TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: VÍCTOR MANUEL OTTATI MATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-951.397.

DEMANDADO: SARKIS HANNA RACHID., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.409.497.

APODERADA
DE LA PARTE
ACTORA: MARÍA TERESA GONZÁLEZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25.200.
APODERADOS
DE LA PARTE
DEMANDADA: PEDRO PEÑALOZA DUARTE y NELSON JOSÉ GONZÁLEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.634 y 30.400, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-000169

- I -
- NARRATIVA -
Comienza la presente causa mediante libelo de demanda presentada en fecha 4 de febrero de 2014 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo el sorteo de ley.
En fecha 05 de febrero de 2014, se admitió la demanda y se ordenó su trámite por el procedimiento consagrado en el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose la citación de la parte demandada, para que a las 10:00 de la mañana del Quinto (5º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación tuviera lugar la Audiencia de Mediación entre las partes.
El 11 de febrero de 2014, previo el suministro de los fotostatos requeridos, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 11 de marzo de 2014, compareció el ciudadano Luis Eduardo Serrano, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y presentó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber logrado la citación personal del demandado.
En fecha 18 de marzo de 2014, se levantó acta mediante la cual se ordenó oficiar a la Defensa Pública, por cuanto el demandado manifestó no tener abogado que lo asistiera.
En fecha 23 de abril de 2014, se fijó oportunidad para la realización de la Audiencia de Mediación, la cual tuvo lugar el 04 de junio de 2014, a las 10:000 de la mañana, dejándose constancia que el lapso para la contestación de la demanda se llevaría a cabo el Décimo (10º) día de Despacho siguiente a esa fecha.
El 19 de junio de 2014, la parte demandada debidamente asistido de abogado presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 26 de junio de 2014, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia.
En fecha 09 de Julio de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por su parte, la apoderada judicial de la parte actora presentó su correspondiente escrito de pruebas el 10 de julio de 2014.
En fecha 18 de julio de 2014 se dictó auto mediante el cual se providenciaron las pruebas promovidas.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2014, se fijó el quinto (5º) día de Despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 de la mañana, para que tuviera lugar la audiencia de juicio.
En fecha 29 de octubre de 2014, tuvo lugar la Audiencia de Juicio, dejándose constancia de la presencia de las partes y sus apoderados.
Celebrada la referida Audiencia, se procedió a emitir el fallo correspondiente, declarándose Sin Lugar la demanda.
En fecha 30 de octubre de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar a los autos el CD que contiene el registro filmado de la Audiencia Oral celebrada.
Estando en la oportunidad para extender el fallo o sentencia definitiva por escrito, conforme a lo establecido en los artículos 117 y 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal pasa hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alegó la parte actora que es propietario legítimo de un inmueble distinguido con el número y letra 54-G, ubicado en la Urbanización Sorocaima de l Municipio Baruta del estado Miranda.
Que entre su persona y el ciudadano Sarkis Hanna Rachid, se estableció una relación arrendaticia a tiempo determinado, desde el día 01 de noviembre de 2004 hasta el día 30 de noviembre de 2009, el cual tuvo por objeto el anexo de la referida casa, y que a partir de la última fecha antes identificada nació un contrato a tiempo indeterminado.
Que en fecha 01 de diciembre de 2009, interpuso una demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, la cual fue declarada sin lugar, por cuanto la causal invocada no era la correcta.
Que una vez vencido el lapso de duración del contrato celebrado por las partes, la parte demandada no suscribió un nuevo contrato ni se dispuso a hacer entrega del inmueble objeto de la pretensión, por lo cual asevera que hubo una continuidad en la relación contractual.
Que la parte accionada, así como no ha hecho entrega del inmueble, también ha incumplido en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de mayo del año de 2012, suspendiendo unilateralmente el pago del canon de arrendamiento y acumulando veinte (20) cánones de arrendamiento vencidos.
Que ha sido imposible conciliar con el arrendatario una solución pacifica y voluntaria al incumplimiento de la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Que en virtud de lo expuesto anteriormente demandaba por DESALOJO al ciudadano Sarkis hanna Rachid, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: al Desalojo y en consecuencia de ello entregar la quinta identificada con el nombre Vianvi, distinguida con el numero y letra 54-G, ubicada en la Urbanización Sorocaima del Municipio Baruta del estado Miranda, libra de bienes y personas, a excepción de los bienes entregados en el contrato. Segundo: Al pago por concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de setenta mil ochocientos bolívares (Bs.70.800,00), que corresponden a las cuotas insolutas correspondientes desde el mes de mayo del año 2012, hasta el mes de enero del año de 2014, que tienen un valor de tres mil quinientos cuarenta bolívares (Bs.3.540,00), más las cuotas que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Tercero: la corrección monetaria de las cantidades demandadas con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: en pagar los costos y costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en artículo 274 eiusdem.
Fundamentó la demanda en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y el artículo 1614 del Código Civil.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte, al contestar al fondo de la demanda, el ciudadano Sarkis Hanna Rachid, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.022.805, debidamente asistido por el abogado Nelson González Farias, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.400, alegó lo siguiente:
PRIMERO: Aceptó que efectivamente que en fecha 19 de octubre de 2004 celebró un contrato de arrendamiento con el accionante.
SEGUNDO: Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto ha venido haciendo las consignaciones respectivas por ante el Tribunal Vigesimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a tal efecto consignó tres (3) originales de las planillas de deposito hechas ante la cuenta del referido Órgano de Justicia. Asimismo, solicitó se ordene al demandante la exhibición de la inscripción de su persona en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) y se sirva oficiar a la precitada Superintendencia para que remitan el brevedad posible información sobre lo antes descrito.
TERCERO: Negó, rechazó y contradijo que le deba el equivalente a veinte (20) cánones de arrendamiento vencidos, ya que está demostrado que venía haciendo un pago consecuente de los mismos.
CUARTO: Se reservó la posibilidad de consignar copia certificada del expediente administrativo identificado con el Nº 139081111, que cursa en la Superintendencia supra identificada. Asimismo, solicitó se declarase sin lugar la demanda por presumir o determinar que no se configuran las causales para el desalojo en el presente caso.
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:
PARTE ACTORA:
-.(F.18 al 21) original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 19 de octubre de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta d el Estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo 93.
- (F. 22 al 25) original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en fecha 07 de octubre de 2006.
- (F. 26 y 27) original de la notificación practicada por la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 16 de febrero de 2009.
PARTE DEMANDADA:
- (F. 69) Planillas de Depósito correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2012, realizados en la cuanta corriente del extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
- (F. 80 al 137) Copia certificada del expediente administrativo que cursó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, signado bajo el Nº 139-08/11-11.

