TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, dos de junio de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO Nº AP31-V-2014-001316.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Nulidad de Asamblea de Co-propietarios
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo objeto observa:
-PARTE ACTORA: Constituida por la ciudadana NINOSKA LÓPEZ CABRERA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.522.293, quien actúa en su condición de Administradora, en representación de la comunidad de co-propietario del edifico CORAL GABLE. Representada en la causa por las abogadas María Alejandra Salazar Noguera y Elisa Martínez Castejón, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 70.797 y 26.482 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 16 de Septiembre de 2014, anotado bajo el Nº 1, tomo 90 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 86 al 90 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs V-14.774.028; V-12.387.577; V-19.378.042; V-4.589.203; V-5.589.531 y V-16.564.873 respectivamente, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1992, bajo el Nº 8, tomo 75-A Pro; los primeros en su condición de integrantes de la presunta Junta de Condominio del Edifico Coral Gables y la última de las nombradas en su condición de presunta administradora del edificio Coral Gables. Representados los primeros por los abogados Maria del Pilar Mariara Alcalá Ugarte y Mauricio Gerardo Domínguez, conforme instrumento poderes otorgados por ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera de Caracas del Municipio Libertador en fechas 03 y 18 de febrero de 2015, anotados bajo los Nºs 40, tomo 5, folio 126 al 128 y número 8, tomo 9, folios 24 al 26; así como instrumento poder otorgado para la última de los nombrados, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital en fecha 25 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 33, tomo 70 de los libros de autenticaciones; cursante a los folios 68 al 71 y 74 al 76 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Nulidad de Asamblea de Co-propietarios incoara la ciudadana NINOSKA LÓPEZ CABRERA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.522.293, quien actúa en su condición de Administradora, en representación de la comunidad de co-propietario del edifico CORAL GABLE, en contra de los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., los primeros en su condición de integrantes de la presunta Junta de Condominio del Edifico Coral Gables y la última de las nombradas en su condición de presunta administradora del edificio Coral Gables.
En efecto mediante escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2014, la parte actora incoó pretensión de nulidad de asamblea de co-propietarios, alegando, en síntesis:
1.- Que representa a la comunidad de co-propietario del Edificio denominado CORAL GABLE, ubicado en la Calle Auyantepuy de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, conforme designación en acta Nº 193 de fecha 18 de febrero de 2013, asentada en el libro de actas de la junta de condominio del edificio Coral Gable y autorizada mediante acta Nº 226 de fecha 10 de septiembre de 2014, asentada en el libro de actas de la junta de condominio del edificio Coral Gable, presentado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de marzo de 2011.
2.- Que en fecha 08 de Julio de 2014, fue celebrada una asamblea extraordinaria de co-propietarios del edificio Coral Gable, a los fines de elegir una nueva Junta de Condominio para el período 2014-2015, toda vez que conforme a los convocantes, la junta de condominio elegida para el período 2013-2014 se encontraba vencida desde el 13 de mayo de 2014.
3.- Que en fecha 30 de Julio de 2014, la administradora Ninoska López, al presentar un cheque en el Banco Occidental de Descuento, le es informado que las firmas de la junta de condominio del periodo 2013-2014, que venían desempeñando sus funciones, habían sido anuladas a solicitud de la presunta nueva junta de condominio.
4.- Que la asamblea extraordinaria de co-propietarios convocados para la elección de esa nueva junta de condominio para el período 2014-2015, celebrada en fecha 08 de julio de 2014, adolece de vicios tanto en su convocatoria como en la celebración misma, que la vician de nulidad absoluta.
5.- Que el vicio en la convocatoria deriva en que la misma se realizó de forma anónima, el no señalarse la persona que realiza la misma, violando con ello lo previsto en el documento de condominio del inmueble, en su cláusula décima primera, numero dos, literal “A”, cuando señala que la misma será convocada por el “administrador”; aunado a la falta absoluta en la convocatoria de las formalidades señaladas en los artículos 18 y 24 de la ley de propiedad horizontal, en cuanto a la publicación y la entrega anticipada de la misma a cada uno de los co-propietarios del edificio.
6.- Que fueron violentados igualmente con la convocatoria lo dispuesto en la cláusula décima primera, numero dos, literales “B”, “C” y “D” del documento de condominio, al obviarse el quórum requerido para la convocatoria y deliberaciones de la asamblea, así como la fijación de las oportunidades para las mismas.
7.- Que la convocatoria que dio lugar a la asamblea impugnada, refiere a una asamblea extraordinaria aún cuando el punto único a tratar era la elección de la junta de condominio, la que conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, se realiza mediante una asamblea ordinaria, y solo en caso y por circunstancias específicas, se convoca a una asamblea extraordinaria, que no sería el caso de la asamblea impugnada.
8.- Que la elección de la junta de condominio para el período 2013-2014, fue realizada el día 02 de octubre de 2013, por lo que la convocatoria para la elección de la junta de condominio para el período 2014-2015, no debía realizarse para el mes de julio, cuando aun se encontraban en vigencia de sus cargos, la primera de las nombradas.
9.- Que no fue fijado el lugar de celebración de la asamblea extraordinaria de co-propietarios, violentándose lo dispuesto en el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal.
10.- Que la asamblea de fecha 08 de julio de 2014, no contó con el quórum necesario de validez para su constitución, al haberse obtenido sólo una asistencia del 50,4143 % del valor total del edificio, cuando lo requerido conforme al documento de condominio era el 66,66 % para constituir la asamblea de co-propietarios, resultando inválida en consecuencia las decisiones tomadas en la misma.
