TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
205° Y 156°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.511-15
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
PARTE DEMANDANTE: LEONARDO LO BUE MORREALE, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nº V-8.781.977, domiciliado en el Edificio Las Lajas, Apartamento “D”, Nº 54, Avenida Bolívar de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ALFREDO GAETANO PULVIRENTI HERNANDEZ y FRANCISCO RODRIGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 171.511 y 43.042, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DIVA SOFIA DE LIMA JASPE, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-15.710.194, domiciliada en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados IVAN ARMANDO ESPINOZA VARGAS y ADOLFO JULIO MOLINA BRIZUELA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 129.236, 86.354, respectivamente.
.I.
NARRATIVA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo de Local Comercial mediante libelo de demanda que presentó por ante el juzgado distribuidor en fecha 08 de diciembre de 2014, el ciudadano LEONARDO LO BUE MORREALE, quien es venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nº V-8.781.977, domiciliado esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico, asistido por el abogado Alfredo Gaetano Pulvirenti Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 171.511, y que le correspondió conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, a través del cual manifestó, que constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros de estado Guárico, de fecha 25 de febrero del año 2008, inserto en los libros de Autenticaciones bajo el No. 76, Tomo 10 del año 2008, el cual anexó marcado con la letra “A”, que la ciudadana ANTONIA MORREALE DE LO BUE, dio en arrendamiento a la ciudadana DIVA SOFIA D´LIMA JASPE, antes identificada, un (01) local comercial ubicado en el Edificio Las Lajas, Nº 54, en el lateral derecho de la fachada, en la Avenida Bolívar de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, bajo diecisiete cláusulas, las cuales dio por reproducidas. Continuó indicando, que el día 09 de septiembre del año 2012, falleció la ciudadana ANTONIA MORREALE DE LO BUE, en esta ciudad de San Juan de los Morros, según constaba en el Acta de Defunción Nº 855 de fecha 19 de septiembre del año 2012, emitida por el Registro Civil del Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, la cual agregó marcada con la letra “B”, trayendo como consecuencia inmediata el término del usufructo vitalicio establecido a favor de la arrendadora y que le confirió sucedaneamente a su persona la condición de arrendador, ya que procedía de mero derecho la subrogación en razón de que el referido edificio y terreno le había sido vendido por la arrendadora, con derecho a usufructo de por vida, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guárico, hoy Oficina de Registro Público de los Municipios Roscio y Ortíz del Estado Guárico, bajo el Nº 02, Folios 15 al 19, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre del año 2003, y que incorporó marcado con la letra “C”. En ese mismo orden, siguió esgrimiendo el libelista, que en sentido de lo precedente, actuando con el carácter de propietario exclusivo y arrendador del referido inmueble, y en uso de las facultades que le confirió el contrato de arrendamiento contenida en la Cláusula Tercera, partiendo de lo previsto en el decreto Nº 602, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre del año 2013, mediante la cual se instituyó un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, donde se estableció como base de cálculo para el ajuste del canon de arrendamiento, 250 Bolívares por cada metro cuadrado, y considerando que el referido local tiene 90 metros cuadrados, dichos cálculos arrojaron la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,oo), por lo que ajustó el canon en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) mensuales, muy por debajo, adujo, casi en un 50%, a partir del mes siguiente al vencimiento que ocurría en el mes de Enero de cada año, siendo el caso que se encontraba en estado de insolvencia en los pagos de los meses que iban desde Febrero de 2014, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda. Por otra parte alegó, que la arrendataria se había obligado según el contrato de arrendamiento en la Cláusula Primera, en destinar el local arrendado única y exclusivamente para el funcionamiento de un fondo de comercio de su propiedad, y que en franca violación al acuerdo contractual, para el momento de la interposición de la demanda en dicho local se encontraba funcionando una Asociación Cooperativa denominada Tazón Creativo R.L., siendo una persona jurídica ajena a la aludida relación arrendaticia. Asimismo mencionó, que violando la cláusula novena, el local tenía reformas y bienhechurías sin el previo consentimiento por escrito de la “Arrendadora” y/o arrendador en su caso, así como modificaciones y cambios en las instalaciones de agua, luz y timbres eléctricos, todo ello, prohibido expresamente en la cláusula décima tercera.
