TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente No. AP31-V-2015-00098
(Sentencia Definitiva)
I
PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE: el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RÍOS HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-12.782.604.
DEMANDADO: el ciudadano JUANITO VÁSQUEZ GÓMEZ, extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E-81.807.195.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: la abogada KARLA PEREIRA URRIETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 225.377.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: los abogados EMMA HERNÁNDEZ RIVAS y ÁNGEL RAFAEL HERNÁNDEZ ALCALÁ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.020 y 59.151, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II
Se se inicio al presente juicio por demanda presentada por el ciudadano JUANITO VÁSQUEZ GÓMEZ, extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E-81.807.195, el cual estuvo asistido en ese acto por la abogada Karla Pereira Urrieta, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 225.377. A tales fines se indicó en el libelo los siguientes hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida al conocimiento del tribunal:

Que en fecha 18 de enero de 2013, suscribió contrato de opción de compra-venta, con el hoy accionado, por el apartamento distinguido con el número y letra 13-C, piso 03, del edificio denominado “RESIDENCIAS DON JULIO II”, situado entre las esquinas de Pinto a Miseria, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 1977, bajo el No. 07, Tomo 08, Protocolo 1, folio 72.

Que en dicho contrato de opción compra-venta, la venta se pactó por un precio de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,oo) de la cual, aduce el accionante, se canceló a la hoy demandada la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) como cuota inicial; que dicho monto fue cancelado de la siguiente manera: treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mediante cheque de Gerencia del Banco Provincial No. 00121591, de la agencia La Yaguara de fecha 16 de noviembre de 2012; la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), mediante cheque de Gerencia del Banco Provincial, No. 00157921, de la agencia La Candelaria, de fecha 15 de enero de 2013, y diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), mediante un cheque de Gerencia del Banco Venezuela, No. 00005901, de la agencia Chacao; que la cantidad restante de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550.000,00) serian cancelados al momento de la protocolización del respectivo documento de venta.

Adujo, que el vendedor hoy demandado, consignó los documentos (Documento de Propiedad, Certificación de Solvencia, Registro de Vivienda Principal, Cédula de Catastral), del apartamento objeto del presente litigio, en fecha 20 de abril de 2013, “es decir, con tres meses de atraso”; que en fecha 21 de mayo de 2013, dichos documentos fueron rechazados y devueltos por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo que toda la documentación presentaba un error en relación a la planta, “siendo que en dicha documentación aparece que dicho inmueble se encuentra ubicado en el piso 03, siendo lo correcto piso 05, el accionado, realizó la aclaratoria entregando los documentos para una segunda revisión por parte de la misma Oficina Subalterna, en fecha cinco 05 de junio de 2013, lo que configura un atraso de cinco (05) meses, desde la firma del contrato de opción de compra-venta y los retrasos para que se materialicen la venta son imputables al accionado”.

Que a tenor de lo dispuesto en los articulos 1.486, 1.487, 1.488 y 1.491 del Código Civil, el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida y la tradición de la misma, “la cual se verificará en este caso, con la entrega al comprador del instrumento de propiedad del imueble”; que ello contempla también, las solvencias requeridas por la oficina de Registro correspondiente

Afirmó, que al accionado le fue notificado que debía acudir en fecha 08 de julio de 2013, a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de realizar la protocolización del documento de compra-venta, ante esa oficina y que en dicha fecha el accionado no compareció; que no conforme con ello, el hoy demandado le manifestó con posterioridad a su incomparecencia al otorgamiento, que el precio de la venta ya no era el mismo, sino que era Un Millón de Bolivares; que con ello se violó la Cláusula segunda del contrato de opción compra-venta; que ese nuevo precio no fue aceptado por ella.

Que es por los hechos anteriormente expuestos, por lo que acude ante este Órgano Jurisdiccional a los fines de solicitar el tribunal condene al demandado a los particulares siguientes:

PRIMERO: Que cumpla con el contrato bilateral de opción compra-venta firmado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha, dieciocho (18) de enero del año 2013, inscrita bajo el número 06, tomo 05 del libro de autenticaciones; que cumpla con la obligación legal y contractual de vender el inmueble al precio establecido en el contrato antes mencionado, en hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, y que en caso contrario, solicito al ciudadano Juez que ante su RENUNCIA A DAR CUMPLIMIENTO AL MISMO la sentencia definitiva sea inscrita en el Registro Subalterno para que haga la veces de título de propiedad del demandante, así mismo ordene la entrega inmediata del bien objeto de la presente demanda.

