TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
205° Y 156°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.529-15
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
PARTES DEMANDANTES: MARISABEL GIBILTERRA MOSCARELLA, LUISA AMERICA GIBILTERRA MOSCARELLA y LUCIANA GILBILTERRA MOSCARELLA, venezolanas, mayores de edad, solteras, titulares de la cédula de identidad Nº V-9.884.159, V- 8.788.477, V- 8.780.528, de este domicilio en esta ciudad de San Juan de los Morros Estado Guarico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JUAN CARLOS SANCHEZ MARQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 65.379, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ENRIQUE GARCIA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.447.891, domiciliado en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ANTONIO MIRANDA ZAMBRANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 85.832, respectivamente.
I
NARRATIVA
Comienza el presente procedimiento de Desalojo de Local Comercial, a través de escrito libelar y anexos presentado por las partes actoras, por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 14 de octubre de 2014, en la cual expusieron: en fecha veinte (20) de Septiembre del año 1.996, a través de contrato autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros, Estado Guarico, inserto bajo el Nº 31 del Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevado por la misma el cual acompaño original marcado “A”, habían dado en arrendamiento al ciudadano Enrique García, un inmueble de su propiedad, el cual estaba constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, el mismo se encontraba ubicado en la Avenida Fermín Toro de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio del Estado Guarico, con una superficie de Doscientos Cuarenta Metros cuadrados (240,00m) sus linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con Edificio de Antonio Acharan, en veinticuatro metros lineales (24,00ML) Sur: Con local “A” propiedad de Sucesión María Moscarella De Gibilterra y Gaetano Gilbilterra Perotta, en nueve metros lineales con setenta centímetros lineales (9,70ML), anexo 1 en cuatro metros con sesenta seis centímetros lineales (4,76 ML), anexo 2, en cuatro metros lineales con sesenta y ocho centímetros lineales ( 4, 78ML), anexo 3, en cuatro metros lineales con setenta y seis centímetros lineales (4,76 ML), todos propiedad de la misma sucesión; Este: Con local “C” propiedad de Sucesión María Moscarella de Gibilterra Perotta, en diez metros lineales (10,00ML) y Oeste: Con Av. Fermín Toro que es su frente en diez metros lineales (10,00ML), dicho local les pertenece según documento debidamente protocolizados por ante la oficina de Registro Publico de San Juan de los Morros , Estado Guarico, en fecha 19 de mayo de 2014, bajo el Nº 1, folio 1 del Tomo 7 del Protocolo de trascripción del año 2014.
Continuaron manifestado las actoras, que el contrato de arrendamiento tenia una vigencia indeterminada por haber operado la tacita reconduccion y una de las condiciones contractuales era que el arrendatario debía pagar lo referente al servicio de energía eléctrica, así como también tenia la obligación de mantener el inmueble objeto del contrato, en buenas condiciones y en perfecto estado tal como lo había recibido esto a tenor de lo dispuesto en el contrato en su cláusulas Quinta y Séptima, así mismo expuso que a pesar de que se habían realizados varios llamado de atención de manera amistosa, en relación al cumplimiento de las obligaciones, el arrendatario había hecho caso omiso a las misma, si lograr el pago de dicho servicio y el cumplimiento de las reparaciones menores del mantenimiento del inmueble en cuestión.
Asimismo, expresaron que el arrendatario por omisión, había ocasionado daños considerables al inmueble objeto de arriendo y de dicha demanda, al no realizar oportunamente reparaciones menores y al no permitir reparar las mayores, lo que había traído como consecuencia daños grabes que ameritaban ser reparados inmediatamente por ello, se encontraban amparadas en un segundo causal para que procediera el desalojo del inmueble, en virtud de que dicho inmueble para la actualidad presentaba deterioros considerables en toda la parte superior de su estructura, presentaba filtraciones en el techo que habían ocasionado destrucción, casi total del mismo, sufriendo daños en el concreto, en los nervios de carga y soporte que lo conforman, sumando que todas las paredes del mismo presentan grietas, tanto en el friso como en los bloques que la integran igualmente en las mismas condiciones de deterioro, se encontraba las columna de las bases y cargas, como también se encontraban en total destrucción el piso del local, todo como el resultado del maltrato y el uso negligente de la actividad que allí se realiza, sumando las filtraciones de aguas de lluvias, daños totales de las instalaciones eléctricas, aguas blancas y servidas, lo que había traído como consecuencia la urgencia de realizar todas las reparaciones necesarias para preservar tanto la infraestructura del inmueble y de suma importancia, como lo era la integridad física de las personas que trabajan en dicho local, ya que corría el riesgo eminente del desplome parcial del techo y paredes en toda su estructura y en el peor de los casos el desplome total de los mismos, lo que seria un daño irreversible que no estaban en posición de asumir dejando a salvo la responsabilidad por omisión del demandado al incumplir lo acordado, ya que este debió realizar todos los gatos necesarios para el mantenimiento del inmueble tal como lo había recibido.
