REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.020.958. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Ciudadana NITINJAIS DEL CARMEN ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicios, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nro. 32.837. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.845.456 y V- 5.303.659, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES: Ciudadanos GUILLERMO TRUJILLO y CRIZEIDA SALAZAR VELÁSQUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 56.554 y 60.283, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA RECONVINIENTE JANETH COLINA PEÑA: Ciudadanos GUILLERMO TRUJILLO, CRIZEIDA SALAZAR VELÁSQUEZ y GERALD BUENAVIDA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 56.554, 60.283 y 39.377, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Expediente: Nº 14.701/AP71-R-2016-000929.- - II - RESUMEN DEL PROCESO Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencias de fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), por los abogados GUILLERMO TRUJILLO y GERALD BUENAVIDA, en su carácter de apoderado judicial de los co-demandados, en contra de la decisión dictada en fecha ocho (08) de agosto de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Primero de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, contra los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA; IMPROCEDENTE los Daños Emergentes y Daños y Perjuicios reclamados por la actora reconvenida; y, SIN LUGAR la reconvención opuesta por la parte demandada. En auto del siete (07) de octubre de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; derecho éste ejercido por ambas partes en fechas nueve (09) y once (11) de noviembre de dos mil dieciséis (2016); y el veinticinco (25) de noviembre de este mismo año, la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada. En auto del veinticinco (25) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), se fijó el lapso para decidir. Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones: -III- DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES En fecha diez (10) de julio de dos mil trece (2013), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, contra los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLOREZ y JANETH COLINA PEÑA. La abogada NITINJAIS DEL CARMEN ÁLVAREZ VARGAS, representante judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, alegó lo siguiente: Que su representada había suscrito un contrato de opción de compra venta con el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana JANETH COLINA PEÑA, según constaba de documento poder, autenticado en fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008), ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, bajo el Nº 10, Tomo 54; y protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, Estado Miranda, asentado bajo el Nº 33, folio 170, Tomo Protocolo de Trascripción de fecha diecisiete (17) de junio de dos mil ocho (2008). Que dicho contrato se había celebrado el día dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 41, folios 159 al 199, Tomo 287, sobre un inmueble, constituido por un apartamento destinado a ser vivienda principal, distinguido con el Nº 7-A, piso 4 del Edificio Lara, el cual formaba parte integrante de la Unidad Residencial El Márquez, situado en la avenida Sanz del Márquez, cuyos linderos, medidas y demás características constaban en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha seis (06) de noviembre de mil novecientos sesenta y tres (1963), bajo el Nº 15, folio 62 Vto. Protocolo 1º, Tomo 25. Indicó que el precio de la venta era la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), en la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta; y el saldo restante del precio de compra, era decir, la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta. Que si la operación de compra-venta, no se formalizaba por causas imputables a “La Optante”, “Los Propietarios”, retendrían para sí la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados; y que, si la operación no se formalizaba por causas imputables a “Los Propietarios”, “La Optante”, podía exigir a los propietarios, la devolución de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 500.000,00), dada de acuerdo a la cláusula segunda, más la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), como indemnización por daños y perjuicios causados. Manifestó que en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), atendiendo a los requerimientos de los vendedores, quienes habían manifestado no poder desocupar el inmueble ante del quince (15) de junio de dos mil trece (2013) y toda vez que el lapso estaba por fenecer, las partes habían suscrito un contrato privado denominado ADENDUM al contrato principal, donde se había extendido el plazo por cuarenta y cinco (45) días adicionales, obligándose igualmente a presentar todas las solvencias correspondientes del inmueble objeto de la referida opción, tales como Cédula Catastral, las solvencias de condominio, electricidad, derecho de Inmuebles, aseo urbano, Hidrocapital y recibo de Gas, así como el Registro de Información Fiscal (RIF), antes del trece (13) de mayo de dos mil trece (2013), con el fin de facilitar y permitir la tramitación de la documentación pertinente por ante el registro correspondiente. Que los vendedores no había cumplido con su obligación de hacer la tradición legal del bien vendido por ante la Oficina de Registro Público, ya que no había presentado ni la ficha catastral, ni la planilla de liquidación de Impuesto Sobre la Renta, recaudos éstos necesarios para la admisión del documento ante el Registro respectivo. Alegó que en fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013), con la finalidad de honrar el compromiso, y a la espera de la materialización de la operación de compra venta, su representada había comprado un cheque de gerencia a favor del ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), cantidad adeudada por el resto del precio del apartamento. Que su poderdante, había realizado múltiples solicitudes vía telefónica, de los recaudos faltantes al señor Tosta; que habían transcurrido los días y nunca había recibido los citados documentos, ni explicación alguna, de dicho ciudadano quien era vecino de su representada; y, en varias oportunidades le había comunicado que todo estaba bien y que requería de mayor tiempo para mudarse, porque no le habían entregado el inmueble que había adquirido. Invocó que el día quince (15) de junio de dos mil trece (2013), a las ocho de la noche (8:00 p.m.,), a dos días del vencimiento del lapso, su mandante había recibido una llamada telefónica de una persona quien dijo llamarse MARILIN TOSTA y ser la esposa del ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA, informándole que no vendería el apartamento por motivo de la devaluación. Que por las razones de hecho, derecho y justicia en nombre de su representada, procedió a demandar a los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA, para que convinieran o a ello, fueran obligados por el Tribunal en el fallo definitivo, en lo siguiente: “…Primero: El reconocimiento y aceptación total, de la operación de compraventa suscrita entre las partes, sobre el apartamento objeto de esta demanda, que se encuentra perfeccionada por la voluntad, legítimamente expresada mediante documento público otorgado por ante Notario y que se consignó en este libelo. En consecuencia debe dar cumplimiento a lo acordado y pactado en dicho contrato. Así pedimos se declare. Segundo: En el reconocimiento y aceptación del daño emergente y de los daños y perjuicios causados a mi mandante por su conducta contralegen, estimado aproximadamente en el doble de la suma entregada como pago inicial y que está disfrutando desde hace más de siete meses. Todo de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil, lo cual dejamos a criterio del Juzgador. Así pedimos sea declarado. Tercero: En el pago de las costas y costos procesales, incluyendo mis honorarios. Basó su demanda en los artículos 1.174, 1.479, 1.486, 1.487, 1.488, 1.527, 1.167, 1.264, 1.474 y 1.159 del Código Civil, artículo 338 y 531 del Código de Procedimiento Civil; y la estimó en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00). Por otra parte, la representación judicial del co-demandado LUIS TOSTA, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo en forma total y absoluta la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentara la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ, reconociendo y afirmando que era cierto que había suscrito un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble conformado por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 7-A, piso 4 del edificio Lara, el cual formaba parte integrante de la Unidad Residencial El Marqués, situado en la Avenida Sanz del Marqués, Distrito Sucre del Estado Miranda; y que pese al haber sido redactado los documentos por una hermana de la demandante quien había manifestado que era de profesión abogada, la había colocado en una situación ventajosa respecto a su representado. Que efectivamente su poderdante, había suscrito en fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), un contrato de opción de compra venta con la parte actora, a pesar de haber sido la voluntad del vendedor de suscribir el contrato de venta definitivo a través del cual recibiera el pago total por la venta del inmueble ante la situación económica del país y que dicho dinero lo requería para adquirir una nueva vivienda. Alego que la parte actora, había convencido a su mandante del beneficio que representaba suscribir el contrato de opción y no la venta definitiva, ante lo cual había accedido y firmado el contrato de opción de compra venta, donde le habían hecho entrega al ciudadano LUIS TOSTA la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), el cual había mantenido en su cuenta sin disponer de ella; esperando que dentro del lapso fijado de ciento ochenta (180) días se procediera a la protocolización del documento de compra venta; y que posteriormente en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), ambas partes había concedido un plazo de cuarenta y cinco (45) días improrrogables, para proceder a la protocolización del documento de compra-venta que vencía el diez (10) de junio de dos mil trece (2013), fijando como fecha tope para la entrega del inmueble el día diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013). Que su representado se había mantenido en contacto permanente con la parte actora para que no se realizara una nueva extensión del lapso para proceder con la protocolización del documento, ya que era necesario firmar ante el registro antes del vencimiento de la fecha diez (10) de junio de dos mil trece (2013); y que llegando la fecha tope para la protocolización del documento definitivo de compra venta, sin que la optante se hubiera comunicado con su representado, éste la había llamado y le manifestó que ante su incumplimiento, el contrato se daba por terminado y le debía la cantidad de dinero que por concepto de indemnización se había fijado, insistiéndole la actora a su representado una nuevas prórroga. Señaló que en vista que el contrato había sido incumplido por la parte actora, su representado había tratado de llegar a un acuerdo para la devolución del dinero dado en arras, previa la deducción de la indemnización por incumplimiento, manifestándole la demandante que había emitido un cheque de gerencia a su favor con fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013), a favor del ciudadano LUIS TOSTA por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), luego de vencido el lapso de los nuevos cuarenta y cinco (45) días concedidos que habían vencido el diez (10) de junio de dos mil trece (2013), pretendiendo con ello demostrar que efectivamente había cumplido con su obligación de emitir el cheque. Que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedía a contra demandar a la parte actora, en lo siguiente: Que de conformidad con las cláusulas