TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de febrero de dos mil dieciséis (2016)
Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación

ASUNTO: AH1B-V-2006-000098.
Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA: Ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.788.109.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ANTONIO JOSÉ MANTILLA LITTLE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.960.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ y YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.702 y 72.969, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

-I-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente juicio, en virtud de la demanda interpuesta por el Profesional del Derecho ANTONIO JOSÉ MANTILLA LITTLE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nros. 16.960, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.788.109, mediante la cual demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta, a la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166; mediante escrito presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (6) de junio de dos mil seis (2006), la cual previo sorteo de Ley le correspondió conocer a este Juzgado de Instancia.
Consignados como fueron los recaudos fundamentales de la presente acción, este Tribunal en fecha treinta y uno (31) de julio de de dos mil seis (2006), dictó auto mediante el cual admitió la presente acción, conforme a lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidos como fueron los trámites necesarios para la practica de la citación de la parte accionada, en fecha diecinueve (19) de septiembre de dos mil ocho (2008), mediante escrito comparecieron los Profesionales del Derecho FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ y YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.702 y 72.969, respectivamente, actuando en su carácter co-apoderados judiciales de la demandada, a través del cual opusieron cuestiones previas en el presente juicio; y, en fecha veintiséis (26) del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la cuestiones previas opuestas por su contraria, y solicitó que sea desechada la misma.
Mediante auto de fecha siete (7) de julio de dos mil nueve (2009), previa solicitud de la parte actora, quien suscribe la presente se abocó al conocimiento de la presente causa, en el estado en que se encontraba para ese momento, de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; y, se ordenó la notificación de la parte accionada.
En fecha veintitrés (23) de julio de dos mil doce (2012), este Juzgado dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por los abogados FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ y YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, plenamente identificados.
Asimismo, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil doce (2012), el co-apoderado judicial de la parte demandada ciudadano YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, ya identificado, se dió por notificado de la sentencia dictada en el presente asunto y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvino a su contraparte.
Previa notificación de la parte actora reconvenida, en fecha siete (7) de noviembre de dos mil doce (2012), compareció el Profesional del Derecho ANTONIO JOSÉ MANTILLA LITTLE, en su condición de acreditado en autos, y mediante escrito solicitó que fuera declarada inadmisible la reconvención propuesta.
Siendo así, en fecha trece (13) de noviembre de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte demandada reconveniente, rechazó y contradijo lo expuesto por su contraria, consignó nuevamente escrito de contestación y reconvención y anexos.
Mediante auto de fecha cinco (5) de marzo de dos mil trece (2013), este Tribunal dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil; y, se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación que de las partes se haga, a fin que la parte actora reconvenida de contestación a la misma.
Previo cumplimiento de las notificaciones pertinentes, en fecha veinticinco de abril de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte actora reconvenida, Abogado ANTONIO JOSÉ MANTILLA LITTLE, ya identificado, rechazó y se opuso a la reconvención propuesta, y que sea declarada sin lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
En fecha seis (6) de junio de dos mil trece (2013), este Juzgado dictó auto mediante el cual ordenó agregar a los actas que integran el presente expediente, los escritos de pruebas promovidas por las partes y en fecha nueve (9) de julio del mismo año, fueron admitidas por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
Seguidamente, en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil trece (2013), los representantes judiciales de las partes intervinientes en el presente proceso, presentaron los escritos de informes correspondientes.
Mediante escrito de fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada.
En fecha cinco (5) de diciembre de dos mil trece (2013), el apoderado demandado presentó escrito de observaciones a los informes consignados por su contraria.
Por diligencia de fecha catorce (14) de mayo de dos mil catorce (2014), la parte demandada reconveniente, mediante diligencia solicitó el avocamiento del Tribunal, con el objeto que se dicte sentencia; y, en fecha treinta (30) de junio de dos mil catorce (2014), este Despacho mediante auto expreso, hizo del conocimiento de las partes que los Jueces procurarán sentenciar las causas en el orden de su antigüedad, tal como lo dispone la parte in fine del artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplido el Trámite procesal de Primera Instancia para el presente procedimiento, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y asignado como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto de la distribución de Ley, quien aquí decide pasa a emitir pronunciamiento con respecto al procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, seguido por la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, contra LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, plenamente identificados, con base a las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LAS PARTES
EN EL LIBELO DE DEMANDA LA PARTE ACTORA
En el escrito libelar que encabezan las presentes actuaciones los apoderados actores de la parte accionante, alegaron lo siguiente:
Que la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, conjuntamente con el ciudadano EDUART ENRIQUE BICEÑO MARRERO, celebraron con la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, divorciada y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166, por documento privado, una convención por la cual ésta se comprometió a vender a aquellos, ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, como se señaló en el documento que lo contiene: “…un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, que le pertenece en forma proporcional a “LA PROPIETARIA”, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01; el referido inmueble, está construido sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo…”.
Que en el documento privado contentivo del contrato celebrado entre las partes, se aclaró que el inmueble a cuya compra se comprometieron “forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres casas, y la parte proporcional que le corresponde a “LA PROPIETARIA”, objeto de la negociación se ubica en el medio de estas, entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura Nro. 05-02…”
Que en el referido contrato se indicó como “…El Lote de Terreno donde esta construida la casa distinguida con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal…”
Que en dicho contrato se agregó “El inmueble objeto del presente contrato (distinguido con la nomenclatura 05-02), le pertenece a “LA PROPIETARIA”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedó anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º…”
Que no obstante, en la cláusula 5º del contrato se estableció que la parte vendedora “…se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes, relativas a la actualización de la documentación necesaria, para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo, comprometiéndose a transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación, libre de todo gravamen y de impuestos Municipales, Estadales y Nacionales…”
Que en la cláusula 2º del contrato suscrito, se acordó como precio de venta la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), el cual se comprometieron a pagar los compradores así: una inicial de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) que entregaron en el mismo acto de la celebración del contrato; y el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo en la Oficina Subalterna de Registro.
Que la parte compradora se encontraba en posesión del inmueble a titulo de arrendataria, por lo cual “…las partes convienen en mantener la vigencia del contrato de arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta…”, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que fue autenticado en la Notaria Pública 4º del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 1º de octubre de 2001, bajo el Nro. 77, Tomo 94.
Que por documento autenticado en la Notaría Pública 10º del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de diciembre de 2005, bajo el Nro. 66, Tomo 4, el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, ya identificado, cedió todos los derechos derivados del contrato de fecha 25 de mayo de 2004, celebrado con la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, a la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS.
Que se evidencia que las partes acordaron la celebración de un contrato de compra venta, y manifestaron su mutuo consentimiento en cuanto a la cosa y al precio; pero aunque se habla de un inmueble, se menciona al mismo tiempo un inmueble mayor, o continente, terreno y casa distinguida con el Nro. 0502, que pertenece “en forma proporcional” a la parte vendedora, y se señala en la escritura como el “…La casa objeto de esta negociación, forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres casas, y la parte proporcional que le corresponde a “LA PROPIETARIA” objeto de esta negociación se ubica en medio de estas casas, entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura Nr. 05-02…”.
Que del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 23 de marzo de 2000, bajo el Nro. 21, Tomo 26 del Protocolo 1º, el cual se cita como titulo inmediato de adquisición de la parte vendedora en la escritura contentiva de la convención celebrada entre las partes, se observa la existencia de una comunidad pro indivisa sobre el inmueble mayor o continente, copropiedad de tres (3) condóminos, a saber, los ciudadanos JUAN DE LA CRUZ PADRÓN HERNÁNDEZ, XAVIER ANTONIO TRUJILLO BLANCO y LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, copropietarios de CUARENTA Y SEIS ENTEROS CON NUEVE MIL TREINTA Y SEIS DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (46.9036%), VEINTIOCHO ENTEROS CON OCHO MIL QUINIENTAS DIEZ Y OCHO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (28.8518%) y VEINTICUATRO ENTEROS CON DOS MIL CUATROCIENTAS CUARENTA Y SEIS DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (24,2446%), respectivamente, de la totalidad de los derechos y acciones de propiedad del inmueble.
Que al mismo tiempo, se indica en el contrato que la parte propietaria “…se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes…” con el fin de actualizar la documentación necesaria “…para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo…”, cuando en realidad, dicha cuota parte ya se encontraba definida de conformidad con la escritura anteriormente definida.
Que la parte vendedora no puede vender sino sus derechos y acciones de copropiedad sobre el inmueble, es decir, de su cuota parte, como se señala en su cláusula 5º, que de acuerdo a la realidad registral, le corresponde, en propiedad indivisa, equivalente al 24,2446% de la totalidad de los derechos sobre el inmueble.
Que en el contrato se le ofreció la adquisición de un inmueble concreto, es decir, de una parte de la casa físicamente especificada, a sabiendas la vendedora de que sólo es titular de una cuota parte del inmueble, con el evidente objeto de lograr el pago por adelantado de la tercera parte (1/3) del precio venta.
Que no obstante los efectos del contrato de venta, el cual se perfeccionó por el consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y al precio, se pretendió mantener a la antes arrendataria ahora adquiriente, en su condición simple de inquilina, con una pretensa vigencia del contrato de arrendamiento hasta tanto no se concretara la tradición legal.
Que fundamenta la presente acción en los artículos 531, 1.161 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil, 765 y 1.257 al 1.263 de la norma Adjetiva Civil.
Que si bien es cierto que la parte vendedora no puede enajenar sino tan solo la cuota parte que le corresponde dentro de la comunidad pro indivisa del inmueble continente, y no la casa que ofreció en venta, no es menos cierto que ello estaba previsto en el contrato, y por lo tanto la parte compradora tiene derecho a exigir de la copropietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, a tenor de lo previsto y permitido por el artículo 1263 del Código Civil, el cumplimiento del contrato de venta, en cuanto a la tradición de su cuota parte, es decir, de los derechos y acciones que le corresponden en propiedad, equivalentes a VEINTICUATRO ENTEROS CON DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS Y DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (24,2446%) de la propiedad indivisa del inmueble; así como del punto de posesión que viene ocupando como arrendataria dentro del inmueble indiviso, es decir, de la casa Nro. 05-02.
Que demanda por la vía de la acción de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta a la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, para que convenga judicialmente, o en su defecto sea condenada en la sentencia:
1. En reconocer la existencia del contrato de compra venta de su cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble a favor de la actora, el cual se perfeccionó con el acuerdo de las partes en cuanto a la cosa y al precio.
2. En el cumplimiento de la tradición del contrato de compra venta de su cuota parte, mediante la protocolización de la escritura en el cual conste la transferencia de la propiedad sobre los derechos y acciones de la vendedora a la compradora en el Registro Inmobiliario y el pago del saldo deudor del precio de venta acordado; o que en su defecto, sea ordenada la protocolización de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, previa constancia auténtica en autos del depósito, a favor de la demandada, del saldo deudor del precio de venta acordado.
3. En el reconocimiento de la extinción de los efectos del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes antes del perfeccionamiento del contrato de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la parte adquiriente de la cuota parte de la arrendadora y su punto de posesión, antes precaria, dentro de la comunidad indivisa, al momento de perfeccionarse el contrato de compra venta; y,
4. El pago de las costas y costos procesales.
Que estiman la presente demanda en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00).
Que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