Una vez narrados los hechos, las actoras procedieron a fundamentar la acción en el literal “e” e “i” del articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.167 del Código Civil Venezolano, cláusula Quinta y Séptima del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, de igual forma fundamentaron la acción en las ultimas partes del articulo 43 ejusdem, en relación al procedimiento judicial aplicable, el cual remite al procedimiento oral previsto y estructurado en el libro IV, Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, que se extiende del articulo 859 al 880del mismo.
En ese sentido, demandaron formalmente al ciudadano ENRIQUE GARCIA, supra identificado, el Desalojo por la necesidad de desocupar el inmueble para que se le realizaran las reparaciones mayores al mismo, así como por el incumplimiento de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley y al contrato, el pago de daños y perjuicios por el incumplimiento de contrato, así como la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas.
Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000), lo que equivale actualmente a 1.417,32 Unidades Tributarios SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CENTÍMOS (Bs. 600.000,oo) su equivalente a CUATRO MIL SETECIENTOS VENTICUATRO CON CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 4.724,40).
Por otra parte el Tribunal de la causa admitió la demanda en fecha 20 de Octubre del 2014, cuanto a lugar en derecho, así mismo ordenó el emplazamiento de la parte excepcionada para que contestara la demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente.
Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 05 de Diciembre de 2014, la parte demandada, Enrique García Medina, expreso lo siguiente: Ciertamente en fecha 20 de Septiembre del año 1996, había suscrito un contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros Estado Guárico, inserto bajo el Nº 31, tomo 47 de los libros autenticaciones respectivos, sobre un Local Comercial con el ciudadano Gaetano Gibilterra Perotta, dicho local se encontraba ubicado en el barrio 14 de Marzo, Local Nº 32, cuyos linderos y medidas estaba perfectamente determinados en el libelo de la demanda; así mismos siguió exponiendo que para el año 1996 momento en que se suscribió el referido contrato de arrendamiento, el seño Gaetano Gibilterra Perotta, con el que había llevado muy buena relación arrendataria, se desempeñaba como herrero y su taller de herrería funcionaba en el mismo local objeto del contrato por lo cual había sido el mismo quien se encargo de limpiar el local, botar todos los desperdicios y recortes de hierro, tubos etc, los mismos estaban acumulados en el local para luego posteriormente poder instalar su taller de latonería. Así siguió expresando el demandando que el local en referencia no tenia ningún tipo de instalaciones eléctricas, ni tampoco tenia contrato de servicio eléctrico con CORPOELEC, ya que el señor Gaetano Gibilterra Perotta, para instalar su maquina de soldar y de mas herramientas de herrería, tomaba energía eléctrica de un cable que bajaba directamente del poste de electricidad a las vigas del techo del local; por estas razones había sido el quien había hecho instalaciones eléctricas por tuberías, colocando los toma corrientes y las lámparas de iluminación, y luego realizo contrato de servicio eléctrico con CORPOELEC, el cual en efecto esta a nombre de su fondo de comercio y de su medidor de consumo de energía, y que surtía de electricidad a la casa de familia de las demandantes y al local de al lado es decir que el pagaba el consumo de energía eléctrica de las demandantes y del local del vecino. Igualmente el cancelaba el consumo de agua del local objeto del contrato y el consumo de agua de la casa de familia de las demandantes, ya que solo existía un solo contrato de servicio con la empresa hidrológica. Para el año 1996, cuando se inicio la relación arrendaticia el local que ocupaba en arrendamiento, no contaba con un sanitario higiénico, solo tenia un compartimiento con una poceta dañada y un lavamanos con instalación de aguas blancas. Había sido el quien coloco una poceta e instalo el lavamanos y había colocado en las paredes y piso del baño, sin embargo al momento de redactar el referido contrato de arrendamiento se había establecido el contenido de las cláusulas quinta y séptima como cláusulas que debía llevar todo contrato, pero la realidad y así lo sabia el arrendador originario, es que había recibido el local lleno de armazones de hierro y de desperdicio de herrería, sin instalaciones eléctrica adecuadas y con un baño fuera de servicio. Continuo narrando el demandante que con relación a las filtraciones en el techo del local a que hacia mención las demandantes en su libelo, aclarar que cuando recibió el local en arrendamiento, todo el techo era de laminas de Zinc recicladas, es decir laminas usadas en su mayoría deterioradas, que ya habían sido reemplazadas de otro sitio por haber cumplido su vida útil, de las misma que aun se conservan en el local se evidenciaba que presentaba agujeros en sitios diferentes a los anclajes, por esta causa generaban filtraciones excesivas en temporada de lluvia, razón por la cual se había visto en la necesidad de remplazar un 60% aproximadamente de las laminas del zinc del local por laminas de acerolict nuevas, y que había colocado laminas de iluminación ya que el local era muy oscuro, lo que significo una reparación mayor hecha a sus propias expensas y con dinero de su propio peculio, así mismo había colocado un canal de desagüe para recoger las aguas de lluvias. Posteriormente