segunda, tercera, cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 41, Tomo 287, y el adendum a dicho contrato suscrito en forma privada en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), la ciudadana ALICIA ALVAREZ, había incumplido con su obligación de presentar el documento definitivo de venta para su debida protocolización dentro del nuevo plazo de cuarenta y cinco (45) días establecido en documento privado (adendum); el cual había vencido el diez (10) de junio de dos mil trece (2013), al no haber cancelado el precio de la venta y haber emitido el cheque de gerencia en forma extemporánea, es decir, con fecha posterior al día diez (10) de junio de dos mil trece (2013), fecha tope para ello, y no disponer, ni tener su representado cantidad de dinero alguna producto de la opción de compra venta suscrita sobre el inmueble conformado por un inmueble identificado en autos. Que la propiedad del inmueble, le pertenecía a su representado en un cincuenta (50%) por ciento de sus derechos de propiedad, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha once (11) de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el Nº 37, Tomo 17 del Protocolo Primero; que se hacía procedente demandar el cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto de este juicio, que había contemplado la indemnización por concepto de daños y perjuicios causados a su representado por parte de la ciudadana ALICIA ÁLVAREZ, al no haber cumplido con las cláusulas establecidas y el nuevo plazo contemplado tanto en el contrato de opción de compra venta como en el adendum. Que ante tal incumplimiento a las obligaciones contraídas en los contratos y de conformidad con lo previsto en los artículos 1.133, 1.137, 1.159 y 1.160 del Código Civil, en nombre de su representado, procedía a contra demandar a la ciudadana ALICIA ALVAREZ, para que pagara a su representado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento al contrato, toda vez que la compra venta del inmueble, no se había formalizado ante la Oficina Subalterna de Registro a través del respectivo documento de protocolización, por causas imputables a la parte actora, al no haber presentado el documento respectivo antes del diez (10) de junio de dos mil trece (2013) fecha ésta tope para proceder a firmar el respectivo documento, y no haber emitido el cheque de pago de igual forma hasta la referida fecha; sino por el contrario, haberlo librado un día después de vencido el lapso de los nuevos cuarenta y cinco (45) días concedidos a través de contrato adendum, suscrito entre las partes en forma privada en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), y sin haber leído su representado el documento por ella redactado con suficiente antelación que le permitiera al ciudadano LUIS TOSTA, cumplir con su obligación de presentarle el documento a la otra co-propietaria JANETH COLINA. Estimó la reconvención en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). En la oportunidad correspondiente, la abogada NITIJAIS DEL CARMEN ALVAREZ VARGAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención, alegando lo siguiente: Rechazó, negó y contradijo la reconvención presentada por la abogada CRIZEIDA SALAZAR VELÁSQUEZ, por no ser cierto los hechos que alegados, aceptando lo dicho por la co-demandada cuando señala “…siendo lo único afirmado en el libelo que se suscribió una opción de compra venta sobre un inmueble conformado por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 7-A, planta cuarta de edificio Lara, integrante de la unidad residencial El Márquez, ubicado en la Avenida Sanz del Marques, Distrito Sucre del Estado Miranda, y que pese a haber redactado una hermana abogada de la demandante, tanto el documento de “Opción” como el “Adendum”…” donde le habían hecho la entrega de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Que no era cierto lo expresado por la abogada Salazar, referente al incumplimiento de su representada, ya que, la fecha tope para firmar el contrato definitivo de venta como lo había especificado el adendum, era el diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013); y que, si era cierto que el cheque de gerencia que había comprado su representada lo había hecho el once (11) de junio de dos mil trece (2013), para a cumplir con su obligación; y que muchas habían sido las diligencias agotadas por el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA, ya que, el plazo no se había vencido. Rechazó, negó y contradijo la reconvención y aceptó la confesión del ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA, en la persona de su apoderada judicial, al aceptar todos los hechos expuestos en la demanda; que no era cierto, que siendo a título personal el único responsable en forma personal y económica de todos esos contratos suscritos y sus consecuencias, ya que al momento de la firma de la opción de compra venta el señor LUIS HUMBERTO TOSTA, había exhibido instrumento poder redactado por la abogada JANETH COLINA PEÑA, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil ocho (2008), inscrito bajo el Nº 33, Folio 170, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción. Que no era cierto, que la opción de compra venta había quedado revocada, y así lo había hecho saber el ciudadano LUIS TOSTA a su representada, quien en su insistencia pretendía se le concediera nuevo lapso; ya que el mismo estaba vigente y el pleno vigor por cuanto la vigencia del contrato comenzaba a regir en fecha dos (2) de noviembre de dos mil doce (2012) y los ciento ochenta (180) días del contrato y su prórroga concluían el dos (2) de mayo de dos mil trece (2013), y que el adendum firmado en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), había extendido la prórroga por cuarenta y cinco (45) días más y claramente en la cláusula primera del referido adendum se podía leer. Que el adendum había entrado en vigencia a partir del dos (02) de abril de dos mil trece (2013); y había terminado el diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013), como había quedado demostrado en fecha once (11) de junio de ese mismo año; que el adendum se encontraba en plena vigencia, por lo que, no tenía sentido que su representada solicitara más tiempo si todavía le quedaba siete (07) días para el vencimiento del mismo y como lo había reconocido la codemandada en esa fecha, su poderdante había comprado cheque de gerencia por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), a favor de su apoderado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES; y que no se había firmado el documento de venta porque el vendedor no había cumplido, habiendo recibido el 39,52% del precio de la venta. Que la co-demandada había alegado que el día veintitrés (23) de junio de dos mil catorce (2014), a través de notificación judicial efectuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, le había informado a la ciudadana ALICIA ÁLVAREZ, que en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014) le había depositado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), por concepto de arras en su cuenta de Banesco, ya que posteriormente contactaría a un abogado para lograr que se le cancelaría la cantidad que por concepto de daños y perjuicios le había generado producto de su incumplimiento a las obligaciones asumidas en los contratos suscritos; tratando con esa acción evadir la acción de la justicia. Que la codemandada había reconocido alegremente que después de tres (03) años, cuatro (4) meses y veintiocho (28) días, el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA, le había depositado a su mandante la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), tan magnánimo que no había reservado su supuesta indemnización y no tomó en consideración el daño al patrimonio que le había causado a su mandante en ese tiempo de inestabilidad económica, que si lo afectada a él; demasiado tiempo había transcurrido si se consideraba que la parte codemandada pretendía alegar un supuesto incumplimiento por un día de retraso en el pago, si tal hubiera sido el caso. Que la parte demandada fundamentaba su reconvención en un falso supuesto, que había quedado desvirtuado en las actas que cursaba en la presente causa, por cuanto, el documento de venta siempre había estado a disposición del ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA y el cheque para el pago de la obligación se había generado siete (07) días antes del vencimiento del adendum. Solicitó fuera declarada sin lugar la reconvención y con lugar la demanda principal. -IV- DE LOS INFORMES EN ALZADA El abogado GUILLERMO TRUJILLO, apoderado judicial de los co-demandados ciudadanos LUIS TOSTA y JANETH COLINA, a los efectos de fundamentar su apelación, presentó escrito de informes, mediante el cual manifestó, lo siguiente: Que en fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), se había contrato de opción de compra venta sobre un inmueble entre la ciudadana ALICIA ALVAREZ y LUIS TOSTA, actuando a título personal y en representación de la ciudadana JANETH COLINA; que en ese documento se había fijado un plazo de ciento ochenta (180) días para protocolizar y definitivamente suscribir el documento de venta; y se le había entregado al ciudadano LUIS TOSTA, la cantidad de quinientos MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Que antes del vencimiento de los ciento ochenta (180) días, específicamente el día veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), la compradora había suscrito un documento privado denominado “Adendum” con el ciudadano LUIS TOSTA, quien actuaba en nombre propio y no de la ciudadana JANETH COLINA, donde habían acordado un nuevo término de cuarenta (45) días, los cuales vencían el diez (10) de junio de dos mil trece (2013), los cuales habían transcurrido de la siguiente manera: “Abril: 27,28,29 y 30 Mayo: 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, Junio: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10…”. Que de ahí, habían surgido tres (3) situaciones, las cuales eran las siguientes: 1.- Que ese documento privado no era oponible a la ciudadana JANETH COLINA, ya que no se había indicado que el ciudadano LUIS TOSTA, actuaba en nombre propio y en representación de JANETH COLINA; que en vista de ello, en la contestación de la demanda se había indicado que ese nuevo lapso concedido era nulo, por cuanto no había sido a través de documento autenticado donde LUIS TOSTA acudiera con el poder y manifestara que actuaba en nombre propio y en representación de JANETH COLINA; y que el Tribunal al momento de valorar las pruebas no había dicho nada al respecto. 2.- Que en caso que la prórroga a través de adendum fuera válida, el nuevo lapso de cuarenta (45) días, se había iniciado desde la fecha de suscripción de ese acuerdo privado con el ciudadano LUIS TOSTA; y que, a partir de ahí se aplicaba el mismo criterio para la interrupción de la prescripción, donde el nuevo lapso se iniciaba desde el momento que se interrumpía, siendo el objeto de la interrupción anular el tiempo anteriormente transcurrido y que se iniciara uno nuevo lapso. Criterio éste que no había aplicado el Juez, ya que había dado por transcurrido todo el lapso de los ciento ochenta (180) días, y luego inició el lapso de los nuevos cuarenta y cinco (45) días con el irrito documento privado de prórroga del lapso sin analizar y valorar la fecha cierta en la cual se había otorgado un nuevo plazo que había sido antes del vencimiento del primero acordado; concediendo el Juez más tiempo del acordado entre las partes. 3.