TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO GUÁRICO.
205° y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.651-15.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. (Con Lugar) DEF.
PARTE DEMANDANTE: Marleny de Jesús Barón de Siso, venezolana, mayor de edad, titulare de la cedula de identidad Nº V-8.421.936, en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL: Abogados Omar Antonio Flores y Katiuska Arzola Romero, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 1.870 y 161.073, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Valera, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros V-5.333.632 y V-3.953.771, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados. Atahualpa Herodes Martínez y José Gregorio Ortega Contreras, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 8.806.209 y 30.473, respectivamente.
.I.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito libelar, presentado por ante el Juzgado De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, Sede Valle de la Pascua, de fecha 08 de Diciembre de 2.014, en la cual la parte actora interpuso demanda de Cumplimiento De Contrato, en contra de los ciudadanos José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Valera, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-5.333.632 y V-3.953.771, respectivamente, domiciliados en la ciudad de valle de la pascua, a los fines de cumplan con las obligaciones que dimanan del contrato de compraventa celebrado conforme a lo que se evidenció de documento autenticado ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, el 24 de Marzo del 2.014, bajo el Nº 17, Tomo 27-1, que anexó en copia distinguida de letra “A”, manifestó la actora que el referido contrato de compraventa se celebró con el fin de asegurar la adquisición del inmueble ubicado en Calle Leonardo Infante, entre “Retumbo” y Gonzáles padrón de Valle de la Pascua, alinderados de la siguiente manera: NORTE: calle Leonardo Infante, en medio, casa que fue de María Rondón, hoy de sus sucesores, SUR; edificio sede del Banco Provincial, ESTE: casa que fue de Jesús medina, hoy de sus sucesores, y OESTE: casa que fue de Carlos Camacho, hoy de sus sucesores, pues es el caso que no tiene vivienda y permanece desde hace mucho tiempo ocupando una como arrendataria en la ciudad de valle de la pascua, y en virtud de no disponer de los recursos para resolver su necesidad habitacional, recurrió a la vía del crédito y para ello, dada su cualidad de educadora, lo hizo a través del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME), asistida, además por las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, continuó narrando la libelista, que ante la factibilidad de que se le otorgara el crédito contactó al ciudadano José Alberto Valera Delgado, anteriormente ya identificado, quien ofrecía en venta el prealinderado inmueble y pactaron la convención contenida en el documento supra citado, siempre en el entendido que las resultas de la operación quedaban sujetas a que se aprobara el crédito y se produjera el documento para su registro, circunstancia esta que, obviamente, lo trató y concertó con el prenombrado vendedor, quien convino en ello verbalmente y en presencia de personas conocidas, quedando en conocimiento y autos de que el tramite significaba tiempo para organizar el papeleo hasta su definitiva consignación para el protocolo, incidencia que mutuamente ponderaron y llegaron a la conclusión de que se requería un plazo mínimo de 120 días, prorrogables por 30 mas contados a partir de la fecha de autenticaron del convenio , 24 de marzo del 2.014, es decir que el ciudadano José Alberto Valera Delgado, tenia perfecto conocimiento, pese al tiempo que se dieron que la compraventa se materializaría definitivamente al entregar el IPAS-ME el documento redactado, pues eso es reserva del ente acreedor y el demandado estaba en pleno conocimiento de ese extremo, mas al no tener en regla su documentación particular, y el IPAS exigió documentación sobre la propiedad del terreno, este era municipal, y preciando su inocultable interés por el inmueble acordaron que ella se encargara de resolver todos los tramites ante la Alcaldía como son : A) adquisición del terreno donde esta construida la casa, B) inscripción en catastro y certificación d la cedula catastral, C) cobertura con pared de bloque de una puerta de Santa Maria que la casa alucia en su frente, haciéndola ver como local comercial, por una que simbolizara lo domestico y familiar del inmueble, diligencia y gastos que realizo la actora personalmente, dejando todo la documentación al día tal como lo exigía el instituto crediticio.
