TSJ Regiones - Decisión

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANCIA DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE No. 000437 (AH1A-V-2003-000155)
MOTIVO: REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE DEMANDANTE: Firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1.973, bajo el No. 73, Tomo 33-A, siendo su última modificación del 2 de diciembre de 1.992, registrada por ante la misma Oficina, bajo el No. 33, Tomo 193-A-Sgdo. Representado en la presente causa, por los abogados HILMAR CAROLINA ARMADA JIMÉNEZ, GILDA GONCALVES FERREIRA, CAMILO CANDEL ALVAREZ y CAMILO CANDEL TRUJILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.421, 33.413, 3.535 Y 75.351, respectivamente, según consta de instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, otorgado en fecha 25 de abril de 2.003, bajo el No. 5, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 10 al 12 del expediente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ y ANA ALEJANDRA SOTILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.820.264 y V-9.971.335, respectivamente. Representados en la presente causa, por los abogados CAROLINA M. GARCÍA C. y FRANKLIN R. NOGUERA CRESPO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.010 y 75.991, respectivamente, según consta de instrumentos poder apud acta, de fechas 16 de marzo de 2.004 y 1 de abril de 2.004, respectivamente, cursantes a los folios 253 y 255 del expediente.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora, abogados HILMAR CAROLINA ARMADA JIMÉNEZ, GILDA GONCALVES FERREIRA, CAMILO CANDEL ALVAREZ y CAMILO CANDEL TRUJILLO, supra identificados, incoaron pretensión de reintegro de sobrealquileres, argumentado para ello, lo siguiente:

Alegaron, que su representado y los codemandados, celebraron un contrato de arrendamiento, en fecha 13 de mayo de 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el No. 13, Tomo 43, cuyo objeto fue un local comercial con un área de noventa y cinco metros cuadrados con nueve decímetros cuadrados (95,09 M2) distinguido con el número y letra M-11, Planta Mezzanina, del Edificio Centro Empresarial Miranda, esquina con la Avenida Principal de los Ruices.

Adujeron, que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 360.000,00), mensuales.

Arguyeron, que en mayo de 1.997, su representado pagó la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 314.000,00) y, a partir de allí comenzó a cancelarle la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 360.000,00) mensuales, es decir, desde junio de 1.997, hasta marzo de 1.998, ambos inclusive.

Adujeron, que desde abril de 1.998 hasta marzo de 1.999, se le pagó un canon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 453.960,00).

Alegaron, que la parte demandada incrementó el canon de abril de 1.999, en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 483.706,65) mensuales, asimismo desde el mes de mayo de 1.999, inclusive, comenzó su representado a pagar la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 533.500,00) mensuales hasta el mes de marzo de 2.000.

Que a partir del mes de abril de 2.000 y hasta diciembre de 2.000, fue incrementado a su representado el canon de arrendamiento hasta la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 669.300,00) mensuales.

Arguyeron, que de enero a marzo de 2.001, se le pagaron SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL TRECIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 669.300,00) por cada mes, asimismo desde abril de 2.001, inclusive hasta abril de 2.002 se le pagaron OCHOCIENTOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.250,00) mensuales, y de mayo a noviembre de 2.002 se le pagó UN MILLON TRESIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.000.312,50) mensuales.

Adujeron, que por medio de Resolución No. 1.933, de fecha 4 de mayo de 1.973, emitida por la Dirección General de Inquilinato, Departamento de Regulación del Ministerio de Fomento, reguló el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, hasta el 16 de octubre de 2.003, por la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.650,00), mensuales.

Alegaron, que dicha Resolución se encuentra vigente y el canon no ha sido reajustado hasta la actualidad, razón por la cual se han cobrado de más los cánones impuestos por la parte demandada, los cuales suman una cantidad CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 40.236.214,15).

Que fue a partir del mes de diciembre de 2.002, que su representado comenzó a pagar el monto regulado por la Resolución mencionada, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, depositando las respectivas mensualidades ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta en expediente No. 20025323.

Arguyeron, que la parte demandada se ha negado a pagar la referida cantidad de dinero, por concepto de reintegro consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demandaron el reintegro de sobrealquileres, lo cual asciende a la cantidad CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 40.236.214,15).

Asimismo, demandaron el pago de los intereses a la rata del 3% anual sobre los referidos montos, desde la fecha de introducción de la presente demanda y hasta la definitiva que se dicte.

Solicitaron la corrección o indexación monetaria de las sumas demandadas, que se haga mediante la aplicación del incremento del Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, desde la admisión de la demanda hasta el pago definitivo.

Demandaron la condena en costas de la parte demandada.
Fundamentaron la presente demanda el artículo 7, 58, 59, 60 y 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo en el artículo 168 del Código Civil.

III
DE LA CONTESTACIÓN

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, procedieron a contestar la demanda, mediante escrito estampado en fecha 6 de abril de 2.004, argumentando lo siguiente:

Alegaron, la falta de cualidad o interés del demandado para sostener el juicio, toda vez, que la parte actora en su escrito libelar demanda a la ciudadana ANA SOTILLO DE CENTENO, quien no tiene cualidad, ni interés alguno en la relación locativa debatida en el presente caso, ya que del locativo se desprende que quienes suscribieron el contrato de arrendamiento aducido, en fecha 13 de mayo de 1.997, fueron el ciudadano OSCAR CENTENO y el ESCRITORIO JURÍDICO CONTABLE ISARP, C.A. (ESCOISARP C.A.).

Alegaron, la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión de prejudicial, fundamentada en el juicio que se ventila por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el No. 032715, cuyas partes y hechos aquí debatidos son los mismos, asimismo alegaron que dicha causa se encuentra en apelación siendo conocida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el No. 03-6829.

Rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada contra su representada por reintegro de sobrealquileres.

Alegaron, la prescripción de la acción, toda vez, que la actora reclama el reintegro desde el mes de mayo de 1.997 hasta noviembre de 2.002, transcurriendo cinco años y siete meses desde que se inició el supuesto cobro excedente del canon de arrendamiento, asimismo alegaron, que si se tomara en cuenta la fecha de inicio del contrato, esto es, en mayo de 1.997, hasta la admisión de la presente demanda han transcurrido un lapso de seis años y siete meses, concluyendo que la acción para reclamar el reintegro está evidentemente prescrita a tenor de lo estipulado en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegaron, la compensación de conformidad con el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que la parte actora se encuentra demandada en el juicio ut supra señalado, por insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2.002, donde fue condenado en sentencia proferida por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al pago de los meses reclamados y los que se sigan venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato de arrendamiento alusivo.

Arguyeron, que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra nuevamente regulado por el Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato expediente No. 62.033, Resolución No.007097, por un monto de NOVECIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 908.584,95), suma esta que la parte actora debió pagar a partir del mes de noviembre de 2.003, obligación que no ha cumplido, motivo por el cual, fundamentaron el pedimento de la compensación.

Rechazaron, negaron y contradijeron el pago de los intereses y la corrección monetaria de las sumas demandadas, por resultar infundadas, en virtud de que sus representados no tienen deuda alguna con la firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), por lo que mal pudiera la parte actora reclamar intereses y corrección monetaria.

IV
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha 6 de noviembre de 2.003, fue consignado por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el escrito contentivo de la demanda que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, incoara los abogados HILMAR CAROLINA ARMADA JIMÉNEZ, GILDA GONCALVES FERREIRA, CAMILO CANDEL ALVAREZ y CAMILO CANDEL TRUJILLO, supra identificados.

En fecha 24 de noviembre de 2.003, fue admitida la mencionada demanda, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando igualmente el emplazamiento de los ciudadanos OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ y ANA ALEJANDRA SOTILLO DE CENTENO, supra identificados.

Mediante de diligencia de fecha 9 de febrero de 2.004, el alguacil consignó resultas negativas de la citación practicada.

Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2.004, el Tribunal conocedor de la presente causa, ordenó notificar a los codemandados mediante boleta.

En fecha 6 de abril de 2.004, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda.

En fecha 22 de abril de 2.004, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de consideraciones al respecto de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 26 de abril de 2.004, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

Por medio de diligencias de fechas 28 de septiembre de 2.004, 30 de marzo de 2.005, 10 de abril de 2.006, 9 de enero de 2.007, 4 de junio de 2.007 y 5 de marzo de 2.008, la representación judicial de la parte actora, solicitó sentencia en la presente causa.

En fecha 14 de febrero de 2012, el tribunal de origen remitió a este juzgado, el expediente de que tratan las presentes actuaciones, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 21 de mayo de 2.012, la juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación a las partes, tal y como consta a los autos.

En fecha 10 de enero de 2013, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades de notificación de abocamiento a las partes.

Ahora bien, siendo la oportunidad de este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, para dictar sentencia, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:

V
DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, luego mediante Resolución No. 2013-0030, de fecha 04 de diciembre de 2013, en la cual, la citada Sala Plena de nuestro máximo Tribunal, decidió dar continuación a la citada competencia hasta sentenciar el total de expedientes que conforman el inventario redistribuido y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios interpuesta por la Firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), en contra de la OSCAR CÉNTENO RODRÍGUEZ y ANA ALEJANDRA SOTILLO. Así se decide.

VI
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS:

1) De la reconvención monetaria.

Antes de entrar en el análisis sustancial y, de fondo de la presente causa, es preciso por demás, realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debiendo resaltar quien suscribe el presente fallo, que en virtud del proceso de reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela, el 1ero. de enero de 2008, las cantidades que se demandan, se contraen actualmente a bolívares actuales. Así se decide.

2) De la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual dispone lo siguiente:

“La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”

De lo antes trascrito, este Tribunal observa que la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continuará su curso hasta llegar al estado de dictarse sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de mérito; verificándose que la prejudicialidad, lo que impide es la decisión de la pretensión civil, no la paralización del procedimiento que ésta ventila.

En este orden de ideas, es de advertir, que para la existencia de una cuestión prejudicial pendiente se exige lo siguiente:

a. La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción correspondiente.

b. Que esa cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

En cuanto a los caracteres para la procedencia de la cuestión prejudicial, tenemos que el asunto previo debe ser influyente y no gozar del carácter de cosa juzgada, tales supuestos deben darse de forma concurrente, en el sentido de que faltando uno de ellos imposibilitaría al órgano jurisdiccional de pronunciarse afirmativamente sobre la procedencia de la prejudicialidad.

Así entonces, en el caso sub examine, la representación judicial de la parte demandada, fundamentó tal defensa previa, alegando que existe una causa que conoció el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes interesadas en el presente juicio, de fecha 13 de mayo de 1.997. Ahora bien, del estudio pormenorizado del expediente, se desprende que efectivamente se inicio una causa por resolución de contrato de arrendamiento, encontrándose inmersas en el mismo las partes que aquí debaten, donde la parte actora es el ciudadano OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ y la parte demandada, la firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), teniendo como motivo la resolución de contrato por incumplimiento de los cánones de arrendamiento demandados, profiriendo dicho Juzgado sentencia condenatoria, de fecha 9 de septiembre de 2.003, así entonces, se deduce que teniendo presente los supuestos referidos ut supra, que deben operar para así concretarse la figura de la prejudicialidad.

En el caso bajo estudio, no puede proceder en derecho tal defensa previa alegada, ya que de los autos se deslindan las dos pretensiones interpuestas en los procedimientos que se pretenden vincular, por una parte, se tiene una pretensión enervada ante ese órgano jurisdiccional, cuyo único fin persigue la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes interesadas en el presente juicio, a causa de unos cánones insolutos y, por otro lado, se enervó una pretensión ante este órgano jurisdiccional donde se persigue el reintegro de la cantidad de CUARENTA MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (Bs. 40.236,21), moneda actual, pago de más que llevó a cabo la parte actora según sus dichos, por concepto de cánones de arrendamiento, deduciéndose de esto que no hay una prejudicialidad alguna, por cuanto son pretensiones independientes que no se vinculan entre sí, no influyendo de modo alguno la decisión proferida por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el presente proceso, por lo que este Juzgado considera impretermitible desechar la cuestión previa alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

3) Falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada.

La representación judicial de la parte demandada, alegó la falta de cualidad pasiva en el presente juicio, fundamentada en razón a que la parte actora infundadamente demandó en la presente causa a la ciudadana ANA SOTILLO DE CENTENO, no teniendo esta persona cualidad, ni interés alguno en las resultas del presente juicio, ya que del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el No. 13, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se desprende que no es ella la que suscribe el referido contrato, por lo cual se desliga completamente de lo aquí demandado, viéndose así fundamentado tal alegato.

En este sentido se hace necesario tomar las siguientes consideraciones referidas a la falta de legitimación pasiva:

Es criterio de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil seis (2006), referido a la legitimación pasiva, lo siguiente:

“…Para el autor Luis Loreto, el problema de la cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”

La legitimación pasiva, está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente, el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

Según criterio del Dr. Simón Jiménez, edición año dos mil (2.000):

“…La legitimación pasiva primaría corresponde al responsable directo, porque se produce en principio en la persona productora de una situación dañosa, en el autor del daño, pero por vía excepcional, existe la responsabilidad legal en que quedan obligados y legitimados terceras personas que no fueron quienes directamente causaron el daño con consecuencias en el patrimonio moral de la victima. Estas terceras personas surgen como consecuencia de una relación jurídica o de hecho del responsable con el autor.”

De los criterios citados anteriormente, se define la estimación fundamental en la que debe considerarse la concurrencia de la falta de cualidad pasiva, llevando a cabo en el caso sub examine el análisis respectivo, bajo los parámetros establecidos anteriormente, dejando por sentado quien aquí sentencia, que la ciudadana ANA SOTILLO DE CENTENO, es codemandada en el presente juicio puesto que la misma es la cónyuge del ciudadano OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ, asimismo de las actas procesales que rielan al expediente, se desprenden recibos de pagos que son recibidos conformes, por la prenombrada ciudadana, cursantes a los folios 104 al 196 del expediente, deduciendo con ello, que aun cuando no suscribió el contrato de arrendamiento, de fecha 13 de mayo de 1.997, la misma posee cualidad en el presente juicio, por lo cual se desecha la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

Dilucidado lo anterior y siendo la oportunidad para este juzgado en adentrarse al fondo de la presente controversia, pasa a puntualizar lo concerniente a la pretensión incoada por la actora, considerando que se trata de una acción de reintegro de sobrealquileres, fundamentando la misma en el pago de más que llevó a cabo la parte actora, desde el mes de mayo de 1.997 al mes de noviembre de 2.002, cuyo objeto de la mencionada relación arrendaticia, se constituye en un local de comercio, ubicado en la Parroquia San Agustín, Calle Este 10, con Sur 15, distinguido con el No.105, en la ciudad Caracas, según sus dichos el prenombrado inmueble fue sujeto a regulación hasta el 16 de octubre de 2.003, por medio de la Resolución No. 1.933, de fecha 4 de mayo de 1.973, emitida por la Dirección General de Inquilinato, Departamento de Regulación del Ministerio de Fomento, dejando por sentado el canon de arrendamiento en la cantidad de TRECE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 13,65), razón por la cual ve fundamentada la presente acción, habiéndose cobrado de más a su mandante las siguientes cantidades:

Periodo Canon cobrado Canon regulado Diferencia mensual a favor del arrendatario Número de meses Total del periodo
Mayo 1.997 Bs. 314,00 Bs. 13,65 Bs. 300,35 1 Bs. 300,35
Junio 1.997 a Marzo 1.998 Bs. 360,00 Bs. 13,65 Bs. 346,35 10 Bs. 3.463,50
Abril 1.998 a Marzo 1.999 Bs. 453,96 Bs. 13,65 Bs. 440,31 12 Bs. 5.283,72
Abril 1.999 Bs. 483,70 Bs. 13,65 Bs. 470,05 1 Bs. 470,05
Mayo 1.999 a Marzo 2.000 Bs. 533,50 Bs. 13,65 Bs. 519,85
11 Bs. 5.718,35
Abril 2.000 a Diciembre 2.000 Bs. 669,30 Bs. 13,65 Bs. 655,65 9 Bs. 5.900,85
Enero 2.001 a Marzo 2.001 Bs. 669,30 Bs. 13,65 Bs. 655,65 3 Bs. 1.966,95

Abril 2.001 a Abril 2.002
Bs. 800,25
Bs. 13,65
Bs. 786,60
13
Bs. 10.225,80
Mayo 2.002 a Noviembre 2.002 Bs. 1.000,31 Bs. 13,65 Bs. 986,66 7 Bs. 6.906,63
TOTAL Bs. 40.236,21