- Que la propia parte actora en su escrito de observaciones a los informes, había admitido que a partir del veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013) ella junto con el ciudadano LUIS TOSTA, se había concedido un nuevo lapso; que la parte actora admitió que era a partir del veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), que se había iniciado el conteo de los cuarenta y cinco (45) días de prórroga, esto bajo el supuesto que se declarara válida la prórroga hecha a través de documento privado denominado Adendum, no oponible a su representada JANETH COLINAS; que también era cierto, la extemporaneidad del pago cuando había comprado un cheque de gerencia el día once (11) de junio de dos mil trece (2013), es decir, un días después de haber fenecido el lapso de los cuarenta y cinco (45) nuevos días concedidos. Que era preciso acotar que la recurrida al momento de motivar el fallo, había omitido la valoración de pruebas de la parte demandada, estableciendo una fecha de inicio del nuevo lapso concedido de cuarenta y cinco (45) días en forma errada, concluyendo que la parte actora había emitido el cheque de pago en forma tempestiva, siendo la defensa alegada por los demandados de que la actora había ordenado la elaboración del cheque por el saldo restante, un día después de vencido el lapso de los cuarenta y cinco (45) días; y que éste era uno de los incumplimientos en que había incurrido la actora, en donde no solo dejó vencer el lapso, sino que nunca canceló el precio de la opción de compra venta, ni dentro del plazo inicial de los ciento ochenta (180) días, ni después de otorgado un nuevo lapso a través de documento privado suscrito solo con el ciudadano LUIS TOSTA actuando a título personal; así como tampoco realizó oferta de pago a los vendedores para liberarse de su obligación. Que había sido hasta el día veintiocho (28) de marzo de dos mil diez (2016), estando el expediente para fase de dictar sentencia, cuando había acudido y llevado un cheque de gerencia al Tribunal por el precio total de la venta, solicitando se notificara a la parte demandada para que aceptara el pago, con lo que quedaba demostrado su incumplimiento oportuno del pago del precio acordado; que la mejor prueba de su incumplimiento lo había constituido el hecho de haber pretendido liberarse de su obligación de pago en forma extemporánea ante el mismo juicio incoado por ella misma, tres (03) años después de haber vencido la oportunidad para ello. Que el ciudadano LUIS TOSTA antes de darse por citado en el juicio, había procedido a devolver a la compradora, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que había recibido como inicial en la opción de compra venta, y la optante nunca lo había devuelto, ni lo había rechazado, ni efectuado oferta real, por el contrario, lo había conservado y no había sido hasta que el expediente había entrado en fase de sentencia, que pretendió hacer el pago del precio de la futura venta y que el a-quo había tomado como valido, siendo un hecho cierto que dicho pago no era más que demostrativo del incumplimiento a su obligación de pago oportuno. Que la sentencia recurrida, había omitido en forma absoluta la valoración de las pruebas promovidas por sus representados, entre las cuales se encontraban: 1) la devolución del dinero a la optante compradora que había recibido en arras por parte del ciudadano LUIS TOSTA; 2) la prueba de informes dirigida a BANESCO, donde había quedado demostrado que se le había devuelto a la actora a través de depósito en su cuenta Banesco la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), tal y como se evidenciaba del informe del banco enviado al Tribunal; 3) la notificación practicada por Notaría Pública, donde se le había informado a la demandante, que el dinero entregado en arras le había sido devuelto a través de depósito bancario a su cuenta BANESCO; y, donde permanecía hasta la presente fecha; 4) que el documento de adendum que habían suscrito los ciudadanos LUIS TOSTA y ALICIA ALVAREZ, no le era oponible a la ciudadana JANETH COLINA y la recurrida no había dicho nada al respecto; y, 5) que habían sido consignadas pruebas documentales relacionadas con la vivienda principal e informe médico del hijo menor del demandado y el Tribunal tampoco se había pronunciado al respecto. Indicó que el Juez de la recurrida había dejado de cumplir su deber de valorar todas las pruebas promovidas por las partes y no había sentenciado conforme a lo alegado y probado por ellas, que simplemente había tomado los elementos de pruebas que favorecían a la actora utilizándolos como fundamento para su decisión, que si hubiese valorado la totalidad de todas los pruebas el dispositivo hubiese sido distinto, ya que, había quedado demostrado con todas las pruebas aportadas el incumplimiento del contrato de opción a compra venta era imputable a la demandante, quien primero había emitido el cheque de pago del precio de la venta un día después que había fenecido el lapso de los nuevos cuarenta y cinco (45) días que le había concedido con el ciudadano LUIS TOSTA. Que luego de que se le regresara a la actora el dinero, y se le había notificado por Notaría Pública, en vez de haber hecho oferta de pago o devolver el dinero, la demandante prefirió mantenerlo en su cuenta tal como lo había informado el banco a través de la prueba de informes que el a-quo no había valorado; y que, cuando presumió que estaba perdida en el juicio, había procedido a depositar el cheque por el precio total de la venta ante el Tribunal de Primera Instancia, tres (03) años después que debió haberlo pagado, para que sus representados procedieran a retirarlos. Que con las pruebas que habían promovido en el juicio, y a pesar de que el Juzgado de la causa no las había valorado, había quedado demostrado que el codemandado LUIS TOSTA, había obtenido la solvencia a través del Registro Subalterno para proceder con la firma del documento; y, que al ver el incumplimiento de la compradora había devuelto el dinero, lo cual había sido ratificado por el banco en la prueba de informes. Que era imposible suscribir el documento definitivo de venta, cuando la compradora no había emitido el pago del precio del inmueble; y, que mal podía la actora acudir a demandar el cumplimiento del contrato, ya que, lo primordial era el pago de la venta; y, nunca se había efectuado por parte de la optante compradora, lo cual había quedado evidenciado con la prueba por excelencia, que lo constituía el propio reconocimiento de la actora, cuando había acudido al Tribunal y consignó un cheque por la totalidad del precio de la venta. Solicitó fuera declarada con lugar la apelación propuesta, se anulara la sentencia apelada, por la omisión absoluta de la valoración de todas las pruebas promovidas; sin lugar la demandada interpuesta; y, con lugar la reconvención propuesta; y, se condenara a la actora reconvenida al pago de la indemnización por su incumplimiento por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), con condenatoria en costas de ley. Por otra parte la representación judicial de la parte actora, abogada NITINJAIS DEL CARMEN ÁVAREZ VARGAS, presentó escrito de informes en el cual realizó un resumen de las actuaciones en el proceso y de las pruebas traídas a los autos; y solicitó fuera declarada sin lugar la apelación y confirmada la sentencia. Asimismo, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), la apoderada judicial de la actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, en la cual indicó: Que el apoderado judicial de la parte demandada, había señalado que su poderdante había pagado el precio de la venta ante el Tribunal, luego de haber transcurridos más de tres (3) años de haber suscrito el documento de opción de compra venta, razón por la cual su representado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, había reconvenido y solicitado se ejecutara la cláusula penal, prevista en el contrato de opción de compraventa, lo cual no era cierto; y que se podía evidenciar de las actas del proceso, el dinero se había consignado en el Tribunal de la causa luego de que constara en autos a través de la contestación de la demanda, que el ciudadano LUIS TOSTA, había realizado un reintegro de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), tratando de evadir la acción de la justicia, cuando se encontraba en curso la demanda. Que igualmente se había consignado el resto del precio del inmueble, esto era, la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 765.000,00), aunque no estaba exigible porque que el codemandado no había cumplido con su obligación, siendo el total de la consignación la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00). Que su mandante había suscrito el contrato con el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, porque él estaba vendiendo el inmueble objeto de la opción de compraventa y tenía la documentación que lo acreditaba a tal efecto; que el mismo había recibido el pago y todo iba bien, hasta que le informó a su mandante que no podía mudarse porque no le habían entregado el apartamento que había comprado, que su poderdante le había sugerido la extensión del plazo de cuarenta y cinco (45) días más, a lo ya establecido en el contrato y como se había establecido en el adendum en la cláusula tercera. Que si para el momento de la firma del adendum el ciudadano LUIS TOSTA, le hubiera dicho a su mandante que no quería vender y le hubiera devuelto el dinero recibido y la cláusula penal, todo hubiese terminado en ese momento, ya que solo estaba obligado más que a eso; que no obstante procedió a firmar el adendum, se comprometió a entregar unos recaudos, que no entregó ni probó en el proceso haber dado cumplimiento a esa obligación. Indicó que el codemando se había desaparecido sin haber entregado los documentos ni devuelto el dinero, que fue después de ocho (08) meses sin que el ciudadano LUIS TOSTA, diera señales de vida, y después de todas las llamadas realizadas por su mandante, sin que éste respondiera, para finiquitar lo relativo al contrato, que su representada decidió intentar la demanda, tiempo suficiente para devolver el dinero, si esa hubiera sido la intención del ciudadano LUIS TOSTA. Que al enterarse de la demandada, se escondió, no dio la caras y siete (7) meses después la abogada JANETH COLINA, se dio por citada y en lugar de recomendarle a su apoderado devolver el dinero y terminar con la demanda, emprendió una cruzada, para retrasar el proceso ya que no tenía el dinero para devolverlo. Que cuando procedió a dar contestación a la demanda, presentó una notificación realizada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Baruta del Distrito Capital y Estado Miranda, carente de toda formalidad y credibilidad. Que la devolución del dinero había ocurrido el veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014), cuando había recibido el dinero el dos (2) de noviembre de dos mil doce (2012) y la demanda se había introducido el siete (07) de julio de dos mil trece (2013), ya estaba en curso la demanda y con ese reintegro pretendía el ciudadano LUIS TOSTA, burla la acción de la justicia; y que no fue sino hasta el ocho (08) de diciembre de dos mil quince (2015) con la contestación de la demanda que tanto el Tribunal como su representada, se enteraron del supuesto pago, ya que nada sabían al respecto. Que la parte demandada había sostenido que el documento privado no era oponible, cuando habían aceptado que lo se establecía en el mismo, era una extensión del Notariado. Que la prórroga era tal como lo habían acordado las partes, no había cabida a interpretación, distinta a la voluntad de las partes claramente manifestada en el adendum; y que, los cuarenta y cinco (45) días habían comenzarían a correr cuando terminara el plazo establecido, apreciándose claramente que no debía exceder del diecisiete (17) de julio de dos mil trece (2013). Que se podía apreciar de la copia del cheque de gerencia que nunca había sido entregado a su mandante, que habían alegado un incumplimiento por parte de su mandante; lo cual no era cierto, que el codemandado LUIS TOSTA pretendía ser liberado de su obligación con un reintegro realizado después que había sido demandado y mucho tiempo después que había recibido el pago. Que las pruebas a las que había hecho referencia la parte demandada no los liberaba de su incumplimiento; y, que igualmente el escrito de informes presentado por el abogado GUILLERMO TRUJILLO, había sido presentado extemporáneamente; por lo que solicitó fuera declarada sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada. -V- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los siguientes puntos que se indican a continuación: -A- DE LA EXTEMPORANEIDAD DE LOS INFORMES CONSIGNADOS ANTE ESTA ALZADA POR LA PARTE ACTORA Observa este Tribunal que la parte actora en su escrito de observaciones a los informes de su contra parte, alegó la extemporaneidad de los informes de la parte demandada. Ante ello, el Tribunal observa: Consta de las actas procesales, que una vez recibida la presente causa ante este Juzgado Superior en auto de fecha siete (07) de octubre de dos mil dieciséis (2016), se fijó el vigésimo día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito. El artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Los términos o lapsos procesales para el cumplimiento de los actos procesales son aquellos expresamente establecidos por la ley; el juez solamente podrá fijarlos cuando la ley lo autorice para ello”. La norma anteriormente transcrita consagra el principio de preclusión de los actos procesales, al señalar que los términos y lapsos sólo pueden ser establecidos por ley, por lo que las partes no podrán disponer de ellos y el juez podrá fijarlos cuando el legislador lo faculte de manera expresa en el texto. El anterior principio fue establecido con la finalidad de garantizar el equilibrio e igualdad procesal de las partes y el derecho de defensa de la otra parte. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENÉZ, estableció lo siguiente: “…Esta Sala ha fijado su posición respecto de la tempestividad de los actos procesales, tanto de parte como del tribunal, y en este sentido, entre otras, en sentencia N° 363 de fecha 16 de noviembre de 2001, en el juicio Cedel Mercado de Capitales, C.A. c/ Microsoft Corporation, expediente N° 00-132, ha establecido: “...En efecto, dentro de un proceso como el nuestro, informado por el principio de preclusión, donde flamean altivamente los postulados del artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, cualquier acto que se lleve a cabo fuera del ámbito temporal de validez establecido en la ley, debe, necesariamente, ser rechazado. Indudablemente,…tan extemporáneo resulta el acto realizado antes del nacimiento del lapso respectivo como el que se lleva a cabo después de agotado ese lapso y, dentro de cada supuesto, tan intempestivo es el acto cumplido con un mes de anticipación como el verificado cinco minutos antes del nacimiento del lapso respectivo y es igual de inoportuno el acto materializado cinco minutos después de vencida la oportunidad de ley como el ejecutado con un mes de posterioridad a ello…”. La Sala reitera este precedente jurisprudencial en el caso concreto, y deja sentado que la oposición formulada por el demandado el mismo día que se dio por intimado es extemporánea por prematura, y en consecuencia, el decreto intimatorio quedó firme, como acertadamente fue establecido por el juez de la recurrida…”. (Resaltado del texto). Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho. Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal…”. En vista de lo anterior, y tomando en consideración el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y la norma antes comentada, considera quien aquí decide que el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), antes de la oportunidad fijada por este Tribunal, es tempestivo toda vez que fue presentado antes de que concluyera el término para hacerlo y cumplió el fin al cual fue destinado, como lo es, que la parte respectiva produjera sus alegatos antes del vencimiento. Así se establece.- -B- DE LO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO EN ALZADA Observa este sentenciador, que la parte actora reconvenida, en el petitorio de su libelo de demanda en el particular segundo solicitó: “…En el reconocimiento y aceptación del daño emergente y de los daños y perjuicios causados a mi mandante por su conducta contralegen, estimado aproximadamente en el doble de la suma entregada como pago inicial y que está disfrutando desde hace más de siete (7) meses. Todo de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil. Lo cual dejamos a criterio del Juzgador. Así pedimos sea declarado.”. Sobre estos particulares el Tribunal de la causa, se pronunció de la siguiente manera: “….En cuanto al reconocimiento de daños emergentes y daños y perjuicios causados a la actora, se observa que no se realizó ninguna especificación o narración respecto a éstos que permitan una mejor formación del contradictorio, afectando en consecuencia el derecho a la defensa de la parte demandada, pues se limitó a mencionar que se le reconozcan y acepten, sin mencionar en forma expresa en qué consisten los mismos, amén de que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, nada dijo acerca de los mismos, estableciendo una clausula penal en caso de incumplimiento; razón por la cual, quien decide considera que no son procedentes los daños solicitados, en virtud de lo cual se reputan improcedentes. Así se decide. …omissis… Capítulo V DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: …omissis… Cuarto: IMPROCEDENTE los daños emergentes reclamados en el escrito libelar. Quinto: IMPROCEDENTE los daños y perjuicios reclamados en el escrito libelar...” Se observa igualmente que, la parte demandante en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil dieciséis (2016), consignó cheque de gerencia por el monto total de la venta del inmueble ante el Juzgado de la causa, para lo cual solicitó se notificara a la parte demandada que dicha cantidad se encontraba a su disposición, sobre este particular, el Tribunal de la primera instancia en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente: “…Antes de cualquier consideraciones respeto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la consignación efectuada en fecha 28 de marzo de 2016, de un cheque de gerencia a nombre de este Juzgado proveniente de Banesco Nº 0134-0389-97-2120210001, número de cheque 00071310, por un monto de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), a los fines de que se le notifique a la parte demandante que dicha cantidad se encuentra a su disposición. Al respecto este juzgador observa que tal solicitud se refiere a un eventual oferta real, la cual debe ejercer la parte demandada, de considerarlo pertinente, de manera autónoma conforme lo prevé el artículo 819 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, reputándose en consecuencia improcedente. Así se decide…” Este Tribunal, para decidir acerca de este punto, observa: Como fue indicado, conoce este Tribunal de este asunto en segunda instancia, en virtud de la apelación interpuesta el día veintisiete (27) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), por los abogados GUILLERMO TRUJILLO y GERALD BUENAVIDA, suficientemente identificados, en su condición de apoderados judiciales de los co-demandados, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día ocho (08) de agosto de dos mil dieciséis (2016), que declaró CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta intentada por la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ VARGAS, contra los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA; condenando a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato demandado, e improcedente los daños emergente y los daños y perjuicios reclamados por la parte actora; y sin lugar la reconvención interpuesta por el co-demandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES; condenando en costas al co-demandado antes mencionado. Ante ello, el Tribunal observa: La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003), con ponencia del Magistrado ANTONIO GARCÍA GARCÍA, en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente: “…la prohibición de reforma en perjuicio, es catalogada como un principio de derecho procesal, dirigido a crear un ambiente de seguridad jurídica en cabeza de la parte apelante, quien al saber que la contraparte no se ha adherido a la apelación, puede contar con que, el peor supuesto al cual se sometería en la alzada, sería que le confirmaran el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes, no obteniendo ningún perjuicio adicional por el hecho de haber intentado el recurso salvo, la condenatoria en costas de la respectiva instancia. El demandante ganancioso o apelado, ve garantizada la igualdad procesal gracias al instituto de la adhesión a la apelación….sin embargo, acota el autos (Luis Loreto), que cuando se trata de normas de orden público, la conducta de los litigantes no vincula al juez, en consecuencia, el principio no será de aplicación absoluta…”. Igualmente la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 143 del quince (15) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (1.989), con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda; estableció lo siguiente: “… La doctrina y jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (Nemo iudex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…” (Resaltados de esta Alzada). Criterio que fue ratificado, en sentencia de la misma Sala, del dieciséis (16) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla (Exp. 92-0799), en la cual se dispuso: “…En sentencia del 18/12-1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera: «la apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el superior de las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales en que el Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la “Reformatio in Peius”…” En ese mismo sentido, en sentencia del diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, criterios reiterados por la misma Sala, en decisiones de fechas diez (10) de agosto de dos mil siete (2007) y veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), se dispuso lo siguiente: “…cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los limites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación….”. (Resaltado de esta Alzada) De las sentencias antes transcritas, se desprende que el Juez de Alzada, tendrá únicamente el conocimiento de los puntos de la sentencia dictada por el a-quo, en lo que le es desfavorable al apelante. En otras palabras, si únicamente apela una de las partes, y la decisión resolvió distintos aspectos, no puede el Juzgado de segundo grado de conocimiento conocer los extremos del pleito consentidos por la parte que no impugnó el fallo. En virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, de acuerdo con el criterio de nuestro Máximo Tribunal, lo peor que podría pasarle al apelante es que la sentencia recurrida, le fuere confirmada en todas sus partes y se le condene por las costas del recurso, si no media apelación o adhesión a la apelación de parte de los otros sujetos intervinientes en el proceso. De modo pues, que esta Alzada, únicamente puede entrar a conocer los aspectos de la recurrida que desfavorecen a los co-demandados, ya que, la demandante reconvenida no apelo de la sentencia de primera instancia y tampoco se adhirieron a la apelación de su contra parte. En ese sentido, revisada la decisión recurrida, se observa que los aspectos sometidos al conocimiento de este Tribunal, se circunscriben al reexamen de la desestimación del alegato realizado por la co-demandada JANETH COLINA, en cuanto al poder; a la declaratoria CON LUGAR de la demanda; a la condenatoria de la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta; y, a la declaratoria SIN LUGAR de la reconvención interpuesta por el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, que son los puntos adversos a la parte impugnante en apelación. Es por ello que, no puede este sentenciador pronunciarse sobre la improcedencia de los daños emergente y daños y perjuicios, así como de la improcedencia en cuanto a la consignación del cheque, ambas declaradas por el a quo; y solicitadas por la parte actora, ya que, como ha quedado establecido dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece. -C- DEL ABUSO DEL PODER DE ADMINISTRACIÓN Por otro lado, se observa que en fecha dieciocho (18) de noviembre de dos mil quince (2015), el abogado GERALD BUENAVIDA, en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada JANETH COLINA PEÑA, compareció ante el