TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Veinticinco (25) de Abril del 2016.
205º y 156º

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
PARTE DEMANDANTE: VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, titular de la cedula de identidad Nº 14.576.365 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado RICARDO JOSE FRAILE MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.194.
PARTE DEMANDADA: ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, titular de la cedula de identidad N° 4.799.115 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS E. COLMENARES MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.803.
EXP. Nº 19.075.

I
Mediante libelo presentado por ante este Tribunal, en fecha 21 de Abril del 2015, cursante a los folios 1 al 04, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 05 al 57, el ciudadano VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.576.365, de este domicilio, debidamente asistido por el abogado RICARDO JOSE FRAILE MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.194, procedió a interponer demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, en contra de la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.799.115, de este domicilio, alegando que entre la demandada y él, celebraron un contrato de opción de compra-venta, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 21 de Mayo de 2013, anotado bajo el Nº 45, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual acompañó junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “A”. Así mismo, manifestó el actor, que en dicho contrato, la demandada en su condición de propietaria le otorgó con carácter de exclusividad una opción de compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre ella estaba construida, el cual tiene un área aproximada de Setecientos Cincuenta Metros Cuadrados con un centímetro cuadrado (750, 01 M2), y se encuentra ubicada en la calle “El Roble” Este, Urbanización Guamachal de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, dentro de los siguientes linderos: Norte: En 23,89 metros con quebrada en medio; Sur: En 20,39 metros con calle El Roble, que en su frente; Este: En 38,50 metros con casa que es o fue de Maria Eloina García; y Oeste: En 35 metros con casa que es o fue de Guillermo Morante, y le pertenece a la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, según se evidencia de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Leonardo Infante del Estado Guarico, de fecha 15 de Noviembre de 2.012, bajo el N° 39, folio 393, Tomo 26 del Protocolo de Transcripción del año 2.012, el cual acompañó al libelo de la demanda marcado con la letra “B”.
De igual forma el demandante expresó, que el precio de venta establecido en el referido contrato de opción de compra venta, fue la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo), el cual debía ser pagado por el optante mediante la obtención de un crédito hipotecario, y que en vista de la imposibilidad de gestionar el mencionado crédito hipotecario, le propuso oportunamente a la demandada, cancelarle el inmueble en partes, y de esta manera pagar el precio estipulado y firmar el contrato definitivo de compra-venta, lo que la señora ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ aceptó la propuesta, por lo que el accionante procedió a pagar el precio del inmueble dado en venta de la siguiente manera: En fecha 26 de diciembre de 2013 pagó la cantidad de Cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,oo). En fecha 10 de Marzo de 2014, pagó la cantidad de Veinte mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), en fecha 02 de Julio de 2014, pagó la cantidad Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), en fecha 03 de Octubre de 2014, pagó la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), y en fecha 03 de Octubre de 2014, pagó la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), tal como se evidencia en los recibos de pagos acompañados en original marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, los recibos arrojan una cifra de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) que la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ recibió por concepto del precio de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Así mismo, siguió manifestando la parte actora, que la ciudadana propietaria del inmueble dado en opción de compra-venta aceptó y convino verbalmente en recibir el pago del precio por partes, pero que cuando él dispuso en pagarle el resto del precio, es decir, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) para el día 11 de Noviembre de 2014, mediante cheque N° 99000039, ésta se negó a recibirlos argumentando que el precio había cambiado, y el le manifestó que ese no era el pacto realizado y que la modificación del precio no constaba en el contrato de opción de compra-venta suscrito por ambas partes.
Igualmente, alegó que a pesar de todo lo expuesto siguió insistiendo a los fines de que la accionada recibiera el resto del pago, sin embargo, las diligencias han sido infructuosas habida en cuenta de que las veces que pudo contactarla se negó de manera contundente a recibir el resto del precio del inmueble objeto del contrato. Además es importante señalar, dijo el demandante, que la casa que se menciona en el contrato de opción de compra venta estaba en inicio de construcción, solo estaba construida las bases, y que él tiene la posesión del referido inmueble por el convenio de pago pactado y en vista de que la venta del inmueble se había realizado, procedió a construir una serie de bienhechurías constituidas por paredón y puertas de entrada y garaje, paredón lateral aproximadamente de 6 metros, cerca perimetral de estantes de madera y alambre de púas, cinco habitaciones con su respectivo baño, sala, comedor, cocina, porche y lavandero en plena construcción, todo de bloques de cemento y techo de piñata de anime, puertas, rejas y ventana, y que por todas esas razones es por lo que interpone la presente demanda a los fines de que la demandada convenga en recibir el resto del precio convenido y que le otorgue el contrato definitivo de compra-venta (documento de propiedad) del inmueble en cuestión. Igualmente, solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 646 del Código de Procedimiento Civil.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 23 de Abril de 2.015, cursante al folio 58, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a los fines de que compareciera en el término de Ley, a dar contestación a la demanda. Y en fecha 27 de Abril del 2015, se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble en cuestión, tal como se evidencia en auto cursante a los folios 1 y 2 del Cuaderno de Medidas, librándose oficio a la oficina de Registro Público de este municipio, tal como se evidencia al folio 3.