que el no estuvo de acuerdo el dueño del local permitió que descansara el techo del local contiguo el techo del local que tenia arrendado, lo que había traído como consecuencia un excesivo caudal de agua de lluvia sobre la canal de desagüe que colocó, ocasionando constantemente desprendimiento del canal de lo cual había puesto en conocimiento al señor Gaetano Gibilterra Perotta, pero el mismo nunca tomo las acciones correctivas. Así mismo acotó que era importante destacar que para el año 1.996, cuando suscribieron el contrato de arrendamiento, el piso del local en parte era de cemento y parte era de tierra y que había sido el quien colocó una carpeta corrida de cemento a la entrada del local y construyó una oficina a la izquierda, había colocado drenaje para el desagüe del piso ya que en invierno se inundaba con el agua de la lluvia que entraba de la calle, todo hecho a sus propias expensas, debido que necesitaba adecuar el local para así poder ejercer su oficio y en relación a los daños presuntamente ocasionados en las paredes, friso, bloques y soportes, alegados en el libelo de la demanda, acotó que el local objeto del contrato se había mantenido incólume durante la relación arrendaticia, pues había pintado las paredes regularmente y la actividad que desempeño en referido local no genera ningún tipo de ondas, vibraciones o cualquier otro agente capaz de deteriorar la estructura del mismo, por lo tanto no hay deterioros mayores que los provenientes de su uso normal. Por otra parte la pared que divide al local comercial objeto de la presente acción, con el local comercial de al lado era mancomunado es decir una sola pared soporta el peso de las dos construcciones y la carga de los dos techos, la cual es la única pared que es propiedad del local, ya que son partes de la construcción del señor Antonio Acharan propietario del edificio y estacionamiento del al lado.
Finalmente el demandado, expuso que la razón verdadera por la cual lo estaban demandando por desalojo los actores, era por que ellos en el mes de septiembre del año 2014 pretendían aumentar el canon de arrendamiento de 1.500,00 Bs. mensuales a 10.000 Bs. mensuales y como no habían acuerdo favorable a sus pretensiones es por lo que estaban intentando la acción de desalojo y que los demandantes maliciosamente desde el mes de septiembre se habían negado a recibirle el pago del canon de arrendamiento, a pesar de las innumerables gestiones que el mismo había realizado para cumplir con su obligación de pago oportuno y que en vista de esa situación se vio obligado acudir ante SUNDDE Guarico, y ante la Defensoría Delegada del Pueblo del Estado Guarico, pero las propietarias del local no acudieron a ninguna de la tres citaciones libradas por SUNDDE para lograr una condición.
Encontrándose dentro de la oportunidad legal para presentar pruebas, la parte accionante, en fecha 09 de enero de 2015, lo hizo de la siguiente manera: 1.-Inspección Judicial al inmueble objeto de la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se dejase constancia de hechos que se debaten es decir el deterioro del local comercial y la necesidad de repararlo.2.-Prueba de Experticia conforme con el articulo 451,454 y 862 de Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de que se le aporte a la ciudadana Jueza la opinión y sugerencias de carácter técnico proveniente de personas especialmente calificadas por sus conocimientos sobre la materias.
Por otra parte, el co-demandado en fecha 14 de enero de 2015, presentó las pruebas siguientes:1.-Solvencia del servicio de Energía Eléctrica emitida por CORPOELEC, la cual consignó marcado con la letra “A” y el ultimo recibo de pago de servicio pago del servicio marcado con la letra “B” 2.- Referencia externa emitida por la Defensoría Delegada del Pueblo del Estado Guarico marcado con la letra “D”. 3.-Solicitud que realizo ante SUNNDE Guarico, motivado a la negatividad de las arrendadas de recibir el pago del canon de arrendamiento, marcado con la letra “E”. 4.- Solvencia de Servicio de Agua emitido por la empresa hidro-Páez marcado con la letra H y recibo de pago marcado con la letra I. 5.- Recibo de pago de CANTV marcado con la letra “J”.6.-Solvencia de propiedad Inmobiliaria y el pago de Impuesto del año 2014 marcado con la letra “k”, “L” y “M”. 7.-Las testimoniales de los ciudadanos: Domingo Enrique Palma Flores, Marco Tulio Pineda, Tulio Meza y Carlos Villamizar, Titulares de la Cedula de Identidad Nros V- 2.520.859, V-13.732.487, V-16.804.894 respectivamente. Posteriormente, promovió Inspección Judicial del local de conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: a) De la existencia de un techo de laminas de acerolit en buen estado que cubre mas del 50% del área total del local. b) De la existencia de aproximadamente un 40% de las laminas de zinc desgastadas. c)De la existencia y funcionamiento de unas instalaciones eléctricas con sus tuberías adecuadas y sus instalaciones. d) Se deja constancia de que hay vestigios o evidencia que existió una instalación eléctrica adecuada la cual esta desincorporada. e) De la existencia de una carpeta corrida de cemento a la entrada del local y de una oficina con piso de cerámica. f) Se deja constancia de que visiblemente la actividad que allí se desempeña no afecta la estructura del local. g) De la existencia de un solo cable trifásico que baja del poste de electricidad al medidor del consumo de energía eléctrica. h) Se deje constancia de cualquier otro particular que señale al momento de inspección. Dichas pruebas fueron admitidas ha lugar en derecho por el A-Quo en fecha 19 de enero de 2015.
Posteriormente el Tribunal de la causa, en fecha 14 de abril de 2015, dictó sentencia declarando: 1º) Parcialmente CON LUGAR la pretensión por desalojo del local comercial interpuesta por los demandados Marisabel Gibilterra Moscarella, Luisa America Gibilterra Moscarella, Luisa America Gibilterra Moscarella y Luciana Gibilterra Moscarella. 2º) CON LUGAR el desalojo con fundamento en el literal “e” del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y en consecuencia se ordeno al demandado ENRIQUE GARCIA MEDINA, hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario ubicado en la ciudad de San Juan de los Morros Estado Guarico, transcurrido el lapso de tres (3) meses, contados a partir de que quede definitivamente firme la decisión. 3º) Se Declara SIN LUGAR el desalojo del inmueble con fundamento en el literal “I” del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 4º) Se declara SIN LUGAR el pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 180.000,00). 5º) Se EXONERA a la parte demandada al pago de las costas procesales por no resultar vencida totalmente, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Como corolario al dictamen precedente, los apoderados judiciales de las partes accionantes y excepcionado, estando en tiempo hábil ejercieron formalmente el recurso de apelación en contra de la misma en fecha 16 de abril de 2015, el cual, mediante auto de fecha 23 de abril de 2015, fue oído por el A quo en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a esta Superioridad, quien lo admitió en fecha 18 de marzo de 2015, fijando el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de los informes, conforme a lo establecido por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, donde ambas partes presentaron .
Llegada la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito
verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Llegan el presente asunto a este Tribunal producto del recurso de apelación ejercido por ambas partes, es decir, tanto el actor como el demandado en contra del fallo de la recurrida Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 14 de Abril de 2015, que declaró parcialmente con lugar la pretensión, con lugar el desalojo con fundamento en el literal “e” del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, así mismo declarando sin lugar el desalojo con fundamento en el literal “i” y sin lugar el pago por concepto de daños y perjuicios, exonerando en costas a la accionada.
Puede preciarse a los autos, que la parte actora, señala que en fecha veinte (20) de Septiembre del año 1.996, a través de contrato autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros, Estado Guarico, inserto bajo el Nº 31 del Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevado por la misma el cual acompaño original marcado “A”, habían dado en arrendamiento al ciudadano Enrique García, un inmueble de su propiedad, el cual estaba constituido por un local comercial distinguido con la letra “B”, el mismo se encontraba ubicado en la Avenida Fermín Toro de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio del Estado Guarico, con una superficie de Doscientos Cuarenta Metros cuadrados (240,00m) sus linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con Edificio de Antonio Acharan, en veinticuatro metros lineales (24,00ML) Sur: Con local “A” propiedad de Sucesión María Moscarella De Gibilterra y Gaetano Gilbilterra Perotta, en nueve metros lineales con setenta centímetros lineales (9,70ML), anexo 1 en cuatro metros con sesenta seis centímetros lineales (4,76 ML), anexo 2, en cuatro metros lineales con sesenta y ocho centímetros lineales ( 4, 78ML), anexo 3, en cuatro metros lineales con setenta y seis centímetros lineales (4,76 ML), todos propiedad de la misma sucesión; Este: Con local “C” propiedad de Sucesión María Moscarella de Gibilterra Perotta, en diez metros lineales (10,00ML) y Oeste: Con Av. Fermín Toro que es su frente en diez metros lineales (10,00ML), dicho local les pertenece según documento debidamente protocolizados por ante la oficina de Registro Publico de San Juan de los Morros , Estado Guarico, en fecha 19 de mayo de 2014, bajo el Nº 1, folio 1 del Tomo 7 del Protocolo de trascripción del año 2014. Que por haber operado la tacita reconduccion y una de las condiciones contractuales era que el arrendatario debía pagar lo referente al servicio de energía eléctrica, así como también tenia la obligación de mantener el inmueble objeto del contrato, en buenas condiciones y en perfecto estado tal como lo había recibido esto a tenor de lo dispuesto en el contrato en su cláusulas Quinta y Séptima, así mismo expuso que a pesar de que se habían realizados varios llamado de atención de manera amistosa, en relación al cumplimiento de las obligaciones, el arrendatario había hecho caso omiso a las misma, si lograr el pago de dicho servicio y el cumplimiento de las reparaciones menores del mantenimiento del inmueble en cuestión. Siguió expresando que el arrendatario por omisión, había ocasionado daños considerables al inmueble objeto de arriendo y de dicha demanda, al no realizar oportunamente reparaciones menores y al no permitir reparar las mayores, lo que había traído como consecuencia daños graves que ameritaban ser reparados inmediatamente por ello, las actoras procedieron a fundamentar la acción en el literal “e” e “i” del articulo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.167 del Código Civil Venezolano, cláusula Quinta y Séptima del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. En ese sentido, demandaron formalmente al ciudadano ENRIQUE GARCIA, supra identificado, el Desalojo por la necesidad de desocupar el inmueble para que se le realizaran las reparaciones mayores al mismo, así como por el incumplimiento de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley y al contrato, el pago de daños y perjuicios por el incumplimiento de contrato, así como la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas.