a-quo; y, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual señaló lo siguiente: Rechazó en forma total y absoluta la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentara la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, contra su representada, toda vez que, en ningún momento había suscrito ni contrato de opción de compra venta, ni ningún adeudum para la venta de un inmueble del cual era propietaria conjuntamente con el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, distinguido con el Nº 7-A, piso 4 del Edificio Lara, el cual formaba parte integrante de la Unidad Residencial El Márquez, situado en la avenida Sanz del Marqués, Distrito Sucre del Estado Miranda; toda vez que, si bien era cierto que su representada había otorgado al ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, poder de administración sobre dicho inmueble, el compromiso había sido que en caso de venta del inmueble, debía contar con su aprobación por escrito, lo que había quedado demostrado que haciendo un abuso de poder conferido había procedido a suscribir un contrato de opción y de adendum con la parte actora sin su aprobación y consentimiento; sometiendo a la consideración de otro abogado la redacción de los documentos, en conocimiento que su representada como abogado y copropietaria podía redactarlos y tener un mejor control legal. Indicó que el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en forma personal y en un franco abuso del poder de administración que le había conferido su representada, había suscrito sin su aprobación y consentimiento en fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), contrato de opción de compra venta con la parte actora; informándole igualmente que se había mantenido en contacto permanente con la parte demandante, a los fines de que no se efectuara una nueva extensión del lapso para proceder con la protocolización de la venta y que llegada la fecha tope para la protocolización, no se había llegado a ningún acuerdo. Que al no haberse protocolizado la venta del inmueble de marras dentro del lapso establecido y por el precio pactado, tanto en el documento de opción de compra venta, como en el adendum, la opción de compra venta había quedado revocada, ya que era un hecho cierto que el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, había abusado del poder de administración que le había conferido su representada, para administrar dicho inmueble sin su aprobación, tal como lo había pactado con anterioridad al otorgamiento del poder, procediendo a suscribir un documento de opción de compra venta y adendum con la ciudadana ALICIA ALVAREZ; y recibiendo cantidades de dinero que en ningún momento habían sido entregadas a su representada ni total ni parcialmente por concepto de venta del cincuenta (50%) por ciento de sus derechos de propiedad sobre el inmueble del cual era co-propietario. Sobre este particular, el Juzgado de la causa, en el fallo recurrido señaló lo siguiente: “…En cuanto al alegato esgrimido por la codemandada JANETH COLINA PEÑA, al momento de dar contestación a la demanda, concerniente a que le otorgo poder al codemandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES a los fines de la venta el inmueble el cual son propietarios, con el compromiso que en caso de venta del inmueble debía contar con su aprobación por escrito, pero que este en forma personal y en un franco abuso del poder de administración que le confiera suscribió sin su aprobación y consentimiento en fecha 02 de noviembre de 2012, contrato de opción de compra venta con la parte actora, a lo que agrega que ella no suscribió contrato de opción de compra venta ni adendum. En este sentido se hace necesario citar un extracto del poder en cuestión, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, inscrita bajo el Nº 10, Tomo 54 de fecha 01 de abril de 2008, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, Estado Miranda, asentado bajo el Nº 33, folio 170, tomo 2, Protocolo de Transcripción de fecha 17 de junio de 2008, cuyo tenor es el siguiente: …omissis… Ahora bien, del referido poder se desprende que el mandato de manera taxativa facultad al poderdante a que de manera amplia realice todos sus trámites necesarios para la venta del inmueble objeto del litigio, adicional a ello se evidencia de las actas del presente asunto que la codemandada se dio por citada en fecha 10 de diciembre de 2013 e hizo silencio al respecto, por tal virtud considera quien aquí suscribe que el poder fue otorgado conforme a derecho (Art. 150 del Código de Procedimiento Civil); y que el poderdante tenia las facultades amplias para actuar en nombre de su representada tal y como lo realizó, por lo que se desestima el cuestionamiento realizado por la codemandada JANETH COLINA. Así se decide…” Ante ello, el Tribunal observa: Revisadas las actas procesales, se puede constatar del documento de opción de compra venta suscrito por el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, con la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, que el mismo manifestó actuar en nombre propio y en representación de la ciudadana JANETH COLINA, de acuerdo con instrumento poder autenticado ante la Notaría Trigésima Octava del Municipio Libertador, bajo el Nº 10, Tomo 54, de fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008) y protocolizado ante la Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, Estado Miranda, bajo el Nº 33, Folio 170, Tomo 2, Protocolo de Transcripción de fecha diecisiete (17) de julio de dos mil ocho (2008), en el cual la mencionada ciudadana le concede facultad al ciudadano LUIS TOSTA, para efectuar las gestiones necesarias para la venta del inmueble identificado en autos, del cual dejó constancia el notario al momento de suscripción de dicho documento; y que cursa en copia simple a los folios cuatrocientos cuarenta y tres (443) al cuatrocientos ochenta (480) de la pieza uno (01) del presente expediente, la cual se considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, observándose igualmente que en el documento adendum suscrito por las partes en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), el ciudadano LUIS TOSTA, actúo también en nombre propio y en representación de la ciudadana JANETH COLINA; y si bien, la co-demandada antes mencionada señala haber suscrito un acuerdo con el co-demandado LUIS TOSTA, el cual fue consignado en original en el lapso probatorio, evidenciándose de dicho documento privado que si bien es cierto, que los ciudadanos LUIS TOSTA FLORES y JANETH COLINA, en fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008), establecieron que el primero de los mencionados estaba obligado a notificarle de cualquier venta sobre el inmueble para el tema de la revisión del respectivo documento de compra venta; y, del pago a la ciudadana JANETH COLINA, sobre el cual la parte actora reconvenida se opuso a la admisión del mismo, por carecer de valor probatorio frente al poder otorgado por la abogada JANETH COLINA, no es menor cierto, que el referido documento es un documento privado que no le es oponible a la parte demandante, por cuanto no aparece como emanada de ella, en razón de lo cual, no se le atribuye valor probatorio y se desecha del proceso. Así se establece.- En sentido considera quien aquí decide, que mal puede alegarse que el co-demandado LUIS TOSTA, actúo en abuso de su ejercicio del poder de administración cuando quedó debidamente constatado, tal como fue señalado anteriormente la facultad otorgada por la co-demandada JANETH COLINA, al ciudadano LUIS TOSTA para efectuar dichas gestiones de venta por el inmueble identificado en autos, en razón de lo cual, resulta improcedente el alegato de la parte co-demandada JANETH COLINA. Así se establece.- -VI- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Decidido los puntos previos de la forma anteriormente indicada y circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa éste sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos: Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS contra los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA. El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente: “…En el sub examine, no fue un hecho controvertido entre las partes la suscripción de la opción de compra venta autenticada ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 41 folios 195 al 199, Tomo 287 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria, con fecha 02 de noviembre de 2012 y el documento privado denominado adendum de fecha 26 de abril de 2013, mediante las cuales la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, en su carácter de optante y el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES actuando en su propio nombre y representación de la ciudadana JANETH C. COLINA PEÑA, según poder que le acreditaba tal representación, en su carácter de propietario, acordaron la venta del inmueble, quedando en consecuencia establecido que entre las partes existe una relación contractual que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato y su adendum, así como por las normas legales que rigen la materia, todo ello conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes. Conforme a lo expuesto y muy especialmente a la fuerza de Ley que de los contratos emana, quien suscribe observa que en dicho contrato se estableció que los propietarios se comprometían a vender un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-A, piso 4 del edificio Lara, el cual forma parte integrante de la Unidad Residencial El Marqués, situado en la Avenida Sanz del Marqués, cuyos linderos, medidas y demás características se dan aquí por reproducidos constan en el escrito, y la optante a comprarlo bajo las siguientes modalidades: …omissis… Posteriormente, en fecha 26 de abril de 2013, las partes suscribieron un documento privado denominado “ADENDUM AL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA” mediante el cual entre otras cosas acordaron extender el plazo del contrato en 45 días improrrogables, tiempo este suficiente necesario y aceptado por ambas partes para que tenga lugar la operación definitiva de Protocolización de la venta definitiva del inmueble, la cual no debía exceder del 17 de junio de 2013, fecha en la cual se haría efectiva la entrega material del inmueble ofrecido en venta. Conforme a lo expuesto, se observa entonces que el contrato primigenio fue suscrito el 2 de noviembre de 2012 (Ver f. 24), estableciéndose que la negociación no podía exceder de ciento ochenta (180) días que fenecieron el 1ºde mayo de 2013; que dicho lapso fue prorrogado por cuarenta y cinco (45) días más sin haberse especificado que dicha extensión corría a partir de dicha extensión, por lo que debe considerarse que la misma opera desde la fecha de vencimiento del contrato primigenio, en consecuencia, fenecieron el 15 de junio de 2013; lapso dentro del cual, correspondía a la actora: pagar la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 765.000,oo) como saldo restante; y, a los propietarios demandados, conforme el adendum: entregar a la actora todas las solvencias correspondientes al inmueble, tales como cedula catastral, condominio, electricidad, derecho de inmuebles, aseo urbano, Hidrocapital, recibos de gas, así como también el rif personal, antes del 13 de mayo de 2013, con el fin de facilitar y permitir la tramitación de la documentación pertinente por ante el Registro correspondiente. Veamos entonces el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte de quienes lo suscribieron: La parte demandada acreditó en autos haber comprado un cheque de gerencia ante la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de fecha 11 de junio de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 765.000,oo), monto que debía cancelar al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta, cuya fecha límite era el 15 de junio de 2013, debiendo en consecuencia quedar establecido, que la parte actora dio cumplimiento a su obligación, al haber efectuado los trámites para materializar dicho pago. Así se decide. La parte demandada no acreditó en