Los Profesionales del Derecho FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ y YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.702 y 72.969, respectivamente, actuando en su carácter de co-apodearados judiciales de la parte accionada ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil doce (2012), consignó escrito de contestación de la demanda (V. folios 110 y 124), mediante el cual formularon los siguientes alegatos:
Como punto previo a la representación judicial de la parte demandada opuso lo siguiente:
A todo evento la FALTA DE CUALIDAD contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de la parte actora para sostener el juicio incoado en contra de su defendida, por cuanto no surte los efectos la cesión efectuada por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO a favor de MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, toda vez que no fue notificada.
Que el cedente no cumplió con la obligación de notificar la cesión de sus derechos a su defendida y mucho menos podría aceptar esa cesión, en razón de no tener conocimiento que la misma se había realizado, supuestos derechos que se derivan del contrato de fecha 25 de mayo de 2004, cuya cesión se realizó a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100; de acuerdo a lo producido en autos por la querellante.
Que esos supuestos derechos que se derivan del contrato de Opción de Compra-Venta a tiempo determinado, los cuales alude el apoderado judicial de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS en el libelo de la demanda, deben ser demandados en forma conjunta con el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, por cuanto existe un litis consorcio necesario, según el cual para que pueda constituirse, deben acudir ambos como actores en la pretendida demanda, ya que la accionante no tiene esos supuestos derechos, lo que enerva su pretensión al demandar sin tener la cualidad necesaria para ello.
Que niegan, rechazan y contradicen la demanda tanto en los hechos como el derecho que invocó su contraparte.
Que no es cierto que su poderdante haya suscrito por documento privado una convención, bajo las condiciones o términos que alude la contraparte en su libelo de demanda.
Que es cierto y reconocen que su poderdante LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, celebró un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de naturaleza OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a tiempo determinado, en el cual se verifica específicamente en la cláusula PRIMERA, que las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compra venta, el cual se otorgaría por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde esta construida, que le pertenece en forma proporcional a la demandada, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01, estando construido el referido inmueble sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de la negociación forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres viviendas y la parte proporcional que le corresponde a la propietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, objeto de esa negociación se ubica en el medio de éstas, es decir entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; u que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal. Siendo de esta manera que “La propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedo anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º.
Que reconocen únicamente, que los términos en que se celebró dicho contrato, están plasmados en el documento que aparece inserto al folio veintiséis (26), del presente expediente, que la parte actora reprodujo conjuntamente con el libelo de demanda, marcado con la letra “C”, y que su poderdante reconoce tanto el contenido del mismo como su firma, más no así, los términos y alegatos que aduce la parte demandante en el escrito de libelo de demanda, mucho menos las condiciones, interpretaciones y tergiversaciones que se hacen en dicho libelo, con el malsano prepósito de confundir a este Tribunal.
Que no es cierto, el término que se pretende hacer valer en el escrito libelar, refiriéndose a su mandante con la denominación “vendedora”, cuando lo cierto es, que la cláusula 5º y todas y cada una de cláusulas del contrato de Opción de Venta a tiempo determinado, establecen la denominación de su mandante como “La propietaria”.
Que los interesados en la compra del inmueble objeto de la demanda, fueron “Los Promitentes Compradores”, ya que insistieron en que se les vendiera dicho inmueble, aún cuando el mismo no estaba a la venta, no obstante, su mandante dada la insistencia de la arrendataria aceptó la proposición, confiando en la buena fe de éstas personas, siendo solidaria para ese entonces en relación al regateo del precio y fue de esa manera, es decir, bajo las condiciones que de manera voluntaria acordaron las partes contratantes, que su mandante realizó la promesa de vender el inmueble en el tiempo determinado, que debió llevarse a efecto mediante la elaboración de un documento definitivo de compra-venta, quedando claramente definido en el contrato de opción de compra venta la denominación que se adecuaba a cada contratante según la situación existente para ese entonces, o sea, conforme a las condiciones reales existentes para el momento en que se firmó el contrato privado.
Que tampoco es cierto, como lo expresa la demandante en su escrito libelar, refiriéndose a la cláusula 2da del contrato de opción de compra venta a tiempo determinado, lo que artificiosamente expone, en su intento de pretender hacer valer ante este Tribunal el término de “Compradores” cuando la denominación establecida en el contrato es de “Los Promitentes Compradores” y de igual forma pretender confundir a este Despacho utilizando el término “inicial” de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), cuando lo cierto es, que dicha cláusula establece textualmente lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio de venta del referido inmueble, es por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), monto de bolívares que “Los Promitentes Compradores” se comprometen a pagar en la siguiente forma: 1.- En el momento de la firma del presente contrato adelantarán una primera parte de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), y 2.- El saldo restante, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) será pagado en fecha 15/12/2004, oportunidad en que las partes acuerdan firmar el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Subalterno respectivo…”

Que el único propósito o fin de incluir esta cláusula en dicho contrato, era asegurar el cumplimiento o ejecución del mismo, y es por ello que tanto, “La Propietaria” como “Los Promitentes Compradores”, convinieron que se adelantara esta cantidad de dinero, que obviamente se cataloga de arras y el saldo restante, debió pagarse a más tardar el día 15/12/2004, hecho que no ocurrió por causa imputable a Los Promitentes Compradores, en consecuencia, fenecido este plazo e incumplida como fue la obligación, el contrato expiró.
Que si es cierto e igualmente se estableció textualmente en la cláusula 4º del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, lo siguiente:
“…CUARTA: En razón de que en la actualidad “Los Promitentes Compradores”, se encuentran en posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2004…”

Que el contrato suscrito entre las partes no es un contrato de venta, sino una Promesa Bilateral de Compra, a tiempo determinado, lo cual se estableció en la cláusula tercera del contrato de la siguiente manera:
“…TERCERA: El presente contrato tiene vigencia hasta el 15 de diciembre de 2004, plazo éste acordado para celebrar la firma del contrato definitivo de compra venta…”

Que dada la condición de Arrendataria o de poseedora precaria que mantenía la demandante en esos contratos y vencido el término que se fijó en la Opción de Compra Venta, entonces la demandante mantenía su misma condición de arrendataria, por convertirse el contrato celebrado en fecha 01 de octubre de 2001, en un contrato a tiempo indeterminado.
Que su mandante admite haber celebrado un contrato de opción de compra-venta, no reconociendo que dicho contrato pueda ser catalogado y/o atribuírsele la calificación de un contrato de compra venta, como insistentemente de manera artificiosa y engañosa lo pretende hacer notar la parte demandante en su escrito libelar, y lo que si reconoce la parte demandada es, que los términos y condiciones en que se celebró este contrato están plasmados en el instrumento que aparece inserto en el presente expediente, que la parte actora reprodujo conjuntamente con el libelo de demanda, marcado con la letra “C”, reconociendo también, que en dicho contrato las partes acordaron celebrar a futuro, un contrato de compra venta en un término extintivo, mediante el cual se transfiriera la propiedad de la cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble que le pertenece a la demandada, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º, pero que dicho contrato no se celebro en el término estipulado (15/12/2004), trayendo como consecuencia la extinción del mismo en razón de su caducidad, esto debido al incumplimiento en que incurrió la parte demandante.
Que ha sido la parte actora quien incumplió con las obligaciones que se establecieron en el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.
Que no cumplió con lo establecido en la Cláusula Cuarta, tomando en cuenta la condición de arrendataria que acordaron las partes en mantener en dicho contrato, es decir, desde el mes de septiembre de 2004 hasta el mes de julio de 2012, la parte accionante adeudaría noventa y cinco (95) mensualidades (cánones de arrendamiento insolutos) a razón de ciento setenta bolívares fuertes (170,00 Bs. F.), por cada mes, cuya duda asciende a la cantidad de dieciséis mil ciento cincuenta bolívares fuertes (16.150,00 Bs. F.), es decir no han honrado la obligación del pago de los cánones de arrendamiento que le impone la Cláusula Cuarta del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.
Que la parte demandante para el momento en que se celebró el contrato (25 de mayo de 2004), mantenía una relación de pareja con el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, y por tal motivo éste con sus propios recursos económicos, adelantó la cantidad de seis millones de bolívares de los anteriores (Bs. 6.000.000,00), los cuales recibió para ese entonces su mandante, como garantía al cumplimiento del compromiso que adquirieron, es decir, como arras.
Que en el mes de septiembre de 2004, surgieron problemas entre los prenombrados ciudadanos y surgieron disputas en cuanto al reclamo que hacía el señor EDUART BRICEÑO, al perder el interés en adquirir el inmueble en referencia y pretendía la devolución de la totalidad de las arras adelantadas.
Que en ese mismo mes de septiembre del año 2004, la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, acudió a la casa de su representada, a participarle que ella seguía manteniendo interés en poseer el inmueble, a pesar de lo que estaba ocurriendo con su ex concubino, solicitándole a su poderdante que no le hiciera entrega del dinero que adelantó en arras el señor EDUART BRICEÑO, que lo retuviera mientras tanto, a objeto de garantizar los cánones de arrendamientos que se fueran venciendo.
Que transcurrió el tiempo y los Promitentes Compradores no cumplieron, continuando la demandante MAIRA RODRÍGUEZ, en posesión precaria del inmueble en su condición de arrendataria.
Que en razón de su mandante tener en su poder, la cantidad de bolívares que los Promitentes Compradores adelantaron en arras, al no mostrar la pareja interés en solicitar la devolución del mismo, y teniendo conocimiento la parte demandada, que en caso de incumplimiento podían compensarse las deudas, en cuanto al cobro de los cánones de arrendamientos insolutos, inclusive, deducir a la demandante del dinero entregado en arras, lo estipulado en la Cláusula Sexta de dicho contrato, es decir, deducir el treinta (30%), a titulo de Cláusula Penal, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.331, 1.332, 1.333, 1.339 y 1.305 del Código Civil, y en virtud de ello mantuvo una posesión pasiva con la ciudadana MAIRA RODRÍGUEZ, no ejerciendo ninguna acción legal de desalojo en su contra.
Que en el mes de mayo del año 2006, la señora LIGIA PADILLA, acudió a la residencia de su poderdante y le manifestó su interés en negociar bajo las condiciones del contrato que caducó en fecha 15 de diciembre de 2004, a lo que la parte accionada se negó por cuanto había expirado el tiempo para celebrar el contrato definitivo de compra venta, pues, había un incumplimiento por parte de ellos, por lo tanto, debían convenir en un nuevo contrato en relación al precio, tomando en cuenta el ajuste por inflación y/o nuevos precios del mercado.
Que la parte actora denunció penalmente a su patrocinada, siendo posteriormente citada por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalistica, quienes le hicieron un interrogatorio a su defendida y tuvo la oportunidad de ejercer su propia defensa.
Que dicha denuncia, fue conocida por la Fiscalía Primera del Área Metropolitana de Caracas, bajo la nomenclatura AMC-F11768-07, arrojando como resultado que el Fiscal dictará su acto conclusivo, enviando las actuaciones correspondientes a la Oficina Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer del caso al Tribunal Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Penal en Funciones de Control, expediente signado con el Nro. 11681-08, quien en fecha 31/07/2008, decretó el sobreseimiento de la causa y ordenando el archivo definitivo del asunto.
Que rechazan y contradicen a todo evento por falsa, perversa, chantajista y temeraria la imputación hecha por el querellante en contra de su patrocinada.
Que al caducar el contrato de Opción Compra Venta e incumplir la demandante con las obligaciones que le imponía dicho contrato, continúa todavía vigente su condición de arrendataria, por consecuencia del contrato de arrendamiento que celebró con la parte demandada en fecha 01 de octubre de 2001, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, que quedó anotado con el Nro. 77, Tomo 94 de los libros que se llevan en esa notaría.
Que queda además evidenciado el incumplimiento de la accionante, con la cesión de unos derechos caducos, que hizo el ciudadano EDUART BRICEÑO a la demandante.
Que la ciudadana MAIRA RODRÍGUEZ, pretende hacer valer el derecho de celebrar un contrato definitivo de compra venta con su mandante a destiempo, y más aún, después de ser ella la que incumplió el contrato.
Que convienen únicamente en que su mandante admite haber celebrado un contrato privado de Opción de Compra Venta a tiempo determinado, reconociendo que los términos en que se celebró dicho contrato están plasmados en el instrumento, que la parte actora reprodujo conjuntamente con el libelo de la demanda, marcado con la letra “C”, más no así en los términos y alegatos que menciona la parte demandante en el escrito libelar.
Que su poderdante admite y reconoce la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 01 de octubre de 2001, que quedó inserto bajo el Nro. 77, Tomo 94 de los Libros que se llevan en esa Notaría y que el abogado de la demandante reprodujo.
Que reconoce y así consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de marzo de 2000, inscrito bajo el Nro. 21, Tomo 26, que reprodujo en copia certificada la parte demandante marcado con la letra “B”, que su patrocinada es propietaria en parte proporcional del 24,2446% del inmueble al que hace referencia el citado documento y que las condiciones de opción compra venta de los derechos de propiedad que tiene la demandada sobre el inmueble en cuestión.
Que existiendo elementos suficientes para reconvenir en la presente demanda, niega rechaza y contradice la obligatoriedad que alude la parte actora, procediendo en este caso la resolución de dicho contrato, aplicando la penalidad establecida en la Cláusula Sexta, así como también, procedente la compensación por la deuda recíproca que se suscitó entre las partes, al no cumplir la demandante con lo establecido en la Cláusula Cuarta y tener en su poder la parte demandada el dinero adelantado en arras.
Que sea declarada sin lugar las pretensiones de la demandante, en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, aunados a la reconvención propuesta, ajustada a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se fundamenta sobre el mismo objeto del juicio principal.

