TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
205° y 156°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE Nº 7.587 -15
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: JAIME FERREIRA, titular de la cedula de identidad Nº E-396.873, domiciliado en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado SONIA FILOMENA MOTA NAVARRO inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.241.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTILPLASTICOS LA PASCUA C.A (PLASPACA) debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, bajo el Nº 56, Tomo 10-A. ASDO, de fecha 27 de octubre del año 2008, representada por la ciudadana Ledis Bexaida Camero de Martínez.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS EDUARDOS COLMENARES MEDINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 41.803.
.I.
NARRATIVA
Se inició la presente causa por ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado en fecha 15 de mayo de 2014, la misma fue admitida por el A-quo, acordando emplazar a la parte demandada para que compareciera ante el precitado Juzgado al segundo día de despacho a los fines de que diera contestación a la demanda. Asimismo en fecha 18 de Junio de 2014, la parte accionada dio contestación a la demanda mediante escrito. Posteriormente estando en el lapso legal para promover pruebas ambas partes lo hicieron las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa.
En fecha 14 de Agosto de 204 el Tribunal A-quo dicto decisión en la cual declaro la REPOSICION de la causa al estado en que vista la acción intentada ya que el desarrollo del iter procesal deberá tramitarse de conformidad con lo establecido en el articulo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y los artículos 857 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En vista de dicha reposición ordenada por el Tribunal de la causa, en fecha 29 de septiembre del 2014 la parte demandante através de su apoderado judicial introdujo escrito libelar en el cual expuso: que su representado era propietario de un inmueble el cual se encuentra ubicado en la calle los Ilustres cruce con calle Retumbo de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guarico, el cual esta constituido por una parcela de terreno y un local para comercio como consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del registro publico del Distrito Infante del Estado Guarico, en fecha 20 de julio del año 2001, bajo el Nº 31, folio 229 al 233, protocolo primero, tomo tercero, tercer trimestre del año 2001, dicho local comercial lo cedió en arrendamiento a la sociedad Mercantil PLASTICOS LA PASCUA C.A (PLASPACA), inscrita por ante el registro Mercantil Segundo del Estado Guarico, anotado bajo el Nº 56, Tomo 10-ASDO, de fecha 27 de octubre del año 2008 representada por la ciudadana LEIDIS BEXAIDA CAMERO DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº V-3.953.936, mediante contrato escrito y autenticado por un lapso de un año contados a partir del 15 de noviembre del 2012, finalizando el 15 de noviembre del año 2013, lo cual consta en contrato de arrendamiento otorgado por ante la notaria publica de Valle de la Pascua Estado Guarico en fecha 15 de noviembre del año 2012, inserto bajo el Nº 13, tomo 132, folio 49, documento este que acompañó al escrito marcado con la letra “B”, el referido contrato de arrendamiento culmino el día 15 de noviembre del año 2013, año próximo pasado, fecha en el cual había acudido al local comercial arrendado por instrucciones de su mandante para solicitar a la representante legal de la empresa PLASTICO LA PASCUA C.A (PLASPACA) la entrega del mismo puesto que ya se le había notificado la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia motivado a la culminación del contrato, sin embargo al acudir al local arrendado, la arrendataria no se encontraba y fue atendido por un familiar que trabajaba en ese local y fungía como representante también del negocio llamada Zuleima Camero quien leyó la comunicación y la firmo, posteriormente la arrendataria se comunico con el señor Jaime Ferreira y el manifestó su voluntad de no alquilar mas el local comercial por que la relación arrendaticia había terminado, y le exigió la entrega del local, puesto que ya se le había notificado la voluntad de no continuar con este contrato, lo notificación fue efectuada en fecha 03 de Septiembre del año 2013, mediante carta en la que decía que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento por que fue celebrado a tiempo determinado, participación que se le hizo manifestándole que a partir del quince de noviembre del año 2013 se le concedía la prorroga legal de los seis meces que concede la ley y así se hizo notificaciones que fueron marcada con la letra “C” y “D”. en el caso que la ciudadana Leidis Camero representante de la sociedad Mercantil Plásticos la Pascua C.A (PLASPACA), se niega a entregar a su representado el inmueble pese a que el contrato se encuentra vencido y aun cuan la ley no obliga al desahucio se le hizo la debida notificación de que el seño Jaime Ferreira no tiene la voluntad de continuar con dicho contrato a los fines de que para la fecha de 15 de mayo de 2014, tenia que desocuparlo a lo que manifestó su abogado que no conseguía local para mudarse eso se entendió como una negativa para la entrega del inmueble.