autos, haber hecho entrega a la compradora de las solvencias correspondientes al inmueble como tampoco el rif personal, lo cual debía efectuar, tal como acordaron en el adendum, antes del 13 de mayo de 2013. Así queda establecido. Por consiguiente, encontrándonos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, siendo en consecuencia imperativo para las partes darles estricto cumplimiento a las convenciones allí establecidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la Ley”, lo procedente y ajustado a derecho en la presente causa es declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato que incoara la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, contra LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA todos identificados, tal como se declara de manera expresa, positiva y precisa. Así se decide. En cuanto al reconocimiento de daños emergentes y daños y perjuicios causados a la actora, se observa que no se realizó ninguna especificación o narración respecto a éstos que permitan una mejor formación del contradictorio, afectando en consecuencia el derecho a la defensa de la parte demandada, pues se limitó a mencionar que se le reconozcan y acepten, sin mencionar en forma expresa en qué consisten los mismos, amén de que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, nada dijo acerca de los mismos, estableciendo una clausula penal en caso de incumplimiento; razón por la cual, quien decide considera que no son procedentes los daños solicitados, en virtud de lo cual se reputan improcedentes. Así se decide. DE LA RECONVENCION La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él, la reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado. Es claro pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia. Ahora bien, de una minuciosa revisión al escrito de reconvención propuesto por el codemandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, se evidencia que su pretensión resolutoria se fundamenta en que la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, incumplió con su obligación de presentar el documento definitivo de venta y al haber cancelado el precio de la venta, pues, según su decir, el cheque de gerencia fue elaborado de manera extemporánea. En primer lugar debe hacerse mención a que no era carga de la demandante reconvenida presentar el documento definitivo de compra venta ante el Registro, ya que éste dependía de la entrega de las solvencias respectivas cuya entrega no efectuaron los demandados reconvinientes antes del 13 de mayo de 2013, tal como acordaron, y así quedo evidenciado en autos; y en segundo lugar, que el cheque de gerencia fue elaborado el 11 de junio de 2013, fecha antes del fenecimiento del lapso establecido en el adendum del contrato, el cual se acordó por cuarenta y cinco (45) días improrrogables como extensión, sobre lo cual pasa quien suscribe a realizar una simple operación aritmética a fin de determinar dichos lapsos: Contrato de opción de compra venta suscrito el 02 de noviembre de 2012, en el cual se estableció un lapso de ciento ochenta (180) días que transcurrieron de la siguiente manera: NOVIEMBRE 2013: 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09,10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 y 30 (28 DIAS); DICIEMBRE 2013: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 (31 DÍAS); ENERO 2014: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 (31 DÍAS); FEBRERO 2014: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28 (28 DÍAS); MARZO 2014: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 (31 DÍAS); ABRIL 2014: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 y 30 (30 DÍAS); MAYO 2014: 1 (1 DÍA). TOTAL: 28+31+31+28+31+30+1= 180 DÍAS. A partir del 1º de mayo de 2014, transcurrieron entonces los siguientes días calendario: MAYO 2014: 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 (30 DÍAS); JUNIO 2014: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14 y 15 (15 DÍAS). TOTAL: 30+15= 45 DÍAS. Conforme a dicha operación, resulta evidente entonces que fue el 15 de junio de 2014, cuando feneció el lapso establecido en el adendum del contrato, por lo que, al haberse emitido el cheque de gerencia en fecha 11 de junio de 2014, por el saldo restante de la venta, es evidente que la actora reconvenida no cumplió con su obligación de tal suerte que pueda considerársele como incursa en una causal de resolución, debiendo en consecuencia sucumbir el demandado reconviniente respecto a su mutua petición y así se declarara en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide. Capítulo V DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR la demanda de incumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.020.958, contra LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA, venezolanos, mayores de edad, el primero de los nombrados soltero y la segunda divorciada, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.845.456 y V-5.303.659, respectivamente. Segundo: Como consecuencia del particular anterior, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado el 15 de mayo de 2012 y su adendum del 20 de agosto de 2012, autenticado el primero de ellos ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No. 41 folios 195 al 199, Tomo 287, de fecha 02 de noviembre de 2012, debido suministrar todas las solvencias del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-A, piso 4 del edificio Lara, el cual forma parte integrante de la Unidad Residencial El Marqués, situado en la Avenida Sanz del Marqués, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con apartamento 8-A y pasillo de circulación; Este: con fachada del edificio; y Oeste: con fachada oeste del edificio, según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 06 de noviembre de 1963, bajo el No. 15, folio 62 Vto. `Protocolo 1º, Tomo 25. Tercero: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil, previo el pago del saldo restante. Cuarto: IMPROCEDENTE los daños emergentes reclamados en el escrito libelar. Quinto: IMPROCEDENTE los daños y perjuicios reclamados en el escrito libelar. Sexto: Dado que no hubo vencimiento total en la reclamación principal al no haberse concedido todo lo solicitado, no hay expresa condenatoria en costas. Séptimo: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el codemandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.845.456, contra la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.020.958. Octavo: De conformidad con los artículos 274 y 280 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte codemandada LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.845.456, por haber resultado totalmente vencido en su reconvención propuesta…” Ante ello, este Tribunal observa: El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad , el uso o la ley. En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandante reconviniente con su obligación de hacer la tradición legal del bien vendido por ante la Oficina de Registro Público, ya que no había presentado ni la ficha catastral, ni la planilla de liquidación de Impuesto Sobre la Renta, recaudos éstos necesarios para la admisión del documento ante el Registro respectivo. En consecuencia de ello, solicitó el reconocimiento y aceptación del daño emergente y de los daños y perjuicios causados a su representada. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales. A este respecto, en el presente caso, se aprecia que la demandante reconvenida, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos: 1.- Documento de opción de compra venta suscrito por el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana JANETH COLINA PEÑA, según instrumento poder, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, inscrito bajo el Nº 10, Tomo 54, de fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008); con la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ VARGAS, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha dos (02) de noviembre de dos mil doce (2012), bajo el Nº 41, (folios195 al 199) Tomo 287 de los Libros de autenticaciones, a los efectos de demostrar la existencia del contrato cuyo cumplimento se demanda. Observa este Tribunal, que la parte demandada en la oportunidad del lapso de prueba hizo valer dicho medio probatorio a los efectos de demostrar que era la parte actora quien había incurrido en el incumplimiento del contrato, primogénito al no suscribir dentro del plazo establecido el documento definitivo. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide. De dicho medio de prueba se desprende que entre el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana JANETH COLINA PEÑA, y la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, identificados en autos, se celebró un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 7-A, planta cuarta del Edificio Lara, el cual está integrado por un salón de estar, comedor, tres (3) habitaciones principales, tres (3) closets, un dormitorio de servicio, un baño de servicio, un baño principal, cocina empotrada y equipada, lavadero y tendedero, el cual forma parte integrante de la unidad residencial El Marqués, situado en la avenida Sanz del Márquez. Que el precio de la venta del inmueble era la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), de los cuales la optante pagaría el precio de la siguiente manera: la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) en la fecha de autenticación del documento; y la suma de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta. Que el plazo de duración de la opción de compra venta era de CIENTO CINCUENTA (150) días, más TREINTA (30) días de prórrogas; que las partes contratantes convinieron que si la operación de compra-venta, no se formalizaba por causas imputables a “La Optante”, “Los Propietarios” retendrían para si la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), del monto del depósito en garantía entregado como indemnización por los daños y perjuicios causados; y que, si la operación de compra venta no se formalizaba por causas imputables a “Los Propietarios”, “La Optante” podía exigir a “Los Propietarios”, la devolución de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), dada de acuerdo a la cláusula segunda, más la suma de CUENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados. Que los propietarios se obligaron a tramitar, gestionar, cancelar y obtener todas las solvencias correspondientes al inmueble objeto del contrato, tales como condominio, electricidad, derecho de frente, imau, hidrocapital, recibo de gas, rif personal, debiendo entregarlos a la optante con suficiente antelación, mínimo treinta (30) días antes del vencimiento de la opción de compra venta. Así se establece.- 2.- Documento privado suscrito por el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana JANETH COLINA PEÑA, con la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ VARGAS, en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), a los fines de demostrar que las partes habían suscrito contrato privado denominado Adendum al contrato principal, donde se había extendido el plazo de cuarenta (45) días adicionales del plazo inicial para la venta. Observa este Tribunal, que la parte demandada en la oportunidad del lapso de prueba hizo valer dicho medio probatorio a los efectos de demostrar que se había suscrito dicho documento por cuanto la parte actora no contaba con el dinero para cancelar dentro del plazo establecido en el contrato inicial y que el mismo no podía ser oponible a la co-demandada JANETH COLINA. En relación al documento, cabe destacar que el mismo no fue desconocido por la parte contraria, en su oportunidad legal, por lo que, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y, del mismo se desprende que el ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana JANETH COLINA PEÑA, y la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, acordaron extender el plazo del contrato de opción de compra venta por cuarenta y cinco (45) días improrrogables, para que tuviera lugar la operación definitiva de protocolización de la venta definitiva del inmueble, la cual no debía exceder del diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013), fecha en la cual se haría efectiva la entrega material del inmueble ofrecido en venta; que los propietarios se obligaron a entregar todas las solvencias correspondientes al inmueble objeto de la opción de compra venta, tales como cedula catastral, condominio, electricidad, derecho de inmuebles, aseo urbano, hidrocapital, recibo de gas, así como el rif personal a la optante antes del trece (13) de mayo de dos mil trece (2013); y que, este acuerdo no modificaba el resto de las cláusulas contenidas en el contrato indicado, el cual se mantenía exacto. Así se decide.