En ese sentido, demandó formalmente a la ciudadana DIVA SOFIA D´LIMA JASPE, supra identificada, para que conviniera o a ello fuera condenada al desalojo del mencionado local, libre de bienes y personas, así como al pago de los daños y perjuicios causados al mismo, con base a lo que arrojase la experticia a realizarse, toda vez que se había hecho imposible acceder a el por resistencia de la arrendataria.
En atención a lo anteriormente expuesto, fundamentó la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 40, literales a, c, e, i de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, al igual que en los artículos 1.133, 1.134, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), equivalente a MIL QUINIENTAS SETENTA Y CUATRO CON OCHENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.574,80 U.T.).
Por otra parte el Tribunal de la causa admitió la demanda en fecha 15 de Diciembre del 2014, fijando el lapso correspondiente para la contestación de la misma, en razón de lo cual, mediante escrito de fecha 12 de febrero de 2015, la parte excepcionada en vez de contestarla, conforme a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovió Cuestiones Previas en los términos siguientes: De conformidad con lo establecido en el artículo 340 ordinales 4º y 7º del Código de Procedimiento Civil, donde se encuentran establecidos los requisitos de forma del libelo de demanda, revisado como fue dicho libelo, evidenció que el objeto de la pretensión no indicaba la situación y linderos, alegando así, que por tratarse de un bien inmueble había incumplido con lo establecido en el mencionado artículo 340 en su ordinal 4º ejusdem, aduciendo de la misma forma que según lo explanado en la síntesis libelar en su capítulo II, referente al derecho reclamado y al petitorio, quedaba entendido que el pedimento de la parte actora era el pago por indemnización de daños y perjuicios causados al objeto de la pretensión, no especificando los daños y las causas que los ocasionaron para querer demandarlos, incumpliendo de esta manera con el artículo 340 en su ordinal 7º ibídem.
A estos elementos, vencido el lapso para la contestación de la demanda en Tribunal de la recurrida mediante auto de fecha 12 de febrero de 2015, dejó constancia de ello, al igual que sólo fueron opuestas las cuestiones previas.
Asimismo, el juzgador de la causa por auto de fecha 23 de febrero de 2015, hizo constar el vencimiento del lapso para que la parte demandante diera contestación a la cuestión previa opuesta por la excepcionada, no habiendo comparecido ni por si ni por medio de apoderado judicial.
Seguidamente, el Juzgado A quo pasó a dictar su fallo en fecha 06 de marzo de 2015, en el que declaro CON LUGAR la demanda y la consecuente condenatoria en costas de la parte demandada por haber resultado vencida en su totalidad, advirtiendo que la accionada no se presentó para dar contestación a la demanda en el lapso indicado, sino que exclusivamente se limitó a oponer la cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, obviando la obligación que tenía de presentar ambas defensas en el mismo escrito conforme a lo establecido en el artículo 865 ejusdem, que concatenado con el artículo 868 ibídem, produjo los efectos de la confesión ficta del artículo 362 de la misma norma adjetiva civil, indicando de la misma forma, que dicha circunstancia fue determinante en el presente proceso (procedimiento oral), en el cual comenzó a correr el lapso de cinco (05) días de despacho para que el demandado promoviera sus pruebas, no habiendo éste ofrecido alguna, y por lo tanto, procedió a dictar sentencia, constatando de esa manera, que se habían cumplido los tres elementos citados por la doctrina en cuanto a la confesión ficta prevista en el supra mencionado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, a saber, que el demandado no dio contestación al fondo de la demanda, así como tampoco promovió prueba alguna que pudiera obrar en su favor, y por último que lo pretendido por el actor no era contrario a derecho.
Como corolario al dictamen precedente, el apoderado judicial de la excepcionada, estando en tiempo hábil ejerció formalmente el recurso de apelación en contra de la misma en fecha 13 de marzo de 2015, el cual, mediante auto de fecha 16 de marzo de 2015, fue oído por el A quo en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a esta Superioridad, quien lo admitió en fecha 18 de marzo de 2015, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los informes, conforme a lo establecido por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, donde sólo los presentó la parte demandada.
Llegada la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
Llegan los autos a ésta Superioridad producto del recurso de apelación interpuesto por la parte accionante en contra del auto de la recurrida Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, con sede en esta Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 24 de Septiembre de 2014, que admite la reconvención planteada por la accionada en juicio de Desalojo.