DE LA RECONVENCIÓN
Igualmente, los Profesionales del Derecho FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ y YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.702 y 72.969, respectivamente, actuando en su carácter de co-apodearados judiciales de la parte accionada ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, plenamente identificada, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil doce (2012), consignaron escrito de contestación y reconvención de la demanda (V. folios 110 al 124), mediante el cual formularon los siguientes alegatos:
Que su poderdante LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166, celebró un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de naturaleza OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a tiempo determinado, que para los efectos del mismo se denomina “La Propietaria”, por una parte, y por la otra MAIRA ALEJANDRA RODRIGUEZ CONTRERAS y EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, titulares de la cédulas de identidad números V- 14.788.109 y V- 12.918.221, denominados en dicho contrato como Los Promitentes Compradores”.
Que las partes se comprometieron en celebrar un contrato definitivo de compra venta, específicamente en la Cláusula Primera, el cual se otorgaría por ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, que le pertenece en forma proporcional a “La Propietaria”, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01; el referido inmueble, está construido sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de esa negociación forma parte de una división, proporcional que le corresponde a “La Propietaria”, objeto de esta negociación se ubica en medio de éstas, entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura 05-02; y que el lote de terreno donde esta construida la casa distinguida con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal.
Que igualmente, se estableció, que la vivienda objeto del presente contrato (distinguido con la nomenclatura 05-02), le pertenece a “La Propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedó anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º, documento a que hace referencia la demandante en su libelo de demanda, que riela en copia certificada en los autos, marcado con la letra “B”.
Que se verifica de dicho contrato la naturaleza de opción compra-venta, a tiempo determinado, que las partes acuerdan una penalidad o vía escape en caso de incumplimiento, la cual esta contemplada en la Cláusula Sexta, con el señalamiento inequívoco del objeto especifico de la negociación, que admite su poderdante haberlo suscrito, bajo los términos específicos que se encuentran plasmados en el mismo, negando y rechazando a todo evento los hechos, el derecho y la interpretación que la demandante reconvenida, pretende hacer valer ante este honorable Tribunal.
Que la Cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta establece lo siguiente:
“…En razón de que en la actualidad “Los Promitentes Compradores” se encuentran en la posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de Arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendatario hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de Diciembre de 2004…”

Que el titulo o condición de posesión del inmueble que siempre ha tenido la demandante reconvenida, es precario, pues, antes de la celebración del Contrato de Opción de Compra Venta a tiempo determinado del inmueble en referencia, la parte demandante ocupa dicho inmueble objeto de este litigio, en condición de Arrendadora, tal como se observa en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Autónomo del Estado Miranda en fecha 01 de octubre de 2001, que quedó anotado bajo el Nro. 77, Tomo 94 de los libros que se llevan ante esa Notaría, documento este que igualmente riela en los autos del libro principal, consignado por la contraparte en copia certificada, marcado con la letra “C”.
Que el cruce de voluntades o consentimiento entre las partes, al momento de la elaboración de este contrato, fue seguir manteniendo esa relación arrendaticia hasta el momento de la celebración del contrato definitivo de compra venta, que debió realizarse en fecha 15 de diciembre de 2004, la cual no se llevo a efecto, por presentársele a la demandante reconvenida problemas con su pareja, manifestándole a su mandante no poder cumplir con lo convenido, en razón de la disolución del vinculo concubinario, con el agravante de encontrarse desempleada y no tener los medios económicos para cumplir con sus obligaciones, no sólo en el pago de los cánones de arrendamiento, sino también, el monto de bolívares que acordaron Los Promitentes Compradores entregar en fecha 15 de diciembre de 2004, para adquirir mediante documento de compra venta definitivo, los derechos y/o acciones que tenia su poderdante sobre el inmueble en referencia.
Que la ciudadana MAIRA ALJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, solicitó a su patrocinada que no devolviera el dinero dado en arras, hasta que ella arreglara el problema que tenía con su pareja (concubino), pues, seguía mostrando interés en continuar con la posesión precaria que tenía sobre el inmueble en cuestión, confesando a nuestra poderdante no contar en esos momentos con las posibilidades económicas para honrar sus obligaciones.
Que la actora reconvenida le solicitó a su vez que si su marido (Eduart Briceño), le requería el dinero dado en arras, es decir, los seis mil bolívares fuertes (Bs. F. 6.000,00), que adelantaron para asegurar la negociación, no se los entregará, pues, ella tenía la aspiración de resolver el problema de pareja existente antes del 15 de diciembre de 2004.
Que fueron inútiles los intentos que su mandante realizó para llegar a un entendimiento extrajudicial, es decir, para que la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, admitiera la situación de incumplimiento o inejecución en que había incurrido y de seguir interesada en adquirir la propiedad del inmueble que poseía en condición precaria, proceder a elaborar un nuevo contrato de opción de compra venta, bajo condiciones razonables, como era, ajustar el precio del inmueble objeto del contrato, tomando en cuenta los precios del mercado y compensar el monto entregado en arras con los cánones de arrendamiento insolutos, reconociendo la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato en cuestión, que por ser legal opera ipso jure.
Que fenecido como fue el lapso de tiempo para celebrarse dicho contrato de Opción de Compra Venta, en razón del incumplimiento en que incurrió la parte reconvenida (Cláusula Cuarta), al no exigir la contraparte la devolución del dinero al momento en que empezó a incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento (Septiembre 2004), operaba la compensación, es decir, los seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) entregados en arras cubrieron treinta y cinco (35) cuotas de arrendamiento insolutas hasta el mes de julio del año 2007 (35x170= 5.950,00), más el remanente de Bs. 50,00 que se le imputaría a la cuota parte del mes de agosto del año 2007.
Que desde el 01 de septiembre del año 2004, hasta el 31 de julio del año 2012, suman un total de noventa y cinco (95) mensualidades ó cánones de arrendamiento insolutos, que multiplicados por ciento setenta bolívares fuertes (Bs. F. 170,00), monto del canon de arrendamiento, establecido en la Cláusula Cuarta, en concordancia, con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2001, adeudaría entonces hasta el mes de julio de 2012, un total de DIECISÉIS MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 16.150,00), y la parte reconvenida por efecto de la compensación cubrió los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de septiembre del año 2004, hasta el mes de julio del año 2007 y parte del mes de agosto de ese mismo año, quedando extinguida la deuda involuntaria y recíprocamente que tenía su patrocinada con la demandante (Bs. 6.000,00), por concepto del monto adelantado como arras.
Que fundamenta su presente acción en los artículos 1.205, 1.206, 1.264, 1.159, 1.160, 1.167, 1.331, 1.332, 1.333, 1.339 y 1.305 del Código Civil.
Que con fundamento en los hechos y el derecho antes expuesto, ocurren ante este Juzgado para reconvenir y/o demandar por la vía de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA a la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, antes identificada, en su carácter de Promitente Compradora, tomando en cuenta la cesión extemporánea que logró de su ex concubino (EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO), que riela inserta a los autos marcada con la letra “C”, dada su indiscutible condición de arrendataria, bajo las condiciones de este mismo contrato y en virtud de la posesión precaria original que mantiene desde el momento de la celebración del contrato primario de arrendamiento, el cual se encuentra anexo al presente expediente, marcado con la letra “D”, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal, en lo siguiente:
A) En razón del reconocimiento que hace el apoderado de la parte reconvenida, en su libelo de demanda, de haber incurrido en el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, ó de Opción de Compra Venta a tiempo determinado, bajo el falso y negado argumento de haberse configurado la confusión, convenga entones en la resolución de dicho contrato, o en su defecto, sea declarado resuelto por este Tribunal.
B) Para que convenga (una vez resuelto el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta), en el reconocimiento de la extinción de la deuda involuntaria que contrajo su mandante, en relación al adelanto y/o dinero entregado en arras (Bs. 6.000,00), acordado en la Cláusula Segunda, por la vía de la compensación, dada a la configuración de la reciprocidad de deudas, que se originó por el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del mismo contrato, o en su defecto sea declarada extinta por este Tribunal, toda vez que por ser legal opera IPSO JURE.
C) A pagar la cantidad de Bs. 1.800,00, dada la penalización contenida en la Cláusula Sexta del contrato de opción de compra-venta, en razón de la inejecución o incumplimiento del mismo, equivalente al 30% del monto recibido en arras, por consecuencia de daños y perjuicios, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil; y,
D) A pagar las costas del presente procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Que estima la cuantía de la presente demanda, en la cantidad de siete mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 7.800,00), que correspondería a la compensación que operó ipso iure por el monto de Bolívares (Bs. 6.000,00), que recibió su mandante como arras, más la cantidad de Bs. 1.800,00, en razón de la penalización contenida en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta por incumplimiento del mismo, equivalente al 30% del monto recibido.
Que el escrito de contestación a la demanda y reconvención sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva, con los pronunciamientos de Ley pertinentes.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
En fecha veinticinco (25) de abril de dos mil trece (2013), mediante escrito (V. folios 200 al 2012), la representación judicial de la parte actora reconvenida, estando dentro la oportunidad legal correspondiente, dio contestación a la reconvención interpuesta por la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, ampliamente identificada en autos, en los siguientes términos:
Que rechaza la pretensa falsa de legitimación para la causa opuesta por la parte demandada, en virtud que no se requiere notificación previa a la demanda incoada, de la cesión del 50% de los derechos del ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de su representada, y por consiguiente no existe la pretensa infracción de litisconsorcio activo necesario alguno.
Que en una cesión de derechos no es necesario notificar al deudor cedido, ya que el contrato de cesión es perfecto desde que exista acuerdo de voluntades entre el cedente y el cesionario; y, en todo caso, la notificación de la parte vendedora se cumplió con su citación para la contestación de la demanda, con la cual su representada quedó legitimada como cesionaria del otro 50% frente a terceros.
Que niega rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados, como el derecho alegado, la reconvención propuesta contra su representada por resolución de contrato de compra venta.
Que la reconvención planteada, no cumple con los dos requisitos esenciales que para su procedencia ha señalado la pacifica doctrina y la reiterada jurisprudencia:
1) Que la parte que reclame la resolución haya cumplido u ofreciere cumplir con sus obligaciones; y
2) Que la otra parte haya incumplido con su obligación principal.
Que el contrato a que se contraen tanto la demanda de su cumplimiento, como la reconvención de su resolución, no se concretó mediante el otorgamiento registral de la escritura de transferencia de la propiedad erga omnes a favor de la compradora, por causas imputables a la parte vendedora.
Que de acuerdo al contrato celebrado, cuya existencia y vigencia ambas partes reconocen y aceptan, se comprometieron a protocolizar la escritura de compra venta en el Registro Público Inmobiliario, de una casa y el terreno distinguido con la nomenclatura catastral 13-08-05-01, ubicada en el medio del Nro. 123, antes “Lourdes”, Nro. 05-02, de la Avenida Los Jabillos, entre las esquinas de Jabillos a Cármenes, prolongación de la Avenida Roosevelt, en los Castaños, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la demandada reconveniente LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, no cumplió con las gestiones registrales a que se obligó en la cláusula 5º del contrato, que reza textualmente:
“LA PROPIETARIA” se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes, relativas a la actualización de la documentación necesaria, para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo, comprometiéndose a transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación, libre de todo gravamen y de Impuestos Municipales, Estadales y Nacionales”.

Que en ese orden de ideas, la parte vendedora ni tramitó, ni obtuvo, ni entregó a la parte compradora:
1) La cédula catastral del inmueble, correspondiente al año 2004;
2) La solvencia de los Impuestos Municipales del inmueble, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2004;
3) La solvencia de Aseo Urbano del inmueble, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2004;
4) La solvencia de los Servicios de Hidrocapital, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2004;
5) Tampoco se realizó la declaración y auto liquidación de los derechos correspondientes al Fisco Nacional (SENIAT), por la operación de compra venta, equivalentes al 0,5% del precio de venta pactado, en la respectiva forma 33; o, en su defecto, contar con la constancia original de Registro de Vivienda Principal, emanada del mismo organismo, y entregarla a la compradora con todos los anteriores recaudos, para posibilitar que ésta cumpliese con los correspondientes trámites registrales.

Que por inejecución de las obligaciones de la vendedora, cuyo cumplimiento era indispensable demostrar con los comprobantes originales para proseguir con los trámites del otorgamiento registral, no tuvo la parte compradora ni siquiera la posibilidad de que fuera otorgada a su favor la transferencia registral de los derechos y acciones de propiedad, por no contar con tales recaudos, que debió tramitar y suministrarle la parte vendedora, a los subsecuentes fines de posibilitar la redacción, calculo, presentación y posterior protocolización por ambas partes del documento de compraventa ante el Registro Público Inmobiliario.
Que la entrega del saldo del precio de venta establecido por las partes, que debía pagar su representada MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, conforme a la cláusula 2º, numeral 2, del contrato cuyo cumplimiento demandó, es decir, la suma de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), le correspondía cumplirlo con la tradición, es decir, con motivo y en el mismo acto de la protocolización del documento de compraventa; y por cuanto sin la presentación de los recaudos antes numerados, que debió suministrar previamente la vendedora, fue imposible la formal presentación y posterior otorgamiento del acto de enajenación registral, por lo que su representada se abstuvo de cancelar a la vendedora ese saldo deudor.
Que las defensas opuestas por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, sean decididas como capitulo previo en la oportunidad de la sentencia definitiva, antes de pronunciarse sobre el fondo de la reconvención deducida, o que en todo caso, en la definitiva la reconvención incoada contra su representada sea declara sin lugar, con todos los pronunciamientos de Ley.

DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas este Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo encomento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:

“…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida…
No puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 C.C.) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

En tal sentido, Couture en su obra Fundamentos, señala que probar consiste en demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación:
“En su acepción común, la prueba es la acción y el efecto de probar, y probar es demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación. La prueba es, en todo caso, una experiencia, una operación, un ensayo, dirigido a hacer patente la exactitud o inexactitud de una proposición. En ciencia, probar es tanto la operación tendiente a hallar algo incierto, como la destinada a demostrar la verdad de algo que se afirma como cierto. En sentido jurídico, y específicamente en sentido jurídico procesal, la prueba es ambas cosas, un método de averiguación, búsqueda, procura de algo. La Prueba Civil es normalmente, comprobación, demostración, corroboración de la verdad o falsedad de las proposiciones formuladas en el juicio.”

