TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.

204° y 155°

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 7.705-14
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
PARTE DEMANDANTE: Aminta Elena Carpio Melo
PARTE DEMANDADA: Carmen Victoria Hernández Vargas
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Antonio Miranda, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 85.832.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: no presentó.

I
Comienza la presente acción por cumplimiento de contrato, mediante escrito de fecha 01 de octubre de 2.014, presentado por la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 2.515.297, estando debidamente asistida por el abogado Antonio Miranda, abogado en libre ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 85.832.
Alega la actora, que en fecha 11 de septiembre del año 2.006, suscribió un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el N° 19, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría en el año 2.006, el cual consignó en copia simple marcada con la letra “A” en el expediente 7.571-13 nomenclatura de este Tribunal, el cual promoverá en original en la oportunidad procesal correspondiente, con la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.154.841, quien es la propietaria del inmueble que le dio en arrendamiento destinado para la vivienda de ella y de su grupo familiar, el cual está ubicado en la calle Las Acacias, N° 5, barrio Camoruquito en San Juan de los Morros, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: terrenos municipales; SUR: terrenos municipales; ESTE: calle Las Acacias que es su frente; y OESTE: terrenos municipales. El alinderado inmueble pertenece a la arrendadora según consta de título supletorio protocolizado por ante la oficina del Distrito Roscio del Estado Guárico, inserto bajo el N° 06, folios 22 al 25, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del año 1.994 y el lote de terreno donde se encuentra enclavado dicho inmueble también pertenece a la arrendadora, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el N° 25, folios 179 al 183, Protocolo Primero, Tomo Segundo del Cuarto Trimestre del año 2.008. Desde la fecha en que suscribieron el contrato de arrendamiento ha vivido en forma pacífica, continua e ininterrumpida en el inmueble en referencia. Posteriormente y en virtud de que tiene la preferencia ofertiva del inmueble que venía ocupando, la arrendadora le ofreció en venta dicho inmueble a través de crédito hipotecario, tramitado por ley de política habitacional, estableciendo como el precio de venta la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), lo cual aceptó y comenzó a sacar toda la documentación exigida, con su propio dinero canceló todos los impuestos municipales, tramitó las solvencias, canceló los honorarios al perito avaluador, así como los planos del inmueble y la certificación de gravámenes, y una vez que obtuvo todos los recaudos exigidos por la entidad bancaria, en fecha 20 de junio de 2.012 suscribieron un contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el N° 26, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año, el cual consignó en copia simple marcado “B” en el expediente 7.571-13, nomenclatura de este Tribunal el cual promoverá en original en la oportunidad procesal correspondiente, y en esa misma fecha consignaron todos los recaudos incluyendo el documento de opción a compraventa ante BANESCO, Banco Universal, el cual fue la entidad bancaria que eligieron de mutuo acuerdo para la tramitación del crédito hipotecario, en virtud de que la vendedor tenía unos amigos en la referida entidad bancaria , así mismo en esa misma fecha, le hizo entrega a la vendedora la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en efectivo, los cuales serían imputables al precio total de la venta.
Manifiesta la parte demandante, que en fecha 25 de julio del año 2.012, es decir, 35 días después de haber hecho la solicitud formal del crédito hipotecario, BANESCO BANCA UNIVERSAL, libró carta de decisión, donde les informaron que el crédito hipotecario había sido aprobado, enviándoles dicha notificación, que anexó marcada con la letra “C” y el documento de venta definitivo de venta elaborado por el consultor jurídico del banco y revisado por la entidad, el cual anexó marcado “D” en el expediente 7.571-13 nomenclatura de este Tribunal y que promoverá en original en la oportunidad procesal correspondiente, quedando pendiente que el banco fijare oportunidad para la firma de la documentación ante la oficina de Registro Público y hacer el pago definitivo, pero en fecha 06 de febrero de 2.013 que el Banco les notificó vía telefónica que la firma estaba pautada para el 19 de febrero de 2.013 y desde ese mismo momento la arrendadora y vendedora del inmueble, le manifestó que ya no tenía intención de vender el inmueble y le exigió que lo entregara de forma inmediata el inmueble arrendado, de igual forma comunicó su decisión de no vender el inmueble ante la entidad bancaria, que ha demostrado especial interés en colaborar con las pretensiones de la vendedora, y como consecuencia la entidad bancaria le ha sugerido en varias oportunidades que envíe un comunicado al banco, manifestándole la renuncia al crédito aprobado a su favor.
Sigue alegando la demandante, que ha sido tanto el exceso en el incumplimiento por parte de la arrendadora, que ha intentado desalojarla arbitrariamente, allanando la morada e invadiendo su hogar con un grupo de personas, de tal forma en fecha 02 de abril del presente año, aproximadamente a las seis de la tarde y no estando ella presente en la casa, la demandada acompañada de un grupo de personas penetraron en forma arbitraria, sin su consentimiento ni autorización a la casa donde vive, y una vez dentro del inmueble la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, y el grupo de por lo menos ocho personas más entre ellas sus hijos todos mayores de edad, pretendieron desalojarla a la fuerza, permaneciendo en su hogar hasta pasadas las doce de la noche, teniendo que intervenir las autoridades policiales y las autoridades administrativas del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, para lograr que la demandada en autos y el grupo de personas que la acompañaron, desistieran de su intención de desalojarla arbitrariamente y a la fuerza.
Expone la parte actora, que desde el mes de enero de 2.013 la arrendadora se ha negado sin justa causa a recibir el pago mensual del canon de arrendamiento, a pesar de las innumerables gestiones que ha hecho para tratar de solventarle, sin poder lograr que le reciba el pago.
Finalmente, en virtud de lo expuesto solicitó se condene a la demandada al cumplimiento del contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el N° 26, tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados esa Notaría y como consecuencia se fije oportunidad para protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción.
Por auto del Tribunal de fecha 02 de octubre de 2.014, se admitió la demanda y se acordó la citación de la parte demandada, riela al folio 34 del expediente.