- 3.- Original de solvencias de condominio; y comunicación dirigida a HIDROCAPITAL, emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA LUXOR, C.A., administradora del condominio de las residencias Lara, de fecha veintiséis (26) de abril; adjunto a Registro a copia de Registro de Información Fiscal (RIF) y acta de asamblea de la mencionada sociedad; a los efectos de demostrar que a pesar que dicha solvencias habían sido suministradas los vendedores no había cumplido con su obligación de hacer la tradición legal del bien vendido. Este Tribunal observa que el referido medio probatorio es un documento privado emanado de un tercero, que para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial; por lo cual, y como quiera que dicha ratificación no consta en el proceso, este Juzgado Superior no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 4.- Original de Recibo de pago y constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento de condominio expedida por HIDROCAPITAL Sistema Metropolitano en fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil trece (2013); a los efectos de demostrar que a pesar que dicha solvencia había sido suministrada los vendedores no había cumplido con su obligación de hacer la tradición legal del bien vendido. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalado constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que para la fecha en que fue expedida dicha constancia veintiuno (21) de mayo de dos mil trece (2013); el inmueble identificado en autos se encontraba libre de deudas condominiales en las cuales se incluía la alícuota del servicio de agua potable y saneamiento. Así se decide. 5.- Copia simple de cheque de gerencia Nº 33521579, emitido en fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013), por la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a favor del ciudadano LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, por un monto de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00). Observa este Tribunal que si bien nos encontramos ante la copia simple de un documento privado la cual carece de valor probatorio, observa este sentenciador, que la parte demandada hizo valer la misma en la oportunidad del lapso probatorio a los efectos de demostrar la extemporaneidad en que había sido emitido el cheque, por lo que, este Juzgado Superior, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto a que la demandante compró cheque de gerencia a nombre del co-demandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), en fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013). Así se decide.- Por otro lado, se observa que la representación de la parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio promovió los siguientes medios de pruebas: 1.- Promovió el merito favorable de los autos se desprende, observa este Tribunal que dicho medio de probatorio, no es un medio de prueba por cuanto es obligación del Juez, analizar y valorar todas las pruebas promovidas en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 2.- Copia certificada de notificación judicial solicitada por el ciudadano LUIS TOSTA FLORES, a nombre de la ciudadana ALICIA AURORA ALAVREZ VARGAS, practicada en fecha veintitrés (23) de junio de dos mil catorce (2014), por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Baruta Distrito Capital, Estado Miranda, en la Avenida Sanz, Edificio Mérida, apartamento 4-A, piso 2, el Márquez, Municipio Sucre Caracas, a los fines de demostrar que la cantidad dada en arras, al solicitante había sido devuelta a través de depósito realizado en la cuenta de la hoy demandante mediante dos (02) cheques de gerencia emitidos en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil catorce (2014), por cuanto la parte demandante no contaba con el dinero para cancelar el saldo deudor de la venta. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalados constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que el co-demandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, gestionó notificación a los efectos de hacerle saber a la actora reconvenida sobre el depósito realizado en su cuenta bancaria por la cantidad dada en arras. Así se decide. 3.- Copia simple de Registro de Vivienda Principal expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a nombre de los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH CAROLA COLINA PEÑA, a los efectos de demostrar que el inmueble sobre el cual se demanda el cumplimiento fungía como núcleo familiar de la parte demandada. La referida copia simple no fue impugnada por la parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un documento que constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en el ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que el inmueble identificado en autos fue debidamente registrado como vivienda principal de los ciudadanos JANETH COLINA y LUIS TOSTA. Así se establece.- 4- Copia simple de Informe médico del menor LUIS SEBASTÍAN TOSTA CORREA, de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil trece (2013), hijo del codemandado LUIS TOSTA, suscrito por la Dr. CARMEN IRENE DE LISA MÁRQUEZ psicóloga de la UNIDAD PSICOPEDAGÓGICA DE MACARACUAY; a los fines de demostrar que el padecía de un trastorno autista; y, que debido a la presión que había iniciado la ciudadana ALICIA ÁLVAREZ, se había generado una ansiedad incontrolada en el menor. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por tratarse de la copia simple de un documento privado. Así se decide.- 5.- Copias simples de cédula catastral Nº 113.423, expedidas por la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre, Dirección de Catastro Municipal, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil doce (2012); y certificado de solvencia Nº 1000020237, de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil trece (2013). Los anteriores documentos, fueron expedidos por un órgano administrativo con competencia para ello, los cuales son asimilables a documentos públicos; razón por la cual este Tribunal, les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que para las fechas veinte (20) de noviembre de dos mil doce (2012) y veinticinco (25) de febrero de dos mil trece (2013), el ciudadano LUIS TOSTA había gestionado las solvencias para la firma del documento de compra venta. Así se decide.- 6.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara al BANCO BANESCO; a los fines de saber si el ciudadano LUIS TOSTA, había acudido a la entidad bancaria y había comprado cheque de gerencia a favor de la ciudadana ALICIA ÁLVAREZ; y, si en la cuenta corriente de la actora aparecía reflejado un depósito bancario por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). En lo que se refiere a dicho medio probatorio, este Juzgado Superior observa que el mismo fue admitido, evacuado, y recibidas sus resultas ante el Juzgado de la causa, en fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), por lo que se aprecia de conformidad con la reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y, le concede valor en cuanto a que: en el sistema informático del banco se evidenciaba cheque de gerencia Nº 33950935, por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a nombre de la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ VARGAS, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013); y, depósito Nº 01213565344, de la cuenta corriente Nº 0134-0368-69-3681005640, perteneciente a la ciudadana ALICIA AURORA ÁLVAREZ VARGAS, para el día veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014), por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00); que su saldo actual era de UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.335.495,74). Así se decide.- En este sentido, se observa: El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. Por lo que, este Tribunal antes de pronunciarse sobre el resto de las defensas alegadas por la partes, pasa a analizar la naturaleza del contrato debido a que la parte demandada reconviniente señaló que era necesario que el sentenciador estableciera ante que tipo de contrato se estaba, si el preliminar o de otro tipo, para la aplicación de la consecuencia. La venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, de lo que se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma. En el caso de autos, consta de las actas procesales contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente analizado y valorado por este Tribunal; hecho valer por ambas partes, y calificado como un contrato de promesa bilateral de compra-venta; que del mismo se puede determinar el convenio y el diferimiento por parte de la vendedora en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que la compradora pagara el saldo del precio convenido, esto es la protocolización del documento definitivo, como quedó establecido en la cláusula segunda del citado contrato, todo lo cual se fundamenta en lo previsto en los artículos 1.488 y 1.527 del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 del mismo texto legal, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Adicionalmente, se desprende del referido contrato autenticado y suscrito por las partes, al cual se le fue otorgado pleno valor probatorio, y que otorga plena prueba de la convención realizada, que en lo que respecta a que el plazo inicial de duración del contrato, fue fijado un término de ciento cincuenta (150) días, más una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la autenticación del mismo, momento en el cual comenzó a computarse el lapso para el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes contratantes, entre las cuales se pueden mencionar que, los propietarios imputarían la suma entregada en calidad de arras, al precio de venta fijado al inmueble de conformidad con la cláusula segunda del contrato. Todo lo antes expuesto, determina que las partes realizaron una verdadera venta, cuya tradición había quedado diferida hasta el momento del último pago del saldo del precio del inmueble; cuya cantidad quedó establecida en la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00), lo cual, había quedado para el otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina de registro correspondiente, por lo que, habiendo sido suscrito por las partes un contrato de opción de compra venta, lo que en efecto, realizaron fue una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, por parte de las demandantes reconvenidas, y el cumplimiento por la demandada reconviniente vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Así se decide. En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió a las siguientes circunstancias: La parte actora reconvenida alegó que una vez vencido el plazo estipulado de ciento ochenta (180) días, más los cuarenta y cinco (45) días del adendum, los vendedores ciudadanos LUIS TOSTA y JANETH COLINA, no habían procedido a cumplir con su obligación de hacer la tradición legal, lo cual le había traído como consecuencia graves daños, entre ellos inseguridad que para ella representaba no tener la documentación correcta del inmueble, habiendo ya pagado una suma de dinero como parte del precio, ya que no había presentado los documentos necesarios para introducir el documento definitivo de compra venta para su protocolización. Por su parte el co-demandado LUIS TOSTA, alegó como defensa que una vez transcurrido el plazo del contrato inicial y vencida la fecha tope, la optante le había manifestado no contar con el dinero para cancelar el precio total pactado, razón por la cual, habían suscrito un contrato de adendum de forma privada, concediéndole un lapso de cuarenta y cinco (45) días, que también había vencido sin que la parte diera cumplimiento al pago, pues había sido un días después del vencimiento de dicha prórroga, era decir, el once (11) de junio de dos mil trece (2013), que de forma extemporánea la parte actora había emitido un cheque de gerencia por la suma adeudada; por lo que, en virtud del incumplimiento de la hoy demandante reconvenida, al no presentar el documento definitivo de compra venta, y la falta de emisión oportuna del cheque respectivo, le había depositado la cantidad dada en arras a la hoy demandante en su cuenta bancaria, señalando igualmente haber cumplido con su obligación en cuanto a la entrega de los documentos necesarios para la venta del inmueble y no disponer de cantidad de dinero alguna producto de la acción de compra venta, reconviniendo a la demandante por daños y perjuicios de conformidad con lo en cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta al no haber cumplido con el contrato de opción de compra venta y el contrato adendum. Pasa este Tribunal, a analizar tanto el fondo de la demanda como las defensas invocadas junto a la reconvención, al tratarse de las mismas defensas, para lo cual, observa: En este caso concreto, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación, así como que las partes pactaron en la clausula quinta del contrato de opción de compra venta; y en la clausula segunda del contrato de adendum, que los vendedores se obligaban a tramitar, gestionar, cancelar y obtener las solvencias correspondientes, como lo era cédula catastral, condominio, electricidad, derecho de inmuebles, Hidrocapital, recibo de gas, con el fin de permitir la tramitación de la documentación ante el registro correspondiente. Del análisis de las cláusulas contractuales ya señaladas, así como de los medios probatorios analizados en este fallo, se puede constatar del libelo de demanda, que la parte actora reconvenida señaló como incumplimiento de su contraparte no haber consignado la ficha catastral, ni la planilla de liquidación de impuestos sobre la renta, hecho éste que fue debatido por la contraparte consignando en copia simple de certificado de solvencia y cédula catastral, a los cuales este Tribunal le otorgo valor probatorio, evidenciándose de dichos documentos que los mismos fueron gestionados dentro de los ciento ochenta (180) días concedidos en el contrato de opción de compra venta, es decir, antes del vencimiento del plazo inicial; tal circunstancia llevan a la convicción de quien aquí decide, que los demandados gestionaron las solvencias necesarias para dar cumplimiento al contrato de autos, y entregar las mismas para la firma del documento definitivo. Así se decide. Por otro lado, observa este Tribunal, que las partes pactaron en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, un plazo de ciento cincuenta (150) días, más treinta (30) días de prórroga, el cual no excedería de ciento ochenta (180) días, y que vencía el primero (1º) de mayo de dos mil trece (2013); suscribiendo antes del vencimiento de dicho lapso las partes posteriormente un contrato de adendum el día veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), en el cual se le concedió a la compradora un lapso de cuarenta y cinco (45) días de prórroga, estableciéndose en dicho acuerdo, que la venta definitiva del inmueble no excedería del diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013), fecha en la cual se haría efectiva la entrega material; y que dicho acuerdo no modificaba el resto de las cláusulas contenidas en el contrato de opción de compra venta, el cual se mantenía exacto. Ahora bien, se puede constatar de las actas procesales específicamente de la copia simple del cheque de gerencia consignado por la parte demandante reconviniente junto a su libelo de demandada, la cual fue hecha valer por la parte demandada reconvenida en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar la extemporaneidad de su emisión, y que fue valorada por este sentenciador en el presente fallo, que la hoy demandante en fecha once (11) de junio de dos mil trece (2013), compró cheque de gerencia a nombre del ciudadano LUIS TOSTA, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 765.000,00) en la entidad bancaria Banesco, evidenciado de acuerdo al contrato adendum que el cheque fue emitido antes de la fecha de vencimiento de la prórroga de cuarenta y cinco (45) días, es decir, antes del quince (15) de junio de dos mil trece (2013), fecha en la cual culminaba dicha prórroga, a pesar de haber pactado las partes la entrega material efectiva del inmueble ofrecido en venta antes del diecisiete (17) de junio de dos mil trece (2013), por lo que mal puede, pretender la parte demandada se compute el lapso de prórroga de cuarenta y cinco (45) días a partir de la fecha de suscripción del contrato adendum, celebrado el veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), cuando no establecieron cambio alguno en el contrato de opción de compra venta en relación al vencimiento del lapso inicial del contrato primogénito, ni tampoco acordaron la fecha de inicio de esa prórroga, por lo que, al dejar vigente el plazo inicial, considera quien aquí decide, que el mismo debe computarse una vez vencido los ciento ochenta (180) días, razón por la cual, resulta improcedente el alegato de la parte co-demandada reconviniente. Así se decide. No obstante a ello, observa este sentenciador que si bien es cierto, tal como fue señalado anteriormente la parte demandante emitió cheque a favor del codemandado LUIS TOSTA, por el monto restante de la venta del inmueble dentro del lapso establecido en el contrato adendum; no es menos cierto, que no quedó debidamente probado a los autos que la parte actora reconvenida, hubiese pagado la diferencia del precio pactado en la venta dentro de dicho lapso; pues fue expresamente debatido por la parte demandada reconviniente, tal circunstancia al señalar que no disponía de cantidad alguna por la venta del inmueble; ya que luego del vencimiento del contrato adendum había depositado en una cuenta bancaria perteneciente a la parte actora ciudadana ALICIA ALVAREZ la cantidad dada en arras de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), entregada al momento de la suscripción del contrato de opción de compra venta, hecho que no fue desconocido por la parte actora reconvenida; y que a criterio de este sentenciador quedó debidamente evidenciado, en las actas procesales con la prueba de informes suministra por el banco Banesco al señalar que en la cuenta que mantenía la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS, con dicha institución había sido realizado un deposito por la suma antes mencionada; y, con la notificación judicial practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha veintitrés (23) de junio de dos mil catorce (2014), donde le fue comunicado a la demandante que el ciudadano LUIS TOSTA, había realizado el señalado depósito en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014), en la cuenta bancaria que mantenía en Banesco; quedando igualmente demostrado cuando la parte demandante en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil dieciséis (2016), consignó ante el Juzgado de la causa, cheque de gerencia por el precio total de la venta del inmueble, es decir, la suma de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), para garantizar el pago total del mismo, lo cual lleva a este sentenciador a concluir que encontrándose efectivamente el monto total del precio de la venta del inmueble, en manos de la demandante reconvenida, ello implica que si bien la parte actora reconvenida emitió el cheque por la cantidad restante del precio del bien, nunca se produjo la entrega del mismo a la parte demandada, es decir, no se realizó de forma oportuna el pago, incumpliendo la parte demandante reconvenida de esa forma con el contrato dentro del término establecido para ello. Así se establece.- Por otro lado la parte demandada reconviniente demandó en su reconvención el cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta que contempla la indemnización por concepto por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandante tanto en el contrato de opción de compra venta como en el adendum, solicitando se le pagara la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Ante ello, tenemos: Las partes contratantes establecieron en el contrato de opción de compra venta, entre otros aspectos, en la cláusula cuarta, lo siguiente: “…CUARTA: Ambas partes contratantes convienen expresamente en lo siguiente: Si la operación de compra venta, no se formaliza por causas imputables a “LA OPTANTE”, “LOS PROPIETARIOS”, retendrán para si la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), del monto del Depósito en garantía entregado por esta como indemnización por los daños y perjuicios causados. Si la operación de compra-venta no se formaliza por causas imputables a “LOS PROPIETARIOS”, “LA OPTANTE” podrá exigir a “LOS PROPIETARIOS”, la devolución de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) dada de acuerdo a la aquí mencionada cláusula segunda, más la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados…”. Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de la cláusula cuarta del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de alguna de la partes, estableciéndose específicamente, en el caso de incumplimiento de la compradora que los vendedores retendrían la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), del monto depositado en garantía, por concepto de daños y perjuicios; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de la obligación principal, por parte de la actora reconvenida, es decir, habiendo vencido el término establecido por las partes, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin que la demandante cumpliera con el pago del precio total del inmueble identificado en autos, es forzoso declarar PROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la cláusula cuarta, solicitados por la parte demandada reconviniente. Así se decide.- En consecuencia, de lo antes expuesto, debe ser declarada con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente; sin lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones; con lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada; y se revoca el fallo apelado en cuanto a los aspectos sometidos al conocimiento de esta Alzada. Así se establece. DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), por los abogados GUILLERMO TRUJILLO y GERALD BUENAVIDA, en su carácter de apoderado judicial de los co-demandados LUIS TOSTA Y JANETH COLINA, en contra de la decisión dictada en fecha ocho (08) de agosto de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Primero de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. QUEDA REVOCADO el fallo apelado solo en cuanto a los aspectos sometidos al conocimiento de esta Alzada.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS contra los ciudadanos LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES y JANETH COLINA PEÑA. TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN por DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por el co-demandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES contra la ciudadana ALICIA AURORA ALVAREZ VARGAS. En consecuencia, se condena a la parte actora a pagar la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), al co-demandado LUIS HUMBERTO TOSTA FLORES, por concepto de daños y perjuicios contenidos en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta. CUARTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Quince (15) días del mes diciembre de dos mil dieciséis (2016). AÑOS: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.- EL JUEZ, JUAN PABLO TORRES DELGADO. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL. En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL.