constaba en comprobantes de recibos en original a favor del ciudadano JOSE RAMON CARRILLO, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.796.883, que anexó marcados “D”, con enumeración correlativa desde la fecha 08 de febrero de 2006 hasta el 07 de septiembre de 2012, cuyo inmueble, objeto del referido contrato, se limitaba dentro de las medidas y linderos especificados en el documento de propiedad de la casa, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Calabozo, en fecha 26 de noviembre de 1990, anotado bajo el Nº 64, folio 37, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional Primero, Cuarto Trimestre del año 1990, el cual anexó en copia certificada signada “E”, igualmente del terreno, por documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del estado Guárico, Calabozo, en fecha 03 de agosto de 2005, bajo el Nº 2, folio 6 al 19, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Tercer Trimestre del año 2005, el cual incorporó en copia certificada marcada “F”, y que dio por reproducidos según ficha catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico, Nº 12-07-01-03-10-09, la cual agregó en compañía del croquis del inmueble signado “G-1”, a nombre de GONZALEZ DE CERVIA DIGNA, de fecha 12 de agosto de 2004, marcado “G-2”, a nombre de INVERSIONES ES-621, C.A., de fecha 09 de abril de 2010, constante de una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (450,71 mts²), cuyos linderos son: por el NORTE: Inmueble de Berenice Rodríguez en treinta y cuatro metros (34 mts); SUR: Inmueble de Digna González en diecisiete metros con noventa centímetros (17,90 mts) más dieciséis metros con veinte centímetros (16,20 mts); ESTE: Sucesión Olivero en siete metros con setenta centímetros (7,70 mts) mas ocho metros con sesenta centímetros (8,60 mts); y OESTE: Carrera 13 del Casco Central en dieciséis metros (16 mts); a este tenor alegó, que estaba obligado a utilizar el inmueble para comercio de equipos de sonido y video, igualmente como taller de radio y televisión, lo cual efectuó por medio de su firma personal denominada “LABORATORIO ELECTRONICO ALFREDO”, debidamente inscrita, según anexo marcado “H”, y cuyo canon de arrendamiento se estableció a razón de CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,00), el cual hasta la fecha cumplió cabalmente, por lo que dijo estar totalmente solvente tal como se evidenció de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento a favor de la mencionada sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, que consignó marcados “I”, en razón de lo cual citó, que se encontraba en presencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminando.
Siguió narrando el libelista, que venía encontrándose en ejercicio de la posesión precaria de la totalidad del inmueble arrendado, y que en los meses de febrero y marzo del año 2008, fue interrumpida la modalidad de cobro-pago habitual y sucesiva entrega de la solvencia respectiva, sin explicación alguna y en pleno desconocimiento del motivo, en virtud de lo cual procedió a valerse de la figura jurídica de consignación arrendaticia, consignando desde entonces dichos cánones por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, a través de la Cuenta Bancaria Nº 00070080-10-0010011133, en el Banco Bicentenario, tal y como lo hizo constar en recibos que anexó marcados “J”, ordenados correlativamente desde febrero de 2008 hasta enero de 2013.
Prosiguió alegando el actor, que en fecha 18 de agosto de 2008, el mismo Tribunal de la causa, se trasladó al lugar donde se encontraba funcionando su firma personal con la finalidad de notificarle sobre el contenido de la solicitud Nº S-152-08, hecha por el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, la cual anexó en copia simple marcada “K”, y con la cual el referido ciudadano se acreditaba la propiedad del inmueble según documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, anotado bajo el Nº 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero de 2008; en virtud de lo cual señaló que el inmueble por él ocupado no correspondía en las medidas y linderos objeto del documento de propiedad invocado, asimismo anexó el acta de constitución del Tribunal y sus resultas, marcada “L”.
En razón de lo anterior, dijo el demandante de autos, que continuó realizando las consignaciones de los referidos cánones de arrendamiento, de lo cual evidenció el comportamiento de dueña de la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., en cuanto que la ciudadana MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, en su carácter de apoderada de la referida sociedad mercantil, en fecha 30 de noviembre de 2010, recibió dinero por concepto de los cánones desde el mes de febrero del año 2008 hasta el mes de diciembre del año 2009, asícomo, los correspondientes desde el mes de febrero de 2010 hasta el mes de octubre del mismo año, y cuyo mandato fue otorgado por el ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, antes identificado, por medio de mandato de poder que consignó marcado “N”.
Continuó exponiendo el accionante, que en el mes de noviembre de 2012, se inició sin notificación alguna a su persona, la deforestación de árboles dentro del terreno que el ocupaba, al igual que la demolición de las paredes que lo alinderaban, perturbando su posesión pacífica y legítima, tal como lo hizo constar en la memoria fotográfica que agregó marcada “N”, por lo cual procedió a retirar los bienes bajo su custodia, al mismo tiempo que acudió a la Cámara Municipal del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico y planteó el hecho, sobre lo cual tuvo conocimiento en sesión extraordinaria de fecha 05 de noviembre de 2012, que el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, se acreditaba la construcción de un centro comercial a su expensa, y que por consiguiente la referida Cámara Municipal aprobó que se debía dirimir el conflicto ante la instancia jurisdiccional, según oficio Nº 743/2012 de fecha 07 de noviembre de 2012, que agregó marcado “O”. En ese mismo sentido, la referida Cámara Municipal en fecha 30 de enero de 2013, aprobó solicitar al ingeniero municipal, información sobre el estatus y permisología de la mencionada obra, tal como lo hizo constar según oficio Nº 032/2013 de la misma fecha, el cual anexó marcado “P”, acotando en ese mismo orden, que previamente en fecha 15 de enero de 2013, acudió ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, para verificar si hubo o no enajenación del bien que había arrendado, y sorpresivamente encontró una transferencia de la propiedad de la cual le fue otorgada una copia certificada del contrato de compra venta, que añadió marcado “Q”, y la cual alegó que lesionó sus derechos e intereses.