En este mismo orden de ideas la libelista expreso, si bien es cierto en el inicio se suscribió entre las partes un contrato de compraventa sobre la casa que se detalla en el documento y bajo las condiciones en el estipuladas, sin embargo lo que trasciende con influencia para la querella es el contenido de la Cláusula Tercera: “ La duración del contrato será de ciento veinte (120) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de treinta (30) días, dicha prorroga no significaba que fatalmente el 24 de septiembre de 2.014, precluiría el potencial contractual que le favorece, de ninguna manera as puede inferirse, sino que su automaticidad hace la prorroga indeterminada y todo queda sujeto a la contingencia del documento que estaba en elaboración, distinto seria para su correcta comprensión de la voluntad plasmada que se hubiera estipulado: la duración del presente contrato será de 120 días consecutivos contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente y por una sola vez por el lapso de 30 días, Cláusula Segunda: la optante compradora conviene y se obliga a comprar el antes descrito inmueble por el precio de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000.00) exactos, los cuales pagaría a los preeminentes vendedores de la siguiente forma: la cantidad de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000.00) mediante cheque del banco bicentenario serial Nº 2302169 en fecha 10 de Marzo del 2.014, en calidad de reserva, suma esta que seria imputada al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, señalo la actora que la emisión el cheque Nº 23020169, obedeció a una mera formalidad que es indispensable para la Protocolización de la escritura pero cierto es que entregó y recibió el vendedor esa suma de la siguiente forma: Bs. 10.000.00, en efectivo según el convenio original del 30 de Enero del 2.013, y la diferencia de Bs. 5.000.00 por gastos en reparación que por su orden entendió para ser presentable el inmueble en la oportunidad que la Alcaldía verificara la inspección en cumplimiento de tramites para adquirir la parcela de terreno, requisito indispensable para que el IPASME procesara el crédito que solicitó para comprar el referido inmueble lo que conocía suficientemente el propietario y prestó su aquiescencia sin condiciones ni reparos, así mismo la actora expresó que una vez estuvo listo el documento para su otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario el día 12 de Noviembre del 2.014, los vendedores no comparecieron durante el tiempo hábil, los cuales le participaron que no firmarían sino pagaba la cantidad de Bs. 900.000,00 y que por esas razones es por lo que interpone la presente demanda a los fines de que los demandados convengan en otorgar y suscribir el documento compraventa que el IPASME consignó por ante la Oficina de Registro de esa ciudad. ,
Es por estas circunstancias de hecho y de derecho que demandó formalmente al ciudadano José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Valera, conyugues, ampliamente identificados en el encabezamiento de escrito libelar, en acción de cumplimiento, para que convenga o, en caso contrario a ello el Tribunal los obligue por sentencia, en otorgar y suscribir el documento de compraventa que IPASME consigno en la oficina de registro inmobiliario de Valle de la Pascua, el 12 de Noviembre de 2.014, par su otorgamiento, lo que no pudo realizarse por contumacia de los vendedores y como bien se aprecia en constancia expedida por la Dra. Nancy Josefina García, a cuya Dirección y Cargo esta de la Oficina de Registro Público de ese Municipio, la cual anexó marcado de letra “B”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585, del Codigo de Procedimiento Civil, en concordancia con 588, numeral 3º, sea decretad medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble de querella: casa ubicada en la calle “ “Leonardo Infante”, entre Retumbo y camaleones”, Nº 26, de Valle de la Pascua, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Valle de Pascua, el 11 de Diciembre del 2.012, bajo el Nº 23, folio 2981, tomo 29 del Protocolo de transcripciones del año 2.012, para la pertinencia de esta procura, es innegable la presunción de su buen derecho fumus Boni Imnis, en ese mismo orden estimó la presente acción en la cantidad de QUINIENTOS Mil Bolívares (Bs.500.000,00), equivalente a 3.937.0078 U.T Unidades Tributarias, igualmente agregó los siguientes instrumentos: C).- declaración jurada que presentó ante el IPAS-ME para tramite del crédito, D).- constancia de Sindicatura Municipal donde se demuestra las diligencia que realizó para cumplir con los requisitos del registro del documento por compra de la casa, y E).- constancia expedida por la Dirección de Catastro del Municipio donde se evidencia las diligencias agotadas por el tramite del documento, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva, con los pronunciamientos de la Ley.
Prontamente el Juzgado de la recurrida vista la demanda y recaudos acompañados, la admitió en cuanto a lugar en derecho en fecha 10 de Diciembre del 2014, cursante al folio 24, ordenándose el emplazamiento de los Demandados para que comparecieran dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la misma en cuanto a la medida solicitada el Tribunal proveerá por autos y cuaderno separados.
