TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
204° Y 155°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.421-14
MOTIVO: DESALOJO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS EDUARDO CASTRO DÍAZ, TOMÁS RICARDO CASTRO DÍAZ, RAIZA JOSEFINA CASTRO DE ROJAS y AURAMARINA CASTRO DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.952.581, 2.761.469, 2.761.438 y 3.639.340, respectivamente, los dos primeros domiciliados en la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico y las dos últimas en la ciudad de Caracas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FRANCISCO JAVIER TORO LEDEZMA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 44.982.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA CANDELARIA ARAY DE RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.009.385, domiciliada en la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas CELESTINA PINTO RONDÓN y LUZ MARINA PINTO RONDÓN, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 13.757 y 41.313, respectivamente
.I.
NARRATIVA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentado por la parte actora, por ante el Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, El Socorro y Santa María de Ipire de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en el cual expuso que constaba de documento privado de fecha 15 de enero de 2009, que el ciudadano CESAR ALEJANDRO CASTRO DÍAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.311.901, en representación de la sucesión Castro Díaz, suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, por un local propiedad de dicha sucesión, constituido por un (01) local comercial, ubicado en la Calle Comercio, distinguido con el Nº 6, Sector el Centro de la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, comprendido dentro de los siguiente linderos NORTE: Casa de Carlos Castro en 5,57 Mts., SUR: Calle Comercio en 5,57 Mts., ESTE: Local de Carlos Castro en 10,80 Mts. y OESTE: Local de Catalina Zamora en 10,80 Mts.; tal como constaba de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en fecha 27 de mayo de 2013, inscrito bajo el Número 2013.251, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1407, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.252, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1408, correspondiente al Número 2013.253, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Número 351.10.7.1.1409, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2013.254, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1410, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.255, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1411, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.256, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1412, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2012.350, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1077, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2013.257, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1413, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.258, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1414, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.259, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1415 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Asimismo, acotó que dicho contrato había cumplido su término, y que para esa fecha tenía una modalidad de contrato de arrendamiento escrito por tiempo indeterminado. Al mismo tiempo expresó, que en varias oportunidades le habían solicitado a la arrendataria la desocupación del inmueble debido a la necesidad que tenían de repararlo, ya que se encontraba deteriorado, pero ella solicitaba tiempo y se le concedía, para luego no cumplir con lo acordado. Así fue como en fecha 21 de julio de 2013, se vieron en la necesidad de acudir a organismos competentes, en este caso al Cuerpo de Bomberos del Departamento de Prevención, a los fines de que realizaran Inspección Ocular del inmueble objeto de la demanda, quienes determinaron que dicho inmueble presentaba filtraciones por el techo, las tejas de los aleros podían desplomarse en cualquier momento representando un riesgo para los transeúntes, deterioro en las paredes debido a lo antiguo de la construcción, por lo que recomendaban al propietario tomar los correctivos correspondientes al caso antes de que se siguiera deteriorando y pudiera ocurrir un accidente que pusiera en riesgo la integridad física de sus ocupantes, y que de igual manera recomendaban que durante los trabajos de reparación el inmueble no estuviera habitado.
Fundamentó la acción en el artículo 34, literal “c” de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Asimismo, acompañó a la demanda los siguientes recaudos: contrato de arrendamiento marcado “B”; documento de propiedad del inmueble marcado “C”; y constancia expedida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico marcado “D”.
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2013, el Tribunal A-Quo dio entrada a la demanda, y por cuanto no observó el valor de la causa en moneda nacional de curso legal, ordenó a la parte demandante hacer la aclaratoria respectiva, quien a tal efecto estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,oo) o su equivalente a DOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (2.000 UT). A continuación el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó fuese emplazada la accionada, a los efectos de que compareciera por ante ese Juzgado a dar contestación a la demanda.
De conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, el accionante pasó a reformar la demanda en los términos siguientes: Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO DOCE MIL TRESCIENTOS CONCUENTA BOLIVARES (Bs. 112.350,oo) o lo equivalente a UN MIL CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.050 U/T), a lo cual el Tribunal de Municipio la admitió.