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede este Juzgador a analizar y valorar los medios probatorios que fueron aportados al proceso, tanto por el actor reconvenido como por el demandado reconveniente:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Junto con el libelo la representación judicial de la parte actora reconvenida aportó los siguientes medios probáticos:
1) COPIA CERTIFICADA DEL PODER ESPECIAL otorgado por la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, plenamente identificada en autos, al Profesional del Derecho ANTONIO JOSÉ MANTILLA LITTLE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.960, marcado con la letra “A” (V. folios 15 y 16), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de enero de 2006, inserto bajo el Nro. 60, Tomo 04 de los libros respectivos, el cual demuestra la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso del apoderado actor, que al no haber sido impugnado, tachado ni desconocido se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE ESTABLECE.
2) COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, de la casa y el terreno objeto del presente juicio, (V. folios 19 al 22), marcado con la letra “B”, debidamente autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 1º de junio del año 2006, inserto bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º de fecha 23/03/2000, que al no haber sido impugnado, tachado ni desconocido se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrada la titularidad del bien inmueble objeto del presente juicio. ASI SE ESTABLECE.
3) COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CESIÓN DE LOS DERECHOS DE CRÉDITO Y LITIGIOSOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS, CON TODAS SUS GARANTÍAS Y PRIVILEGIOS, derivados del contrato de promesa bilateral de compra venta otorgado por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, antes identificados, marcado con la letra “C” (V. folios 23 al 25), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual demuestra la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso de la actora reconvenida, que al no haber sido impugnado, tachado ni desconocida se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE ESTABLECE.
4) CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS y EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, plenamente identificados, (V. folios 26 y 27), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros respectivos, el cual demuestra la obligación y forma de pago acordada, y toda vez que la parte demandada reconveniente no tachó, ni desconoció el referido contrato, es por lo que este Juzgado de Instancia le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 de la Norma Sustantiva Civil. ASI SE ESTABLECE.
5) COPIA CERTIFICADA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las ciudadanas LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, plenamente identificadas en autos, (V. folios 29 al 31), marcado con la letra “D”, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2001, inserto bajo el Nro. 77, Tomo 94 de los libros respectivos, el cual demuestra la relación arrendaticia existente, y toda vez que la parte demandada reconveniente no tachó, ni desconoció el referido contrato, es por lo que este Juzgado de Instancia le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 de la Norma Sustantiva Civil. ASI SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE:
Se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte accionada reconveniente promovió los siguientes medios probaticos:
1) ORIGINAL DEL PODER ESPECIAL otorgado por la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, plenamente identificada en autos, a los Profesionales del Derecho YOHEL RAFAEL CASTEJÓN SÁNCHEZ y FREDDY RAMÓN CASTEJÓN SÁNCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 72.969 y 20.702, en su orden, marcado con la letra “A” (V. folios 54 al 56), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2008, inserto bajo el Nro. 70, Tomo 42 de los libros respectivos, el cual demuestra la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso del apoderado demandado, el cual fue impugnado por la parte contraria y como quiera que el mismo fue otorgado con las formalidades de ley esenciales para su validez, este Tribunal desecha dicha impugnación y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE ESTABLECE.
2) Ejemplar del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS y EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, plenamente identificados, (V. folio 224), marcado con la letra “C-1”, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte actora reconvenida, y como quiera que fue consignado a los autos posteriormente en original, toda vez que se evidencian las rubricas plasmadas por los contratantes en el mismo, este Tribunal desecha dicha impugnación y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE ESTABLECE.
3) COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CESIÓN DE LOS DERECHOS DE CRÉDITO Y LITIGIOSOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS, CON TODAS SUS GARANTÍAS Y PRIVILEGIOS, DERIVADOS DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA otorgado por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, antes identificados, marcado con la letra “C” (V. folios 225 al 226), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual demuestra la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso de la actora reconvenida, el cual pese a haber sido impugnadas la copias simples del mismo, por la representación judicial de la parte actora reconveniente, se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en original, ASI SE ESTABLECE.
4) COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, de la casa y el terreno objeto del presente juicio, (V. folios 232 al 235), marcado con la letra “B”, debidamente autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de marzo del año 2000, inserto bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º el cual pese a haber sido impugnadas la copias simples del mismo, por la representación judicial de la parte actora reconveniente, se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en original. ASI SE ESTABLECE.
5) COPIA CERTIFICADA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las ciudadanas LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, plenamente identificadas en autos, (V. folios 228 al 231), marcado con la letra “D”, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2001, inserto bajo el Nro. 77, Tomo 94 de los libros respectivos el cual pese a haber sido impugnadas la copias simples del mismo, por la representación judicial de la parte actora reconveniente, se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en original, y del mismo se evidencian las obligaciones arrendaticias contraídas. ASI SE ESTABLECE.
-III-

Ahora bien, detallado y analizado el material probatorio aportado en este proceso, quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre la reconvención planteada por el apoderado demandado reconveniente, es decir, si resulta procedente o no el cumplimiento del contrato objeto del presente juicio:

En este sentido, la presente controversia ha girado en torno a la verdadera naturaleza del contrato fundamento de la demanda y de sus efectos o consecuencias jurídicas. En efecto, se observa que la parte actora ha demandado el cumplimiento de un contrato que denomina, en el libelo, como de “UN CONTRATO DE COMPRA VENTA” (sic), mientras la demandada en su escrito de contestación lo califica como un contrato de “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de naturaleza OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a tiempo determinado” (sic).
En ese mismo orden de ideas, se observa que la demandada al reconvenir al demandante reconoce que celebró un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de naturaleza OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a tiempo determinado que es el mismo sobre el que fundamenta la reconvención; mientras que el demandante reconvenido, al contestar la contrademanda, admite que se está en presencia de una “contrato de compra venta” (sic).
Dada la ambigüedad señalada por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Se aprecia que el contrato su examine se encuentra contenido en un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado entre los ciudadanos LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS y EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, plenamente identificados, (V. folios 26 y 27), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros respectivos que, a tenor de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas.
Sentado lo anterior, se observa que la representación judicial de la parte actora afirma en el libelo de la demanda que su mandante ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS “suscribió con el carácter de "compradora” y se encontraba en posesión del inmueble a titulo de arrendataria, formal Contrato de Opción a compra conjuntamente con los ciudadanos MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, conjuntamente con el ciudadano EDUART ENRIQUE BICEÑO MARRERO, celebraron con la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL,, (…) con el carácter de PROPIETARIOS.” (sic, negritas de este Tribunal). Sin embargo, del análisis que este sentenciador ha practicado sobre el contrato se puede constatar que en el texto del convenio se expresa, literalmente, que entre ambas partes contratantes “se ha convenido en celebrar la presente Opción de Compra-venta …”, lo cual pone de relieve que la calificación que la parte actora otorga en el libelo de la demanda, al contrato cuyo cumplimiento pretende, de “contrato de opción a compra”, no se ajusta a la realidad contenida en el propio documento, pues, ciertamente en éste se califica el convenio como una “opción de compraventa”, lo que constituye una pauta muy importante para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, toda vez que la opción de compra y la opción de compraventa son figuras contractuales diferentes, cada una de las cuales han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, señalándoles sus características propias y sus consecuencias jurídicas particulares, conforme se verá más adelante.
Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción venta, promesa bilateral de venta y la venta propiamente dicha y se hace esta acotación en razón de que el presente litigio se ha centrado, precisamente, en la determinación de si el contrato fundamento de la presente demanda es una opción (como lo afirma la representación judicial del demandante en el libelo), o si es una opción de compraventa (como reza el propio convenio), o si es una promesa bilateral de venta (como lo calificó el demandante reconvenido), o si es una compraventa (como lo afirma la demandada en su escrito de contestación), o si es un contrato preliminar (como también lo califica la demandada tanto en la contestación de la demanda, como en su reconvención).
Así las cosas, resulta esclarecedor, a los fines de la cabal inteligencia de este fallo, comenzar por examinar la definición del contrato de opción y a estos efectos se valdrá este Juzgador de la autorizada opinión del profesor Mauricio Rodríguez Ferrara, quien en la presentación de su obra “El Contrato de Opción” (Editorial Livrosca, 3ª. Edición, Caracas 2008), asoma las dificultades que la definición de ese contrato acarrea.
En efecto, dicho autor expresa lo siguiente:
“El tema de la opción no es fácil. La falta de disposiciones legislativas, la poca atención de los autores, así como la escasa y contradictoria jurisprudencia patria no ayudan a encontrar claridad. Sin embargo es tema llamativo. No hay abogado en ejercicio que no se tropiece con la opción en su labor diaria, aunque muchos tienden a confundir la opción con el contrato preliminar, y otros -a veces a propósito- denominan opción a aquello que no lo es. El desarrollo de los estudios sobre la opción, que ha sido bastante lento, parte ya avanzado el presente siglo. Al principio se le negó validez, luego se le restituyó, al menos en Italia. Abandonar la ida de que la opción es un contrato sometido a condición potestativa llevó largo tiempo.
También ha sido difícil comprender con claridad que la opción es un contrato que siempre genera la posibilidad de concluir un contrato ulterior. Más difícil aún entender que la opción es simplemente un contrato que tiene por objeto una oferta irrevocable. Igual gravedad ha presentado concebir que el punto de arranque de todo estudio sobre la opción debe ser el principio de la revocabilidad de la oferta, y así sucesivamente. La opción ha presentado y sigue presentando, muchos problemas de no fácil solución. …” (2008: XXI y XXII).

Por su lado, Nicolás Vegas Rolando expresa que:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.

La jurisprudencia ha sostenido: “que la opción de venta es un contrato consensual y que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato,…”
Nigon afirma: “que ‘la opción es un contrato por el cual una persona llamada promitente se compromete a ceder a otra persona llamada beneficiario, mediante determinadas condiciones, un bien cualquiera, sin que el beneficiario quede comprometido. Sin embargo, el beneficiario presta su adhesión a esta oferta que se propone utilizar cuando pueda o cuando tenga interés. Sin esta adhesión moral, la oferta no sería más que una simple policitación’ ” (“Contratos Preparatorios”, Vadell Hermanos Editores, Valencia 1985, pág. 53).

En ese sentido, el citado autor Ferrara precisa la naturaleza jurídica del contrato de opción, al exponer, con meridiana claridad, lo siguiente:
“Así vistas las posiciones de las partes, nos encontramos frente a la verdadera naturaleza del contrato de opción. No hay contrato de opción cuando las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato. No hay contrato de opción cuando simplemente se hace una oferta. No hay contrato de opción cuando una de las partes se compromete simplemente a celebrar otro contrato si la otra parte así lo desea. ( … ) La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión.

De ahí que OSSORIO manifieste que: “en el caso específico de la opción de compraventa «el vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar”.

En este sentido, y muy acertadamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: «La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas».
En conclusión, en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte.” (Op. cit. págs. 3, 4, 5 y 6).
De las citas doctrinarias que se han dejado transcritas se puede derivar la comprensión de lo que es un contrato de opción: aquél por virtud del cual una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. De esto puede inferirse que si ambas partes se obligan, ya no se estaría en presencia de un contrato de opción pura y simple, en los términos en que éste ha sido definido ut supra.
Al examinar el contrato fundamento de la demanda y al que la parte actora en el libelo ha calificado erróneamente como opción, se aprecia que su contenido no se enmarca dentro de las definiciones y características que para el contrato de opción se han dado por la doctrina y aun por la jurisprudencia, como ha quedado dicho.
Efectivamente, en dicho contrato se constata en la Cláusula Primera, que las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compra venta, el cual se otorgaría por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, que le pertenece en forma proporcional a la demandada, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01, estando construido el referido inmueble sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de la negociación forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres viviendas y la parte proporcional que le corresponde a la propietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, objeto de esa negociación se ubica en el medio de éstas, es decir entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal. Siendo de esta manera que “La propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedo anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º.

Así las cosas, aprecia este sentenciador que en el convenio que se examina ambas partes asumen obligaciones mutuas, con lo cual se descarta que ese contrato sea una opción, pues, en ésta sólo uno de los contratantes asume obligaciones en beneficio del otro, quien no queda obligado, sino simplemente facultado para aceptar o no la oferta que le hace su contratante, en virtud de la opción que éste le ha otorgado.
De lo expuesto en los párrafos que anteceden se colige que en el caso de especie no se está en presencia de un contrato de opción, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio hizo la parte actora, por lo que debe descartarse cualquier interpretación que, como opción compra u opción venta, pueda dársele a ese contrato.
En este orden de ideas, tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, aprecia este juzgador que el Tribunal de la causa calificó el convenio celebrado entre las partes como una promesa bilateral de compraventa y, por tal circunstancia, lo asimiló a una compraventa.
Así, observa el Tribunal, que las partes se celebraron un contrato, toda vez que en la CLAUSULA SEGUNDA asumieron una obligación bilateral, es decir, el optante vendedor se obligó a venderle a la optante compradora, y la optante compradora por su parte se obligó a comprarle al optante vendedor el apartamento indicado en la CLAUSULA PRIMERA, es decir que las partes celebraron una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato.
Considera este juzgador, después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble objeto del contrato a la llamada optante compradora, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del llamado optante vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil. ”).
Vegas Rolando al referirse a la promesa bilateral de venta la caracteriza como un contrato preparatorio y lo define en estos términos:
“Existe la promesa bilateral de comprar y vender cuando un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquél a quien se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido.”

También deja indicada la diferencia entre la compraventa definitiva y la promesa bilateral de venta, así:
“Ambas figuras se distinguen en que en la venta hay transmisión de dominio y en la promesa bilateral de compraventa es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes, ya que ellos sólo se obligan a un contrahere futuro.”