Seguidamente por auto de fecha 16 de Enero de 2.015, se ordeno abrir el cuaderno de medidas respectivo, en el cual se decreto medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, librándose oficio a la Oficina de Registro Público de ese Municipio, a dicha medida se opuso la parte demandada, según consta en escrito de fecha 21 de Enero de 2.015, oposición que fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa, como se evidenció en sentencia de fecha 23 de Marzo del 2.015, del cuaderno de medida sobre esa sentencia no se ejerció recurso alguno.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la presente acción, en fecha 04 de febrero de 2015, la parte Demandada mediante apoderado judicial lo hizo en los siguientes términos, PRIMERO: no convalidaron, bajo ningún respecto los actos irritos incurridos por la demandante, SEGUNDO: rechazaron y contradijeron, tanto en los hechos como en el derecho y en todas y cada una de sus partes la demanda n cuestión, ya que los hechos narrados en el libelo no están acorde con la realidad, en ese sentido, se observa en el escrito de la demanda, que si bien es cierto existió una relación contractual entre sus poderistas y la demandante, esta trae a juicio una serie de elementos ajenos totalmente a lo que se acordó en el documento dominado por las partes como: “Opción De Compra”, tal es el hecho invocado por la actora de haberse acordado condiciones que sujetaban a las partes de aquel documento a unos tramites de solicitud de crédito ante el IPAS-ME, por parte de la oponte compradora , tal cosa, no aparece previsto en el documento en cuestión, así como otros aspectos, que por no haber formado parte del acuerdo contraído en el documento de opción de compra, no merecen, por intranscendente, ocuparse de los mismos, continuó expresando el demandado que en materia de lo acordado en el documento de compra, el cual esta debidamente identificado en el escrito libelar, sus mandantes se obligaron a vender el inmueble, también debidamente identificado, tanto en la primera cláusula del documento, como en dicho escrito libelar, y la demandante a comprarle dicho inmueble, eso es cierto, pero también es cierto, que la cláusula segunda del documento estable el precio y la manera de pago del mismo, en tal sentido, la optante compradora, hizo entrega del cheque identificado en esta cláusula y por el monto determinado en la misma, a los promitentes vendedores, lo cual hasta allí parecía marchar bien las cosas, pero el caso que una vez firmado el documento de opción de compra, la demandante le pidió a sus mandantes que no presentaran el cheque para su cobro, que ella les avisaría, ese aviso no llego y sus representantes se molestaron en buscar a la demandante y le entregaron el cheque, la cual les manifestó, en ese momento, que el cheque no tenia fondos, hecho éste que podría constituir un ilícito, asimismo la parte accionada expresó lo establecido en la cláusula Tercera del documento de marras, la duración del presente contrato será de Ciento Veinte (120) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de Treinta (30) días, vale decir, el lapso de duración comenzaría el día 24 de Marzo del 2.014, fecha de otorgamiento, y terminaría el día 24 de Agosto del mismo año, incluida la prorroga automática (Cinco Meses), ciudadano Juez, ese fue el lapso para dar cumplimiento a todo cuanto fue acordado en el tantas veces referido documento de opción de compra, ello esta expresamente acordado en el mismo por las partes, y no se desprende en ninguna parte del documento que vencida la prorroga automática de treinta días, se pronunciaría una nueva prorroga, de manera que rechazaron la pretensión de la demandante en el sentido de querer hacer ver que aun hoy está vigente el contrato mediante el cual pretende fundamentar su acción, en razón de lo anterior concluyó de manera inobjetable que, si la optante compradora no ejerció el derecho que le daba su opción de comprar, en el término estipulado, ese derecho lo perdió y mal puede pretender hoy, que sus mandantes le otorguen un documento de compra venta del inmueble en cuestión, mas aun, cuando ni siquiera pago el monto del cheque referido ut supra, lo cual será demostrado en la oportunidad procesal de rigor, continuó manifestando el accionado que el contrato de opción de compra estipula que los promitentes compradores, se comprometen a entregar a la optante compradora, libre de gravámenes, medidas de embargo, prohibiciones de enajenar y gravar, así como libre de arrendatarios y ocupantes a cualquier titulo, tasas, etc, y se obliga a la optante compradora la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble objeto de esta opción de compra venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra- venta, por ultimo solicitaron que la temeraria acción sea declarada sin lugar y se decrete la extinción o inexistencia del contrato fundamental de la demanda, por ultimo solicitaron también que la actora sea condenada al pago de las costas y costos del presente juicio, y que el presente escrito sea tramitado conforme a derecho.