11.- Que los votos requeridos para la aprobación de la elección de la asamblea de condominio, conforme lo establece la cláusula décima primera, numero tres, sección quinta (5ª), numeral II, literal “B” del documento de condominio es de por lo menos el noventa por ciento (90 %) del valor del inmueble y conforme a la votación efectuada en la asamblea impugnada, esta solo llegó al 16,0837 % del total del valor del inmueble.
12.- Que no hubo convocatoria previa a la asamblea, conforme lo dispone la cláusula décima primera, número uno y dos, literales “B” y “C” del documento de condominio, por lo que no habiendo quórum para la deliberación y votación para las dos primeras convocatorias, debía procederse a la consulta escrita de los propietarios y no una tercera convocatoria como se realizó, por lo que se encontraría viciada de nulidad absoluta la asamblea impugnada.
13.- Que la asamblea se encuentra viciada de nulidad absoluta por ausencia o inasistencia del administrador a la celebración, aunado a ser extemporánea su convocatoria, al no encontrarse aún vencido el período de vigencia en sus funciones de la junta de condominio electa para el periodo 2013-2014, el cual comenzó sus funciones en fecha 02 de octubre de 2013 y su vencimiento se correspondería al 02 de octubre de 2014 y no antes.
14.- Que en virtud de las irregularidades denunciadas, proceden a impugnar la asamblea de co-propietarios de fecha 08 de julio de 2014 y en consecuencia se convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- La nulidad absoluta de la asamblea extraordinaria de co-propietarios del edificio Coral Gable, ubicado en la Calle Auyantepuy de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, celebrada en fecha 04 de julio de 2014, así como de su convocatoria de fecha 04 de julio de 2014; B.- La entrega de las llaves de las puertas de acceso del edificio, de las carteleras informativas y del area administrativa del edificio Coral Gable, así como toda la documentación relativa a la administración de dicho edificio; y C.- Al pago de las costas y costos del proceso.
15.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 18, 24, 25 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con la cláusula Décima Primera del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 23 de marzo de 1965, inserto bajo el Nº 01, tomo 30, Protocolo 1º; estimándola en la suma de sesenta y tres mil seiscientos veintisiete bolívares (63.627,00 Bs.).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Mediante escrito presentado en fecha 30 de marzo de 2015, la parte co-demandada en la causa, sociedad mercantil Administradora J.F.G. C.A., presentó contestación a la pretensión incoada en su contra, argumentando:
1.- Opuso su falta de cualidad para ser demandada, pues habría suscrito contrato de administración con Residencias Coral Gable en fecha 11 de agosto de 2014 y dio por terminada la relación contractual que mantenía en fecha 26 de noviembre de 2014, siendo que la asamblea impugnada es de fecha 08 de julio de 2014, vale decir, de fecha anterior al inicio de la relación de administración, razón por la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, carece de cualidad para ser demandada.
Asimismo, los co-demandados, ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, mediante escrito presentado en fecha 30 de marzo de 2015 (folios 93 al 98), consignaron escrito de contestación a la pretensión de nulidad instaurada en su contra, argumentando en síntesis:
1.- Opusieron la falta de cualidad activa de la actora para demandar la nulidad de asamblea, pues esta actúa en su condición de representante de la comunidad de propietarios del edificio Coral Gable, alegando ser la administradora, lo que resultaría ser falso, pues nunca fue elegida por la comunidad de co-propietarios del edificio, tal y como se evidenciaría del acta Nº 193 de fecha 16 de febrero de 2013, donde se decidió por tres miembros de la junta de condominio, contratar los servicios de la ciudadana Ninoska López como administradora, en franca violación de lo dispuesto en el documento de condominio y ley de propiedad horizontal; por lo que la misma carecería de cualidad activa para demandar la nulidad de asamblea propuesta.
2.- Opuso la caducidad de la acción de nulidad incoada, toda vez que la asamblea impugnada se realizó en fecha 08 de julio de 2014 y en fecha 18 de septiembre de 2014, es que la actora procedió a impugnarla, transcurriendo entre ambas fechas un lapso superior a los treinta (30) días que señala el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3.- Alegaron que se cumplieron con los extremos de ley en la convocatoria publicada en fecha 04 de julio de 2014, siendo que la misma fue convocada por un número de propietarios que representaban un tercio del valor del inmueble, estando el quórum requerido, se procedió a elegir a los integrantes de la nueva junta de condominio con el voto favorable de 21 de 35 propietarios, sin que interviniera la administradora quien es empleada de los actores y no la administradora del edificio, por no haber sido elegida por la asamblea de co-propietarios.
4.- Que en virtud que la antigua junta de condominio venia violentando las disposiciones contenidas en el documento de condominio y la ley de propiedad horizontal, se vieron obligados a reunirse y convocar para la elección de una nueva junta de condominio, la cual resultó apoyada por mas de un tercio de la comunidad de propietarios, a la cual además asistió como invitado un funcionario adscrito a la Unidad de Comunidad y Derechos Humanos de la Sindicatura del Municipio Bolivariano Libertador, quien dejó constancia de haberse realizado la misma, apegada al marco jurídico.
5.- Que en fecha 22 de julio de 2014, y ante la negativa de la antigua junta de condominio en hacer entrega de los libros de actas, expedientes de administración y llaves del edificio Coral Gable, se vieron obligados a notariar un nuevo libro de actas por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda.
6.- Que en fecha 05 de agosto de 2014, actuando como junta de condominio para el periodo 2014-2015, acudió al Banco Occidental de Descuento e informa el cambio de los miembros de la junta, llevando el libro de actas donde consta la elección de la junta, siendo que hasta la fecha el banco se ha negado a entregar los montos dinerarios depositados en las cuentas Nº 0116-0402-13-0192358316 y 0116-0402-18-0012856797.
