TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, dieciséis (16) de enero de 2015.-
204º y 155º

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXP. Nº 18.966
PARTE DEMANDANTE: GARCIA DE DIAZ ENEIDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.798.935.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSE LUIS DA SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.147.
PARTE DEMANDADA: CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA, CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA Y TOVAR VARGAS ARTURO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.333.867,8.570.993 Y 58.146, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARIANGEL CRISTINA RODRIGUEZ SOLANO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 58.146.

I
Mediante libelo presentado por ante este Tribunal en fecha 14 de Abril del 2.014, la ciudadana ENEIDA GARCIA DE DIAZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.798.935, asistida por el abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ, inscrito en el inpreabogado Nº 69.147, y de este domicilio, procedió a demandar a los ciudadanos CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA, CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA Y TOVAR VARGAS ARTURO por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, alegando entre otras cosas, que desde el 17-10-2002, es arrendataria de un local comercial, según contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 52, tomo 67, ocupando el local comercial por mas de once (11) años, dicho local forma parte del bien inmueble, ubicado en la Calle Atarraya, Nº 06, entre Calle Real y Guasco, al frente a la Plaza Bolívar de esta misma ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, enclavado en los linderos siguientes: NORTE: Con casa que es o fue de la sucesión de EPITAFIO RODRIGUEZ, naciente con casa que es o fue de EUSEBIO UBIEDA; SUR: Con casa parroquial y poniendo, con plaza principal de Valle de la Pascua.
Así mismo, afirmó la demandante que la madre de los demandados ciudadanos CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA, CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA Y TOVAR VARGAS ARTURO, antes identificados, les vendió el 100%, de la propiedad del inmueble antes identificado, sin haberle hecho la notificación debida en forma legal en ofrecerle en venta, pera que ella ejerciera el derecho de preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, vulnerándole y cercenándole así, su legitimo derecho de ejercitar el derecho de preferencia ofertiva, e igualmente MANIFESTO, que la venta se hizo por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y que la ciudadana CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA, plenamente identificada en autos, intento juicio por desalojo, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, y por último alegó que han sido inútiles e infructuosa, los resultados de todas las gestiones amistosas tendientes de obtener el cumplimiento de la obligación contraída si que hubiese sido posible, y es por lo que ocurrió por ante este despacho para demandar con efecto lo hizo a los ciudadanos CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA, CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA Y TOVAR VARGAS ARTURO, plenamente identificados en autos, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguientes: PRIMERO: Que convengan que el local Comercial debió habérsele vendido y habérsele otorgado el documento protocolizado de compra venta. SEGUNDO: Solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar de conformidad con en los articulo 585 y 588 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Fundamento la demanda en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente. Estimo la presente acción en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 21 de Abril de 2.014, cursante al folio 74, ordenándose el emplazamiento de los demandados, para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las citaciones, a dar contestación a la presente demanda.
Por diligencia cursante al folio 77, suscrita por la ciudadana ENEIDA JOSEFINA GARCIA DE DIAZ, confirió poder apud acta al abogado JOSE LUIS DA SILVA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 69.147.
Corre al folio 78, diligencia suscrita por el abogado JOSE LUIS DA SILVA, en su carácter de autos y ratificó la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de la demanda, la cual se acordó por auto de fecha 02-5-2014, cursante al folio 1 y 2 del cuaderno de medidas.-
Por diligencia cursante al folio 96 los ciudadanos CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA, CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA Y ARTURO TOVAR VARGAS, le confirieron poder especial a la abogada MARIANGEL C RODRIGUEZ SOLANO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 196.857.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada lo hizo según escrito cursante a los folios 97 al 99, de fecha 18-06-2014, en los siguientes términos:
“De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, gaceta oficial Nº 36.845 del 07-12-1.999 en concordancia con el ordinal 11 del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Asimismo de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en nombre de sus representados contradijo pura y simple la estimación de la demanda propuesta, impugnando, rechazando la estimación de la demanda”.
Igualmente Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes los planteamientos plasmados en el escrito libelar por la demandante, negó enfáticamente que durante el lapso en que la actora se ha mantenido como inquilina del local en cuestión y que la mayor parte de ese tiempo fue inquilina morosa, incumpliendo con sus obligaciones como arrendadora.
Negó y rechazó que a la demandante le correspondiera el derecho preferente para adquirir la totalidad del inmueble ubicado en la calle Atarraya Nº 06, entre Calle Real y Guasco, frente a la Plaza Bolívar de esta ciudad.-
Durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de ese derecho, tal como se evidencia en escritos cursantes a los folios 100 al 102, y anexos, igualmente de los folios 115 al 116, siendo admitidas las mismas según autos cursante a los folio 108 y 117, respectivamente.
Llegada la oportunidad para sentenciar, este Tribunal no pudo dictar dicho fallo en su oportunidad de Ley, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Despacho, por lo que la sentencia que ahora se dicta le será notificada a las partes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir este Tribunal previamente hace las siguientes reflexiones:
I I
A partir de que en la legislación inquilinaria venezolana consagró el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, hoy previsto en el art. 43 de la extinta de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
Antes de seguir adelante es oportuno advertir, que en el presente asunto, este Despacho se va a regir de acuerdo a lo establecido en el extinto decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, publicado en la gaceta oficial nº 36.845 del 07 de diciembre de 1.999, vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, todo de conformidad con el Artículo 3 del Código de Procedimiento Civil (Principio de la Perpetuatio iurisdictionis).
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide, traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 del mencionado y derogado Decreto Ley:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde – como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia Ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. GERT KUMMEROW en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:
“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de una cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”
Asimismo los autores RICARDO ENRIQUE LA ROCHE Y JORGE C. KIARIKIRES LONGHI, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre los cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Ha señalado el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:
“…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:
1.- En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.
2.- En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”

PUNTO PREVIO: la apoderada judicial de la parte demandada, según escrito de contestación que riela a los folios 97 al 99, opuso la cuestión previa, establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando que el artículo 49 del Decreto de Arrendamiento Inmobiliarios, señala, “que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”

Al respecto, para este Tribunal, la prohibición legal de admitir la acción propuesta, establecida en el Artículo 346, Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, contiene a su vez, dos supuestos: La Primera se refiere a los casos en que la Ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir; de lo que es ejemplo el Artículo 1.801, del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la Segunda se refiere a los casos en que la Ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de esponsales cuando no se acompaña con el libelo la escritura pública en que se hayan pactado o los Carteles publicado; como sería la demanda de divorcio, a la cual no debe dársele curso si no se fundamenta en algunas de las causales del Artículo 185 del mismo Código; o la demanda de invalidación de un juicio si no se da por base algunas de las causas expresadas en el Artículo 328 del Código de Procedimiento Civil”, es decir, que debemos enfocarnos, a que no se refiere al contenido de un derecho del demandado, sino a la falta de acción por parte del actor. Casos taxativamente establecidos en la ley, como lo serían la inadmisibilidad respecto de la acción de repetición del pago de deudas de azar, envite o suerte; por lo tanto, no siendo ese el caso de autos, es evidente que la presente cuestión previa opuesta por los demandados, se debe declarar sin lugar, lo cual se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, y así se resuelve.-

Asimismo, los accionados en su escrito perentorio de contestación, también impugnaron la cuantía de la demanda, alegando que la misma es totalmente exagerada, la cual fue estimada por la parte actora en su escrito de demanda por un monto de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00). Igualmente expusieron, que el referido inmueble objeto de esta causa, fue vendido por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) que según ellos, evidentemente luce sobrevaluada la demanda, y que no está ajustada a la realidad.

Sobre este asunto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, reza textualmente lo siguiente:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

En sintonía con lo anterior, la SALA DE CASACION CIVIL, DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 1993, Expediente Nº 92-0212, y en Sentencia Nº 0276, de fecha 05 de Agosto de 1997, Expediente Nº 97-0189, estableció lo siguiente:

“…pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor…., ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación…. En consecuencia, si el acta no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, DEBERÍA PROBAR EL DEMANDADO SU ALEGACIÓN, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía…..”.