Continuó narrando el accionante, que del anterior instrumento registral observó que el ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., quien era la arrendadora del inmueble objeto de la relación contractual con su persona, en fecha 26 de febrero de 2008, vendió a un tercero sin notificación alguna hacia él, mediante representación que ejerció la ciudadana MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, al ciudadano HASSAN ZIB ABOUHAREB, un inmueble conformado por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encontraba construida, situada en la carrera 13 entre calles 6 y 7, Nº 6-79, casco central de la ciudad de Calabozo, Municipio Miranda del estado Guárico, por la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000,00), no obstante, alegó que dicho inmueble era objeto del contrato de arrendamiento verbal que acordaron en el mes de diciembre del año 2005, el cual se prorrogó por tácita reconducción e indeterminación, extendiéndose igualmente hacia el local comercial y a la ocupación de la totalidad del inmueble, por un canon de arrendamiento de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), equivalentes hoy en día a CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,00), observando además, que el inmueble ocupado por él era totalmente distinto y perfectamente diferenciado y deslindado al que se invocó tanto en la solicitud como en la propia notificación y sus particulares, acordada en los autos en fecha 18 de agosto de 2008 por ante el mismo Juzgado de la causa, lo cual agregó marcada “R”.
En consecuencia, de lo expuesto anteriormente, alegó el actor que hubo contravención del Título IV, artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que él como arrendatario tenía el derecho preferente de venta, por cuanto era el único arrendatario de la totalidad del inmueble objeto de la litis, evidenciándose más aun que cumplía con los requisitos esenciales concurrentes, como lo eran, el tiempo de arrendamiento ya que tenía a la fecha, aproximadamente dieciséis (16) años ocupando el inmueble correspondiente al local comercial y más de cinco (5) años en el resto del inmueble que englobaba la totalidad del mismo, además de que estaba solvente con los pagos correspondientes al canon arrendaticio para el momento de la venta, asícomo, que satisfacía las aspiraciones de propietario, de lo cual al no habérsele hecho la oferta, le cercenaron su derecho a la preferencia ofertiva.
Como argumentación de lo expuesto fácticamente, el accionante promovió las documentales plenamente identificadas y discriminadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q” y “R”, al mismo tiempo que pidió al Tribunal de la recurrida, realizara una inspección judicial a los fines de que se demostraran los linderos y medidas del inmueble arrendado, el estado de deforestación y demolición de las bienhechurías construidas sobre el mismo, promoviendo por último, las testimoniales de los ciudadanos JOSE RAMON CASTILLO y OSCAR DANELCI CAICEDO TRUJILLO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.796.883 y 24.236.844, respectivamente.
De igual forma, solicitó que fuera declarada con lugar el retracto legal arrendaticio por violación del derecho a la presencia ofertiva que gozaba como arrendatario del inmueble, así como que se ordenara a la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., hacer efectivo su derecho de subrogarse bajo los mismo términos en cuanto al precio, condiciones y modalidades de la negociación pactada en el documento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, en fecha 26 de febrero de 2008, bajo el Nº 36, folios 340 al 378, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Primer Trimestre.
Como complemento, solicitó de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, se acordara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble anteriormente deslindado y perfectamente señalado, además, de conformidad con el artículo 588 ejusdem, solicitó medida innominada de uso y disfrute del inmueble en cuestión, al igual que del cese de los procesos y actividades de deforestación, demolición y construcción que se llevaban a cabo sobre el referido inmueble.
En ese orden de ideas, el actor fundamentó la presente acción en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente, la estimó por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 134.000,00), equivalentes a UN MIL DOSCIENTAS CINCUENTA Y DOS CON TREINTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.252,34 U.T.).
Posteriormente el Juzgado de la causa, por auto de fecha 12 de marzo de 2013, admitió la demanda cuanto a lugar en derecho, y ordenó el emplazamiento de la parte excepcionada para que contestara la demandada al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, previo al vencimiento de los cinco (5) días calendario que le concedió como término de la distancia, en ese mismo sentido instó a las partes y sus apoderados a un acto conciliatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, el cual, una vez que llegada la oportunidad para la realización del mismo, fue declarado desierto, en virtud de que las partes no comparecieron ni por si mismas ni por medio de sus apoderados.
Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 31 de julio de 2013, la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., por medio de su apoderada judicial, lo hizo en los términos siguientes: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la temeraria acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto el demandante, fundamentó sus pretensiones en hechos totalmente falsos y ajenos a la verdad real y por ende a la verdad procesal, siendo que afirmó en su libelo de demanda, que ocupaba en calidad de arrendatario, el inmueble que hoy era propiedad del ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, desde el año 1989, cuando su propietaria original era la ciudadana DIGNA GONZALEZ, es decir, en fecha 01 de abril de 2005, su representada INVERSIONES ES-621, C.A., adquirió en compra el citado inmuebles, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 27, tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública y posteriormente debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda en el estado Guárico, anotado bajo el Nº 2, folios 6 al 10, protocolo primero, tomo octavo del tercer trimestre, el cual anexó en copia simple marcada “A”. Por las consideraciones anteriormente expuestas, acotó, que en la primera oportunidad el demandante tenía ocupando el inmueble seis (6) años, el cual fue vendido a su representada y el arrendatario no ejerció el derecho de preferencia para adquirir el mismo. Posteriormente en el año 2007, su representada INVERSIONES ES-621, C.A., decidió vender el citado inmueble, dado que el mismo se encontraba en evidente deterioro y conciente del derecho de preferencia que tenía el arrendatario, se lo ofreció en venta, a través de su persona como representante legal de la propietaria, y el demandante-arrendatario, se negó a aceptar la venta, al igual que no quiso firmar la notificación, la cual anexó en copia simple. Por esa circunstancia, alegó que era falso de toda falsedad, el hecho que fue argüido por el accionante, de que en ningún momento le fue notificado sobre la venta y menos aun que él estaba dispuesto a aceptar la oferta de venta de dicho inmueble. Por otro lado, destacó, que a la presente fecha habían transcurrido más de cinco (5) años desde que se materializó la venta del inmueble en cuestión, hecha por su representada INVERSIONES ES-621, C.A., al ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, de lo cual observó, según el ordenamiento legal en el artículo 1.547 del Código Civil, que al arrendatario, le operó la caducidad de la acción para intentar el presente procedimiento de retracto legal arrendaticio, y así solicitó formalmente fuera declarado.
En la misma fecha, la parte co-demandada, ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, por medio de sus representantes judiciales, contestó la demanda el los términos siguientes: Rechazaron, negaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte actora, por ser falsas y no ajustadas a la realidad de los hechos, en ese sentido expresaron, que el demandante fundamentó su acción en el derecho de preferencia ofertiva previsto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que los referidos artículos representan la base legal de la acción de retracto legal que esgrimió el referido en su libelo de demanda, en la que alegó que poseía un derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario, constituido por un local comercial que forma parte de un inmueble propiedad del ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, ubicado en la carrera 13, entre calles 6 y 7, casco central de la ciudad de Calabozo, estado Guárico, distinguido con el Nº 6-79, constante de una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN CENTÍMETROS (450,71 mts²) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Inmueble de Berenice González en 34 metros; SUR: Con inmueble de Digna González, en línea quebrada así: 17 metros con 40 centímetros, más 16 metros con 20 centímetros; ESTE: Con inmueble de la Sucesión Oliveros, en línea quebrada así: 7 metros con 70 centímetros más 8 metros con 60 centímetros; y OESTE: Carrera 13 en 16 metros. Aportó, que todo ello se evidenció según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico de fecha 26 de febrero de 2008, bajo el Nº 36, folio 340 al 378, protocolo primero, tomo undécimo del primer trimestre del año 2008. Fue por ello, que aclaró, que los linderos y medidas que citó anteriormente del lote de terreno y local comercial en cuestión, eran los mismos del documento de adquisición, pero de acuerdo a la Planilla de Inscripción Catastral actualizada, las medidas y linderos eran las siguientes: NORTE: Con inmueble de Berenice Rodríguez, en 34 metros; SUR: Con inmueble de Digna González, en línea quebrada así: 17 metros con 90 centímetros, más 16 metros con 20 centímetros; ESTE: Inmueble de la Sucesión Oliveros, en línea quebrada así: 7 metros con 70 centímetros más 8 metros con 60 centímetros; y OESTE: Con carrera 13 en 16 metros. Igualmente, alegó la parte co-excepcionada, que era falsa de toda falsedad la afirmación que hizo la parte accionante cuando en su libelo de demanda expresó que fue hasta la fecha 18 de enero del año 2013, cuando se enteró que el nuevo dueño del inmueble del cual era arrendatario, era el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, puesto que en fecha 18 de agosto de 2008, el mismo Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, a petición de él, se trasladó y constituyó en el local comercial donde funciona el Fondo de Comercio LABORATORIO ELECTRONICO DE RADIO Y TELEVISION, propiedad del ciudadano TITO ALFREDO OROZCO, y notificó personalmente al mencionado arrendatario, de lo cual anexaron copia simple marcada “A”. En ese orden ideas, alegaron que mal pudo en éste momento la parte demandante de autos pretender ejercer el retracto legal arrendaticio, después de que habían transcurrido aproximadamente más de cinco (5) años desde la enajenación del inmueble a su representado HASAN ZIB ABOUHAREB, tiempo que sobrepasó en exceso los cuarenta (40) días establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil, fundamentando que evidentemente había operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y por ende debía ser declarada SIN LUGAR la acción. Para finalizar, rechazaron formalmente en todas y cada una de sus partes, las pretensiones de la parte demandante, vale decir que rechazaron, negaron y contradijeron, las siguientes afirmaciones: A) Que el demandante no tenía conocimiento de que su representado era el actual propietario del inmueble objeto de la presenta acción de retracto legal. B) Que al accionante le asistiera el derecho de preferencia ofertiva del inmueble propiedad de su representado. C) Que la notificación hecha y la cual reconoció la parte actora, carecía de eficacia jurídica. Por último rechazando formalmente la estimación que hizo la parte demandante en su libelo de demanda, en virtud de que la misma no tenía sustento legal que la hiciera pertinente.
