TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
205° y 156°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.579-15
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO - DAÑOS Y PERJUICIOS.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana VERONICA DEL VALLE SÁNCHEZ LARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.221.195, y domiciliada en la Urb. El Portal de Los Morros, Calle S, Casa Nº 03, Carretera Nacional Los Llanos, Sector El Portal, Municipio Juan German Roscio del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado WINTILA BOLÍVAR BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 184.266.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS ELIESER VILLAMIZAR PÉREZ y JOANA JOSEFINA PAEZ GIL, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.842.108 y V-15.197.609.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS GABRIEL LEZAMA MALUENGA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 79.414.
.I.
NARRATIVA
Comienza el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, a través de escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 12 de marzo de 2015, mediante el cual manifestó que en fecha 03 de abril de 2014, protocolizaron ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, oferta de compra-venta sobre un inmueble ubicado en la urbanización El Portal de Los Morros, carretera nacional, vía San Juan de los Morros, en lugar conocido como Vega del Hoyo, Calle C, Nº C-13, frente a la estación de servicios Jardín Polar, jurisdicción del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, inscrita bajo el Nº Catastral 121201URB20, alinderada de la siguiente manera: NORTE: En seis metros lineales (6 mts.) ML, con Calle C; SUR: En seis metros lineales (6 mts.) ML con las parcelas E-12 y E-14; ESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-15 y OESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-11; por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), suscrito entre los demandados y su patrocinada, tal como constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, bajo el Número 44, Tomo 133 al 136, el cual anexó dentro de las pruebas en copia y original ad videndi para su respectiva verificación y devolución.
Continúo el libelista expresando, que una vez autenticado dicho documento, procedió a tramitar un crédito hipotecario por ante la entidad bancaria “Banesco”, el cual entre otras cosas solicitó una certificación de gravamen del inmueble a ser adquirido, por lo que a tal efecto, su poderdante procedió a tramitarlo por ante el Registro Público en fecha 04 de abril de 2014, el cual anexó dentro de las pruebas en copia y la original ad efectum videndi para su respectiva verificación y devolución. Posteriormente, en fecha 10 de abril de 2014 le fue entregada las resultas, verificándose que el inmueble en cuestión no había sido matriculado en los últimos 10 años y que era acreedor de una hipoteca de 1er grado. Asimismo, destacó el hecho de que el referido contrato era contentivo de una serie de cláusulas que debían ser cumplidas por ambas partes, incluyendo la cancelación de una inicial como garantía, la cual canceló su representada, con el objeto de mantener y concretar la culminación del negocio por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), lo equivalente al 10% del monto total de la venta, y si por causas imputables a su patrocinada no se lograse concretar la negociación del inmueble, se devolvería el monto dado en inicial menos un 10%, es decir, la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00) pero si era contrario, es decir, por causa del oferente, ese 10% se sumaria a la inicial, quedando en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,00). Por solicitud de la entidad bancaria en la cual se encontraba tramitando el mencionado crédito, su poderdante autenticó la oferta de compra venta en fecha 23 de mayo de 2014, bajo el Nº 3, Tomo 54, folios 8 al 11, quedando con igual contenido en su redacción, límites de tiempo e igual condiciones en los acuerdos preestablecidos, y que anexó dentro de las pruebas en copia y original ad efectum videndi para su respectiva verificación y devolución. Adicionalmente, también le fue solicitado a su representada un documento que solo podía ser gestionado por los oferentes ante supuestamente el BANAVI, pero luego de varias diligencias, llamadas telefónica y mensajes de textos, sin comunicación alguna, la parte demandada le hizo entrega de copia de un documento que en teoría subsanaría dicho requerimiento, pero este resultó carecer de validez alguna, ese documento lo anexó dentro de las pruebas en copia por no tener original.
