TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
203° y 155°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.338-14
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS MANUEL TORRES PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. V-15.712.220, domiciliado en la Avenida Monseñor Sendrea No. 75 de ésta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Marco Antonio Roman Amoretti y Griselda Roman De Reyes, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo las matrículas Nos. 21.615 y 101.486, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.119.759, domiciliado en la Calle Urdaneta, Edificio Residencias Macaira, Apartamento No. 2-D, Piso 2, de ésta ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Joshue Alejandro Reyes Hernández, Rony Francisco Messina Alfonso y Jorge Alfonso Mora Tovar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo las matrículas Nos. 158.963, 194.869 y 184.673, respectivamente.
I
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante libelo de demanda presentado en fecha 16 de septiembre de 2013 por el ciudadano LUIS MANUEL TORRES PEREZ, asistido de abogado, mediante el cual expuso: Que en fecha 03 de diciembre de 2012 firmó con el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, ampliamente identificado, un contrato privado de arrendamiento, convenio por el cual el ciudadano antes mencionado le dio en arrendamiento por el tiempo de cinco (05) años, un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Monseñor Sendrea No. 75 de ésta ciudad de San Juan de los Morros del estado Guárico, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa de Ibrahim Reyes en Setenta y Un Metros Lineales (71 mts); SUR: Casa de Diógenes López en Setenta y Un Metros Lineales (71 mts); ESTE: Solar de la casa de la familia Avendaño en Ocho Metros Lineales con Ochenta Centímetros (8,80 mts); y OESTE: Avenida Monseñor Sendrea, que es su frente en Ocho Metros Lineales con Ochenta Centímetros (8,80 mts), distinguida con el Código Catastral No. 12-12-01-URB-01-40-28. Siguió exponiendo, que el canon de arrendamiento convenido entre ellos fue por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) mensual. Asimismo, que en la cláusula tercera se estipuló que el destino del inmueble era únicamente para comercio y casa de habitación familiar, es decir, que el demandante y su grupo familiar tendrían una vivienda donde vivir y un local comercial donde desarrollar su actividad comercial que les iba a permitir adquirir ingresos para afrontar sus necesidades personales así como cumplir con sus compromisos comerciales. También alegó, que consta en el contrato suscrito, que él entregó al arrendador la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) los recibió el arrendador en calidad de depósito y la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) como pago adelantado de un mes. Siguió relatando, que aunque al momento de firmar el contrato no se dejó constancia que el inmueble no estaba en malas condiciones de habitabilidad, cuando se colocó en posesión del mismo, constató que no servía como vivienda ni como local comercial, por lo que dijo que el arrendador se comprometió verbalmente en arreglar el inmueble y ponerlo en condiciones de servir de vivienda familiar y local comercial. En ese sentido, alegó, que al no cumplir el arrendador con el convenio antes descrito, conforme a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.585 del Código Civil, le manifestó que no le iba a cancelar los cánones de arrendamiento hasta que subsanara la falta de electricidad, agua, el mal estado de las condiciones físicas de la cosa arrendada, falta de sanitarios de la parte del inmueble que iba a servir de vivienda y la falta de condiciones del área que iba a servir como local comercial, por lo cual no podía desarrollar el giro comercial; de la misma forma alegó que tal manifestación la hizo porque intuyó que si el arrendador no cumplió con su deber, él como arrendatario tenía el derecho a no cumplir con la contraprestación del pago. En tal sentido, como el arrendador no cumplió su obligación y estaba usando vías de hecho para desalojarlo, se vio obligado a acudir a la Secretaría de Seguridad y Defensa de la Policía del Estado Guárico, Oficina de Atención al Ciudadano, no llegando a ningún acuerdo con la contraparte, de lo cual anexó copia del acta marcada “A”. Prosiguió narrando el actor, que en fecha 30 de abril de 2013, él y el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, acudieron al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, donde propusieron ciertas condiciones para normalizar sus relaciones comerciales, cuya proposición nunca se concretó, dado que el arrendador no autorizó realizar los gastos ni