Agrega que en sentencia de fecha 15 de Marzo de 1945 el Tribunal Supremo español “afirmó: que ‘si las partes que celebran un contrato, aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales de una compra-venta, sólo se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente, el contrato que convienen es simplemente el preparatorio de promesa de compra-venta, cuyos efectos no pueden confundirse con esta última’. …” (1985: pág. 57).
Ese criterio es sostenido por aquellos que integran el movimiento negador de la asimilación, equivalencia o confusión entre promesa bilateral de compraventa y compraventa, a contracorriente del, muy citado por los autores, artículo 1.589 del Código Civil francés, que dispone: “La promesa de venta se considerará como venta, cuando existiera consentimiento mutuo de las partes sobre la cosa y el precio.”
Sólo ad effectum probationem y erga omnes, los artículos 1.920, ordinal 1º y 1.924 de nuestro Código Civil, establecen la formalidad del registro de la compraventa, pero no ad essentiam.
La primera de tales normas, ordinal 1º del artículo 1.924, establece que está sometido a la formalidad del registro “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca” y la segunda de ellas, artículo 1.924, dispone que “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. [ … ] Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”
Sin embargo, ello no ha sido óbice para que la tesis que asimila la promesa bilateral de venta a la compraventa, haya cobrado auge en Venezuela y, a estos efectos han resultado decisivos los artículos 1.161 y 1.474 de nuestro Código Civil, cuya interpretación se inscribe en la misma dirección a que apunta la norma del artículo 1.589 del Código Civil francés.
El artículo 1.161 ejusdem establece:
“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

El artículo 1.474 ibidem expresa:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Ciertamente, la interpretación y aplicación conjunta de las normas citadas en el párrafo que antecede, permite arribar a la conclusión de que existiendo consentimiento, legítimamente manifestado, sobre la cosa objeto de la compraventa y sobre el precio, se está en presencia de un contrato de compraventa, en el cual se opera así la transmisión de la propiedad sobre la cosa objeto de la negociación, del vendedor al comprador, a cambio del precio convenido en el contrato.

Sentadas las premisas que anteceden, este sentenciador pasa al examen del documento fundamental de la presente demanda, cuya valoración fue efectuada ut supra, al dejarse establecido que se trata de un documento público, con la fuerza y la eficacia probatorias que le asignan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 de nuestro Código Civil.

En ese sentido se aprecia que en la cláusula primera del contrato de autos, que las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compra venta, el cual se otorgaría por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, que le pertenece en forma proporcional a la demandada, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01, estando construido el referido inmueble sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de la negociación forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres viviendas y la parte proporcional que le corresponde a la propietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, objeto de esa negociación se ubica en el medio de éstas, es decir entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal. Siendo de esta manera que “La propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedo anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º.
De igual manera se constató que en la Cláusula Segunda establecieron lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio de venta del referido inmueble, es por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), monto de bolívares que “Los Promitentes Compradores” se comprometen a pagar en la siguiente forma: 1.- En el momento de la firma del presente contrato adelantarán una primera parte de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), y 2.- El saldo restante, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) será pagado en fecha 15/12/2004, oportunidad en que las partes acuerdan firmar el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Subalterno respectivo…”

Asimismo, se estableció en la Cláusula Tercera del contrato de la siguiente manera:
“…TERCERA: El presente contrato tiene vigencia hasta el 15 de diciembre de 2004, plazo éste acordado para celebrar la firma del contrato definitivo de compra venta…”

Igualmente, se estableció textualmente en la Cláusula Cuarta del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, lo siguiente:
“…CUARTA: En razón de que en la actualidad “Los Promitentes Compradores”, se encuentran en posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2004…”

En la Cláusula Quinta del contrato se estableció que la parte vendedora:
“…se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes, relativas a la actualización de la documentación necesaria, para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo, comprometiéndose a transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación, libre de todo gravamen y de impuestos Municipales, Estadales y Nacionales…”

De igual forma, se pudo constatar que en la Cláusula Sexta establecieron lo siguiente:
“…SEXTA: Si por motivos imputables a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la negociación no se efectuare, “LA PROPIETARIA” al momento de devolverle el monto de bolívares que adelantarán con la firma del presente documento (Bs. 6.000.000,00), deducirá a titulo de CLÁUSULA PENAL, el TREINTA POR CIENTO (30%) de dicho monto, y si por el contrario, no se llegare a efectuar la compra venta por motivos imputables a “LA PROPIETARIA”, ésta devolverá a “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), más un TREINTA POR CIENTO (30%) de este mismo, en un período no mayor de 30 días hábiles, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo establecido en la Cláusula TERCERA del presente contrato…”

Esta cláusula cuarta contiene otra estipulación conforme a la cual establecieron que en la actualidad “Los Promitentes Compradores”, se encuentran en posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2004, estipulación esta que, interpreta este sentenciador, debe tenerse como una entrega anticipada del inmueble a la optante compradora, por cuyo uso se estipuló una indemnización a favor del optante vendedor, en forma de canon de arrendamiento mensual; entrega anticipada esa que no es extraña en los contratos preparatorios, como el de promesa bilateral de compraventa que se analiza, y así lo señala Vegas Rolando, quien expresa: “En los contratos preparatorios se puede convenir la entrega anticipada de la cosa objeto del contrato. Los romanos conocían ya la entrega anticipada, en atención a un contrato futuro y en caso de no celebración del contrato, o si la causa de la prestación no llegase a realizarse, concibieron la conditio ob causam datorum o conditio causa data non secuta.
En el derecho moderno cabe dicha figura dentro de la teoría del enriquecimiento sin causa. Sin embargo, para la doctrina alemana los casos de la conditio ob causam datorum de los romanos, no caben dentro de la teoría moderna del enriquecimiento sin causa, sino que el derecho de restitución se funda en una cláusula contractual accesoria, que se basa en el ejercicio de un derecho de resolución el cual origina a su vez la obligación de restituir el bien recibido.” (1985: pág. 45).
Efectivamente, la doctrina sostiene que la condictio causa data causa non secuta contiene en sí misma una condición resolutoria subentendida o tácita, en tanto en cuanto que si el negocio futuro cuya realización se convino en el contrato preparatorio dentro del cual se efectuó la entrega anticipada de la cosa, no llega a realizarse, tal condición resolutoria, tácita o subentendida, se cumple y en esas circunstancias opera la restitución de la cosa recibida.
De lo expuesto se sigue que si en el caso de especie no llegare a materializarse el contrato de compraventa prometido entre las partes, tal cláusula de entrega anticipada, efectuada bajo la figura de un arrendamiento, perderá su eficacia y el arrendamiento así convenido quedará resuelto, a consecuencia de lo cual deberá devolverse el inmueble al promitente vendedor.

Aprecia este juzgador que si bien es cierto que en estas cláusulas segunda y tercera del contrato con base en el cual se dedujo la presente acción, se reúnen los elementos definidores del contrato de compraventa, según las previsiones del artículo 1.474 del Código Civil, que reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” y se conjugan, además, los supuestos de hecho de la norma del artículo 1.161 del Código Civil, conforme al cual “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”, no es menos cierto que al convenirse en la cláusula tercera que la optante compradora usaría el inmueble en calidad de arrendamiento y que éste, vale decir, la locación se extinguiría en la oportunidad cuando se otorgue el documento definitivo de venta, se está poniendo de relieve que la intención del optante vendedor no es la de transmitir en el acto de la firma del contrato bajo examen, la propiedad que ostenta sobre el inmueble, en lo cual consintió la optante compradora, por un lado y por otro, se deja constancia de que la compraventa se otorgaría ulteriormente en un documento definitivo de venta.

Se observa así mismo que en la cláusula sexta del contrato fundamental de la presente demanda también se pone de manifiesto la intención de no trasladar la propiedad del inmueble, del optante vendedor a la optante compradora, en el acto de la firma de tal promesa bilateral de compraventa, así como también se prevé el otorgamiento, posteriormente, de un documento que contenga la compraventa, puesto que en dicha cláusula sexta se estipula que “todos los gastos relacionados con la adquisición, del mencionado apartamento,” (sic) tales como honorarios de abogado redactor, comisión bancaria, gastos de registro, primas de seguro y “otros gastos que fueren exigidos en el documento de compra-venta” (sic), serán de cuenta de la optante compradora.

Estos dos elementos, la intención de no transferir la propiedad del inmueble en el acto de la firma del contrato fundamental de la demanda y la previsión del otorgamiento de otro documento “definitivo de venta”, excluyen la posibilidad de calificar jurídicamente al contrato sub judice como una compraventa y permiten afirmar que ese contrato es realmente una promesa bilateral de compraventa, de naturaleza preliminar o preparatorio de otro que habrá de otorgarse en forma definitiva y que contendrá la venta definitiva, parafraseando las expresiones utilizadas por los contratantes en el documento que se examina. Así se decide.

Hecha la determinación anterior, corresponde examinar si las pretensiones de ambas partes, expuestas en el libelo de la demanda y en la reconvención ejercida por la demandada, se ajustan a las previsiones del contrato tantas veces señalado y a estos fines se continuará con el análisis del documento fundamento de la demanda y se efectuará la determinación y valoración de las demás pruebas aportadas por las partes a este proceso, todo ello dentro del contexto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, en ejercicio de la facultad de interpretación del contrato que tal norma atribuye a los jurisdicentes y siguiendo los lineamientos de los artículos 506 y 509 ejusdem y 1.354 del Código Civil.

PUNTO PREVIO I
DE LA FALTA DE CUALIDAD

La representación judicial de la parte demandada opuso la FALTA DE CUALIDAD contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de la parte actora para sostener el juicio incoado en contra de su defendida, por cuanto no surte los efectos la cesión efectuada por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, antes identificado, a favor de MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, anteriormente identificada, toda vez que no fue notificada.
Que el cedente no cumplió con la obligación de notificar la cesión de sus derechos a su defendida y mucho menos podría aceptar esa cesión, en razón de no tener conocimiento que la misma se había realizado, supuestos derechos que se derivan del contrato de fecha 25 de mayo de 2004, cuya cesión se realizó a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100; de acuerdo a lo producido en autos por la querellante.
Que esos supuestos derechos que se derivan del contrato de Opción de Compra-Venta a tiempo determinado, los cuales alude el apoderado judicial de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS en el libelo de la demanda, deben ser demandados en forma conjunta con el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, por cuanto existe un litis consorcio necesario, según el cual para que pueda constituirse, deben acudir ambos como actores en la pretendida demanda, ya que la accionante no tiene esos supuestos derechos, lo que enerva su pretensión al demandar sin tener la cualidad necesaria para ello.
En cuanto a la falta de cualidad la representación judicial de la parte actora reconvenida, en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil trece (2013), alegó lo siguiente:
Que rechaza la pretensa falsa de legitimación para la causa opuesta por la parte demandada, en virtud que no se requiere notificación previa a la demanda incoada, de la cesión del 50% de los derechos del ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de su representada, y por consiguiente no existe la pretensa infracción de litisconsorcio activo necesario alguno.
Que en una cesión de derechos no es necesario notificar al deudor cedido, ya que el contrato de cesión es perfecto desde que exista acuerdo de voluntades entre el cedente y el cesionario; y, en todo caso, la notificación de la parte vendedora se cumplió con su citación para la contestación de la demanda, con la cual su representada quedó legitimada como cesionaria del otro 50% frente a terceros.

En relación a lo anterior, este Juzgado observa:
Que alegada en tales términos la defensa perentoria de falta cualidad activa, se debe destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es entendida como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito acerca del asunto controvertido.
En efecto, la cualidad activa deviene de la demostración de la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo en el juicio; por lo que alegada la falta de cualidad de un sujeto procesal para reclamar un derecho del cual se considera titular, la situación queda circunscrita a establecer si los sujetos que figuran como titulares activos o pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, son quienes tienen cualidad para intentar y sostener un juicio. (En este sentido véase, entre otras, sentencia de esta Sala Nº 671 del 15 de marzo de 2006).
En este mismo orden de idea, la cualidad o legitimatio ad causam es una condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender, siguiendo las enseñanzas del Dr. Luis Loreto-, como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183). (Vid. sentencias Nros. 1137, 4577 y 0002 del 23 de julio de 2003, 30 de junio de 2005 y 14 de enero de 2009, respectivamente).
Por tanto, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, la cual debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; de allí que a tenor de lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser opuesta como cuestión previa sino como defensa de fondo.
Al respecto este Juzgado observa que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada o por instaurarse.
En este sentido nuestro procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1.987” indica que:
(....)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”(....).

Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia debe entrar a analizar la legitimatio ad causam de las partes que actúan en el proceso.

Según la opinión de nuestro Jurista, Dr. Luis Loreto, en su Obra “Ensayos Jurídicos”:
(.....)”La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de Cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera....La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado.” (...).

En este mismo orden de ideas, encontramos la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su Obra citada, según la cual:
(...) “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.(...)

Así pues, nuestro legislador ha estipulado que se puede hacer valer en juicio a nombre propio un derecho ajeno en el caso de sustitución procesal, en primer lugar actuando en el proceso en nombre propio pero en sustitución de otro, como es el caso de la cesión de los derechos y solo bajo el régimen procesal y en segundo lugar en caso de la acción directa la cual prevé una situación similar pero distinta. En esta acción directa no opera una sustitución procesal, sino que el interés legitimo del accionante justifica una cesión ex lege o subrogación sui generis del derecho sustancial, de manera que el titular de una acción directa no actúa en nombre de otro ni actúa en interés de otro, actúa por sí mismo en defensa de un derecho del cual es titular.
Por tanto, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma.
Considera este Juzgador traer a colación lo previsto en los artículos 1.549, 1550 y 1551 del Código Civil, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1.549. “La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición, La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido”.