En fecha 30 de octubre de 2.014, compareció ante el Tribunal la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, titular de la cédula de identidad No. 2.515.297, estando asistida de abogado, otorgó poder apud acta al abogado Antonio Miranda Zambrano, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 85.832, riela al folio 36 del expediente. En esa misma fecha, la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, dejó constancia de haber consignado los emolumentos al alguacil del Tribunal, a los efectos de practicar la citación, riela al folio 37 del expediente.
En fecha 04 de noviembre de 2.014, el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por la ciudadana Carmen Victoria Hernández, titular de la cédula de identidad No. 5.154.841, riela al folio 28 del expediente.
En fecha 11 de noviembre de 2.014, compareció ante el Tribunal la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, titular de identidad No. 5.154.841, estando asistida por la abogado Aida Darauche Candis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 196.368, dio contestación a la demanda incoada en su contra, la cual de manera textual se lee: Señala la demandante en su libelo que debe ser declarada la ejecución del contrato y se me condena a dar cumplimiento a la obligación contractual, tal como ha sido establecido en el contrato bilateral de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el No. 26, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría durante el año 2.012 y como consecuencia se fije oportunidad para protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción.
“Indudablemente que la demandante se refiere al contrato suscrito por nosotras dos, sobre el inmueble de mi propiedad ubicado en la calle Las Acacias No. 05 del barrio Camoruquito en esta ciudad de San Juan de los Morros”.
“Visto el contenido del libelo, a todo evento procedo a contestar la demanda así: Es totalmente cierto que nosotras dos suscribimos el contrato de opción a compra que ha sido acompañado junto con la demanda, y en dicho contrato se establecieron cláusulas a regirlo y cuales fueron”:
“Que el precio de esa opción de compra venta era por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) a cancelar en un plazo de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días adicionales, a través de crédito de Ley de Política Habitacional”.
“Cita la demandante el artículo 1.264 del código Civil en el sentido de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y en el caso de autos surge que el plazo establecido en la obligación contractual era de noventa días, prorrogables por treinta días, esto es un total de ciento veinte días, lo que significa unos cuatro meses calendarios”.
“Si la obligación fue contraída ante la Notaría Pública, en fecha 20 de junio de 2.012, significaría ello que el documento debió haberse firmado para, a más tardar, el día 20 de octubre de 2.012”.
“Si la obligación se contrajo esa fecha 20 de junio de 2.012, los noventa días de plazo establecido vencieron inexorablemente el día 18 de septiembre y los treinta días de la posible prórroga vencieron igualmente el día 18 de octubre de ese mismo año 2.012”.
“Esto significa que la obligación de la compradora no se cumplió en el plazo legalmente establecido en el contrato y portal motivo incumplió con ese contenido contractual y en consecuencia mi persona ya no estaba obligada a cumplir legalmente con la venta del inmueble de mi propiedad por la negligencia de la compradora al obtener la suma pautada en el tiempo señalado en el contrato para que mi persona pudiera cumplir con el contenido contractual”.
“Surge del mismo texto del libelo que se afirma por la parte actora que se suscribió el contrato de opción a compra venta en fecha 20 de junio y que la entidad bancaria donde ella realizó la gestión para obtener el préstamo, le participo que la firma del documento estaba pautada para el día 19 de febrero del año 2.013, con lo que evidentemente esta admitiendo que ya los noventa días contractuales y los treinta días de prórroga habían vencido sobremanera y por ella ya yo no estaba obligada a otorgar ningún documento derivado de ese contrato suscrito entre las partes, dado el incumplimiento en cuanto al plazo por la opcionante compradora”
De acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, cietado también por la demandante en el libelo, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecute su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos”
“Siendo ello así, surge del texto el incumplimiento por parte de la ahora demandante, y me reservo el ejercicio de las acciones por su no cumplimiento ya que en el juicio que me tenía intentado me vi precisada a requerir los servicios de un profesional del derecho para salvaguardar mis derechos igual que ahora lo estoy haciendo para no ver conculcados mis derechos e intereses y aún no se hasta cuando estaré haciendo gastos por esa temeraria demanda ejercida en mi contra y motivado al mismo incumplimiento de la de demandante”
“La prueba plena de mi aseveración surge del mismo documento anexado con el libelo de la demanda”.
“Niego, rechazo y contradigo que en el presente caso es procedente declarar con lugar la ejecución del contrato ya que no estoy obligada legalmente a firmar ningún documento de venta derivado del documento contractual agregado con la demanda”.
“Niego, rechazo y contradigo que la yo tenga amigos en la entidad bancaria BANESCO como para que le aprueben créditos a terceras personas debido a mi gestión”.
“Niego, rechazo y contradigo que la demandante me haya entregado y yo recibido la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) en dinero efectivo imputables al precio de la venta”, riela del folio 40 al folio 42 del expediente”.
En fecha 18 de diciembre de 2.014, la secretaria titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dejó constancia del vencimiento del lapso para la contestación de la demanda en el presente juicio, riela al folio 43 del expediente.
En fecha 27 de enero de 2.015, la secretaria titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dejó constancia del vencimiento del lapso para la promoción de pruebas en el presente juicio, riela al folio 44 del expediente.
Por auto de fecha 07 de abril de 2.015, se fijó oportunidad para la presentación de informes, riela del folio 45 del expediente.
En fecha 29 de abril de 2.015, compareció ante el Tribunal el abogado Antonio Miranda, actuando con el carácter acreditado en autos, consignó escrito contentivo de informes, riela del folio 46 al folio 60 del expediente.
En fecha 29 de abril de 2.015, la secretaria titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dejó constancia del vencimiento del lapso para la presentación de informes en el presente juicio, riela al folio 62 del expediente.
En fecha 13 de mayo de 2.015, la secretaria titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dejó constancia del vencimiento del lapso para hacer observación a los informes en el presente juicio, riela al folio 63 del expediente.
Por auto del Tribunal de fecha 13 de julio de 2.015, fue diferido el acto para dictar sentencia en el presente debido, debido a ocupaciones excesivas del Tribunal, riela al folio 64 del expediente.
Y siendo esta la oportunidad para decidir, pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