menos pagó la deuda que tenía con la Alcaldía por concepto de Patente de Industria y Comercio, ni pagó el derecho de frente, ni pagó los recibos de agua y electricidad que debía a los entes encargados de prestar dicho servicio, de lo cual adjuntó el acta marcada “B”. A la par expuso, que como él no podía realizar ninguna reparación mayor, dado que no la reconocía el arrendador y el cual siguió con su conducta perturbadora, tomó la decisión de realizar una Inspección Judicial, la cual anexó en original marcada “C”, y en el que igualmente riela el original del contrato de arrendamiento. Igualmente exteriorizó, que en fecha 20 de agosto de 2013 constituyó un fondo de comercio denominado INVERSIONES TORRES PEREZ, el cual registró ante el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico, dado que ello, era un requisito que le solicitó la Alcaldía para otorgarle la Patente de Industria y Comercio, y que al realizar tal gestión, un funcionario de la mencionada alcaldía le manifestó que no podía dar trámite a su solicitud porque el propietario no estaba solvente en sus obligaciones tributarias municipales, y especialmente le informó que el RESTAURANTE DEL NONNO MICHELE, C.A., donde el arrendador es representante, tenía su sede en el inmueble arrendado y que le debía a la Alcaldía la cantidad de (Bs. 33.476,96), de lo cual adjuntó copia del acta constitutiva del fondo de comercio, marcado “D”, y del informe dado por la Alcaldía relacionado con el mencionado restaurante. Además, expuso que el inmueble arrendado debe a C.A. HIDROLOGICA PAEZ la cantidad de (Bs. 11.444,11) hasta el 22 de julio de 2013, acotando a este tenor, que desde que se puso en posesión del inmueble no ha gozado del servicio de agua potable, por lo cual se vio obligado a solicitar a un vecino que le permitiera una toma de agua de su inmueble, como consta en la inspección judicial que adjuntó marcada “F”. En virtud de lo precedente el accionante citó, que por las malas condiciones de habitabilidad en que se encontraba el inmueble alquilado que debió servir de vivienda para su grupo familiar, se vio obligado a alquilar una vivienda a la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ, donde le pagó un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) mensual.
Seguidamente, el libelista fundamentó la presente acción según lo previsto en los artículos 1.167, 1.168, 1.273, 1.585.2 y 1.586 del Código Civil, respectivamente.
Consecutivamente y por la razones antes expuestas, procedió a demandar como en efecto lo hizo al ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, supra identificado, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenado en lo siguiente: PRIMERO: Que entre él y su persona se realizó un convenio de contrato de arrendamiento que firmaron el día 03 de diciembre de 2012. Asimismo, conviniera que al momento de ponerse en posesión de la cosa arrendada, se encontraba en mal estado de conservación por lo cual no servía para el objeto que fue alquilado. SEGUNDO: En la resolución del convenio antes mencionado. TERCERO: A pagarle por concepto de daño emergente la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,00) por concepto del pago de alquiler del inmueble donde actualmente vive con su grupo familiar. CUARTO: A pagarle por concepto de daño emergente la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 364.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) que deberá pagar a la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ (arrendadora) por el lapso de 52 meses contados el primer mes a partir del 03 de septiembre de 2013 hasta el 03 de marzo de 2017, fecha en la cual terminaba el contrato de arrendamiento que firmó con el excepcionado. QUINTO: Demandó por concepto de lucro cesante la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), dado que el negoció que debió instalar en el local comercial debió producirle una utilidad mensual de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como resultado de la multiplicación que hizo por el lapso de sesenta (60) meses que debió durar el precitado contrato.
A la par, de conformidad con los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio.
Por último, estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 3.365.000,00), equivalentes a TREINTA MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (30.871 U.T.).
Una vez admitida la demanda el Tribunal de la causa en fecha 08 de octubre de 2013, ordenó la tramitación de la presente causa a través del procedimiento breve, y en consecuencia acordó la reposición de la causa al estado que ordenó el emplazamiento del reo, para que compareciera por ante dicho Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación para que diera contestación a la misma.