Artículo 1.550. “El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”.

Artículo 1.551. “El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Se exceptúan los documentos que llevan la aceptación explícita o implícita del deudor”.

En caso de marras, se pretende el Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta de su cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble; ahora bien, se desprende que los ciudadanos LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS y EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, plenamente identificados, (V. folios 26 y 27), celebraron un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, sobre el inmueble que se encuentra ubicado entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; u que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros respectivos; igualmente cursa a los autos, copia certificada del documento de cesión de los derechos de crédito y litigiosos, principales y accesorios, con todas sus garantías y privilegios, derivados del contrato de promesa bilateral de compra venta otorgado por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, antes identificados, marcado con la letra “C” (V. folios 23 al 25), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros de autenticaciones respectivos.

De las consideraciones antes expuestas, en atención a los argumentos esgrimidos por las partes, y a la documental consignada como instrumento fundamental de la acción incoada en el presente juicio, así como el documento de cesión de los derechos de crédito y litigiosos, principales y accesorios, con todas sus garantías y privilegios, derivados del contrato de promesa bilateral de compra venta otorgado por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, a favor de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, a criterio de este Juzgador, se deriva que la parte actora como compradora, tiene facultad para intentar las acciones derivadas de la relación jurídica como la deducida en el presente juicio, y por su parte, la demandada como vendedora, es susceptible de ser sujeto pasivo de dichas acciones, ello dejando a salvo la procedencia o no de la referida acción, que será determinada en la decisión del fondo de la controversia, razón por la cual, la falta de cualidad e interés propuesta por la parte demandada, es improcedente. Así se declara.

PUNTO PREVIO II
DE LA RECONVENCION:
La parte demandada reconvino a la parte actora, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA y dada su indiscutible condición de arrendataria, bajo las condiciones del mismo contrato y en virtud de la posesión precaria original que mantenía desde la celebración del contrato primario de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, y dado el reconocimiento que hace el apoderado de la parte reconvenida en su libelo de demanda, de haber incurrido en el incumplimiento de la cláusula Cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta y bajo el falso y negado argumento de haberse configurado la confusión y la extinción de la deuda involuntaria que contrajo su mandante por vía de compensación, dada la configuración de la reciprocidad de deudas que se originó por el incumplimiento de la cláusula Cuarta o sea declarada extinta por este Tribunal.
Por su parte la actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazó e impugnó todas las copias fotostáticas simples acompañadas al libelo de la reconvención, y toda vez que las mismas fueron posteriormente traídas a los autos en copias certificadas y siendo los mismos recaudos que constituyen el acervo probatorio promovido por la representación judicial de la parte accionante reconvenida, quien suscribe la presente desechó la impugnación propuesta y le otorgó pleno valor probatorio a dichos recaudos, de conformidad con los argumentos jurídicos esgrimidos anteriormente.
En el caso que nos ocupa, la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, demandó a la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, por haber incumplido con su obligación en el contrato de opción de compra venta, en los siguientes términos:
1) En reconocer la existencia del contrato de compra venta de su cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble a favor de la actora, el cual se perfeccionó con el acuerdo de las partes en cuanto a la cosa y al precio.
2) En el cumplimiento de la tradición del contrato de compra venta de su cuota parte, mediante la protocolización de la escritura en el cual conste la transferencia de la propiedad sobre los derechos y acciones de la vendedora a la compradora en el Registro Inmobiliario y el pago del saldo deudor del precio de venta acordado; o que en su defecto, sea ordenada la protocolización de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, previa constancia auténtica en autos del depósito, a favor de la demandada, del saldo deudor del precio de venta acordado.
3) En el reconocimiento de la extinción de los efectos del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes antes del perfeccionamiento del contrato de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la parte adquiriente de la cuota parte de la arrendadora y su punto de posesión, antes precaria, dentro de la comunidad indivisa, al momento de perfeccionarse el contrato de compra venta; y,
4) El pago de las costas y costos procesales.
A lo que se le contrapone la pretensión de la parte demandada reconveniente; y, en razón del reconocimiento que -a su decir- hace el apoderado de la parte actora reconvenida, en su libelo de demanda, de haber incurrido en el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, ó de Opción de Compra Venta a tiempo determinado, bajo el falso y negado argumento de haberse configurado la confusión, convenga entones en la resolución de dicho contrato, o en su defecto, sea declarado resuelto por este Tribunal; y, una vez resuelto dicho contrato, convenga en el reconocimiento de la extinción de la deuda involuntaria que contrajo su mandante, en relación al adelanto y/o dinero entregado en arras (Bs. 6.000,00), acordado en la Cláusula Segunda, por la vía de LA COMPENSACIÓN, dada a la configuración de la reciprocidad de deudas, que se originó por el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del mismo contrato, o en su defecto sea declarada extinta por este Tribunal, toda vez que por ser legal opera IPSO JURE.
Asimismo, que convenga en pagar la cantidad de Bs. 1.800,00, dada la penalización contenida en la Cláusula Sexta del contrato de opción de compra-venta, en razón de la inejecución o incumplimiento del mismo, equivalente al 30% del monto recibido en arras, por consecuencia de daños y perjuicios, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil; y, las costas del presente procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

La reconvención ha sido definida por el Dr. Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil”, como “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.
Continúa el autor citado y expone: “… En esta definición se destaca: La reconvención es una pretensión independiente. Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional. Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor. La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor. La reconvención debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación, y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.”
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia Sala Político Administrativo en sentencia dictada el 19 de noviembre de 1992, en Pierre Tapia, estableció lo siguiente:
“La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostienes el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”: “La Reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuara o excluirá la acción principal…”

A mayor abundamiento, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, se estableció que:
“…El Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tienen hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…”

En este sentido, observa este sentenciador, que en la demanda principal como en la reconvención se aperturó el lapso probatorio, por lo que corresponde al demandante reconvenido desarrollar la actividad probatoria en relación con lo que haya alegado en su libelo de demanda, mientras que el demandado reconviniente tendrá la doble actividad de demostrar lo que haya alegado en su contestación a la demanda y en su reconvención, quedando a salvo, por supuesto, el caso de los hechos que no son objeto de prueba. Por tal motivo el demandante reconvenido tendrá que promover y evacuar pruebas en relación con su demanda, mientras que el demandado reconviniente deberá promover y evacuar pruebas en relación con la contestación a la demanda y con la reconvención propuesta.

Así las cosas, aprecia este Tribunal que conforme a las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, si una de las partes de un contrato bilateral no ejecuta su obligación, puede la otra, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
La citada norma del Código Civil faculta ciertamente al demandante para solicitar la resolución del contrato sub examine. Sin embargo, su aplicación no opera de forma simplista y automática, sobre todo si se toma en consideración los efectos que produce la sentencia que declara la resolución de un contrato.
En nuestro medio predomina la tendencia jurisprudencial a considerar que la sentencia que declara la resolución de un contrato bilateral produce efectos retroactivos ex tunc, vale decir, que por consecuencia de la resolución de un contrato, las cosas vuelven al estado que tenían antes de la celebración del contrato. Así, en el caso de una compraventa que se declarase resuelta, la cosa vendida reingresará al patrimonio del vendedor y el precio que éste hubiere recibido deberá reintegrárselo al comprador, pues, de no ser así, se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa del vendedor, en perjuicio del comprador, en los términos del artículo 1.184 del Código Civil.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero (“La Resolución del Contrato”, 1ª. Edición, impresa por Grafindustrial Aragua S. R. L., Maracay, 1980), anota un ejemplo en que operan de manera sencilla los efectos de la resolución de un contrato. En efecto, dicho autor señala: “Ahora bien, si el comprador no paga el precio en el día y lugar convenidos, no hay duda de que el vendedor puede solicitar la resolución del contrato de compraventa. Producida la resolución del contrato, la cosa vendida volverá al vendedor y éste entregará la parte del precio recibido, por efecto de que las partes quedan como si no hubieran contratado jamás. Pero no debe olvidarse que tal restitución tiene sus excepciones y limitaciones ya anotadas en esta obra.” (pág. 414)
Sin embargo, la doctrina ha formulado serias objeciones a tal criterio, basadas, sobre todo, en la imposibilidad de restitución de ciertas contraprestaciones que, conforme al contrato, se habían ejecutado entre las partes y que por razón de la naturaleza del contrato resuelto, no podrían ser restituidas.
El autor José Melich-Orsini (“La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Editorial Temis, Bogotá-Caracas, 1979), en el sumario del capítulo VIII de dicha obra, reseña lo siguiente: “La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato (I), no sólo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado (II), sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya trasferencias patrimoniales fundadas en el contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto (III). No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes (IV, X, XI, XII), razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve. Pero en un sistema como el nuestro, en el que de ciertos contratos como el de venta de una cosa cierta, se predica su eficacia real, que ha planteado además la cuestión de si también habría que atribuir a la sentencia una eficacia retroactiva real (III), en virtud de la cual la recuperación automática por el demandante de la antigua titularidad que ejercía sobre el bien, desmorona simultáneamente cualquier derecho que el demandado hubiera podido trasferir a terceros … [ … ] Sin embargo, tales construcciones doctrinales no han encontrado eco en la jurisprudencia, que continúa partiendo del principio tradicional de la eficacia retroactiva ex tunc de la resolución, y se limita a adquirir apenas algunos correctivos a ese principio a favor de terceros subadquirentes de buena fe, basados en la intervención de otros principios opuestos como el de la “posesión equivale a título” que establece el artículo 794 del C. C. en materia de bienes muebles, o el de la eficacia sanatoria de la publicidad registral en materia de bienes inmuebles o de bienes muebles registrables (VII).” (págs. 303 y 304).

Ahora bien, este Juzgador de una revisión del contrato en referencia, suscrito entre las partes, en fecha 25 de mayo de 2004, pudo constatar que en la Cláusula Sexta establecieron lo siguiente:

“…SEXTA: Si por motivos imputables a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la negociación no se efectuare, “LA PROPIETARIA” al momento de devolverle el monto de bolívares que adelantarán con la firma del presente documento (Bs. 6.000.000,00), deducirá a titulo de CLÁUSULA PENAL, el TREINTA POR CIENTO (30%) de dicho monto, y si por el contrario, no se llegare a efectuar la compra venta por motivos imputables a “LA PROPIETARIA”, ésta devolverá a “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), más un TREINTA POR CIENTO (30%) de este mismo, en un período no mayor de 30 días hábiles, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo establecido en la Cláusula TERCERA del presente contrato…”