Como punto previo debe decidir este Tribunal el alegato esgrimido por el demandado en relación a la inadmisibilidad de la demanda en razón del artículo 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, alegando que no se ha dado cumplimiento con el procedimiento administrativo previo a las demandas, y que el procedimiento administrativo que se tramitó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas se baso en una solicitud de desalojo por necesidad y que esta demanda lo es por falta de pago de cánones, lo cual, su criterio, violenta normas de orden público, y su legítimo derecho a la defensa.

Antes de entrar al análisis en concreto de la excepción planteada este Tribunal debe señalar que, en relación a la forma de interpretación de las normas que regulan todo lo relativo a la ocupación de inmuebles de vivienda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No 1605 del 20 de octubre de 2011, Caso: Lilia Ignacia Álvarez, exp. No 11-1002, señaló que “todos los operadores de justicia deben aplicar las normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, analizando para ello la obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos de garantizar el derecho a la vivienda de las personas, según refiere el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el marco de las ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa y en palmaria concordancia con el Estado democrático y social de Derecho y de Justicia en que se constituye la República Bolivariana de Venezuela”., Estos parámetros de interpretación constitucional (visión social y real de las relaciones entre arrendador y arrendatario) deben tener como faro o guía el equilibrio en las partes contractuales, ya que no se trata de aplicar las normas de manera mecánica y robótica, sino que, con la evolución de un estado de derecho a un estado constitucional, las normas legales deben ser interpretadas y aplicadas teniendo siempre las normas que consagra la Constitucional, y en ellas, y en especial, los valores superiores consagrados en el artículo 2, en el cual se consagra como uno de los valores superiores de todo el ordenamiento jurídico y de su actuación, entre otros, la justicia, la igualdad y la responsabilidad social, entre otros.

