TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
204° y 155°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.482-15
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA LEONICIA ROSARIO CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.149.127, y domiciliada en la población de Las Mercedes del Llano, del Estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ELISA DEL VALLE CASTILLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo Nº 163.009.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ESTILITA GREGORIA ALAYÓN ALVARADO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-8.625.708, y domiciliada en la población Las Mercedes del Llano, del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados PEDRO RAMOS y PEDRO ALEJANDRO RAMOS JOVITO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros. 2.126 y 177.505.
.I.
NARRATIVA
Comienza el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, a través de escrito libelar y anexos marcados “A” y “B”, presentado por la parte actora asistida de abogado, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 07 de julio de 2014, a través del cual expuso, que en virtud de haberse agotado la vía administrativa a que se referían los artículos 6 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 8.190, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 06-05-2001; y vista igualmente la Resolución de fecha 12 de febrero del año 2014, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, dirección Ministerial del Estado Guárico, la cual acompañó junto al libelo marcada “A” en copia certificada, que declaró PROCEDENTE LA PETICIÓN DE DESOCUPACIÓN formulada en contra de la demandada de autos, procedía en ese acto a demandarla judicialmente, por resolución de contrato de Opción de Compra-Venta, así como al pago de daños y perjuicios ocasionado, por privarla del uso, goce y disfrute del inmueble de su propiedad, el cual constaba de un lote de terreno de mayor extensión constante de VEINTICUATRO METROS DE FONDO POR DOCE METROS POR CUARENTA Y CINCO CENTÍMETROS DE ANCHO (24 x 12,45 Mts.), y las bienhechurías sobre él contraídas, la cual consistía en una vivienda de construcción de bloques, techo de acerolit, piso de cemento, puertas y ventanas de hierro, un porche con rejas de hierro, un recibo, tres (03) habitaciones, dos baños, una cocina, un comedor, un lavandero, con diversidad de árboles frutales, totalmente cercada con paredes de bloques, ubicado en la Calle Libertad, casa s/n, diagonal al Hospital Manuel Montañez, de la población de las Mercedes del Llano del Estado Guárico, comprendido dentro de los linderos siguientes (Según contrato de compra-venta, autenticado por Notaría Pública de Valle de la Pascua , Estado Guárico, en fecha 21 de julio de 2010, bajo el Nº 18, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones): NORTE: En una superficie de 46 metros con 50 cmts. con casa que es o fue de Miguel Matamoros; SUR: Con superficie de 47 metros con 40 ctms. con terrenos que son o fueron de Luis Freites; ESTE: En una superficie de 11 metros con 30 cmts. con terrenos que son o fueron de Carmen Tiape; OESTE: En una superficie de 12 metros con 45 cmts. con Calle Libertad; pero, de inspección realizada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, se observó que dichos linderos presentaron incongruencias, ya que se habían tomado de la constancia Catastral y no de la realidad del objeto del contrato; siendo los correctos: NORTE: Veinticuatro metros con casa que es o fue de Miguel Matamoros; SUR: Veinticuatro metros, con terrenos que son o fueron de Luis Freites; ESTE: Once con treinta centímetros con terrenos que son de María Leonicia Rosario Cruz.
Continuó en libelista expresando, que en el referido contrato se estableció que la opción de compra-venta tendría un plazo de nueve (09) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del documento (21-04-2010), por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), de los cuales recibió la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), y el resto, es decir, la cantidad de NOVENTA MIL (Bs. 90.000,oo), serían cancelados por la demandada de la forma siguiente: Nueve (09) cuotas a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) cada una, los cinco (05) primeros días de cada mes. Así mismo, convinieron en que si la demandada por su culpa, negligencia o por cualquier otra causa no cumplía con la obligación asumida en el contrato, dentro del plazo establecido, podría la propietaria retener para sí la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) por daños y perjuicios; y el resto, es decir, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), le serían reintegrados a la demandada una vez efectuada la venta del inmueble, y que una vez cancelada la totalidad de la deuda se procedería a realizar la documentación de la venta definitiva. Pero, el caso fue que la accionada no cumplió con lo convenido, encontrándose para esa fecha en estado de atraso en el cumplimiento de sus obligaciones, pese a las múltiples gestiones realizadas para obtener el pago adeudado, por lo que el contrato dejó de surtir efecto y quedó resuelto de pleno derecho. De acuerdo a lo hechos planteados, la actora demandó formalmente a la accionada por resolución de contrato de opción de compra- venta, así como al pago de los daños y perjuicios causados, desde la fecha de su vencimiento, 21 de julio de 2011, hasta la fecha de presentación del ese escrito libelar, en virtud de que había transcurrido más del tiempo convenido, es decir, tres (03) años y tres (03) meses aproximadamente; igualmente solicitó que la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), la cual se acordó reintegrar a la demandada, quedaran a su favor como garantía. Asimismo, dejó constancia de que la excepcionada le pagó adicionalmente, como a ella mejor le pareció, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo), que sumados a los TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) anteriormente recibidos, sumaba la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,oo), quedando un saldo deudor de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 55.000,oo), de un total de CIENTO VENTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) que sería el monto de la negociación incumplida.