7.- Que en fecha 08 de agosto de 2014, se consultó la contratación de una nueva administradora, quedando elegida la sociedad mercantil Administradora JFG, por lo que no se reconoce a la ciudadana Ninoska López (parte actora) como administradora del inmueble.
8.- Que se han visto en la necesidad de denunciar a la ciudadana Ligia Trenard de Ostos, titular de la cédula de identidad Nº V-3.663.405, quien por más de tres años ha sido la presidenta de la junta de condominio; por ante la Fiscalía 46 del Ministerio Público del Area Metropolitana de Caracas, expediente Nº MP-348112-2014, en virtud de su negativa a rendir cuentas, realizar trabajos en el edificio sin consultar a la comunidad, otorgar contratos de toda índole a sus familiares, imponiendo multas y cobrando intereses superiores a la tasa del 12 % anual a los propietarios en los recibos de condominio; solicitando en consecuencia la declaratoria Sin Lugar de la pretensión de nulidad incoada.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2014, la parte actora incoó pretensión de nulidad de asamblea en contra de la parte demandada.
Por auto de fecha 23 de septiembre de 2014, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2014, se libraron las compulsas de citación de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 15 de octubre de 2014, la parte actora procedió a reformar la demanda incoada.
Por auto de fecha 17 de octubre de 2014, el tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la reforma de la pretensión planteada y acordó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 27 de octubre de 2014, se libraron las compulsas de citación a los co-demandados.
Por auto de fecha 28 de noviembre de 2014, se acordó la apertura de la segunda pieza del expediente.
-DE LA SEGUNDA PIEZA
Por auto de fecha 14 de enero de 2015, se acordó la citación por carteles de los demandados.
Mediante nota de secretaria de fecha 13 de marzo de 2015, se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2015, los co-demandados se dieron por citados en la causa.
Mediante escritos presentados en fecha 30 de marzo de 2015, los co-demandados procedieron a contestar la pretensión incoada en su contra.
Mediante escrito presentado en fecha 06 de abril de 2015, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa; las cuales fueron proveídas por auto de fecha 08 de abril de 2015.
Mediante escrito presentado en fecha 15 de abril de 2015, la parte actora promovió pruebas en la causa; las cuales fueron proveídas por auto de fecha 21 de abril de 2015.
Por auto de fecha 07 de mayo de 2015, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo en la causa.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2015, se acordó la apertura de la 3ª pieza en la causa.
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Alega la parte actora como fundamento de su pretensión de nulidad, que la asamblea extraordinaria de copropietarios de fecha 08 de julio de 2014, del edificio Coral Gable, se habría incurrido en graves irregularidades tanto en la convocatoria como en la asamblea misma en franca violación tanto del documento de condominio como de la ley de propiedad horizontal.
Defensa que la parte demandada refutó esgrimiendo para ello tanto la falta de cualidad activa de la actora como pasiva de la co-demandada, para intentar y sostener el juicio, alegando además estar apegada a la ley y documento de condominio, la asamblea de co-propietarios impugnada por la actora.
En estos términos habría quedado planteada la pretensión elevada a la potestad jurisdiccional de este Juzgado de Municipio, la que pasa a ser resuelta en base a lo siguiente:
-1er. PUNTO PREVIO-
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE LA CO-DEMANDADA
En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 30 de marzo de 2015, la co-demandada la Sociedad Mercantil Administradora J.F.G. C.A., alegó su presunta falta de cualidad pasiva por no ser la actual administradora del edificio Coral Gable, al haber renunciado al contrato de administración en fecha 26 de noviembre de 2014.
En efecto, en el escrito antes señalado, la parte co-demandada, expresó textualmente su presunta falta de cualidad en los términos que siguen:
(SIC)”…De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo para ser decidido previamente al fondo de la causa, la falta de cualidad o la falta de interés en la persona del demandado, Administradora J.F.G. C.A. para sostener el presente juicio.
Mi representada suscribió en fecha 0nce (11) de agosto de dos mil catorce (2014) un contrato de administración con las residencias Coral Gable, a través de los miembros de la junta de condominio, ciudadanas Carla Francisca Riveros Martínez y Linda Cristina Mármol Olivares, quienes declararon estar debidamente facultadas según acta de asamblea de propietarios de fecha cinco (05) de agosto de dos mil catorce (2014) y que corre inserta al folio 07 al 08 del correspondiente libro de actas de asamblea de co-propietarios.
El acta cuya nulidad se pretende es de fecha 0cho (08) de julio de dos mil catorce (2014), es decir, que la convocatoria, publicación y celebración del acto tuvo lugar antes de que existiese la relación contractual con mi representada.
Mi representada dio por terminada la relación contractual que mantenía con el edificio, en fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil catorce (2014). A partir del 26 de noviembre de 2014, en virtud de todo lo anterior, mal puede mi representada, tener cualidad o interés para sostener el presente juicio…”. (Fin de la cita textual). Folios 81 al 82.
Falta de cualidad pasiva que pasa a ser resuelta en los términos que siguen:
El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:
ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”
Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.
Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:
(SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.
…De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…
…El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”
De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.
Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.
Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).
Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.
Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:
“TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).”

