República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Inversiones Eroma I.E. C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30.03.2004, bajo el N° 47, Tomo 44-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Karina Contreras Oropeza y José Gregorio Soilan, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 141.538 y 64.155, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Jaifer Navegador C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10.06.2008, bajo el N° 30, Tomo 103-A-Sgdo. MOTIVO: Desalojo. En fecha 14.10.2015, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada Karina Contreras Oropeza, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones Eroma I.E. C.A., contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra de la sociedad mercantil Jaifer Navegador C.A., fundamentada en la alegada necesidad de su representada de ocupar el inmueble arrendado. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN La abogada Karina Contreras Oropeza, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones Eroma I.E. C.A., en el escrito libelar enunció lo siguiente: Que, en fecha 01.11.2009, su representada celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Jaifer Navegador C.A., representada por el ciudadano Juan Miguel González Rivero, en su carácter de Director de la mencionada sociedad mercantil, sobre un local comercial identificado con el N° 01, situado en la planta baja del Edificio Residencias Livas, ubicado entre las Esquinas de Esperanza a Crucecita, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, el contrato de arrendamiento se celebró por un (01) año fijo, contado a partir del día 01.11.2009, hasta el día 31.10.2010, prorrogándose automáticamente para los años 2.011 y 2.012. Que, en fecha 15.05.2013, su representada hizo entrega de un comunicado al ciudadano Juan Miguel González Rivero, con el que comunicó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 31.10.2013, debido a la necesidad del local para uso propio. Que, la arrendataria hizo caso omiso a la solicitud de finalización del contrato y entrega material del local comercial, por lo cual se efectuó una nueva comunicación en fecha 18.08.2014, en la que se reiteró el vencimiento de la convención locativa el día 31.10.2013, por efecto de la voluntad de su mandante en no renovar el mismo, de manera pues que se encontraba disfrutando de su derecho a la prórroga legal por el lapso de un (01) año contado a partir del vencimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que debía entregar el inmueble arrendado en fecha 01.11.2014. Que, en vista a las notificaciones emitidas por su representada, sin que la arrendataria procediera a la desocupación del local comercial, se dispuso el día 28.08.2014, trasladar a la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de reiterarle una vez más que se encontraba haciendo uso de la prórroga legal, haciendo constar el funcionario notarial que el ciudadano Juan Miguel González Rivero, se negó a firmar. Que, nos encontramos en presencia del secuestro y ocupación ilegítima de un inmueble destinado a la explotación comercial propiedad de su representada, pues si bien es cierto que la arrendataria ha pagado de manera oportuna el canon de arrendamiento, no es menos cierto la necesidad por parte de su mandante de usar su inmueble para motivos netamente personales. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 33 y 34, literal (b) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento. Por tal motivo, la sociedad mercantil Inversiones Eroma I.E. C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil Jaifer Navegador C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del local comercial arrendado; en segundo lugar, en el pago de las indemnizaciones de las mensualidades pagadas ajustadas a la inflación arrojada por el Banco Central de Venezuela; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), a título de daños y perjuicios que pudieren haberse causado en el interior del inmueble; y, en cuarto lugar, en el pago de las mensualidades que sigan venciéndose hasta la definitiva desocupación del inmueble. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En virtud de los anteriores criterios jurisprudenciales, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Eroma I.E. C.A., en contra de la sociedad mercantil Jaifer Navegador C.A., se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el local comercial identificado con el N° 01, situado en la planta baja del Edificio Residencias Livas, ubicado entre las Esquinas de Esperanza a Crucecita, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 01.11.2009, en virtud de la alegada necesidad de la accionante de ocupar el referido bien inmueble. Al respecto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, en su artículo 1, se precisa que “…rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial…”. Por su parte, el artículo 2 ejúsdem, preceptúa que “…a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”. En tal sentido, el único acápite del artículo 43 ibídem, dispone que “…el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…”. La anterior disposición legal contempla al procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como el procedimiento judicial a través del cual deben sustanciarse y sentenciarse las reclamaciones derivadas de una relación arrendaticia sobre bienes inmuebles destinados a uso comercial, el cual debe aplicarse a los procesos judiciales en curso, hasta su culminación definitiva, en atención a lo previsto en el artículo 9 ejúsdem. Por lo tanto, estima este Tribunal que al discutirse en el caso de autos la terminación de una relación contractual, cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, es por lo que en contraste al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el cual la accionante pretende fundamentar jurídicamente su pretensión, la ley aplicable resulta ser el presente caso el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo artículo 40, preceptúa lo siguiente: “Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. En relación al carácter taxativo de las causales de desalojo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente: “…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) El anterior criterio jurisprudencial trata sobre el distinto régimen en que se encuentran sometidas las pretensiones de desalojo en relación con las pretensiones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención locativa. Por consiguiente, juzga este Tribunal que el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla la necesidad del propietario como supuesto de procedencia de las reclamaciones de desalojo de bienes inmuebles arrendados para ser destinados a uso comercial, razón por la que esta circunstancia conlleva a declarar la inadmisibilidad de la demanda, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar patentemente la normativa legal que regula la pretensión deducida por la accionante. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Inversiones Eroma I.E. C.A., en contra de la sociedad mercantil Jaifer Navegador C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria, Solange Sueiro Lara En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y veinte de la tarde (1:20 p.m.). La Secretaria, Solange Sueiro Lara CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2015-001168