REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTE: MALTA ELENA MALUENGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-10.835.955.
DEMANDADA: ANA TERESA CHACON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-2.109.576.
DEFENSORES
PUBLICOS
DE LA
DEMANDADA: Marina Romero y Marielys Carrasco, titulares de las cedulas de identidad Nos V-10.182.421 y 15.735.465, inscritas en el I.P.S.A. bajos los Nos 123.507 y 117.258, respectivamente, en su carácter de Defensora Pública Primera (1ra) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.
MOTIVO: DESALOJO (Vivienda)
EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-000851
Mediante la presente procede este Tribunal a publicar el fallo completo, en los términos establecidos en el artículo 121 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece que “El fallo será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus apoderados o apoderadas, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión…”.
- I –
- NARRATIVA-
Breve recuento de los eventos más importantes acaecidos en el expediente:
En fecha 11 de junio de 2014 es presentada la demanda, la cual es admitida el 13 de junio de 2014.
En fecha 14 de agosto de 2014 se realizó la audiencia de mediación.
En fecha 7 de octubre de 2014 la Defensora Pública dio contestación en nombre de la demandada.
En fecha 11 de febrero de 2015 se realizo la audiencia de juicio.
-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alegatos de la Parte Actora:
Alega la parte actora en el presente juicio:
- Que es propietaria de un inmueble ubicado en la Esquina de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Edificio Beta, piso 1, apartamento 1-C, Municipio Bolivariano Libertador.
- Que la ciudadana MARIETA DI PIETRO DE PALUMBO, quien era una de las co-propietarias anteriores a la compra, procedió a suscribir un de administración sobre el inmueble con la Administradora Diana, la cual procedió a dar en arrendamiento el inmueble a la hoy demandada.
- Que con posterioridad la ciudadana MARITTA DI PIETRO DE PALUMBO, cambio de administradora y suscribió contrato con la Administradora Borges-Abreu.
- Que cuando adquirió el inmueble se subrogó personalmente en los derechos y obligaciones alusivos a la titularidad del derecho de propiedad, dado que no existía contrato de administración con ninguna sociedad para ese momento.
- Que la Administradora Borges Abreu, C.A., le cedió los derechos y obligaciones como arrendadora del inmueble, y que la ciudadana MARIETA DI PIETRO DE PALUMBO, hizo lo propio en fecha 09 de septiembre de 2009.
- Que pretende sea declarado el desalojo en virtud a que la arrendataria a incurrido en una serie de incumplimientos contractuales y legales.
La parte demandada en su escrito de contestación la parte demandada admite la existencia de la relación contractual, y procede a negar y contradecir la demanda y negar que haya incurrido en alguna causal de desalojo. Alega que esta solvente en el pago, y niega que haya subarrendado el inmueble. Asimismo niega que haya incurrido en alguna de las causales de desalojo establecidas en la ley.
Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo, y en este sentido, en el presente caso la actora ha alegado la existencia de una relación contractual consistente en un contrato de arrendamiento en el cual la actora se ha subrogado en los derechos del arrendador al haber adquirido el inmueble, lo cual probo de forma auténtica con la prueba del documento de compra venta asentado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 06 de febrero de 2009, bajo el No 2009.105, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No 214.1.1.1.259 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En relación a las pruebas aportadas a los autos, las mismas serán valoradas conforme al sistema de la Sana Critica, de conformidad con lo establecido en el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
La parte actora alego como causales por las cuales pretende el desalojo las siguientes:
- La causal de desalojo establecida en el numeral 1ro del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativa a la falta de pago por parte del arrendatario de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada.
En relación con esta causal la actora alega que desde que adquirió el inmueble en el año 2009, nunca se le ha pagado monto alguno, y menciona que aun siendo cierto que la demandada en el mes de diciembre de 2013 canceló todo lo que debía ante la SUNAVI, que la demandada no cancela desde enero a junio de 2014.
En relación con esta causal debe señalarse que, al haber sido admitida por la demandada la existencia de la relación contractual arrendaticia, correspondía a esta la carga de probar el pago de los cánones de arriendo, lo cual constituye una de las principales obligaciones que tiene el arrendatario.
La demandada alego que es falso que haya dejado de pagar, y alega que en virtud a la serie de cambios de las administradoras que se encargaban de la administración del inmueble, y que después de pagar el canon correspondiente al mes de agosto de 2008, transcurrieron tres (3) meses sin que se le informara a quien tenia que realizar el pago del canon, y que en tal virtud procedió a comenzar a realizar los pagos a través de las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el No 20000339, y que ha realizado los pagos en la cuenta No 00030012870001037592 (perteneciente al Juzgado prenombrado), desde el mes de noviembre de 2008 hasta el mes de abril de 2009, y en el Banco de Venezuela en la cuenta No 01020552230000034393 desde mayo de 2009 hasta febrero de 2012, y que con la entrada en vigencia de la nueva legislación en materia de arrendamiento de vivienda comenzó a realizar los pagos ante el SUNAVI.