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. Luís Loreto publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Ante ello, es evidente conforme a los hechos esgrimidos por la parte co-demandada en su escrito de contestación a la pretensión, no se está en presencia de un vicio de falta de cualidad e interés de la parte co-demandada, Sociedad Mercantil Administradora J.F.G. C.A., pues es ésta como administradora del Edificio Coral Gable, nombrada por los integrantes de la junta de condominio para el período 2014-2015, cuya asamblea extraordinaria de asunción de poder hoy se encuentra impugnada en este proceso, la que debe incoar o ser llamada a juicio en representación de la comunidad de Co-propietarios del inmueble en cuestión, pues conforme al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal representación le correspondería en forma exclusiva y excluyente al Administrador del inmueble, sin que pueda valerse para evadir su responsabilidad, la presunta carta de renuncia de fecha 26 de Noviembre de 2014, firmada por la ciudadana María Teresa Lezama, en su condición de Gerente de Administración de la señalada sociedad mercantil, pues la misma no se encuentra recibida por su destinatario, vale decir, miembros de la Junta de Condominio y Propietarios del Edificio Coral Gable. Así se establece.
De igual forma, la señalada carta de “renuncia a la administración” del edificio Coral Gable, cursante al folio 83 de la segunda pieza del expediente, en modo alguno le puede ser opuesta a la parte demandada con el objeto de pretender la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio de nulidad de acta de asamblea, toda vez que conforme a lo previsto en el artículo 1369 del Código Civil, la misma no tiene fecha cierta, por lo que no puede ser contada la fecha 26 de noviembre de 2014, como fecha de la presunta “renuncia”, al no evidenciarse la existencia de alguno de los supuestos previsto en el artículo antes citado del Código Civil, para tenerla por cierta. Así se decide.
Todo lo anterior, resalta la improcedencia del alegato de falta de cualidad esgrimido por la co-demandada, pues es esta, Administradora J.F.G. C.A., quien representaría a los co-propietarios del edificio Coral Gable en juicio, hasta tanto sea resuelta por sentencia definitivamente firme, la nulidad o no de la asamblea extraordinaria de co-propietarios de fecha 08 de julio de 2014, que es base de la toma de poder de la “actual” junta de condominio para el período 2014-2015, quien a su vez es la contratante de sus servicios de administración, tal y como efectivamente y de manera expresa admite la co-demandada en su escrito de contestación de fecha 20 de marzo de 2015, razón por la cual se declara Sin Lugar la falta de cualidad pasiva alegada. Así se decide.
La anterior conclusión deriva como ya se ha indicado, de lo señalado en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que mal podría presentarse en juicio cualquier otra persona distinta al Administrador del inmueble, a incoar o sostener cualquier tipo de pretensión judicial en contra de cualquier sujeto por causas derivadas de la administración de las cosas comunes del inmueble, que en este caso, se referiría al edificio Residencias Coral Gable, pues esta cualidad, le corresponde al Administrador del Inmueble, que en el caso de autos, y conforme a los hechos libelados, lo constituiría la sociedad mercantil Administradora J.F.G. C.A. por imperativo del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se decide.
Ya en éste sentido se ha venido pronunciando la jurisprudencia nacional y claro ejemplo de ello, lo constituye sentencia de vieja data de fecha 31 de Octubre de 1995, emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, recaída en el caso Inversiones Mónaco S.A. contra Co-propietarios del Edificio Residencias Mónaco, que expresó:
(SIC)”A mayor abundamiento observa esta Alzada que la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia ya reiterada suficientemente, ha señalado que la legitimación en juicio de la comunidad de copropietarios corresponde a su administrador, en interpretación que ha hecho nuestro máximo Tribunal del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como ejemplo se cita la sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 25 de Abril de 1970, Gaceta Forense N° 68, p. 269, en la cual se señaló: “El consorcio de propietarios, en todo lo referente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por los propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, de modo que puede considerarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha creado, en estos casos, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. De manera que, al haber sido llamada a juicio la empresa administradora del condominio, deben tenerse por citados todos y cada uno de los co-propietarios del edificio y, por este motivo, mal podría prosperar la reposición solicitada por la parte demandada. Así se establece…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVI, Cuarto Trimestre, Pág. 38.”. (Así se reitera).

En similares términos, el Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia de fecha 07 de Marzo de 1996, en el caso L. Faratro contra J. González y otros, expresó:
(SIC)”…Esto significa que para estar en juicio, tanto como actora como demandada la Junta de Condominio igual que los co-propietarios, deben hacerlo por intermedio del Administrador, ya que carecen de cualidad, para actuar directamente. En consecuencia, en el caso sub-júdice, el actor,…ha debido demandar al administrador del Condominio del Edificio…, en su carácter de representante legal de los co-propietarios del edificio en comento, ya que estos carecen de cualidad para intentar como para sostener un proceso que tenga relación con el uso que se haga de las cosas comunes, todo conforme a lo previsto en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con lo dispuesto en le letra e) del artículo 29 ejusdem…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVII, Primer Trimestre, Pág. 32.”. (Así se reitera).

A similar conclusión jurídica arribó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, cuando en sentencia del 20 de Mayo de 1999, recaída en el caso Inversiones Mónaco C.A. contra C. González y otros, señaló:
(SIC)”…En lo atinente a la solicitud de reponer la causa al estado de que se citen a todos los demandados, este Superior no comparte el criterio de la parte demandada, por cuanto tratándose de una Junta de Condominio que ha nombrado a su Administrador, tal como lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal, es éste quien debe ejercer en juicio la representación de los propietarios, quien en este caso fingen como un litis consorcio pasivo necesario que deben actuar de manera conjunta a través de dicho administrador…
….En este sentido el literal “E” del artículo 20 del cuerpo legal antes indicado al referirse a las atribuciones del administrador establece:
“Ejerce en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Acta de la Junta de Condominio”.