Habiéndose dada por citada la excepcionada, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 04 de febrero de 2014, en los siguientes términos: 1º) Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo intentada en su contra, por carecer de fundamento legal, puesto que era totalmente falso que el inmueble fuese objeto de demolición y reparación, ya que si bien era cierto que el local formaba parte de una casa antigua de bahareque, igualmente podía soportar cualquier reparación sin que en forma alguna representara peligro tanto para los transeúntes como para los inquilinos. 2º) Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en derecho, que en varias oportunidades los demandantes de autos le hubiesen manifestado la necesidad de reparar el inmueble, pero si le habían pasado una carta en la que le ofrecieron el local en venta. 3º) Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que los arrendatarios le hubiesen concedido plazo para desocupar el inmueble, y que ella se negara a dicha solicitud. 4º) Tacho de falso el instrumento privado que acompañó a la demanda marcado “D”, de conformidad con el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora promovió pruebas en fecha 06 de febrero de 2014, de la siguiente manera: 1º) Documento de propiedad anexo al libelo, marcado “C”. 2º) Contrato de arrendamiento anexó al libelo, marcado B”. 3º) Inspección realizada en fecha 24 de julio de 2013, por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza, anexo al libelo marcado “D”. Asimismo, solicitó se citara a los ciudadanos Lcdo. Efraín Antonio Padrino, Teniente de Bomberos, Jefe del Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico y el Lcdo. Nelson José Díaz, Sargento 1º de Bomberos, Jefe del Departamento de Prevención del Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, a los fines de que ratificaran la inspección efectuada por Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza. 4º) Solicitó Inspección Judicial con arreglo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en el inmueble objeto de la demanda, a los efectos de que el Tribunal pudiera evidenciar y dejar constancia de los daños que presentaba el inmueble y de la necesidad de desocupación inmediata para su reparación. 5º) De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se ordenara efectuar experticia al inmueble objeto de la litis, para determinar la data aproximada, los daños en las paredes, condiciones de las paredes y techos con sus aleros; así como las condiciones generales de los techos y sus respectivas recomendaciones. 6º) Cartas de notificación entregadas a la demandante de fechas 07 de enero de 2010, 22 de septiembre de 2011, 13 de octubre de 2011 y 05 de noviembre de 2012, marcadas “a”, “b”, “c” y “d”.
Por su parte, la accionada promovió los medios probatorios siguientes: Capitulo II: Las testimoniales de los ciudadanos: JOSÉ ANTONIO BUSCEMA ESTANGA, ELIZABETH JOSEFINA MORALES CAMPOS, JUANA RAMONA ROMERO DE BERICOTO, DELIA YSABEL MATUTE ORTIZ, GREGORIA MERCEDES PAEZ DE GRATEROL y RAFAEL ANGEL FIGUEROA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.843.397, V-10.492.021, V-8.630.385, V-8.270.493, V-9.918.520, V-3.710.928 y V-5.980.991, respectivamente. Capitulo III: Contrato de arrendamiento. Capitulo IV: Inspección Judicial en el inmueble objeto del litigio, a los efectos de que el Tribunal asesorado por un práctico, dejase constancia del estado en que se encontraba el local arrendado. Capitulo V: Prueba de experticia, a objeto de que los expertos determinaran si realmente el local se encontraba en condiciones de inhabitabilidad, tiempo de construida y si la misma soportaría cualquier reparación sin derrumbarse. Capitulo VI: Prueba de informe a la Dirección de Desarrollo Urbano, para que certificaran la habitabilidad o no del inmueble, así como si verdaderamente constituía un peligro para los arrendatarios y transeúntes. Capitulo VII: Posiciones juradas de los demandantes, y a su vez la parte accionante se comprometió a absolverlas en la oportunidad que a bien tuviera fijar el Tribunal. Tanto las pruebas aportadas por la parte actora, así como las de la demandada fueron admitidas por el Tribunal A-Quo.
A través de escrito de fecha 12 de febrero de 2014, la parte accionada formalizó la tacha, argumentando que las funciones del Cuerpo de Bomberos no era realizar experticia a inmuebles para concluir si eran o no aptos para ser habitados. Por su parte, el actor solicitó al Tribunal de la causa, de conformidad con el artículo 442, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil desechara el procedimiento de tacha, ya que lo aportado no era suficiente para invalidar el instrumento; además de que por la naturaleza del documento tachado, el medio utilizado no era el idóneo para desvirtuar el contenido del mismo. En consecuencia, el A-Quo ordenó la apertura del correspondiente cuaderno de tacha de conformidad con el artículo 441 y siguiente del Código de Procedimiento Civil.