Llegada la oportunidad procesal para presentar escrito de promoción de prueba en fecha 26 Febrero de 2015, la parte demandada promovió las pruebas que considero pertinente en cuanto a derecho que existan a favor de su representado, dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal por auto de fecha 13 de Marzo del 2.015, que riela a los folios 57 y 58, igualmente la parte actora promovió pruebas en fecha 27 de Febrero del 2.015, en los siguientes términos: PRIMERO: promovió, hizo valer y opuso el convenio contenido en el documento suscrito entre y por las partes con fecha 30 de enero del 2.013, distinguido de letra “A1”, con el objeto de demostrar y comprobar que los vendedores recibieron en dinero efectivo de mano de su representada, la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000.00) como parte del precio convenido entonces que se determinó en Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000.00), SEGUNDO: promovió y hizo valer instrumento emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante, que se refiere a constancia tipo habitacional del inmueble, de fecha 16 de enero del 2.013, suscrito por la Ingeniera Antonia el cual agrego marcado de letra “A2”, TERCERO: promovió y hizo valer cheque Nº 23020169 en original que emitió contra su cuenta Nº 01750094530000000416, aperturaza en el banco bicentenario, con fecha 10 de marzo del 2.014, por Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000.00), a la orden del vendedor, integrado a copia fotostática del contrato celebrado el 24 de marzo del 2.014, CUARTO: promovió y hizo valer en todos sus efectos, como documento publico-administrativo, el instrumento emitido por la sindicatura municipal del municipio Leonardo infante fechado el 02 de septiembre del 2.014, mediante el cual se autoriza al ciudadano José Alberto Valera Delgado, para vender el inmueble a que se contrae la controversia y que se dimensiona para demostrar que para la fecha de la celebración del contrato de venta con su persona, no debía vender ni negociar el mismo sin cumplir con ese requisito, el cual anexó marcado de letra “A4”, QUINTO: promovió y hizo valer constancia emitida por Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante, fechada el 30 de enero del 2.013, SEXTO: promovió y hizo valer constancia emitida por la Sindicatura Municipal del Municipio Leonardo Infante, SEPTIMO: promovió y hizo valer documento identificado como “A7”, emitido por el Gerente de crédito del IPASME, en fecha 25 de Septiembre del 2.014, donde se le notifica la aprobación para adquirir el inmueble, OCTAVO: promovió y hizo valer instrumento de fecha 27 de marzo del 2.014, emitido por el IPASME, Dirección de Créditos-Recepción de solicitudes, donde consta que su representada hizo la petición del crédito para adquirir el inmueble ubicado en la calle Leonardo infante Nº 26, pago del derecho por avalúo y por inspección que agregó marcado “A8”, promovió la testimonial de las ciudadanas Rut Franmir Torrealba Mesia y Silvia de Los Ángeles Herrera de Camero, venezolanas, mayores de edad, cedulas de identidad Nros V- 17.001.718 Y 8.795.408, respectivamente, de igual manera promovió la testimonial de el ciudadano Luís Dagoberto Navas Vásquez, venezolano, albañil, mayor de edad, cedula de identidad Nº V-4.390.002, para que manifieste haber recibido pago por trabajo de albañilería, mano de obra y material empleados en la reparación y pintura del inmueble a que se refiere el juicio, el cual agregó marcado “A9”, asimismo solicitó sean admitidas, ordenadas su evacuación y apreciadas en la definitiva, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 13 de Marzo del 2.015, a excepción de la prueba de testigos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, de lo cual apelo la parte actora, según consta en diligencia de fecha 23 de Marzo del 2.015, dicha apelación fue oída en un solo efecto, siendo remitidas las respectivas copias al Tribunal de Alzada, y declarada Sin Lugar por sentencia emanada del Tribunal Superior Civil del Estado Guárico, en fecha 16 de Julio del año 2.015, confirmando el auto dictado por el Tribunal de la Causa de fecha 13 de Marzo del 2.015.
Vencido el lapso probatorio el Tribunal de la causa en fecha 24 de Marzo de 2014, fijó el decimoquinto (15) día de despacho contados a partir de la presente fecha, para que las partes presenten sus informes, de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente mediante diligencia de fecha 13 de Mayo del 2.015, cursante a los folio 72 al 73, el abogado José Gregorio Ortega, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó contrato de arrendamiento suscrito por su representado con los ciudadanos Marelvis Josefina Morales López y Aurelio José Ávila.