Raudamente la parte excepcionada por medio de sus apoderados judiciales, mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2013, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todo, lo expuesto por la parte actora, ya que él, encontrándose afectado seriamente de su estado de salud, producto de haber sufrido dos accidentes cerebro vasculares (ACV), el primero con fecha del mes de mayo del año 2012 y el segundo en el mes de noviembre del año 2012, como consta en detallados informes médicos que anexó marcado “B”, lo que derivó en serias limitaciones en lo que a la parte motora de su cuerpo se refiere y que le ha impedido desde entonces realizar sus labores rutinarias de persona activa y trabajadora, generadora de los recursos económicos de los cuales su persona e hijas subsistían, colocándolo en un grave estado de necesidad general, en el cual, familiares y amigos se han visto en la necesidad de poder solventar la misma, y es cuando, el demandante, ampliamente identificado, se aprovechó de su condición y le propuso que le diera en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de la demanda supra mencionado, con el propósito de establecer en el un fondo de comercio, y es en ese momento cuando actuó de buena fe y en aras de mejoras su salud y calidad de vida, y en atención al interés mostrado por el accionante, entabló conversaciones con el mismo, con el fin de lograr un acuerdo en torno a las condiciones en las cuales se pudiese establecer dicha relación arrendaticia, período de conversaciones en el cual le entregó las llaves del local comercial, para que conociera, observara y analizara las condiciones del mismo según conveniencia y destino comercial que quisiera darle, y por tal motivo desconoció el instrumento arrendaticio en el cual el demandante fundó su solicitud.
En ese mismo orden de ideas, acotó, que el accionante lo que hizo fue tomar posesión del inmueble sin hacerle saber a él las condiciones en las cuales contrataba, y que lo hizo de manera arbitraria y sin consentimiento alguno, ocupando ilegalmente el inmueble, y que no canceló ninguna cantidad de dinero, del mismo modo aseveró, que no le ha dispensado ningún tipo de conservación o mantenimiento y que es ahora cuando exige la resolución de un contrato de arrendamiento que no existió, y que la prueba de ello resulta ser el mismo facsímil que presentó como contrato de arrendamiento, el cual no tiene validez alguna por cuanto se trata de un modelo de contrato de arrendamiento redactado por un abogado que le presentó para su aprobación y que en vista del contenido del mismo éste no lo aprobó, no aceptó y no autorizó que se tomara como válido, es decir, no dio su consentimiento, y en vista a que debido a su condición no podía defenderse ni valerse por sí solo y menos poder firmar, el actor procedió por medio de violencia física y en contra de su voluntad a tomar sus manos y colocar las huellas de sus dedos en el documento.
El excepcionado, jurídicamente estableció su contestación según lo preceptuado en los artículos 1.133, 1.142, 1.146, 1.151 y 1.154 del Código Civil, y solicitó fuera declarado nulo de toda nulidad absoluta, el instrumento presentado por el demandante como contrato de arrendamiento y en el cual basó su pretensión, asícomo, se decretara la entrega material del inmueble en cuestión, ocupado arbitrariamente por parte del actor.
Llegada la oportunidad procesal para la promoción de las pruebas, la parte accionante en fecha 21 de octubre de 2013, lo hizo en los términos sucesivos: Capítulo I: Promovió las siguientes documentales: 1) Acta levantada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico de fecha 22 de febrero de 2013, que adjuntó con el libelo de demanda marcada “A”. 2) Acta levantada el 30 de abril de 2013 en el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, que adjuntó al libelo de demanda marcada “B”. 3) Expediente No. 2407-13 contentivo de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta misma Circunscripción Judicial, la cual adjuntó con el libelo de demanda marcada “C”. 4) Acta constitutiva de la firma personal denominada INVERSIONES TORRES PEREZ, de fecha 20 de agosto de 2013, y que adjuntó junto al libelo de demanda marcada “D”. 5) Informe dado por la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, relacionado al RESTAURANTE DEL NONNO MICHELE C.A., que funcionaba en el inmueble objeto del litigio, y que adjuntó con el libelo de demanda marcada “E”. 6) Recibo de C.A. HIDROLOGICA PAEZ, que anexó con el libelo de demanda marcada “F”. 7) Documento poder otorgado por el demandado a los abogados JOSHUE ALEJANDRO REYES HERNANDEZ, RONY FRANCISCO MESSINA ALFONZO y JORGE ALFONSO MORA TOVAR, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico en fecha 21 de agosto de 2013. 