Por sentencia dictada en fecha 14 de julio de 2014, el Tribunal de la Causa declaró lo siguiente: Primero: CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por los ciudadanos LUIS EDUARDO CASTRO DÍAZ, TOMÁS RICARDO CASTRO DÍAZ, RAIZA JOSEFINA CASTRO DE ROJAS y AURAMARINA CASTRO DÍAZ, en contra de la ciudadana NORA ELIZABETH KHOURY HERNÁNDEZ. Segundo: Ordenó la desocupación inmediata del inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en la Calle Comercio, distinguido con el Nº 4, Sector el Centro de la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, comprendido dentro de los siguiente linderos NORTE: Inmueble de los hermanos Castro Díaz en 4,98 Mts., SUR: Calle Comercio en 4,98 Mts., ESTE: Calle Francisco Troconis en 8,20 Mts. y OESTE: Inmueble de hermanos Castro Díaz en 8,20 Mts.; tal como constaba de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en fecha 27 de mayo de 2013, inscrito bajo el Número 2013.251, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1407, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.252, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1408, correspondiente al Número 2013.253, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Número 351.10.7.1.1409, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2013.254, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1410, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.255, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1411, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.256, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1412, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2012.350, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1077, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2013.257, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1413, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.258, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1414, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.259, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1415 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Tercero: Condenó en costas a la parte perdidosa.
En consecuencia a dicha sentencia, la parte excepcionada en fecha 16 de julio de 2014, ejerció recurso de apelación, la cual fue oída libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 04 de agosto de 2014, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la sentencia respectiva.
Arribada la oportunidad para que ésta Superioridad decida, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
.II.
MOTIVA
En el caso sub – lite, llegan los autos a esta superioridad producto del recurso de apelación interpuesto por la accionada en contra del fallo de la recurrida Juzgado de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza, de fecha 14 de julio de 2014, que declara con lugar la acción de desocupación, por arrendamientos inmobiliarios comerciales intentada y condena en costas a la accionada. En efecto, bajando a los autos, la parte actora, compuesta por un litisconsorcio activo, señalan que en fecha 15 de enero de 2009, celebraron para con la accionada un contrato de arrendamiento inmobiliario sobre un inmueble comercial, ubicado en la calle comercio, distinguido N° 6, sector: El centro, de la Ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico; que dicho inmueble fue arrendado por un lapso de tiempo fijo y que vencido tal término el contrato se transformó de contrato de arrendamiento a tiempo determinado en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo que, - según expresa la actora -, dicho inmueble sufre filtraciones por el techo, las tejas de los alerones pueden desplomarse, lo cual: “… representa un riesgo para los transeúntes y deterioro en las paredes debido a lo antigua de la construcción…”. Señalando que dicha reparación es necesaria urgente debido al riesgo que corren los transeúntes inclusive la arrendataria misma y sus bienes; por ello y, siendo que el inmueble objeto del presente proceso debe ser objeto de reparaciones que ameritan la desocupación, procede a demandar de conforme al artículo 34 literal “C”, de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo del inmueble arrendado, estimando la acción en la cantidad de UN MIL CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.050 U.T.). Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la accionada utilizó una “infitatio”, es decir, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones libelares, expresando en forma particular que existe la relación arrendaticia, que el techo es de bahareque que forma parte de casa antigua, pero que, por ser tan antigua, soporta cualquier reparación sin que represente peligro alguno ni para los transeúntes ni para los inquilinos, y que le ofrecieron el local en venta, y que lo están negociando por una cantidad exorbitante y que nunca le han concedido un plazo para desocupar el inmueble.
Trabada así la litis, es evidente, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
La carga subjetiva de la prueba u “Omnus Probando” le corresponde al actor, en relación al supuesto alegado, relativo, a la causal de desalojo establecida en el artículo 34 literal “C”, en relación a que el inmueble objeto de arrendamiento, va a ser sujeto de reparaciones que ameritan la desocupación; asimismo, la accionada debe asumir la contraprueba del ataque al Informe del Cuerpo de Bomberos del Municipio José Tadeo Monagas.
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide que, establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo, siendo la prueba fundamental del actor, la referida a la constancia emanada del Cuerpo de Bomberos del Municipio Pedro Zaraza, de fecha 24 de julio de 2013, suscrita por los Licenciados EFRAÍN ANTONIO PADRINO y NELSÓN JOSÉ DÍAZ, a través de la cual señalan que el inmueble presenta filtraciones por el techo, las tejas de los aleros pueden desprenderse y que dicho inmueble representa un riesgo hasta para los transeúntes, recomendándose tomar los correctivos para evitar que el mismo se siga deteriorando y, se causen riesgos a las personas, por lo cual, mientras dure la reparación el inmueble no puede estar habitado. Ante tal contenido documental, esta alzada debe destacar en primer lugar, que la misma representa una instrumental administrativa, relativa al reconocimiento o informe técnico del Cuerpo de Bomberos, que pretende ser realizada al momento del reconocimiento mismo del inmueble y no, posteriormente al reconocimiento, “expotfact”, pues, no fue realizada con posterioridad a la ocurrencia de ningún hecho, sino que se levantó, dejándose constancia del estado actual en que se encuentra la vivienda objeto de arrendamiento. Aunado a ello, es necesario destacar, que en fecha 28 de Noviembre de 2.001, fue promulgado el decreto con fuerza de Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, la cual vino a regular el ejercicio de la profesión de Bomberos, siendo de destacarse, que el Bombero es un profesional de carrera permanente, egresado de una escuela de Formación Profesional de Bomberos, que presta servicios remunerados al Cuerpo y en el caso de autos, se observa que para la práctica de tal documental fue realizada, en primer lugar por el Licenciado EFRAIN ANTONIO PADRINO, quien, adicionalmente de suscribir la documental, compareció a deponer como testigo, ratificando la misma y expresando que no estuvo presente al momento de ratificar la inspección, tal circunstancia desdice de la documental misma, de su contenido, pues fue suscrita por un funcionario que no estuvo presente al momento de su levantamiento, por lo cual no tuvo la oportunidad de dejar adquirir los hechos sobre los cuales deja constancia. Aunado a ello, la referida documental administrativa, está suscrita por el Licenciado NELSÓN JOSÉ DÍAZ, quien también depuso como testigo, ratificando la constancia de bomberos. La declaración del primer funcionario del cuerpo de bomberos hace que la contraprueba a la documental administrativa, realizada por las propias testimoniales de quienes suscriben la instrumental, logre destruir la presunción tamtum de que gozan los referidos medios de prueba por efecto del artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, pues está suscrita por quien no asistió al acto de evaluación y al no estar practicado el referido reconocimiento bomberil por la totalidad de los bomberos la misma debe sucumbir y así se decide.
Mención especial requiere puntualizar ésta instancia aquem, ante la consignación a los autos por parte de la actora, en el andamiaje de la segunda instancia de un nuevo Informe de Bomberos, siendo de observarse que por efecto del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio …”. Los mismos no pueden presentarse en ésta alzada. Ello tiene su razón de ser, en que la segunda instancia es una etapa judicial de revisión del caso ya instruido por el tribunal que dictó el fallo apelado. Esa previa instrucción, que ha tenido lugar o que debió tener lugar en el aquo, hace que ya las pruebas obren en autos, lo cual justifica la restricción probatoria o disponibilidad limitada de medios en el aquem. Las pruebas válidas en segunda instancia son aquéllas que por su naturaleza, tienen un valor de convicción plena (plena prueba: Documental Pública, Confesión y Juramento Decisorio), por lo cual, las instrumentales administrativas, que no tienen el carácter de instrumentales públicas, no tienen cabida para la apreciación del Juzgado Superior, al existir una limitante legal de acceso del medio ante ésta instancia, debiendo desecharse por extemporánea promoción y así se decide.
De la misma manera, corre al folio 51 de la presente pieza, instrumental privada opuesta por la actora a la accionada, suscrita recibida por ésta, contentiva de notificación de demolición, reparación y remodelación del inmueble arrendado. Tales instrumentales no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna de las formal de control y contradicción de las documentales, por lo cual, ésta accedió al proceso como instrumental privada y se transmuto ante la ausencia de ataque, de instrumental privada a instrumental privada tenida legalmente por reconocida, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en relación a que el actor notificó debidamente a la accionada de la necesidad de reparación del inmueble, tal cual lo expresó el actor en su escrito libelar. Se desecha la instrumental que corre al folio 52, todo ello de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, que exige que el instrumento privado esté suscrito por el obligado y, por cuanto no consta la firma del accionado, los mismos deben desecharse y así se establece.