…De la norma transcrita, se evidencia claramente que el administrador de las cosas comunes a los propietarios le corresponde representarlo en juicio. Además, no se discute en el presente juicio la cualidad de Administrador que tiene la parte demandada, sino sí tiene o no tales atribuciones, caso resuelto con anterioridad….”. …”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, Mayo 1999, Pág. 48 y 49.”. (Así se reitera).
Y más recientemente ha de observarse lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 08 de Marzo de 2004, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000328, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, caso Elizabeth Caridad Tamayo Velásquez contra la Sociedad Mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNINA, que dispuso:
(SIC)”…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
…Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Por consiguiente, es evidente y por demás concluyente para este Juzgado de Municipio, que la cualidad pasiva en el caso que nos ocupa, para sostener la pretensión instaurada y en conocimiento de quien decide, le corresponde tanto a la Junta de Condominio del Edificio denominado Residencias Coral Gable como a su administrador, todo con ocasión a la asamblea extraordinaria de propietarios de fecha 08 de julio de 2014, para el período 2014-2015, ello por así disponerlo los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad horizontal, por lo que el alegato de Falta de Cualidad de la co-demandada, debe ser declarado Sin Lugar en los términos ya antes señalados. Así se decide.
-2º PUNTO PREVIO-
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA DEMANDANTE
En su escrito de contestación de fecha 30 de marzo de 2015, cursante a los folios 93 al 98 de la segunda pieza del expediente, los co-demandados, ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, por intermedio de su apoderada judicial, abogada María del Pilar Mariara Alcalá Ugarte, alegaron la Falta de Cualidad de la parte actora para intentar y sostener la presente causa, alegando para ello textualmente:
(SIC)”…La parte demandante, no tiene cualidad del derecho, o sea la cualidad o interés en demandar…(…). La parte demandante, actúa en la presente causa en su carácter de representante de la Comunidad de propietarios del edificio Coral Gable y otorga poder judicial, alegando ser la administradora de la comunidad de co-propietarios del edificio Coral Gable, lo cual es falso. La misma nunca fue elegida por la comunidad den propietarios del edificio Coral Gable, ubicado en la calle Auyantepuy, Urbanización Colinas de Bello Monte, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador de la Región Capital, tal como se puede evidenciar en acta Nº 193 del libro de actas, que se acompaña al escrito de solicitud de nulidad de acta de asambleas, presentado por la parte demandante, donde se decidió por tres miembros de la junta de condominio, lo siguiente: “El día 16 de febrero de 2013, siendo las 8:30 P.M, reunidas en el area social administrativa, la junta de condominio, Ligia Trenar de Ostos, presidente; Lourdes Parra de Santana, Vice-presidente; señora Mercedes López, secretaria, con la finalidad de dejar constancia de”…SEGUNDA: La administradora ACCIMPRES F.V.M. C.A., por comunicación informa que dicha empresa decide cerrar sus puertas y trabajará hasta el 06/03/2013, por lo que se solicitó presupuesto a la administradora Ninoska López la cual se leyó y analizó, se conversará con ella para ajustes a nuestro condominio y devengando un pago mensual de Bs. 1400. Visto y analizado el caso esta junta aprueba la contratación de la contadora. Es todo y conformes firman…(…) acta que riela en el expediente bajo el folio Nº 28.
Ahora bien, de conformidad con el documento de condominio del edificio Coral-Gable, capitulo Décimo, de la Administración: Sección Primera: De la Designación del Administrador. La asamblea de propietarios, convocada y reunida en la forma prevista en el Capítulo Décimo, hará cada año la designación del administrador. (Página 35 del documento de Condominio). Igualmente la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 19, “establece que la asamblea de co-propietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de administrador…” (Subrayado nuestro). Documento de condominio que se encuentra anexo al expediente en copia certificada, que acompaña la demandante en solicitud de nulidad y acompaño al presente copia simple del mismo marcado A constante de 55 folios útiles, debidamente registrado ante el registrador subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 25 de marzo de 1965, bajo el Nº 1, folio 1, tomo 30, Protocolo Primero.
Por otro lado, la autorización realizada por la junta de condominio integrada por las ciudadanas Ligia Trenar de Ostos, presidente; Lourdes Parra de Santana, vice-presidente, señora Mercedes López, secretaria, según acta Nº 226 de fecha diez (10) de septiembre de 2014, donde autorizan a la ciudadana Ninoska López, en base a las facultades establecidas en el documento de condominio. Capítulo Décimo, Sección Segunda, literal “E”, la administradora para ejercer en juicio la representación de los propietarios. Pero le faltó lo mas importante y que está muy claro en el documento de condominio, que se requiere pata otorgar poder a la administradora el Previo Acuerdo de la Propietarios (Subrayado nuestro). Página 37 del documento de condominio. Lo cual no se cumplió jamás, ni nunca, la comunidad de propietarios no autorizó bajo ninguna forma la elección de dicha administradora y muchísimo menos otorgarle poder para actuar en juicio en nombre de la comunidad…
…Por lo antes expuesto, la parte demandante o parte actora, carece de cualidad, para intentar o sostener el juicio, carece de la legitimidad procesal, de la posibilidad de ejercer la tutela de un derecho. La parte actora, pretende fungir como la administradora de la Comunidad de Co-propietarios del edificio Coral Gable, de una forma ilegítima. No existe ninguna asamblea de co-propietarios que la haya elegido para ser administradora y mucho menos para intentar demandas en nombre de la comunidad de co-propietarios. Su nombramiento, se hizo al margen de lo establecido en el documento de condominio y de la ley de propiedad horizontal, violando flagrantemente las normativas que rigen a la comunidad…”. (Fin de la cita textual). (Folios vto. 94 al vto. 95).
Falta de cualidad activa que pasa a ser resuelta bajo las siguientes consideraciones:
Ciertamente al encontrarnos ante una situación condominial, la misma se regula por ley especial, cual es la Ley de Propiedad Horizontal; que establece las normas de convivencia de las relaciones sometidas al mencionado régimen.
Ello es así, pues tratándose de un conglomerado de propietarios, con caracteres y criterios disímiles, que en muchos casos resultan irreconciliables, necesitan de reglas mínimas de convivencia, donde impera la decisión de la mayoría frente a la de la minoría, aún en los casos en que no se haya tomado parte en las deliberaciones de las Asambleas de Co-propietarios, tal y como lo dispone el artículo 25 de la Ley en cita, siendo una de éstas normas, las dispuestas en el documento de Condominio y su reglamento, cuya observancia obligatoria persigue incluso a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
Documento de condominio, que vendría a regular el orden interno de la comunidad de co-propietarios, estableciendo limitaciones a la propiedad individual de cada uno de quienes componen la comunidad, pues de no existir, la anarquía imperaría, impidiendo el normal desenvolvimiento de las relaciones condominiales propias de éste tipo de comunidades.
Por ello, resulta altamente vinculante para los co-propietarios de un inmueble regulado bajo la figura de la Propiedad Horizontal, el fiel cumplimiento de lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble así como de su reglamento interno, de existir este último, dado que de no ser así, es interpretar que la decisión de la minoría impera sobre el de la mayoría, lo cual no fue la intención del legislador al promulgar la ley en referencia.
Ante tal aseveración, resulta indiscutible que si bien el Estado reconoce el derecho de propiedad de los particulares sobre los bienes regidos bajo la figura de la Propiedad Horizontal, éste establece una limitación especial a favor de la comunidad, siempre en aras del principio de primacía de la voluntad de la mayoría sobre la minoría, la cual encuentra expresión en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando permite constreñir el propietario moroso con el pago de los gastos derivados de las obligaciones comunes (gastos de condominio) a vender a favor de la comunidad, su propiedad.
Normativa ésta que evidencia una clara intención del legislador de limitar la propiedad de los particulares individualmente considerados frente a los demás, lo cual a su vez, resalta la imperatividad del documento de Condominio o en su defecto de la Ley, frente a la voluntad del propietario individualmente considerado.
Interpretar lo contrario, resultaría establecer parcelas mínimas de distorsión frente a la comunidad condominial, en donde un solo propietario pudiera perturbar la sana convivencia de la mayoría, ya sea mediante el uso deshonesto del inmueble en contravención a lo estipulado en el documento de condominio, reglamento o en las leyes que la regulan, ya sea modificando la estructura interna o aspecto arquitectónico de la infraestructura que compone al inmueble que pudieran poner en peligro a la comunidad o ya sea alterando su paz interna, bajo el absurdo argumento del ejercicio legítimo del derecho de propiedad.
Situación ésta que resalta la necesidad de verificar la prevalescencia en las relaciones condominiales, de un orden prelativo entre la Ley de Propiedad Horizontal o el Documento de Condominio del Inmueble, lo cual se verifica de la siguiente manera:
El documento de condominio constituye el estatuto regulador de las relaciones nacientes de la copropiedad en un edificio regulado bajo la figura de la Propiedad Horizontal, donde confluyen el ánimo y dominio de varios co-propietarios de inmuebles, pero que por necesidad de convivencia y administración de zonas o áreas comunes, deben agruparse para su administración, es decir, es el documento formal que le da nacimiento y vida a la Propiedad Horizontal, donde se establecen las normas mínimas de convivencia entre los demás co-propietarios que integran el inmueble.
Es un documento formal necesario para dar nacimiento a la Propiedad Horizontal, donde se establecen los fundamentos de la regulación de los derechos y obligaciones de los demás condóminos, que busca la vida en armonía dentro de una comunidad de co-propietarios, que comparten áreas comunes, servicios comunes y demás relaciones que lo obligan a convivir en comunidad.
Por ser el documento que da inicio y acción a la comunidad de propietario, es indispensable que en éste se establezcan las normas mínimas de convivencia ciudadana dentro del conjunto del inmueble, así como el ámbito de regulación que les aplican, la representación de sus condóminos, derechos y obligaciones comunes e individuales de cada apartamento, etc.
Si bien y como se plasmó en líneas anteriores, el documento de condominio debe contener las derechos y deberes de los condóminos del inmueble regido bajo el sistema de la propiedad horizontal, no en todos los casos se ve tal regulación o la misma difierede manera drástica en comparación con lo dispuesto por la ley de la materia, pues a falta de regulación propia, el legislador ve la necesidad la establecer los mínimos de convivencia entre los co-propietarios. Problemática que el propio artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, pasó a regular del modo siguiente:
ARTICULO 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los co-propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículo siguientes…”.
Articulado que resalta la preeminencia del documento de condominio sobre la Ley de la materia en cuanto a la administración de las cosas comunes de un inmueble regido bajo la propiedad horizontal, recalcando la supremacía de la voluntad de los propios condóminos frente a la voluntad de la ley, pues son, precisamente éstos primeros, quienes conviven a diario entre las relaciones interpersonales y quienes son los conocedores de las materias que les afectan.