Posteriormente a esto, el demandante fundamentó la demanda en los artículos 40 en su letra “G”, y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y los artículos 1.160, 1.167.1.599, 1.601 del Código Civil Venezolano.
Asimismo, acudió ante la competente autoridad para demandar como efecto demandó, a la empresa PLASTICOS LA PASCUA C.A (PLASPACA) en la persona de su representante ciudadana LEDIS BEXAIDA CAMERO DE MARTINEZ, por cumplimiento de contrato por vía judicial a la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado libre de personas y cosas, en buen estado de conservación y pintura, o en su defecto fuese condenada ella por el Tribunal por haberse vencido el termino del contrato y a la prorroga legal, de igual forma demando las costas y cotos del procedimiento formalmente.
Para finalizar, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs.127.000,00) equivalente a CIEN UNIDADES TRIBUTARIAS (100 U.T.)
Seguidamente el Tribunal A-quo admitió la demanda en fecha 02 de octubre de 2014, donde ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la misma, lo cual hizo mediante escrito que presentó en fecha 11 de marzo de 2015, asistido por el abogado Carlos Eduardo Colmenares Medina, inscrita en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.803, por medio del cual negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en cuanto al derecho se refiere, que la relación arrendaticia del local comercial antes mencionado fuese solo por el lapso de un (01) año contado a partir del 15 de noviembre del 2013, lo cierto era que la relación arrendaticia entre el actor y su representad data mas de cinco (5) años y se había iniciado mediante contrato escrito suscrito entre las partes, mediante documento otorgado por ante la Notaria Publica de la ciudad de Valle de la Pascua Estado Guarico, en fecha 03 de diciembre del 2008, inserto bajo el Nº 15, Tomo 131 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso de 1 de diciembre del 2008 al 1 de diciembre del 2009, al año se suscribió un nuevo contrato, igualmente sustentado en documento publico, otorgado por ante la referida oficina Notarial, el día 11 de diciembre del 2009, bajo el Nº 55, tomo 132 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso desde el 01 de diciembre del 2009 al 1 de diciembre del 2010, así como el contrato celebrado entre las partes en litigio y el cual fue aportado marcado “B” por el demandante, y que contemplaba una vigencia de un (1) año contados a partir de 15 de noviembre del 2012, por lo tanto la relación arrendaticia tiene una data de mas de cinco (5) años, iniciado por contrato, asentado en documento publico, desde el primero (1) de diciembre del 2008, por lo que el supuesto negado, que se le hubiese participado validamente a la inquilina el fin del arrendamiento, le correspondería una prorroga legal de dos (2) años contados a partir de la respectiva notificación hecha validamente; conforme lo establecido en el articulo 26 del decreto-Ley para la regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial .
En ese sentido negó y rechazó que su representada haya sido notificado validamente mediante cartas imperfectas, dudosas y carentes de la legitimidad, rechazo por ser contrario a la ley y a normas de escrito orden publico, que la prorroga legal que le corresponde a mi representada sea por el lapso de seis (06) meses, fundamento de la negativa por cuanto la relación arrendaticia se había iniciado el 1 de diciembre del 2008, mediante documento publico y que había sido prorrogado mediante sucesivos contratos posteriores otorgado entre las partes y autenticados por ante la notaria publica, siendo dicha relación arrendaticia prolongada y continua en el tiempo mediante el trascurso del cual su representada había cumplido cabalmente con todas sus obligaciones como inquilina , por lo que apego a la norma sustantiva que rigen la materia, al principio de la prevalencia de la realidad sobre las formas, al carácter del orden publico, que tiene las normas en materia de arrendamiento, según el articulo 3 del Decreto-Ley, y al hecho de que su representada Plástico La Pascua C.A, había permanecido ocupando legítimamente el referido local, el contrato a detenerse, interpretarse o reputarse como de tiempo indeterminado, por defecto en lo estipulado en el articulo 1.600 del Código Civil, por lo tanto la prorroga legal que es potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador debe establecerse como lo pauta el articulo 26 del citado Decreto-Ley.