Llegada la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte demandada INVERSIONES ES-621, C.A., por medio de su apoderada judicial abogada MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, en fecha 14 de agosto de 2013, promovió las siguientes: Promovió y opuso a la parte demandante, todos y cada uno de los argumentos que explanó la parte co-demandada en su escrito de contestación a la demanda, así como lo expresamente citado en el artículo 1.547 del Código Civil, por lo cual solicitó debía ser declarada de oficio por el propio Tribunal de la causa, la CADUCIDAD de la presente acción.
De seguida, la parte co-demandada, ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, por medio de su representación judicial presentó las siguientes: Promovió y opuso a la parte demandante, el original de la notificación, que con presencia del mismo Juzgado de la recurrida le hizo en fecha 18 de agosto de 2008. Igualmente, promovió y opuso a favor de su poderdante, las copias certificadas de los documentos que lo acreditaban como propietario del inmueble objeto de la presente acción, los cuales fueron acompañados por la parte actora en su libelo de demanda y anexos marcadas “Q” y “R”. Asimismo, promovió y opuso a la parte demandante, sentencia definitivamente firme dictada por el mismo Tribunal de la causa y confirmada por éste Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, donde se intentó la misma acción de retracto legal en contra de las mismas partes demandadas y donde se utilizó el mismo argumento, vale decir la falta de notificación hecha por la empresa “INVERSIONES ES-621, C.A.”, a su representado ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB.
En la misma fecha, la parte demandante ciudadano TITO ALFREDO OROZCO RODRIGUEZ, promovió las siguientes: PRIMERO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer, el mérito favorable de un contrato de alquiler privado a tiempo determinado, por un año prorrogable por periodos iguales, entre su persona en carácter de arrendatario y la ciudadana DIGAN GONZALEZ, en su carácter de arrendadora, el cual acompañó al libelo de demanda en copia simple marcada “A”, el cual fue reconocido por la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A. SEGUNDO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de un contrato de alquiler a tiempo determinado, por un año prorrogable por periodos iguales, entre su persona en carácter de arrendatario y la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621.C.A., como arrendadora, representada por su Director-Administrador, ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, donde en fecha 08 de noviembre de 1997, se demostró la continuidad arrendaticia, donde operaron prorrogas automáticas por tácita reconducción, en virtud de la obligación del nuevo propietario de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, el cual corre inserto al libelo de demanda marcado “C”. TERCERO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de los recibos de ingresos en original a favor del ciudadano JOSE RAMON CARRILLO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.796.883, marcados con la letra “D”. CUARTO: Promovió y opuso, marcado con el número “1”, copia simple de la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos JOSE RAMON CARRILLO y OSCAR DANELCI CAICEDO TRUJILLO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.796.883 y V-24.236.844. QUINTO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Calabozo, en fecha 20 de noviembre de 1990, anotado bajo el Nº 64, folio 37, protocolo primero, tomo tercero adicional primero, cuarto trimestre del año 1990, el cual anexó al libelo de demanda marcado “E”. SEXTO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de la copia certificada del documento de compra venta del terreno debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del estado Guárico, Calabozo, en fecha 03 de agosto de 2005, bajo el Nº 2, folio 6 al 19, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Tercer Trimestre del año 2005, marcada “F”. SÉPTIMO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de los recibos de ingresos a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES ES-621, C.A., como arrendadora y su representante LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, de los pagos por concepto de cánones de arrendamientos mensuales, que su persona le efectuaba todos los meses, anexo al libelo de demanda de la presente causa marcados con la letra “I”. Igualmente, Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de las copias certificadas de comprobantes de los depósitos a través de la Cuenta Bancaria Nº 00070080-10-0010011133 en el Banco Bicentenario, en el expediente Nº C-90-08, llevado por ente el Tribunal de la causa, por la figura de consignación arrendaticia al arrendador, a razón de CIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 130,00), marcados “J”. OCTAVO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de la solicitud Nº S-152-08, la cual anexó en copia certificada al libelo de demanda marcada “K”. NOVENO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de la autorización para retirar el dinero consignado en el expediente Nº C-90-08, el cual anexó junto al libelo de demanda en copia marcada “M”. Igualmente, Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del mandato otorgado por el ciudadano LUIS NELSON MORIN GONZALEZ, en su condición de Director-Administrador de la identificada sociedad mercantil, a la ciudadana MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, el cual se encuentra marcado “N”. DECIMO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del oficio Nº 743/2012 de fecha 07 de noviembre de 2012, suscrito por el ciudadano José Félix Rodríguez, en su carácter de secretario municipal, que anexó marcado “O”, junto al libelo de demanda. DECIMO PRIMERO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del contrato de compra venta, inscrito en fecha 26 de febrero de 2008, bajo el Nº 36, folios 340 al 378, protocolo primero, tomo décimo primero. Primer trimestre del año 2013, según se evidenció en copia certificada que anexó marcada “Q”. DECIMO SEGUNDO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del documento de compra venta debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, el cual quedó inserto bajo el Nº 35, folios 301 al 339, protocolo primero, tomo undécimo, primer trimestre de fecha 26 de febrero de 2008, el cual anexó en copia certificada marcada “R”, junto al libelo de la demanda. DECIMO TERCERO: Promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable del informe de avalúo de la casa y la parcela de terreno situada en la carrera 13, entre calles 6 y 7, Nº 6-79, en el casco central de la ciudad de Calabozo, Municipio Miranda del estado Guárico, el cual incorporó marcado con el número “3”. DECIMO CUARTO: A los efectos del lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto arrendaticio, en razón que como quiera, ni el vendedor ni el adquiriente efectuaron notificación cierta de la negociación de compra venta del inmueble celebrada, promovió, reprodujo, opuso e hizo valer el mérito favorable de la acogida jurisprudencia patria, sentencia del 20 de mayo de 2005 en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Regalos Cocinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C.A. y otros, con ponencia del Magistrado Calos Oberto Vélez, la cual anexó en copia simple marcada con el número “4”.