Sobre éste punto, el autor Nicolás Vega Rolando, en su obra “La Propiedad Horizontal en Venezuela”, explica:
(SIC)”…Nuestra ley de Propiedad Horizontal fue redactada en forma tal que da a los propietarios la mayor autonomía para que ellos regulen sus relaciones, y por ello, muchas de sus disposiciones son supletorias; de allí que el documento de condominio deba ser elaborado con particular cuidado…
…La norma consagrada en el artículo 21 de nuestra ley de Propiedad Horizontal tiene carácter supletorio, ya que el artículo 20 de la misma ley establece:
“A falta de disposiciones en el documento de condominio se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes…”.
O como lo explica el autor Juan Garay, en su obra “LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL”:
(SIC)”…En lo que no esté previsto en el documento de condominio (o en el Reglamento) hay que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal. Pero puede ocurrir que el documento de condominio diga una cosa y que la Ley diga otra cosa; por ejemplo, la Ley exige dos tercios de los propietarios para que haya quórum en las asambleas para tratar de la administración del edificio; ahora bien; supongamos que el Documento de Condominio dijera que basta el cincuenta por ciento. ¿Qué norma se aplica? La respuesta la da el artículo 22 de la Ley, pues dice que el artículo 23 (que trata de las consultas) y 24 (que trata de las asambleas) se aplicarán “a Falta de disposiciones en el Documento de Condominio”.
….Resumiendo lo dicho, tenemos: Hay que acatar lo que diga el documento de condominio en los siguientes casos: 1°.- Cuando dispone sobre asuntos que no están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal o dice lo mismo que ésta; 2°.- Cuando ordena cosas diferentes de lo que dice ésta Ley, pero que la misma autoriza en el documento de condominio o los propietarios dispongan en forma diferente: En todos los demás casos, las cláusulas del documento de condominio que sean contrarias a las de la Ley, son inaplicables…”. (Fin de la cita textual). (Ley de Propiedad Horizontal (condominio) Comentada y con casos prácticos, Ediciones Juan Garay. Librería Ciafré. Caracas-Venezuela, 1997. Páginas 50 y 51).
Resaltándose una vez más el carácter supletorio de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el documento de Condominio del inmueble, pues es indiscutible, que la voluntad de los co-propietarios del inmueble regido bajo el sistema de propiedad horizontal, priva sobre la voluntad del legislador en cuanto a la materia de la administración de las cosas comunes que la componen.
Es por ello, que ante la preeminencia del documento de condominio sobre la Ley en lo que se refiere al tema de la cosa común, se tenga primeramente que observar lo regulado en el primero de los nombrados, pues es en éste, donde se plasma la realidad diaria de una parcela en concreto del supuesto de hecho que regula la norma de la Ley de Propiedad Horizontal, vale decir, regula la realidad que expresa la norma.
Así las cosas, reiterando todo lo dicho con anterioridad con relación a la falta de cualidad pasiva de la co-demandada en la causa, sociedad mercantil Administradora JFG C.A., se evidencia que si bien la Cualidad para representar en juicio a los condóminos de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal, le ha sido atribuida al Administrador designado por la Junta o en defecto de éste a la propia Junta de Condominio, a tenor de lo previsto en el literal “E” del artículo 20 de la ley antes señalada, en el primero de los casos, es decir, cuando la representación la ejerce el Administrador del inmueble, dicha representación debe estar precedida de la autorización para demandar otorgada por la Junta de Condominio, la cual a su vez deberá constar en el libro de actas de la Junta, sin lo cual no puede considerarse representante en juicio del inmueble.
Autorización que además debe arropar las formalidades dispuesta en el documento de condominio para su validez y efectividad, pues de llegarse a plantear lo contrario, seria vulnerar las sanas reglas de convivencia dispuesto en el documento de condominio.
Situación que en el caso de autos se presenta en la cláusula Décima Primera, Numero Tres, de las Asambleas Ordinarias, Quinto del Quorun, II literales “F”, “E” sub-literal b, para el nombramiento del administrador por parte de la asamblea de co-propietarios, al disponer que ella se efectuará mediante asamblea ordinaria de co-propietarios, convocada por el administrador y/o autoridad judicial competente y/o un número de propietarios que represente al menos un tercio del valor total del inmueble, calculados en la forma prevista en el capítulo tercero del documento de condominio; requiriéndose el voto unánime de todos los co-propietarios del inmueble para otorgar poderes especiales; circunstancia esta última que no se configuró en el caso de autos, pues si bien quien pretende la nulidad de la asamblea extraordinaria de co-propietarios de fecha 08 de julio de 2014, a su vez se irroga su condición de Administradora del inmueble denominado Residencias Coral Gable, ello no podría ser admisible, al existir una administradora designada por la asamblea de fecha 08 de agosto de 2014, la que mientras no sea declarada su NULIDAD mediante sentencia definitivamente firme, es obligante la decisión tomada en la misma, para todos y cada uno de los co-propietarios que integran la comunidad condominial.
Ello es evidente, ya que de pretenderse lo contrario, sería admitir la existencia de dos administraciones paralelas una de la otra, la configurada por la administración que impugna el acta de asamblea de fecha 08 de julio de 2014 y la nacida de la ya antes asamblea extraordinaria de co-propietarios, al no poderse desconocer a priori la decisión tomada en la asamblea de fecha 08 de julio de 2014, y cuya vinculación es absoluta a todos y cada uno de los condominos en atención a lo dispuesto en el artículo 25 de la ley de propiedad horizontal; lo que no niega la posibilidad de quien se considerase afectado por la decisión que se tomare, hacer uso de los medios judiciales previsto para ello, pero no ya como presunta administradora del inmueble o miembro de la extinta junta de condominio, sino como un propietario afectado por la decisión que pretende impugnar.
