República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Pierre Venutolo Venutolo, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Puerto Ordaz, Estado Bolívar y titular de la cédula de identidad N° V-2.940.770. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Cleren Jesús Chirinos Cabrera, Eduardo Francisco Morales Medina y Vanessa Morales Lazo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.027.278, V-3.810.882 y V-14.889.663, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.595, 19.781 y 87.243, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Juan Carlos Oropeza Brito, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.324.450. MOTIVO: Desalojo. En fecha 20.10.2015, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado Eduardo Morales Medina, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra del ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, fundamentada en el alegado vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - PRIMITIVA DEMANDA El abogado Eduardo Morales Medina, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en el escrito libelar enunció lo siguiente: Que, consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.10.2012, bajo el N° 22, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado dio en arrendamiento al ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, un local comercial de su propiedad distinguido con la letra y número LC-03, el cual tiene una superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (189,96 M2), situado en la planta baja del Edificio Cóndor, ubicado en la Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada en la cláusula segunda por el término fijo de dos (02) años, contados a partir del día 01.10.2012, hasta el día 30.09.2014, especificándose además en dicha cláusula contractual que una vez finalizado el término fijo de dos (02) años, el arrendatario gozaría de la prórroga legal contemplada en los artículos 38, literal (b) y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la celebración de la convención locativa, hoy artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual sería de un (01) año y que vencería en fecha 30.09.2015. Que, en la cláusula segunda se determinó claramente que al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario se obligó a entregar de forma inmediata el local comercial arrendado, totalmente desocupado y libre tanto de bienes como de personas, en perfecto estado de habitabilidad, uso y funcionabilidad, así como solvente de cualquier deuda. Que, una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario no hizo entrega del local comercial de manera voluntaria, pese habérsele notificado esa circunstancia a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 05.10.2015. Que, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento prevé una penalidad en caso de atraso en la entrega del inmueble por parte del arrendatario en tiempo oportuno, por la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) por cada día de retraso, situación la cual también fue notificada al arrendatario por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 05.10.2015. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en el literal (g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Por tal motivo, el ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, procedió a demandar al ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del local comercial arrendado y su consecuente entrega material; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, contados desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local comercial; y, en tercer lugar, en el pago de las costas y costos de la demanda, incluyendo los honorarios de abogados, estimados en un treinta por ciento (30%) del monto demandado. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En virtud de los anteriores criterios jurisprudenciales, resulta pertinente destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en contra del ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número LC-03, el cual tiene una superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (189,96 M2), situado en la planta baja del Edificio Cóndor, ubicado en la Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.10.2012, bajo el N° 22, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, sin que las partes hayan pactado su renovación. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil. Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. A tenor de la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo. Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen de un contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la pretensión de desalojo deducida por el accionante, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23.05.2014, contempla lo siguiente: “Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio. En el presente caso, el accionante reclamó libelarmente el desalojo del local comercial arrendado con fundamento en que el arrendatario no entregó el mismo al vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, sin que las partes hayan pactado su renovación; sin embargo, observa este Tribunal de la lectura del escrito de demanda que el demandante también reclamó el pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, contados desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local comercial, con base en los mismos hechos que sustentan la pretensión de desalojo. En efecto, en el capítulo relativo al petitorio contenido en el escrito libelar, se enunció ad pedden litterae lo siguiente: “…Como consecuencia de encontrarse incurso el Arrendatario en el supuesto de hecho señalado en el literal (G) del Art. 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y siguiendo expresas instrucciones de mi poderdante, procedo en su nombre y representación a demandar como en efecto formalmente demando en este acto el desalojo por cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por vencimiento del término por el cual fue celebrado y por encontrarse también vencida la respectiva prórroga legal, la cual fue tempestivamente notificada al ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de Estado Civil Soltero, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.324.450, en su carácter de arrendatario, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Por estar incurso en la causal prevista en el literal ‘G’ del Art. 