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada, expreso que ciertamente en fecha 20 de Septiembre del año 1996, había suscrito un contrato de Arrendamiento sobre un Local Comercial con el ciudadano Gaetano Gibilterra Perotta. Siguió expresando el demandando que el local en referencia no tenia ningún tipo de instalaciones eléctricas, ni tampoco tenia contrato de servicio eléctrico con CORPOELEC, ya que el señor Gaetano Gibilterra Perotta, para instalar su maquina de soldar y de mas herramientas de herrería, tomaba energía eléctrica de un cable que bajaba directamente del poste de electricidad a las vigas del techo del local; por estas razones había sido el quien había hecho instalaciones eléctricas por tuberías, colocando los toma corrientes y las lámparas de iluminación, y luego realizo contrato de servicio eléctrico con CORPOELEC, el cual en efecto esta a nombre de su fondo de comercio y de su medidor de consumo de energía, y que surtía de electricidad a la casa de familia de las demandantes y al local de al lado es decir que el pagaba el consumo de energía eléctrica de las demandantes y del local del vecino. Igualmente el cancelaba el consumo de agua del local objeto del contrato y el consumo de agua de la casa de familia de las demandantes, ya que solo existía un solo contrato de servicio con la empresa hidrológica. Para el año 1996, cuando se inicio la relación arrendaticia el local que ocupaba en arrendamiento, no contaba con un sanitario higiénico, solo tenia un compartimiento con una poceta dañada y un lavamanos con instalación de aguas blancas. Había sido el quien coloco una poceta e instaló el lavamanos y había colocado en las paredes y piso del baño, sin embargo al momento de redactar el referido contrato de arrendamiento se había establecido el contenido de las cláusulas quinta y séptima como cláusulas que debía llevar todo contrato, pero la realidad y así lo sabia el arrendador originario. Que con relación a las filtraciones en el techo del local a que hacia mención las demandantes en su libelo, que cuando recibió el local en arrendamiento, todo el techo era de laminas de Zinc recicladas, es decir laminas usadas en su mayoría deterioradas, que ya habían sido reemplazadas de otro sitio por haber cumplido su vida útil, de las misma que aun se conservan en el local se evidenciaba que presentaba agujeros en sitios diferentes a los anclajes, por esta causa generaban filtraciones excesivas en temporada de lluvia, razón por la cual se había visto en la necesidad de remplazar un 60% aproximadamente de las laminas del zinc del local por laminas de acerolict nuevas, y que había colocado laminas de iluminación ya que el local era muy oscuro, lo que significo una reparación mayor hecha a sus propias expensas y con dinero de su propio peculio, así mismo había colocado un canal de desagüe para recoger las aguas de lluvias. Así mismo acotó que era importante destacar que para el año 1.996, cuando suscribieron el contrato de arrendamiento, el piso del local en parte era de cemento y parte era de tierra y que había sido el quien colocó una carpeta corrida de cemento a la entrada del local y construyó una oficina a la izquierda, había colocado drenaje para el desagüe del piso ya que en invierno se inundaba con el agua de la lluvia que entraba de la calle, todo hecho a sus propias expensas, debido que necesitaba adecuar el local para así poder ejercer su oficio y en relación a los daños presuntamente ocasionados en las paredes, friso, bloques y soportes, alegados en el libelo de la demanda, acotó que el local objeto del contrato se había mantenido incólume durante la relación arrendaticia, pues había pintado las paredes regularmente y la actividad que desempeño en referido local no genera ningún tipo de ondas, vibraciones o cualquier otro agente capaz de deteriorar la estructura del mismo, por lo tanto no hay deterioros mayores que los provenientes de su uso normal. Por otra parte la pared que divide al local comercial objeto de la presente acción, con el local comercial de al lado era mancomunado es decir una sola pared soporta el peso de las dos construcciones y la carga de los dos techos, la cual es la única pared que es propiedad del local, ya que son partes de la construcción del señor Antonio Acharan propietario del edificio y estacionamiento del al lado. Que la razón verdadera por la cual lo estaban demandando por desalojo los actores, era por que ellos en el mes de septiembre del año 2014 pretendían aumentar el canon de arrendamiento de 1.500,00 Bs. mensuales a 10.000 Bs. mensuales y como no habían acuerdo favorable a sus pretensiones es por lo que estaban intentando la acción de desalojo y que los demandantes maliciosamente desde el mes de septiembre se habían negado a recibirle el pago del canon de arrendamiento, a pesar de las innumerables gestiones que el mismo había realizado para cumplir con su obligación de pago oportuno y que en vista de esa situación se vio obligado acudir ante SUNDDE Guarico, y ante la Defensoría Delegada del Pueblo del Estado Guarico, pero las propietarias del local no acudieron a ninguna de la tres citaciones libradas por SUNDDE para lograr una condición.
Analizadas los alegatos y excepciones expuestas, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a valorar las pruebas aportadas por las partes, de la cual se puede verificar que la carga subjetiva de la prueba le corresponde al actor, en relación al supuesto alegado, relativo, a la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “E” e “I” en relación a que el inmueble objeto de arrendamiento, va a ser sujeto de reparaciones que ameritan la desocupación y que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y o las normas dictada por el comité paritario de administración de condominio.
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide que, establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo, siendo que se observa que el Tribunal de la recurrida en el lapso de evacuación de pruebas realizó Inspección Judicial en el local comercial, acompañado por el experto Ingeniero Juan Heredia, debiendo expresarse que, nuestra Sala de Casación Civil, en fallo del 21 de marzo de 1990, determinó que en la inspección judicial, el Juez podía practicar la misma sobre archivos, papeles y libros (documentos), como lo permite expresamente el artículo 472 ibidem. Dijo la extinta Corte, en dicho fallo que: “…la prueba contemplada en el artículo 472 es nueva y distinta de la inspección ocular, de manera que no se trata de la misma inspección ocular de la ley sustantiva… una importante innovación fue, precisamente… la extensión en cuanto al objeto de la prueba que puede practicarse sobre personas, cosas, lugares o documentos; mientras que la ocular se limita a lugares y cosas…”. Se puede determinar que sí es conducente el medio promovido por las partes, para ser practicado sobre los inmuebles y dejar constancia de visu, sobre el deterioro que sufre el inmueble lo cual se concatenara con la experticia practicada. Pero, a su vez, debe establecerse que el medio de prueba de la inspección judicial, tiene un carácter de prueba auxiliar, esto es, que sólo puede admitirse, en defecto de la inexistencia de otro medio de prueba conducente para probar el hecho.
De este modo, debe, se hace necesario reseñar lo que establece el maestro Bello Lozano, en su libro: “La Prueba y su Técnica”, cuando definía éste medio, señalando: “… la inspección judicial es una prueba auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de personas, cosas, lugares y documentos, implicados en el litigio, para así establecer hechos que no podrían acreditarse de otra manera…”. Toda reflexión sobre este medio, se inscribe en que su carácter de medio auxiliar, deviene del propio contenido sustantivo del artículo 1.428, vale decir, el de hacer constar hechos que no sea fácil o no puedan acreditarse de otra manera. Es por esto que, concatenándose así la inspección como medio auxiliar y la experticia como medio principal, para lo cual el Juzgador se trasladó al inmueble objeto del proceso, siendo de observarse que la aquo, deja constancia a través de sus sentidos de que: “…la existencia de un techo de zinc que conforma el local y se encuentra o presenta en toda su estructura deterioro y señales de filtraciones de agua…es de hacer notar, que la parte encubierta con laminas de zinc, presenta deterioro avanzado….la existencia de las paredes que conforman el local comercial, objeto de esta demanda y del deterioro que presentan las mismas y señal de filtraciones de agua….”. El medio de prueba de inspección judicial, representa una especie del género del reconocimiento, siendo la prueba por excelencia que goza de la más íntima inmediación del Juez y el objeto del proceso, por ello su valoración conforme a la sana crítica del artículo 507 íbidem, nos permite determinar tanto de la percepción de los sentidos por parte del Juez aquo, como por parte de las fotografías incorporadas por el práctico a la inspección, que corren de los folios 123 al 126, ambos inclusive, puede observarse el deterioro del techo de todo el local, y las paredes, Por ello, de la inspección judicial, que tiene un grado extraordinario de inmediación y que procede para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares que no sea fácil acreditar de otra manera, realizada por una autoridad judicial, lo cual hace de ella devenir en su valoración, en una prueba directa, formal, de la cual se desprenden indicios ciertos que llevan a establecer la presunción de deterioro del inmueble objeto del presente proceso, sin que en el caso de autos, pueda señalarse que en tal inspección se haya desnaturalizado los fines de la misma, pues lejos de ello logro llevar a quien Juzga la necesidad de desalojar el inmueble ante la inminencia de su deterioro, y así se establece; lo cual, adminiculado con la experticia de autos, sobre la cual, comenzaremos por señalar que la experticia en un mundo de tanto avance tecnológico, se ha erigido como la regina probatorium o reina de las pruebas, al ser un instrumento que hace acceder al Juez al conocimiento científico a través del método que explican los expertos y de los resultados exactos y concordante que acaecieron en el dictámen de autos.