La actora fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil vigente; y el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con las razones de hecho y de derecho que expusiera la accionante, solicitó a ese Juzgado acordara lo siguiente: 1º) Declarase resuelto el contrato de Opción de Compra-Venta, marcado “B”. 2º) Por efecto de la Resolución del Contrato de Compra-Venta, la demandada devolviera el inmueble antes identificado, completamente desocupado de personas, sin término ni condiciones. 3º) Solicitó indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionaron por el incumplimiento del contrato. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), equivalente a NOVECIENTAS CUARENTA Y CINCO (945) UNIDADES TRIBUTARIAS, más los honorarios profesionales, al igual que las costas procesales calculadas prudencialmente por el Tribunal.
Una vez signada la causa por distribución al Juzgado Segundo de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción del Estado Guárico, este la admitió y ordenó la citación de la parte demandada.
Habiéndose dado por citado el demandado, en fecha 05 de mayo de 2014, opuso la CUESTIÓN PREVIA establecida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el actor no especificó los daños y perjuicios, así como el monto cuyo pago demandaba, tal y como lo establecía el artículo 340 en su ordinal numero 7 del precitado Código; la cual fue declarada CON LUGAR por el A-Quo a través de sentencia, ordenado a la demandante subsanar los defectos u omisiones dentro del lapso de ley contenido en el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 354 ejusdem. Así fue como en fecha 17 de septiembre 2014, la actora procedió a SUBSANAR la cuestión previa opuesta por la accionada señalando lo siguiente: 1º) Que los daños y perjuicios se correspondían de acuerdo con la conducta negligente asumida por la compradora al incumplir el Contrato de Opción de Compra-Venta, es decir, al no pagarle la diferencia que le debía, así como la no entrega del inmueble en el lapso convenido, lo cual le impidió seguir alquilando la vivienda, con lo cual percibía un canon de arrendamiento que le permitía su manutención; además de que también dejó de venderla a otras personas, y de esa manera obtener el dinero que necesitaba con urgencia para reparar y mejorar la casa donde habitaba. 2º) Que los daños a lo cual hacía referencia en el numeral 1º, se traducían en que la reparación de su vivienda tenía un futuro incierto, debido al incremento del costo de los insumos y materiales de construcción, lo cual había causado un menoscabo a su patrimonio. 3º) Los gastos causados por viajes realizados a la ciudad de San Juan de los Morros, a los efectos de introducir solicitud de desalojo ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, poniendo en riesgo su integridad física y la de su abogada, debido a las condiciones en la que se encontraba la carretera, además de la inseguridad que imperaba en la vía; todo porque para poder demandar debía agotar la vía administrativa, lo cual le generó mucho gasto extrajudicial, para luego costear una nueva demanda (resolución de contrato de opción de compra- venta); además de los viajes que aún debía realizar para trasladarse al Tribunal de Valle de la Pascua, desde las Mercedes del Llano, debido a que vivía allí, todo lo cual le había acarreado gastos, deudas y había afectado su estabilidad emocional, moral y económica, ya que hasta su pensión del seguro Social la había comprometido para resolver esa situación. De esta manera, quedaron debidamente SUBSANADAS por el A-Quo las cuestiones previas.