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece como causal de desalojo por cumplimiento de la prórroga legal, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, tal y como es el caso de autos y, como consecuencia de lo anterior, se ordene al ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, entregar en forma real y efectiva, completamente desocupado, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones que lo recibió al inicio de la relación contractual, el local objeto de la demanda; que deberá desalojo y entregar el inmueble constituido por el Local Comercial arrendado distinguido con la Letra y Número LC-03, el cual tiene una Superficie aproximada de ciento ochenta y nueve con noventa y seis metros cuadrados (189,96 Mts2), situado en la Planta Baja del Edificio Cóndor, ubicado en la Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Libre de bienes y de personas; a mi representado Pierre Venutolo Venutolo, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, titular de la Cédula de Identidad N° 2.940.770; en el caso que no lo hiciera, solicito a ese Tribunal, que se decrete, a favor de mi mandante, la restitución del dominio y la posesión del local comercial ya identificado dado en calidad de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la primera parte del Artículo 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con el Artículo 338 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil; fundamento esta demanda en lo establecido en el literal G del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por estar vencido el término por el cual fue celebrado el contrato y su respectiva Prórroga Legal. Segundo: A pagar por concepto de Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta del mencionado Contrato de Arrendamiento, la Cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, tal y como fue igualmente notificado por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, contados desde el día siguiente del vencimiento de la prórroga legal y hasta el día en que se haga la entrega efectiva del inmueble arrendado. Tercero: Al pago de las costas y costos de la presente demanda de Desalojo por cumplimiento de la prórroga legal, incluyendo los honorarios de abogados, estimados estos últimos en un treinta por ciento (30%) del monto demandado. Cuarto: Estimo la presente demanda en la cantidad de ciento ochenta y seis mil bolívares (Bs. 186.000,oo), equivalente a mil doscientas cuarenta unidades tributarias (1240 U.T.), de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”. Como se observa, la parte actora reclamó en la demanda tanto el desalojo del local comercial arrendado y su consecuente entrega material, así como también el pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, contados desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local comercial, cuya exigencia lleva implícita la acción de cumplimiento de contrato consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente el desalojo de un inmueble y el cumplimiento de un contrato de arrendamiento. En lo que concierne a la inepta acumulación de pretensiones, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) La anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, excepto cuando se requiera sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre y cuando sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Respecto a la facultad concedida al Juez para declarar de oficio la inepta acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1618, dictada en fecha 18.08.2004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943 C.A., apuntó lo siguiente: “…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso. En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla. La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que ‘en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial’ (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) En lo que atañe al orden público a que está revestida la acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 99, dictada en fecha 27.04.2001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 00-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, enfatizó lo siguiente: “…considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado ‘inepta acumulación de acciones’, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Los anteriores criterios jurisprudenciales exaltan la facultad del Juez de verificar de oficio, sin que requiera instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante, en atención a los principios de dirección y conducción procesal consagrados en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, encontrándose plenamente autorizado el Juez para controlar la válida instauración del proceso, el cual constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal manera que ante la existencia de una inepta acumulación de pretensiones, la cual involucra el orden público, en cualquier estado y grado de la causa, el Juez está obligado a declararla, aun cuando no haya sido opuesta por la parte demandada. En tal virtud, juzga este Tribunal que al reclamarse en la demanda el desalojo de la cosa arrendada, la cual se encuentra contemplada en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conjuntamente con el pago de la cantidad pactada como penalidad por cada día de retraso en la entrega del local comercial conforme a la cláusula quinta de la convención locativa accionada, cuya pretensión lleva implícita la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que el accionante acumuló indebidamente pretensiones excluyentes y que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que el desalojo procede bajo las causales taxativamente establecidas en la ley especial que lo regula, mientras que el cumplimiento refiere su fundamentación en la inobservancia de deberes contractuales y/o legales. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente: “…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) El anterior criterio jurisprudencial refiere sobre el distinto régimen en que se encuentran sometidas las pretensiones de desalojo en relación con las reclamaciones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención locativa. Por consiguiente, juzga este Tribunal que habiéndose constatado la inepta acumulación de pretensiones en que incurrió el accionante en la demanda, la cual se evidencia patentemente de su petitorio y no puede pasar desapercibida, ya que fue reclamado el desalojo del bien inmueble arrendado y el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, en forma simultánea, es por lo que esta circunstancia acarrea la inadmisibilidad de la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que tales acciones resultan a todas luces antinómicas entre sí e inacumulables como pretensión principal. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por el ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en contra del ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria, Solange Sueiro Lara En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y cuarenta de la tarde (1:40 p.m.). La Secretaria, Solange Sueiro Lara CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2015-001202