Criterio éste que encuentra consonancia con lo alegado por la parte demandada en la causa, cuando señaló la inexistencia de la autorización otorgada por la Junta de Condominio, pues se desprende del acta Nº 226 de fecha 10 de noviembre de 2014, que el otorgamiento de la autorización a la presunta administradora, ciudadana Ninoska López Cabrera, para el ejercicio de poder de representación en juicio por parte de la abogada María Alejandra Salazar Noguera, se efectuó después de la asunción de la junta de condominio designada mediante asamblea extraordinaria de fecha 08 de julio de 2014, vale decir, con fecha posterior a la oportunidad en que cesaron en sus funciones los miembros de la junta de condominio que le otorgaron la autorización.
Ello conlleva a determinar que no pueden co-existir dos juntas de condominios paralela una a la otra y a su vez dos administradores en igualdad de circunstancia, dado que lo ajustado a derecho es que, tomada la deliberación en asamblea de co-propietarios y hasta tanto no sea destruida la validez y eficacia de la misma, una de las administraciones cesa en sus funciones y la otra asume la dirección de la administración del inmueble, hecho este último que es lo suscitado en el proceso. Así se decide.
Siguiendo la línea argumentativa, puede evidenciarse que la parte actora no aportó al proceso autorización expresa debidamente asentada en el libro de asambleas de co-propietarios de Residencias CORAL GABLE, sino que se limitó a aportar a la causa copia del acta Nº 226 de fecha 10 de noviembre de 2014, la que carece de validez y eficacia para surtir sus efectos en juicio, mediante la cual autorizaron a la administradora del inmueble (revocada), ciudadana Ninoska López Cabrera para otorgar poder judicial a la abogada María Alejandra Salazar Noguera, las que en modo alguno podría imputárseles nacidas en el marco regulatorio de la ley de propiedad horizontal, al carecer de la potestades legales para ello. Así se decide
Omitiéndose a su vez el acta de asamblea de la Junta de Condominio que haya autorizado a la administradora hoy demandante, para ejercer su representación en juicio, como requisito obligatorio para la validez de la representación. Aunado a la inexistencia en las actas del proceso de copia de acta de Asamblea de Condominio válida y eficaz, que le otorgara la autorización a la ciudadana Ninoska López Cabrera, para proceder a demandar a los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., en su condición de miembros de la junta de condominio celebrada en fecha 08 de julio de 2014 y administradora del inmueble la última de las mencionadas; cuya omisión acarrea la falta de cualidad de la demandante para intentar la presente pretensión, dado que ante la inexistencia de tal acta, su representación carece de validez. Razones éstas por las cuales, éste Juzgado de Municipio concluye que la Falta de Cualidad e Interés de la demandante alegada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 30 de marzo de 2014, deba ser declarada CON LUGAR en la definitiva con los demás pronunciamiento que de ello deriva.
Siendo que la falta de cualidad de la parte demandante es determinante en la resolución de la causa, quien decide considera inoficioso pasar al análisis y resolución de los demás alegatos esgrimidos por las partes durante el proceso. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declaran SIN LUGAR el alegato de Falta de Cualidad e Interés de la parte co-demandada, sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG C.A., para sostener la pretensión de nulidad de Asamblea extraordinaria de co-propietarios de Residencias CORAL GABLE, instaurada por la ciudadana NINOSKA LÓPEZ CABRERA, quien actúa en su condición de Administradora, en representación de la comunidad de co-propietario del edifico CORAL GABLE, en contra de los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., los primeros en su condición de miembros de la Junta de Condominio para el período 2014-2015, escogidos en asamblea extraordinaria de co-propietarios de fecha 08 de julio de 2014 y la última en su condición de Administradora, todos plenamente identificados en el fallo.
-SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el alegato de Falta de Cualidad e Interés de la parte actora, ciudadana NINOSKA LÓPEZ CABRERA, para intentar y sostener la pretensión de nulidad de Asamblea extraordinaria de co-propietarios de Residencias CORAL GABLE; quien actúa en su condición de Administradora escogida mediante acta Nº 226 de fecha 10 de septiembre de 2014, en representación de la comunidad de co-propietario del edifico CORAL GABLE, en contra de los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., todos plenamente identificados en el fallo.
-TERCERO: Como consecuencia del particular anterior, se declara SIN LUGAR la pretensión que por Nulidad de Asamblea extraordinaria de co-propietarios de Residencias CORAL GABLE de fecha 08 de julio de 2014, incoara la ciudadana NINOSKA LÓPEZ CABRERA, quien actúa en su condición de Administradora escogida mediante acta Nº 226 de fecha 10 de septiembre de 2014, en representación de la comunidad de co-propietario del edifico CORAL GABLE, en contra de los ciudadanos CARLA RIVERO MARTÍNEZ, LINDA MÁRMOL OLIVARES, FRANCISCO CALDERON ALCALA, EDUARDO GINER LÓPEZ, FERNAN RODRIGUEZ MORENO y RICARDO SANTANA SAN JUAN, y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JFC C.A., todos plenamente identificados en el fallo.
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-QUINTO: hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal de diferimiento, fijado por auto de fecha 07 de mayo de 2015, por lo que resulta necesaria su notificación, cuya constancia en autos dará inicio al transcurso de los lapsos procesales para la interposición de los recursos a que hubieran lugar en contra del fallo.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los dos (02) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
EL SECRETARI0.

ABG. RAZHES GUANCHE.
En la misma fecha, siendo las DOS Y DIECISÉIS MINUTOS DE LA TARDE (02:16 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°______del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARI0.

ABG. RAZHES GUANCHE.

NGC/RIGM/*
ASUNTO : AP31-V-2014-001316
32 Páginas, 03 Piezas.