Así mismo, en cuanto a la experticia practicada por el Ingeniero Jesús Colmenares, concatenada con la inspección judicial, a los hechos del dictamen, pues tal práctico pudo ser controlada perfectamente por las partes, tal cual lo expresa el tratadista Argentino Oswaldo Gozaini, Alfredo (Derecho Procesal Constitucional. Ed Rubinzal – Culzoni, pág 396), por ello, bajando a los autos puede observarse que el dictamen del perito, expresa: “… una vez hecha la revisión pudimos constatar que el piso de todo el galpón presenta desniveles, o hundimientos producto de zanjas de supuestos drenajes de agua improvisadas en el piso…….Reparaciones importantes, es decir obsolescencia física, estructural y en sus instalaciones sanitarias y eléctricas que amerita sacar todos los vehículos, bienes muebles y herramientas así como el personal que allí labora para que se pueda realizar una rehabilitación y adecuación general del local (tipo Galpón) …”. …”.
Por otra parte comparecieron a deponer como testigos en la Audiencia Oral, el ciudadano DOMINGO ENRIQUE PALMA FLORES, el cual, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha, pues hubo contradicción en sus respuestas al manifestar que le constaba que había que hacerle reparaciones, que lo recibió lleno de escombros pero que no estaba en el momento cuando el demandado recibió el local, no mereciéndole credibilidad a esta Juzgadora por lo cual se desecha y así se establece. Por otra parte compareció a deponer como testigo el Ciudadano PINEDA RUIZ MARCO TULIO, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora al utilizar la “Sana Crítica” como herramienta para la búsqueda de la verdad en el proceso, que consiste en una regla de valoración probatoria, que utiliza el Juez para valorar los medios a través de la lógica y la experiencia desecha el referido testigo, por cuanto no permite demostrar a los autos el estado en que se encuentra el inmueble y así se decide.
De tales medios de prueba, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de la inspección judicial se desprende el deterioro del inmueble objeto de arrendamiento, y que dicho inmueble se encuentra utilizado para el comercio por la demandada, observándose además, de las fotografías anexas el evidente estado de deterioro, lo cual debe concatenarse con el dictamen técnico del perito por lo que es evidente, la procedencia del literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Arrendamientos Inmobiliario para el uso comercial. De tales medios de prueba es evidente que de la inspección judicial y la experticia practicada la cual llevan plenamente a la convicción de esta Juzgadora, la necesidad que se tiene de desocupar dicho inmueble por la plena prueba de que el inmueble ocupado por la demandada se encuentra en un estado de deterioro y que debe ser objeto de reparaciones mayores.
Ahora bien, en el caso sub lite, se observa que la actora logró evidenciar, a través de la inspección judicial y de la experticia, la existencia de causales que acreditan de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la causal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, relativa, a que el objeto arrendado, necesita de reparaciones que ameritan la desocupación, por lo cual, para esta Alzada considera que al ser probado en autos la existencia de la causal “e” se hace inoficioso la determinación de otra causal cuando ya existe una causal de desocupación del inmueble ya declarada que conlleva al desalojo y así se decide.
Con relación a los daños y perjuicios solicitados por la parte actora, ante tal alegato y su impugnación, es conveniente establecer, en concepto de esta Alzada, que es necesario insistir en el contenido normativo del artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil, que establece la necesidad de señalar, si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, circunstancia que no cumple el actor en su escrito libelar. En efecto, el sistema procesal es una relación lógica-jurídica que se adminicula desde el libelo de la demanda hasta el fallo definitorio, desarrollándose su iter, a través de un escrito libelar donde el actor debe exponer en forma por demás adminiculada sus pretensiones, en qué consisten ellas y cuáles han sido las causas de las mismas, para que en el lapso probatorio a través del Principio de la Carga de la Prueba, pueda demostrar la existencia de dichas afirmaciones y el Juez o Jurisdicente, a través del Principio de la Congruencia del Fallo, pueda plasmar el análisis de las pretensiones del actor en su totalidad, para contrastarlas con las excepciones del reo y darle así un pronunciamiento revestido bajo al exhaustividad a la trabazón de la litis.