Seguidamente, el Tribunal de la causa, por autos de fecha 16 y 18 de septiembre de 2013, admitió las pruebas presentadas por las partes, por cuanto las mismas no eran manifiestamente ilegales e impertinentes.
Posteriormente, luego de examinados tanto los argumentos de hecho como los de derecho, esgrimidos por las partes, el juzgador de la recurrida pasó a decidir en fecha 20 de enero del 2014, en cuyo fallo declaró: PRIMERO: La CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ejercida por el ciudadano TITO ALFREDO OROZCO RODRIGUEZ, en contra de la empresa INVERSIONES ES-621, C.A. y el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, plenamente identificados, con relación a la venta del inmueble constituido por un local comercial donde funcionaba la denominada firma personal “LABORATORIO ELECTRONICO ALFREDO”, ubicado en la carrera 13, entre calles 6 y 7, Nº 6-79, casco central de la ciudad de Calabozo, estado Guárico, según documento protocolizado en fecha 26 de febrero de 2008, ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico, bajo el Nº 36, protocolo primero, tomo 11; todo ello, por cuanto dicho juzgador concluyó que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta efectuada por el propietario primigenio INVERSIONES ES-621, C.A., al ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, y que su conocimiento se verificó en fecha 18 de agosto de 2008, cuando el mismo Tribunal de Municipio se trasladó a practicar la notificación correspondiente, por lo cual, dilucidó, que resultó obvio que hasta la fecha de interposición de la presente demanda de retracto, el 19 de febrero de 2013, habían transcurrido más de cuatro (4) años y seis (6) meses, tiempo que superó con creces el lapso de cuarenta (40) días calendario para que operara la caducidad de la acción, lo cual se encuentra establecido el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Condenó en costas a la parte actora.
Como resultado de la anterior decisión, la parte demandante de autos, en fecha 20 de marzo de 2014, ejerció el recurso de apelación en contra de la referida sentencia, por cuanto alegó, se había ajustado a los supuestos señalados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Raudamente, por auto de fecha 08 de abril del 2014, el Tribunal de la causa oyó libremente la apelación ejercida, en virtud de lo cual, ordenó el envío del expediente a ésta Superioridad, quien le dio entrada en fecha 12 de mayo de 2014, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia correspondiente.
Llegada la oportunidad para que ésta Alzada dictamine, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones:

.II.
MOTIVA
Puede observarse a los autos, que la acción del actor está contenida en una pretensión de la existencia de retracto legal arrendaticio, indicando que tiene carácter de arrendador desde 1989, para con su entonces arrendataria DIGNA GONZÁLEZ, quien posteriormente vendiera el inmueble a la sociedad de comercio INVERSIONES ES 621, C.A., representada por su Director – Administrador LUIS NENSOL MORÍN GONZÁLEZ, con quienes continuó la relación arrendaticia, trabajando comercialmente, en el inmueble supra referido, una firma personal denominada: “LABORATORIO ELÉCTRICO ALFREDO”, siendo que, durante el mes de febrero y marzo del año 2008, se interrumpió entre el arrendatario y la arrendadora, la modalidad de cobro-pago habitual y la entrega de la respectiva solvencia, procediendo, - expresa el actor -, a realizar las consignaciones arrendaticias conforme al artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico. Siendo que, dicho Juzgado, en fecha 18 de agosto de 2008: “… se trasladó al lugar donde funciona mi firma personal, por mi ocupado… constituyéndose para notificarme … que el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, es propietario … según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, quedando registrado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero del presente año 2008…”. Expresando en consecuencia que, si bien fue notificado de la venta al co-accionada, sin embargo: 1) Tal inmueble no se corresponde en las medidas y linderos por mi ocupado y no corresponde en las medidas y linderos del objeto del documento de propiedad invocado y 2) No se cumplieron los presupuestos de los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no se anexó copia certificada del documento contentivo de la negociación y, su única intensión era la de instar a los arrendatarios a desocupar para la demolición del inmueble. Vale decir que, según expresa el actor recurrente, nunca hubo notificación alguna en su persona y la que hubo no cumplió con los requisitos de Ley. Estimando la cuantía de la acción, en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 134.000,oo), es decir, en 1.252,34 Unidades Tributarias.
