TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.

205° y 156°

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 7.763-15
MOTIVO: Cuestión previa. Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio
PARTE ACTORA: Gil Carlos Pepino
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado Domingo Domínguez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 95.816
PARTE DEMANDADA: Vicente Durante Puglia y Giovanna Durante de Mangieri
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado Juan Carlos Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 65.379

I
Se inicia la presente incidencia con motivo del escrito de oposición de cuestiones previas presentado por el apoderado judicial de la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, abogado Juan Carlos Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 65.379, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito que riela del folio 10 al folio 25 del expediente, de fecha 22 de septiembre de 2.015, el abogado Juan Carlos Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 65.379, estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral décimo (10°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, la cual fundamentó en los siguientes hechos: PRIMERO: en fecha 02 de noviembre de 2.009, el alguacil suplente del Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, ciudadano José Francisco López, estampó senda diligencia en la consignación N° 132-09, que cursa por ese Tribunal de Municipio, donde señaló: “Que me trasladé a la AVENIDA ACOSTA CARLES, específicamente donde están las instalaciones del taller Europa con el objeto de entregar una boleta de notificación que fue emanada por ese Juzgado al ciudadano VICENTE DURANTE PUGLIA se le notificaba que el ciudadano GIL CARLOS PEPINO consignó ante este Juzgado……….por concepto de canon de arrendamiento………. Al hacerle entrega de dicha boleta la leyó y me manifestó que ese local ya no es de su propiedad debido a que se lo vendió a una hermana y el ya no tenía nada que ver con eso, luego en la sede de este juzgado se apersonó el abogado DOMINGO DOMINGUEZ solicitando dicha boleta yo le participe lo que me dijo el ciudadano Vicente Durante y dicho abogado me autorizó para que consignara dicha boleta, motivo por el cual la consignó sin firmar”. Esto se puede evidenciar en copia certificada presentada y consignada por el actor al momento de interponer la presente demanda, diligencia que corre al folio 32 de los autos. (Cursiva, negrita y subrayado del abogado).
Expone el apoderado judicial de la parte demandada, que en esa fecha (02 de noviembre de 2.009), el ciudadano Gil Carlos Pepino demandante de autos, por medio de su abogado de confianza y apoderado judicial hasta la fecha tuvo conocimiento de la venta que se le hiciera a su representada de los inmuebles objeto de esta demanda y a pesar que ya tenía conocimiento de las mismas por la oferta de manera verbal que se le hiciera en el año 2.007, la cual rechazó en ese entonces, ahora de manera irresponsable pretende el actor desconocer dicha oferta.
Manifiesta el apoderado judicial de la demandada, que para el momento de la venta (año 2.007), se encontraba en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde en el Titulo VI, artículo 42 y siguientes, establecen las reglas aplicables en la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, las cuales otorgan al arrendatario un tiempo prudencial de cuarenta días (40) calendario para ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43 del referido Decreto Ley.
Alegando la representación judicial de la parte demandada, que en ese primer caso, no hay dudas que el demandante no ejerciera su derecho en tiempo oportuno, caducando su derecho de manera definitiva por estar sometido a un término fijo de duración, pidiendo que así sea declarado.
El abogado Juan Carlos Sánchez, formula un particular SEGUNDO, de la manera siguiente: en el supuesto que no haya quedado claro para el Tribunal, la configuración de la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley en el primer hecho, presentó un segundo supuesto que respalda la anterior. Ahora bien, en fecha 20 de noviembre de 2.014, el alguacil del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, ciudadano Andrés Eduardo Jiménez, consignó diligencia, donde se estaba agotando la citación personal del ciudadano Gil Carlos Pepino de la demanda que su representada intentó por ante ese Tribunal de Municipio, expediente N° 0013-14, contentivo del desalojo de los locales comerciales que son objeto de esa demanda, dejando constancia dicho alguacil lo siguiente: “Consigno mediante la presente diligencia, boleta de citación del ciudadano Gil Carlos Pepino, con motivo del juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL,…….. logrando ubicar al ciudadano antes mencionado, notificándole el motivo de mi visita y colocando a su vista el contenido de la presente boleta, quien luego de haberla leído, se negó a firmar alegando que su abogado le indicó que no la firmara”….. (Cursiva, negrita y subrayado del abogado).