8) Contrato de arrendamiento firmado por su persona con la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ DE TORRES. Capítulo II: Promovió la prueba de experticia, a fin de que el Tribunal designara expertos que establecieran el lucro cesante que pudo haberle generado la instalación del negocio por el cual arrendó el inmueble. Capítulo III: Promovió la prueba de Inspección Judicial, a los fines de que se dejara constancia de las circunstancias físicas en que se encontraba el inmueble, especialmente, en lo relacionado con la conservación de las habitaciones y substancialmente el grado de deterioro que tienen las paredes, techos, baños, instalaciones eléctricas, y si existían las condiciones sanitarias para que una familia pudiera vivir en el inmueble arrendado. Capítulo IV: Solicitó se oficiara a la Dirección de Catastro y Dirección de Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio a los fines que informara si el inmueble objeto del litigio tenía alguna deuda pendiente con la mencionada alcaldía por pago de derecho de frente o cualquier otro derecho que tenga el municipio de carácter relacionado directamente con el inmueble. Asimismo, informara si la empresa RESTAURANTE BALNONO MICHELE tenía alguna deuda por concepto de patente de industria y comercio, aviso publicitario y la dirección fiscal del referido restaurante. También, solicitó se Oficiara a la Oficina de Atención al Ciudadano de la Dirección General de la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico, con la finalidad de que informara si en ese Despacho se levantó un acta con fecha 21 de febrero de 2013, donde acudió su persona y el excepcionado con el objeto de solventar amigablemente un problema relacionado con el arrendamiento de un local comercial. Finalmente, solicitó se oficiara al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, con el propósito que informara, si en fecha 30 de abril de 2013, su persona se apersonó al mencionado despacho en carácter de arrendatario del accionado, a los fines de solventar problemas relacionados con el alquiler de un local comercial. Capítulo V: Promovió la prueba de exhibición, en el sentido que solicitó que el demandado exhibiera el ejemplar del contrato de arrendamiento de fecha 03 de diciembre de 2012. Capítulo VI: Promovió las siguientes documentales: Acta de evaluación de riesgo realizada por el Inspector de Seguridad de Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros, asimismo, notificación hecha por la Inspectoría del Trabajo San Juan de los Morros, donde se observó que en el inmueble funcionaba la empresa RESTAURANTE BALNONO MICHELE. Capítulo VII: Promovió la testimonial de la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ DE TORRES, titular de la cédula de identidad No. V-5.155.875.
De seguida, la parte excepcionada en fecha 28 de octubre de 2013 promovió sus pruebas en los siguientes términos: Capítulo I: Pruebas Documentales: 1) Acta realizada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico en fecha 21 de febrero de 2013, marcada “B”. 2) Acta realizada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico en fecha 22 de febrero de 2013, que anexó marcada “C”. 3) Acta realizada en fecha 30 de abril de 2013 en el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, que agregó marcada “D”. 4) Solicitud de Inspección Judicial de parte del demandante, dirigida al Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta Circunscripción Judicial, que incorporó marcada “E”. 5) Inspección Judicial signada con el No. 2407-13, realizada por el Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta Circunscripción Judicial, con fecha 06 de junio de 2013, promovida y solicitada sin autorización del propietario ni de ninguna persona que estuviera legitimada para ello y que anexó marcada “F”. 6) Instrumento poder con firma a ruego, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico, con fecha 21 de agosto de 2013, y registrado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortíz del Estado Guárico en fecha 02 de septiembre de 2013, que juntó marcado “A”. 7) Acta de comparecencia ante el Juzgado de la causa y el recibido de citación que consignó el Alguacil de dicho Tribunal, donde expuso que el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, estampó sus huellas dactilares, por cuanto el mismo presentaba problemas de enfermedad física que le imposibilitaron firmar, la cual agregó marcada “G”. 8) Carta de residencia emitida por el Consejo Comunal del Centro, de fecha 16 de septiembre de 2013, que anexó marcada “H”. 9) Contrato de arrendamiento entre ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ y el demandante, firmado en fecha 03 de febrero de 2013, sobre el inmueble ubicado al final de la Calle Salias No. 86, el cual se encuentra censado en la zona que pertenece a la jurisdicción del Consejo Comunal del Centro, de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, que agregó marcada “I”. Capítulo II: Promovió las siguientes testimoniales: JESSICA MILAGROS MARIN ESPINOZA, GLIBER MANUEL CHIPAMO, JOSE GREGORIO BUSTAMANTE MATHEUS y ALBERTO CONCEPCION TIRADO PIMENTEL, titulares de las cédulas de identidad Nos. 17.789.351, 9.658.178, 8.782.090 y 8.781.863, respectivamente. Posteriormente, en orden de lo anterior, promovió Certificado de Conformidad No. EX - DTSP-1764, realizado por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana, Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros, donde el Departamento Técnico de Seguridad y Prevención de esa Institución, realizó inspección ocular en la empresa denominada RISTORANTE DAL NONNO MICHELE, C.A.
Por escrito de fecha 04 de noviembre de 2013, la parte accionante por medio de apoderado judicial, solicitó se oficiara a la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana, Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros de la Gobernación del Estado Guárico, remitiera copia del expediente que se aperturó para entregar la Certificación de Conformidad No. EX - DTSP-17, solicitando asimismo, que informara si el inmueble inspeccionado poseía los requisitos exigidos para servir de vivienda familiar.
Seguidamente los peritos contables consignaron en fecha 12 de noviembre de 2013, el Informe de la Experticia Contable referido al cálculo del daño emergente y al lucro cesante solicitado por la parte demandante precedentemente.
Una vez admitidas y evacuadas las pruebas promovidas por las partes, la Instancia A quo decidió en fecha 23 de enero de 2014, donde declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, arguyendo la Juzgadora que en el presente caso le correspondía a la parte actora demostrar que no tenía conocimiento alguno de las condiciones reales en las cuales se encontraba el inmueble que arrendó, ya que como analizó en el acerbo probatorio, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, de su contenido claramente evidenció que el Arrendatario recibió el inmueble, completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y uso, y pretendió hacer ver que no tenía conocimiento alguno al respecto. Por otra parte le correspondía al reo la carga de probar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y el actor, ya que según su defensa se encontraba viciado de nulidad absoluta, tal como afirmaron sus apoderados judiciales en el escrito de contestación a la demanda, hecho que tampoco, alegó, fue demostrado en el iter procesal. En consecuencia, declaró resuelto el precitado contrato de arrendamiento.
Por diligencia de fecha 30 de enero de 2014, la parte demandante apeló formalmente de la decisión emitida por el Tribunal de la causa, la cual fue oída en ambos efectos y se ordenó el envío del expediente a ésta Instancia Ad quem, quien le dio entrada en fecha 11 de febrero de 2014, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para pronunciarse sobre el fondo de la misma.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, la misma pasa hacerlo y al respecto observa:
.II.
MOTIVA
En el caso sub – lite, llegan los autos a ésta instancia recursiva producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra el fallo de la recurrida Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 23 de enero de 2014, que declara parcialmente con lugar la pretensión de resolución contractual y daños y perjuicios. En efecto, bajando a los autos, puede observarse que la acción intentada por el actor consiste en una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble destinado tanto para casa de habitación como para local comercial, descrito en la narrativa del presente proceso, siendo que, del propio escrito libelar puede observarse que el actor señala: “… en la cláusula tercera se estipuló que el destino del inmueble era únicamente para comercio y casa habitación familiar…” “…y mi grupo familiar tendríamos una vivienda donde vivir…” “… el arrendador no cumplía su obligación y estaba usando vías de hecho para desalojarme…””… la cosa arrendada no sirve no sirve para el objeto para el cual fue arrendado dado que no cumple con las normativas técnicas establecidas por la legislación nacional y municipal para servir como vivienda familiar…” “… para que convenga en pagarme …que he tenido que pagar … por alquiler del inmueble donde actualmente vivo con mi grupo familiar, porque la cosa arrendada no está en condiciones para servir como vivienda…”. Vale decir que en el fundamento de la resolución privan los elementos relativos a que el inmueble objeto de arrendamiento para vivienda no era apto para ese uso y se generan daños y perjuicios alegados en forma de lucro cesante por los conceptos que ha tenido que cancelar al tener que alquilar otro inmueble.
Por ello, a pesar de que el contrato accionado se refiere a un inmueble destinado a habitación y comercio, circunstancias éstas que se rigen por leyes distintas, que consagran a su vez procedimientos distintos, es evidente en esos casos que al no poderse dividir la continencia de la causa, pues lo relativo al arrendamiento de inmuebles destinados a locales comerciales se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, , publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.687 del 26 de abril de 1999), destinada a regir lo relativo a las relaciones locatarias de inmuebles destinados al comercio y, donde de conformidad con el artículo 33 ibidem, las acciones provenientes del desalojo, cumplimiento, resolución, entre otras de dichos contratos se sustancian por el juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, lo relativo a inmuebles destinados para vivienda, en relación al cumplimiento, resolución entre otros, se rige por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011. En el caso de autos, la recurrida, no sustanció el juicio de resolución de arrendamiento inmobiliario para vivienda y comercio, por la Ley especial de Control y Regularización Arrendaticia, sino que la admitió y sustanció por el Juicio Breve del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento inmobiliario, se refiere al destino tanto comercial como de vivienda, es evidente, que el arrendamiento de un espacio del inmueble para vivienda, debe ser protegido en las relaciones arrendaticias justas, por un Estado democrático, social de Derecho y de Justicia, cumpliendo con el mandato Constitucional, por el carácter estratégico y de interés público general, social y colectivo del arrendamiento de vivienda, bajo una Ley y con un procedimiento que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y habitad en condiciones dignas que humanicen las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales, de acuerdo a la Carta política de 1999; por ello, en casos en que el inmueble arrendado sea tanto para vivienda, como para local comercial, se sustrae la competencia en aplicación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011, pues los contratos que involucren inmuebles para vivienda responden a relaciones de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, transparencia, responsabilidad social, garantía de los derechos de hogar, familia, maternidad, niños y niñas y adolescentes, para el buen vivir. No puede sustanciarse una causa que involucre el inmueble aún parcialmente para vivienda, bajo la vieja Ley Arrendamientos Inmobiliarios que no responde a la estrategia diseñada por el Estado para garantizar el bienestar social.