Llegada la oportunidad de las contestaciones perentorias por parte de los litisconsortes pasivos necesarios, es decir, vendedor - arrendador y comprador, éstos admitieron la relación arrendaticia para con el actor, y desde antes, vale decir, desde el año de 1989, pero que el actor – arrendatario se negó a firmar la notificación que se le hiciera de la venta y que los linderos son los mismos del inmueble que ocupa el arrendatario, pero de acuerdo a la planilla de inscripción catastral actualizada, donde los linderos y medidas son: NORTE: Con inmueble de Berenice Rodríguez, en 34 mts; SUR: Con inmueble de Digna González, en línea quebrada así: 17 mts con 90 centímetros, más 16 metros con 20 centímetros; ESTE: Inmueble de la sucesión Oliveros, en línea quebrada así: 7 mts con 70 Cm, más 8 Mts con 60 Cm y OESTE: Con carrera 13 en 16 Mts. Y, que es efectivamente en fecha 18 de agosto del año 2008 a través de notificación judicial por parte del Tribunal Aquo, que se le puso en conocimiento, personalmente al arrendatario, que el Ciudadano Co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB, es el nuevo propietario del inmueble donde funciona el local comercial donde se encontraba el Tribunal constituido, vale decir, el inmueble arrendado, por lo que mal podría el arrendatario, después de haber transcurrido cinco (05) años desde la enajenación del inmueble, proceder a ejercer el retracto legal, ya que ha caducado con creces, la acción, tal cual lo establece el artículo 1.547 del Código Civil.
Trabada así la litis, la carga de la prueba u omnus probandi, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, recae en cabeza de los excepcionados, en demostrar que realizó la efectiva notificación, suficiente y eficaz, para que comenzara a correr el lapso de caducidad del retracto legal arrendaticio. Probado éste, el actor sucumbirá en su pretensión de retracto, al haber operado el término de caducidad, opuesto por los accionados en sus perentorias contestaciones y establecido en el artículo 1.547 del Código Sustantivo Civil.
Así las cosas, cabe establecer previamente que, para la doctrina extranjera encabezada por Scaevola (Código Civil Español. Tomo XXIII. Madrid. 1964, pag 542), el retracto legal es la subrogación forzosa, por efecto de la cual el comprador, en determinadas circunstancias es sustituido por un nuevo adquiriente, extinguiéndose en consecuencia el contrato que aquél celebrara. Para Castán Tobeñas (Derecho Civil Español Común y Foral. Tomo IV. Ed Reus. Madrid. 1961, pág 57), es el derecho que por ministerio de la Ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compra-venta, subrogándose en lugar del comprador.
En fin, el retracto legal es el derecho real que de acuerdo con la ley corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en los derechos del que adquiere la propiedad de una cosa por acto a título oneroso, reembolsándole el precio estipulado y las demás prestaciones que ordena la ley.
Así pues, como lo expresa la doctrina nacional, encabezada por el tratadista ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS (El Retracto Convencional y el Retracto Legal. Ed. Liber. Caracas 2006, pág 81), que, para que exista o nazca el derecho de retracto, es necesario que exista la venta del inmueble, vale decir, que se ha separado el derecho al “tanteo” del derecho de retracto legal.
El tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquiriente hipotético, cuando se proyecte su enajenación y por lo tanto que su propietario quiera enajenarlo. Consiste pues, en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa en el caso de que su dueño quiera enajenarla. El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de que el propietario le notifique acerca de la enajenación proyectada indicándole su precio y demás condiciones esenciales. Una vez notificado, tiene el derecho preferente de adquirir la cosa en las mismas condiciones ofrecidas al tercero. En el retracto, por el contrario, el titular del derecho tiene la facultad de adquirir, preferentemente, un bien ya enajenado.
Por consiguiente, ambos son derechos de adquisición preferente, pero en el tanteo esta preferencia se manifiesta antes de que la enajenación se consume, mientras que en el retracto tiene lugar una vez consumada. El tanteo se dirige contra el que pretende vender; el retracto contra el comprador después de efectuada la venta.

En conclusión, el tanteo es anterior al derecho de retracto, como facultad que solamente puede hacerse valer antes de celebrarse la venta; mientras que el retracto solamente puede ejercitarse después que la venta se ha perfeccionado.
Como consecuencia de lo anterior, en el retracto, al haberse realizado una enajenación a favor de otra persona (tercero), se produce una subrogación del retrayente en la posición jurídica del adquiriente, vale decir, que se configura únicamente como mecanismo de garantía para los casos en los que no se notifica la enajenación realizada.
En nuestra Legislación sustantiva Civil, se regula el derecho de preferencia en fase de retracto, esto es, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el arrendatario no enajenante, tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquiriente, excluyendo a éste del dominio de la cosa que habría adquirido.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil, define el retracto legal como el derecho que tiene el Arrendatario de subrogarse al extraño que adquiera un derecho sobre el inmueble arrendado por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. De acuerdo con esta disposición, para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisición de un derecho en el bien arrendado por parte de un tercero extraño.
Por ello debe de tratarse de una “adquisición” que efectúe un extraño para que el arrendatario se subrogue en la adquisición que efectué el tercero. De acuerdo con ello, - como en el caso de autos -, estamos en presencia de un retracto legal del arrendatario, donde quiere subrogarse al extraño (comprador – co-accionado) bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa arrendada.
Con base a ello, y a los fines de llegar a una conclusión de caducidad de la acción propuesta, debe determinarse, adicionalmente, que el objeto de la acción de retracto es asumir la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario. En definitiva, se trata de obrar no contra cierta persona en particular, sino sobre la cosa y, por lo tanto, la acción se ejercerá contra aquella persona a quien actualmente la cosa pertenezca y contra quien realizó la venta. La acción se dirige contra el tercero extraño por haber adquirido la cosa, es decir contra su dueño actual, como requisito de procedibilidad de la acción y contra el propio vendedor – arrendador – co-accionado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala de Casación Civil desde fallo del 15 de diciembre de 2009 (H. Rodríguez contra I. VALDÉZ y otros. Sent. N°00776, con ponencia de la MAGISTRADO DRA. IRIS ARMENIA ESPINOZA).
En el caso sub – lite la arrendadora y anterior propietaria del inmueble arrendado INVERSIONES ES-621 C.A, vendió al co-accionado y actual propietario el inmueble objeto de arrendamiento, ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, a través de documento público, otorgado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, en fecha 26 de febrero de 2008, el cual quedó registrado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero del presente año 2008, tal cual consta de instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se desprende la referida operación de compra – venta, por lo cual, nacía el derecho del arrendatario de ejercer, - una vez notificado -, su derecho de retracto legal, tal cual lo establecen los artículo 1.547 del Código Civil y 42 y siguientes de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, el actor ejerce el derecho del retracto legal, en fecha 19 de febrero de 2013, tal cual consta de fecha de recibimiento de su escrito libelar, expresando que tuvo conocimiento de la venta en fecha 18 de enero de 2013, por lo cual ejerció su derecho dentro del lapso legal. Sin embargo, corre a los autos, específicamente de los folios 78 al 99, ambos inclusive, de la primera pieza, solicitud de notificación, efectuada por el apoderado judicial del comprador, ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, al actor – arrendatario, circunstancia ésta que admite el propio actor en su escrito libelar, donde se le comunica a través de la propia instancia AQUO, en fecha 18 de agosto de 2008, que: “… se trasladó al lugar donde funciona mi firma personal, por mi ocupado… constituyéndose para notificarme … que el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, es propietario … según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, quedando registrado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero del presente año 2008…”. Expresando en consecuencia el actor que, si bien fue notificado de la venta al co-accionada, sin embargo tal inmueble no se corresponde en las medidas y linderos con el inmueble ocupado y no corresponde en las medidas y linderos del objeto del documento de propiedad invocado. Sin embargo, bajando a los autos, consta del contrato de arrendamiento que trae el propio actor, adjunto a su escrito libelar, que corre de los folios 19 al 21, ambos inclusive, de la primera pieza, celebrado para con INVERSIONES ES 621 C.A., que el local arrendado está en la siguiente dirección: Carrera 13, entre calle 6 y calle 7, Calabozo, estado Guárico, y, al momento de la notificación al arrendatario – actor que corre de los folios 78 al 99, se solicita al Tribunal se traslade a la carrera 13, calles 6 y 7, donde funciona el fondo de comercio “Laboratorio Electrónico de Radio y Televisión” y se expresa además que el co-accionado y actual propietario adquirió ese inmueble conformado por una casa y la parcela de terreno sobre el cual está construida, situada en la calle 7, con carrera 13, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, quedando registrado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero del presente año 2008. Cuando se le indica al actor, a través de esa notificación que el accionado es el nuevo propietario y, que ésta venta se hizo a través de tal documental pública, es evidente que se le está indicando el contenido de los linderos, pues existe en el registro inmobiliario un tracto documental, que de ser revisado por cualquier ciudadano podrá establecer los linderos ciertos de cada inmueble, donde cabe, el establecimiento cierto de la venta del inmueble que como arrendatario ocupa el actor.
Además, se señala el Accionante que no se cumplieron los presupuestos de los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no se anexó copia certificada del documento contentivo de la negociación y, su única intensión era la de instar a los arrendatarios a desocupar para la demolición del inmueble. Vale decir que, según expresa el actor recurrente, nunca hubo notificación alguna en su persona y la que hubo no cumplió con los requisitos de Ley. Sin embargo, consta a los autos que el Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, se trasladó a la sede del inmueble arrendado, ocupado por el arrendatario, en fecha 18 de Agosto de 2008 y se notificó al actor en su condición de arrendatario de que el propietario era el co-accionado y se le indicó los datos y el lugar donde consta la venta, la cual es una Oficina Pública de Registro Subalterno, a la cual tienen acceso la totalidad de los venezolano y extranjeros, de manera que el hecho de que no se acompañara copia de la venta, no anula la notificación del actor de la propia venta realizada, pues se asemeja, al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, cuando no se acompaña el documento fundamental de la acción junto con el libelo para que el demandado conozca los elementos de donde deriva la pretensión, bastará con señalar los datos de registro donde el documento se encuentra, pues es evidente, que señalándose tales datos, es suficiente para que, en el caso sub – lite, el actor, como arrendatario interesado verifique la operación que le notificó el Tribunal aquo, por lo cual, la falta de acompañamiento de la documental de la operación de compraventa puede suplirse perfectamente con el señalamiento de los datos de registro, la fecha y demás elementos suficientes para que el arrendatario verifique en la Oficina de Registro el resto de los elementos de la operación de compra venta.