Seguidamente, el abogado Juan Carlos Sánchez, manifestó que ese hecho dejó claro que efectivamente si estuvo en conocimiento de la venta que se le hiciera en el año 2.007 a su representada, tanto así que en la demanda toma este hecho como punto de partida del lapso de caducidad para intentar la presenta acción, puede notarse cuando el ciudadano Gil Carlos Pepino, señaló en el folio 04 del libelo, primer aparte lo siguiente: “Ciudadana Juez en fecha 26 de noviembre del año 2.015, recibo citación emitida del Tribunal….. incoada en mi contra por la ciudadana GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI,……… Asimismo, acompañó a ese escrito signado con la letra “J”, el documento de condominio por el cual este ciudadano Vicente Durante Puglia, le hace la venta a esta ciudadana…. (Cursiva y subrayado del abogado).
Sigue exponiendo el apoderado judicial de la demandada, que está claro que el demandante de autos, se dio por notificado y en conocimiento nuevamente de la venta que se le hiciera a su representada en el año 2.007 y así lo confesó en el libelo, que a través de la citación que se le hiciera en el expediente 0013-14 antes señalado, tuvo conocimiento de dichas ventas, pero realmente él tuvo conocimiento fue en fecha 02 de noviembre de 2.009 y posteriormente se ratifica tal conocimiento el 20 de noviembre de 2.014, fecha en la cual el alguacil puso a la vista para su lectura de la demanda y en esos precisos momentos es cuando entra en conocimiento de la referida venta y no como lo quiere hacer ver el demandante cuando afirma que es el 26 de noviembre de 2.014.
El abogado Juan Carlos Sánchez, aclaró y resaltó que en fecha 26 de noviembre de 2.014, procesalmente se tiene por citado al ciudadano Gil Carlos Pepino en aquel juicio de desalojo (Exp. N° 0013-14), es decir, que en esa fecha 26 de noviembre de 2.014, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico de conformidad con el artículo 218 del Código Procedimiento Civil, dejó constancia de haber cumplido con la citación personal del demandado en aquel juicio, más no, determina el inicio del lapso de caducidad establecida en la Ley especial vigente en su artículo 39, de seis (06) meses, por cuanto los efectos de la notificación que se derivan de esa diligencia de fecha 26 de noviembre de 2.014, operan sólo para ese juicio en específico y no como pretende el demandante que se tome ese día como el día que tuvo conocimiento de la venta y, que a partir de ese momento le nace el derecho de preferencia ofertiva, ya que su derecho le nació el 02 de noviembre de 2.009 y lo perdió el 02 de marzo de 2.010, en una primera hipótesis; y el 20 de noviembre de 2.014 caducando la acción el 20 de mayo de 2.015, tomando en cuenta la segunda.
Finalmente la representación judicial de la parte demandada, hizo un análisis y comparación de las fechas para determinar cuando nació y perdió el derecho reclamado, tomando en cuenta la fecha en la que tuvo por primera vez conocimiento de la venta, que no es otra que el 02 de noviembre de 2.009 (primer supuesto de hecho) y el 20 de noviembre de 2.014 en el segundo caso; y la fecha en que interpuso la demanda que fue el 25 de mayo de 2.015, entre esas fechas sin lugar a dudas transcurrieron más cuatro (04) y/o seis (06) meses según donde se ubique el hecho, caducando el derecho a ejercer la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio el 02 de marzo de 2.010 y el 20 de mayo de 2.015 respectivamente, según los casos planteados en ese escrito, y que indistintamente el Tribunal tome el primer o segundo de los casos planteados, tanto en uno como en el más reciente, se perfeccionó la cuestión previa opuesta. Consignó en copia simple doce folios útiles marcados con la letra “A” de las diligencias realizadas por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con el fin de que el Tribunal verifique y constate las fechas señaladas en este escrito y demostrar la caducidad de la acción planteada.
En fecha 23 de septiembre de 2.015, compareció ante el Tribunal el ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.786.071, estando debidamente asistido por la abogado Dilia Blanco, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 45.219, estando dentro del lapso legal para contestar opuso la cuestión previa contenida en el numeral décimo (10°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, de acuerdo a las siguientes consideraciones: en fecha 17 de octubre de 2.014, la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, demandó al hoy demandante, en desalojo de dos locales de su propiedad para que le fueran entregado libre de personas y cosas; que dicha propiedad la demostró a través de documentos debidamente protocolizados por ante le Registro Público correspondiente, y que fueron igualmente consignados por el demandante al momento de presentar su demanda.
Sigue alegando la representante judicial del codemandado, que en fecha 26 de noviembre de 2.014, a pesar de que el demandante colocó en su libelo erróneamente que fue el 26 de noviembre de 2.015, el alguacil del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, ciudadano Andrés Eduardo Jiménez, consignó diligencia donde se estaba agotando la citación personal del ciudadano Gil Carlos Pepino de la demanda que su representada intentó por ante ese Tribunal de Municipio, expediente N° 0013-14, contentiva del desalojo de los locales comerciales que son objeto de esta demanda, dejando constancia dicho alguacil lo siguiente: “Consigno mediante la presente diligencia, boleta de citación al ciudadano GIL CARLOS PEPINO, con motivo en el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL,…. Logrando ubicar al ciudadano antes mencionado, notificándole el motivo de mi visita y colocando a su vista el contenido de la presente boleta, quien luego de haberla leído, se negó a firmar alegando que su abogado le indicó que no la firmara….” (Cursiva, negrita y subrayado de la apoderado judicial).
Manifiesta la abogado Dilia Blanco, que ese hecho dejó claro que efectivamente estuvo en conocimiento de la venta que se le hiciera en el año 2.007 a la codemandada de autos y por tanto de acuerdo a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamiento de locales comerciales, norma aplicable a la presente acción, han transcurrido más de seis meses para intentar esta acción.
Expuso la apoderado judicial del codemandado, que el demandante de autos, se dio por notificado y en conocimiento nuevamente de la venta que se le hiciera a su representada en el año 2.007 y así lo confesó en su libelo a través de la citación que se le hiciera en el expediente 0013-14 antes señalado, tuvo conocimiento de dichas ventas, pero realmente él tuvo conocimiento fue en fecha 02 de noviembre de 2.009 y posteriormente se ratificó tal conocimiento el 20 de noviembre de 2.014, fecha en la cual el alguacil puso a la vista para su lectura de la demanda y es en esos precisos momentos es cuando entra en conocimiento de la referida venta y no como lo quiere hacer ver el demandante cuando afirma que es el 26 de noviembre de 2.014.
La abogado Dilia Blanco, aclaró y resaltó que en fecha 26 de noviembre de 2.014, procesalmente se tiene por citado al ciudadano Gil Carlos Pepino en aquel juicio de desalojo (Exp. N° 0013-14), es decir, que en esa fecha 26 de noviembre de 2.014, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico de conformidad con el artículo 218 del Código Procedimiento Civil, dejó constancia de haber cumplido con la citación personal del demandado en aquel juicio, más no, determina el inicio del lapso de caducidad establecida en la Ley especial vigente en su artículo 39, de seis (06) meses, por cuanto los efectos de la notificación que se derivan de esa diligencia de fecha 26 de noviembre de 2.014, operan sólo para ese juicio en específico y no como pretende el demandante que se tome ese día como el día que tuvo conocimiento de la venta y, que a partir de ese momento le nace el derecho de preferencia ofertiva, ya que su derecho le nació el 02 de noviembre de 2.009 y lo perdió el 02 de marzo de 2.010, en una primera hipótesis; y el 20 de noviembre de 2.014 caducando la acción el 20 de mayo de 2.015, tomando en cuenta la segunda.
Finalmente la representación judicial de la parte codemandada, hizo un análisis y comparación de las fechas para determinar cuando nació y perdió el derecho reclamado, tomando en cuenta la fecha en la que tuvo por primera vez conocimiento de la venta, que no es otra que el 02 de noviembre de 2.009 (primer supuesto de hecho) y el 20 de noviembre de 2.014 en el segundo caso; y la fecha en que interpuso la demanda que fue el 25 de mayo de 2.015, entre esas fechas sin lugar a dudas transcurrieron más seis (06) meses, caducando el derecho a ejercer la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio el 02 de marzo de 2.010 y el 20 de mayo de 2.015 respectivamente, según los casos planteados en ese escrito, y que indistintamente el Tribunal tome el primero o segundo de los casos planteados, tanto en uno como en el más reciente, se estableció la cuestión previa opuesta.