SEGUNDO: Que indemnice al demandante por concepto de daños y perjuicios (compensatorios) y daño moral (Articulo 1.167 del Código Civil) con el pago de la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.), en virtud de su incumplimiento reiterado en el tiempo el cual se demuestra por el transcurso de los meses que van desde el 18 de enero de 2013 hasta el 18 de enero del año 2015, es decir veinticuatro meses (24), lo cual también causó Grave Stress Psicológico generado “por el cambio unilateral de las condiciones de la negociación en que ha incurrido el demandado” ya que ha generado una grave depresión al demandante que le ha traído problemas graves de nervios que ponen en riesgo su salud y hasta su vida.

TERCERO: Que cancele las costas y costos del proceso, calculados en un treinta por ciento (30%) del monto totalmente demandado los cual asciende a la cantidad de: SESENTA MIL BOLÍVARES (60.000,00 Bs.).

CUARTO: Que cancele el pago de los honorarios profesionales de abogados calculados en un 25% del monto total demandado, es decir la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (50.000,00 Bs.), en virtud de que “su grave conducta de violación al contrato me ha hecho incurrir en la contratación de servicios profesionales especializados para lograr la defensa adecuada de mis derechos e intereses”.

III

La demanda fue admitida por auto de fecha 13 de febrero de 2015, ordenándose tramitar el juicio de conformidad con los trámite del juicio ordinario, y se emplazó al ciudadano JUANITO VÁSQUEZ GÓMEZ, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de las resultas de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Realizadas las gestiones de ley, consta que el Alguacil asignado a tales fines citó en forma personal a la parte demandada, dejando constacia mediante diligencia de feecha 24 de mayo de 2015, que ésta se negó a firmar el recibo de citación, por lo que, en fecha 06 de abril de 2015, se libró boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de septiembre de 2015, compareció la profesional del derecho Emma Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 102.020, y consignando instrumento poder que le acredita la representación de la parte demandada dio formal contestación a la demanda, oportunidad en la cual, rechazó los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor argumentando para ello, haber dado cumplimiento de forma oportuna a sus obligaciones contractuales y afirmándose que si la venta no se perfeccionó lo fue por hechos que no le son imputables.

Durante el lapso probatorio, consta que ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertientes a la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho. Esas pruebas fueron agregadas al expediente en fecha 04 de noviembre de 2015, y providenciadas por el tribunal por auto de fecha 09 de noviembre de 2015.

En tal sentido, por escrito de fecha 2 de octubre de 2015, la parte actora promovió las siguientes pruebas :

En el particular PRIMERO del Capítulo I, identificado “Pruebas Documentales”, la parte actora promovió y ratificó la “copia certificada del contrato bilateral de compraventa firmado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 18 de enero del año 2013, inscrito bajo el No. 06, Tomo, 05 del libro de Autenticaciones”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba erigiéndose en el instrumento fundamental de la demanda por ser el mismo del cual se derivan las principales obligaciones demandada. Así se decide.

En el particular SEGUNDO del Capítulo I, la parte actora promovió y ratificó “la notificación de fecha 08 de julio de 2013, emitida por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de realizar la protocolización del documento de compra y venta ante esa oficina, en dicha fecha el vendedor no compareció”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, sin embargo, del mismo no se desprende la notificación a que alude el promovente sino la constancia expedida por la ciudadana Registradora de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, del fecha 08 de julio de 2013, de haber concurrido por ante a esa oficina de Registro “… el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RIOS, titular de la cédula de identidad no. 12.782 604, a los fines de protocolizar el documento de venta, hipoteca de 1er grado, hipoteca de segundo grado y certificación de gravamenes, donde firman JUANITO VASQUEZ GOMEZ identificado como vendedor, JOHNNY ALEXANDER RIOS HERNANDEZ, identificado como comprador, asi como, LUIS FRANCISCO VALERA RAUSSEO, en su carácter de representante del Banco de Venezuela y CARMEN TERESA MANRIQUE ESCALA, en su carácter de representante del IPASME…” dejando constancia igualmente, que el ciudadano JUANITO VASQUEZ GOMEZ, “… no se presentó en la Sala de Otorgamiento para la firma…” En tal sentido, se impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba respecto de esa constancia. Asi se decide.