Al respecto, las pruebas que constan en las actas procesales ponen de manifiesto el incumplimiento en el que incurrió la parte actora reconvenida, al irrespetar y excederse del plazo establecido en el referido contrato de opción de compra venta, es decir, 15 de diciembre de 2004, que fue lo querido y convenido por ambas partes según la letra, espíritu y razón del contrato de opción analizado,
De lo anterior se colige que establecidos como fueron las cláusulas o condiciones del contrato suscrito entre las partes, y como quiera que el contrato es ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes.
En este mismo orden de ideas, es de observar que quedó demostrado en autos que las obligaciones asumidas por ambos contratantes no fueron cumplidas a cabalidad, tal y como emana del análisis y valoración probatoria ya efectuada, por cuanto una vez vencido el plazo concedido para realizar la venta definitiva del inmueble y en efecto la cancelación del pago convenido, la futura compradora (actora reconvenida) no dio cumplimiento, toda vez que no acreditó pago o depósito alguno a favor de su contraria, por concepto de la cancelación total de la suma acordada por la venta del inmueble tantas veces descrito; y, por su parte, la vendedora ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, no dio estricto cumplimiento a lo establecido en la cláusula SEXTA del contrato supra mencionado, y en virtud del incumplimiento de la prenombrada ciudadana, quien estaba obligada devolverle a la compradora promitente, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 6.000.000,00), los cuales expresados en bolívares fuertes ascienden a la suma de SEIS MIL EXACTOS (Bs. F. 6.000,00), reteniendo para sí únicamente a titulo de cláusula penal, el TREINTA POR CIENTO (30%) de dicho monto. Situación está, que trae como consecuencia en la presente acción, LA PROCEDENCIA DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO suscrito por las partes contratantes conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y consecuentemente la ejecución de la cláusula sexta del citado contrato, a favor de la vendedora como ya quedo sentado. Así se decide.
En base a lo anteriormente expuesto, resulta necesario para este Jurisdicente declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta en el presente juicio por la parte demandada reconveniente ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166, contra la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.788.109, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato celebrado en fecha 25 de mayo de 2004, y debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09/12/2005, anotado bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los Libros respectivos. ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO III
DE LA CONFUSIÓN
Ahora bien, este Juzgador a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la confusión invocada por la parte demandada reconviniente, observa:
La confusión ocurre cuando en una misma persona se reúne las cualidades de acreedor y de deudor, por su parte Pothier las define como “la desnaturalización de un derecho por la reunión en una misma persona de dos cualidades contradictorias”, la cual se encuentra sustentada en el artículo 1.342 del Código Civil.
La confusión extingue la obligación, pues nadie puede ser deudor de sí mismo. Sin embargo algunos autores sostienen que la confusión no es propiamente un medio de extinción de obligaciones, como lo es el pago o la novación, entre otros, sino que es más bien un medio o modo de paralizar el ejercicio de la acción del acreedor debido a la imposibilidad de que una persona se pague a sí misma una obligación o pueda ejercer contra si misma un derecho de crédito. DEMOLOMBE afirma que en la confusión no se extingue la obligación sino la acción para hacer cumplir aquélla, por otra parte, nuestro Código Civil la considera como un medio de extinción de obligaciones, lo cual puede ocurrir por todos los hechos por los cuales se verifica una sucesión, trátese de sucesiones universales o a titulo particular, intervivos o mortis causa, pero estas últimas constituyen los casos más frecuentes e importantes, ya que el acreedor hereda a su deudor, o viceversa; y, se puede configurar generalmente en los siguientes casos:
1º En las sucesiones a titulo universal, es la hipótesis más frecuente, el deudor hereda a su acreedor, o viceversa, o cuando una persona hereda tanto al acreedor como al deudor, exceptuándose el heredero a beneficio de inventario; y,
2º En las sucesiones a titulo particular, por ejemplo, en el caso de una cesión de crédito, en la cual el deudor adquiere un crédito contra sí mismo, o cuando tal circunstancia ocurre a consecuencia de una subrogación.
Asimismo, se tiene que los elementos que integran la confusión son los siguientes:
1º La existencia de una obligación civil excluyéndose la obligación natural.
2º Que las cualidades de acreedor y de deudor, típicas de la relación obligatoria, se reúnan en una misma persona, que puede ser uno de los mismos sujetos de la relación primitiva o un tercero que los sucede a ambos.
3º Que ocurra entre el acreedor y el deudor principal; ello explica que no extinga la obligación principal la confusión que se efectúa entre acreedores y fiadores.
Por otra parte, es necesario destacar los efectos de la confusión son los siguientes:
1º La extinción de la obligación respecto de la cual se hubiese producido la confusión.
2º Extingue no sólo la obligación principal.
3º La confusión que se efectúa en la persona del fiador.
4º Si la obligación es solidaria, la obligación queda extinguida sólo por la parte correspondiente al acreedor en cuya persona se realizó la confusión, si se trata de solidaridad activa; y en la solidaridad pasiva, la obligación sólo se extingue por la parte correspondiente al deudor con el cual se realizó la confusión.
5º Si la obligación es indivisible, la confusión ocurrida con la persona de uno de los acreedores o de uno de los deudores deja a los otros el derecho de pedir la totalidad de la obligación o de pagarla, salvo la indemnización al deudor.
En consecuencia, y en virtud de lo antes señalado, es forzoso para este Juzgador declarar IMPROCEDENTE, la confusión de las obligaciones reclamadas en el presente juicio. Y Así se decide.
PUNTO PREVIO IV
DE LA COMPENSACIÓN

Asimismo, este Sentenciador a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la compensación originada por el incumplimiento de la cláusula Cuarta del contrato objeto del presente juicio e invocada por la parte demandada reconviniente, observa:
La compensación es una forma de extinguir las obligaciones que se presenta cuando dos personas son deudoras la una de la otra produciendo el efecto, por el ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor.
Por lo tanto, existe compensación cuando dos personas reúnen la calidad de deudores y acreedores recíprocamente y por su propio derecho.
Según Maduro Luyando, la compensación es la extinción que se opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudoras cuando dichas deudas son “homogéneas, líquidas y exigibles”.
Por su parte, Zacarías la define como la “extinción de dos obligaciones recíprocas que se pagan la una por la otra, hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra”.
Nuestro Código Civil venezolano la contempla en el artículo 1331, donde dispone:
“Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes”.
La compensación supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, que se adeudan cosas homogéneas o de la misma especie, de modo que puedan sustituirse las unas a las otras. Las deudas deben ser líquidas y exigibles, es decir, que opera entre dos personas que se deben mutuamente cosas semejantes, con el objeto de configurar un pago doble ficticio y para que se verifique esta figura jurídica se requiere que ambas deudas subsistan civilmente, que sean cosas líquidas, exigibles, de plazo vencido y ser condicionales, que se halle cumplida la condición. Además, ambas deben consistir en cantidades de dinero o prestaciones de cosas fungibles entre sí, de la misma especie y de igual calidad, o en cosas inciertas no fungibles, sólo determinadas por su especie, con tal que la elección pertenezca a los dos deudores. Se requiere también que los créditos y deudas se hallen expeditos, sin que un tercero tenga derechos adquiridos, en virtud de los cuales pueda oponerse legítimamente.
Las deudas pagaderas en diversos lugares son compensables indemnizando los gastos de transporte o cambiando el lugar de pago, por lo que supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, que se adeudan cosas similares o de la misma especie, de modo que puedan sustituirse las unas a las otras.
Su naturaleza se encuentra sustentada en que constituye uno de los medios legales de extinción de las obligaciones y opera aún sin el concurso de la voluntad de las partes (compensación legal), aún cuando puede existir también la compensación convencional, siendo la compensación legal, aquella que opera de derecho en virtud de la Ley, desde el momento en que existen simultáneamente las dos deudas; y, la convencional como su nombre lo indica, es la que se deriva de un pacto o convención de las partes, requiere de la voluntad de ambas partes.
Y como quiera, que en razón de lo antes explanado, es resulta forzoso para este Juzgador declarar IMPROCEDENTE, la compensación de las obligaciones invocadas en el presente juicio, por la representación judicial de la parte demandada reconveniente, toda que no se demostró en autos la determinación de las sumas dinerarias adeudadas, originadas por el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL y MAYRA RODRÍGUEZ, ampliamente identificadas. Y Así se decide.
-V-
DEL FONDO DE LA DEMANDA

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir; asimismo, de acuerdo a la interpretación de los contratos los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, así las cosas en este punto del fallo pasa este Juzgador a efectuar un detenido análisis del contrato de opción compra-venta, en los cuales se basa la presente demanda, con el objeto de determinar las obligaciones que la propietaria alega como incumplidas por la demandada reconveniente.
Narrado lo anterior, pasa quien aquí sentencia a establecer el thema decidendum que en el caso sub lites, se encuentra centrado en la pretensión de la actora reconvenida, quien persigue el cumplimiento del contrato de compra venta, en cuanto a la tradición de su cuota parte, es decir, de los derechos y acciones que le corresponden en propiedad, equivalentes a Veinticuatro Enteros con Dos Mil Cuatrocientos Cuarenta y Seis Diez Milésimas por Ciento (24,2446%), así como el punto de posesión que viene ocupando como arrendataria dentro del inmueble indiviso, es decir, de la casa Nro. 05-02 y que la parte demandada no ha dado fiel cumplimiento de la obligación asumida contractualmente, por lo que demandó a la parte accionada para que convenga judicialmente, o en su defecto sea condenada en la sentencia
1) En reconocer la existencia del contrato de compra venta de su cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble a favor de la actora, el cual se perfeccionó con el acuerdo de las partes en cuanto a la cosa y al precio;
2) En el cumplimiento de la tradición del contrato de compra venta de su cuota parte, mediante la protocolización de la escritura en el cual conste la transferencia de la propiedad sobre los derechos y acciones de la vendedora a la compradora en el Registro Inmobiliario y el pago del saldo deudor del precio de venta acordado; o que en su defecto, sea ordenada la protocolización de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, previa constancia auténtica en autos del depósito, a favor de la demandada, del saldo deudor del precio de venta acordado;
3) En el reconocimiento de la extinción de los efectos del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes antes del perfeccionamiento del contrato de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la de compra venta, por la confusión que se configuró entre la parte arrendataria y la parte adquiriente de la cuota parte de la arrendadora y su punto de posesión, antes precaria, dentro de la comunidad indivisa, al momento de perfeccionarse el contrato de compra venta; y
4) El pago de las costas y costos procesales.

A lo que se le contrapone la pretensión de la parte demandada reconveniente, y en tal sentido, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho que invocó la contraparte; y, como punto previo a la contestación opuso a todo evento la falta de cualidad contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de la parte actora para sostener el juicio incoado en contra de su defendida, por cuanto no surte los efectos la cesión efectuada por el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO a favor de MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, toda vez que no fue notificada, y, que el cedente no cumplió con la obligación de notificar la cesión de sus derechos a su defendida y mucho menos podría aceptar esa cesión, en razón de no tener conocimiento que la misma se había realizado, supuestos derechos que se derivan del contrato de fecha 25 de mayo de 2004, cuya cesión se realizó a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100; de acuerdo a lo producido en autos por la querellante.
Que esos supuestos derechos que se derivan del contrato de Opción de Compra-Venta a tiempo determinado, los cuales alude el apoderado judicial de la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS en el libelo de la demanda, deben ser demandados en forma conjunta con el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, por cuanto existe un litis consorcio necesario, según el cual para que pueda constituirse, deben acudir ambos como actores en la pretendida demanda, ya que la accionante no tiene esos supuestos derechos, lo que enerva su pretensión al demandar sin tener la cualidad necesaria para ello.
Que es cierto y reconocen que su poderdante LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, celebró un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, de naturaleza OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a tiempo determinado, en el cual se verifica específicamente en la cláusula PRIMERA, que las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compra venta, el cual se otorgaría por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde esta construida, que le pertenece en forma proporcional a la demandada, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01, estando construido el referido inmueble sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de la negociación forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres viviendas y la parte proporcional que le corresponde a la propietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, objeto de esa negociación se ubica en el medio de éstas, es decir entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; u que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal. Siendo de esta manera que “La propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedo anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º.
Que reconocen únicamente, que los términos en que se celebró dicho contrato, están plasmados en el documento que aparece inserto al folio veintiséis (26), del presente expediente, que la parte actora reprodujo conjuntamente con el libelo de demanda, marcado con la letra “C”, y que su poderdante reconoce tanto el contenido del mismo como su firma, más no así, los términos y alegatos que aduce la parte demandante en el escrito de libelo de demanda, mucho menos las condiciones, interpretaciones y tergiversaciones que se hacen en dicho libelo, con el malsano prepósito de confundir a este Tribunal, y que no es cierto, el término que se pretende hacer valer en el escrito libelar, refiriéndose a su mandante con la denominación “vendedora”, cuando lo cierto es, que la cláusula 5º y todas y cada una cláusulas del contrato de Opción de Venta a tiempo determinado, establecen la denominación de su mandante como “La propietaria”.
Asimismo, manifestó que los interesados en la compra del inmueble objeto de la demanda, fueron “Los Promitentes Compradores”, ya que insistieron en que se les vendiera dicho inmueble, aún cuando el mismo no estaba a la venta, no obstante, su mandante dada la insistencia de la arrendataria aceptó la proposición, confiando en la buena fe de éstas personas, siendo solidaria para ese entonces en relación al regateo del precio y fue de esa manera, es decir, bajo las condiciones que de manera voluntaria acordaron las partes contratantes, que su mandante realizó la promesa de vender el inmueble en el tiempo determinado, que debió llevarse a efecto mediante la elaboración de un documento definitivo de compra-venta, quedando claramente definido en el contrato de opción de compra venta la denominación que se adecuaba a cada contratante según la situación existente para ese entonces, o sea, conforme a las condiciones reales existentes para el momento que se firmó el contrato privado y que tampoco es cierto, como lo expresa la demandante en su escrito libelar, refiriéndose a la cláusula 2da del contrato de opción compra venta a tiempo determinado, lo que artificiosamente expone, en su intento de pretender hacer valer ante este Tribunal el término de “Compradores” cuando la denominación establecida en el contrato es de “Los Promitentes Compradores” y de igual forma pretender confundir a este Despacho utilizando el término “inicial” de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), cuando lo cierto es, que dicha cláusula establece textualmente lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio de venta del referido inmueble, es por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), monto de bolívares que “Los Promitentes Compradores” se comprometen a pagar en la siguiente forma: 1.- En el momento de la firma del presente contrato adelantarán una primera parte de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), y 2.- El saldo restante, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) será pagado en fecha 15/12/2004, oportunidad en que las partes acuerdan firmar el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Subalterno respectivo…”
Que el único propósito o fin de incluir esta cláusula en dicho contrato, era asegurar el cumplimiento o ejecución del mismo, y es por ello que tanto que tanto, “La Propietaria” como “Los Promitentes Compradores”, convinieron que se adelantara esta cantidad de dinero, que obviamente se cataloga de arras y el saldo restante, debió pagarse el 15/12/2004, hecho que no ocurrió por causa imputable a Los Promitentes Compradores, en consecuencia, fenecido este plazo e incumplida que fue la obligación, el contrato expiró.
Que si es cierto e igualmente se estableció textualmente en la cláusula 4º del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, cuya naturaleza es de Opción de Compra Venta a tiempo determinado, el cual es del tenor siguiente:
“…CUARTA: En razón de que en la actualidad “Los Promitentes Compradores”, se encuentran en posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2004…”
Que el contrato suscrito entre las partes no es un contrato de venta, sino una Promesa Bilateral de Compra, a tiempo determinado, lo cual se estableció en la cláusula tercera del contrato de la siguiente manera:
“…TERCERA: El presente contrato tiene vigencia hasta el 15 de diciembre de 2004, plazo éste acordado para celebrar la firma del contrato definitivo de compra venta…”
Que dada la condición de Arrendataria o de poseedora precaria que mantenía la demandante en esos contratos y vencido el término que se fijó en la Opción de Compra Venta, entonces la demandante mantenía su misma condición de Arrendataria, por convertirse el contrato celebrado en fecha 01 de octubre de 2001 en un contrato a tiempo indeterminado.
Que su mandante admite haber celebrado un contrato de opción de compra-venta, no reconociendo que dicho contrato pueda ser catalogado y/o atribuírsele la calificación de un contrato de compra venta, como insistentemente de manera artificiosa y engañosa lo pretende hacer notar la parte demandante en su escrito libelar, y lo que si reconoce la parte demandada es, que los términos y condiciones en que se celebró este contrato están plasmados en el instrumento que aparece inserto en el presente expediente, que la parte actora reprodujo conjuntamente con el libelo de demanda, marcado con la letra “C”, reconociendo también, que en dicho contrato las partes acordaron celebrar a futuro, un contrato de compra venta en un término extintivo, mediante el cual se transfiriera la propiedad de la cuota parte en la comunidad pro indivisa del inmueble que le pertenece a la demandada, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º, pero que dicho contrato no se celebro en el término estipulado (15/12/2004), trayendo como consecuencia la extinción del mismo en razón de su caducidad, esto debido al incumplimiento en que incurrió la parte demandante, cuyos detalles de ese incumplimiento.
Que la parte demandante para el momento en que se celebró el contrato (25 de mayo de 2004), mantenía una relación de pareja con el ciudadano EDUART ENRIQUE BRICEÑO MARRERO, y por tal motivo éste con sus propios recursos económicos, adelantó la cantidad de seis millones de bolívares de los anteriores (Bs. 6.000.000,00), los cuales recibió para ese entonces su mandante, como garantía al cumplimiento del compromiso que adquirieron, es decir, como arras.
Que en el mes de septiembre de 2004, surgieron problemas entre los prenombrados ciudadanos y surgieron disputas en cuanto al reclamo que hacía el señor EDUART BRICEÑO, al perder el interés en adquirir el inmueble en referencia y pretendía la devolución de la totalidad de las arras adelantadas.
Que en ese mismo mes de septiembre del año 2004, la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, acudió a la casa de su representada, a participarle que ella seguía manteniendo interés en poseer el inmueble, a pesar de lo que estaba ocurriendo con su ex concubino, solicitándole a su poderdante que no le hiciera entrega del dinero que adelantó en arras el señor EDUART BRICEÑO, que lo retuviera mientras tanto, a objeto de garantizar los cánones de arrendamientos que se fueran venciendo.
Que transcurrió el tiempo y los Promitentes Compradores no cumplieron, continuando la demandante MAIRA RODRÍGUEZ, en posesión precaria del inmueble en su condición de arrendataria.
Que en razón de su mandante tener en su poder, la cantidad de bolívares que los Promitentes Compradores adelantaron en arras, al no mostrar la pareja interés en solicitar la devolución del mismo, y teniendo conocimiento la parte demandada, que en caso de incumplimiento podían compensarse las deudas, en cuanto al cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, inclusive, deducir a la demandante del dinero entregado en arras, lo estipulado en la Cláusula Sexta de dicho contrato, es decir, deducir el treinta (30%), a titulo de Cláusula Penal, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.331, 1.332, 1.333, 1.339 y 1.305 del Código Civil, y en virtud de ello mantuvo una posesión pasiva con la ciudadana MAIRA RODRÍGUEZ, no ejerciendo ninguna acción legal de desalojo en su contra.
Que en el mes de mayo del año 2006, la señora LIGIA PADILLA, acudió a la residencia de su poderdante y le manifestó su interés en negociar bajo las condiciones del contrato que caducó en fecha 15 de diciembre de 2004, a lo que la parte accionada se negó por cuanto había expirado el tiempo el tiempo para celebrar el contrato definitivo de compra venta, pues, había un incumplimiento por parte de ellos, por lo tanto, debían convenir en un nuevo contrato en relación al precio, tomando en cuenta el ajuste por inflación y/o nuevos precios del mercado.
Que al caducar el contrato de Opción Compra Venta e incumplir la demandante con las obligaciones que le imponía dicho contrato, continúa todavía vigente su condición de arrendataria, por consecuencia del contrato de arrendamiento que celebró con la parte demandada en fecha 01 de octubre de 2001, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, que quedó anotado con el Nro. 77, Tomo 94 de los libros que se llevan en esa notaría; y, que la ciudadana MAIRA RODRÍGUEZ, pretende hacer valer el derecho de celebrar un contrato definitivo de compra venta con su mandante a destiempo, y más aún, después de ser ella la que incumplió el contrato, igualmente, solicitó que sea declarada sin lugar la presente acción.