Asimismo, la parte demandada al presentar su escrito de promoción de medios de prueba, utilizó en su: “Capítulo Primero”, la ratificación del mérito de autos, siendo de observarse, que el merito de autos no constituye ningún medio de prueba. En efecto, desde Sentencia N° 460 de fecha 10 de Julio de 2.003, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en relación al Mérito de autos, lo siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”.
Debiendo desecharse la promoción de tal mérito probatorio, y así se decide.

Promueve, además, la accionada una copia simple de instrumental privada, que corre de los folios 56 al 68, ambos inclusive, siendo de destacarse que en el ámbito del proceso civil, la instrumental privada en copia simple sólo es procedente cuando, comparece como medio de prueba bajo los supuestos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que se trate de una instrumental privada reconocida o tenida legalmente por reconocida o de una instrumental pública, circunstancias éstas que no se corresponden con el medio aportado, por lo cual debe desecharse y así se establece.
Por otra parte comparecieron a deponer como testigos, la ciudadana ELIZABETH JOSEFINA MORALES CAMPOS., quien expresó que el inmueble no presenta ningún deterioro, pero más adelante señaló que no tiene ningún conocimiento de ingeniería o construcción civil. Tal testigo pretendió ser conducente para declarar sobre las condiciones del local, sin tener la capacidad de conocimientos en el área atinente a la construcción y mantenimiento de bienes inmuebles y de estructuras habitacionales o comerciales, por lo cual, cabe destacar, que el artículo 508 del Código Adjetivo, es norma expresa para la valoración de la testimonial, que permite al Juzgador utilizar, a la “Sana Crítica” como herramienta para la búsqueda de la verdad en el proceso, que constituye por efecto del artículo 12 ibidem, el soporte del artículo 257 Constitucional, vale decir, que la verdad es el soporte de la Justicia y la sana crítica consiste en una regla de valoración probatoria, proveniente de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil Española de 1855, que utiliza el juzgador para valorar los medios a través de la lógica y la experiencia, ó como bien expresa el maestro Eduardo Couturé, son: “ciencia y experiencia a la vez” que permiten al Juez, estimar o apreciar una realidad. Bajo tal interpretación es indudable que una persona que no tenga conocimientos científicos o técnicos no puede constituir un medio conducente para aportar los hechos cuya prueba necesita tanto la pretensión del actor como la excepción del reo, no es el vehículo conducente para llevarle al Juez el estado real que presenta la estructura de un inmueble, por lo cual, tal testigo debe desecharse y así se establece.
Por otra parte compareció a deponer como testigo la ciudadana JUANA RAMONA ROMERO DE BERICOTO, tal testigo debe desecharse pues nada aporta al proceso en relación al thema decidendum probatorio, pues el presente proceso se centra en su trabazón de la litis, sobre si el inmueble está en condiciones que ameriten su remodelación y por ende su desocupación, siendo que, al ser preguntada sobre el estado del inmueble ésta contestó que: “… no me he detenido a verlo, cuando voy solo me detengo a ver la mercancía que voy a comprar…”. De igual manera compareció a deponer la testigo, ciudadana DELIA ISABEL MATUTE ORTIZ, quien al ser preguntada sobre el thema decidendum, señaló que no le consta que no presenta deterioro el inmueble objeto de arrendamiento objeto de la desocupación que se pretende en estas instancias, por lo cual, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, norma expresa para la valoración del testigo, al no declarar sobre los hechos pertinentes al proceso, tal medio testifical no logra llevar o conducir a la convicción del Juzgador ningún elemento que soporte las pretensiones o excepciones trabadas en la litis, por lo cual deben desecharse y así se decide. Por otra parte compareció a deponer como testigo la ciudadana GREGORIA MERCEDEZ PÁEZ DE GRATEROL, tal testigo nada depuso sobre el thema decidendum del presente proceso, por lo cual al no ser pertinentes sus declaraciones, siendo que las mismas deben desecharse y así se establece. Se desecha de la misma manera la testigo MERCEDES MEZA, al señalar que es de profesión auxiliar de contabilidad y deponer que observa el techo del inmueble en estado normal, pero no sabe de que está compuesto el techo y dicha deposición es contrarestada con el resultado de la inspección judicial y la experticia, que señalan que el techo no está normal sino, por el contrario, muy deteriorado, debiendo desecharse al no merecerle credibilidad dichas deposiciones al juzgador de conformidad con el artículo 508 ibidem y así se establece.