Por cuanto el alguacil de este Despacho, en diligencia que cursa al folio 61, dejó constancia que la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, se negó a firmar el recibo de citación respectivo, este Tribunal por auto de fecha 27 de Mayo de 2015, cursante al folio 69, ordenó librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual le fue entregada a la demandada en la dirección indicada por la parte interesada, tal como se evidencia en diligencia de fecha 05 de Junio del 2015, suscrita por la Secretaria Accidental de este Despacho, cursante al folio 72.
Corre inserta al folio 71, diligencia de fecha 01 de Junio del 2015, mediante la cual el ciudadano VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, otorgó poder al abogado RICARDO JOSE FRAILE MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogabo bajo el N° 37.194.
Cursa a los folios 79 al 84, escrito de fecha 06 de Julio del 2015, presentado por la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, asistida de abogado, mediante la cual procedió a contestar la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, lo alegado por la actora en su escrito de demanda. Así mismo, manifestó y reconoció que en fecha 21 de mayo de 2013, suscribió con el ciudadano VÍCTOR VICENTE CONTRERAS MARTÍNEZ, contrato de opción de compra venta del inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida. El referido contrato de opción de compra venta se estableció un plazo de duración de setecientos veinticuatro (724) días continuos contados a partir de la introducción de todos los recaudos exigidos por el IPASME para la obtención del crédito hipotecario, más una prorroga de treinta (30) días, estableciéndose que el monto de la operación sería totalmente cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, mediante cheque emitido por dicho organismo. De igual manera, argumentó la accionada que el demandante alega y reconoce en su libelo de demanda, que nunca realizó ante el IPASME los tramites necesarios para la obtención del referido crédito hipotecario, por lo que se nota su desidia. Igualmente, negó, rechazó y contradijo, que el demandante ciudadano VÍCTOR VICENTE CONTRERAS MARTÍNEZ, se haya propuesto a pagarle la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), para el día 11 de Noviembre del 2014. Así mismo, negó, rechazó y Contradijo, que la venta del inmueble de su propiedad se haya realizado, así como negó que el demandante haya construido una serie de bienhechurías constituidas por un paredón y puertas de entrada y garaje, paredón lateral este de aproximadamente de seis metros, cerca perimetral de estantes de madera y alambre de púas, cinco habitaciones con su respectivo baño, sala, comedor, cocina, porche y lavandero en plena construcción, todo de bloques de cemento y techo de piñata de anime, puertas, rejas y ventana. De igual forma, negó, rechazó y contradijo haberle dado autorización para construcción alguna, y Desconoció todas y cada una de las facturas y recibos que acompañó el demandante con su escrito libelar, marcados con la letra “I”. De igual forma, expresó la demandada, que en ningún momento entre ella y el actor, celebraron contrato verbal de compra venta del inmueble de su propiedad. Solicitó se suspenda la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en la presente causa, así como solicitó que la presente demanda sea declara sin lugar, con todos los pronunciamientos de ley. Igualmente, la parte demandada RECONVINO a la parte actora, para que convenga en resolver el contrato de opción de compra venta del inmueble de su propiedad, y solicitó que el actor reconvenido sea condenado al pago de los daños y perjuicios que le fueron ocasionados y que le haga entrega del mencionado inmueble totalmente libre de personas y cosas, fundamentó su reconvención en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Por auto de fecha 07 de Julio de 2015, cursante al folio 85, este Tribunal admitió la reconvención planteada, y fijó el lapso establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el demandante contestara dicha reconvención, declarándose suspendido el procedimiento de la demanda principal durante el lapso correspondiente.
Mediante escrito de fecha 15 de Julio del 2.015, que riela a los folios 87 al 89, el actor-reconvenido, ciudadano VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, asistido de abogado, procedió a dar contestación a la reconvención, negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, lo alegado por la demandada en la reconvención interpuesta. Así mismo, alegó que la reconviniente solicita la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito por ellos, lo cual según él, es incoherente con la realidad de los hechos. También manifestó que tiene la posesión del inmueble ya identificado en autos, objeto del referido contrato de opción de compra venta de manera pública y notoria y con la anuencia de la reconvincente, sin que hasta la fecha haya tenido conocimiento de oposición alguna por parte de ésta ultima, al extremo de haber realizado construcciones y mejoras en dicho inmueble con dinero de su propio peculio frente a los ojos de sus vecinos y de la comunidad en general, hechos que corroboran la transparencia y la buena fe de su actuación, e insistió el demandante, que su demanda es por Cumplimiento de un Contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, el 21 de Mayo del 2013, reconocido por ambas partes. Acompañó a su escrito los recaudos que aparecen agregados a los folios 90 al 96.
Cursa diligencia al folio 99, de fecha 05 de Agosto del 2015, suscrita por la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, confiriéndole poder Especial al abogado CARLOS E. COLMENARES MEDINA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 41.803.
A los folios 104 al 106, corre inserto escrito de fecha 06 de Agosto del 2.015, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 107 al 133, mediante el cual la parte actora-reconvenida, promovió las pruebas que consideró pertinentes, y la parte demandada-reconviniente, presentó escritos de pruebas en fecha 06 de Agosto del 2.015, los cuales corren insertos a los folios 134 y 135, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 136 al 147, dichas pruebas fueron admitidas por autos de fechas 14 de Agosto del 2.015, cursantes a los folios 149 al 152.
En auto de fecha 28 de Octubre de 2015, folio 194, este Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho para que las partes presentaran sus informes, y llegada esa oportunidad, ambas partes hicieron uso de ese derecho, según escritos cursantes a los folios 196 al 250, por lo que la causa entró en estado de dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para sentenciar, ésta no pudo dictarse dentro del lapso de ley, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Despacho, por lo que la sentencia que ahora se dicta le será notificada a las partes litigantes, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
I I
Ahora bien, el Contrato, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.

En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1°) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2°) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar, que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.

Así mismo, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1.- La existencia de un contrato bilateral.
2.- El incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones establecidas en el mencionado contrato.

Sobre la naturaleza del contrato, instrumento fundamental de la demanda, el cual riela en original a los folios 14 al 16, resulta oportuno destacar, que la interpretación de los contratos de acuerdo a reiterada doctrina del Máximo Tribunal, es de la soberanía de los jueces de instancia, teniendo como limite la voluntad contractual o expresión de la voluntad de las partes, no estando permitido al juez la desnaturalización de la voluntad contractual ya que el establecimiento de los hechos debe ser compatible con la expresión de la voluntad de las partes, y es allí donde radica efectivamente la interpretación, es decir que de conformidad con lo señalado en el artículo 1474 del Código Civil, el contrato de venta es definido como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, de allí entonces devienen la obligación principal del vendedor que es transferir y garantizar la propiedad, y la del vendedor que es pagar el precio.

Al respecto, la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante Sentencia Nº 1032 de fecha 18 de Diciembre de 2.006, ha definido el contrato de opción de compraventa, al cual se refiere la presente causa, estableciendo lo siguiente:

“…..La promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas….”.

Igualmente, mediante Sentencia Nº 358 de fecha 9 de Julio de 2.009, la misma Sala, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, expresó:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo….”

“…dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)…”.
Así mismo, dicho Tribunal Superior Civil, en Sentencia de fecha 03 de Febrero del 2.012, Expediente Nº 6.992-11, señaló:

“…..De modo, pues, que no puede intentar la acción de cumplimiento, quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, como sería el caso, de realizar una oferta real y deposito, pues la sentencia judicial no puede estar condicionada, como lo hizo la primera instancia, donde condicionó su ejecución al cumplimiento por ambas partes de prestaciones recíprocas, vale decir, que el actor cumpla con su obligación de pagar, para que la demandada a su vez, libere la reserva de dominio y otorgue el título de propiedad, el fallo quedaría así en una especie de limbo jurídico, pues si el actor no cumple, la demandada tampoco cumplirá, lo que haría al fallo inejecutable y no hay, a los autos, un ofrecimiento de cumplir eficaz, como sería haber hecho a favor del tribunal o a favor de la demandada la oferta real del monto exacto adeudado, de sus intereses, etc., pues el actor en su demanda, ni siquiera expresa en forma clara cuál es el monto que debe, con sus intereses y su capital, para que ofrezca eficazmente cumplir su obligación.

EN EL CASO SUB LITE, ES IMPOSIBLE EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL PUES LA PARTE ACTORA, EN SU PROPIO LIBELO, Y SIN NECESIDAD DE ANALIZARSE EL RESTO DE LOS MEDIOS PROBATORIOS HA DECLARADO QUE NO HA DADO CABAL SATISFACCIÓN A SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES por lo cual, no puede demandar el cumplimiento de una situación jurídica que nace del comprobado incumplimiento de la correlativa obligación del demandado, cuando expresa que una vez se cancele el precio total de la obligación, pueda solicitar a su vez, el levantamiento de la reserva de dominio y el otorgamiento del título de la propiedad.
En tales condiciones, es indiscutible, que para la acción de cumplimiento contractual, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, es necesario que la parte que demanda el cumplimiento no haya incurrido a su vez en un incumplimiento contractual, vale decir, que es necesario que la parte que intente la acción de cumplimiento haya cumplido u ofrezca cumplir eficazmente con su obligación, pues, no puede la parte accionante, alegar su incumplimiento como fundamento del incumplimiento de la otra, para así accionar pidiendo la ejecución del contrato que a su vez esta se ha negado a cumplir.

Así lo ha venido estableciendo nuestra Jurisprudencia tanto de los Juzgados Superiores Civiles como de la propia Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, cuando se señaló:

“EN AQUELLOS SUPUESTOS EN QUE LA EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES SEA SIMULTANEA O CUANDO LA EJECUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DEL ACTOR DEBIÓ HABER PRECEDIDO EN EL TIEMPO A LA DEL DEMANDADO, NO PUEDE HABLARSE DE INCUMPLIMIENTO CUANDO LA CONFIGURACIÓN DE LA CONSECUENCIA SE DEBA A LA INEXISTENCIA DEL PRESUPUESTO QUE LAS PARTES HAN ESTIMADO COMO CAUSA. EN OTRAS PALABRAS, NO PUEDE ADMITIRSE, EN SALVAGUARDA DE LOS PRINCIPIOS DE RECIPROCIDAD, EQUIDAD Y DILIGENCIA EN EL CUMPLIMIENTO, PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 1.143, 1.264 Y 1.270 DEL CÓDIGO CIVIL, QUE UNA DE LAS PARTES SE QUEJE DEL INCUMPLIMIENTO CUANDO ELLA MISMA NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN A SU CARGO. CUANDO TAL PRESUPUESTO SE PRESENTA TIENE VIGENCIA EL PRINCIPIO: “INADIPLENTI NON EST ADIPLENTUM”, EN VIRTUD DEL CUAL DESAPARECE LA NATURALEZA OBLIGACIONAL DE UNA PRESTACIÓN CUANDO NO EXISTE LA PRESTACIÓN RECIPROCA QUE DEBIÓ PRECEDERLA EN EL TIEMPO”, (Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia Oscar Pierre Tapia. Año 1.994. Tomo II, Pág. 133, y Sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 03 de Abril de 1.995. Expediente N° 7.227. Jurisprudencia Oscar Pierre Tapia de los Tribunal es de última instancia. Abril. 1.995. Pág. 223).

De la misma manera nuestra Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia con ponencia del Magistrado Doctor HADEL MOSTAFA PAULINI, de fecha 11 de Octubre de 2.006, (N° 02231, en el juicio de Inversora Kuni 731 CA, expediente 0469), se expresó:
“…EN TAL SENTIDO, LA DOCTRINA NACIONAL HA INTERPRETADO QUE ES PROCEDENTE LA ACCIÓN DE EJECUCIÓN O RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CONSAGRADOS EN EL ARTÍCULO 1.167 DEL CÓDIGO CIVIL, ÚNICAMENTE CUANDO SE DAN LAS SIGUIENTES CONDICIONES: 1°.- QUE EL CONTRATO SEA BILATERAL; 2.- QUE EXISTA INCUMPLIMIENTO TOTAL O PARCIAL DE LA OBLIGACIÓN; 3°.- QUE EL INCUMPLIMIENTO SE ORIGINE DE LA CULPA DEL DEUDOR; 4° QUE EL DEMANDANTE POR SU PARTE HAYA CUMPLIDO O OFREZCA CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN; 5°.- LA INTERVENCIÓN JUDICIAL…”.

Así pues, el tratadista venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su libro (La Resolución del Contrato, 3° Edición. Editorial Fitel, Cagua, Estado Aragua. Pág. 534), ha establecido que en la venta con reserva de dominio:
“…se ha sostenido que el “pactum reservati dominio” es una negación esencial del contrato de compra-venta, el comprador está obligado a pagar el precio pero el vendedor debe transferirle la propiedad de la cosa vendida. Que contra el principio anotado, el mencionado pactum establece que hasta tanto el comprador no pague la totalidad del precio, el vendedor tendrá reserva sobre la propiedad del comprador…”.

De tal manera, que el demandante no puede pedir el cumplimiento del contrato, hasta tanto haya cumplido con sus obligaciones u ofrezca cumplir eficazmente, debiendo sucumbir la presente acción y así se establece, sin necesidad de analizar el resto del material probatorio aportado, pues incurriría esta Alzada en un exceso jurisdiccional….”.

Siendo así las cosas, en el caso de autos la parte actora demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, alegando que entre ellos, existe un contrato de opción de compra-venta, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 21 de Mayo de 2013, anotado bajo el Nº 45, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, y que en dicho contrato, la demandada en su condición de propietaria le otorgó con carácter de exclusividad una opción de compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre ella estaba construida, suficientemente identificada en los autos. De igual forma señaló el demandante que el precio de venta establecido en el referido contrato de opción de compra venta, fue la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo), el cual debía ser pagado por el optante mediante la obtención de un crédito hipotecario, y que en vista de la imposibilidad de gestionar el mencionado crédito hipotecario, le propuso oportunamente a la demandada, cancelarle el inmueble en partes, lo cual según él aceptó la demandada, y de esta manera pagar el precio estipulado y firmar el contrato definitivo de compra-venta, lo que la señora ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ aceptó la propuesta, por lo que el accionante procedió a pagar el precio del inmueble dado en venta de la siguiente manera: En fecha 26 de diciembre de 2013 pagó la cantidad de Cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,oo). En fecha 10 de Marzo de 2014, pagó la cantidad de Veinte mil Bolívares (Bs. 20.000, oo), en fecha 02 de Julio de 2014, pagó la cantidad Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), en fecha 03 de Octubre de 2014, pagó la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), en fecha 03 de Octubre de 2014, pagó la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo).
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda. Así mismo, manifestó que es cierto que en fecha 21 de mayo de 2013, suscribió con el ciudadano VÍCTOR VICENTE CONTRERAS MARTÍNEZ, contrato de opción de compra venta del inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida que el referido contrato de opción de compra venta se estableció un plazo de duración de setecientos veinticuatro (724) días continuos, contados a partir de la introducción de todos los recaudos exigidos por el IPASME para la obtención del crédito hipotecario, más una prorroga de treinta (30) días, estableciéndose que el monto de la operación sería totalmente cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, mediante cheque emitido por dicho organismo. Así mismo, señaló la excepcionada, que el demandante reconoce en su libelo, que nunca realizó ante el IPASME los trámites necesarios para la obtención del referido crédito hipotecario. Igualmente, negó, rechazó y contradijo, que el demandante ciudadano VÍCTOR VICENTE CONTRERAS MARTÍNEZ, se haya propuesto a pagarle la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), para el día 11 de Noviembre del 2014, por lo que rechazó que la venta del inmueble de su propiedad se haya realizado, así como negó que el demandante haya construido una serie de bienhechurías constituidas por un paredón y puertas de entrada y garaje, paredón lateral este de aproximadamente de seis metros, cerca perimetral de estantes de madera y alambre de púas, cinco habitaciones con su respectivo baño, sala, comedor, cocina, porche y lavandero en plena construcción, todo de bloques de cemento y techo de piñata de anime, puertas, rejas y ventana. De igual forma, la accionada negó, rechazó y contradijo haberle dado autorización al actor, para que realice construcción alguna, y desconoció todas y cada una de las facturas y recibos que acompañó el demandante con su escrito libelar, marcadas con la letra “I”, y expresó la demandada, que en ningún momento entre ella y el actor, celebraron contrato verbal de compra venta del inmueble de su propiedad, y alegó que entre ellos solo existe el contrato de opción de compra venta autenticado que cursa en autos. Y por último, la mencionada ciudadana RECONVINO a la parte actora, para que convenga en resolver el contrato de opción de compra venta del inmueble de su propiedad, en virtud de que según ella, el demandante expresó que no pudo gestionar el crédito hipotecario por ante el IPASME dentro del lapso establecido en dicho contrato, y fundamentó su reconvención en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
A tales consideraciones, el actor contestó dicha reconvención, tal como se aprecia en escrito cursante a los folios 87 al 89, y alegó que dichos argumentos de la demandada son totalmente incoherentes, que carecen de todo fundamento legal, que dicha aseveración es una errada interpretación del libelo de demanda hecha por la accionada. Dejando constancia, el actor-reconvenido, que la presente demanda no se refiere a un cumplimiento de contrato verbal de compra venta, sino a un Cumplimiento de Opción de Compra Venta, el cual fue firmado por ambos, por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, y que en razón de la imposibilidad de gestionar su crédito por ante el IPASME, le propuso a la demandada realizarle dichos pagos por partes, lo cual según él, ella aceptó en virtud de que recibió varios pagos hechos por el demandado.

Trabada así la presente controversia, corresponde al actor la carga probatoria de los supuestos establecidos en su demanda y en su escrito de contestación a la reconvención, y a la demandada, la carga probatoria de las excepciones perentorias, señaladas en su escrito de contestación con reconvención, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan:

Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Por tanto, a los fines de dar cumplimiento al principio de Exhaustividad Probatoria establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa este Tribunal que el DEMANDANTE, según escrito de pruebas cursante a los folios 104 al 106, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 107 al 133, promovió las siguientes pruebas:

PRUEBA DE POSICIONES JURADAS:

De conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de Confesión, para lo cual solicitó que la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, conteste bajo juramento las posiciones que se le harían sobre los hechos pertinentes en el presente juicio, asimismo de conformidad con el articulo 406 ejusdem, manifestó estar dispuesto a comparecer al Tribunal a absolver las posiciones recíprocamente, y este Tribunal según auto de admisión de pruebas cursante a los folios 149 y 150, admitió dichas posiciones juradas y dejó constancia que la parte demandada debía absolver dichas posiciones a las 10 a.m., del tercer día de despacho siguiente, una vez que constara en autos su citación, para lo cual se libró la boleta respectiva, tal como se aprecia al folio 153, y de la lectura de todas las actas que conforman el presente expediente, no consta que la excepcionada fue citada a los fines de realizar dicha prueba y en consecuencia la misma no fue evacuada, por lo que este Despacho se abstiene de hacer pronunciamiento alguno sobre la misma, y así se resuelve.

PRUEBA DOCUMENTALES:

De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió los siguientes documentos:

1) Promovió copia certificada del Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en fecha 21 de Mayo de 2.013, ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, anotado bajo el N° 45, Tomo 54 de los libros de autenticaciones, marcado con la letra “A”, acompañado junto con el libelo de la demanda, dicha documental autenticada, riela en copia certificada a los folios 5 al 11, la cual fue reconocida por la demandada, y este Tribunal la aprecia y la valora todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y con dicho instrumento se demuestra que el 21 de Mayo del 2013, la accionada le dió en opción de compra venta al actor, el inmueble suficientemente descrito en autos, y que en la CLÁUSULA SEGUNDA el precio de venta fue estipulado en Doscientos Veinte Mil Bolívares, el cual sería cancelado por el optante en su totalidad, a través de un crédito hipotecario del IPASME, al momento de protocolizarse la venta definitiva, y en la CLÁUSULA TERCERA, se estableció que el plazo de la opción de compra venta, era de 724 días continuos contados a partir de la fecha de la introducción por ante el IPASME de todos los recaudos exigidos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, y así se decide.

2) Promovió copia certificada del documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha Quince (15) de Noviembre de 2.012, bajo el N° 39, folio 393, Tomo 26 del Protocolo de Transcripción del año 2012, marcado con la letra “B”, acompañado junto con el libelo de la demanda.

Ciertamente, dicho documento registrado riela en copia certificada a los folios 12 al 19, y el mismo se trata de una declaración que hace la demandada, dejando constancia que es propietaria de dos lotes de terrenos contiguos los cuales unifica en el referido instrumento, sin embargo, el Tribunal desecha del proceso esta documental pública, en virtud de que no está en discusión la propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, y así se establece.

3) Promovió recibo de pago original de fecha 26 de Diciembre de 2013, por la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), marcado con la letra “C”; recibo de pago original de fecha 10 de Marzo de 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), el cual fue acompañado junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “D”; recibo de pago original de fecha 02 de Julio de 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), acompañado con el libelo de la demanda marcado con la letra “E”; recibo de pago original de fecha 03 de Octubre de 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), acompañado con el libelo de la demanda marcado con la letra “F”; recibo de pago original de fecha 03 de Octubre de 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), acompañado con el libelo de la demanda marcado con la letra “G”.
Los mencionados recibos rielan en original a los folios 20 al 24, y en virtud de que los mismos no fueron desconocidos por la demandada reconviniente, el Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y con los referidos instrumentos privados se demuestra que la demandada, el 26 de Diciembre del 2013, recibió por parte del actor, la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo) como abono a la venta del inmueble objeto de este juicio; que el 10 de Marzo del 2014, recibió la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) como abono a la venta del inmueble objeto de este juicio; que el 02 de Julio del 2014, recibió la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) como abono a la venta del inmueble objeto de este juicio; que el 03 de Octubre del 2014, recibió la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), como abono a la venta del inmueble objeto de este juicio y en esta última fecha también recibió la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), quedando el demandante con una deuda de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), y así se precisa.

4) Promovió Cheque original por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), Nº 99000039, Cuenta Nº 01710034386000939689 del Banco Activo Universal, con el respectivo estado de cuenta de fecha 28-11-2014 emitido por esa institución bancaria, los cuales consignó al presente escrito de pruebas, marcados con la letra “A”, dicho instrumento cambiario riela en copia simple al folio 25 y en original al folio 107, y el estado de cuenta riela al folio 108. Al respecto, observa este Juzgado, que se trata de un cheque elaborado por la parte actora, en el cual no participó la demandada y no existe prueba fehaciente que demuestre que la demandada recibió o cobró el referido instrumento cambiario, por lo que este Tribunal desecha del proceso el mencionado instrumento privado, en virtud de que con ese documento se viola el principio probatorio de que nadie puede unilateralmente crear una prueba a su favor, a excepción de la figura jurídica del juramento decisorio, tal como lo señaló la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 725 de fecha 02 de Abril del 2002, Expediente Nº 00-1493 con ponencia del Ex Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ. Igualmente se desecha de la presente causa, el mencionado estado de cuenta, en razón de que nada aporta a este juicio, aunado a que no posee ni firma ni sello alguno, y así se decide.
5) Promovió Facturas y recibos originales de compras de materiales de construcción, por la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Siete Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 174.757, 57), acompañados con el libelo de la demanda, marcados con la letra “I”, la cuales rielan en originales del folio 26 al 57, sin embargo, el Tribunal las desecha del proceso en razón de que se tratan de documentales privadas emanadas de terceros que no son parte en este juicio y no fueron ratificadas en juicio, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que las mismas fueron desconocidas por la demandada en su escrito de contestación con reconvención, y así se precisa.

6) Promovió Facturas y recibos originales de compras de materiales de construcción, por la cantidad de Doscientos Dos Mil Ochocientos Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs. 202.800,81), las cuales consignó al presente escrito de pruebas marcados con la letra “B”, dichas facturas y recibos rielan en originales del folio 109 al 124, sin embargo, este Tribunal también las desecha del proceso en virtud de que se tratan de instrumentales privadas emanadas de terceros que no son parte en este juicio, las cuales no fueron ratificadas en juicio, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.

7) Promovió Recibo de pago original emitido por el ciudadano OSCAR G. PALMA, por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,oo) por concepto de parte de pago por trabajos de vaciado de 100 M2 de placa efectuado en el inmueble objeto del presente procedimiento, el cual consignó con su escrito de pruebas marcado con la letra “C”.

8) Promovió Documento (Contrato de Servicio) original suscrito por el ciudadano OSCAR G. PALMA, en donde deja constancia de los trabajos efectuados como Maestro de Obra en el inmueble objeto del presente procedimiento, el cual consignó marcado con la letra “D”.

Con respecto a las pruebas promovidas en los numerales 7 y 8, observa este Despacho que los mismos rielan a los folios 125 y 126, sin embargo, este Tribunal también los desecha del proceso, ya que se tratan de instrumentales privadas emanadas de terceros que no son parte en este juicio, las cuales no fueron ratificadas en este proceso, tal como lo dispone el artículo 431 ejusdem, y así se resuelve.

9) Promovió Copia del Cheque Nº 30676589 emitido a favor de la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, de fecha 03 de Octubre de 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) y copia del Estado de Cuenta emitido por Banesco en donde se evidencia el cobro del referido cheque, lo cual consignó junto con su escrito de pruebas, marcado con la letra “E”; así como promovió copia del Cheque Nº 12868708 emitido a favor de la mencionada ciudadana de fecha 03 de Octubre del 2014, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), y copia del Estado de Cuenta emitido por el Banco Mercantil en donde se evidencia el cobro del referido cheque, lo cual consignó junto con su escrito de pruebas, marcado con la letra “F”.

Al respecto, señala este Tribunal que los referidos cheques rielan en copias a los folios 127 y 130, y los mencionados estados de cuenta rielan a los folios 128, 129, 131 al 133. Al respecto, precisa este despacho, que se trata de dos cheques elaborados por la parte actora, en los cuales no participó la demandada y no existe prueba fehaciente que demuestra que la demandada recibió o cobró los referidos instrumentos cambiarios, por lo que este Tribunal desecha del proceso los mencionados instrumentos privados, en virtud de que con esos documentos se viola el principio probatorio de que nadie puede unilateralmente crear una prueba a su favor, a excepción de la figura jurídica del juramento decisorio, tal como lo señaló la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 725 de fecha 02 de Abril del 2002, Expediente Nº 00-1493 con ponencia del Ex Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ. Igualmente, se desechan de la presente causa, los referidos estados de cuenta, en razón de que no poseen ni firma ni sello alguno, y así se decide.

PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL:

De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto de este procedimiento, a los fines de dejar constancia de los hechos mencionados en el precitado escrito de pruebas.

En efecto, dicha inspección judicial riela a los folios 178 al 180, en Acta de fecha 14 de Octubre del 2015, sin embargo, la inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, es el reconocimiento que hace el Juez del estado, de los lugares, documentos y cosas que no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, por lo tanto, considera este Juzgado que en el presente asunto dicho medio probatorio es totalmente impertinente, en razón de que la presente causa se refiere a una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, y la demandada reconvino al actor por Resolución Contractual, y tal medio probatorio nada aporta a esta causa, en consecuencia, se desecha de este proceso la mencionada inspección judicial por impertinente, y así se establece.

PRUEBA DE TESTIGOS:

De conformidad con el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos: REGULO JOSE FIGUEROA HERNANDEZ, RAUL EVENCIO ECHEZURIA CASTILLO, JOSE ANDRES RONDON VILLEGAS, MIGUEL ANGEL VILLEGAS, CARMEN AMARILIS GAMEZ GONZALEZ, NELSON TOMAS ROMERO ALVARADO, FAUSTA CARIDAD AVILA DE GUARAN, VIANNERY ROSILA HERNANDEZ DE HERNANDEZ, LUIS ENRIQUE HERNANDEZ ALFONZO, YRIS FIDELIA ECHEZURIA CASTILLO, OSCAR G. PALMA y HECTOR GARCIA ORTEGA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 18.697.791, 8.560.862, 17.433.577, 10.978.824, 8.565.853, 7.272.621, 5.622.385, 4.798.806, 4.598.595, 8.792.460, 9.921.203 y 12.899.635.

De estas testimoniales solamente comparecieron a rendir su declaración los ciudadanos: REGULO JOSE FIGUEROA HERNANDEZ, RAUL EVENCIO ECHEZURIA CASTILLO, NELSON TOMAS ROMERO ALVARADO, FAUSTA CARIDAD AVILA DE GUARAN, YRIS FIDELIA ECHEZURIA CASTILLO, OSCAR G. PALMA y HECTOR GARCIA ORTEGA, tal como se evidencia en actas cursantes a los folios 154 al 157, 161 al 164 y 167 al 172. Al respecto, precisa este Juzgado que de acuerdo al escrito libelar cursante a los folios 1 al 4, la presente acción se trata de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, cuya cuantía es de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), pretensión ésta que fue ratificada por el actor en su escrito de contestación a la reconvención cursante a los folios 87 al 89. Por lo tanto, es evidente para este Despacho que estas declaraciones deben ser desechadas de este proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, que reza textualmente lo siguiente: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escritos cursantes a los folios 134 y 135, la parte demandada-reconviniente, promovió las siguientes pruebas:

PRUEBA DE INFORMES:

Promovió la prueba de informes, de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de probar, si en la cuenta corriente N° 0171-0034-38-6000939689, del BANCO ACTIVO, cuyo titular es el ciudadano VÍCTOR VICENTE CONTRERAS MARTÍNEZ, existía fondos suficientes el día 11-11-2014, para cubrir la suma de Bs. 100.000,oo.
Con respecto a esta prueba este Tribunal se abstiene de hacer pronunciamiento alguno, en virtud de que la misma no fue evacuada, por cuanto el promovente no le proveyó al Tribunal de los emolumentos necesarios para expedir las copias respectivas, tal como se aprecia en nota de secretaria, cursante al folio 152, y así se establece.

MERITO FAVORABLE:

En virtud del principio de la comunidad de la prueba y de adquisición procesal, promovió el documento de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, el 21 de Mayo del 2013, anotado bajo el Nº 45, Tomo 54. Al respecto, este Despacho se abstiene de hacer pronunciamiento alguno sobre el mismo, en razón de que este documento público ya fue analizado anteriormente, y así se resuelve.

INSTRUMENTALES:

Promovió marcado con la letra “X”, Justificativo Judicial, Título Supletorio de fecha 13 de Julio del 2015, evacuado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.

Ciertamente, este documento riela en original a los folios 136 al 147, y el mismo se trata de un Título Supletorio a favor de la demandada sobre el inmueble de autos, sin embargo, señala este Tribunal que el derecho de propiedad sobre ese inmueble no es un hecho controvertido en el caso que nos ocupa, por lo que este despacho lo desecha del proceso por inconducente, y así se decide.

PRUEBA DE TESTIGOS:

Promovió las testimoniales de los ciudadanos: JOSE ANGEL CAMACHO, ASDRUBAL GONZALEZ GONZALEZ, EDGAR LUIS BOLIVAR, MAGALY JOSEFINA RAMOS y JORGE LUIS GOMEZ SOLER, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.804.759, 8.552.569, 8.804.267, 9.918.626 y 9.921.144.

De estas testimoniales solamente comparecieron a rendir su declaración los ciudadanos: JOSE ANGEL CAMACHO, EDGAR LUIS BOLIVAR y JORGE LUIS GOMEZ SOLER, tal como se evidencia en actas cursantes a los folios 184 al 185 y 189 al 192. Al respecto, señala este Tribunal que de acuerdo al escrito libelar cursante a los folios 1 al 4, la presente acción se trata de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, cuya cuantía es de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), pretensión ésta que fue ratificada por el actor en su escrito de contestación a la reconvención cursante a los folios 87 al 89, y la demandada, también reconoce que la presente demanda está referida al cumplimiento contractual de ese instrumento público. Por lo tanto, es evidente para este Despacho que estas declaraciones deben ser desechadas de este proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, que reza textualmente lo siguiente: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”, y así se decide.
Ahora bien, en el presente asunto, el actor demandó a la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, para que cumpla la Opción de Compra Venta sobre un inmueble suficientemente descrito en los autos, dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, el 21 de Mayo del 2013, y en la CLÁUSULA SEGUNDA se estableció que el precio de la venta era de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo), el cual sería cancelado por la parte actora en su totalidad a través de un crédito hipotecario por ante el IPASME, y en la CLAUSULA TERCERA se estableció que el plazo de esa opción de compra venta era de 724 días continuos, contados a partir de la fecha de introducción de todos los recaudos exigidos por el IPASME, más una prórroga de treinta (30) días continuos, y el mismo accionante expresó en su libelo que le fue imposible gestionar el crédito hipotecario antes mencionado, y que le hizo una propuesta a la demandada para pagarle por partes el inmueble, lo cual, según él, la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ aceptó, sin embargo, la demandada en su escrito de contestación, negó la existencia de esa propuesta y reconoció que entre ambas partes solo existe el contrato de opción de compra venta autenticado, y en virtud del incumplimiento del actor, lo reconvino en resolución de dicha instrumental, y el accionante en su escrito perentorio de contestación a la reconvención insistió en que su demanda se refiere es al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, y no, sobre la propuesta del contrato verbal. Y es aquí donde se complica y se contradice el accionante, porque insistió en que su demanda versa sobre el documento autenticado, el cual claramente no cumplió, ya que confesó que le fue imposible gestionar el crédito, y en esa opción se comprometió a pagar en su totalidad el monto establecido, y no por partes, tal como se observa en documentales privadas cursantes a los folios 20 al 24, por lo tanto, tal como lo señaló el JUZGADO SUPERIOR CIVIL DEL ESTADO GUARICO, en Sentencia reciente de fecha 04 de Abril del presente año, en el Expediente Nº 7651-15, los contratos tienen fuerza vinculante entre las partes (Art. 1.159 del Código Civil), y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que no puede el demandante pedir el cumplimiento del contrato sobre obligaciones que no fueron convenidas en el mismo, por lo que es evidente, a criterio de quien aquí decide, que la presente demanda se debe declarar sin lugar y parcialmente con lugar la reconvención interpuesta por la excepcionada, a la cual se le deben negar los daños y perjuicios solicitados, en virtud de que los mismos no fueron probados en este juicio, tal como se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, y así decide.

I I I
Por las razones expuestas este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por ante este Tribunal, por el ciudadano VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, titular de la cedula de identidad Nº 14.576.365 en contra de la ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, titular de la cédula de identidad N° 4.799.115, referido a un Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ambas partes, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, el 21 de Mayo del 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 45, Tomo 54, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre ella estaba construida, el cual tiene un área aproximada de Setecientos Cincuenta Metros Cuadrados con un centímetro cuadrado (750, 01 M2), y se encuentra ubicada en la calle “El Roble” Este, Urbanización Guamachal de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, dentro de los siguientes linderos: Norte: En 23,89 metros con quebrada en medio; Sur: En 20,39 metros con calle El Roble, que en su frente; Este: En 38,50 metros con casa que es o fue de Maria Eloina García; y Oeste: En 35 metros con casa que es o fue de Guillermo Morante, y así se decide.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCION interpuesta por la excepcionada ciudadana ZULME PINAL RIVAS MUÑOZ, contra el actor ciudadano VICTOR VICENTE CONTRERAS MARTINEZ, y en consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ambas partes, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, el 21 de Mayo del 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 45, Tomo 54, y así se decide.
TERCERO: Se ordena a la parte actora-reconvenida, a devolverle a la demandada-reconviniente, libre de personas y cosas el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre ella esta construida, el cual tiene un área aproximada de Setecientos Cincuenta Metros Cuadrados con un centímetro cuadrado (750, 01 M2), y se encuentra ubicada en la calle “El Roble” Este, Urbanización Guamachal de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, dentro de los siguientes linderos: Norte: En 23,89 metros con quebrada en medio; Sur: En 20,39 metros con calle El Roble, que en su frente; Este: En 38,50 metros con casa que es o fue de Maria Eloina García; y Oeste: En 35 metros con casa que es o fue de Guillermo Morante, y así se decide
CUARTO: Se ordena a la demandada-reconviniente a devolverle a la parte actora-reconvenida, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), los cuales fueron recibidos de manera fraccionada, tal como se aprecia en recibos cursantes a los folios 20 al 24, y así se establece.
QUINTO: Se niegan los daños y perjuicios solicitados por la demandada-reconviniente, en razón de que los mismos no fueron demostrados durante la sustanciación de la presente causa, y así se resuelve.
Se suspende y se deja sin efecto la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada sobre el inmueble de autos, en fecha 27 de Abril del 2015, por lo que una vez quede firme la presente sentencia, se ordena oficiar lo conducente a la oficina de registro público de este municipio.
Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Notifíquese esta decisión a las partes litigantes, de conformidad con el artículo 251 ejusdem.
Publíquese incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de la Pascua a los Veinticinco (25) días del mes de Abril del año 2016.- Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.--------------------------------------
El Juez-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
DR. JOSÉ ALBERTO BERMEJO--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria Acc.
-----------------------------------------------------------------------------------------------Abog. DAYSI DELGADO.

Publicada y registrada en su fecha, siendo las 11:00 a.m., previa las formalidades legales. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria Acc.
Exp. Nº 19.075.
JAB/dd/scb.

CERTIFICA: Que la copia que antecede es fiel y exacta de su original, y la misma se expide por orden del Tribunal, y de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil. En Valle de la Pascua, a los 25 días del mes de Abril del año 2016. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Secretaria,