Seguidamente el A-Quo en fecha 07 de Octubre del 2015, encontrándose dentro del lapso para dictar sentencia y de conformidad con el articuló 1.167 del Codigo de Civil, por órgano de quien suscribe, administrando justicia, en nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara Con Lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra incoada por ante este Tribunal por la ciudadana Marleny de Jesús Barón de Siso, titular de la cedula de identidad Nº V-8.421.936, contra los ciudadanos José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Delgado, titulares de las cedulas de identidad Nros 5.333.632 y 3.953.771, respectivamente, sobre un inmueble ubicado en la Calle Leonardo Infante Nº 26, entre la Calle Retumbo y González Padrón Valle de la Pascua, el cual tiene los siguientes linderos, NORTE: calle Leonardo Infante, en medio, casa que fue de María Rondón, hoy de sus sucesores, SUR; edificio sede del Banco Provincial, ESTE: casa que fue de Jesús medina, hoy de sus sucesores, y OESTE: casa que fue de Carlos Camacho, hoy de sus sucesores.
Posteriormente en fecha 11 de Noviembre del 2015, el apodera judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 04 de Noviembre del 2.015, el Tribunal A-quo oyó la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, y se ordeno el envío del expediente al Juzgado Superior Civil del Estado Guárico, el cual le dio entrada en fecha 07 de Diciembre del 2015, y se fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de los informes, la parte demandada presento informes.

Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa hacerlo y al respecto observa:

.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente incidencia, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:

“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
Una vez determinado lo anterior este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, verifica su competencia para conocer de la presente acción como Tribunal de Alzada, por apelación ejercida por la parte demandada en contra sentencia dictada en fecha 04 de Noviembre de 2015, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua y así se establece.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada expediente producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra del fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 04 de Noviembre del año 2.015, que declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la accionante.
En efecto, bajando a los autos puede observarse del escrito libelar que la parte actora solicita el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado para con la demandada según documento autenticado ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, el 24 de Marzo del 2.014, bajo el Nº 17, Tomo 27-1, que anexó en copia distinguida de letra “A”, manifestando la actora que el referido contrato de compraventa se celebró con el fin de asegurar la adquisición del inmueble ubicado en Calle Leonardo Infante, entre “Retumbo” y Gonzáles padrón de Valle de la Pascua, alinderados de la siguiente manera: NORTE: calle Leonardo Infante, en medio, casa que fue de María Rondón, hoy de sus sucesores, SUR; edificio sede del Banco Provincial, ESTE: casa que fue de Jesús medina, hoy de sus sucesores, y OESTE: casa que fue de Carlos Camacho, hoy de sus sucesores, pues es el caso que no tiene vivienda y permanece desde hace mucho tiempo ocupando una como arrendataria en la ciudad de valle de la pascua, y en virtud de no disponer de los recursos para resolver su necesidad habitacional, recurrió a la vía del crédito y para ello, dada su cualidad de educadora, lo hizo a través del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME), asistida, además por las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, continuó narrando la libelista, que ante la factibilidad de que se le otorgara el crédito contactó al ciudadano José Alberto Valera Delgado, anteriormente ya identificado, quien ofrecía en venta el pre-alinderado inmueble y pactaron la convención contenida en el documento supra citado, siempre en el entendido que las resultas de la operación quedaban sujetas a que se aprobara el crédito y se produjera el documento para su registro, circunstancia esta que, obviamente, lo trató y concertó con el prenombrado vendedor, quien convino en ello verbalmente y en presencia de personas conocidas, quedando en conocimiento y autos de que el tramite significaba tiempo para organizar el papeleo hasta su definitiva consignación para el protocolo, incidencia que mutuamente ponderaron y llegaron a la conclusión de que se requería un plazo mínimo de 120 días, prorrogables por 30 mas contados a partir de la fecha de autenticaron del convenio , 24 de marzo del 2.014, es decir que el ciudadano José Alberto Valera Delgado, tenia perfecto conocimiento, pese al tiempo que se dieron que la compraventa se materializaría definitivamente al entregar el IPAS-ME el documento redactado, pues eso es reserva del ente acreedor y el demandado estaba en pleno conocimiento de ese extremo, mas al no tener en regla su documentación particular, y el IPAS exigió documentación sobre la propiedad del terreno, este era municipal, y preciando su inocultable interés por el inmueble acordaron que ella se encargara de resolver todos los tramites ante la Alcaldía como son : A) adquisición del terreno donde esta construida la casa, B) inscripción en catastro y certificación d la cedula catastral, C) cobertura con pared de bloque de una puerta de Santa Maria que la casa alucia en su frente, haciéndola ver como local comercial, por una que simbolizara lo domestico y familiar del inmueble, diligencia y gastos que realizo la actora personalmente, dejando todo la documentación al día tal como lo exigía el instituto crediticio. Siguió expresando la libelista, si bien es cierto en el inicio se suscribió entre las partes un contrato de compraventa sobre la casa que se detalla en el documento y bajo las condiciones en el estipuladas, sin embargo lo que trasciende con influencia para la querella es el contenido de la Cláusula Tercera: “ La duración del contrato será de ciento veinte (120) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de treinta (30) días, dicha prorroga no significaba que fatalmente el 24 de septiembre de 2.014, precluiría el potencial contractual que le favorece, que de ninguna manera así podía inferirse, sino que su automaticidad hace la prorroga indeterminada y todo queda sujeto a la contingencia del documento que estaba en elaboración, distinto seria para su correcta comprensión de la voluntad plasmada que se hubiera estipulado: la duración del presente contrato será de 120 días consecutivos contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente y por una sola vez por el lapso de 30 días, Cláusula Segunda: la optante compradora conviene y se obliga a comprar el antes descrito inmueble por el precio de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000.00) exactos, los cuales pagaría a los preeminentes vendedores de la siguiente forma: la cantidad de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000.00) mediante cheque del banco bicentenario serial Nº 2302169 en fecha 10 de Marzo del 2.014, en calidad de reserva, suma esta que seria imputada al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, señalo la actora que la emisión el cheque Nº 23020169, obedeció a una mera formalidad que es indispensable para la Protocolización de la escritura pero cierto es que entregó y recibió el vendedor esa suma de la siguiente forma: Bs. 10.000.00, en efectivo según el convenio original del 30 de Enero del 2.013, y la diferencia de Bs. 5.000.00 por gastos en reparación que por su orden entendió para ser presentable el inmueble en la oportunidad que la Alcaldía verificara la inspección en cumplimiento de tramites para adquirir la parcela de terreno, requisito indispensable para que el IPASME procesara el crédito que solicitó para comprar el referido inmueble lo que conocía suficientemente el propietario y prestó su aquiescencia sin condiciones ni reparos, así mismo la actora expresó que una vez estuvo listo el documento para su otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario el día 12 de Noviembre del 2.014, los vendedores no comparecieron durante el tiempo hábil, los cuales le participaron que no firmarían sino pagaba la cantidad de Bs. 900.000,00 y que por esas razones es por lo que interpone la presente demanda a los fines de que los demandados convengan en otorgar y suscribir el documento compraventa que el IPASME consignó por ante la Oficina de Registro de esa ciudad. Demandó formalmente al ciudadano José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Valera, conyugues, ampliamente identificados en el encabezamiento de escrito libelar, en acción de cumplimiento, para que convenga o, en caso contrario a ello el Tribunal los obligue por sentencia, en otorgar y suscribir el documento de compraventa que IPASME consigno en la oficina de registro inmobiliario de Valle de la Pascua, el 12 de Noviembre de 2.014, par su otorgamiento, lo que no pudo realizarse por contumacia de los vendedores y como bien se aprecia en constancia expedida por la Dra. Nancy Josefina García, a cuya Dirección y Cargo esta de la Oficina de Registro Público de ese Municipio, la cual anexó marcado de letra “B”. Estimó la presente acción en la cantidad de QUINIENTOS Mil Bolívares (Bs.500.000,00), equivalente a 3.937.0078 U.T Unidades Tributarias.
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la parte demandada mediante apoderado judicial lo hizo en los siguientes términos, rechazaron y contradijeron, tanto en los hechos como en el derecho y en todas y cada una de sus partes la demanda expresando que los hechos narrados en el libelo no están acorde con la realidad, que si bien es cierto existió una relación contractual entre sus poderistas y la demandante, esta trae a juicio una serie de elementos ajenos totalmente a lo que se acordó en el documento dominado por las partes como: “Opción De Compra”, tal es el hecho invocado por la actora de haberse acordado condiciones que sujetaban a las partes de aquel documento a unos tramites de solicitud de crédito ante el IPAS-ME, por parte de la oponente compradora que tal cosa no aparecía previsto en el documento en cuestión, así como otros aspectos, que por no haber formado parte del acuerdo contraído en el documento de opción de compra, no merecen, por intranscendente, ocuparse de los mismos, continuó expresando el demandado que en materia de lo acordado en el documento de compra, sus mandantes se obligaron a vender el inmueble, también debidamente identificado, tanto en la primera cláusula del documento, como en dicho escrito libelar, y la demandante a comprarle dicho inmueble, eso es cierto, pero también es cierto, que la cláusula segunda del documento establece el precio y la manera de pago del mismo, en tal sentido, la optante compradora, hizo entrega del cheque identificado en esta cláusula y por el monto determinado en la misma, a los promitentes vendedores, lo cual hasta allí parecía marchar bien las cosas, pero el caso que una vez firmado el documento de opción de compra, la demandante le pidió a sus mandantes que no presentaran el cheque para su cobro, que ella les avisaría, ese aviso no llego y sus representantes se molestaron en buscar a la demandante y le entregaron el cheque, la cual les manifestó, en ese momento, que el cheque no tenia fondos, hecho éste que podría constituir un ilícito, asimismo la parte accionada expresó lo establecido en la cláusula Tercera del documento de marras, la duración del presente contrato será de Ciento Veinte (120) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de Treinta (30) días, vale decir, el lapso de duración comenzaría el día 24 de Marzo del 2.014, fecha de otorgamiento, y terminaría el día 24 de Agosto del mismo año, incluida la prorroga automática (Cinco Meses), ciudadano Juez, ese fue el lapso para dar cumplimiento a todo cuanto fue acordado en el tantas veces referido documento de opción de compra, ello esta expresamente acordado en el mismo por las partes, y no se desprende en ninguna parte del documento que vencida la prorroga automática de treinta días, se pronunciaría una nueva prorroga, de manera que rechazaron la pretensión de la demandante en el sentido de querer hacer ver que aun hoy está vigente el contrato mediante el cual pretende fundamentar su acción, en razón de lo anterior concluyó de manera inobjetable que, si la optante compradora no ejerció el derecho que le daba su opción de comprar, en el término estipulado, ese derecho lo perdió y mal puede pretender hoy, que sus mandantes le otorguen un documento de compra venta del inmueble en cuestión, mas aun, cuando ni siquiera pago el monto del cheque referido ut supra, continuó manifestando el accionado que el contrato de opción de compra estipula que los promitentes compradores, se comprometen a entregar a la optante compradora, libre de gravámenes, medidas de embargo, prohibiciones de enajenar y gravar, así como libre de arrendatarios y ocupantes a cualquier titulo, tasas, etc, y se obliga a la optante compradora la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble objeto de esta opción de compra venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra- venta, por ultimo solicitaron que la temeraria acción sea declarada sin lugar y se decrete la extinción o inexistencia del contrato fundamental de la demanda, por ultimo solicitaron también que la actora sea condenada al pago de las costas y costos del presente juicio, y que el presente escrito sea tramitado conforme a derecho.
Establecido lo anterior y entrando en forma perentoria al objeto de la litis, relativa al cumplimiento del contrato, demandado por la parte actora se hace necesario señalar así, la forma en que el Juzgador debe interpretar las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mirada de los Principios y Garantías Constitucionales, es por esto que debe esta Alzada escudriñar en el presente caso la pretensión del demandante consistente en la búsqueda del cumplimiento del contrato, en relación al contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” y con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Así, la demandante, expresa que celebró con los demandados contrato de opción de compra venta para asegurar la adquisición del inmueble identificado anteriormente, que la duración del contrato será de ciento veinte (120) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de treinta (30) días y que debe entenderse que las partes acordaron una prorroga automática de treinta (30) días en espera del documento del crédito que el IPAS-ME elaboraría para su curso en el Registro y que dicha prorroga no significa que fatalmente el 24 de Agosto de 2014 precluiría el potencial contractual, de ninguna manera así puede inferirse, sino que su automaticidad hace la prorroga indeterminada. Así mismo expresa la parte actora que como estaba previsto entre las partes y lógicamente de su conocimiento, el hecho de la consolidación del negocio lo sometieron a que el IPAS-ME otorgara el crédito y que las partes cuando convinieron sobre la venta y autenticaron el contrato quedaron en conocimiento de que se tramitaría un crédito y ante la situación de retardo hablo con la parte demandada para extender el plazo por documento y por tanto el vendedor accedió a esperar aquellas resultas aún vencido el plazo.
Ahora bien, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebran directamente el contrato definitivo de compra-venta, que transfiere la propiedad a cambio del pago del precio, pudiendo ocurrir que el comprador no tenga la disponibilidad inmediata de la suma necesaria para pagar el precio requerido. Es decir, el contrato de opción de compra venta es utilizado cuando el comprador no tiene el dinero necesario para costear el inmueble pero que al futuro recibirá un monto, lo cual se dirige al vendedor y ambos llegan al acuerdo, comprometiéndose el comprador a cumplir con un pago no pudiendo el vendedor en ese lapso disponer del inmueble.