En fecha 30 de septiembre de 2.015, compareció ante el Tribunal el ciudadano Gil Carlos Pepino, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 10.813.570, debidamente asistido por el abogado Domingo Domínguez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 95.816, estando dentro de la oportunidad procesal establecida en el artículo 351 del código de Procedimiento Civil, procedió a contradecir la cuestión previa opuesta por ambos demandados, relativa a la pretendida caducidad de la acción de acuerdo con el ordinal 10 del artículo 346 ejusdem, y lo hizo de la forma siguiente: la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.669.108, pretendió mediante elucubraciones de fechas, hacer ver que notificó válidamente de la venta del local comercial, pretendiendo que el lapso para ejercer su derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio caducó, por no haberse ejercido dentro del lapso legalmente establecido.
Expone el demandante, que igualmente el ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.786.071, opuso la misma defensa de caducidad, por decir que fue notificado en el año 2.007 y por ende habían transcurrido más de los seis meses establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales.
Seguidamente, el ciudadano Gil Pepino, contradijo ambas pretensiones por cuanto observa que de acuerdo a la normativa legal, las leyes de procedimiento entran en vigencia desde el mismo momento de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, o desde la fecha en que en ella se indique debe validarse dicho inicio, y en este caso específico, y con base al hecho de que en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40418, año CXLI, mes VIII del viernes 23 de mayo de 2.014, salió publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en su texto expresa en el artículo 38 que: “En caso de que el propietario del inmueble destinado para el uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 02 años como tal, se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. Que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor de tres (03) meses, procedimiento de y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario, deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propiedad quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Seguidamente señaló el demandante, que por su parte el artículo 39 íbidem, señala: “En caso de violación de la preferencia ofertiva o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacérsele al adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.
Manifiesta el actor, que en el caso específico, como quiera que se enteró de la venta del local comercial por la demanda de desalojo interpuesta en su contra en el juicio llevado ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, cuando el abogado Juan Carlos Sánchez Márquez, apoderado de Giovanna Durante de Mangieri, consignó como medio probatorio el documento donde el ciudadano Vicente Durante Puglia le vendió el local comercial a Giovanna Durante de Mangieri, y en fecha 02 de febrero de 2.015, el Tribunal acordó agregar a los autos a fin de que surtiera los efectos legales.
Expone el demandante, que claramente se determinó que su conocimiento de tal negociación es a partir de haberse agregado al expediente el documento expresado y así es por lo que se entera y se da por notificado de esa negociación hecha a sus espaldas, sin que se hubiere dado cumplimiento a la normativa legal vigente de notificación por intermedio de la Notaría Pública.
Señala el actor, que la negociación se hace a escondidas, entre familiares, para evadir el cumplimiento del procedimiento legalmente establecido y dada su condición de arrendatario y estar cumpliendo con todos sus deberes y obligaciones, le hace acreedor al derecho de preferencia violado y a ejercer el retracto legal arrendaticio, como en efecto lo he ejercido.
Finalmente el demandante, señaló como medio probatorio de su aseveración, copia debidamente certificada de la promoción probatoria hecha en aquel juicio al cual hizo referencia y donde aparece el documento de venta y el auto del Tribunal agregando las pruebas.
Abierta a pruebas la incidencia, todas las partes hicieron uso de ese derecho.
Siendo esta la oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo, de la manera siguiente:
II
La presente acción, se fundamenta en la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, intentada por el ciudadano Gil Carlos Pepino en contra de los ciudadanos Vicente Durante Puglia y Giovanna Durante de Mangieri.
En la oportunidad para la contestación de la demanda, los accionados, se excepcionaron y opusieron la cuestión previa contenida el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA, VICENTE DURANTE PUGLIA.
Hace valer la confesión tácita que hiciera el demandante en el libelo de la demanda, dejando claro que efectivamente tuvo conocimiento de la venta que se le hiciera en el año 2.007 a la codemandada de autos. Vista la confesión promovida en el presente particular por el codemandado, alegando como confesión tácita, lo expuesto por el actor en el libelo de la demanda, quien aquí suscribe no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto existe reiterada jurisprudencia que sostiene que lo contenido en el libelo de la demanda no puede ser equiparado a medio de prueba alguno. Y así se decide.
Promovió marcada con la letra “A”, copias certificadas emanadas del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
Del folio 51 al folio 65 de la segunda pieza del expediente, rielan las copias certificadas emanadas del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyo objeto es demostrar la fecha en que le nació al actor el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, partiendo la tesis del codemandado, que el mismo nació en fecha 20 de noviembre de 2.014, fecha en que el alguacil temporal de Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, ciudadano Andrés Eduardo Jiménez, consignó mediante diligencia boleta de citación librada al ciudadano Gil Carlos Pepino, con motivo del juicio que por desalojo de local comercial, dejando constancia de que se trasladó a la dirección señalada en la boleta, logrando ubicar al ciudadano antes mencionado, notificándole el motivo de su visita y colocando a su vista el contenido de la presente boleta, quien luego de haber leído, se negó a firmar la misma, alegando que su abogado le indicó que no la firmara.
A los fines de valorar lo promovido en el presente particular, es de imperiosa necesidad señalar lo contenido en la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, específicamente en los artículos 38 y 39 de la referida norma:
Artículo 38: “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”.(Cursiva, negritas y subrayado del Tribunal).

Artículo 39: “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.

Sostiene el ciudadano Vicente Durante Puglia, que con la consignación de la boleta de citación por parte del alguacil del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, realizada en fecha 20 de noviembre de 2.014, se debe tomar esa fecha como fecha cierta en que el demandante de autos tuvo conocimiento de la venta realizada por él a la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, contraviniendo el contenido de la norma arriba trascrita, que establece cual es el procedimiento previo para la materialización de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio. Por lo tanto quien aquí suscribe, no le otorga valor probatorio alguno a las copias certificadas promovidas por el codemandado en el presente particular, por cuanto esa fecha, entiéndase 20 de noviembre de 2.014, no puede tomarse como punto de partida para el nacimiento del derecho para el actor para ejercer el retracto legal arrendaticio, por cuanto la actuación del Alguacil del Tribunal no puede considerarse que la parte cumplió con la notificación contenida en la referida norma. Y así se de

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Ratificó, promovió e hizo valer original de nueve recibos (09) de cánones de arrendamiento, que acompañó con el libelo de demanda, signados con la letra “A”. Del folio 06 al folio 08 de la primera pieza del expediente, rielan 09 recibos suscritos por el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho, con una data cada uno del 03 de octubre de 1.986, 01 de agosto de 1.997, 31 de octubre de 1.997, 30 de noviembre de 1.998, 30 de junio de 2.000, 30 de septiembre de 2.001, 30 de noviembre de 2.001, 31 de mayo de 2.002 y 03 de diciembre de 2.002 respectivamente, por concepto de pago de pago de alquiler de un local comercial ubicado en la avenida Los Llanos, Edificio San Miguel, pagos realizados el primero por Isidoro Ferreira Da Rosa y los siguientes por la Panadería Los Llanos y entre paréntesis Gil Carlos Pepino.
Quien aquí suscribe desecha el recibo de fecha 03 de octubre de 1.986, por cuanto se encuentra suscrito por el ciudadano Isidoro Ferreira Da Rosa, quien no es parte en el presente juicio. Y así se decide.
Con relación a los ocho (08) recibos restantes, le otorga valor de indicio, ya que de su contenido se evidencia que el ciudadano Gil Carlos Pepino, actuando en representación de la Panadería Los Llanos, mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer copia certificada de la venta que hizo en fecha 10 de marzo del año 2.003, el ciudadano Vincenzo Durante Bochiccho al ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.786.071, del Edifico San Miguel, tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 37, Tomo 13 de fecha 10 de marzo del año 2.003 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente protocolizado en el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz, quedando registrado bajo el N° 07, folios 38 al 44, Tomo 6°, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2.003, de fecha 10 de diciembre del año 2.003. Documental que riela del folio 09 al folio 18 de la primera pieza del expediente. Quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de su contenido se evidencia la transferencia de propiedad del Edificio San Miguel realizada por el ciudadano Vincenzo Durante Bochiccho al ciudadano Vicente Durante Puglia. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer original de seis (06) recibos de pago de cánones de arrendamiento. Con relación a los seis (06) recibos, quien suscribe le otorga valor de indicio, ya que de su contenido se evidencia que la Panadería Los Llanos, mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho. Y así se decide