Llegada la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, en fecha 30 de marzo de 2015, la accionada promovió las siguientes prueba: 1.) Documento Otorgado por ante la Notaria Publica de la ciudad de Valle de la Pascua Estado Guarico, en fecha 03 de diciembre del año 2008, inserto bajo el Nº 15, tomo 131 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso del 1 de diciembre del 2008 al 1 de diciembre del 2009. 2.) Documento Publico otorgado por ante la referida ofician notarial del día 11 de diciembre de 2009, bajo el Nº 55, tomo 132 de los libros de autenticaciones con vigencia por el lapso de 1 de diciembre de 2009 al 1 de diciembre de 2010 el cual esta marcado con la letra “Y”.3.) Instrumento igualmente notariado el día 14 de noviembre del 2011, bajo el Nº 60, tomo 105 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso del 1 de diciembre del 2011 al 1 de diciembre de 2012 marcado con la letra “Z” 4.) El contrato celebrado entre las partes en litigio y el cual fue aportado marcado “B” por el demandante junto al libelo de la demanda, debidamente autentificado en la Notaria Publica de la ciudad de Valle de la Pascua Estado Guarico, el día 15 de noviembre del 2012, anotado bajo el numero 13, tomo 132, y el cual contempla una vigencia de un (1) año contado partir de la fecha de autenticación (15-11-2012)
Subsiguientemente por autos de fecha 07 de abril de 2015, el Tribunal de la causa admitió a reserva de su apreciación en la definitivamente.
Por otra parte en fecha 09 de julio de 2015, el Tribunal de la causa dictó sentencia, en la que declaró SIN LUGAR la acción incoada en la causa por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Como resultado de la anterior dispositiva, la parte demandante, mediante diligencia de fecha 15 de julio de 2015, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal.
En consecuencia de lo anterior, por auto de fecha 17 de julio de 2015, el Tribunal de la causa, oyó la apelación en ambos efectos y acordó remitir el expediente a ésta Superioridad, en la cual se le dio entrada en fecha 13 de agosto del 2015, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, la misma pasa hacerlo y al respecto observa:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…,
Asimismo según resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia donde resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se establece.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada expediente contentivo del juicio de Cumplimiento de contrato de Arrendamiento, por haber ejercido la parte actora el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 09 de Julio de 2015, que declaró sin lugar la acción.
Se puede constatar de las presentes actas que la parte actora manifiesta que su representado era propietario de un inmueble el cual se encuentra ubicado en la calle los Ilustres cruce con calle Retumbo de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guarico, el cual esta constituido por una parcela de terreno y un local para comercio como consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del registro publico del Distrito Infante del Estado Guarico, en fecha 20 de julio del año 2001, bajo el Nº 31, folio 229 al 233, protocolo primero, tomo tercero, tercer trimestre del año 2001, dicho local comercial lo cedió en arrendamiento a la sociedad Mercantil PLASTICOS LA PASCUA C.A (PLASPACA), inscrita por ante el registro Mercantil Segundo del Estado Guarico, anotado bajo el Nº 56, Tomo 10-ASDO, de fecha 27 de octubre del año 2008 representada por la ciudadana LEIDIS BEXAIDA CAMERO DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº V-3.953.936, mediante contrato escrito y autenticado por un lapso de un año contados a partir del 15 de noviembre del 2012, finalizando el 15 de noviembre del año 2013, lo cual consta en contrato de arrendamiento otorgado por ante la notaria publica de Valle de la Pascua Estado Guarico en fecha 15 de noviembre del año 2012, inserto bajo el Nº 13, tomo 132, folio 49, documento este que acompañó al escrito marcado con la letra “B”, el referido contrato de arrendamiento culmino el día 15 de noviembre del año 2013, año próximo pasado, fecha en el cual había acudido al local comercial arrendado por instrucciones de su mandante para solicitar a la representante legal de la empresa PLASTICO LA PASCUA C.A (PLASPACA) la entrega del mismo puesto que ya se le había notificado la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia motivado a la culminación del contrato, y que al acudir al local arrendado, la arrendataria no se encontraba y fue atendido por un familiar que trabajaba en ese local y fungía como representante también del negocio llamada Zuleima Camero quien leyó la comunicación y la firmo, posteriormente la arrendataria se comunico con el señor Jaime Ferreira y el manifestó su voluntad de no alquilar mas el local comercial por que la relación arrendaticia había terminado, y le exigió la entrega del local, puesto que ya se le había notificado la voluntad de no continuar con este contrato, lo notificación fue efectuada en fecha 03 de Septiembre del año 2013, mediante carta en la que decía que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento por que fue celebrado a tiempo determinado, participación que se le hizo manifestándole que a partir del quince de noviembre del año 2013 se le concedía la prorroga legal de los seis meces que concede la ley y así se hizo notificaciones que fueron marcada con la letra “C” y “D”. en el caso que la ciudadana Leidis Camero representante de la sociedad Mercantil Plásticos la Pascua C.A (PLASPACA), se niega a entregar a su representado el inmueble pese a que el contrato se encuentra vencido y aun cuan la ley no obliga al desahucio se le hizo la debida notificación de que el seño Jaime Ferreira no tiene la voluntad de continuar con dicho contrato a los fines de que para la fecha de 15 de mayo de 2014, tenia que desocuparlo a lo que manifestó su abogado que no conseguía local para mudarse eso se entendió como una negativa para la entrega del inmueble, fundamentando la demanda en los artículos 40 en su letra “G”, y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y los artículos 1.160, 1.167.1.599, 1.601 del Código Civil Venezolano, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs.127.000,00) equivalente a CIEN UNIDADES TRIBUTARIAS.
Estando en la oportunidad el demandado compareció a contestar la demanda negando, rechazando y contradiciendo la demanda tanto en los hechos como en derecho expresando que la relación arrendaticia del local comercial antes mencionado fuese solo por el lapso de un (01) año contado a partir del 15 de noviembre del 2013, lo cierto era que la relación arrendaticia entre el actor y su representada data mas de cinco (5) años y se había iniciado mediante contrato escrito suscrito entre las partes, mediante documento otorgado por ante la Notaria Publica de la ciudad de Valle de la Pascua Estado Guarico, en fecha 03 de diciembre del 2008, inserto bajo el Nº 15, Tomo 131 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso de 1 de diciembre del 2008 al 1 de diciembre del 2009, al año se suscribió un nuevo contrato, igualmente sustentado en documento publico, otorgado por ante la referida oficina Notarial, el día 11 de diciembre del 2009, bajo el Nº 55, tomo 132 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso desde el 01 de diciembre del 2009 al 1 de diciembre del 2010, así como el contrato celebrado entre las partes en litigio y el cual fue aportado marcado “B” por el demandante, y que contemplaba una vigencia de un (1) año contados a partir de 15 de noviembre del 2012, por lo tanto la relación arrendaticia tiene una data de mas de cinco (5) años, iniciado por contrato, asentado en documento publico, desde el primero (1) de diciembre del 2008, por lo que el supuesto negado, que se le hubiese participado validamente a la inquilina el fin del arrendamiento, le correspondería una prorroga legal de dos (2) años contados a partir de la respectiva notificación hecha validamente; conforme lo establecido en el articulo 26 del decreto-Ley para la regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. Así mismo negó y rechazó que su representada haya sido notificado validamente mediante cartas imperfectas, dudosas y carentes de la legitimidad, rechazo por ser contrario a la ley y a normas de escrito orden publico, que la prorroga legal que le corresponde a su representada sea por el lapso de seis (06) meses, fundamento de la negativa por cuanto la relación arrendaticia se había iniciado el 1 de diciembre del 2008, mediante documento publico y que había sido prorrogado mediante sucesivos contratos posteriores otorgado entre las partes y autenticados por ante la notaria publica, siendo dicha relación arrendaticia prolongada y continua en el tiempo mediante el transcurso del cual su representada había cumplido cabalmente con todas sus obligaciones como inquilina, expresando que por lo que apego a la norma sustantiva que rigen la materia, al principio de la prevalencia de la realidad sobre las formas, al carácter del orden publico, que tiene las normas en materia de arrendamiento, según el articulo 3 del Decreto-Ley, y al hecho de que su representada Plástico La Pascua C.A, había permanecido ocupando legítimamente el referido local, el contrato a detenerse, interpretarse o reputarse como de tiempo indeterminado, por defecto en lo estipulado en el articulo 1.600 del Código Civil, por lo tanto la prorroga legal que es potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador debe establecerse como lo pauta el articulo 26 del citado Decreto-Ley.
Atendiendo al principio de exhaustividad probatoria pasa a esta Alzada a analizar las pruebas aportadas por la parte actora, donde se constata que junto al escrito libelar consigna prueba documental contentiva de contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada, donde se evidencia que la vigencia del contrato es del 15 de Noviembre de 2012 al 15 de Noviembre de 2013, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide. Así mismo la parte actora consigna anexo marcado “A”, “B” y “C” documental privada contentivas de notificación de la voluntad de no continuar con el contrato, que al ser las mismas desconocida por la contraparte en la oportunidad de contestación de la demanda, y la parte actora no asumió la carga de hacerla valer, esta Alzada de conformidad con lo establecido en el articulo 441 del Código de Procedimiento Civil desecha las mismas y así se decide. En cuanto a la prueba de inspección Judicial, esta Alzada la desecha por impertinente debido a que la actora demanda es el cumplimiento de contrato y no causal de desalojo por deterioro del inmueble y así se decide.
De la misma forma la parte demandada promovió documento público autenticado en fecha 03 de diciembre de 2008, bajo el Nº 15, tomo 131, contentivo de contrato de arrendamiento, entre la parte actora y la demandada, el mismo con vigencia desde el 01 de Diciembre de 2008 al 01 de Diciembre de 2009, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio. Promovió igualmente marcado “Y” contrato de arrendamiento entre la parte actora y la demandada con vigencia desde 01 de Diciembre de 2009 al 01 de Diciembre de 2010, el referido contrato debidamente autenticado en fecha 11 de diciembre de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 132, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1357, 1358 y 1360 del Código Civil y así se establece. Así mismo promovió marcado “Z” documento autenticado de fecha 14 de Noviembre de 2011, bajo el Nº 60, tomo 105, contentivo de contrato de arrendamiento entre la actora y la demandada con fecha de vigencia desde el 01 de diciembre del año 2011 al 01 de Diciembre del año 2012.
Trabada como se observa la litis, con relación a que la parte demandada se excepciona alegando que existe una relación arrendaticia que data de mas de cinco (05) años mediante contratos soportados en instrumentos públicos, es por lo que ante tal circunstancia, debe observar quien aquí decide, que efectivamente, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.
Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso de autos, la excepcionada plantea que la duración de la relación arrendaticia se inició el 01 de Diciembre de 2008, y que esa relación arrendaticia no fue solo por el lapso de 1 año contados a partir del 15 de Noviembre de 2012 y para ello invoca los posteriores contratos celebrados para con la accionada a tiempo determinado, lo cual, nos lleva a analizar que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes a tiempo determinado, desde el 01 de Diciembre de 2008, instrumental pública reconocida con valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil que al no ser tachado ni impugnado por la parte a quien se le opuso obtiene esa valoración erga omnes. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2008, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de más de cinco (05) años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era hasta 1 año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó el día 15 de noviembre de 2013.
Hecha la aclaratoria anterior, y de conformidad con lo señalado en el articulo 26 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, debe establecerse que la relación arrendaticia fue superior a los cinco (05) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, nos permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue por mas cinco (05) años, otorgándosele al arrendatario la prórroga legal conforme a la relación arrendaticia, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace procedente el otorgamiento de la prórroga legal, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y donde las partes deben seguir cumpliendo sus obligaciones, en consecuencia nació la prórroga legal de 2 años, para luego así poder la actora ejercer la acción de cumplimiento contractual.
De allí pues que, vencido el tiempo del contrato de arrendamiento, (15 de Noviembre de 2012) comenzó la prórroga legal cuyo otorgamiento en el caso de autos, es totalmente legal y procedente. Debiendo escudriñarse que la existencia del “orden público” de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios genera la obligación que tiene el arrendador de otorgar al arrendatario la denominada: “Prorroga Legal Obligatoria”, y que, necesariamente, ha de conceder éste al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prorroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia más de 05 años, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debe ser de dos (02) años, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado.
El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 3, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente decreto ley, los órganos o entes administrativos, así como los Tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante lo cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad de las formas”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada sin lugar, al no constar en autos prueba suficiente del vencimiento de la prorroga legal generada por la relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada por mas de cinco (05) años, y así se establece.
En consecuencia.

.III.
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad expresa de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por la parte actora ciudadano JAIME FERREIRA, titular de la cedula de identidad Nº E-396.873, domiciliado en la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, a través de su Apoderada Judicial Abogada SONIA FILOMENA MOTA NAVARRO inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.241.Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora. Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha Nueve (09) de Julio de 2015 y así se decide.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en COSTAS a la parte recurrente y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintisiete (27) días del mes de Enero de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
La Jueza Provisoria

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 02:15 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria