TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
205° Y 156°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.577-15
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JONATHAN ALEXIS CARPIO GONZALEZ y MONICA JOHELY ABREU BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.911.688 y V-18.220.067, domiciliados en la ciudad de Calabozo del estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JORGE ALEJANDRO VALERA PEÑA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 116.784.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIA GRACIELA FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.253.864, domiciliada en la ciudad de Calabozo del estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.
I
NARRATIVA
Comenzó la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta por medio de escrito libelar y anexos presentados por los ciudadanos JONATHAN ALEXIS CARPIO GONZALEZ y MONICA JOHELY ABREU BLANCO, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.911.688 y V-18.220.067, domiciliados en la ciudad de Calabozo del estado Guárico, asistidos por el abogado JORGE ALEJANDRO VALERA PEÑA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 116.784, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha 25 de junio de 2015, mediante el cual manifestaron: Que en fecha 13 de noviembre de 2014, celebraron con la ciudadana MARIA GRACIELA FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.253.864, un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad, tipo vivienda unifamiliar, la cual esta construida de paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cemento, puertas y ventanas de hierro, ubicado en la Urbanización Monseñor Álvarez, Casa Nº 10, de la Macro-Parcela PIB (10), de la ciudad de Calabozo del estado Guárico, cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela Nº 1; SUR: Con la vía de acceso o vía 2 en el tramo “B-B1” del eje vía; ESTE: Con Parcela Nº 9; y OESTE: Con vía de acceso o vía 2 en el tramo “B,C1” del eje vía. Siguieron manifestando, que el referido inmueble le pertenece a la oferente, según constaba de documento inscrito bajo el Nº 2014-414, folio real del año 2014, segundo trimestre del año 2014, quedando registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico, en fecha 21 de mayo de 2014, e igualmente consta en ficha catastral proveniente de la Alcaldía del Municipio Francisco de Miranda del estado Guárico, la cual menciona la propiedad del terreno según Registro de Catastro Nº 12-07-01-07, de fecha 10-02-2014, instrumento que anexaron marcado “A”. De la misma forma indicaron, que la referida opción de compra-venta fue suscrita por las partes y en ella se estipularon dentro de sus cláusulas, que el precio pactado por el mencionado inmueble era la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) al momento e la firma, y los restantes QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo), una vez que fuera aprobado y liquidado el crédito bancario solicitado por ellos para la adquisición del inmueble, cuya venta se perfeccionaría una vez que transcurrieran noventa (90) días hábiles. Asimismo, exteriorizaron que en el caso de marras, el crédito fue aprobado en fecha 11/12/2014 y liquidado el dinero por parte del Ministerio del Poder Popular Habitad y Vivienda (Banavih) en fecha 19/06/2015, sin embargo, una vez que procedieron a contactar a la ciudadana MARIA GRACIELA FLORES, para que perfeccionara la venta, recibieron un rotundo rechazo y negativa de su parte, pretendiendo desconocer sus obligaciones como parte oferente del contrato mencionado, por todo lo cual acudieron a la vía jurisdiccional para plantear la presente litis.
Seguidamente, mediante sentencia de fecha 30 de junio de 2015, el Tribunal de la causa declaró INADMISIBLE la demanda, por cuanto observó, que los actores instauraron una acción cuyo objeto es un (01) inmueble de habitación familiar destinado a vivienda principal, acción que tiene como fin el traslado de la propiedad y posesión del bien por el convenio suscrito entre las partes, y como consecuencia, de ser declarada con lugar la pretensión de los demandantes, comportaría la entrega del mismo a la parte accionante, lo cual, indefectiblemente traería a la demanda la desposesión material de la vivienda, por todo lo cual, revisó lo pautado en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 39.668, del 06 de mayo de 2011, aduciendo la recurrida que en los juicios cuya ejecución implicara desposesión o desalojo de inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar, se debe cumplir previamente con el procedimiento administrativo antes de activar al órgano jurisdiccional, tal como esta tipificado en el articulado citado, sin lo cual, toda acción debía ser declarada inadmisible por dicho órgano, por ser contrarias a las disposiciones previstas en dicha norma, contraviniendo igualmente lo pautado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, comprobando a los autos, que la parte demandante no cumplió efectivamente con dicha exigencia del agotamiento previo del procedimiento administrativo, observando asimismo, que la excepcionada se encuentra en plena posesión del inmueble objeto del acuerdo cuyo cumplimiento se solicitó.