Por último compareció a deponer el testigo RAFAEL ANGEL FIGUEROA, quien expuso que ha realizado trabajos en el techo del inmueble a cuenta de la arrendataria y que el techo está compuesto de caña, basura y tejas arriba, que específicamente él ha realizado reparaciones de techo, sobre las tejas y de remendar algunas paredes adentro, - huequitos -; concluyendo que el techo hasta el momento está bien. Tal testigo se desecha pues no fue promovido como testigo – perito, para declarar sobre la estructura del techo, es decir para poder deducir si el techo está bien o no, y no estamos en presencia de un testigo calificado, pues no consta a los autos su conocimiento o experiencia en la construcción civil, por otra parte sus deposiciones coliden con lo que se desprende de los medios de prueba de Inspección Judicial y de experticia que señalan el deterioro y la necesidad de desalojar el inmueble arrendado para hacer las reparaciones al mismo, debiendo desecharse tal testimonial y así se decide.
En fecha 17 de febrero de 2014, se practicó por el Tribunal de la causa inspección judicial promovida por ambas partes, debiendo expresarse que la inspección judicial contenida en el Código de Procedimiento Civil de 1987, es distinta a la inspección ocular del Código Civil de 1942, que respondía a las articulaciones del derogado CPC de 1916. En este mismo contexto, nuestra Sala de Casación Civil, en fallo del 21 de marzo de 1990, determinó que en la inspección judicial, el Juez tenía un campo mayor sobre el objeto del medio y que éste se podía practicar: sobre archivos, papeles y libros (documentos), como lo permite expresamente el artículo 472 ibidem. Dijo la extinta Corte, en dicho fallo que: “…la prueba contemplada en el artículo 472 es nueva y distinta de la inspección ocular, de manera que no se trata de la misma inspección ocular de la ley sustantiva… una importante innovación fue, precisamente, … la extensión en cuanto al objeto de la prueba que puede practicarse sobre personas, cosas, lugares o documentos; mientras que la ocular se limita a lugares y cosas…”. Se puede determinar que sí es conducente el medio promovido por las partes, para ser practicado sobre los inmuebles y dejar constancia de visu, el deterioro que sufre el inmueble lo cual se concatenara con la experticia practicada a los autos en la práctica constante de la argumentación probatoria, como soporte del dispositivo del fallo. Pero, a su vez, debe establecerse que, el medio de prueba de la inspección judicial, tiene un carácter de prueba auxiliar, esto es, que sólo puede admitirse, en defecto de la inexistencia de otro medio de prueba conducente para probar el hecho.
Vista de ésta forma, debe traerse a colación, lo que desde hace algunos años, venía advirtiendo el maestro Bello Lozano, en su libro: “La Prueba y su Técnica”, cuando definía éste medio, señalando: “… la inspección judicial es una prueba auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de personas, cosas, lugares y documentos, implicados en el litigio, para así establecer hechos que no podrían acreditarse de otra manera…”. Toda reflexión sobre este medio, se inscribe en que su carácter de medio auxiliar, deviene del propio contenido sustantivo del artículo 1.428, vale decir, el de hacer constar hechos que no sea fácil o no puedan acreditarse de otra manera.