Conforme a lo señalado, la representación judicial de la parte demandada, arguyó la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres incoada en contra de los ciudadanos OSCAR CÉNTENO RODRÍGUEZ y ANA ALEJANDRA SOTILLO, puesto que, según sus dichos ya han transcurridos cinco años y siete meses desde el cobro del supuesto excedente que éste pagó, asimismo adujó, que hasta la admisión de la demanda, han transcurrido seis años y siete meses, deduciendo de ello, que la acción para reclamar el reintegro incoado, está evidentemente prescrita, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Planteada como esta la presente litis, quien aquí decide pasa a valorar todos los instrumentos probatorios aducidos por las partes intervinientes en el presente juicio.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano OSACR CENTENO RODRÍGUEZ y la sociedad ESCRITORIO CONTABLE ISARP, C.A. (ESCOISARP), de fecha 13 de mayo de 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, cursantes a los folios 14 al 18 del expediente, documento público por medio del cual se evidencia que ciertamente existe una relación jurídica entre las partes prenombradas, enmarcada en un contrato de arrendamiento, cuyo objeto es un bien inmueble reconocido como un local comercial, con un área de noventa y cinco metros cuadrados con nueve decímetros (95,09 M2) distinguido con el número y letra M-11, ubicado en la Planta Mezzanina del edificio Centro Empresarial Miranda, situado en la Avenida Francisco Miranda, esquina con la Avenida Principal de Los Ruices, que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.

- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble en cuestión, por medio del cual se evidencia que el ciudadano OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ, es legítimo propietario del inmueble supra identificado, cursantes a los folios 19 al 22 del expediente, documento púlico, al cual se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia de la Resolución No. 1.933, de fecha 4 de mayo de 1.973, emitida por la Dirección General del Inquilinato, Departamento de Regulación del Ministerio de Fomento, identificado en el expediente No. 62.033, cursantes a los folios 23 al 47 del expediente, por medio del cual se evidencia que el inmueble ut supra fue sujeto a regulación, dictándose como canon de arrendamiento exigible la cantidad de DOS BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 2,27), documento administrativo, el cual se asemeja a un documento público, que no fue impugnado, ni tachados por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Copias certificadas de las consignaciones hechas por la parte actora por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referidos al pago de los cánones de arrendamiento desde Diciembre de 2002 al 5 de septiembre de 2.003, cursantes a los folios 49 al 81 del expediente, documentos administrativos, que se asemejan a documentos públicos que no fueron impugnados, ni tachados por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Originales de recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, cursantes a los folios 83 al 242 el expediente, documentos privados que no fueron impugnados, ni tachados por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Copias certificadas de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 11 de marzo de 2.004, por medio la cual se confirmó la decisión de fecha 9 de septiembre de 2.003, dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a estas documentos, son los llamados documentos administrativos, que se asemejan a documentos públicos, cursantes a los folios 432 hasta 443 del expediente, que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

- Copias del expediente y sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 9 de septiembre de 2.003, por medio de la cual se condenó a la parte actora en el presente juicio a hacerle entrega al ciudadano OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí debatido, asimismo a pagar la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.440,00) correspondiente a los meses de diciembre de 2.002, enero, febrero y marzo de 2.003, a razón de TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 360,00), cada mes y demandados como insolutos y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, documentos públicos cursantes a los folios 261 hasta 422 del expediente, ya este Juzgado le otorgó anteriormente, valor probatorio.

- Copias certificas de la Resolución No. 007097, emitida por el Ministerio de Infraestructura a través de la Dirección de General de Inquilinato, de fecha 25 de agosto de 2.003, por medio la cual se reguló el canon de arrendamiento sobre el bien inmueble supra identificado, quedando establecido como canon de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 908,58), documento administrativo, cursante a los folios 423 al 426 del expediente, que no fue impugnado, ni tachados por la parte demandada, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