Como corolario de la decisión precedente, la demandante interpuso recurso de apelación en su contra mediante diligencia de fecha 01 de julio de 2015, alegando que la demanda en cuestión versaba sobre el cumplimiento de contrato, es decir, sobre el derecho de propiedad mas no sobre la posesión del inmueble, y en el negado caso de que la demandada posteriormente se negase a realizar la entrega material del inmueble se realizaría el procedimiento autónomo independiente con el fin de obtener la posesión del mismo, máxime cuando en ninguno de los petitorios reclamó el derecho de posesión o entrega material de la cosa.
De seguida, el Juzgado de la recurrida, por auto de fecha 08 de julio e 2015, oyó la apelación en ambos efectos, remitiendo los autos a esta Superioridad, quien los admitió en fecha 29 de julio de 2015, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho para presentar informes, donde una vez llegada la oportunidad, ninguna de las partes los presentó.
Arribada la oportunidad para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente incidencia, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico y Así se decide.
ANALISIS Y MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La presente apelación es ejercida por la parte demandante, contra sentencia emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico de fecha 30 de Junio de 2015, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, por cuanto no fue agotado el procedimiento previo Administrativo.
En el presente caso, puede observarse que la acción intentada por la parte actora es una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, tipo vivienda unifamiliar que tal como lo indica el actor en su escrito libelar, solicita sea ordenado el cumplimiento de la obligación contractual, perfeccionar la venta del inmueble y realizar la entrega material del mismo, ubicado en la urbanización Monseñor Álvarez, casa Nº 10, de la macro parcela PIB (10) de la Ciudad de calabozo, Estado Guárico, cuyos linderos son: NORTE: Con la Parcela Nº 1; SUR: Con la vía de acceso o vía 2 en el tramo “B-B1” del eje vía; ESTE: Con Parcela Nº 9; y OESTE: Con vía de acceso o vía 2 en el tramo “B,C1” del eje vía, fundamentado su acción en el articulo 26, 49 y 51 del texto fundamental, 1133, 1137, 1138, 1141,1155, 1159, y 1160 del Código Civil, así como los artículos 197, 338, 339, y 340 y siguientes, 585, 586, 587, 588 y siguientes del Código de procedimiento Civil y del artículos 184 de la Ley Orgánica del trabajo, las Trabajadoras y los Trabajadores.
Así las cosas, puede observarse que el bien que la actora pretende el Cumplimiento de Contrato, es un bien inmueble de habitación, que según expresa en su escrito libelar, que la citación de la parte demandada sea practicada en Urbanización Monseñor Álvarez, casa Nº 10, de la Macro parcela PIB (10) de la Ciudad de Calabozo, Estado Guárico, evidenciando esta juzgadora que es la misma dirección del inmueble objeto del cumplimiento de contrato que se pretende, es decir que el referido inmueble lo ocupa actualmente la parte demandada de autos ciudadana MARIA GRACIELA FLORES.
De este modo observando la pretensión realizada por la actora es importante señalar que el Estado a través del Poder Ejecutivo, por Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, publicado en Gaceta Oficial N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, promulgó la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, normativa necesaria para desarrollar el Estado Social, Democrático de Derecho y de Justicia, establecido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que se consagra como eje central ideológico - constitucional de la nueva República, vale decir, que su decidiratum máximo es entre otros, la Justicia, lo cual involucra, que el proceso y en especial el proceso civil, no es una mera abstracción estéril, -como lo puede pretender quien interprete el derecho de forma pétrea, formalista-, sino que debe ser el estudio del hombre vivo, a través de las Garantías Jurisdiccionales que lo revisten y dan realismo al concepto de Justicia, en especial, cuando estamos frente a un juicio de, que involucraría en el fallo de fondo, el desalojo de una familia venezolana.
Es por ello, que debe entenderse que a partir de 1.999, la ciencia jurídica ha dejado de ser una ciencia normativa, que hacía que, en vez de tener códigos de derecho procesal y sustantivos produjéramos manuales de procedimiento y de normas pétreas civiles. En 1.999, nace un nuevo modelo constitucional que transforma evidentemente las garantías jurisdiccionales y su aplicación e interpretación al proceso y al derecho civil en general. La interpretación procesal y civil sustantiva, desplaza el principio de legalidad, pasándose a realizar una interpretación evolutiva de la norma, que permite una verdadera independencia del Juez, solo sometida a la Constitución sobrevenida por encima de la ley procesal y sustantiva.