En ese mismo orden de ideas, se trae a colación lo que en relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil:

Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones; asimismo, dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer sus necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes.
El contrato esta vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y Derecho, se encuentran precisamente en al actividad contractual.
Así tenemos que el Dr. Guillermo Cabanellas ha definido el Contrato como un Convenio obligatorio entre dos o mas partes, relativo a un servicio, materia proceder o cosa, lo cual implica la exigibilidad de un proceder y una responsabilidad ante el ajeno incumplimiento.
De igual manera Savigny, define el Contrato como el concierto de dos o más voluntades sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus relaciones jurídicas.
A tal efecto, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, señala que es necesario fijar el grado de diligencia que el deudor debe poner en el cumplimiento de la obligación, es decir, como debe ser cualitativamente considerada la actividad que el deudor debe desarrollar en la ejecución:
“Como principio general, nuestro legislador exige al deudor que en el cumplimiento de la obligación desarrolle la diligencia de ese ente abstracto e ideal que es el padre de familia. En este sentido exige del deudor una conducta apreciada en abstracto mediante la comparación con la conducta del padre de familia, que cuando se trata de una obligación contractual, al deudor se le exige desarrolle la diligencia de un hombre medio, normalmente prudente y diligente, del mejor padre de familia.”

Así lo establece el artículo 1.270 del Código Civil:
“La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito…”
De igual manera, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, de la siguiente manera:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Ahora bien, la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo el pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato.

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad. Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio. (Omissis)

“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Se observa, que en el sub lites la parte accionada tenía la carga de demostrar que cumplió oportunamente con la obligación asumida, lo cual no ocurrió, pues no aportó a los autos prueba alguna que desvirtuara los dichos de la parte actora, lo que implica que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil,

Ahora bien, analizado lo anterior pasa quien aquí decide a dirimir el fondo del presente asunto judicial, para lo cual observa que la actora se fundamenta en el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, devenida de una obligación contraída por la parte demandada reconvenida, y que en razón de que no ha cumplido con la misma contractualmente procedió a demandarla por la vía del juicio ordinario, previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el que sigue:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Subrayado de este Tribunal).
En tal sentido, este Juzgador de una revisión del contrato en referencia, suscrito entre las partes, en fecha 25 de mayo de 2004, que en la cláusula establece textualmente lo siguiente:
Cláusula PRIMERA, que las partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo de compra venta, el cual se otorgaría por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, que le pertenece en forma proporcional a la demandada, situada en la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, en el lugar denominado “Los Castaños”, sobre la Avenida Los Jabillos antiguamente denominada “Lourdes”, hoy marcada con el número 123 y con número catastral 13-08-05-01, estando construido el referido inmueble sobre un lote de terreno que mide siete metros con cincuenta centímetros (8,50 Mts.) de frente por treinta y dos metros (32 Mts.) de fondo, y que la casa objeto de la negociación forma parte de una división, es decir, sobre el referido lote de terreno se encuentran construidas tres viviendas y la parte proporcional que le corresponde a la propietaria LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, objeto de esa negociación se ubica en el medio de éstas, es decir entre las esquinas de Jabillos y Cármenes, prolongación de la Av. Roosevelt, la cual se distingue con la nomenclatura catastral 05-02; que el lote de terreno donde está construida la casa que distingue el documento original de compra venta con el Nro. 123, se encuentra alinderado así: NORTE: terreno que es o fue de Juvenal Mújica. SUR: Que es su frente, Av. Los Jabillos. ESTE: Terreno que es o fue de Cornelio Bolívar, y, OESTE: Calle Transversal. Siendo de esta manera que “La propietaria”, conforme a las condiciones señaladas en el documento registrado en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil (2000), por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, que quedo anotado bajo el Nro. 21, Tomo 26, Protocolo 1º.
“…SEGUNDA: El precio de venta del referido inmueble, es por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), monto de bolívares que “Los Promitentes Compradores” se comprometen a pagar en la siguiente forma: 1.- En el momento de la firma del presente contrato adelantarán una primera parte de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), y 2.- El saldo restante, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) será pagado en fecha 15/12/2004, oportunidad en que las partes acuerdan firmar el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Subalterno respectivo…”

Asimismo, se estableció en la cláusula tercera del contrato de la siguiente manera:
“…TERCERA: El presente contrato tiene vigencia hasta el 15 de diciembre de 2004, plazo éste acordado para celebrar la firma del contrato definitivo de compra venta…”

Igualmente, se estableció textualmente en la cláusula cuarta del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, lo siguiente:
“…CUARTA: En razón de que en la actualidad “Los Promitentes Compradores”, se encuentran en posesión del inmueble a titulo precario, dada su condición de arrendatarios, las partes convienen en mantener la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta la fecha en que se celebre la firma del contrato definitivo de compra venta, es decir, hasta el 15 de diciembre de 2004…”

En la cláusula 5º del contrato se estableció que la parte vendedora:
“…se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes, relativas a la actualización de la documentación necesaria, para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo, comprometiéndose a transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación, libre de todo gravamen y de impuestos Municipales, Estadales y Nacionales…”

De igual forma, se pudo constatar que en la Cláusula Sexta establecieron lo siguiente:
“…SEXTA: Si por motivos imputables a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la negociación no se efectuare, “LA PROPIETARIA” al momento de devolverle el monto de bolívares que adelantarán con la firma del presente documento (Bs. 6.000.000,00), deducirá a titulo de CLÁUSULA PENAL, el TREINTA POR CIENTO (30%) de dicho monto, y si por el contrario, no se llegare a efectuar la compra venta por motivos imputables a “LA PROPIETARIA”, ésta devolverá a “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), más un TREINTA POR CIENTO (30%) de este mismo, en un período no mayor de 30 días hábiles, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo establecido en la Cláusula TERCERA del presente contrato…”

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, destacándose al efecto que ambas partes reconocieron la existencia del contrato autenticado 25 de mayo de 2004, y el cual fue consignado por ambas partes, por lo que constituye un hecho no controvertido que se encuentran ligados jurídicamente por el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal que la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, parte actora reconvenida junto al libelo de demanda, no demuestra que ha sido probada la existencia de la obligación reclamada, en este sentido, y en virtud que la accionante, no probó nada que le favoreciera en su debida oportunidad procesal, es decir, no probo haber cumplido con el pago oportuno de la totalidad del precio del inmueble objeto del presente juicio, de lo que concluye este Sentenciador que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, destacándose al efecto que en atención al contenido de la cláusula tercera y quinta del referido contrato así como del artículo 1197 del Código Civil, el contrato bajo análisis se encuentra condicionado al hecho que parte vendedora, las hoy demandadas se obliga a realizar todas las gestiones pertinentes, relativas a la actualización de la documentación necesaria, para definir ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la cuota parte del inmueble que le pertenece, la cual será objeto de negociación entre las partes y que debe especificarse en el documento definitivo, comprometiéndose a transferir la propiedad del inmueble objeto de la presente negociación, libre de todo gravamen y de impuestos Municipales, Estadales y Nacionales, igualmente establecieron que el contrato tenia vigencia hasta el 15 de diciembre de 2004, plazo éste acordado para celebrar la firma del contrato definitivo de compra venta, sin embargo, ello no obsta para que la actora manifestara su compromiso de cumplir con la obligación que como promitente comprador le corresponde, es decir, no probo haber cumplido con el pago oportuno de la totalidad del precio del inmueble objeto del presente juicio, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los libros respectivos, forzoso es para este Juzgado concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de una obligación que no quedó enteramente probada en este proceso en particular, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no del cumplimiento demandado, y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así formalmente queda establecido.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta incoada por la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, ampliamente identificada, contra la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, igualmente identificada; y, así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente queda establecido.

VI
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, propuesta por la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.788.109, contra la ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.170.166.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta en el presente juicio por la parte demandada reconveniente ciudadana LIGIA MARGARITA PADILLA RANGEL, contra la ciudadana MAIRA ALEJANDRA RODRÍGUEZ CONTRERAS, antes identificadas, en consecuencia, improcedente la confusión y la compensación de las obligaciones reclamadas e invocadas en el presente juicio.
TERCERO: RESUELTO el contrato celebrado en fecha 25 de mayo de 2004, y debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 09/12/2005, anotado bajo el Nro. 81, Tomo 100 de los Libros respectivos.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento, se condena en costas y costos a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 29 días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ÁNGEL VARGAS RODRÍGUEZ.
ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 11:48 am., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.
Asunto: AH1B-V-2006-000098.
AVR/GP/nsr*