Ante tal circunstancia es evidente, que este Juzgador debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intensión de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección.
En el caso sub lite, el actor solicita el cumplimiento del contrato, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, documento que no ha sido tachado ni impugnado por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se denota, que en ninguna de las cláusulas quedó estipulado que el comprador tramitaría un crédito para la adquisición del inmueble, así como lo refiere la parte actora en el escrito libelar haciendo referencia que las partes estaban en conocimiento que se tramitaría un crédito ante el IPAS-ME.
Al hacerse énfasis en tal modo interpretativo, cabe la ocasión para traer a colación, la doctrina nacional más avanzada, encabezada por el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, pág 423), donde reseña: “… con la idea de buena fe se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato… buena fe, en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar: el “intento común” y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podía percibirlas…”. Por lo que es fundamental establecer en el contrato que el oferido necesitaba tramitar un crédito bancario para culminar la operación contractual, no estando esta circunstancia establecida como cláusula en el contrato es evidente que el oferente no está comprometido contractualmente con el oferido al cumplimiento del contrato por cuanto no ha convenido a la espera indefinida de la tramitación de un crédito para la adquisición del inmueble.
De la misma manera expresa la parte actora en su escrito libelar que debe entenderse las partes acordaron una prorroga automática de treinta (30) días en espera del documento del crédito y que automaticidad hace la prorroga indeterminada. Bajo este alegato de la parte actora, se hace necesario señalar que el artículo 1.159 del Código Civil expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”.)
De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Para esa interpretación, el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes. En base a esto, esta Juzgadora observa que el contrato fue suscrito por las partes en fecha 24 de marzo de 2014, así mismo se evidencia en la cláusula Tercera la duración del contrato sería de ciento veinte (120) días consecutivos, contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso de treinta (30) días. Ahora bien, haciendo un computo del tiempo de vigencia del contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso, el mismo tendría una vigencia de un lapso de cinco (05) meses, el cual contando desde la fecha 24 de marzo de 2014, la vigencia del contrato terminaría en fecha 24 de Agosto de 2014, no existiendo ninguna cláusula que haga a las partes a comprometer la prorroga de forma indeterminada, así mismo en el referido contrato se denota que en ninguna de las cláusulas quedó estipulado que el comprador oferido tramitaría un crédito para la adquisición del inmueble, así como lo refiere la parte actora en el escrito libelar haciendo referencia que las partes estaban en conocimiento que se tramitaría el crédito ante el IPAS-ME.
De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito en aras de no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato. Por lo cual, es evidente, de que la parte actora pretende obligar a la parte oferente-demandada a suscribir el documento de compra venta fuera del lapso del compromiso adquirido por las partes en el documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, el 24 de Marzo del 2.014, bajo el Nº 17, Tomo 27-1 así pues es imposible obligar a los vendedores a cumplir algo que no está pactado en el contrato con relación de la espera de la tramitación del crédito por ante el IPAS-ME y mas cuando no existe alguna estipulación en el contrato de una prorroga indeterminada, en tal sentido no puede prosperar la acción y así se decide. De tal manera, que el demandante no puede pedir el cumplimiento del contrato, sobre obligaciones que no fueron convenidas en el contrato debiendo sucumbir la presente acción y así se establece, sin necesidad de analizar el resto del material probatorio aportado, pues incurriría esta Alzada en un exceso jurisdiccional.
En consecuencia:
.III.
DIPSOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato intentada por la parte actora Ciudadana Marleny de Jesús Barón de Siso, venezolana, mayor de edad, titulare de la cedula de identidad Nº V-8.421.936, en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en contra de la parte demandada Ciudadanos José Alberto Valera Delgado y Alicia Rafaela Contreras de Valera, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros V-5.333.632 y V-3.953.771, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, al no existir en las cláusulas del contrato compromiso de las partes contratantes con relación a la espera del crédito solicitado por la oferida, ni estipulación sobre la prorroga indeterminada para la duración del contrato. Se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 04 de Noviembre de año 2.015. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, y así se establece.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las COSTAS del proceso, y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, Cuatro (04) de Abril de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.

Abg. Shirley M. Corro B.
La Secretaria.

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada
La Secretaria.