La parte accionada, en fecha 22 de septiembre 2014, RECONVINO a la parte demandante, alegando que la actora no debió ejercer la acción por resolución de contrato, sino por acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, a los efectos de exigir el saldo deudor. Asimismo, negó y rechazó el cobro de daños y perjuicios reclamados por la actora, por cuanto la acción propuesta no la generaba. En respuesta a dicha reconvención, la actora procedió a dar CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, de la siguiente manera: 1) Rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes lo alegado por la demandada en el escrito de la reconvención, por no ser ciertos tanto los hechos como el derecho deducido, al señalar que erróneamente seleccionó una vía judicial incorrecta, y que la correcta debió ser por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, a los efectos de exigir el pago del saldo deudor. 2) Ratificando en todas y cada una de sus partes la acción propuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto pretendía que se declarara resuelto el Contrato de Opción de Compra-Venta incumplido por la demandada, así como los daños y perjuicios especificados en el escrito de subsanación, a objeto de que se devolviera el inmueble ut supra identificado. 3) Ratificando en todas y cada una de sus partes y en todo el valor probatorio, el documento de opción de compra-venta objeto de la demanda, ya que mediante este resultaba evidente que las obligaciones contraídas estaban claramente definidas por cuanto se evidenció con precisión el objeto de opción de compra-venta, su verdadero status, y se convino en el precio de la venta definitiva y la forma de pago.
Encontrándose dentro del lapso legal correspondiente para PROMOVER PRUEBAS, la parte demandada llevó las siguientes documentales: 1º) Documento de opción compra-venta (se acompañó al libelo). 2º) Documento de compra-venta (se acompañó al libelo). 3º) Solvencias de pago de Hidropaez (Copia). 4º) Solvencia del suministro eléctrico de Corpoelec (Copia). Por otra parte, la accionante promovió las siguientes documentales: a) Documento de opción de compra-venta. b) Documento del inmueble anteriormente identificado. c) Procedimiento administrativo llevado por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dirección Ministerial del Estado Guárico, con Sede en San Juan de los Morros, el cual se encontraba en el expediente. d) Constancia de Aval Moral, emitida por el Consejo Comunal “Dr. Manuel Montañez”, de las Mercedes del Llano, Estado Guárico. e) Fotografías tomadas a su vivienda, avaladas por el precitado Consejo Comunal, marcadas “A”, “B”. “C”. f) Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico de fecha 12 de julio de 2007. Ambos escritos de pruebas fueron ADMITIDOS por el Tribunal de Municipio.
En fecha 17 de noviembre de 2014, el A-Quo dictó sentencia, declarando lo siguiente: PRIMERO: INADMISIBLE la RECONVENCIÓN interpuesta por la parte accionada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, seguida por la ciudadana MARÍA LEONICA ROSARIO CRUZ contra la ciudadana ESTILITA GREGORIA ALAYÓN ALVARADO, sobre el inmueble ubicado en la Calle Libertad, casa s/n, diagonal al Hospital Manuel Montañez, de la población de las Mercedes del Llano del Estado Guárico, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En una superficie de 46 metros con 50 cmts. con casa que es o fue de Miguel Matamoros; SUR: Con superficie de 47 metros con 40 ctms. con terrenos que son o fueron de Luis Freites; ESTE: En una superficie de 11 metros con 30 cmts. con terrenos que son o fueron de Carmen Tiape; OESTE: En una superficie de 12 metros con 45 cmts. con Calle Libertad. TERCERO: Se RESOLVIÓ EL CONTRATO de Opción de Compra-Venta autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua , Estado Guárico, en fecha 21 de julio de 2010, bajo el Nº 18, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre la ciudadana MARÍA LEONICA ROSARIO CRUZ y la ciudadana ESTILITA GREGORIA ALAYÓN ALVARADO. Como consecuencia, la demandada debía hacer entrega a la demandante del inmueble descrito anteriormente totalmente desocupado de personas y cosa alguna. CUARTO: No hubo condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo. De dicha sentencia, la accionada por medio de apoderado judicial ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y ordenado remitir el expediente a esta Alzada.
Recibido como fuere dicho expediente en fecha 04 de febrero de 2015, este Juzgado fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa:
II
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….
Asimismo mismo según resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito
verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico y Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibidos las actuaciones por esta Superioridad, por recurso de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente en contra del fallo emanado del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico de fecha 17/11/2014, que declara inadmisible la reconvención intentada por la excepcionada, parcialmente con lugar la acción y resuelto el contrato intentado por la actora, puede observarse que la actora expresa haber suscrito para con la demandada, un contrato de opción de compra-venta sobre un lote de terreno de mayor extensión constante de veinticuatro metros de fondo por doce metros por cuarenta y cinco centímetros de ancho (24 x 12,45 Mts.) y las bienhechurias sobre el construidas, consistente en de una vivienda de construcción de bloques, techo de acerolit, piso de cemento, puertas y ventanas de hierro, un recibo, consta de tres (03) habitaciones, dos (2) baños, una cocina, un (1) comedor, un lavandero, con diversidad de árboles frutales, totalmente cercada con paredes de bloques, ubicado en la Calle Libertad, casa s/n, diagonal al Hospital Manuel Montañez, de la población de las Mercedes del Llano del Estado Guárico, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En una superficie de 46 metros con 50 cmts, con casa que es o fue de Miguel Matamoros; SUR: Con superficie de 47 metros con 40 ctms. con terrenos que son o fueron de Luis Freites; ESTE: En una superficie de 11 metros con 30 cmts. con terrenos que son o fueron de Carmen Tiape; OESTE: En una superficie de 12 metros con 45 cmts. con Calle Libertad. Que el referido inmueble fue dado en opción a compra venta a la parte demandada según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 21 de Julio de 2010, inserto bajo el Nº 18, Tomo 60, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha notaria y que acompaña marcado “B.”
Así mismo demandó el pago de los daños y Perjuicios causados desde la fecha de su vencimiento 21-04-2011 hasta la presente fecha, además solicitó que la suma de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) que se acordó reintegrar a la demandada queden a su favor como garantía. Igualmente en el escrito de demanda la parte actora deja constancia que la demandada le pagó la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), expresando además que la accionada oferida no cumplió con el pago de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00), por lo que solicita se declare resuelto el contrato de Opción de compra venta y se le devuelva el inmueble objeto del mencionado contrato.

En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte demandada reconviene a la parte demandante en Acción de cumplimiento de contrato alegando que el contrato que presenta la actora como soporte de su demanda es un contrato de opción de compra venta considerada como un contrato de compra venta.
Ahora bien, esta Alzada siguiendo algunos autores como Humberto Enrique III Bello Tabares y Dorgy Jimenes en el texto sobre Teoría General del Proceso, señalan que la reconvención es la demanda dirigida por el demandado contra el accionante, mediante la cual aquel deduce una pretensión independiente de aquellas que originaron las demandas primitivas, para ser tramitada conjuntamente quedando comprendida en una misma sentencia.
La Doctrina del Tribunal Supremo de justicia ha establecido que la reconvención es en sí, una demanda, que comienza un juicio independiente del proceso en el cual ocurre, que ambos juicios participan entre sí del mismo procedimiento y de las mismas partes (Sentencia del 14 de Agosto de 1.986). La Reconvención o Mutua Petición es un recurso que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear al reo, a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el Actor primitivo, incluso referido a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal.
También así lo señala el maestro Zuliano ÁNGEL FRANCISCO BRICE (Lecciones de Procedimiento Civil. Tomo II, Pág. 283), la reconvención es la acción intentada por el demandado contra el actor, en el mismo juicio en que ha sido citado. Se le denomina también mutua petición porque en el juicio en que se propone, el actor y el demandado se reclaman o formulan petición entre sí.
En efecto, tal identidad de partes, radica en relación a la igualdad que debe existir entre las partes ya que si la ley otorga al actor la facultad de acumular en su demanda cuantas acciones le competan contra el demandado, aunque procedan de diferente título, también debe permitírsele al reo aducir pretensiones contra el demandante. Ello es posible, por cuanto la reconvención es la petición por medio de la cual el reo a su vez reclama alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa, el fundamento de la reconvención es que se obtiene el beneficio de disminuir los procesos, evitando la pérdida de tiempo y de mayores gastos que resultarían de ventilarse en expedientes separados y quizás hasta en Tribunales distintos, así como la ventaja de facilitar la sustanciación y hasta de apreciar mejor las alegaciones de las partes por la comparación de sus derechos y de sus deudas o créditos recíprocos.
Para esta Alzada la reconvención también conocida como mutua petición, es la contrademanda que formula el demandado contra el actor o demandante, así como lo señala o lo define RENGEL ROMBER “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. Pero en el caso de autos se evidencia en la contestación de la demanda que el demandado no realiza una verdadera contrademanda al actor debido a que no reclama alguna cosa al actor, no expresa con toda claridad ni precisión el objeto y su fundamento sino que lo que hace es exponer que la parte demandada propuso la demanda equivocadamente señalándole lo que debió demandar, Así lo ha señalado la sala Constitucional según sentencia de fecha 10 de Diciembre de 2009 Dra. Carmen Zuleta de Merchan, Exp Nº 08-0638, estableciendo que la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así en virtud de que una reconvención planteada con tales efectos impide el ejercicio al derecho a al defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal. En consecuencia de esto es por lo que no considera claramente esta alzada una verdadera contrademanda, no debiendo prosperar la misma y así se decide.
Ahora bien, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.159 expresa “Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.
Para el autor PALACIOS HERRERA cuando interpreta que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes quiere decir que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes. Así el articulo 1.264 del Código Civil, establece que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Así mismo el articulo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de este Tribunal, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tiende a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebra directamente el contrato definitivo de compra-venta.
Que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarias para el cumplimiento del mismo, con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
Por lo antes expuesto, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1160 Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que en criterio de esta Alzada del estado Guárico, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes. Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se a buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de la circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin. Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”.
Cuando un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes tiene la obligación de respetarlo, así mismo como están obligadas a respetar la ley, y si una de las partes contraviene las cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales a pedir el cumplimiento de la convención o que el mismo sea resuelto.
Establecido lo anterior observa este Tribunal de Alzada que, mediante escrito presentado en fecha 06-10-2014 la parte actora promueve copia simple de documento privado reconocido por las partes otorgado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 21 de Julio de 2010, inserto bajo el Nº 18, Tomo 60, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha notaria y que acompaña marcado “B, señalados en la demanda como lo es el Documento de opción de Compra venta, donde efectivamente la actora oferente recibe en ese momento la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), y que la oferida se compromete a pagar la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) en nueve cuotas de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) cada una, siendo el monto de la operación por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 120.000,00) y con el cual pretende probar la actora que venció el lapso acordado para que la demandada diera cumplimiento a lo convenido en el contrato que ambas partes suscribieron, para demostrar que está vencida la obligación contraída con la demandada en dicho contrato, el cual observa esta Alzada que el mismo no ha sido tachado ni impugnado por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y de donde se evidencia que la obligación contraída por la demandada se encuentra totalmente vencida.
Así mismo promueve la prueba documental contentiva de documento de Inmueble constituido por la parcela de terreno y las bienhechurias sobre ellas construidas, contentiva en los folios 11 al 17 del presente expediente donde pretende demostrar que es la única propietaria del inmueble objeto del litigio, esta Alzada le da pleno valor probatorio.
Promueve la actora copia certificada de procedimiento Administrativo emanado del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y habitad, mediante el cual pretender demostrar que fue cumplido los requisitos establecidos en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley, mediante la cual se declaró procedente la desocupación que formuló en contra de la demandada, la cual este Tribunal la valora y da pleno valor probatorio.-
Así mismo promueve la actora constancia de Aval Moral emitida por el Consejo Comunal Dr. Manuel Montañez de fecha 21 de Diciembre de 2013, a los fines de demostrar la tramitación de ayuda para el mejoramiento de la vivienda, lo cual esta Alzada lo desecha al no demostrar hechos controvertidos en la presente apelación, al haber quedado firme la no procedencia de los daños y perjuicios por no haber apelado la parte demandante solicitante de daños y perjuicios.
Así mismo promueve fotografía tomadas a la vivienda las cuales fueron avaladas por el consejo comunal Dr. Manuel Montañés marcadas con letras A, B, y C lo cual esta Alzada lo desecha al no ser motivo de controversia, al haber quedado firme la no procedencia de daños y perjuicios por no haber apelado la parte demandante solicitante de daños y perjuicios.