Así, las cosas, una vez notificado el arrendatario – actor de la existencia de una compraventa del inmueble arrendado y de la existencia de un nuevo propietario, en fecha 18 de agosto de 2008, comenzó el día aquem, el lapso de Cuarenta (40) días calendario consecutivo, para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, bajo los supuestos del artículo 1.546 del Código Civil, siendo que la acción fue propuesta ante el Juzgado de la recurrida en fecha 19 de febrero de 2013, es decir, más de cinco (05) años después del comienzo del lapso para el ejercicio de la acción de retracto.
Por ello, cabe destacar que la caducidad constituye un medio de extinguir las obligaciones, la cual es objetiva, es decir, opera automáticamente sin que ninguna circunstancia legal la paralice, a diferencia de la prescripción que es subjetiva al punto de que la Ley admite su suspensión. Caducidad hace perder su fuerza a un derecho, significa la existencia de una presunción legal de abandono de una pretensión cuando en determinados plazos se abstienen el perimido o caduco de gestionar un derecho.
EMILIO CALVO BACA, en sus comentarios al Código Civil en su artículo 1.546, expresa lo siguiente:
“….El derecho de retracto legal sólo puede ejercitarse, so pena de caducidad, dentro de nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si éste no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura. Art. 1.547. En caso de que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien la represente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, ese supuesto no está regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo más largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.”
Dicho esto, se concluye entonces que por imperativo de la norma legal contenida en el artículo 1.547 del vigente Código Civil, el término para el ejercer de la acción del retracto legal arrendaticio es de cuarenta (40) días a partir del momento en que se notifique al arrendatario, tal cual lo indica nuestra Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 21 de febrero de 2013, Exp. N° 2012-0000307, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, donde se expresó: “… bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, el cual se ratifica a través del presente fallo, la Sala destaca una vez más que, para que le názcale derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal…”. Aplicando tal doctrina al caso de autos, desde la fecha de notificación del actor de la existencia de una compraventa del inmueble arrendado y de un nuevo propietario, en fecha 18 de agosto de 2008, comenzó el día aquem, el lapso de Cuarenta (40) días calendario consecutivo, para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, bajo los supuestos del artículo 1.546 del Código Civil, siendo que la acción fue propuesta ante el Juzgado de la recurrida en fecha 19 de febrero de 2013, es decir, más de cinco (05) años después, por lo cual, evidentemente existe la caducidad de la acción propuesta y así se declara.
Nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 25 de febrero de 2014, Exp. N° 10-1440, con ponencia del Magistrado Dr. MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, ha establecido: “… en el caso de autos se vislumbra que el arrendatario no ejerció la acción por retracto legal dentro del lapso de caducidad establecido, esto es, los cuarenta (40) días siguientes a que tuvo conocimiento de la venta, ya que como se observa de los antecedentes citados, el arrendatario fue citado el 28 de marzo de 2008, de la demanda de desalojo que incoó en su contra el nuevo propietario, por lo que a partir de allí de manera inequívoca debe estimarse que tuvo conocimiento de la venta realizada…”
Para hacer tal declaratoria esta Alzada ha tomado muy en cuenta el hecho cierto de que la parte demandante, asistida de abogado, expresó en el libelo la existencia de esa notificación, que la misma se practicó, y de su contenido, aunado que la propia notificación consta a los autos, de lo que se evidencia la existencia de la misma, su eficiencia y eficacia al poner el conocimiento del actor la existencia de la enajenación del inmueble arrendado, y, al no accionar el arrendatario, dentro del lapso de Ley y, dejar transcurrir el tiempo para que operare la caducidad del derecho de preferencia arrendaticia, hace que nazca la excepción perentoria de caducidad, y así se decide.
De la misma manera, el thema decidemdun trabado por las partes, fue el de la efectividad y eficacia de dicha notificación, para lo cual bastaría única y exclusivamente analizar tal instrumental probatoria (notificación) para cumplir con el principio de exhaustividad de la prueba, no debiendo apreciarse el resto del material aportado pues se consideraría un exceso jurisdiccional y así se declara.
En consecuencia de la motivación anterior:

.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora Ciudadano TITO ALFREDO OROZCO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.346.474, domiciliado en la carrera 13 entre calle 6 y 7, Casco Central de la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico. Se CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 20 de Enero de 2014, por la cual declaró SIN LUGAR la acción que por retracto legal arrendaticio sobre una inmueble arrendado donde funcionaba la firma personal “LABORATORIO ELECTRÓNICO ALFREDO”, ubicado en la carrera 13, entre calles 6 y 7, casco central de la ciudad de Calabozo, estado Guárico, según documento de propiedad protocolizado registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del estado Guárico, quedando registrado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Undécimo, Primer Trimestre de fecha 26 de febrero del presente año 2008.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se impone a la parte accionante - recurrente las costas procesales del recurso, al confirmarse la recurrida en su totalidad y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Seis (06) días del mes de Junio del año Dos Mil Catorce (2.014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abogado Shirley M. Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:00 pm se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.
GBV.