Alegó el apoderado actor, que posterior a ese hecho, las partes efectuaron dos reuniones, y en la última de ellas, los accionados notificaron que el inmueble ya no se podría vender en el precio pautado inicialmente si no que el monto ascendería a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), alegando que todo había aumentado de manera improvista, pero se le manifestó que la intención era que se mantuviese el precio acordado de manera inicial, y se les exhortó a que gestionaran el documento que estaba atrasando la aprobación del crédito. Pero, la respuesta fue negativa y en cambio solicitaron la presentación de una propuesta que permitiese al oferente la disolución de dicha oferta de compra venta; así fue como se realizó un cálculo dentro de lo lógico y se le presentó al oferente, y este aceptó y solicitó tiempo para consultar con su abogado, pero luego fue rechazada totalmente la indemnización que de manera legítima le correspondía a su poderdante por el engaño y el daño económico sufrido, dicho documento se anexó dentro de las pruebas en copia y original ad efectum videndi para su respectiva verificación y devolución. Debido a lo anteriormente expuesto, la parte accionante procedió a demandar por incumplimiento de contrato daños y perjuicio, fundamentándose en los artículos 1185 y 1196 del Código Civil. Igualmente, promovió los siguientes documentales y testigos: 1º) Carpeta con la documentación solicitada por la entidad financiera en copia, y original al efectun videndi. 2º) Las testimoniales de los ciudadanos: SANCHEZ GARCÍA ROGELO y GUSTAVO PINILLA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.641.935 y V-23.221.915, respectivamente. 3º) Documento mediante el cual se le presentó el calculo a la parte accionada en copia, y original al efectun videndi.
Finalmente, solicitó al A-Quo lo siguiente: 1º) La declaración de mantener la Oferta de Venta realizada por la parte demandada. 2º) Daños y perjuicios: 10% del valor ofertado por el inmueble, por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); gastos por diligencias realizadas en la ciudad de Caracas, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); la cancelación de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por concepto de pago al ciudadano GUSTAVO PINILLA, quien realizó y gestionó los documentos emitidos por el Registro y Notaría, por un monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), además del 10% por concepto de la cláusula penal, en el caso de que no se mantuviera la oferta de venta. 3º) La aplicación de la indexación monetaria en base al IPC emitida por el Banco Central de Venezuela, desde la firma de la oferta de venta (03-04-2014) hasta la fecha de la presentación de la demanda, y sobre la cancelación del 30% por concepto de honorarios profesionales y costas procesales. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCO CON CERO CENTÍMOS (Bs. 88.205,oo), lo equivalente a QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (588 U.T.).
Admitido dicho escrito en fecha 13 de marzo de 2015, el Tribunal A-Quo acordó emplazar a la parte Demandada; la cual habiéndose dada por citada, contestó la demanda por medio de apoderado judicial, en fecha 16 de junio de 2015, rechazando, negando y contradiciendo lo siguiente: 1º) Todo lo alegado por la actora en su libelo, por cuanto era inexacto que sus apoderados hubiesen suscrito con la demandante contrato de oferta de compra-venta, tal como lo denominaba la actora en su libelo, ya que el referido instrumento se denominaba era opción de compra-venta. 2º) Que hubiese incumplimiento de contrato por parte de los accionados, debido a la existencia de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la venta, ya que la cláusula tercera del contrato estipulaba que “los vendedores se comprometían a entregar el inmueble a la compradora, libre de personas, bienes, cargas o gravámenes y de impuestos nacionales... al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.” 3º) Que la parte actora hubiese solicitado documento alguno que no tramitaran. 4º) Que la accionante hubiese efectuado llamadas telefónicas y enviado mensajes de texto para comunicarse con los demandados, a objeto de que subsanaran algún tipo de situación o se le entregara algún documento. 5º) Que se hubiese efectuado reunión entre la demandante y sus representados, para tratar asuntos referidos a incumplimiento de contrato u otro, y como consecuencia todo lo mencionado por la demandante en cuanto a lo que se habló y se acordó eran falsos. 6º) Que el Abogado Bolívar Briceño Wintila, hubiese presentado a la parte demandada una propuesta que permitiese la disolución de la oferta de compra-venta. 7º) Que se entregara a la actora un documento que fuese una copia. Adicionalmente, señaló lo siguiente: 8º) Que la parte actora se limitó en transcribir textualmente los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, como fundamento de la demanda, sin señalar cual era la cláusula o cláusulas contractuales incumplidas del Contrato de Compra venta, lo cual consideró imperativo debito a que el reclamo era incumplimiento de contrato. 9º) Que el contrato de Opción de compra venta se encontraba de plazo vencido y en consecuencia extinguido, tal como se desprendía de la cláusula cuarta del citado contrato. 10º) Que la solicitud de reparación de daños y perjuicios por un monto de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 88.205,00), dejó claro en el libelo, que era carente de fundamento legal, sin relación de los hechos con el derecho que justificasen su cancelación, y sin que existiera incumplimiento de contrato por parte de los demandados.