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…,
Asimismo según resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia donde resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, mercantil y Transito verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico y Así se establece.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibidos los autos por esta Instancia, por haber ejercido el recurso de apelación la parte accionada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad, de fecha 06 de Marzo de 2015, que declaró con lugar la demanda de conformidad a la confesión ficta, al no haber el demandado contestado la demanda ni haber probado algo que le favoreciera.
Ahora bien, vista esta situación, esta juzgadora, debe examinar exhaustivamente los autos a los fines de observar la pretensión de la parte actora de la cual se evidencia que la misma consiste en una pretensión de Desalojo de un (01) local comercial ubicado en el Edificio Las Lajas, Nº 54, en el lateral derecho de la fachada, en la Avenida Bolívar de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado Guarico, expresando la actora que dicho bien es de su propiedad, actuando con el carácter de propietario exclusivo y arrendador del referido inmueble, y en uso de las facultades que le confirió el contrato de arrendamiento contenida en la Cláusula Tercera, partiendo de lo previsto en el decreto Nº 602, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre del año 2013, mediante la cual se instituyó un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, donde se estableció como base de cálculo para el ajuste del canon de arrendamiento, 250 Bolívares por cada metro cuadrado, y considerando que el referido local tiene 90 metros cuadrados, dichos cálculos arrojaron la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,oo), por lo que ajustó el canon en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) mensuales, muy por debajo, adujo, casi en un 50%, a partir del mes siguiente al vencimiento que ocurría en el mes de Enero de cada año, siendo el caso que la demandada se encontraba en estado de insolvencia en los pagos de los meses que iban desde Febrero de 2014, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda. Por otra parte alegó, que la arrendataria se había obligado según el contrato de arrendamiento en la Cláusula Primera, en destinar el local arrendado única y exclusivamente para el funcionamiento de un fondo de comercio de su propiedad, y que en franca violación al acuerdo contractual, para el momento de la interposición de la demanda en dicho local se encontraba funcionando una Asociación Cooperativa denominada Tazón Creativo R.L., siendo una persona jurídica ajena a la aludida relación arrendaticia. Asimismo mencionó, que violando la cláusula novena, el local tenía reformas y bienhechurías sin el previo consentimiento por escrito de la “Arrendadora” y/o arrendador en su caso, así como modificaciones y cambios en las instalaciones de agua, luz y timbres eléctricos, todo ello, prohibido expresamente en la cláusula décima tercera, por lo que demandó formalmente a la ciudadana DIVA SOFIA D´LIMA JASPE, para que conviniera o a ello fuera condenada al desalojo del mencionado local, libre de bienes y personas, así como al pago de los daños y perjuicios causados al mismo, de conformidad con lo previsto en el articulo 40 literales “a”, “c” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial
De este modo y visto los alegatos libelares y el criterio sostenido por la recurrida, en relación a la existencia de la ficción de confesión debe esta Alzada analizar la institución adjetiva de la confesión ficta y sus presupuestos de existencia a los efectos de la acción de Desalojo de Local Comercial tutelado por el Procedimiento Judicial establecido en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, por vía del procedimiento Oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el articulo 362, pero en este caso el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida en su defecto se procederá como se indica en la ultima parte del articulo 362”.
Conviene analizar el efecto de la contumacia dentro del proceso civil, debiendo escudriñarse el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso, de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
Aunado a lo anterior debe esta Alzada verificar si se encuentran llenos los supuestos del Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la “Ficción de Confesión”; donde para declarar tal supuesto se debe revisar, si se dio o no oportuna contestación a la demanda, si se promovió o no algún medio de prueba que contraríe las pretensiones del actor, y si la acción interpuesta es o no contraria a derecho.
La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir, en forma por demás extemporánea, trae como consecuencia que la contumacia, - que por su naturaleza, es una presunción iuris tantum -, genere procesalmente hablando, la inversión de la carga de la prueba u omnus probando, teniendo por ende el contumaz que probar algo que le favorezca; contumacia ésta, la cual puede llegarse a convertir en confesión ficta o ficción de confesión, siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones de la accionante por ninguno de los elementos que por comunidad de la prueba se vierten al proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado, lograr con los medios de prueba admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia desde fallo de Nº 2.428 del año 2003 (Caso: Teresa de Jesús Rondón), ratificada a través de fallo de fecha 28 de julio de 2006 (Caso: P.S. Glucksmann en amparo), Sentencia Nº 1.480, con ponencia del Magistrado Dr. MARCOS TULIO DUGARTE, donde se expresó: “… se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil… para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca. En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta ese momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora…”
Siendo oportuno, además destacar, que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria; por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que, –tal como lo pena el mentado Artículo 362 ejusdem-, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por lo tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas a hacer contraprueba de los hechos alegados por el actor, no siendo permisible la prueba de hechos nuevos que han debido ser alegados en la contestación de la demanda. Pero ello, - y hay que destacarlo -, no nos puede llevar a concluir que la existencia de la contumacia no nos permita observar como juzgadores, los elementos fácticos afirmados libelarmente por el actor en su escrito de demanda a los fines de la sentencia de fondo.