Ratificó, promovió e hizo valer en copia certificada contrato de arrendamiento escrito, tal como lo suscribieron de una manera privada, el ciudadano Vicente Durante Puglia y su persona. Documental que riela a los folios 27 y 28 de la primera pieza del expediente, quien aquí suscribe le otorga valor probatorio, ya que de su contenido se evidencia la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos Vicente Durante Puglia, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 8.786.071 y Gil Carlos Penino, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.813.570. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer en original ocho (08) recibos de pago de cánones de arrendamiento que hizo al ciudadano Vicente Durante Puglia, que acompañó al libelo de la demanda signado con la letra “F”. Del folio 331 al folio 334 de la primera pieza del expediente, rielan ocho (08) recibos de pago, quien aquí suscribe los valora como indicio, ya que de su contenido se evidencia que la Panadería Los Llanos, mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer en copia certificada consignación de los cánones de arrendamiento, tal como consta del expediente No. 132-09, que acompañó con el libelo de la demanda, signado con la letra “D”. Copias certificadas que rielan del folio 22 al folio 330 de la primera pieza del expediente. Quien aquí suscribe, le otorga pleno valor probatorio por cuanto de su contenido se evidencia que el ciudadano Gil Carlos Pepino inició la consignación de los cánones de arrendamiento desde el 16 de septiembre de 2.011. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer, comprobantes de ingreso de consignaciones en original debidamente firmada y sellada por el Tribunal Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, correspondientes a los meses de diciembre del año 2.014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.015, que acompañó junto con el libelo de la demanda signado con la letra “G”. Copias certificadas que rielan del folio 335 al folio 340 de la primera pieza del expediente. Quien aquí suscribe, le otorga pleno valor probatorio por cuanto de su contenido se evidencia que el ciudadano Gil Carlos Pepino mantuvo la consignación de los cánones de arrendamiento desde el 15 de diciembre de 2.014. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer solicitud de notificación de la prórroga legal, tal como consta en el expediente No. 791-11 y posteriormente en fecha 12 de marzo del año 2.014, consignada por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, escrito de solicitud de nueva notificación de prórroga legal, tal como consta del expediente 091-14, que acompañó junto con el libelo de demanda en copia certificada, signada con la letra “H”. Copias certificadas que rielan insertas del folio 341 al folio 355 de la primera pieza del expediente. Quien aquí suscribe, desecha la referida documental por cuanto no aportan ningún elemento de convicción en la presente incidencia. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer citación emitida del Tribunal Tercero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, de una demanda de desalojo incoada en su contra por la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri. Documentales que fueron ya previamente valoradas por quien aquí suscribe, siguiendo aquí la misma suerte de lo antes valorado. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer el documento de documento de condominio por el cual el ciudadano Vicente Durante Puglia le hizo la venta a la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri. Quien aquí suscribe, desecha la referida documental por cuanto no aportan ningún elemento de convicción en la presente incidencia. Y así se decide.
Ratificó, promovió e hizo valer, copia debidamente certificada que acompañó junto con la contestación a las cuestiones previas, del documento de venta y el auto del Tribunal agregando las pruebas de fecha 02 de febrero de 2.015. Copias certificadas que rielan al del folio 35 al folio 44 de la segunda pieza del expediente, quien aquí suscribe les otorga pleno valor probatorio, ya que del contenido de la misma se evidencia que el ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.786.071 le dio en venta a la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.669.708, los dos locales de la planta baja que forman parte del Edificio San Miguel, ubicado en la avenida Los Llanos de esta ciudad de San Juan de los Morros, en fecha 21 de marzo de 2.007, documento que el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, ya que de su contenido se evidencia quien realmente es el propietario del inmueble objeto del presente juicio, quedando evidenciado que el ciudadano Vicente Durante Puglia le vendió el mismo a la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA, GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI.
Promovió copias certificadas marcadas con la letra “A”, consignadas por el co-demandado en el escrito probatorio, legajo de quince (15) folios útiles, emitidas y debidamente certificadas por el Juzgado Superior en lo civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, contentivo de las diligencias realizadas por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en el expediente N° 0013-14, el cual guarda relación con la demanda de desalojo que su representada intentara en contra el hoy demandante. Documental que fue ya previamente valorado, siguiendo aquí la misma suerte que lo arriba decidido. Y así se decide.
Hace valer la confesión tácita que hiciera el demandante en el libelo de la demanda, dejando claro que efectivamente tuvo conocimiento de la venta que se le hiciera en el año 2.007 a la codemandada de autos. Prueba ésta, que fue ya previamente valorada, siguiendo aquí la misma suerte que lo arriba decidido. Y así se decide.
En la oposición de la cuestión previa contenida ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entiéndase, la caducidad de la acción, la cual fuere interpuesta por los codemandados, ciudadanos Vicente Durante Puglia y Giovanna Durante Puglia, planteando ambas partes que para el actor había caducado la acción, formulando dos tesis: la primera, que el ciudadano Gil Carlos Pepino, en fecha 02 de noviembre de 2.009 estuvo en conocimiento de la venta hecha por el ciudadano Vicente Durante Puglia a Giovanna Durante de Mangiere, por cuanto éste lo manifestó al alguacil del Tribunal Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dejando el referido alguacil expresa constancia de lo manifestado por el codemandado Vicente Durante Puglia en aquella oportunidad. Siendo el caso que para esa fecha se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el artículo 44 se establecían los requisitos para la procedencia del derecho preferente, los cuales consistían en que el propietario debía notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se debía indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, en ningún momento se puede equiparar que lo dicho por el ciudadano Vicente Durante Puglia en esa oportunidad con los requisitos establecidos en la referida norma, más aún cuando de una revisión exhaustivas al expediente de consignaciones llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, quien proseguía realizando los retiros de los cánones de arrendamiento era el codemandado Vicente Durante Puglia y continúo realizado sus retiros, la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, pero a través de poder notariado y nunca como propietaria del referido bien. Por tal razón quien suscribe, declara que esa fecha 02 de noviembre de 2.009, no puede ser tomada como válida, por cuanto no se cumplieron con los requisitos exigidos por la ley para el momento en que ese hecho se produjo, por tal razón esta defensa es declarada improcedente. Y así se decide.
Con relación a la segunda hipótesis, planteada por los codemandados, en cuanto a la caducidad de la presente acción, que el derecho le nació al actor para ejercer la acción se debía computar a partir del 20 de noviembre de 2.014, fecha en que el alguacil del Tribunal Tercero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, se trasladó al Edifico San Miguel, en donde se encuentra ubicada la Panadería Los Llanos, para la práctica de la citación del ciudadano Gil Carlos Pepino, poniéndole a la vista el contenido de la referida boleta, negándose éste a firmar la misma. Quien aquí suscribe, considera que esa situación de hecho planteada por los codemandados, esta completamente fuera de los parámetros legales, por cuanto la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara en lo que respecta al procedimiento a seguir en la preferencia ofertiva. Entiéndase, que por el hecho de que el alguacil haya informado al actor de una demanda desalojo incoado en su contra, en ningún momento se equipara con los requisitos establecidos en la referida norma, específicamente en el artículo 38 de la referida Ley. Razón por la cual la presente cuestión previa se declara improcedente. Y así se decide.
Esta administradora de justicia, considera que lo prudente en el presente caso, es dejar dilucidado, la fecha cierta en que le nace el derecho al actor para ejercer la preferencia ofertiva, y que a pesar de que éste no fue notificado de la venta a través de documento notariado, tuvo a la vista el documento de venta celebrado entre los ciudadanos Vicente Durante Puglia y Giovanna Durante de Mangieri, cuando el apoderado judicial de la referida codemandada, abogado Juan Carlos Sánchez lo consignó junto al escrito de promoción de pruebas presentado ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, siendo agregado a los autos el 02 de febrero de 2.015, tal como se evidencia al folio 41 de la segunda pieza del expediente, teniendo entonces esta fecha 02 de febrero de 2.015 como de fecha en que empieza el término de seis (06) meses para que el ciudadano Gil Carlos Pepino ejerza la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se decide.
En base a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal declara que la presente cuestión previa debe sucumbir y en consecuencia es declarada sin lugar. Y así se decide.
III
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando en su competencia Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue alegada por los ciudadanos Vicente Durante Puglia y Giovanna Durante de Mangieri en el juicio que sigue en su contra el ciudadano Gil Carlos Pepino por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, todos identificados anteriormente. Y así se decide.
Se condena en costas a los codemandados, conforme al artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la anterior decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez,
Abg. Esthela Carolina Ortega Velásquez
La Secretaria,
Abg. Marisel Peralta Ceballos.
En la misma fecha siendo las 3:25 p.m., se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior decisión.
La Secretaria,
ECOV.-
Exp N° 7.763-15.