En el Capítulo II, identificado “Pruebas de posiciones juradas”, la parte demandante promovió las posiciones juradas del ciudadano JUANITO VASQUEZ GOMEZ, mayor de edad, de nacionalidad dominicana, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.807.195, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente tal y como lo establece el artículo 406 CPC.

La aludida prueba tuvo adecuado impulso de parte del promovente, sin embargo, en vista que fue infructuosa la localización de la parte demandada se desconocen los beneficios que esa prueba pudo haber aportado al proceso, en consecuencia, queda desechada del proceso. Así se decide.

Por escrito de fecha 29 de octubre de 2015, la parte demandada promovio las siguientes pruebas:

En el Capitulo identificado DOCUMENTALES, la parte demandada promovió:

En el particular identificado 1.- el Recibo por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) emitido por el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RIOS HERNÁNDEZ, de fecha 28 de junio de 2013, en el que manifiesta haber recibido un cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil de fecha 28/06/2013, signado con el No. 52054778 del ciudadano Eleazar Landaeta, por concepto de devolución de la reserva entregada por su persona, en ocasión a la Opción de Compra venta del inmueble objeto del presente juicio y en el cual declara que nada se le debe por este ni por ningún otro concepto.

Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que supondría su apreciación. Sin embargo, al revisar detenidamente las presentes actuaciones, se advierte que la representación judicial de la parte demandada ambiciona demostrar un hecho que no ha sido controvertido por la parte actora, pues ésta no ha exigido devolución de cantidad alguna vinculada con la resreva del inmueble de autos, ni se desprende de las afirmaciones de la promovente algún argumento vinculado con ese hecho, todo lo cual se hace extensivo a la prueba promovida en el particular 2.- de este mismo capitulo, y la prueba de informes al Banco Mercantil tendiente a recabar información sobre el Cheque de gerencia emitido por dicha entidad bancaria, en fecha 28/06/2013, signado con el Nº 2023054778, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs, 30.000,00), y si el mismo fue cobrado por el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RIOS HERNANDEZ,.

Por tanto, al estar en presencia de probanzas destinadas a la comprobación de un hecho que no es objeto de discusión, el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente. Así se declara.

En el particular identificado 3.-, la parte demandada promovió, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, el contrato de opción de compra venta que cursa en los folios ocho (8) al diez (10) del expediente, “… en el que se evidencia que fue suscrito en fecha 18 de enero de 2013, siendo este lapso oportunidad y no con atraso como quiere hacer valer la contraparte en su escrito libelar (…) quiere decir, ciudadano juez, que comenzó a transcurrir dicho plazo desde el día 18 de enero de 2013, venciéndose los primeros noventa (90) días específicamente el día 18 de abril de 2013, y su prorroga el día 18 de mayo de 2013”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demanda es el mismo instrumento promovido por la parte actora como fundamental de la demanda por lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba respecto del hecho material que contiene ese instrumento. Así se decide.

En el particular identificado 4.-, la parte demandada promovió el valor probatorio de la Cédula Catastro, emitida por la Dirección General de Planificación y Control Urbano de Catastro Municipal, que cursa en el folio 16 del expediente, con fecha de emisión 26 de noviembre de 2012 y el Certificado de Solvencia emanado por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (Sumat), que cursa en el folio diecisiete (17), “donde se evidencia que fue emitida en fecha diez de enero de 2013, es decir, unos días antes incluso de la autenticación de la opción de compra venta”, destinada a demostrar “… que ya mi poderdante, estaba solvente en cuanto a ese requisito y que le entregó al Optante oportunamente y dentro del plazo acordado, la documentación requerida en la referida Opción de Compra Venta”.

