TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
CALABOZO, DIECINUEVE DE MAYO DEL DOS MIL CATORCE (19/05/2014)
AÑOS 204° DE LA INDEPENDENCIA Y 155º DE LA FEDERACIÓN.-

PARTE DEMANDANTE: Alexis Orlando Irausquin Soto, venezolano, mayor de edad, con domicilio procesal en Torre Unión, calle Libertad, c/ freites, piso 4, oficina 4-3, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui y titular de la cédula de identidad Nº V-6.214.230.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados, Ana María Irausquin Soto, Pedro Rafael Velásquez, Armando de Lucía Carpio, José Alexy Rueda Castro, Carlos Enrique Méndez Mota y Wilfredo Motta, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 37.778, 25.700, 38.405, 86.191, 74.064 y 24.069 respectivamente, según poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercero Interina del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26/07/2013, quedando anotado bajo el No. 03, tomo 190, y mediante diligencias de fechas 28/01/2014 y 04/02/2014, que corren insertas a los folios 242 y 249 de las actas procesales, contentivas de poder Apud-acta y Sustitución de Poder, otorgados por la coapoderada judicial del demandante, Abogada Ana María Irausquin Soto.
PARTE DEMANDADA: Irsia Ottmania Guzmán Pino, Ottman Rafael Guzmán Pino y Ottmania Irsia Guzmán Pino, venezolanos, mayores de edad, con domicilio en la avenida Los Llanos, Edificio Juma, Piso 1, oficina 16, Escritorio Jurídico Ottman Avila & Asociados de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.121.748, 11.121.749 y 15.393.029 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados, Luis Enrique Ruiz Reyes y Ottman Rafael Guzmán Pino, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 32.937 y 76.111 respectivamente, según instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, de fecha 20/11/2013, inserto bajo el No. 39, tomo 147.
SENTENCIA DEFINITIVA
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 227 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, este Juzgado Agrario, pasa de seguidas a extender por escrito el fallo completo de la decisión recaída en la Audiencia Probatoria efectuada en fecha 08/05/2014, con ocasión de la presente causa, cuya dispositiva contiene la declaración sin lugar de la Acción por Cumplimiento de Contrato y declara Parcialmente con lugar la demanda reconvencional, propuesta por los demandados.
Se inicia la presente demanda fundamentada en Acción derivada de Contrato Agrario, mediante el cual se exige el Cumplimiento del Contrato, acompañada con sus respectivos anexos y que fue presentada en fecha 12/08/2013 (folios 1 al 45). En fecha 20/09/2013 se dictó auto mediante el cual el Tribunal admite la demanda, acordándose el emplazamiento de los demandados, para lo cual se comisionó al Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico (folio 46). Mediante diligencia de fecha 13/11/2013, el Abogado Ottman Rafael Guzmán Pino, inscrito en el inpreabogado No. 76.111, consigna Poder en original, haciendo constar su representación y se da por citado en su nombre y en nombre y representación de los codemandados de autos (folios 53 al 57). En esta misma fecha, presenta escrito dando contestación a la demanda y reconviniendo al demandante por Resolución de Contrato (folios 58 al 129). Mediante auto de fecha 19/11/2013, se acuerda agregar las resultas de despacho de comisión, relativa al cumplimiento parcial de la práctica de la citación de los demandados (folios 130 al 163). Por diligencia de fecha 21/11/2013, el coapoderado Ottman Rafael Guzmán Pino, consigna nuevamente Poder en original, haciendo constar su representación y se da por citado en su nombre y en nombre y representación de los codemandados de autos (folio 164 al 168). En fecha 21/11/2013, mediante diligencia, el coapoderado de la parte demandada, consigna escrito de contestación y reconvención por Resolución de Contrato en contra del demandante (folio 169 al 185). Mediante auto de fecha 22/11/2013 se admitió la Reconvención, emplazándose al actor reconvenido a dar contestación al quinto (5to.) día de despacho siguiente a la fecha del aludido auto. En fecha 28/11/2013, el coapoderado de la parte actora, Abogado Armando de Lucía, procedió a dar contestación a la reconvención interpuesta (folios 187 al 189). Mediante diligencia de fecha 28/11/2013, el coapoderado actor, Abogado Armando de Lucía, solicita copia certificada de todo el expediente, lo cual se acordó por auto de fecha 03/12/2013 (folios 190 y 191). Por diligencia de fecha 04/12/2013, la coapoderada de la parte actora, Abogada Ana María Irausquin Soto, solicita copia certificada del libro identificado L-9, llevado por este Tribunal y de los folios que detalla en la misma diligencia (folio 192 y vto.). Con fecha 04/12/2013, el Tribunal fija la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar (folio193). Por auto de fecha 12/12/2013, se acordaron las copias solicitadas por la coapoderada de la parte actora (folio 194). Mediante acta levantada al efecto, en fecha 09/01/2014, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia Preliminar, acto en el cual la parte actora consigna copia certificadas de documentos anexos al libelo en copia simple. En fecha 16/01/2014, siendo la oportunidad legal correspondiente, el Tribunal realizó la versión escrita del contenido de la grabación de la Audiencia Preliminar, celebrada el día 09/01/2014 (folios 234 al 235). Mediante diligencia de fecha 22/01/2014, la parte actora representad por apoderado, solicita al Tribunal copias certificadas de actuaciones procesales (folio 236). En fecha 27/01/2014 se dictó auto mediante el cual el Tribunal fija los hechos controvertidos en la presente causa y se apertura el lapso probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 221 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (folios 237 al 239). Por auto de fecha 28/01/2014 se autoriza la expedición de las copias certificadas, solicitadas por la parte actora (folio 240) y mediante diligencia de la misma fecha son recibidas por la coapoderada actora (folio 241). Al folio 242, cursa diligencia de fecha 28/01/2014, mediante la cual la Abogada Ana María Irausquin Soto, coapoderada actora, confiere Poder Apud-acta a los Abogados Carlos Enrique Méndez Mota y Wilfredo Motta. En fecha 29/01/2014, el coapoderado judicial, Abogado Ottman Rafael Guzmán Pino, en su nombre y en nombre de sus representadas, presentó escrito de Promoción de Pruebas (folios 243 y 244). Mediante escrito presentado en fecha 04/02/2014, la parte demandante reconvenida, promueve sus respectivos medios probatorios a evacuarse en la presente causa (folios 246 y 247). Al folio 249, cursa diligencia de fecha 04/02/2014, mediante la cual, la representación judicial del demandante sustituye las facultades conferidas en instrumento poder que riela a los folios 33 vto. y 34 de las actas de este expediente. Por auto de fecha 05/02/2014, se admiten las pruebas promovidas por las partes (folios 250 y 251). A los folios 253 al 257, corren actas levantadas con ocasión a la evacuación testimonial de los ciudadanos José Antonio Méndez Diquez, Julio César Ruiz, Nelson Antonio Brown Contreras, Ricardo Cramer Valdez y José Temistocles Ledezma Moreno, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.288.715, 9.890.663, 9.890.663, 5.155.602, 14.871.991 y 9.885.168 respectivamente, declarando desiertas dichas actuaciones, en virtud de la incomparecencia del promovente de la prueba. Mediante diligencia de fecha 13/02/2014, el coapoderado reconviniente, solicitó nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales (folio 258). En fecha 20/02/2014, la parte actora mediante diligencia, se opone a la solicitud del demandado (folio 259). Por auto de fecha 20/02/2014, el Tribunal fija la evacuación de los testigos promovidos por la parte demandada, para la oportunidad de la celebración de la Audiencia Probatoria (folio 260). En fecha 24/02/2014, el Tribunal señaló criterio sobre la nueva oportunidad de los actos declarados desiertos en ausencia del promovente (folio 261). Mediante acta de fecha 12/03/2014, se dejó constancia de la práctica in situ, de inspección judicial acordada por auto de fecha 05/02/2014 (folios 262 y 263). El día 24/03/2014, oportunidad procesal correspondiente, se fija el vigésimo (20mo.) día de despacho para que tenga lugar la celebración de la Audiencia Pruebas (folio 265). Por diligencia de fecha 24/03/2014, suscrita por la representación judicial del actor, solicitan dos juegos de copias certificadas del acta de inspección practicada en el predio objeto del conflicto, las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 07/04/2014. (folios 266 y 267). No hay más actuaciones que narrar.
MOTIVA

Se inicia el presente juicio por demanda derivada de Acción de Contrato Agrario, mediante el cual exige el actor reconvenido, que se ordene al demandado reconviniente, el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, suscrito en fecha 13/01/2012 y autenticado en la Notaria Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, inserto bajo el No. 20, tomo 03, sobre un bien inmueble constituido por una finca de su propiedad con casa y terreno, ubicada en la ciudad de San Juan de los Morros, jurisdicción del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Terrenos nacionales, en una línea recta de 86,66 ML, Sur: Carretera El Castrero, en una línea quebrada de 29,81 ML; 34, 74ml;34,17 ml; 48,28 ml;30,97 ml;17,81 ml; 30,90 ml;29,37 ml y 55,00ml. Este: Terrenos ocupados por la familia Vegas en una línea quebrada de 15,02 ml; 27,50 ml; 23,73 ml; 24,18 ml; 26,69 ml; 23,35 ml; 28,10 ml; y 20,26 ml, Oeste: Terrenos ocupados por la familia Farfán en una línea quebrada de 19,66 ml;14,00 ml; 22,55 ml; 23,88 ml; 67,44 ml y 25,79 ml. Al respecto afirma que se pactó el precio de la venta en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,oo), de los cuales asevera, haber entregado la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,oo) para el momento de la firma del contrato, comprometiéndose a entregar el remanente, o sea la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) en un plazo fijado en noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga, para lo cual indica, se firmó una única de cambio con el mismo vencimiento del documento. Continúa manifestando que de mutuo acuerdo con los vendedores, acordaron modificar las condiciones de pago de la cambial y señala que el librador recibió la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) como parte de pago parcial de la letra de cambio suscrita, para lo cual anexa copia de cheque No. 04380001 de la cuenta corriente No. 01750479810071486381, del Banco Bicentenario, propiedad del demandante, aclarando que la suma restante, o sea, Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) serían cancelados en fecha 20/06/2012, conviniendo que llegado el día sin que se hubiese hecho efectivo el pago de la aludida suma, la misma generaría intereses moratorios calculados desde el día 13/05/2012, suscribiendo recibo de pago, el cual anexa en copia simple. Expresa que, como buen padre de familia y en aras de cumplir sus obligaciones, trató de contactar a los optantes vendedores a fin de proceder al pago de la diferencia, resultando infructuosos tales esfuerzos, viéndose en la necesidad de hacer una Oferta Real por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, que se ventila en expediente signado con el No. 123-13 de la nomenclatura de ese Tribunal. Señala haber sido puesto en posesión del inmueble, desde el momento de la firma del contrato de opción de compra-venta. Menciona que la negociación fue autorizada por la Oficina Regional de Tierras del Estado Guárico y que hasta la fecha no se ha logrado el otorgamiento del documento definitivo, lo que deja en evidencia el incumplimiento de las obligaciones por parte de los demandados. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.134,1.141, 1.159, 1.160, 1.264, 1.474,1.487 y 1.488 del Código Civil y en los artículos 197 numerales 8 y 15, 198 y 199 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Solicita que los accionados cumplan con su obligación de vender el inmueble objeto de autos, en los términos del acuerdo modificatorio suscrito en mayo de 2012, y que se proceda a su tradición. Estima la demanda en la suma de Cuatrocientos Seis Mil Trescientos Bolívares (Bs. 406.300,oo).
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada admitió el alegato referido a la suscripción del contrato de opción de compraventa formulado en el escrito libelar, sobre el inmueble descrito en las actas, así como el precio pactado. Al fondo, niega, rechaza y contradice que la letra de cambio suscrita el día 13/01/2012, represente la obligación principal asumida por el demandante, en virtud que se estableció que su existencia era una garantía de pago, enmarcada dentro de la cláusula penal en el contrato. Manifiesta que la fecha para el pago de la obligación asumida por el demandante expiró en fecha 13/05/2012, alegando que éste incumplió lo pactado. Señala que ante ese hecho, la ciudadana Ana María Irausquin Soto, hermana y apoderada del demandante, a través de correo electrónico, le ofreció la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) para obtener una extensión en el plazo de pago de su obligación, que en efecto se fijó con vencimiento en fecha 30/07/2012, sin que el pago se materializara. Niega la afirmación contenida en el libelo, referida a que no fueron ubicables ni que tuvieran obligación cambiaria con el actor, que tampoco estaban en la obligación de presentar el título cambiario en la forma, modo y plazos establecidos en la Ley, así como que se hubieran rehusado a recibir el pago de letra alguna, de intereses algunos, ni causados, ni pactados en forma alguna. Niega, rechaza y contradice que su persona como sus representadas, hayan incumplido con sus obligaciones como vendedores. Señala que la falta de cumplimiento por parte del demandante, en el pago, pone de manifiesto su mala fe e invoca la confesión de incumplimiento del actor en su escrito libelar, cuando alude en el mismo, haber realizado una oferta real de pago el día 03/04/2013, es decir, casi diez (10) meses después de la expiración del termino establecido para el pago de la obligación contraída. Finalmente niega, rechaza y contradice que se esta en presencia de una promesa bilateral de compra-venta y menos de una acción cambiaria, que el caso de autos, se trata de un contrato preliminar de opción de compra-venta, tal como lo refiere la coapoderada judicial actora en el capitulo del petitorio del escrito libelar.
En el mismo escrito de contestación de la demanda, intenta reconvención o mutua petición en contra del accionante, por Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta y los Daños y Perjuicios derivados de su incumplimiento. Afirma que como demandados, siempre han estado apegados a la buena fe, poniendo en posesión al demandante de la cosa dada en opción a compra-venta (la casa), entregándole los respectivos documentos de propiedad, como la autorización del Instituto Nacional de Tierras, expresando haber cumplido a cabalidad con su obligación. Expresa que en virtud a lo convenido, el accionante debió pagar la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), el día 13/05/2012. Expone, que vencido este plazo, el optante comprador no dió cumplimiento a la referida obligación, así como tampoco lo hizo posteriormente a esta fecha, lo que lo faculta de modo contractual y legal a reconvenir por resolver el citado contrato y a demandar los daños y perjuicios, en consecuencia, le opone por tal concepto al demandante reconvenido, la retención del cien por ciento (100%) de lo recibido como cuota inicial, de conformidad con la cláusula sexta del ya tantas veces mencionado contrato de opción a compra-venta, es decir, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo). Por otra parte, manifiesta que el incumplimiento del demandante, le ha causado un daño patrimonial, que a un (01) año de la fecha en que debió ser cancelada la deuda, el bien inmueble ha sufrido los impactos de la revalorización producto de los fenómenos económicos inherentes a ellos, lo que ha impedido vender dicho bien a otra persona y que para demostrar su dicho, anexa copia de oferta de compra recibida por la cantidad de Mil Doscientos Bolívares (Bs.1.200.000,oo), oponiendo al actor el daño por concepto de Lucro Cesante. Fundamenta su reconvención en los artículos 1.134,1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil y en los artículos 197 numerales 8 y 186 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Estima la demanda en la suma de Un Millón Seiscientos Mil Bolívares (Bs.1.600.000,oo).
En su contestación a la reconvención planteada, la representación judicial del actor reconvenido, al fondo, rechaza, niega y contradice, los argumentos esgrimidos en la contestación y la reconvención propuesta. Al respecto señala, que es falso que los demandados reconvinientes hayan realizado todos los actos relativos al otorgamiento de la escritura de compra-venta y solicita se emplace a los demandados a exhibir las planillas de pago por concepto de derechos registrales y autoliquidación sobre venta de inmuebles que se paga en esos casos. Desconoce el contenido de los correos electrónicos promovidos por el codemandado y afirma que es falso que la letra de cambio haya sido solo garantía de pago, que al aceptar el abono parcial cambiaron las condiciones de pago, sustentando su exposición en la doctrina y jurisprudencia patria así como también ha confirmado que los contratos de opción a compra constituyen una venta definitiva. Concluye solicitando la desestimación de la reconvención y que se condene a los demandados reconvinientes al otorgamiento del documento definitivo.
En relación a la competencia para conocer de la presente causa sobre Acción por Cumplimiento de Contrato, destaca que se refiere a un conflicto entre particulares con ocasión a la actividad agraria, que de conformidad con el artículo 186 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en concordancia con el artículo 197 numeral 15 ejusdem, debe ser resuelto por este Juzgado Segundo de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Así se declara.
Ahora bien, a los efectos de determinar previamente los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, se tiene que la pretensión del actor reconvenido se refiere a que se ordene a los demandados reconvinientes, en virtud del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 13 de enero de 2012 y modificado según acuerdo suscrito en mayo de 2012, que versa sobre el bien inmueble descrito, a que cumpla con su obligación de venderle el referido bien, y en consecuencia, efectuar la tradición legal del inmueble, toda vez que la parte accionada incumplió con lo establecido en ese contrato al no mostrarse ubicable, a objeto de proceder al pago remanente del precio convenido en la adquisición del inmueble, así como no procedió a presentarle al cobro, la letra de cambio suscrita a tal efecto. En su descargo, la parte demandada reconviniente, se exime de cumplir con lo pretendido por el actor reconvenido, bajo el fundamento de que fue éste, quien incumplió con su obligación de pagar el monto adeudado, por la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), no obstante haber transcurrido casi diez (10) meses de la expiración de la última fecha pactada. Rechaza que exista obligación cambiaria de su parte para con el actor. En tal sentido, reconviene al accionante en la resolución de ese contrato y la consecuente entrega del bien inmueble de su propiedad, pretensión rechazada por el actor reconvenido.
Es preciso advertir que en el presente caso, ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 13 de enero de 2012, contentivo de la opción de compraventa, razón esta suficiente para tenerlo como válido en los términos establecidos en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como en el hecho que el actor reconvenido se encuentra en posesión del inmueble objeto de litis, en consecuencia, tales circunstancias, se excluyen del debate de los hechos.
En cuanto a los hechos controvertidos, se reitera lo narrado supra, relacionado con el argumento del actor reconvenido, al expresar que, al vencimiento del plazo para el pago remanente, previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, acordó de mutuo acuerdo con los demandados, modificar las condiciones de pago de la cambial librada, para lo cual éste recibió como parte de pago parcial, la suma de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,oo) y que el pago restante de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo), serían cancelados en fecha 20/06/2012, pactando expresamente que en caso de no ser cancelado, generaría intereses moratorios. Informa que al rehusarse la parte accionada a recibir el referido pago, debió presentar Oferta Real de Pago a su favor. Por su parte, el accionado niega que el instrumento cambiario suscrito, represente la obligación principal y al respecto afirma que fue prevista en el contrato, como garantía de pago. Informa que el tiempo convenido en la cláusula cuarta del contrato, expiró en fecha 13/06/2012, sin que el actor diera cumplimiento a su obligación de pago. Expresa, que ante esa situación el actor ofreció la suma referida supra, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,oo) para obtener extensión de plazo, el cual venció en fecha 30/07/2012, sin que se haya hecho efectivo el pago. En su pretensión reconvencional, afirma haber cumplido con sus obligaciones y denuncia al actor reconvenido, por el incumplimiento de pago del saldo deudor en las fechas acordadas, en consecuencia de lo cual demanda los daños y perjuicios y lucro cesante. Como excepción a la reconvención propuesta, el actor reconvenido, rechaza que el instrumento cambiario suscrito, letra de cambio, constituya una garantía de pago y al respecto expresa, que su abono parcial significa cambio en las condiciones de pago, sugiriendo que el recibo de pago otorgado constituye una novación parcial.
En base a lo expuesto, resalta la distinta concepción que las partes le han dado a la naturaleza jurídica del contrato suscrito, ya que mientras para el actor reconvenido se trata de una venta definitiva, para el demandado reconviniente se está en presencia de un contrato de opción de compraventa. Asimismo, destaca la divergencia entre ellas en torno al instrumento cambiario suscrito, pues el demandante reconvenido considera que representa la obligación principal y que al aceptar un abono parcial de pago, se modificó las condiciones, generándose la novación parcial de la obligación, mientras que el demandado reconviniente refiere que la cambial se constituyó para garantizar el pago de la venta.
En virtud de los aspectos señalados, en primer lugar se debe dilucidar una cuestión de mero derecho, es decir, la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes, el cual, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas. Toda vez, que la suerte de la pretensión esgrimida por el actor y las excepciones y defensas hechas valer por la parte demandada, dependen en primer término de la calificación que del contrato se realice, de acuerdo a la facultad prevista por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no sólo para determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo.
En ese orden, el catedrático Mauricio Rodríguez Ferrara, en su Libro “El Contrato de Opción”, Quinta Edición, (Librosca 2008), señala lo siguiente:
“Para descubrir la verdadera naturaleza de un contrato cualquiera, la única manera es atendiendo a la intención perseguida por las partes, o como lo han establecido certeramente algunos autores, es menester atender al “contenido del contrato”, el cual es típico y diferenciante para cada esquema negocial. Sólo analizando lo querido y buscado por las partes directamente en el contrato (que es a lo que se denomina exactamente intención y resulta distinto a los motivos del contrato) podemos descubrir la verdadera esencia del contrato”.

El autor español Alejo Climent, señala los rasgos de cada figura jurídica:
“1.- Opción de compra.
La opción de compra se utiliza, fundamentalmente, como instrumento para otorgar a uno de los contratantes, el beneficiario de la opción (optante), un período de tiempo para decidir acerca de la conveniencia o inconveniencia de celebrar un contrato de compraventa sin correr el riesgo de que surja un tercero que se coloque en su lugar y celebre el contrato definitivo. Quien concede esa posibilidad al optante es, naturalmente, el propietario de la cosa o concedente de la opción. Dicha ventaja puede concederse al optante de modo gratuito o mediante alguna contraprestación. En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de opción de compra, puede decidir libremente acerca de si le interesa o no celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el ejercicio de la opción de compra y esta no es ejercida por el optante el propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.

2.- Promesa de venta.
La promesa de venta pretende, fundamentalmente, asegurar la celebración de un contrato futuro que, por circunstancias diversas, no puede celebrarse en el momento presente. Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa de venta. A diferencia de la compraventa tradicional, la obligación de entregar la cosa y pagar el precio en las condiciones pactadas no nace en el momento de su “perfección contractual”. Pero lo que si nace para las partes es la obligación de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de compraventa cuyo contenido ya aparece determinado.

III. LA OPCIÓN DE COMPRA
EN PARTICULAR.
- La opción de compra es un contrato unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho concedente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, en cuyo caso queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo. La opción de compra, supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio. Basta la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente sin necesidad de aceptación, quedando definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto.
La consumación del contrato depende, pues, de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

De los conceptos anotados se deduce claramente, que el contrato preliminar de Promesa de Venta, prepara el camino a las partes para celebrar con posterioridad un nuevo contrato, cuyo contenido ya está determinado por el anterior, en consecuencia de lo cual, la doctrina e inclusive de la jurisprudencia Patria, han sostenido que promesa de venta equivale a venta, en fundamento al artículo 1.589 del Código Civil Francés, señalando que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, desde luego, se ha configurado una venta.
Ahora bien, el Contrato de Opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante al manifestar su voluntad, dentro del plazo previsto, puede constreñir al titular al cumplimiento. De suerte que, si el optante comprador decide y en efecto ejerce la acción, la compraventa se perfecciona inmediatamente por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
De las doctrinas transcritas, sobresale que las opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. La Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 18/12/2006, se pronunció sobre la naturaleza jurídica de esas instituciones. De seguidas, se reproduce parcialmente:
“Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...) Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto. (...Omissis...) Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra. El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados. Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” (Negritas y cursivas del texto).

Por el contrario, en las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta por el manifiesto consentimiento recíproco de las dos partes, sobre la cosa y precio.
En referencia a la formación de los contratos, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra, Curso de Obligaciones, enseña:
“Se define oferta como una proposición unilateral que una persona, oferente, dirige a otra, destinatario, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato”. Es bueno advertir que la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta de la “promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado. (subrayado del Tribunal).
En cuanto a sus efectos, la oferta plena debe ser aceptada por el destinatario a fin de que produzca efectos para ambas partes, pero la cuestión por analizar es que efectos produce la oferta para el oferente en el período en que todavía no ha sido aceptada por la otra parte. Es decir, la oferta simple obliga al oferente a mantenerla durante un cierto tiempo, el prudencial para conocer si el destinatario acepta o no, por el plazo estipulado por el propio oferente, si tal es el caso.
Es lo previsto en el aparte 5, del artículo 1137 del Código Civil:
“Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resultara de la naturaleza del negocio, la revocación, antes de la expiración del plazo, no es obstáculo para la formación del contrato”.
Al respecto, el citado autor, Mauricio Rodríguez Ferrara, concluye:
“Si el plazo durante el cual el promitente se obligó a mantener vigente o en pie su oferta, vence o expira sin que se produzca la aceptación, es claro que, interpretando la norma a sensu contrario, la revocación de la oferta se erigiría en un serio obstáculo para la formación del contrato; o dicho en otras palabras, una vez vencido el plazo durante el cual la oferta era irrevocable, ésta se hace revocable; o dicho todavía mejor, el compromiso de mantener vigente en el tiempo la oferta de venta, asumido en el contrato de opción, se diluye, se extingue; y el vendedor queda entonces en libertad para ofrecerlo y negociarlo con otra persona.”

Del contenido del contrato objeto de autos, el cual las partes denominaron de opción de compra-venta, destaca que al demandante, se le denominó “el optante” y a los demandados, “los propietarios”. De sus cláusulas resalta, a saber: Cláusula Segunda, el actor reconvenido opta por adquirir el bien inmueble supra descrito. Cláusula Tercera, las partes acordaron el precio exigido por el referido bien, en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,oo). Cláusula Cuarta, se pactó el plazo de duración de la opción, en noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga, luego de la firma del documento, y se dispuso, que en esa fecha, deberá cancelarse la totalidad del precio convenido y autenticar el documento definitivo de compraventa. Igualmente se estableció, que en caso que el comprador no cumpla, los propietarios quedan en libertad de vender el inmueble a terceras personas. Cláusula Quinta se establece una cuota inicial equivalente al cinco por ciento (5%) del monto total, es decir la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,oo) como reserva por el bien inmueble, cantidad de dinero que el optante, entrega a los propietarios y cuyo monto se imputa al precio total de venta. En la cláusula sexta se previó la rescisión unilateral del contrato, que en el caso del optante, los propietarios quedan facultados para retener por concepto de daños y perjuicios la totalidad del monto dado como cuota parte inicial. Se constituye como garantía de pago, una única de cambio, que otorga el optante por el saldo restante, es decir, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,oo). Se faculta a los propietarios a enajenar el inmueble a terceras personas. De igual modo, en reciprocidad acordaron la facultad de rescisión unilateral por parte de los propietarios, en cuyo caso, estos se obligan a restituir al optante, la suma dada como cuota inicial, por concepto de daños y perjuicios, en un plazo no mayor a dos meses.
Ahora bien, establecidos los aspectos más resaltantes del contrato en referencia, resulta conducente analizar cada uno de ellos, a fin de determinar, de acuerdo con la doctrina ut supra anotada, la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica que lo permita calificar de opción a compra-venta o definitivo de venta.
En primer lugar, ha de señalarse la calificación del contrato en cuestión, dada por las partes, como de opción de compraventa. De seguidas, se advierte que la cláusula segunda, contiene la potestad del optante-actor reconvenido, de optar por adquirir el inmueble en referencia, de modo que, a juicio de quien juzga, implicitamente sujeta a los propietarios-demandados reconvinientes, a mantener la oferta hasta que el optante comprador manifieste comprarle el inmueble indicado en la cláusula primera, es decir, que las partes celebraron una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es que una sola partes se obliga en el contrato y además, para que se produzca el cruce de consentimientos, debe verificarse en el plazo acordado, la manifestación de voluntad del optante-comprador de aceptar la oferta y que esta aceptación llegue a conocimiento del propietario, para la formación del contrato definitivo, de acuerdo con el artículo 1137 del Código Civil, que dice que “el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”. Así se declara.
En cuanto a la contraria interpretación que las partes contratantes han dado al instrumento cambial suscrito por ellas y causado por la discutida negociación de opción de compraventa del inmueble, esta Instancia agraria, en aplicación de la regla de interpretación de los contratos según la expresión de voluntad de los contratantes, de conformidad con los artículos 1.159,1.160 y 1.264 del Código Civil, estima que la cambial suscrita fue literalmente prevista como garantía especial de pago de la cantidad adeudada con fecha de vencimiento igual que la del documento contentivo del contrato de opción, es decir que nace a partir del contrato y no entendida como un instrumento cambiario autónomo, que por sí sola constituya la representación de la deuda contraída, en forma aislada. Por otra parte, en cuanto al recibo de pago anexo al libelo, considerado por el actor reconvenido, como un acuerdo modificatorio que produjo novación por cambios parciales. En ese orden, conveniente es precisar, este modo de extinción de las obligaciones, para lo cual debe citarse al autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, quien enseña que mediante esta figura jurídica, se extingue una obligación y se suplanta por una nueva, por lo cual se requiere un cambio sustancial. Entre sus requisitos, además de ambas obligaciones, la anterior y la nueva distinta a la primitiva, se requiere claramente la voluntad de novar o “animus novandi”, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.315 del Código Civil. Entre las clases de novación, se encuentra la objetiva, mediante la cual entre los mismos sujetos de la relación obligatoria, se cambia el objeto o prestación por uno nuevo que la reemplaza. Al respecto, en materia cambiaria rige el principio general de que no hay novación de una obligación por otra. Ello, a los efectos de mantener la simultaneidad de las relaciones jurídicas paralelas, es decir, la relación causal y la cambiaria. En ese orden, las estipulaciones y alteraciones relacionadas con tiempo o plazo, no producen novación. Así se declara.
Esclarecidos los discutidos extremos, se debe de seguidas verificar del acervo probatorio de autos, a fin de despejar si la parte opcionante u optante, que es la parte actora-futura compradora ejerció o no, en el tiempo previsto, la opción, con la participación que debería haberle hecho a la promitente, que es la parte demandada, quien le hizo “la oferta irrevocable de venta”.
Pruebas del actor reconvenido, anexas al escrito libelar y ratificadas en la oportunidad de promoción de pruebas:
1.- La documental marcada “A”, contentiva de copia certificada de instrumento poder, conferido por el actor. De conformidad, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora como demostrativo de la representación atribuida a sus apoderados judiciales, para actuar en juicio.
2.- La documental marcada “B”, referida al contrato de opción de compraventa, documento fundamental de la demanda. Su valor probatorio ha sido otorgado supra.
3.- Marcado “C”, copia fotostática simple de cheque No.04380001, librado contra la cuenta No.01750473810071486381, del Banco Bicentenario, por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,oo) y marcado “D”, copia simple de recibo con el valor entendido en el cheque descrito. Las anteriores documentales, por cuanto no fueron desconocidos, ni impugnados, por el demandado reconviniente, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se verifica que éstos recibieron del actor reconvenido, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. F. 100.000,oo), por concepto de abono a la cantidad adeudada.
4.- Marcado “Ë”, copia fotostática simple de actuaciones judiciales, contentivas en solicitud signada con el No.123-13, con motivo de Oferta Real de Pago, realizadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha 03/04/2013. Se les otorga el valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 ejusdem.
Pruebas del demandado reconviniente:
1.- Marcado “1”, copia certificada de documental relativa al contrato de opción de compraventa, supra valorada.
2.- Testimoniales de los ciudadanos Nelson Antonio Brown Contreras y José Temístocles Ledezma Moreno. Destaca que fueron contestes en sus declaraciones y no fueron repreguntados por la parte contraria, se aprecia y se le otorga valor probatorio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Marcado “3”, documento de oferta de compra suscrito con el ciudadano José Temistocles Ledezma Moreno. Se aprecia y valora por haberse cumplido la formalidad de ratificación, exigida por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Marcado “5”, documentos privados constituidos por correos electrónicos impresos. A los fines de su valoración resulta conveniente citar extractos de sentencia de la Sala Civil, de fecha 05/10/2011, expediente No.2011-000237, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velazquez, la cual es del tenor siguiente:
“...Dispone la norma que la regula en el artículo 4 del DECRETO LEY SOBRE MENSAJES DE DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS, que la eficacia probatoria de los mensajes de datos, es la misma que se le otorga a los documentos escritos, estableciéndose que su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, DEBE PROMOVERSE, DARSE POSIBILIDAD DE CONTROL, EVACUARSE, ETC, EN LA FORMA QUE REGULA LA PRUEBA LIBRE. Así, para tramitar la impugnación de la prueba libre promovida, corresponderá al juez emplear analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico.
En ese orden el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, que enuncia el principio de libertad probatoria, es del siguiente tenor: (omissis)
Considera esta Sala, que el sentenciador de alzada, con su proceder respecto al valor probatorio de los mensajes de datos o correos electrónicos, aplicó el contenido del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en especial en lo referido al único aparte de la norma que establece “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, por cuanto el juez superior al momento de apreciar y valorar la referida prueba estableció: “los expresados correos electrónicos no fueron impugnados en su oportunidad legal por lo que se le da pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”, norma ésta que regula el valor de las copias fotostáticas, de la siguiente manera: (omissis).
Conforme con esta norma, las copias fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico, se reputarán fidedignas, siempre que se cumplan con ciertas condiciones, entre ellas, que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de pruebas.
La Sala debe insistir, y en este sentido también darle la razón al juez superior, que el adversario del promovente tiene la carga de impugnar las fotocopias simples de documentos, si dicha fotocopia se consigna en la demanda, contestación o lapso probatorio.…”
Con base al criterio jurisprudencial parcialmente reproducido, se advierte del escrito de contestación de la pretensión reconvencional, la expresa manifestación de oposición y rechazo de las probanzas reconvencionles, por lo que en aplicación de los artículos 350 y 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 4 y 7 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, deben tenerse como no fidedignas. Así se declara.
6.- Marcado “6”, copia fotostática simple de actuaciones judiciales, contentivas de expediente signado con el No.220-13, con motivo de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa, llevadas en esta Instancia Agraria. Se les otorga valor probatorio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de promoción de pruebas, promovió además de los enumerados, grabación realizada en la oportunidad de la Audiencia Preliminar y copia de las actuaciones descritas en el numeral 4, del capítulo referido a las pruebas del actor.
Como diligencia probatoria oficiosa, en fecha 12/03/2014, se practicó inspección judicial en el inmueble objeto de autos, mediante la cual se determinó la existencia de siembra de árboles frutales y plántulas en bolsas, así como la descripción de las bienhechurías existentes. En cuanto a la posesión del inmueble inspeccionado, destacó la circunstancia que en el lote de terreno se encuentra construidas dos (2) casas de habitación, la primera de ellas, descrita como el inmueble principal, se encuentra ocupada por el grupo familiar del actor y el segundo inmueble se encuentra ocupado por el ciudadano Miguel Juarez C., quien manifestó que habita con su grupo familiar en el inmueble, como encargado, por cuenta del demandado. Se le confiere valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 191 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil.
Ahora bien, una vez revisado el acervo de pruebas, debe iniciarse el análisis de la premisa que enseña, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.
En este orden, el Artículo 1.264 ejusdem, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”
Por su parte, la norma reguladora del vínculo contractual entre las partes en el derecho sustantivo venezolano, está consagrada en el artículo 1.267 ejusdem, según el cual:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Las normas transcritas supra, concatenados entre sí, establecen el sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación.
Destaca, el artículo 1.160 del Código Civil, que establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Así las cosas, se entiende que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga. Si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo. Nuestra doctrina clásica nos enseña que los contratos formados legalmente tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Con estas consideraciones, el legislador enseña, que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues los supone formados legalmente. En otros términos, que los contratos son leyes privadas para las partes.
Esta responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que establece:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte, enseña la doctrina patria:
Eloy Maduro Luyando: “… la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya…”,
Gilberto Guerrero Quintero: “… la acción resolutoria es el derecho que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación…”.
José Melich-Orsini: “posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior..”

Establecido lo anterior, destaca este Juzgado Agrario, que en el caso bajo estudio, del documento contentivo del contrato de opción de compra-venta, se deduce que los propietarios demandados recibieron, para el momento de su suscripción, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) como cuota parte inicial, equivalente al cinco por ciento (5%) del monto total, además, para el momento de suscripción del recibo aportado a los autos, por el optante actor, recibió la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), quedando el optante actor obligado o comprometido para entregar, el 13 de mayo de 2.012 o 20 de junio de 2012 respectivamente, la cantidad restante, es decir, la cantidad de Trecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo) como última parte del precio de la negociación de un total de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.450.000,oo). De allí emerge, que la parte actora reconvenida, no cumplió el contrato en la forma debida, pues no consignó la cantidad restante de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,oo), en ninguna de las fechas acordadas contractualmente, lo que se demuestra de las actuaciones relacionadas con la Oferta Real de Pago, efectuada por el actor reconvenido en fecha 19/03/2013, derivándose de ello, que lo hizo tardíamente, por lo que resulta forzoso concluir la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor de la obligación, es decir, el actor reconvenido. Así se declara.
En el caso de autos, en el análisis de las diversas premisas que han quedados asentadas en el presente fallo, se conduce a la conclusión de que la parte demandada reconviniente, con la puesta en posesión del actor en el inmueble, dio cabal satisfacción a su obligación contractual. Ante esa situación jurídica, se enfrentó a la del comprobado incumplimiento de la correlativa obligación por parte del actor, de cancelar las obligaciones a que se sometió, siendo evidente para esta Instancia Agraria, que la acción reconvencional resulta procedente, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al existir un incumplimiento del actor reconvenido, el cual cae en el efecto de “no ejecución de la obligación”, a que alude el artículo 1.167 del Código Civil y Así se establece.
De la misma manera se declara que el efecto de la resolución contractual no es solamente la eliminación de la causa del daño que deriva del incumplimiento, sino el retrotraer el contrato como si éste no se hubiere celebrado, vale decir, que el demandado reconviniente deberá devolver al actor reconvenido optante, la suma recibida por éste, es decir, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) que fueron cancelados mediante cheque Número 04380001, de la cuenta 01750473810071486381, de fecha 16/05/2012, del Banco Bicentenario. Finalmente, en cuanto a la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), que representa el monto dado como cuota parte inicial, según la Cláusula Quinta, debe retenerse, por haber surgido un incumplimiento del optante. Así se declara.
Ahora bien, en relación a la indemnización de los daños por concepto de Lucro Cesante, rige la norma limitativa establecida en el artículo 1.274 del Código Civil, que señala que solo se indemnizarán los daños que hayan sido consecuencia directa del incumplimiento y que el deudor solo es responsable de los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato. Por otra parte la doctrina moderna, en torno al lucro cesante exige del acreedor una conducta activa ante el incumplimiento, de modo que él no podrá reclamar ganancias si pudo evitarlas ejecutando su deber o carga de mitigar los daños del incumplimiento, lo cual no quedó demostrado en este caso. Así se establece.
DISPOSITIVA
En razón a lo precedentemente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia así:
PRIMERO: Se declara sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, derivada de Acción de Contrato Agrario, incoada por el ciudadano Alexis Orlando Irausquin Soto contra los ciudadanos Irsia Ottmania Guzmán Pino, Ottman Rafael Guzmán Pino y Ottmania Irsia Guzmán Pino, supra identificados. Así se declara.
SEGUNDO: Se declara Parcialmente con lugar la demanda reconvencional, propuesta por los demandados, razón por la cual se declara resuelto el Contrato de Opción a Compra-Venta, suscrito entre los ciudadanos Alexis Orlando Irausquin Soto y los ciudadanos Irsia Ottmania Guzmán Pino, Ottman Rafael Guzmán Pino y Ottmania Irsia Guzmán Pino ya identificados. Como efecto restitutorio, se ordena que los demandados reconvinientes devuelvan al actor reconvenido, la cantidad recibida en fecha 16 de mayo de 2.012, por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00), debiendo retener el monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), recibidos en el momento de la firma del documento de opción de compra-venta, por concepto de daños y perjuicios, previstos en la cláusula sexta del referido contrato. Finalmente, se ordena la entrega material del inmueble a favor de los demandados, para lo cual previamente debe acreditarse en autos, el cumplimiento del procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se declara.
TERCERO: En cuanto a la pretensión de los demandados de indemnización de los daños por concepto de Lucro Cesante, cabe destacar que quedó verificada la existencia del contrato celebrado entre las partes, sin embargo no es posible suponer que se haya previsto el pago por tales conceptos, los cuales, además, no han sido probados en el juicio, razón por la cual es forzoso desestimar esta pretensión, con arreglo a lo previsto en el artículo 1.274 del Código Civil. Así se declara.
CUARTO: En virtud de la naturaleza de la materia y dado su carácter social, no hay condenatoria en costas. Así se declara.
QUINTO: Por cuanto el presente fallo es publicado dentro del lapso legal establecido en el artículo 227 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, se hace innecesaria la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de Calabozo, Estado Guárico, a los diecinueve días del mes de mayo de dos mil catorce (19/05/2014). AÑOS: 204° Y 155º.
La Jueza Provisoria,

Xiomara Méndez Ramírez
La secretaria

Maribel Caro Rojas

En esta misma fecha se dejó copia certificada de la presente decisión en este Tribunal, y se anunció y publicó el día de hoy diecinueve (19) del mes de mayo de dos mil catorce (2014), siendo las tres horas de las diez horas de la mañana(10:00 a.m.). Conste.
La Secretaria

XMR/MCR
Exp: 244.