En relación a las condiciones de pago del canon (monto y tiempo), a los autos corre inserto copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria Diana, C.A. y la hoy demandada, de fecha 08 de diciembre de 2007. Este documento a pesar de haber sido consignado en copia simple, el mismo debe ser plenamente valorado por este Juzgador en virtud al reconocimiento que del mismo hiciere la demandada, al admitir la relación contractual arrendaticia y admitir que suscribió dicho contrato con la Inmobiliaria Diana, desprendiéndose del mismo en su cláusula Segunda, que las partes acordaron que el canon mensual seria por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), hoy en día DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bsf.250,00) producto de la reconversión monetaria, y que dicho monto debía ser cancelado por la arrendataria durante los cinco (5) primeros días de cada mes.
La parte demandada aporto como prueba para demostrar su solvencia en el pago del canon de arriendo, Planillas de Pago emitidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del “Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil), evidenciándose de los mismos que los cánones de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013 fueron canceladas el 21 DE NOVIEMBRE DE 2013.
En relación con estos pagos se debe señalar que en fecha 12 de noviembre de 2011 entro en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y siendo que es un hecho público, notorio y comunicacional que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Juzgado encargado de recibir las consignaciones de arrendamiento), procedió a cerrar en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada ley, y no fue sino hasta mediados del 2013 que comenzó a funcionar el llamado “SAVIL” (Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea), por lo tanto, no se puede declarar como extemporáneos estos pagos, dado que existía una causa de fuerza mayor no imputable a la demandada que le permitiera realizar la consignación, de conformidad con las causas justificadas de falta de pago consagradas en el articulo 74 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.-
En relación a los cánones que van desde diciembre de 2013 hasta junio de 2014, la demanda demostró la solvencia de los mismos con las Planillas de Pago emitidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del “Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil). Así se declara
Así mismo, la demandada aporto prueba de los pagos de las consignaciones que hiciere ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que, la demandada no ha incurrido en insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.-
- La Causal establecida en el numeral 3ro del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual establece: “En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivo, o por el hecho que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
En relación a esta causal, la actora imputa a la demandada los siguientes hechos: - Que tenía conductas impropias al llevar a ciudadanos a pernoctar en el inmueble, quienes bajo los efectos del alcohol se dedicaban a actividades contrarias a la moral y al orden público. – Que de ser el inmueble un apartamento de solo dos (2) habitaciones principales y una de servicio, la demandada lo convirtió en una especie de casa de vecindad, con lo cual alega se le cambio el uso predestinado en el contrato. – Que el hijo de la demandada mantenía presuntos negocios ilícitos en el inmueble.
En relación a esta causal, no existe en el expediente plena prueba que demostrare estos hechos, por lo tanto, se desecha la misma. Así se establece.-
- En relación a la causal de desalojo alegada por la actora, consagrada en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alego como hechos imputables a la demandada que le inmueble se haya en un estado deplorable, tanto de cuidado interno como externo, y señaló que el inmueble constaba de dos (2) habitaciones y una de servicio al momento de serle arrendado, y que la demandada le agregó cuatro habitaciones más al inmueble, lo cual señala que lo hizo sin su consentimiento que es la propietaria.
En relación a esta causal, debe señalar que la misma establece dos supuestos de hechos distintos: una es la ocurrencia de daños en el inmueble y la otra la realización de reformas no autorizadas. Así las cosas, en relación a la ocurrencia de daños en el inmueble el artículo 73 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda señala que el arrendatario debe demostrar mediante prueba contundente que los daños maliciosos fueron causados por el arrendatario de forma intencional.