Al respecto, se inclina esta juzgadora por apreciar como plena prueba los recaudos promovidos por la representación judicial de la parte demandada, pues esos documentos son los mismos acompañados en copias por la parte actora a su demanda, e implican una aceptación de esos recaudos de parte de la demandada, siendo que se trata de documentos emanados de una autoridad pública, capaz de dar fe de sus actuaciones, equiparándose ellos a la fuerza probatoria que dimana de un documento auténtico, dado que gozan de la presunción de certeza y veracidad que solamente puede ser desvirtuada por la contraparte mediante prueba en contrario, pues:

(omissis) “…Las documentales que denuncia el formalizante no fueron valoradas por la alzada y que, según su dicho, constituyen copias de autorizaciones de expendio de licores a favor de Frigorífico Canarias, S.R.L., tales instrumentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos administrativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentos a los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor: un funcionario público y , en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones contenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad.
Sobre la especie el autor Juan Montero Aroca ha dicho: “…Son los autorizados por funcionario de la Administración, de cualquier administración pública, siempre en el marco de su competencia y con las solemnidades legales....” (Montero Aroca, Juan. La prueba en el proceso civil. Editorial Civitas, Madrid, España. 1998, pags. 143 y ss).
Aunque sea cierto lo denunciado por el formalizante, en el sentido de que la recurrida no analizó los documentos públicos administrativos promovidos en alzada, dichos documentos se identifican con la categoría de los administrativos, los que deben producirse en el juicio en la etapa de promoción y evacuación de pruebas en el juzgado de la causa y no en la segunda instancia, tal como lo señala el recurrente. ..” (Sentencia N° RC.00214, de fecha 21 de abril de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de FRIGORÍFICO CANARIAS, s.r.l., contra CESARE BULDO PINTO.).

En virtud de lo expuesto, se impone para esta juzgadora la apreciación de las citadas probanzas con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellas contenido, individualmente considerado. Así se decide.

En fecha 22 de febrero de 2016, la parte demandada y consignó escrito de informes.

IV
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V
Mediante escrito de fecha 21 de seprtiembre de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada dio formal contestación a la demanda interpuesta en contra de su patrocinado, lo cual hizo en los soiguientes terminos:

“…Niego, rechazo y contradigo en todo y en cada una de sus partes los alegatos hechos por la parte actora en su escrito libelar:
1.- Niego, rechazo y contradigo el supuesto hecho alegado por la contraparte, referido a que la documentación requerida para el perfeccionamiento de la venta le haya sido entregada por mi poderdante en fecha 20 de abril de 2013, a su decir, con tres (3) meses de atraso, ya que como puede verificarse el contrato del Opción de Compra venta que cursa en los folios ocho (8) al diez (10) del expediente, la fecha de autenticación por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, fue el 18 de enero de 2013.
Ahora bien, la Cláusula Tercera, de referido contrato establece: “El plazo de la presente opción de compra venta es de noventa (90) día contados a partir de la fecha de la firma del presente compromiso, pudiéndose prorrogar por treinta días mas.” Quiere Decir, ciudadano Juez, que comenzó a transcurrir dicho plazo desde el día dieciocho (18) de enero de 2013, venciéndose los primero noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del presente compromiso, pudiéndose prorrogar por treinta días más.” Quiere decir, ciudadano Juez, que comenzó a transcurrir dicho plazo desde el día dieciocho (18) de enero de 2013, venciéndose los primero noventa (90) días específicamente el día dieciocho (18) de abril de 2013, y su prórroga el día dieciocho (18) de mayo de 2013.
Por otra parte, en el folio dieciséis (16) del expediente, se evidencia que la Cédula Catastral, emitida por la Dirección General de Planificación y Control Urbano de Catastro Municipal, tiene fecha de emisión 26 de noviembre de 2012 y en cuanto al Certificado de Solvencia emanado por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), que cursa en el folio diecisiete (17), se evidencia que fue emitida en fecha diez de enero de 2013, es decir, unos días antes incluso de la autenticación de la opción de Compra venta, quiere decir, que ya mi poderdante, esta solvente poderdante en cuanto a ese requisito y que le entregó al optante oportunamente y dentro del plazo acordado, la documentación requerida en la referida Opción de Compra Venta.
2.- Niego, rechazo, contradigo el hecho alegado por la contraparte de que el documento de propiedad del inmueble así como el Certificado de Solvencia de vivienda principal emitido por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) hayan sido entregados con tres meses de atraso por mi poderdante, ya que como se puede evidenciar el Documento de Revisión emitido por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito Inmobiliario del Distrito Capital, tiene fecha veintiuno (21) de mayo de 2013.
En el mismo escrito libelar, la parte contraria admite que se le entregó toda la documentación oportunamente, muy a pesar de que tuvo observaciones por el referido órgano administrativo por error no imputables a mi poderdante, en cuanto al número de piso ubicado del inmueble, que aparecía indicado el número tres (3) cuando lo correcto era el número cinco (05), tal como se evidencia en el folio dieciséis (16) contentivo de la Cédula Catastral, emitida por la Dirección General de Planificación y Control Urbano de Catastro Municipal, con fecha de emisión 26 de noviembre de 2012 cuyo error fue subsanado en esa misma fecha tal como se evidencia en el folio veinticinco (25) y Certificado de Solvencia emanado por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) que tiene fecha diez (10) de enero de 2013.
3.- Niego, rechazo y contradigo el hecho alegado por la contraparte de que mi poderdante no haya saneado la cosa vendida y la tradición de la misma, en virtud de que la venta no se perfeccionó por un hecho no imputable al mismo.
4.- Del mismo modo, niego, rechazo y contradigo que no se haya hecho entrega del documento de propiedad del inmueble ya que se evidencia en el folio dieciséis (16) contentivo del Documento de Revisión emitido por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito Inmobiliario del Distrito Capital, que tiene su primera revisión fecha veintiuno (21) de mayo de 2013, en donde se evidencia en el folio dieciséis (16) contentivo del Documento de Revisión emitido por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito Inmobiliario del Distrito Capital, que tiene su primera revisión fecha veintiuno (21) de mayo de 2013, en donde se informa que los datos del documento de condominio no se corresponde con el documento de propiedad, hecho que evidencia que el optante ya proyectos abril disponía del mismo al momento de introducirlo por ante el órgano administrativo.
Por otra parte, es necesario resaltar, que para la correcta redacción de un documento que implique la transmisión de una propiedad y que va a ser objeto de doble gravamen, como lo es una hipoteca de primer grado por el BANAVIH a través del Banco de Venezuela, y de segundo grado por el IPASME, requiere sin duda alguna, que estos organismos posean obligatoriamente del documento de propiedad del inmueble y ello se evidencia en el Documento de Revisión emitido por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito Inmobiliario del Distrito Capital, que tiene su primera revisión fecha veintiuno (21) de mayo de 2013.
5.- Niego, rechazo y contradigo el hecho argumentado por la contraparte sobre una supuesta notificación efectuada a mi poderdante de una fecha para firma por ante la Oficina Subalterna de Registro. Sobre ese particular es necesario resaltar que mi mandante nunca fue notificado de una supuesta firma, además de que para esa fecha ya habían transcurrido, desde el día en que se venció la prorroga, es decir, desde el dieciocho (18) de mayo de 2013, hasta el día ocho (08) de julio de 2013, setenta (70) días, es decir ciento noventa (190) días desde el momento de la firma de la opción de compra venta por ante la Notaría para la protocolización del documento por ante la Oficina Subalterna de Registro.
6.-Niego, rechazo y contradigo que mi mandante haya tenido algún tipo de comunicación verbal o escrita con el demandante, ni antes ni después de la fecha 8 de julio de 2013, en la cual le manifestare un aumento de la venta a un millón de bolívares.”

Para decidir, se observa:

En renglones anteriores, se indicó que las partes hoy en conflicto admiten estar vinculadas a través de lo que ellas mismas denominaron contrato de opción de compraventa, en el que el ciudadano JUANITO VASQUEZ, se comprometió a vender el inmueble de su propiedad, por un lado; y por el otro el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RIOS HERNÁNDEZ, se obligó a pagar el precio estipulado en esa proyectada negociación, en la forma y términos establecidos en la citada convención. Lo anteriormente expuesto, conlleva establecer que:

(omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.
Como se observa, en los referidos contratos de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…” (Sentencia nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, c.a.). –Las negrillas, subrayado y cursivas son de la Sala-

Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad raíz del inmueble que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia esta juzgadora, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto.

En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días calendario consecutivos, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, pudiéndose prorrogar por treinta dias más, para que se materializase el compromiso por él asumido.

Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

Ahora bien, el punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida al hoy demandado respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio del actor, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.

Es, precisamente, en ese sentido que la pretensión procesal deducida por el actor centra su atención en reclamar judicialmente al hoy demandado el cumplimiento del contrato de opción de compraventa incorporado al libelo como instrumento fundamental, por manera que satisfaga “… la obligación legal y contractual de vender el inmueble al precio establecido en el contrato antes mencionado, en hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, y que en caso contrario,(…) la sentencia definitiva sea inscrita en el Registro Subalterno para que haga la veces de título de propiedad del demandante…” indicándose que esa obligación no fue cumplida por el hoy accionado en virtud de haber consignado los documentos requeridos para ese otorgamiento “con tres (3) meses de atraso”.

En tal sentido, debe apreciarse, que en el documento anexado por el demandante como instrumento fundamental de la pretensión, que las partes establecieron un plazo de sesenta (60) días calendarios (cláusula ‘tercera’) para la ejecución de la opcion, que podia prorrogarse por 30 dias más, contado ese plazo a partir de la firma de ese documento. Esto es, que si el documento contentivo de la opción fue suscrito por las partes el 18 de enero de 2013, el plazo de noventa (90) dias a que se refiere el mismo vencia el 18 de abril de 2013, y los 30 dias de prórroga, el 18 de mayo de 2013. Asi las cosas, debe considerarse que el plazo de la opción se encuentra destinado a facilitar a las partes la ejecución de aquellos actos tendientes a la definitiva concresión de esa negociación, en el entendido, que para protocolizar el documento por ante la oficina de registro que corresponda, los propietarios deben obtener los permisos y solvencias necesarias a tales fines, y el comprador obtener la disponibilidad monetaria suficiente para satisfacer el precio del saldo deudor, lo cual responde a los principios de bilateralidad, equidad y cumplimiento recíproco de las obligaciones asumidas por el deudor, y al carácter sinalagmático de la venta como tal.

En el caso de autos consta de las mismas afirmaciones libelares que el vendedor hoy accionado consignó por ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 20 de abril de 2013, el documento de propiedad, la certificación de solvencia de registro de vivienda principal y la cédula catastral del inmueble objeto de la opción, ello significa, que si para el 20 de abril de 2013 la opción se encontraba vigente en virtud del lapso de prorroga de treinta (30) dias previsto por las partes en la citada cláusula ´tercera´ de esa contratación, el optante vendedor cumplió oportunamente con su respectiva obligación de consignar los documentos dentro del lapso previsto en el contrato. Sin embargo, el verdadero problema se plantea cuando esa oficina de registro rechaza parte de esa documentación por errores en la identificación del inmueble objeto de la venta y requiere de su corrección, tal y como se constata de la copia consignada por la parte actora y aceptada por el accionado donde se reflejan las notas de revisión a que se sometió el documento por parte de la oficina de registro donde se protocolizaría el documento defintivo de venta, constando igualmente tal circunstancia, de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente a su escrito libelar marcadas E, F y G (correspondiente a los folios 17, 18 y 19 ), desprendiéndose de las mismas, que en efecto, tanto el certificado de Registro de Vivienda Principal emitido por el SENIAT el 03 de mayo de 2013, como la Cédula Catastral emitida por la Dirección de Planificación y Control Urbano de Catastro Municipal, de fecha 26 de noviembre de 2012, y el Certificado de Solvencia emanado de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, aluden al inmueble ubicado en el piso 3 del edificio Don Tulio, siendo que conforme la opción de compraventa suscrita entre las partes, el inmueble objeto de esa contratación es el apartamento ubicado en el piso 5 de ese edificio, tal y como igualmente se constata fue corregido por esas autoridades administrativas al emitir un nuevo certificado y solvencia con las correcciones indicadas, cuyas copias constan agregadas a los folios 20, 21 y 22 de este expediente. Ahora bien, tanto la consignación de esos documentos, como la correcciones antes indicadas constituyen una obligación del vendedor por ser el titular de la propiedad raiz que los motiva, de alli que, la oportuna consignación de esos documentos en la forma que sirvieran a la protocolizacion fijada por la oficina de registro antes citada se encuentra atribuida al vendedor por lo que su incumplimiento sólo le puede ser atribuido a él. En tal sentido, tal y como se desprende de esas probanzas, el certificado de solvencia expedido por la autoridad municipal con las correciones antes indicadas, fue emitido el dia 29 de mayo de 2013, la cédula catastral con la misma fecha de la cédula corregida, esto es, del 26 de noviembre de 2012, y el Registro de Vivienda Principal el 03 de mayo de 2013. Ello implica considerar, que con respecto a los tres últimos documentos no existe constancia alguna que le permita corroborar al tribunal la fecha en que efectivamente fueron corregidos, pues estas correcciones aparecen efectuadas con la misma fecha de los certificados expedidos con errores, sin embargo, el certificado de solvencia expedido por la Alcaldia de Caracas, expedido el 29 de mayo de 2013, permite evidenciar que por lo menos, la corrección de ese documento se efectuó con posterioridad al vencimiento de la opción objeto de esta demanda, por lo que en tal sentido se debe concluir, que cuando el vendedor hoy accionado obtuvo la modificación de todos los documentos requeridos por la oficina de registro para la protocolización del documento a que se refiere la opción, ya el plazo de la misma habia vencido, por lo que no es cierto como lo afirmó en su contestación que esos documento los consignó antes del 28 de mayo de 2013. En tal virtud, desprendiendose de autos el incumplimiento contractual que el hoy demandante le atribuyó a su vendedor, la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta con la demanda debe prosperar, siendo procedente igualmente, la pretensión indemnizatoria demandada, y así será establecido en el dispositivo del fallo. Así se decide.

La parte actora formuló adicionalmente, su pretensión tendiente a exigir el importe de lo que ella estima como honorarios profesionales de abogado, los cuales calcula en la cantidad de Cincuenta Mil Bolivares exactos (Bs. 50.000,oo). Al ser esta la pretensión procesal deducida en forma principal por el demandante, es de señalar que la interposición de una demanda, sea cual fuere la materia que en ella se discuta, solamente genera en cabeza del justiciable el nacimiento de una expectativa de derecho que, ‘prima facie’, se considera con apariencias legítima, pues ella está destinada a procurar que se le conceda al justiciable la adecuada tutela judicial efectiva frente a una situación jurídica que se afirma como infringida, cuya pretensión, en los términos que indica el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, podrá ser acogida o desestimada por el Juez al momento de dilucidar el conflicto de intereses suscitado entre partes en reclamación de un derecho.

Luego, entonces, no puede, tal como se esboza en el libelo, reclamarse en forma autónoma y por vía principal, la satisfacción de uno de los efectos económicos del proceso, como son los pretendidos honorarios profesionales de abogado, por la sencilla razón que el destinatario de la pretensión no ha sido juzgado ni condenado con anterioridad a este juicio por los mismos hechos referidos en el libelo con el que inician estas actuaciones, lo que deviene en considerar que al no estar en presencia de una obligación en el sentido técnico de la palabra (las costas procesales), que pueda reputarse como cierta, líquida y exigible, no puede exigirse en forma anticipada y por vía principal y autónoma las consecuencias o efectos económicos de un juicio no terminado en forma definitiva, y en el que tan solo el hoy demandante tiene una expectativa de derecho, pues de admitirse lo contrario se estaría obligando, prima facie, al demandado, a soportar los efectos de una sanción no prevista en ley existente, lo cual es contrario a la exégesis propia del artículo 49, ordinal sexto, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Tan cierto es lo anterior, que el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil pregona que ‘A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas’, lo cual no es otra cosa que proceder a resarcir al litigante victorioso de todos aquellos gastos, útiles y necesarios, en que hubiere incurrido con motivo de la instauración del juicio de su interés, cuyo postulado encuentra eco en sentencia Nº 1663, de fecha 1 de agosto de 2.007, recaída en el caso de ANTONIO AGÜERO GUEVARA, en la que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre el mismo particular, estableció:

(omissis) “…esta Sala debe señalar que las costas procesales constituyen un concepto genérico que abarca todos los gastos económicos suscitados dentro del proceso judicial y cuyas actuaciones constan en las actas procesales del expediente; en efecto, la parte que resultare completamente vencida en el juicio principal deberá soportar sobre sí el pago de los gastos del proceso judicial donde se causaron tales gastos, dentro de los cuales deben incluirse los honorarios de expertos o peritos, derechos del depositario, honorarios del abogado, gastos por depósito judicial, custodia de bienes y –antiguamente- los aranceles judiciales, así como cualquier otro gasto incurrido durante el proceso judicial.
Por el contrario, los gastos extrajudiciales no forman parte de las costas procesales, en tal sentido, quedan excluidos de la condenatoria de la sentencia, por resultar ajenos a los gastos acaecidos en el proceso judicial.
Ahora bien, los artículos 274, 281 y 320 del Código de Procedimiento Civil, señalan lo siguiente:
“Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas”.
“Artículo 281. Se condenará en las costas del recurso a quien haya apelado de una sentencia que sea confirmada en todas sus partes”.
“Artículo 320. (…) En la sentencia del recurso se hará pronunciamiento expreso sobre costas conforme a lo dispuesto en el Título VI de este libro (…)”.
De lo anterior se colige que nuestro legislador reconoce la existencia de una condenatoria en costas genérica -artículo 274 eiusdem- y otra específica reservada para la instancia judicial de alzada y casacional establecidas en los artículos 281 y 320 eiusdem, como complemento de la condenatoria en costas que se le impone al recurrente perdidoso.
En tal sentido, siendo que dentro del concepto de costas procesales -entendido como género- encontramos los costos aludidos a los gastos propios del proceso judicial y los honorarios profesionales del abogado causados durante el juicio, los gastos del proceso judicial serán determinados mediante la tasación de gastos del juicio y los honorarios del abogado mediante un juicio de intimación y estimación de honorarios profesionales de acuerdo con lo establecido en la Ley de Abogados…”.

Es obvio, en consecuencia, que la determinación, establecimiento y ulterior exigencia de los hipotéticos efectos económicos del proceso, concretamente los honorarios profesionales de abogados, sólo es posible en la medida que exista un fallo judicial que así lo indique, pues la sentencia del Juez referente a las costas es esencialmente constitutiva, pues de ella nace precisamente la obligación concreta del vencido de pagar las costas, entre las que se incluye el pago de honorarios profesionales de abogados, lo que, en definitiva, excluye toda posibilidad que, por vía principal y de manera autónoma, se exija ese concepto en forma anticipada, pues tal exigencia es derivación inmediata del triunfo de una de las partes en la respectiva litis.

En consecuencia de lo expuesto, la pretensión por concepto de honorarios de abogados resulta improcedente . Asi se decide.

VI
D E C I S I O N

Este Tribunal, sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas y en uso de la facultad que le confiere el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOHNNY ALEXANDER RÍOS HERNÁNDEZ, en contra del ciudadano JUANITO VÁSQUEZ GÓMEZ, ambos de las características personales suficientemente descritas en el cuerpo de la presente decisión y, en consecuencia, se condena al demandado:

1.- A cumplir el contrato de opción de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de enero de 2013, anotado bajo el no. 06, tomo 5 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría; por ende, el hoy demandado deberá efectuar en beneficio del hoy demandante el acto traslativo de propiedad a que se contrae la nombrada convención que, de acuerdo al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de diciembre de 2001, bajo el No. 49, Tomo 24, Protocolo 1, le pertenece al ciudadano JUANITO VASQUEZ GOMEZ, titular de la cédula de identidad no. E- 81.807.195. El inmueble objeto de la negociación que se ordena cumplir, está constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 13-C, piso 03, del edificio denominado “RESIDENCIAS DON JULIO II”, situado entre las esquinas de Pinto a Miseria, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital. El inmueble en referencia tiene una superficie apróximada de cuarenta y seis metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (46, 92 mts), le corresponde un secadero como anexo ubicado en el lado oeste del pasillo y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con el apartamento numero 14; SUR: con el apartamento no. 12; ESTE, con la fachada Este de la Torre y pasillo de Circulación de la planta, y OESTE: con la fachada Oeste de la torre; por encima tiene el partamento numero 18 y por debajo el apartamento número 8 . A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de cero con cincuenta mil doscientas sesenta y cuatro cienmilésimas por ciento ( 0,54,264%) sobre las cargas y derechos de la comunidad, del valor atribuido al edificio en el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Diciembre de 1977, bajo el No. 07, Tomo 08, Protocolo 1, folio 72.

2.- En caso de no cumplir voluntariamente el demandado con el dispositivo del presente fallo, la sentencia recaída en este juicio servirá de título suficiente de propiedad, previa consignación del precio restante por parte del comprador accionante, quien igualmente deberá sufragar los gastos del registro respectivos.

3.- En virtud que no hay vencimiento total no hay especial condenatoria en costas en el presente juicio.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Notifíquese a las partes

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los quince (15) días del mes de Diciembre de 2016.- Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.
La Secretaria,

Abg. DILCIA MONTENEGRO.
En esta misma fecha, siendo las 10 a.m., se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,