En relación a la interpretación de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Sala de Casación Civil en sentencia No 175 del 17 de abril de 2013, señalo que la intención del legislador no es otra que “…garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias en el acceso a la vivienda”.

En relación a las causales de inadmisión, y con especial referencia a las causales de inadmisión de en los juicios de arrendamiento de vivienda, la Sala de Casación Civil en sentencia No 175 del 17 de abril de 2013 señaló: “esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisiblidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas en un texto legal , por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente.”

El artículo 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece que “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”, procedimiento que es el administrativo previo a las demandas.

En relación al procedimiento administrativo previo a las demandas consagrado en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Sala de Casación Civil en sentencia No 175, señaló que: “…el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5º y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por las cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinados exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto..

La propia exposición de motivos de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas señala que las medidas adoptadas por el Estado venezolano, entre las que se encuentra el procedimiento administrativo previo a las demandas, están dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y … que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa”.

En el presente caso nos encontramos que previo a la presentación de la presente demanda el arrendador presentó en fecha 01 de noviembre de 2011 solicitud ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, de trámite de procedimiento administrativo previo a las demandas, fundamentando su solicitud en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, en la necesidad de ocupar el inmueble por parte de una hija del arrendador, y así fue ratificado en el acto de audiencia conciliatoria llevado a cabo en fecha 30 de septiembre de 2013, audiencia en la cual estuvo presente el abogado Rafael Vivas en representación del arrendatario, y el cual procedió a negar y contradecir la solicitud presentada.

Es en base a esta pretensión que se llevó a cabo en sede administrativa el procedimiento conciliatorio previo a la demanda, por lo tanto, ante el órgano administrativo fueron sometidos para su consideración una solicitud de desalojo basada en la presunta necesidad de ocupación y en base a ello se desarrollo el procedimiento, se llevó a cabo la audiencia de conciliación y se tomó la decisión, en virtud a la imposibilidad de llegar a una conciliación entre las partes, se decidió así habilitar la vía judicial. Tan es así, que la propia resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, que habilita la vía judicial, en uno de sus considerando señala que se inició dicho procedimiento administrativo en virtud a la solicitud presentada por el arrendador porque presuntamente requiere que el arrendatario “…entregue el inmueble, al momento de fundamentar su solicitud en la causal establecida en el artículo 91 ordinal 02 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.”, y más adelante la resolución señala en otro de sus considerando que “…en la Audiencia Conciliatoria las partes en conflicto no llegaron a ningún acuerdo que permitiera resolver pacíficamente el conflicto planteado”, y en la parte resolutiva se señala que se “HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales.”.

De lo anterior se evidencia que, se demanda ante este órgano jurisdiccional el desalojo por la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del demandado, causal de desalojo consagrada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, una causal y motivo diferente al debatido y discutido en la sede administrativa, con lo cual se le está privando al órgano administrativo de analizar de manera objetiva las razones de desalojo que se pretende en este juicio, y se limita el derecho a la defensa del arrendatario, con lo cual quedaría desvirtuada la finalidad del proceso administrativo previo a las demandas. Así se establece.-

Es por todo lo anterior que, la presente demanda debe ser declarada inadmisible, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se decide.-

Como consecuencia de la declaratoria anterior, este Tribunal se abstiene de conocer y resolver sobre el fondo de la controversia. Así se establece.-

- III -
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara declara INADMISIBLE la demanda que por desalojo basada en el numeral 1º del artículo 91 Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, presentada por VÍCTOR MANUEL OTTATI MATA, con contra del ciudadano SARKIS HANNA RACHID, ambas partes ya identificadas en el presente fallo.-

Se condena a la actora a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SEIS (6) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

EDGAR JOSÉ FIGUEIRA RIVAS
LA SECCRETARIA TITULAR,

LUZDARY JIMÉNEZ SILVA
En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECCRETARIA TITULAR,

LUZDARY JIMÉNEZ SILVA

EJFR/LJS/juanC