El análisis precedente, nos permite llegar a la frase del maestro Colombiano Antonio Rocha, padre del derecho probatorio de ese país, cuando expresa que, no debe permitirse: “…la prueba de la prueba…”, debiendo buscarse siempre la obtención de la verdad a través del medio que más inmediación permita sobre el hecho; concatenándose así, en el caso sub lite, la inspección como medio auxiliar y la experticia como medio principal, para lo cual el Juzgador se trasladó al inmueble objeto del proceso, siendo de observarse que la aquo, deja constancia a través de sus sentidos de que: “… las paredes filtradas y deterioradas, el techo se encuentra deteriorado en su mayoría; los soportes de madera o caballete están dañados o deteriorados por la polilla y agua…”. El medio de prueba de inspección judicial, representa una especie del género de los reconocimientos, siendo la prueba por excelencia que goza de la más íntima inmediación del Juez y el objeto del proceso, por ello su valoración se realiza conforme a la sana crítica del artículo 507 íbidem, que nos permite determinar, tanto de la percepción de los sentidos por parte del Juez aquo, como por parte de las fotografías incorporadas por el práctico a la inspección, que corren de los folios 117 al 128, ambos inclusive, el profundo y determinante deterioro de los techos y de las columnas de madera de los techos, de las tejas, y las paredes, Por ello, de la inspección judicial, que tiene un grado extraordinario de inmediación y que procede para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares que no sea fácil acreditar de otra manera, realizada por una autoridad judicial, lo cual hace de ella devenir en su valoración, en una prueba directa, formal, de la cual se desprenden indicios ciertos que llevan a establecer la presunción de deterioro del inmueble objeto del presente proceso, sin que en el caso de autos, pueda señalarse que en tal inspección se haya desnaturalizado los fines de la misma, pues lejos de ello logro llevar a quien Juzga la necesidad de desalojar el inmueble ante la inminencia de su deterioro, y así se establece. Tal inspección judicial debe ser adminiculada con la experticia de autos, sobre la cual, debemos comenzar por señalar que, la experticia, en un mundo de tanto avance tecnológico, se ha erigido como la regina probatorium o reina de las pruebas, al ser un instrumento que hace acceder al Juez al conocimiento científico a través del método que aplican y deducen los expertos, lo cual se denota de los dictámenes que acaecieron en autos.
Sin embargo, cabe resaltar, en forma previa, que el artículo 1.425 del Código Civil, establece: “El dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribirán todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor”. Ante tal artículo conviene definir que la nulidad del dictamen, acaecerá sólo cuando éste no esté motivado, pero, cuando el dictamen sea consignado por cada experto, aún cuando la experticia se practicó en conjunto, no puede generarse su nulidad. En efecto, la prueba fue practicada colegiadamente, pues del acta de juramentación de los expertos de fecha 14 de febrero de 2014, se fijó el lunes 17 de febrero de 2014, a las 9,00 antes-meridiem, aún cuando consignaron sus conclusiones en forma separada, ante lo cual, debemos resaltar la doctrina expuesta por nuestra Sala de Casación Civil de fecha 20 de mayo de 2010 (R.E. Alfonso contra Instituto de Clínicas y Urología Tamanaco C.A, Sentencia N° 000176, con ponencia de la Magistrado Dra. Isbelia Pérez Velásquez), donde se planteó el tratamiento y efectos de la prueba irregular (caso de autos) en contraste con la prueba ilegal, expresándose que no toda prueba cuya adquisición es cuestionable, se torna ilegal o contraria a la Constitución, pues la Teoría de los Actos Propios Probatorios permite otorgarle valor a determinadas conductas o medios procesales inconsecuentes o heterogéneas, pues si bien, no se consignó un solo dictamen por los tres (03) expertos, ello no disminuye la licitud originaria de la prueba, ya que hay grados de tolerancia que disuaden su incorporación al proceso, todo ello orientado primariamente por el fin último del proceso, cual es, alcanzar el valor Justicia y, en el caso sub lite, si bien es cierto, cada experto presentó su dictamen por separado, se respetó la colegialidad de la práctica y las conclusiones del dictamen fueron unánimes, lo que permite, bajo el acto propio y la adquisición procesal, dar significación probatoria a la experticia, concatenada con la inspección judicial, a los hechos del dictamen, pues tal medio probatorio de la experticia pudo ser controlada perfectamente por las partes, tal cual lo expresa el tratadista Argentino Oswaldo Gozaini, Alfredo (Derecho Procesal Constitucional. Ed Rubinzal – Culzoni, pág 396), por ello, bajando a los autos puede observarse que el dictamen del perito Rubén Moreno, expresa: “… por seguridad, durante la reparación del techo, el local sea desocupado…”. El perito Martín Palomino, tuvo exacta conclusión a la anterior y, por último el perito José Humberto Flores, señalo en sus recomendaciones que el techo debe ser reemplazado: “… 1. Sustitución de la columna existente. 2. Sustitución de la viga de carga. 3. Sustitución total del techo…”.
De tales medios de prueba, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que de la inspección judicial, en especial, se desprende el deterioro del inmueble objeto de arrendamiento, y que dicho inmueble se encuentra en uso comercial por la demandada, observándose además, de las fotografías anexas el evidente estado de deterioro, donde pudieran generarse situaciones de graves riesgo para los que allí desarrollan sus actividades mercantiles, y para la comunidad en general, lo cual debe concatenarse con el dictamen técnico de los tres (03) peritos, por lo que es evidente, la procedencia del literal “C” del art. 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se deja constancia que se trate de un inmueble de ocupación comercial a base de columnas de madera, paredes de bahareque, techo de tejas, caña amarga, estructura de madera, sistema eléctrico al descubierto y desorganizado donde las paredes presentan perdida del material que las conforma y el techo se encuentra deteriorado en su totalidad, donde se evidencia que en periodos de lluvias es afectado por filtraciones (goteras lo cual va debilitándolo ya que el material que lo conforma se deteriora (se pudre). De tales medios de prueba es evidente, la situación de riesgo que vive la inquilina – arrendataria - accionada, pues el techo puede desplomarse en la estructura arrendada pudiendo causarle daños a las personas y bienes; cuyas fotos, se concatenan en su totalidad, con las de la inspección judicial y la experticia practicada, las cuales llevan plenamente a la convicción de este Juzgador, la necesidad que se tiene de desocupar dicho inmueble, por la plena prueba de que el inmueble ocupado por la demandada se encuentra en un estado de deterioro tal que hace procedente la desocupación del literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso sub lite, se observa que la actora logró evidenciar, a través de la inspección judicial y de la experticia, la existencia de causales que acreditan, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la causal “C” del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa, a que el objeto arrendado, necesita de reparaciones que ameritan la desocupación, por lo cual, debe confirmarse el fallo recurrido, declararse Sin Lugar la apelación interpuesta y por ende, de conformidad con la norma citada ordenarse el desalojo del inmueble, y así se establece.

En Consecuencia:

.III.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de desalojo de inmueble comercial, ubicado en: un (01) local comercial, ubicado en la Calle Comercio, distinguido con el Nº 6, Sector el Centro de la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, comprendido dentro de los siguiente linderos NORTE: Casa de Carlos Castro en 5,57 Mts., SUR: Calle Comercio en 5,57 Mts., ESTE: Local de Carlos Castro en 10,80 Mts. y OESTE: Local de Catalina Zamora en 10,80 Mts.; tal como constaba de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en fecha 27 de mayo de 2013, inscrito bajo el Número 2013.251, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1407, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.252, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1408, correspondiente al Número 2013.253, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Número 351.10.7.1.1409, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2013.254, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1410, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.255, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1411, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, Número 2013.256, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1412, correspondiente al libro de folio Real del año 2013, Número 2012.350, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1077, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, Número 2013.257, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1413, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.258, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1414, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Número 2013.259, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Número 351.10.7.1.1415 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013;intentada por la parte actora Ciudadanos LUIS EDUARDO CASTRO DÍAZ, TOMÁS RICARDO CASTRO DÍAZ, RAIZA JOSEFINA CASTRO DE ROJAS y AURAMARINA CASTRO DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.952.581, 2.761.469, 2.761.438 y 3.639.340, respectivamente, los dos primeros domiciliados en la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico y las dos últimas en la ciudad de Caracas, en contra de la accionada Ciudadana MARÍA CANDELARIA ARAY DE RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.009.385, domiciliada en la ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la accionada y se CONFIRMA en su totalidad el fallo de la recurrida Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha 14 de Julio de 2014. Todo ello al lograr la parte actora demostrar plenamente, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la causal de desalojo establecida en el artículo 34, literal “C” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en relación a la necesidad de reparaciones que deben realizarse sobre el inmueble ut supra identificado. Se ordena a la parte demandada, a que una vez que se le notifique, deberá entregar al arrendador el inmueble a los seis (06) meses siguientes a la notificación de conformidad con lo establecido en el parágrafo 1° del art. 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
SEGUNDO: Por cuanto existe vencimiento total en el presente proceso se condena la parte demandada al pago de las Costas procesales del juicio de conformidad con lo en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año 2.014. 204° años de la Independencia y 155° años de la Federación.
El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.-

Abogado. Shirley Corro B.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 2:00 Pm.

La Secretaria.
GBV.