En definitiva, debemos establecer que conforme al artículo 362 del Código Adjetivo Civil, no contestada la demanda en forma perentoria; no habiendo el accionado probado algo que le favorezca y, no siendo contraria la pretensión del accionante, podrá el juez en su fallo definitivo declarar la existencia de la confesión ficta o como supra se expreso, la ficción de confesión.
Ahora bien, establecido lo anterior y, aplicando la doctrina antes establecida a el presente caso, puede observarse que la accionada fue debidamente llamada al proceso, a través de los actos de comunicación procesal (citación personal) y procedió, en vez de contestar la demanda a oponer cuestiones previas, dejando constancia el Aquo en fecha 23 de Febrero de 2015 del vencimiento para dar contestación a la cuestión previa, sin que la accionada procediera a dar contestación perentoria, según consta de auto de la recurrida de fecha 12 de Febrero de 2015; ni tampoco logró probar algo que le favoreciera.
Es así, como para este Tribunal, para que se consume o haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requieren tres requisitos a saber:
1°. Que el demandado no diere contestación a la demanda;
2°.- Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho y,
3°. Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso.
En relación al Primer Supuesto, ya esta Juzgadora observó que en el presente caso la parte demandada estando en la oportunidad que establece el articulo 865 del Código de Procedimiento Civil expresó en su escrito defensas previas sin alegar las defensas de fondo, por lo que se evidencia que no se efectuó la contestación de fondo de la demanda, por lo que, en el caso de autos, la accionada no dió contestación perentoria en la oportunidad preclusiva y adjetiva, debiendo ser declarado contumaz. Ahora bien, tampoco promovió la accionada algo que le favorezca, lo cual constituye el Tercer Supuesto; sin embargo, la contumacia y la falta de pruebas en contrario no es suficiente para declarar con lugar la acción propuesta, sin antes examinar, el Segundo Supuesto, referido a si esta acción fue ejercida conforme a la norma expresa que consagra el desalojo, vale decir, es necesario analizar si la pretensión es o no contraria a derecho.
De manera que, primeramente se encuentran plasmados dos (02) presupuestos de la confesión ficta, pero, debe, por ende, analizarse el segundo presupuesto, relativo a si la pretensión esbozada por la actora es o no contraria a derecho.
Es importante hacer mención del criterio expuesto por el Magistrado y profesor universitario JESUS EDUARDO CABRERA, a través de Sentencia de la Sala Constitucional N° 0209 de fecha 29 de Agosto del 2.003, sobre la inadmisibilidad de la acción como requisito Sine Cua Nom para que no se de la figura de la confesión ficta, expresando a tal efecto que: “…siguiendo éste orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no este prohibida por la ley, o no se encuentra amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el Juez tal situación, las circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción…”.
Para este Tribunal, la acción es contraria a derecho, cuando contiene una pretensión que no está tutelada dentro del ordenamiento jurídico pero, adicionalmente, en el caso concreto, el ejercicio de la acción puede estar prohibida por la ley, no sólo al no cumplir con los presupuestos consagrados por el Legislador, sino además, con base a una expresión del derecho constitucional de petición, por tanto, cualquier prohibición de su ejercicio tiene que estar expresamente ordenada por la ley.