Por lo tanto, en razón de que en la presente causa los excepcionados establecieron en su escrito de contestación una nueva cuantía, y de acuerdo al criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, le correspondía a ellos probar dichos alegatos, lo cual no hicieron, por lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar igualmente SIN LUGAR la impugnación a la cuantía libelar, realizada por los demandados, lo cual también se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo, y así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte accionada, a través de su apoderada judicial Abogada MARIANGEL C. RODRIGUEZ SOLANO, promovió en su escrito de pruebas, cursante a los folios 100 al 102, el documento público acompañado al libelo de la demanda marcado “A”, consistente en el contrato de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio. En efecto, el referido documento público, riela en copia certificada a los folios 4 al 15, y en virtud de que el mismo no fue impugnado, desconocido o tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con dicha instrumental se demuestra que la ciudadana MARIA JUDITH ZAMORA DE TOVAR, titular de la cédula de identidad Nº 201.428, autorizada por su cónyuge, efectivamente le vendió a los ciudadanos CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA y CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.333.867 y 8.570.229, el inmueble objeto de la presente controversia, y así se decide, asimismo la demandada, promovió en cinco (5) folios útiles marcado “S”, sentencia proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 22 de abril de 2014, expediente Nº 7-355-14, con la finalidad de demostrar que la ciudadana ENEIDA JOSEFINA GARCIA DE DÍAZ, según ella, fue una inquilina incumplida con los pagos de las pensiones de alquiler. Y el referido documento riela en copia simple a los folios 103 al 107, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, en virtud de que el mismo no se encuentra firmado, ni suscrito por nadie, ni contiene sello alguno del referido Juzgado Superior Civil, y así se establece. Y por último la excepcionada, promovió las testimóniales de los ciudadanos CARLOS E. COLMENARES MEDINA, Y MARIANA MEDINA MONTILLA, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros, 8.553.900, 14.894.146, quienes prestaron su testimonio tal como se evidencia en actas de fecha 01/07/2014, cursante a los folios 109 al 114, por lo que este Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por no aparecer contradictorios entre sí, y merecen la confianza de este Juzgador, quedando demostrado con dichas declaraciones, que los testigos, ciertamente conocen de vista trato y comunicación a la demandante y a los demandados, que ellos, (los testigos) ejerciendo su profesión de abogados, citaron a finales del mes de abril de 2011 a su oficina a la ciudadana ENEIDA GARCIA DE DIAZ, en virtud de que es inquilina del inmueble de autos, y que tenía para esa fecha tres (03) meses de pensiones vencidas de alquiler, y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
El accionante según escrito que riela al folio 115 y 116, en su Capítulo I, promovió el mérito favorable de los autos, por lo que este tribunal lo desecha del proceso, en virtud de que no se trata de un medio probatorio previsto en la Ley, igualmente la actora a través de su apoderado judicial en su Capítulo II, promovió el documento de venta que riela a los folios 8 al 15, por lo que este despacho se abstiene de hacer pronunciamiento al respecto, por cuanto ya lo hizo anteriormente, y por último la parte actora promovió copia certificada del expediente Nº 7.355, alegando que era una sentencia emanada del Juzgado Superior Civil del estado Guárico, la cual riela a los folios 16 al 73, sin embargo, de la lectura detallada de dichos documentos, aprecia este Juzgador, que la misma se trata de una sentencia emanada del Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por lo que este Despacho de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, la aprecia y valora, en virtud de que se trata de un documento público emanado de un tribunal, todo de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del código Civil, y con ello se demuestra, que ese Tribunal Municipal, según sentencia de fecha 17/02/2014, declaró parcialmente con lugar, una demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA, titular de la cédula de identidad Nº 8.807.993, contra la ciudadana ENEIDA JOSEFINA GARCIA DE DIAZ, titular de la cédula de identidad Nº 8.798.935, condenándose la demandada al Desalojo del inmueble de autos y al pago de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) por concepto de Cánones de Arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de mayo, junio julio y agosto 2013, no constando en autos que dicha sentencia haya sido revocada o modificada por el Tribunal Superior Civil de esta misma Circunscripción Judicial, y así se establece.-

Ahora bien, corresponde a este sentenciador previo a cualquier otra consideración, el análisis de los requisitos de procedencia de la preferencia Ofertiva y/o acción de retracto legal arrendaticio.