II
Comienza la presente acción de cumplimiento de contrato, mediante escrito de fecha 01 de octubre del año 2.014, presentado por la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, titular de la cédula de identidad No. 2.515.297, estando asistida por el abogado Antonio Miranda, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 85.832, para que la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, cumpla con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 11 de septiembre del año 2.006.
Trabada la litis, corresponde a este Tribunal, determinar la carga probatoria que debe asumir las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, que expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Correspondiéndole entonces a la actora, la carga de la prueba de que efectivamente, la demandada incumplió el contrato de opción de compra venta suscrito entre ambas.
A tal efecto, pasa este Tribunal a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes intervinientes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Documental anexa al libelo de la demanda.
Contrato de arrendamiento suscrito por las ciudadanas Carmen Victoria Hernández Vargas y Aminta Elena Carpio Melo. Documental que fue consignada a los autos, marcada con la letra “A”, la cual riela inserta del folio 07 al folio 10 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga el valor de indicio, ya que de su contenido se evidencia la relación arrendaticia existente entre las ciudadanas Carmen Victoria Hernández Vargas y Aminta Elena Carpio Melo, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.154.841 y 2.515.297 respectivamente. Y así se decide.
Contrato de opción de compra venta suscrito por las ciudadanas Carmen Victoria Hernández Vargas y Aminta Elena Carpio Melo. Documental que fue consignada a los autos, marcada con la letra “B”, la cual riela inserta del folio 11 al folio 14 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga pleno valor probatorio, ya que de su contenido se evidencia la manifestación de vender por parte de la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas y la intención de comprar de la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo. Y así se decide.