De este modo, observa esta Superioridad que el daño consiste en el menoscabo que, a consecuencia de un acaecimiento o evento determinado, sufre una persona, ya en sus bienes vitales naturales, ya en su patrimonio, por lo cual, el daño constituye, de tal modo, uno de los presupuestos de la obligación de resarcir, o, si se prefiere de la responsabilidad jurídica, pudiendo ser ese daño patrimonial o moral.
Dentro del daño material o patrimonial se vincula la noción de menoscabo, lesión o agravio al concepto de patrimonio, encontrando dos grandes especies de perjuicios patrimoniales. En primer lugar, aquellos perjuicios que se traducen en un empobrecimiento del contenido económico actual del sujeto y que pueden generarse tanto por la destrucción, deterioro, privación del uso y goce de bienes existentes en el patrimonio al momento del evento dañoso, como por los gastos que, en razón de ese evento, la víctima ha debido realizar. En segundo lugar puede generar también la privación o frustración de un enriquecimiento patrimonial de la victima que puede impedir que ella obtenga ciertos lucros o ganancias que se traducirían en un enriquecimiento económico.
Así, puede observarse, que cuando se demandan daños y perjuicios, deben discriminarse éstos, de manera que el actor asuma una debida y exigida carga alegatoria, lo cual permitirá a su vez, dentro de la naturaleza dialéctica del proceso, que el reo pueda contradecirlos y que el Juez pueda detallarlos, relacionarlos y establecerlos en debida forma, por lo cual, es contrario a derecho el establecimiento genérico de un daño asignándole un monto, sin especificarse si es un lucro cesante, si es un daño que emerge y cuáles son sus causas, y cuál es la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño y la forma en que el supuesto acreedor o víctima realizó la operación judicial consistente en la fijación del Cuantum, en dinero, del daño supuestamente acaecido, pues el interés patrimonial del acreedor o damnificado respecto del bien destruido o dañado o del daño sufrido en general, no puede agotarse en el libelo, solamente estableciéndoles el valor objetivo del mismo.
En el caso de autos, la actora, no procede a establecer, en forma clara, los daños y perjuicios, pues no los discrimina, no indica ni determina la causa de los daños, la clase de éstos, y el perjuicio, vale decir, la existencia real de los hechos de la causa y en consecuencia la efectiva producción de los mismos, ni que el deterioro que sufre el local sea por negligencia de la parte demandada, en consecuencia se niega la solicitud del pago por daños y perjuicios y así se decide.
.III.
DISPOSITIVA.
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la parte actora ciudadanas MARISABEL GIBILTERRA MOSCARELLA, LUISA AMERICA GIBILTERRA MOSCARELLA y LUCIANA GILBILTERRA MOSCARELLA, venezolanas, mayores de edad, solteras, titulares de la cédula de identidad Nº V-9.884.159, V- 8.788.477, V- 8.780.528, de este domicilio en esta ciudad de San Juan de los Morros Estado Guarico. Se declara CON LUGAR la pretensión de desalojo de local comercial, todo ello de conformidad con establecido en el literal “e” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, intentada por la parte Actora en contra de la parte accionada ciudadano ENRIQUE GARCIA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.447.891, domiciliado en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico. En consecuencia se ordena a la accionada la entrega del inmueble arrendado constituido por un (01) local comercial ubicado en la Avenida Fermín Toro de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio del Estado Guarico, con una superficie de Doscientos Cuarenta Metros cuadrados (240,00m) sus linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con Edificio de Antonio Acharan, en veinticuatro metros lineales (24,00ML) Sur: Con local “A” propiedad de Sucesión María Moscarella De Gibilterra y Gaetano Gilbilterra Perotta, en nueve metros lineales con setenta centímetros lineales (9,70ML), anexo 1 en cuatro metros con sesenta seis centímetros lineales (4,76 ML), anexo 2, en cuatro metros lineales con sesenta y ocho centímetros lineales ( 4, 78ML), anexo 3, en cuatro metros lineales con setenta y seis centímetros lineales (4,76 ML), todos propiedad de la misma sucesión; Este: Con local “C” propiedad de Sucesión María Moscarella de Gibilterra Perotta, en diez metros lineales (10,00ML) y Oeste: Con Av. Fermín Toro que es su frente en diez metros lineales (10,00ML) en el Edificio Las Lajas, Nº 54, en el lateral derecho de la fachada. Se declara SIN LUGAR las apelaciones ejercidas por ambas partes y se CONFIRMA, el fallo de la recurrida Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha Catorce (14) de Abril de Dos Mil Quince (2015) y así se establece.
SEGUNDO: Al haberse declarado parcialmente con lugar la demanda, no hay expresa condenatoria en costas y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Trece (13) días del mes de Octubre del año 2.015. 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.
La Jueza Provisoria.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria.-

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 02:30 p.m

La Secretaria.