En el sistema Procesal Constitucional de 1.961, se había entendido al sistema adjetivo y al sistema formalista civil derivado del Código Napoleónico, como una geometría formal que, se había disociado del concepto de Justicia. Bajo la Interpretación Evolutiva que permiten los artículos 2, 26 y 257 de la Carta Política, pasando por el artículo 49 ejusdem, una norma, formalmente válida y, por consiguiente vigente, puede ser sustancialmente inválida por el contraste de su significado con las Garantías Constitucionales o los Derechos Fundamentales.
Esta Juzgadora de Alzada considera necesario señalar lo que ha establecido la Ponencia Conjunta de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el No. 175 de fecha diecisiete de abril de este año dos mil trece y en la cual dejó asentado:
“Omissis…. Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor: “Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Audiencia conciliatoria.
Artículo 7°.
…Omissis…
Culminación del procedimiento
Artículo 8°.
…Omissis…
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Por ello es necesario que, ante este tipo de acciones como el cumplimiento de contrato de opción de compra venta y donde el actor solicita el cumplimiento de la obligación contractual y perfeccionar la venta del inmueble y realizar la respectiva entrega material del mismo, contentivo de un bien inmueble habitado por la demandada, sea entendida en presencia de un Estado garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana, el cual involucra el derecho a una vivienda digna, por ello, en los procesos que se generen bajo arrendamientos, comodatos, usufructuarios o como en el caso de autos, ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, que la demandada esta ocupando el inmueble -, para prevenir el desalojo forzado de las familias que los ocupan, se diseñó una Legislación, de corte social, que permite a las partes, previo al proceso civil, dirimir administrativamente la controversia y evitar la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Este proceso previo de sede administrativa se tramitará por ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda, a través de una solicitud, que generará audiencias conciliatorias para la búsqueda de soluciones efectivas y que culminará con acuerdos o soluciones entre los cuales está el que la parte contra quien se pretenda el cumplimiento quedará protegida contra éste, pudiendo luego, acudirse a la vía judicial, tal cual lo establece el artículo 10 del referido Decreto – Ley.
Este artículo, contenido en una normativa que desarrolla es Estado Social, Democrático de Derecho y de Justicia, debe ser concatenado con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, referido a la admisión de la demanda, el cual expresa: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de su negativa.
En el presente caso, el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, constituye un aspecto a examinar in limine, en el proceso civil, para los casos de acciones que pudieran culminar, en su fase ejecutiva con el desalojo de quien posee legítimamente, o tuvieren la simple posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, es decir que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de ese inmueble que habitan. Así las cosas, actuó la recurrida en forma efectiva, al declarar la inadmisibilidad de la acción intentada, pues dicha Cumplimiento de Contrato de opción de Compra venta sobre un inmueble que habita la accionada y cuya ejecución comportaría esa pérdida de la tenencia o posesión producto, por lo cual es requisito sine cua non, el agotamiento de la vía administrativa, tendente a lograr conciliar y mediar los intereses de las partes y así se establece.
En consecuencia.
.III.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara la PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, intentada por la parte demandante Ciudadanos JONATHAN ALEXIS CARPIO GONZALEZ y MONICA JOHELY ABREU BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.911.688 y V-18.220.067, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Calabozo del estado Guárico, en contra de la accionada Ciudadana MARIA GRACIELA FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.253.864, domiciliada en la ciudad de Calabozo del estado Guárico, acción ésta de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta que recae sobre un inmueble habitado por una de las partes, lo que comportaría la desocupación del mismo, sin antes intentarse el juicio administrativo previo, establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora y se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Calabozo, de fecha 30 de Junio de 2015 y así se decide.
SEGUNDO: Al declararse inadmisible la acción, no hay expresa condena en Costas y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veinticuatro (24) días del mes de Noviembre del año 2.015. 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.
La Jueza Provisoria.

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario

La Secretaria.

Abg. Theranyel Acosta Mujica.

En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
smcb.