En el presente caso, la parte accionante al demandar el desalojo lo hace según lo previsto en los literales “a”, “c” e “i”, del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, lo que para esta Alzada es importante desarrollar el contenido específicamente del literal “a” del referido articulo, el cual establece los siguiente:
“Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Ahora bien, observa esta Alzada, que según lo establecido por el mencionado literal y los alegatos libelares de la actora específicamente cuando se refiere: actuando con el carácter de propietario exclusivo y arrendador del referido inmueble, y en uso de las facultades que le confirió el contrato de arrendamiento contenida en la Cláusula Tercera, partiendo de lo previsto en el decreto Nº 602, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre del año 2013, mediante la cual se instituyó un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, donde se estableció como base de cálculo para el ajuste del canon de arrendamiento, 250 Bolívares por cada metro cuadrado, y considerando que el referido local tiene 90 metros cuadrados, dichos cálculos arrojaron la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,oo), por lo que ajustó el canon en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) mensuales, muy por debajo, adujo, casi en un 50%, a partir del mes siguiente al vencimiento que ocurría en el mes de Enero de cada año, siendo el caso que se encontraba en estado de insolvencia en los pagos de los meses que iban desde Febrero de 2014, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda” .
Aunado a tal pretensión libelar, observa esta Juzgadora que pretende la parte actora el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento que así como lo manifiesta la accionante lo realizó por un ajuste del canon en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), de forma unilateral, es decir sin el acuerdo del arrendatario, por lo que observa así mismo que según el contrato de arrendamiento consignado a los autos y donde se evidencia la relación arrendaticia de las partes, el mismo estipulaba un canon mensual de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00).
Dentro de este orden de idea se hace conveniente señalar lo que establece el articulo 17 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el cual señala lo siguiente:
“Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este decreto Ley ofrece…..”.
Así mismo, establece el artículo 32 del mismo Decreto con rango, valor y fuerza de Ley lo siguiente:
“La Fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a la regulación de conformidad con el presente decreto ley, la determinará el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionando de común acuerdo:……”
Omissis
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o tener dudas en cuanto a su cálculo deberán solicitar a la SUNDEE su determinación”.
De este modo, en el presente caso, siguiendo lo establecido por esta Ley Especial con relación a la Regulación y determinación de los cánones de arrendamiento y visto la pretensión libelar del actor fundamentada en el literal “a” del articulo 40 eiusdem, se evidencia la prohibición de ley con relación al cobro de cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según la Ley, por lo que se evidencia que en el presente caso, como así lo manifiesta el actor, él mismo ajustó el canon de arrendamiento, lo que para esta Alzada el actor incurrió en una prohibición de Ley, siendo su pretensión contraria a la norma, circunstancia ésta que puede colocarla en improcedencia del desalojo fundamentada en el literal “a” del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues no reúne o cumple en su ejercicio con los propios presupuestos de ley especial y así se establece.
Ahora bien, en cuanto a las pretensiones libelares contenidas en los literales “c” e “i” del articulo del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, en relación al Tercer requisito, es decir, que el demandado nada probare que le favorezca, cuya carga probatoria se había invertido de conformidad con el artículo 362 ibidem y pertenecía al contumaz y siendo evidente la existencia de los tres (03) presupuestos de ley, necesarios y concurrentes para la declaración de la confesión ficta en cuanto a los literales “c” e “i” del articulo del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, en consecuencia se debe declarar parcialmente con lugar la acción de desocupación de inmueble comercial por haber el arrendatario ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y que el arrendatario ha incumplido cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato el documento de condominio y/o normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio, de conformidad con establecido en los literales “c” e “i” del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial y así se establece.
En consecuencia:

.III.
DISPOSITIVA.
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de desalojo de local comercial, todo ello de conformidad con establecido en los literales “c” e “i” del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, intentada por la parte Actora Ciudadano LEONARDO LO BUE MORREALE, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nº V-8.781.977, domiciliado en el Edificio Las Lajas, Apartamento “D”, Nº 54, Avenida Bolívar de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico en contra de la accionada ciudadana DIVA SOFIA DE LIMA JASPE, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-15.710.194, domiciliada en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico. En consecuencia se ordena a la accionada la entrega del inmueble arrendado constituido por un (01) local comercial ubicado en el Edificio Las Lajas, Nº 54, en el lateral derecho de la fachada, en la Avenida Bolívar de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación de la parte demandada y se REVOCA PARCIALMENTE, el fallo de la recurrida Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha Seis (06) de Marzo de Dos Mil Quince (2015), únicamente a lo que se refiere a la exclusión de la causal de desalojo, especificada en el literal “a” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y así se establece.
SEGUNDO: Al haberse declarado parcialmente con lugar la demanda, no hay expresa condenatoria en costas y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Nueve (09) días del mes de Julio del año 2.015. 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.
La Jueza Provisoria.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria.-

Abg. Theranyel Acosta Mujica.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 02:30 p.m

La Secretaria.

smcb