La Parte Actora, en fecha 30 de junio de 2015, promovió las siguientes pruebas: 1º) Solicitud de emisión de cheque de gerencia, marcada “A”. 2º) Documento de oferta de compra-venta notariado, de fecha 21 de marzo de 2014, marcado “B”. 3º) Documento de oferta de compra-venta notariado, de fecha 22 de mayo de 2014, marcado “C”. 4º) Copia de documento, marcado “D”. 5º) Documento en la cual se solicita la certificación de gravamen ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, marcado “E”. 6º) Documento que supuestamente la parte demandada nunca recibió, contentivo del acuerdo solicitado por parte de los demandados con fecha 26 de diciembre de 2014, marcado “F”. 7º) Planos con ubicación relativa del inmueble, marcado “G”. 8º) Ratificó las testimoniales de los ciudadanos: SÁNCHEZ GARCÍA ROGELO y GUSTAVO PINILLA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.641.935 y V-23.221.915, respectivamente. Dichas pruebas fueron admitidas en fecha 1 de julio de 2015.
Por otra parte, los accionados en fecha 02 de julio de 2015 promovieron el Contrato de opción de compra-venta presentado y reproducido en copia certificada por la actora, e hicieron algunas observaciones a las pruebas promovidas por la demandante. En esa misma fecha fueron admitidas las pruebas por A-Quo.
El Tribunal de la Causa dictó sentencia en fecha 10 de julio de 2015, declarando lo siguiente: Primero: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana: VERÓNICA DEL VALLE SÁNCHEZ LARA, en contra de los ciudadanos: JESÚS ELIESER VILLAMIZAR PÉREZ y JOANA JOSEFINA PÁEZ GIL. Segundo: Como consecuencia de lo pronunciado, ordenó a la parte demandada a otorgar el documento de liberación de hipoteca de primer grado que tiene constituida hasta por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) a favor de Fondo Común Banco Universal, C.A., a los efectos de que la compradora pudiera tramitar el correspondiente crédito hipotecario, debiendo mantener el precio pactado en el documento que fue debidamente autenticado, es decir, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), debiéndose restar la cantidad entregada por concepto de arras y que fue pactada su descuento al monto total del precio del inmueble objeto de la compra venta. Tercero: Ordenó a la parte demandada otorgarle a la actora (la compradora) el documento de venta del inmueble, una vez hubiese sido aprobado el crédito hipotecario por ante la entidad financiera correspondiente, la cual consistía en un inmueble destinado a vivienda principal, enclavado en la urbanización El Portal de Los Morros, ubicado en la carretera nacional, vía San Juan de los Morros, en sitio conocido como Vega del Hoyo, Calle C, Nº C-13, frente a la estación de servicios Jardín Polar, jurisdicción del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, inscrita bajo el Nº Catastral 121201URB20, alinderada de la siguiente manera: NORTE: En seis metros lineales (6 mts.) ML, con Calle C; SUR: En seis metros lineales (6 mts.) ML con las parcelas E-12 y E-14; ESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-15 y OESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-11, y le corresponde un porcentaje de 0,1914 % sobre la totalidad de las áreas vendibles del parcelamiento. Cuarto: Se debía tener como prorrogado el lapso de vigencia de la oferta de compra venta, hasta que sea cancelada la deuda de la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble objeto de la venta, por parte de los vendedores y entregar la respectiva solvencia de certificación del pago de la misma, manteniendo el precio pactado en el documento contentivo de la opción de compra venta. Quinto: Se condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el juicio. De dicha sentencia el apoderado judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 21 de julio de 2015; siendo oída la misma por el Tribunal A-Quo en AMBOS EFECTOS, y remitido el expediente a esta Superioridad.
En fecha 31 de julio de 2015, fue recibido dicho expediente por este Juzgado Superior y fijado el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa:
.II.
DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el articulo 66 de la ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad de San Juan de los Morros y Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada las actuaciones contentivas del juicio por Cumplimiento de Contrato, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra del fallo dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico de fecha 10 de Julio de 2015, que declara con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, ordenando a la parte demandada a otorgar el documento de liberación de hipoteca de primer grado que tiene constituida hasta por la cantidad de treinta y cinco mil Bolívares (Bs. 35.000,00) a favor de Fondo Común Banco Universal C. A., así mismo, ordenando a la parte demandada a otorgarle a la parte actora-la compradora el documento de venta del inmueble, una vez que haya sido aprobado el crédito hipotecario por ante la entidad financiera correspondiente, debiéndose tener como prorrogado el lapso de vigencia de la oferta de compra venta hasta que sea cancelada la deuda de la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble.
Ahora bien, puede observarse del escrito libelar que la parte actora expresa que en fecha 03 de abril de 2014, protocolizaron ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, oferta de compra-venta sobre un inmueble ubicado en la urbanización El Portal de Los Morros, carretera nacional, vía San Juan de los Morros, en lugar conocido como Vega del Hoyo, Calle C, Nº C-13, frente a la estación de servicios Jardín Polar, jurisdicción del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, inscrita bajo el Nº Catastral 121201URB20, alinderada de la siguiente manera: NORTE: En seis metros lineales (6 mts.) ML, con Calle C; SUR: En seis metros lineales (6 mts.) ML con las parcelas E-12 y E-14; ESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-15 y OESTE: En diecisiete metros lineales (17 mts.) ML con la parcela C-11; por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), suscrito entre los demandados y su patrocinada, tal como constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, bajo el Número 44, Tomo 133 al 136. Que una vez autenticado dicho documento, procedió a tramitar un crédito hipotecario por ante la entidad bancaria “Banesco”, el cual entre otras cosas solicitó una certificación de gravamen del inmueble a ser adquirido, por lo que a tal efecto, su poderdante procedió a tramitarlo por ante el Registro Público en fecha 04 de abril de 2014, el cual anexó dentro de las pruebas en copia y la original ad efectum videndi para su respectiva verificación y devolución. Posteriormente, en fecha 10 de abril de 2014 le fue entregada las resultas, verificándose que el inmueble en cuestión no había sido matriculado en los últimos 10 años y que era acreedor de una hipoteca de 1er grado. Asimismo, destacó el hecho de que el referido contrato era contentivo de una serie de cláusulas que debían ser cumplidas por ambas partes, incluyendo la cancelación de una inicial como garantía, la cual canceló su representada, con el objeto de mantener y concretar la culminación del negocio por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), lo equivalente al 10% del monto total de la venta, y si por causas imputables a su patrocinada no se lograse concretar la negociación del inmueble, se devolvería el monto dado en inicial menos un 10%, es decir, la suma de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00) pero si era contrario, es decir, por causa del oferente, ese 10% se sumaria a la inicial, quedando en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,00). Por solicitud de la entidad bancaria en la cual se encontraba tramitando el mencionado crédito, su poderdante autenticó la oferta de compra venta en fecha 23 de mayo de 2014, bajo el Nº 3, Tomo 54, folios 8 al 11, quedando con igual contenido en su redacción, límites de tiempo e igual condiciones en los acuerdos preestablecidos, y que anexó dentro de las pruebas en copia y original ad efectum videndi para su respectiva verificación y devolución. Adicionalmente, también le fue solicitado a su representada un documento que solo podía ser gestionado por los oferentes ante supuestamente el BANAVI, pero luego de varias diligencias, llamadas telefónica y mensajes de textos, sin comunicación alguna, la parte demandada le hizo entrega de copia de un documento que en teoría subsanaría dicho requerimiento, pero este resultó carecer de validez alguna, ese documento lo anexó dentro de las pruebas en copia por no tener original. Que posterior a ese hecho, las partes efectuaron dos reuniones, y en la última de ellas, los accionados notificaron que el inmueble ya no se podría vender en el precio pautado inicialmente si no que el monto ascendería a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), alegando que todo había aumentado de manera improvista, pero se le manifestó que la intención era que se mantuviese el precio acordado de manera inicial, y se les exhortó a que gestionaran el documento que estaba atrasando la aprobación del crédito. Pero, la respuesta fue negativa y en cambio solicitaron la presentación de una propuesta que permitiese al oferente la disolución de dicha oferta de compra venta; así fue como se realizó un cálculo dentro de lo lógico y se le presentó al oferente, y este aceptó y solicitó tiempo para consultar con su abogado, pero luego fue rechazada totalmente la indemnización que de manera legítima le correspondía a su poderdante por el engaño y el daño económico sufrido. Finalmente, solicitó la declaración de mantener la Oferta de Venta realizada por la parte demandada. 2º) Daños y perjuicios: 10% del valor ofertado por el inmueble, por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); gastos por diligencias realizadas en la ciudad de Caracas, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); la cancelación de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por concepto de pago al ciudadano GUSTAVO PINILLA, quien realizó y gestionó los documentos emitidos por el Registro y Notaría, por un monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), además del 10% por concepto de la cláusula penal, en el caso de que no se mantuviera la oferta de venta. 3º) La aplicación de la indexación monetaria en base al IPC emitida por el Banco Central de Venezuela, desde la firma de la oferta de venta (03-04-2014) hasta la fecha de la presentación de la demanda, y sobre la cancelación del 30% por concepto de honorarios profesionales y costas procesales. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCO CON CERO CENTÍMOS (Bs. 88.205,00), lo equivalente a QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (588 U.T.). Fundamentando la demanda en los artículos 1185 y 1196 del Código Civil.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, ambos co-demandados procedieron a rechazar y contradecir en cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho el escrito libelar, expresando que rechazan, niegan y contradicen lo alegado por la actora en su libelo, por ser inexacto que sus apoderados hubiesen suscrito con la demandante contrato de oferta de compra-venta, tal como lo denominaba la actora en su libelo, ya que el referido instrumento se denominaba era opción de compra-venta. Así mismo negó que hubiese incumplimiento de contrato por parte de los accionados, debido a la existencia de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la venta, ya que la cláusula tercera del contrato estipulaba que “los vendedores se comprometían a entregar el inmueble a la compradora, libre de personas, bienes, cargas o gravámenes y de impuestos nacionales al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. Negó que la parte actora hubiese solicitado documento alguno que no tramitaran. Negó que la accionante hubiese efectuado llamadas telefónicas y enviado mensajes de texto para comunicarse con los demandados, a objeto de que subsanaran algún tipo de situación o se le entregara algún documento. Negando así mismo que se hubiese efectuado reunión entre la demandante y sus representados, para tratar asuntos referidos a incumplimiento de contrato u otro, y como consecuencia todo lo mencionado por la demandante en cuanto a lo que se habló y se acordó eran falsos. Negó que el Abogado Bolívar Briceño Wintila, hubiese presentado a la parte demandada una propuesta que permitiese la disolución de la oferta de compra-venta. Negó que se entregara a la actora un documento que fuese una copia. Así mismo expreso que la parte actora se limitó en transcribir textualmente los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, como fundamento de la demanda, sin señalar cual era la cláusula o cláusulas contractuales incumplidas del Contrato de Compra venta, lo cual consideró imperativo debido a que el reclamo era incumplimiento de contrato. Que el contrato de Opción de compra venta se encontraba de plazo vencido y en consecuencia extinguido, tal como se desprendía de la cláusula cuarta del citado contrato. Que la solicitud de reparación de daños y perjuicios por un monto de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 88.205,00), dejó claro en el libelo, que era carente de fundamento legal, sin relación de los hechos con el derecho que justificasen su cancelación, y sin que existiera incumplimiento de contrato por parte de los demandados.
Ahora bien, esta Alzada debe hacer uso del Principio “Iura Novit Curia”, establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, que en virtud de de tal principio, los Jueces están totalmente facultados para elaborar argumentaciones de derecho con base a fundamentar en ellas su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes o interpretar de diversas formas las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, necesariamente, que el Juez esté supliendo defensas no alegadas por la demandada, ya que a las partes le corresponde únicamente la iniciativa del alegato factico y la prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables. Por ello, desde sentencia de vieja data, nuestra Sala de Casación Civil, ha expresado que: “…ha sido doctrina reiterada de esta Sala, que en virtud del Principio “Iura Novit Curia”, los Tribunales no están limitados por la calificación jurídica que de los hechos hagan las partes…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 09 de Agosto de 1.989, CARLOS SUBERO contra INOS), ratificando dicho criterio en forma mas reciente, expresando: “…la sala nuevamente reitera que los Jueces disponen de la facultad de presentar la cuestión de derecho en forma distinta a como fue ofrecida por las partes, no solo cambiando las calificaciones que éstos les hayan brindado, sino incluso, agregando apreciaciones o argumentos legales que son productos de su enfoque jurídico, lo cual en modo alguno puede considerarse como incongruencia del fallo, sino por el contrario, como la aplicación a los hechos establecidos en la causa, del derecho que se supone conocido por el Juez de conformidad con el Principio “Iura Novit Curia…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 27 de Marzo de 2.006, con ponencia de la Magistrado Doctora ISBELIA PEREZ VELASQUEZ, en el juicio de CARMEN PIRE contra LACTEOS LOS ANDES C.A. Sentencia N° 0217).
De este modo, para esta Alzada es evidente que el demandante lo que pretender obtener es que le sea cumplido el contrato de opción de compra venta señalando en su petitorio que se mantenga la oferta de venta.
En consecuencia, para esta Alzada, es deber del Juzgador interpretar las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mirada de los Principios y Garantías Constitucionales, debiendo esta juzgadora revisar en el presente caso la pretensión de la demandante consistente en la búsqueda del cumplimiento del contrato, en relación al contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” Así, la demandante, expresa que al realizar los tramites para la obtención de un crédito ante la entidad financiera le fue solicitada certificación de gravamen sobre el inmueble y que la misma tramitada ante el registro público el día 04 de Abril de 2014, otorgada el 10 de abril de 2014 arrojando como resultado que dicho inmueble no había sido matriculado en los últimos 10 años y que era acreedora de una hipoteca de primer grado a favor de la entidad financiera donde se tramitaba el crédito. Siendo que, para el otorgamiento de éste a favor de la actora-oferida, era necesario que el demandado-oferente le facilitase los documentos pertinentes que el banco requiere para la obtención u otorgamiento de un crédito hipotecario a los fines de materializar la compra definitiva del inmueble que le fue dado en opción de compra.
Ahora bien, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de esta instancia, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebran directamente el contrato definitivo de compra-venta, que transfiere la propiedad a cambio del pago del precio, pudiendo ocurrir que el comprador no tenga la disponibilidad inmediata de la suma necesaria para pagar el precio requerido, y por lo tanto, tenga que dirigirse a un banco para gestionar la obtención del importe que requiere, lo cual se desprende, de la cláusula segunda “……LA COMPRADORA al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de registro inmobiliario correspondiente o la institución bancaria que se señale para tal fin, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y habitad……” y la cuarta del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, que expresa: “……LOS VENDEDORES, se obligan a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta …”
Ante tales cláusula es evidente, que este Juzgador debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarios para el cumplimiento del mismo; con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
Por lo antes expuesto, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que en criterio de esta Alzada, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes.
Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de las circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo la necesidad que tiene el demandado-oferente de suministrar los documentos e informaciones necesarias al oferido-actor, para que éste, al no tener el monto total del precio de la operación, pueda dirigirse a una entidad bancaria, para solicitar un crédito a los fines de completar la tratativa contractual.
Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”.
Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un Estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el Juez tiene un empleo cada vez mas amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual.
En el presente caso, el actor solicita el cumplimiento del contrato, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, incumpliendo de esa manera los demandados con las cláusulas segunda y cuarta del contrato cuyo cumplimiento se pide y el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, estado Guárico, Numero 3, Tomo 54, folios 8 hasta el 11, documento que no ha sido tachado ni impugnado por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se denota, que en la cláusula Segunda de dicho contrato, ambas partes acuerdan lo siguiente: “SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (400.000,00 Bs,) suma ésta que será pagada por la compradora de la siguiente forma: al momento de la autenticación del presente compromiso, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.) que reciben LOS VENDEDORES en calidad de arras o inicial para garantizar la promesa de compra y será imputada como parte del precio de la venta definitiva en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la oficina de Registro Inmobiliario correspondiente; la cual será entregada de la siguiente forma: Cuarenta mil bolívares (40.000,00)sin céntimos, en un cheque de gerencia identificado bajo el Nro. De chaque 004-001198550, Nro. De Cuenta de ahorro 0149-0021-74-0400198550 de la entidad bancaria BANCO SOBERANO DEL PUEBLO, de fecha 18-03-2004, la cantidad restante es decir, TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), será pagada por LA COMPRADORA al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de registro inmobiliario correspondiente o la institución bancaria que se señale para tal fin, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y habitad……”, por lo cual, bajo el concepto normativo antes expuesto, de la buena fe contractual, a los fines de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para reestablecer el equilibrio contractual, y siendo que el propio articulo 1.270 del Código Civil de 1.982, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia…”. El buen padre de familia constituye una ficción creada por la ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si el oferido debía solicitar un crédito bancario, es evidente, que dentro de la conducta del oferente, debe estar la de suministrar a este, los elementos necesarios para la tramitación de dicho crédito, pues lo contrario implicaría la intensión de obstaculizar y apartarse de las tratativas que llevan o conducen al normal desenvolvimiento del contrato, sin una justa causa.
Cuando ambas partes celebran una opción de compra – venta de un inmueble, surge una confianza razonable en la celebración regular del contrato, por lo cual no suministrarle al oferido, la documentación en poder del oferente, para tramitar el crédito bancario, constituye una negativa posterior, a cumplir con lo consagrado por escrito, pues genera desequilibrios en el adecuado cumplimiento de la contraprestación.
Al hacerse énfasis en tal modo interpretativo, cabe la ocasión para traer a colación, la doctrina nacional más avanzada, encabezada por el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, pág 423), donde reseña: “… con la idea de buena fe se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato… buena fe, en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar: el “intento común” y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podía percibirlas…”. Por lo que es fundamental entender dentro de la intención de las partes contratantes que si el oferido necesitaba tramitar un crédito bancario para culminar la operación contractual, es evidente que el oferente debe suministrarle instrumentales o documentales propias del inmueble.
Como puede observarse del principio de exhaustividad probatoria, de la certificación de gravamen expedida por el registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico de fecha 28 de mayo de 2014, la cual consta al folio 72 del presente expediente, que aparece hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 35.000,00) a favor de fondo común banco universal C.A., por lo que es evidente, que los oferentes-demandados debía entregar a la actora dentro del lapso de la celebración del contrato de opción de compra-venta que fue debidamente autenticado en fecha 23 de mayo de 2014 por ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros, la documentación necesaria, para que el oferido-actor pudiera solicitar el crédito ante la entidad financiera, entre los cuales radican, la liberación de hipoteca entre otros, por lo cual debe entenderse, que los demandados, no actuaron de buena fe, al no otorgar tales documentos en la fecha establecida, para ser entregados al oferido a los fines de gestionar su crédito, vale decir, que con el incumplimiento de los demandados en relación a esa carga de suministrar dichos documentos, la cual deriva de la cláusula Segunda y Cuarta y su interpretación de la opción de compra-venta-, el actor-oferido, no podía, bajo ninguna aspecto, solicitar el crédito bancario consagrado contractualmente. Si bien el crédito debe ser solicitado por el oferido, el oferente debe entregarle los documentos necesarios, previamente, para la solicitud del crédito.
Con la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano.
Por lo que, al no haber cumplido los demandado, tal como lo demostró el actor, en suministrarle a éste los instrumentos para poder solicitar su crédito bancario, y al haber incumplido con las cláusulas contractuales, en vista de que el demandado-oferente no suministró los documentos necesarios, es decir tener el inmuebles libre de gravámenes para que la actora oferída pudiera tramitar su crédito, debe declararse con lugar la pretensión de cumplimiento, en relación, a que existió un incumplimiento de los demandados-oferentes, que impidió el tracto de cumplimiento del actor-oferido, pues al no suministrarle los documentos necesarios para que el instituto financiero facilitara el crédito necesario para la culminación de la opción de compra-venta y, a los fines de reestablecer el equilibrio contractual y darle continuidad a la verdadera intención de los contratantes, debe ordenarse a los demandados-oferentes, cumplir con el contrato de opción de compra-venta autenticado en fecha 23 de mayo de 2014 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, estado Guárico, quedando anotado bajo el Nº 03, tomo 54, folios 8 hasta el 11, en el sentido que, el plazo de vigencia del contrato establecido en la cláusula cuarta para la solicitud del crédito bancario del referido documento de opción, comenzará a correr, al momento en que conste que efectivamente el actor-oferido haya recibido de los demandados-oferentes, los recaudos relativos a la certificación de gravámenes, siendo que la presente sentencia, establece que será a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido, cuando comiencen a transcurrir la vigencia del contrato establecida en la cláusula cuarta para la solicitud del préstamo ante el Banco, sirviendo éste fallo como instrumento para dicha solicitud. Y así se establece.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la Acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta interpuesta por la parte actora, Ciudadana VERONICA DEL VALLE SÁNCHEZ LARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.221.195, y domiciliada en la Urb. El Portal de Los Morros, Calle S, Casa Nº 03, Carretera Nacional Los Llanos, Sector El Portal, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte co-demandada ciudadano JESÚS ELIESER VILLAMIZAR PÉREZ. Se CONFIRMA en todas sus partes el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros de fecha 10 de Julio del año 2015, y así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Catorce (14) días del mes de Agosto del Año Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.

La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria

smcb