Carta de decisión librada por BANESCO, Banco Universal. Documental que fue consignada a los autos, marcada con la letra “C”, la cual riela inserta al folio 15 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga valor probatorio, ya que de su contenido se evidencia que el BANESCO aprobó crédito hipotecario a la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo para adquirir la vivienda, decisión emitida el 25 de julio de 2.012, entiéndase treinta y cinco (35) días siguientes a la firma del contrato de opción de compra venta. Y así se decide.
Documento definitivo de venta elaborado por la consultoría jurídica de BANESCO. Documental que fue consignada a los autos, marcada con la letra “b”, la cual riela inserta del folio 16 al folio 21 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga el valor de indicio, ya que de su contenido se evidencia que el BANESCO, elaboró el documento de venta, por la solicitud de crédito presentada por la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, en virtud de la opción a compra suscrita entre ella y la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas. Y así se decide.

Documento de venta de la parcela de terreno, suscrita por el alcalde José Alberto Spartalian Duarte y la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas. Documental que fue consignada a los autos, la cual riela inserta del folio 22 al folio 27 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga el valor probatorio, ya que de su contenido se evidencia la propiedad de la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas sobre la parcela en que se encuentra construida el bien inmueble, cuya especificaciones se tienen por reproducidas en el expediente. Y así se decide.

Título Supletorio, cuyo titular es la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas. Documental que fue consignada a los autos, la cual riela inserta del folio 2 al folio 33 del presente expediente. Documental que no fue tachada ni impugnada por la parte demandada; quien aquí suscribe, le otorga el valor probatorio, ya que de su contenido se evidencia la propiedad de la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, cuyas especificaciones se tienen por reproducidas en el expediente. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
No promovió prueba alguna.

En el caso sub iudice, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre ella y la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, de fecha 20 de junio de 2.012, según documento autenticado ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el No. 26, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, correspondiéndole la carga de demostrar el incumplimiento por parte de la vendedora, ya que ésta última se excepcionó en el hecho de que la compradora no entregó la suma pactada en el término fijado en el referido contrato.
De la revisión exhaustiva de las cláusulas que conforman el contrato de opción de compra venta, se evidencia, que el término pactado por las partes fue de noventa (90) días, más un prórroga treinta (30), lo que arroja un total de ciento días para perfeccionar la venta, sin que la misma se produjera, a pesar de que BANESCO aprobó, a los treinta y cinco días siguientes, el crédito solicitado por la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, notificó que la venta definitiva se realizaría el 19 de febrero de 2.013, tiempo que evidentemente sobrepasaba lo convenido por las partes, en consecuencia, no se produjo incumplimiento alguno por la parte demandada, ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, ya que no se encontraba obligada legalmente a firmar el documento definitivo elaborado por BANESCO, ya que se había consumado de manera total el tiempo para la cancelación de la suma convenida por parte de la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo sin que la hubiera efectuado, razón por la cual presente acción debe sucumbir. Y así se decide.
III
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana Aminta Elena Carpio Melo, estando asistida por el abogado Antonio Miranda, en contra de la ciudadana Carmen Victoria Hernández Vargas, estando asistida por la abogado Aída Darauche Candis, todos plenamente identificados en autos. Y así se decide.
Se condena en costas a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la anterior decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los siete (07) días del mes de agosto del año dos mil quince (2.015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez,
Abg. Esthela Carolina Ortega Velásquez
El Secretario Temp,
Abg. Juan Carlos Pares González
En la misma fecha siendo las 2:45 p.m., se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior decisión.
El Secretario,
ECOV.-
Exp N° 7.705-14.