En el caso sub lite, se pretendió la sustanciación de una acción de resolución contractual y daños y perjuicios, sobre un inmueble cuyo objetivo era el arrendamiento de una parte de éste como vivienda familiar y donde la pretensión de indemnización de daños y perjuicios se genera como consecuencia de un lucro cesante por pago de otro arrendamiento, a través del Juicio Breve del Código de Procedimiento Civil, por efecto del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso que exista la mixtura de naturaleza contractual comercial y de vivienda, el fuero producto del interés superior de la relación social y humana que involucra a la familia y a las necesidades de un inmueble, arrastra a la aplicación del orden público de las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde el Legislador especial, estableció la regulación normativa de todo lo relativo a las acciones de resolución de contrato, como en el caso de autos de un inmueble destinado al uso parcial de vivienda.
Siendo ello así, la Ley para la Regularización y Control de Vivienda, consagró un procedimiento especial que responde a los lineamientos procesales constitucionales, establecidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana y no el juicio ordinario del Código Procesal de 1987, tomado de la relación Grandi en Italia del año 1941.
En efecto, el proceso de la nueva Ley, consagra la oralidad, la cual es inexistente en la casi totalidad de los Juicios del Código del año 87, despachos saneadores oficiosos, audiencias de mediación y sustanciación, de audiencia de juicio, un lapso probatorio más amplio, con inmediación. Circunstancias éstas no establecidas en el procedimiento a través del cual se sustanció el presente proceso, acortándose los lapsos, utilizándose un proceso no consagrado para éste tipo de pretensiones, lo cual genera una violación al debido proceso de rango constitucional, pues se subvirtió en su totalidad el debido proceso consagrado para las acciones donde se encuentres inmuebles arrendados destinados a vivienda, regidos por una Ley especial que garantiza la estrategia nacional del cumplimiento de un derecho humano fundamental en un Estado Social, Democrático, de Derecho y de Justicia, como lo es la vivienda.
Establecido lo anterior, conviene recalcar que, contemporáneamente, como apunta el prestigioso Jurista Mexicano, FIX ZAMUDIO (La Protección Procesal de los Derechos Humanos, Editorial Civitas, Madrid, 1.982, Págs. 51 y 54), “…son numerosos los Constitucionalistas que consideran que la verdadera garantía de los derechos de la persona humana, consisten precisamente en su protección procesal, para lo cual es preciso distinguir entre los derechos del hombre y las garantías de tales derechos, que no son otras que los medios procesales por conducto de los cuales es posible su realización y eficacia”. De su lado y convergiendo con esos conceptos, el calificado Constitucionalista Panameño ARTURO HOYOS, nos dice con referencia a la época actual, que existen, evidentemente, una serie de Garantías de los Derechos Humanos que han sido desarrolladas en Europa Occidental y en los Estados Unidos de América originariamente, que se han ido adaptando progresivamente en América Latina y en nuestro país en particular, las cuales tienden a proteger los derechos consagrados en las Constituciones, de forma tal, que éstas Garantías refuerzan la operancia del Proceso Justo, y se mueven precisamente, en el plano de la Constitucionalidad, porque –citando ha CAPPELLETTI-, ello se demuestra en el aumento de los convenios y declaraciones internacionales sobre Derechos Humanos, donde los mismos se tornan crecientemente exigibles, y que, al enfatizar valores generales, agudizan el poder creador de los jueces al aplicarlos a casos concretos.
Inspirados en ese esquema mundial, nuestra Carta Política de 1.999, desarrolló de manera por demás brillante, los supuestos a través de los cuales se consagra el Debido Proceso, escudriñando el principio del Proceso legalmente establecido, el Derecho a la Defensa, la Presunción de Inocencia, el Derecho a ser Oído, el Derecho al Juez Natural, el Derecho a no Confesión contra sí mismo, el “Nullun Crimen Nulla Poena Sine Lege”, el principio “Nom Bis In Idem”, y la responsabilidad del Estado por errores judiciales (Artículo 49 C.R.B.V., Ordinales 1° al 8°); siendo pues, que nuestra Constitución es una norma suprema (Artículo 7 Ibidem), y no una declaración programática o de principios, pues todos los poderes públicos y los ciudadanos están sujetos con vinculariedad normativa desde su entrada en vigor, y bajo el desarrollo de tales Garantías Jurisdiccionales, se pretende crear el Estado Social de Derecho y de Justicia, del cual el Juez Ordinario, es “El Primer Guardián de la Norma Suprema”.
Bajo tal paradigma Constitucional y en el desarrollo de sus Garantías Jurisdiccionales, observa esta Superioridad que en la sustanciación del iter procesal del presente cuaderno principal se incurrió en un verdadero: “Desorden Procesal” cuando el Juez, subvirtió las normas de sustanciación del proceso, pues al tratarse de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento inmobiliario de vivienda y comercial, no debió sustanciarse a través del procedimiento breve el cual se por efecto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; debiendo haber sido sustanciado a través del procedimiento especial establecido en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, cuyos artículos 97 y siguientes consagran un procedimiento de especial fuero cuando exista un arrendamiento, aún parcial, de un inmueble para vivienda. Al no haberlo hecho así, la instancia aquo, desnaturalizó el procedimiento que debió seguirse por orden del Legislador para estas competencias estratégicas y de orden público. De lo contrario, podría seguirse cualquier tipo de procedimiento, escogido por las partes o fijado por el Juez, desatendiéndose el mandato Legislativo. La Jurisprudencia patria, desde fallo histórico del 24/12/1915, nuestro Tribunal Supremo, ha venido sosteniendo: “… no es potestativo de los Tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es de orden público…”. Por ello, conforme al artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, se consagra el principio de legalidad de la sustanciación adjetiva, establecida en ese Código y en las Les Especiales (caso de autos), pues el complejo diseño por parte del Estado, a través de sus poderes públicos, competentes, de la serie de actos que se realizan en un proceso, vale decir, las formas del proceso, responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficacia y de escrupulosa observancia que representan la garantía del derecho de defensa. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzcan su propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de los litigantes; por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el caso sub iudice es menester de manera Oficiosa-Inquisitiva, ordenar la reposición de la causa al estado de que cese el “DESORDEN PROCESAL” y que, en vista de la acción intentada se ordene, previo la revisión de los requisitos de Ley su admisión y sustanciación bajo las fórmulas procesales establecidas para los casos de resolución de relaciones arrendaticias de vivienda, y así se establece.

En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, actuando en sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara de manera Oficiosa-Inquisitiva, la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al subvertir el juez de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, a través de su auto de admisión libelar, de fecha 08 de octubre de 2012, el desarrollo del iter procesal del juicio de resolución de contrato de arrendamiento de inmuebles destinados para el uso de vivienda, el cual deberá tramitarse de conformidad con lo establecido en el artículo 97 y siguientes de la Ley para el Control y Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, pues al haberse sustanciado por el juicio breve, se desnaturalizó el debido proceso de rango Constitucional y el Derecho de Defensa de las partes. Por lo cual, de conformidad con el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado en que vista la acción intentada, se ordene, previo al estudio de los presupuestos de Ley la admisión y sustanciación a través del procedimiento establecido legalmente para este tipo de pretensiones revestidas del orden público procesal. Se declara la nulidad de todas las actuaciones procesales a partir de la admisión de la demanda inclusive y así se establece.
Regístrese, Publíquese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con Sede en la Ciudad de San Juan de los Morros. A los Cinco (05) días del mes de Marzo de Dos Mil Catorce (2.014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abg. Shirley M. Corro B.
En la misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se registró y publicó y se dejó copia de la decisión anterior.
La Secretaria.

GBV.