En tal sentido, tal como se dijo anteriormente el artículo 43 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

Por su parte el artículo 42 eiusdem, prevé:

“La preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con PREFERENCIA A CUALQUIER TERCERO, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, SIEMPRE QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y SATISFAGA LAS ASPIRACIONES DEL PROPIETARIO.”

Este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición de tal cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en un fallo de fecha 26 de abril de 2010, F.O. Calatayud contra C.V. Alvarado y otros., con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, respecto a los requisitos de la preferencia Ofertiva, dejó establecido lo siguiente:

“Por su parte el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza:
…omisis…
En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor… “le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…”

Siendo así las cosas, y del análisis de las testimoniales promovidos por los demandados, las cuales rielan en actas a los folios 109 al 114, quedó demostrado con dichas declaraciones, que los testigos, ciertamente conocen de vista trato y comunicación a la demandante y a los demandados, que ellos, (los testigos) ejerciendo su profesión de abogados, citaron a finales del mes de abril de 2011 a su oficina a la ciudadana ENEIDA GARCIA DE DIAZ, en virtud de que es inquilina del inmueble de autos, y que tenía para esa fecha tres (03) meses de pensiones vencidas de alquiler, es decir, que la demandada no se encontraba solvente para el momento en que se realizó la venta (27/01/2012), por lo tanto, la inquilina-parte actora, a los fines de ejercer el retracto legal no cumplió con lo establecido en el artículo 43 de la ya mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, insolvencia que igualmente quedó probado en los autos, por sentencia emanada del Tribunal Primero de los Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, que riela en copia certificada a los folios 36 al 59, aunado que la venta del referido inmueble no se realizó a un tercero, sino a los hijos de la referida vendedora, tal como lo señaló la misma parte actora en su escrito de demanda, que riela a los folios 1 al 3, no cumpliéndose así los extremos señalados en el artículo 42 ejusdem. Igualmente observa este Juzgador, que el inmueble dado en venta (objeto de retracto) forma parte de una casa de habitación familiar, la cual fue transferida en su totalidad tal como lo señala el documento de venta que riela a los folios 8 y 9, por lo que igualmente no están dadas las condiciones a los fines de que prospere la presente causa, tal como lo estipula el artículo 49 ejusdem, por lo que es evidente para quien aquí suscribe, que la presente demanda no debe prosperar en derecho, como así se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en la presente sentencia, y así se resuelve.

I I I
En consecuencia, y por todo lo antes expuesto, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la presente demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana GARCIA DE DIAZ ENEIDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.798.935, contra los ciudadanos CARLOS EMILIO TOVAR ZAMORA, CARMEN MARGARITA TOVAR ZAMORA Y TOVAR VARGAS ARTURO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.333.867,8.570.993 Y 58.146, respectivamente, sobre un local ubicado en la calle Atarraya Nº 6, entre calle Real y Guasco, frente a la plaza Bolívar, de Valle de La Pascua estado Guárico, y así se decide.

Se deja sin efecto la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, dictada por este Despacho, en fecha 02/05/2014, por lo que se ordena oficiar en su debida oportunidad al Registrador Público de este Municipio, haciéndole saber lo conducente.

Se condena en costas a la parte actora, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.

Notifíquese de esta decisión a las partes, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de la Pascua, al dieciséis (16) día del mes de enero del año 2015. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez

DR. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.

La Secretaria

Publicada y registrada en su fecha, siendo las 03:10 a.m., previa las formalidades legales.
La Secretaria,

Exp. Nº 18.966
JB/dd/rctc.-