- Del mérito favorable que se desprende de autos, al respecto este Tribunal observa: La parte actora en su respectivo escrito de promoción de pruebas promovió el mérito favorable de autos. En lo que a este particular se refiere, esta Juzgadora se acoge a la doctrina reiterada, establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “mérito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba per se, pues, la ley asigna este deber al juez, al ordenar que en su decisión debe pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos y, en este sentido se acota que dicho deber recae sobre todo lo alegado y probado, en tanto beneficie o no a las partes, independientemente de quien lo hubiere promovido, todo ello, en cumplimiento del principio de comunidad de la prueba y a lo postulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Ahora bien, analizados todos y cada uno de los elementos de probanzas aportados por las partes en el presente juicio, se evidenció que el ciudadano OSCAR CENTENO RODRÍGUEZ, arrendó un inmueble a la firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), por medio de contrato de arrendamiento, de fecha 13 de mayo de 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Sucre del estado Miranda, anotado bajo el No. 13, Tomo 33.

El prenombrado inmueble trata de un local comercial con un área de noventa y cinco metros cuadrados con nueve decímetros cuadrados (95,09 M2), distinguido con el número y letra M-11, Planta Mezzanina, del Edificio Centro Empresarial Miranda, esquina con la Avenida Principal de los Ruices, cuyo canon de arrendamiento fue regulado por medio de Resolución No. 1.933, de fecha 4 de mayo de 1.973, emitida por la Dirección General del Inquilinato, Departamento de Regulación del Ministerio de Fomento, identificado en el expediente No. 62.033, cursantes a los folios 23 al 47 del expediente, por medio del cual se evidencia que el inmueble ut supra fue sujeto a regulación, estableciéndose como canon de arrendamiento máximo exigible, la cantidad de DOS BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 2,27) y, no la cantidad de TRECE BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 13,65), que asume la parte actora, como canon de arrendamiento regulado.

Ahora bien, del estudio pormenorizado de las actas que rielan al expediente, la pretensión enervada ante este órgano jurisdiccional, trata del reintegro de los pagos realizados por la parte actora, por concepto de canon de arrendamiento mensuales, que van desde el mes de mayo 1.997 hasta noviembre de 2.002, lo cual, se evidencia, que si bien es cierto, que el mismo pagó tales cánones con claros y notorios excedentes, no menos cierto es, que conforme a lo aducido por la representación judicial de la parte demandada, existe la concurrencia de la prescripción de la acción conforme a lo estipulado en el artículo 62 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, la prescripción extintiva o liberatoria extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo cumplimiento será espontáneo y no está sujeto a repetición y, el elemento constitutivo es la inercia del acreedor. La prescripción es un derecho, que puede hacerse valer o renunciarse, siendo una institución útil y necesaria, porque, castigando la negligencia del acreedor, se asegura el dominio de las cosas y se evitan pleitos en la sociedad.

La doctrina admite tres condiciones fundamentales para invocar la prescripción extintiva o liberatoria: 1); la invocación por parte del interesado 2) el transcurso del tiempo fijado en la ley y, 3) la inercia del acreedor.

Con respecto al primer requisito, observa este juzgado, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso la prescripción de la acción de reintegro contenida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:

“...La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años...”.

Adicional a la norma transcrita, el artículo 60 eiusdem, dispone que:

“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.

De la interpretación auténtica de esta disposición legal, se derivan las siguientes precisiones, a saber, 1°) La Ley Inquilinaria, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que, si no está firme la Resolución, no podrá demandarse el reintegro. 2°) Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la Resolución, a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual, que resulte definitivamente firme, ya que la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita.

De todo lo explanado, corresponde a este Juzgador llevar a cabo la respectiva subsunción del hecho en el derecho invocado, teniendo que ciertamente de la relación de pagos exigidos a modo de repetición por la parte actora, se evidencia que los mismos están fuera de la esfera jurídica que se invoca, en razón, que los meses demandados a reintegro que van desde mayo del 1.997 hasta noviembre 2.002, considerándose estos prescritos por la concurrencia de las tres condiciones fundamentales, para invocar la prescripción extintiva o liberatoria, evidenciándose la inercia que operó por parte de la actora, vale decir, la negligencia del arrendatario, al no gestionar conforme al derecho que le asistía la respectiva regulación del canon de arrendamiento.

En este sentido, este Juzgado considera pertinente dejar por sentado que en materia inquilinaria, la ley especial que rige la materia, consagra, tanto para el arrendador como para el arrendatario, el derecho de solicitar la regulación del canon de arrendamiento, si considera que este es insuficiente o exagerado. De allí que, desde la celebración del contrato de arrendamiento, vale decir, el día 13 de mayo de 1.997, estaba facultado el arrendatario para solicitar la regulación del canon de arrendamiento pactado, si consideraba que éste era exagerado, omisión que se verificó de autos, tan es así, que fue la parte demandada, quien llevó a cabo el procedimiento de una nueva regulación para el prenombrado inmueble, de fecha 7 de abril de 2.003, por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que por medio de Resolución No. 007097, de fecha 25 de agosto de 2.003, llevándose a cabo una nueva fijación del canon de arrendamiento máximo mensual.

También es relevante para quien aquí decide, precisar que la inflación es un hecho notorio que no requiere prueba y, que el valor de los inmuebles en el transcurso de veinte años han sufrido variaciones y el legislador, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha establecido que el órgano competente para determinar estas variaciones y su incidencia en el canon de arrendamiento, es la Dirección de Inquilinato, la cual, a solicitud de cualquiera de los interesados (propietario, arrendador y arrendatario), actualizará la fijación del canon de arrendamiento y; será en base a esta actualización, que los interesados harán valer en juicio sus derechos e intereses.

En el caso de autos, han transcurridos más de veinte años desde que fue avaluado y fijado el canon máximo de arrendamiento del inmueble supra identificado, en DOS BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 2,27) y, como se evidencia del análisis comparativo entre la Resolución No. 1.933, de fecha 4 de mayo de 1.973 y de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, las áreas del inmueble eran diferentes en el año 1973, fecha de regulación y el año 1.997, fecha de celebración del contrato de arrendamiento, por cuanto no aparece en la Resolución el avalúo y fijación de canon de arrendamiento del Local M-11, con un área de (95,09 mts2), destinado a comercio; razón por la cual esta sentenciadora, presume que el prenombrado inmueble, ha sufrido transformaciones que hacen inaplicable la regulación de arrendamiento del año 1973, en el año 2003, y que confirman que la acción de reintegro de sobrealquileres con fundamento en la Resolución del año 1973, está prescrita.

Asimismo, considera quien aquí decide, que celebrado el contrato de arrendamiento en el año 1.997, habiendo las partes pactado un canon de arrendamiento de TRECIENTOS SESENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 360,00) mensuales, desde esa fecha debió el arrendatario, si consideraba exagerado dicho canon por un área comercial de 95,09 m2., acudir al organismo competente, y solicitar la regulación del local distinguido con el número y letra M-11, ubicado en la Planta Mezzanina, del Edificio Centro Empresarial Miranda, esquina con la Avenida Principal de los Ruices y, con base en ella, si de ésta resultaba la fijación de un canon menor, acudir a la vía judicial y solicitar la repetición de la pagado en exceso.

Así las cosas, habiendo transcurrido con holgura el término establecido en la ley, contado a partir de la fecha de la regulación firme, la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita y, debió el arrendatario que pretendía ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual; circunstancias que delatan la inercia del arrendatario. Así se decide.

Siendo ello así, en atención a lo antes expuesto y como quiera que el Juez en su sentencia, debe atenerse únicamente a lo alegado y probado por las partes y, como en efecto fueron verificados la concurrencia de los supuestos de hechos aducidos por la parte demandada, desvirtuando así apegada al estricto orden jurisdiccional, la pretensión fundamentada por la parte actora y, como en efecto se constató que la misma firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), no logró enervar probanza alguna, que fundamentara los alegatos formulados, debe esta Juzgadora imperiosamente, declarar SIN LUGAR la demanda de reintegro de sobrealquileres, tal y como se establecerá de manera clara, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

VII
DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por reintegro de sobrealquileres, incoara Firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.), en contra del ciudadanos OSCAR CÉNTENO RODRÍGUEZ y ANA ALEJANDRA SOTILLO.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, Firma mercantil ESCRITORIO CONTABLE ISARP C.A (ESCOISARP C.A.).

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
EL SECRETARIO,

JONNY ANGULO R.

En la misma fecha 10 de octubre de 2014, siendo las 9:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

JONNY ANGULO R.

AGS/ja/ajgp