Así mismo promueve y hace valer documento autenticado por la Notaria Pública de Valle de la Pascua Estado Guarico de fecha 21 de Julio de 2007, para demostrar que la vivienda antes de darle en opción de compra venta la tenia alquilada y que por ese concepto obtenía su manutención, lo cual esta Alzada lo desecha al no demostrar hechos controvertidos en la presente apelación, al haber quedado firme la no procedencia de daños y perjuicios por no haber apelado la parte demandante solicitante de daños y perjuicios.
La parte demandada promueve las documentales escritas acompañadas como recaudos en la demanda las cuales ya fueron previamente valoradas por cuanto las mismas fueron consignadas por la parte actora y esta Alzada le da valor probatorio por cuanto no fueron impugnadas por las partes.-
Así mismo la parte demandada promueve solvencias de pago de servicios de agua de HidroPaez y Solvencia de Suministro Electrico de Corpoelec, las cuales este tribunal las desecha por impertinentes por cuanto con ello no lleva a demostrar si hubo cumplimiento o no del contrato y así se establece.-
Ahora bien, La pretensión del demandante consiste en la búsqueda de la resolución de un contrato de opción de compra-venta con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
A tal efecto la Acción resolutoria presupone un incumplimiento de la parte demandada cuando el deudor no pone la conducta debida tal y como estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. En los contratos bilaterales se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. En el caso de autos observa esta Alzada que la demandada en su escrito libelar hace referencia o deja constancia que la demandada le pagó la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00), los cuales fue pagando de la siguiente manera: Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) en dos letras de cambio, mas Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) entre adelanto en efectivo y Mercancía textil, lo que sumado da un monto total de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000,00), quedando un saldo deudor de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00), para un monto total de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) que fue el monto de la negociación incumplida.
En el caso de autos se observa que la parte oferida no dio cumplimiento al pago relativo a la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00), es por lo que se observa que la demandada incurre en una condición resolutoria que está implícita en todo contrato bilateral, tal cual lo establece el articulo 1.167 del Código Civil. Es por lo que en caso de autos se ha comprobado el incumplimiento de la correlativa obligación del demandado de cancelar las obligaciones a que se sometió, siendo evidente que la presente acción es procedente al existir un incumplimiento de la demandada y así se decide.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de opción de Compra-Venta intentada por la parte actora, Ciudadana MARÍA LEONICIA ROSARIO CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.149.127, y domiciliada en la población de Las Mercedes del Llano, del Estado Guárico, en contra de la demandada Ciudadana ESTILITA GREGORIA ALAYÓN ALVARADO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-8.625.708, y domiciliada en la población Las Mercedes del Llano, del Estado Guárico, sobre un lote de terreno de mayor extensión constante de VEINTICUATRO METROS DE FONDO POR DOCE METROS POR CUARENTA Y CINCO CENTIMETROS DE ANCHO (24 x 12,45 Mts.) y las bienhechurias sobre el construidas, consistente en de una vivienda de construcción de bloques, techo de acerolit, piso de cemento, puertas y ventanas de hierro, un recibo, consta de tres (03) habitaciones, dos (2) baños, una cocina, un (1) comedor, un lavandero, con diversidad de árboles frutales, totalmente cercada con paredes de bloques, ubicado en la Calle Libertad, casa s/n, diagonal al Hospital Manuel Montañez, de la población de las Mercedes del Llano del Estado Guárico, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En una superficie de 46 metros con 50 cmts, con casa que es o fue de Miguel Matamoros; SUR: Con superficie de 47 metros con 40 ctms. con terrenos que son o fueron de Luis Freites; ESTE: En una superficie de 11 metros con 30 cmts. con terrenos que son o fueron de Carmen Tiape; OESTE: En una superficie de 12 metros con 45 cmts. con Calle Libertad. El cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 21 de Julio de 2010, inserto bajo el Nº 18, Tomo 60, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaria.-
Se declara SIN LUGAR la apelación de la parte demandada. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 17 de Noviembre de 2014.
SEGUNDO: Se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veinte (20) días del mes de Febrero Dos Mil Quince (2.015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.
La Secretaria Temporal

Lic. Carmen A. Delgado B.
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
SMCB.-