En el presente caso no existe prueba contundente sobre la realización de esos daños por parte de la demandada,
- En relación a la denuncia de que la demandada realizó reformas no autorizadas en el inmueble, debe tenerse presente en primer lugar que del contrato de compra venta del inmueble, consignado a los autos no se especifica en el mismo la distribución del mismo y la cantidad de habitaciones, sólo señala el documento que el inmueble tiene una superficie de (225,60 Mts2) distribuidos en (106,45 Mts2) que constituyen el apartamento en si y (119,15 Mts2) que constituyen la terraza del apartamento; por lo tanto, señalar que la demandada modificó el inmueble arrendado al agregarle cuartos o habitaciones no es algo que haya quedado plenamente demostrado con las pruebas aportadas a los autos, por lo tanto se desecha la misma. Así se establece.-
- En relación a la causal de desalojo establecida en numeral 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativa a que la arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regula la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión, imputándole a la demandada el presunto hecho que llevaba al inmueble a personas a ingerir licor y a hacer negocios ilícitos, y que configuraban actitudes deplorables y contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
En relación a esta causal, no existe en el expediente plena prueba que demostrare estos hechos, por lo tanto, se desecha la misma. Así se establece.-
- Señaló la actora que la demandada había violentado la prohibición de subarrendar prevista en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece la prohibición de subarrendar el inmueble sin autorización expresa y escrita del arrendador.
En relación con este hecho, se evidencia que este Tribunal en fecha 16 de enero de 2015 se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, y se dejó constancia que en el inmueble se encontraban los ciudadanos Onellimar Rodríguez, Cecilio Montilla, Dionelica Chiquita, Ana Rojas y Alí Manzano, quienes manifestaron que ocupaban el inmueble en su carácter de subarrendatarios y que la señora Ana Teresa Chacón les había permito el ingreso al inmueble para vivir en habitaciones a cambio del pago de una cantidad de dinero. Consta igualmente en el acta que en el inmueble cada habitación esta siendo ocupada por un subarrentario, así como se dejó constancia que existen áreas del inmueble que han sido destinadas como habitaciones, como lo es el área contigua de la batea o lavandero, ocurriendo lo mismo en el área de la terraza.
De igual forma en la presente audiencia de juicio declararon en calidad de testigos los ciudadanos ONELLIMAR RODRIGUEZ, CECILIO MONTILLA, DIONELICA CHIGUITA, ANA LIGIA ROJAS Y ALI MANZANO quienes son las personas que se encontraban en el momento de la práctica de la inspección judicial, y declararon bajo juramento, siendo contestes estos testigos que habitan en el inmueble ya que la ciudadana ANA TERESA CHACON les dio en arrendamiento unas habitaciones, desde el año 2010, a cambio del pago de una cantidad de dinero. Estas declaraciones son valoradas en concordancia con las resultas de la prueba de inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 16 de enero de 2015, a la cual ya se ha hecho referencia.
De la revisión de las cláusulas que componen el contrato originario de arrendamiento se evidencia que la demandada no fue autorizada para subarrendar, así como no aportó prueba alguna que probara que el arrendador le autorizó de forma expresa y escrita para poder subarrendar.
Todo lo anterior lleva a este Tribunal a establecer que existe plena prueba del hecho que la arrendataria, hoy demandada, procedió a dar en subarrendamiento varias de las habitaciones del inmueble y áreas que destinó a tal fin, llegando incluso a vivir familias completas en una sola habitación, todo ello a cambio de una cantidad de dinero, lo que se constituye en un subarrendamiento. Esta conducta de la arrendataria, no solo contradice lo establecido en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino que se constituye en una conducta absolutamente contraria a la buena fe contractual con la que las partes se deben desarrollar durante la ejecución del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, y conducta con la cual la arrendataria se procura un beneficio económico a costa del incumplimiento contractual, por lo tanto, esta conducta es sancionada por la propia Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda con la resolución del contrato.
Este Tribunal debe hacer mención a lo señalada por la Defensora Pública en la Audiencia de Juicio en relación a que en el procedimiento administrativo previo no fue señalado el subarrendamiento como causal de desalojo. A este respecto debe señalarse que revisada la Resolución administrativa No 00839 dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con motivo del expediente administrativo No MC-00659/13-09, mediante la cual habilitó la vía judicial, en uno de sus considerando señala que quedó demostrada en vía administrativa que la arrendataria incurrió en el supuesto establecido en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y por lo tanto dicho órgano administrativo ordenó el inicio de un procedimiento administrativo sancionatorio a la ciudadana ANA TERESA CHACON. Por lo tanto, se desecha esta defensa.-
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba que la arrendataria dio en subarrendamiento parte del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión se hace procedente en derecho. Así se establece.-
- III -
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA, en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACON, ambas partes ya identificadas a los autos, y decide así:
ÚNICO: Se declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de diciembre de 2007, y en consecuencia, se condena a la demandada a desalojar y hacer entrega real y efectiva del inmueble arrendado ubicado en la Esquina de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Edificio Beta, piso 1, apartamento 1-C, Municipio Bolivariano Libertador, a la parte actora.
En virtud a lo anterior, no hay especial condenatoria en costas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.-
El Juez Titular,
Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
EJFR/lj.-
Exp. No AP31-V-2014-000851
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