EXPEDIENTE Nº 3634-15 SENTENCIA No. 20-14072016 TIPO DE RESOLUCION. SENTENCIA DEFINITIVA. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de Local Comercial; REFERENTE al DERECHO A PRORROGA LEGAL, DERECHO A PREFERENCIA OFERTIVA Y DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. SIGNO DE LA RESOLUCIÓN: EXTENSIVO DEL FALLO DE LA DECISIÓN DE FECHA 22 DE JUNIO DE 2016 QUE DECLARO CON LUGAR LA DEMANDA. PARTE ACTORA: WILMER OSWALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-11.121.553. ABOGADA APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: ELIMAR DEL CARMEN PUERTA LICONTE; titular de la cédula de Identidad Nº. V- 13.447.813 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 236.842 PARTE DEMANDADA: MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V- 836.179. ABOGADO DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RICARDO ANTONIO LUGO GAMARRA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.283.390, e inpreabogado Nº. 27.289; como Defensor Ad Litem. I RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS -Se inicia la presente acción por demanda incoada ante el Tribunal Distribuidor 2º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, en fecha 28/05/2015, por el ciudadano: WILMER OSWALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.121.553, asistido de la abogada Elimar Puerta Liconte, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 236.842, con fundamento en la pretensión del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de dos Locales Comerciales; referente al DERECHO A PRORROGA LEGAL, RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y DERECHO A PREFERENCIA; ubicados la Plata baja del edificio Alvarado calle Infante de la ciudad de San Juan de los Morros, identificados con los Nros 47 y 45; cuyos linderos generales del edificio son: NORTE: Con casa de la Sucesión Fernández Alvarado, hoy día propiedad de Luisa Alvarado Guzmán de Perdomo, Carmen Alvarado Guzmán y Victoria Alvarado Guzmán, en 34.75 metros; SUR: Con Calle Infante que es su frente en 34.75 metros; ESTE: Con Avenida Bolívar en, 14.75 metros y OESTE: Con casa que es o fue de Doña Matilde de Zamora, en 14.75 metros, según levantamiento parcelario, Código Catastral EDO. 12; MUN. 12; PARRQ. 01; AMB URB; SECT. 12; MANZ.26; en contra de la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-836.179; distribuido para este Tribunal 1º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz del Estado Guárico; en fecha 01/06/2015. El accionante acompañó a su libelo en copia simple, los siguientes recaudos: Recibos de Pagos, Recibos de Depósitos bancarios en la Entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, Folios (09 al 14); CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NOTARIADO. Suscrito entre la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA y WILMER OSWALDO NEGRETTE Folios (15 al 18); DOCUMENTO RECIBIDO ANTE EL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO EN FECHA 24/04/2015 con anexos a éste de: recibos de pagos de Impuestos, comprobante de denuncias hechas ante la Superintendencia de Precios Justos y documento de exposición de motivos realizado ante la Coordinación de la Superintendencia de Precios Justos, sección Guárico con sede en San Juan de los Morros, estado Guárico, donde el demandante realiza una exposición de motivos de la problemática que le incomoda en relación al arrendamiento de los referidos locales comérciale. (Folios 19 AL 26); y Registro Mercantil de la Compañía BARBERIA NEGRETTE, C.A. Folios (28 al 37). Mediante auto de fecha 03 de Junio de 2.015 (folio 38), se le dio entrada y se ADMITIO la demanda, de conformidad con lo previsto en los artículos 341 del Código de procedimiento Civil, sustanciándose la causa por el procedimiento oral previsto en el Artículo 881 ejusdem en concordancia con la ley especial que regula la materia. Así mismo se ordenó el emplazamiento de la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, en su condición de demandada, a los fines de su comparecencia y dar contestación a la demanda. En fecha 13 de Julio de 2015, el Alguacil del Despacho manifestó haberse trasladado en tres oportunidades a practicar la citación de la demandada y no pudo ubicar la dirección siendo imposible citar a la demandada; consignando así la boleta de citación y sus anexos (folios 42 al 51). En diligencia suscrita por el ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETTE; ut supra identificado; en fecha 13/07/2015, solicito se libraran carteles de Citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, (folio 53 al 54); cumpliéndose con todas las formalidades del mismo artículo, en fecha 30/07/2015; folios (55 al 58). En fecha 07/10/2015, el demandante consigno Poder APUD ACTA, otorgado a la abogada Elimar Puerta Liconte, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 236.842; y solicitó se designara Defensor Ad Litem al demandado, designándose para éste cargo y bajo juramente de Ley; en fecha 21/010/2015, al Abogado RICARDO ANTONIO LUGO GAMARRA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.283.390, e inpreabogado Nº. 27.289; como DEFENSOR AD LITEM de la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, dándose por citado en fecha 29/10/2015. Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte accionada consigno escrito de Contestación en cuatro folios útiles, donde el defensor Ad litem, ciudadano manifiesto el no haber podido contactar personalmente con su defendida y por ello no pudo obtener elementos probatorios necesarios para contestar la demanda satisfactoriamente; promoviendo la cuestión Previa por defecto de forma contemplada en el Artículo 346 ordinal 6º; del C.P.C; en concordancia con el 340 ordinal 1º ejusdem; rechazando tanto en los hechos como el derecho la demanda; invocando además los artículos 1.600; 1.599, 1.137, 1.133, 1.579, 1.159 y 1.160; donde se establece todo lo relacionado con los Contratos, desde la naturaleza de los mismos en cuanto al tiempo, la transformación de determinados a indeterminados (como es el caso expresado por la actora); La Oferta, la aceptación o la revocación por alguna de las partes en el contrato; así como la definición tanto de contrato, como contrato de arrendamiento; la fuerza de ley que tienen éste entre las partes, de la buena fe en que se deben ejecutar y la obligación de cumplir tanto lo expresado en ellos, sino también en todas las consecuencias que de ellos se deriven según la equidad y el uso de ley, entre otros También invoca el demandado el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, haciendo referencia a la Prorroga legal del contrato, trayendo a los autos además, fragmento de una decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de noviembre del 2.007, donde establece la diferencia que existe entre Derecho Preferente Arrendaticio y Retracto Legal Arrendaticio; terminando el defensor ad litem su contestación, con la promoción de Pruebas Documentadas, las cuales fueron presentadas por la parte demandante y concluye infiriendo que no le corresponde el derecho de preferencia ofertiva ni la Prorroga legal y mucho menos El Retracto Legal Arrendaticio al demandante; pidiendo a esta juzgadora declare Sin Lugar la demanda presentada. (Folios 72 al 75). En diligencia de fecha 08/12/15, la Apoderada de la parte demandante, subsano la Cuestión Previa opuesta por el defensor ad litem en la contestación de la demanda. Folio (76). Mediante auto de este Juzgado, de fecha 09/12/2015; se fijo Audiencia Preliminar; celebrándose la misma el 14/01/2016; en virtud del diferimiento solicitado por la parte actora el 16 de diciembre de 2.015; y en cuya audiencia, quedo ausente la parte demandante; donde el Defensor Ad Litem convino en el acto, en la cualidad de arrendatario que posee el Demandante, ciudadano Wilmer Oswaldo Negrette con respecto al local Nº. 45, el cual se desprende del contrato de arrendamiento inserto a los folios 16 al 18, en lo que respecta al local 47, alega el demandado, el actor no consignó ningún elemento probatorio que pudiera presumir la existencia de una relación arrendaticia entre el demandante y su defendida; el cual fue promovido por el demandado en la contestación de la demanda, solicitando el defensor ad litem que al fijar la controversia, verse sobre dicho local comercial así como también se haga valer como prueba el documento inserto a los folios 19 y 20, donde se evidencia la confesión por parte del demandante de habérsele presentado la Preferencia Ofertiva y el manifestó su Imposibilidad de aceptar la misma; haciendo valer como prueba el demandado, el documento ut supra mencionado en la presente causa. Para Concluir, el defensor ad litem hizo la observación al tribunal basándose en la Ley de Arrendamiento Comercial, que si bien es cierto que en dicha ley, no está establecido claramente que para que pueda existir la Prorroga Legal se tiene que estar en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, el Artículo 26 de la ut supra mencionada Ley, infiere que debe haber un Contrato a Tiempo Determinado, ya que otorgada dicha Prorroga, Preceptúa que se considera el contrato a tiempo determinado todavía; y en cuanto al derecho a Preferencia, ya fue agotado el mismo, de acuerdo a lo manifestado por el demandante en el escrito inserto a los folios 19 y 20. Llegado el momento para el Tribunal dictar los límites de la controversia, lo hace en fecha 27/01/2016 en los siguientes términos: “De las pretensiones, defensas y alegatos expuesto por ambas partes queda la controversia planteada en relación: al derecho de preferencia ofertiva que le correspondía al arrendatario al momento de ponerse en venta el inmueble arrendado; si correspondía el derecho de preferencia; si dicha preferencia ofertiva se efectúo de acuerdo a lo dispuesto en la Ley que rige la materia; de los tipos de contratos de arrendamiento; tiempo de duración de la relación arrendaticia y si corresponde o no, el otorgamiento de la prórroga legal”. Folios 86 al 88. Abriendose además, el lapso de cinco (5) días para que las partes Promuevan las pruebas; lapso del cual la Apoderada demandante hizo oposición; por considerar que otorgar éste lapso sería subvertir el proceso y además contravendría el principio de legalidad de los lapsos procesales (artículo 203 del C.P.C.), Oposición que se le declaro Sin Lugar el 04/02/2016; quedando abierto el lapso probatorio (Folios 90 al 92). En auto dictado por este Juzgado en fecha 04/02/2016; se ADMITIERON las Pruebas Documentales y de Informes, promovidas por las partes, y se abrió el lapso de 30 días de despacho para la evacuación de las mismas; librándose los oficios al S.E.N.I.A.T. y a la Notaria Publica de San Juan de los Morros, solicitándoles información relacionada con las Pruebas aportadas. (Folios 93 al 94). Recibiose en fecha 22/02/2016, del S.E.N.I.A.T.; información referente al domicilio Fiscal de los representantes legales de la Sociedad Mercantil “Barbería Negrette, C.A.” (Folios 100 al 101). Ordeno el Tribunal realizar el computo de los días de despacho transcurridos a los fines de establecer el lapso real de los días transcurridos para la evacuación de las pruebas, a objeto de garantizar los principios y garantías constitucionales que revisten el proceso Oral, de conformidad con los Artículos 26. 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; fijándose así mismo la Audiencia o Debate Oral el 16/05/2016 (Folios 102 al 104). Consigno la Abogada Apoderada, Elimar Puerta, mediante escrito de fecha 17/05/2016, Documento de Venta Protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, inserto a los folios 106 al 114; a fin de ilustrar el derecho que se le violento a su defendido. Siendo el día fijado para la celebración de la Audiencia de Juicio, 22/06/2016; y estando ambas partes presentes en la sala del Juzgado, se abrió el acto, tomando esta jurisdiscente los elementos necesarios para dictar sentencia, se declaró Con Lugar la demanda; asimismo de conformidad con el art. 875 del C.P.C., condenó en costas a la parte demandada. Estando este Juzgado dentro de la oportunidad para reproducir y publicar por escrito el Extensivo del Fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se procede a reproducirlo bajo los parámetros siguientes: DE LA COMPETENCIA La decisión que debe recaer en la presente causa, cuyos trámites se han materializado de acuerdo a las reglas del Procedimiento Oral previsto en el Titulo Xi Del Procedimiento Oral Capitulo I Código de Procedimiento Civil, y en el segundo aparte del artículo 43 de la Ley Especial, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que“…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”; ( resaltado de este Tribunal Primero de Municipio), siendo igualmente competente en cuanto a la cuantía por haber sido estimada en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) equivalente a TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 UT) dando cumplimiento a lo previsto en la resolución Nro. 009-00006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. En consecuencia este Tribunal como Órgano de instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del poder judicial, y la Resolución 009-00006 es competente para decidir la presente causa de desalojo de Inmueble de Local Comercial. ASÍ SE DECLARA. DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Una vez establecida la competencia de este Tribunal, antes de proceder a emitir pronunciamiento al caso sometido a consideración, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa impretermitiblemente, que no solo se deben analizar los requisitos de procedencia de la preferencia Ofertiva y/o acción de Retracto Legal Arrendaticio y Prorroga Legal, invocada por el demandante y rechazada por la demandada de autos, sino, lo referente a la condición del contrato de arrendamiento en base a las interrogantes que surgen entre las partes tanto del libelo como de la contestación de la demanda: 1.- ¿que ley de arrendamiento se debe aplicar en la presente causa si la del 1999 ó 2014?; 2.- ¿estamos en presencia de un Contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado?; 3.- ¿Debió la arrendadora notificar de la venta al tercero del inmueble dado en arrendamiento? 4.- ¿Debió el tercero comprador del inmueble notificar de la venta al arrendatario del inmueble dado en arrendamiento? 5.- Derecho de preferencia ofertiva 6.- Derecho de retracto legal y la notificación. En tal sentido y en relación al punto nro 1, referido a que ley se debe aplicar tal como lo plantea el accionante en su demanda, nos encontramos que para la fecha en que fue admitida la presente demanda, es decir, el 28 de junio de 2015, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios comerciales, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. En cuanto a la aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia. De tal manera, que para determinar que ley aplicar, por imperio, en relación con la aplicación de leyes procesales sucesivas, los principios y normas de derecho íntertemporal, establecen que la ley procesal posterior no puede tener efectos retroactivos respecto de hechos o actos jurídicos verificados bajo la vigencia de la ley derogada, que ya se encuentren en curso. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 101, de fecha 8 de febrero de 2002, Caso: Juicio de cobro de bolívares seguido por Tractores y Maquinarias C. A., contra Enzo Spaini B., Expediente N° 1956-011, en la cual dejó establecido lo siguiente: “…El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone: “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.”. (Resaltado y negrillas de este Tribunal Primero). Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.” (Resaltado y negrillas de este Tribunal primero de Municipio). Pues bien, en la Gaceta oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, se publicó la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, regulando en su Capítulo I. Disposiciones Generales, enseñando en su Artículo 1, lo siguiente: …”El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”. Así mismo en su a artículo 2, indica el ámbito de aplicación de la siguiente manera: … “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por "inmuebles destinados al uso comercial", aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, Independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste”. (Resaltado y negrillas de este Tribunal primero de Municipio). En el mismo orden, en cuanto a la aplicabilidad del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la Sala Civil con base en la Disposición Final Única, estableció que “… el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia...”. (Sent. Nº 241 de fecha 4 de mayo de 2015, caso Impermeabilizadora Larense C.A., contra Clínica Los Sauces C.A.). (Resaltado y negrillas de este Tribunal primero de Municipio). De tal manera, que las reglas aplicables al presente asunto deberá estar regulado por la nueva ley de arrendamientos de inmuebles para uso comercial. Y así se decide. - En relación al punto 2 referido a la Relación arrendaticia, y la condición del contrato de arrendamiento si este es a tiempo determinado o indeterminado, establece el artículo 6 de la ley especial que: … omissis… ”La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no”. Ahora bien, la parte demandante sostiene, que desde hace aproximadamente 20 años es legitimo arrendatario de un local comercial numerado como nro 47 y desde hace más de 14 años un local comercial numerado como nro 45, ubicados en el mismo EDIFICIO ALVARADO, calle infante de esta ciudad de san Juan de los morros, que los contratos se renovaban cada año y siempre firmados por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, titular de la cedula de identidad Nº V-836.179, que los últimos contratos de arrendamiento fueron firmados en fecha 01 de marzo en relación al local nro 47 y el contrato del local nro 45 en fecha 20 de marzo del mimos año, evidenciándose de la cláusula tercera del contrato que la duración seria de un año y que las partes convienen (sic) en plena vigencia y aplicación del artículo 1599 y de la cláusula vigésima se evidencia que a los efectos de la duración y vencimiento… (Sic), queda entendido expresamente que la arrendadora dará cumplimiento al artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliario (ley derogada) y que vencida dicha prórroga legal el arrendatario debe entregar a la arrendadora el inmueble arrendado totalmente desocupado. Así las cosas, se observa que el artículo 1.599 del Código Civil que prevé: Artículo 1.599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.- La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1.269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento. Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña: …Omissis… “En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.- (resaltado de este Tribunal Primero de Municipio) Sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto de vista general, el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere: …omissis… “Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido en mora, a saber: 1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”. Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.- Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos derogada y que en la actual ley se encuentra contendido en el artículo 26, con la diferencia que no menciona si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, solo hace referencia que durante la vigencia de la prorroga legal el contrato se considerara a tiempo determinado, estableciendo la prorroga legal en los siguientes términos: …” Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: -Hasta un (1) año, seis (6) meses de prórroga. -Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, un (1) año de prórroga. -Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, dos (2) años de prórroga. -Más de diez (10) años, tres (3) años de prórroga. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinada, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (Resaltado, subrayado y negritas de este Tribunal Primero de Municipio). El término final, en decir del autor Gilberto Guerrero, es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste, bajo ninguna forma, puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes; evidenciándose del mismo artículo que una vez comenzada la prorroga legal el contrato se tendrá como a tiempo determinado. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la Ley especial derogada y 26 del actual Decreto Ley, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla; ciertamente los contratos celebrados no mencionaban la renovación automática, pero si señalan, la prorroga legal que es de orden público, en virtud de la norma precedentemente transcrita, se observa, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes; la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el articulo 26 de la ley actualmente vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, cuyos efectos se deben aplicar a estipulaciones ya celebradas, las mismas proceden en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 3 ejusdem, que establece: “Los derechos establecidos en (este) Decreto ley son de carácter irrenunciables…”. De allí que, al observarse que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró mas de 20 años, le correspondía al arrendatario una prórroga de tres (3) años, operando la misma de pleno derecho no se requería la notificación, al principio, al arrendatario, quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato por ese lapso, siempre y cuando no se violenten otros derechos que coloquen en estado de incertidumbre al inquilino, notificación de venta del inmueble, preferencia ofertiva, retracto legal, tacita reconduccion, entre otros; pues bien, lo que debe establecerse es cuando comienza ha operar esa institución de la prorroga legal, si después de garantizarse los derechos al arrendatario de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio o desde que la arrendadora propietaria del inmueble decide vender. En este mismo orden, nos encontramos en la doctrina, que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, puede ser indicativo de haberse producido la renovación del contrato, y esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario. En el presente caso, se debe analizar muy bien si opero la tacita reconducción, ya que el arrendatario esta demandando el derecho de Preferencia Ofertiva y el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto les fue violentado ese derecho, y ante tal circunstancia, de violación de los derechos del inquilino, se debe deducir si ha operado la tacita reconduccion, evidenciándose del asunto bajo examen, que aun se encuentra vigente la prorroga legal, pero si la propietaria vendió el inmueble a un tercero, hay que verificar la vigencia de los derechos de inicio de la fecha de la prorroga legal y de la tacita reconducción, primero por que se verifica que aun no ha expirado lo tres años que le corresponden al arrendatario, en caso de operar la prorroga legal, por cuanto el ultimo contrato de arrendamiento se celebro en el año 2012 con vencimiento en el año 2013 debiéndose contabilizar desde ese año la referida prorroga legal, tal como se evidencia de los contratos de arrendamientos que corren a los folios 17 al 18 del expediente, por lo que al día siguiente comenzaría a operar la prorroga legal, y segundo, si al vender el inmueble sin garantizarse los derechos del arrendatario, a la prórroga legal y a la tacita reconduccion, que deben ser igualmente garantizados como derechos potencialmente previstos en las normas, por el comprador o por el vendedor del inmueble dado en arrendamiento, sin que este tenga la seguridad jurídica de los que va a suceder con su contrato de arrendamiento en donde funciona su negocio como actividad comercial, seria dejar en el limbo al arrendatario, para verificar si se produjo la renovación tacita de los contratos de arrendamientos o si comenzó a operar la prorroga, quien va hacer su arrendador, con quien va a asumir los deberes y obligaciones, quien le debe garantizar sus derechos arrendatarios, quien, además, le debe garantizar esa prorroga, en caso de que le hayan ofrecido de manera debida y autentica la venta del inmueble y de no querer o poder comprar a la arrendadora propietaria, quien el debe notificar si la vendedora propietaria o el nuevo comprador. En relación a este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente: … omissis… Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario… omissis… continua explanado la referida sentencia que…omissis… ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado…. Omissis.... (fin de la cita); circunstancia esta que parece se presenta en el caso de autos, ya que es solo después de casi dos años, según los dichos del demandante y que fue también alegado por el defensor ad litem, en fecha febrero de 2015 la Arrendadora le notificó por una vía no autentica, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta dispuesto para ello por que ya no le pertenecía el inmueble; así como tampoco se evidencia en este caso que haya sido la arrendadora quien haya interpuesto una demanda de cumplimiento de contrato o solicitado la entrega d el inmueble, siendo el arrendatario quien demanda por cuanto, factiblemente, le violentaron el derecho de preferencia legal ofertiva y el derecho de retracto legal, continuando el arrendatario demandante ocupando los locales comerciales donde funciona la Barbería Negrette propiedad del accionante, en consecuencia y en aplicación de esta sentencia, la tacita reconduccion ha sucedido en este caso por evidenciarse que se constatan los elementos para que opere a saber: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado, ya suficientemente explicado; 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, también ha sido suficientemente analizado y que se encuentra ocupando los locales comerciales para el momento de la interposición de la presente demanda; y no se evidencia que la arrendadora se haya opuesto a que siga ocupando el inmueble; como cumplimiento del 3 requisito que a ésta circunstancia no se oponga el propietario, El contrato de arrendamiento que nos ocupa, esta elaborado de forma escrita, firmado por ante una notaria (autenticado), señala con claridad el método utilizado para fijar el canon de arrendamiento mensual, que el pago del canon de arrendamiento se hace en una cuenta bancaria a nombre de la arrendadora demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, lo que prueba no solo la relación arrendaticia entre las partes, sino, que el mismo cumple con las prerrogativas previstas en la nueva ley de arrendamiento indicadas en el artículo 13 del referido decreto ley. Por lo que comenzó siendo a tiempo determinado, y según los hechos narrados e invocados, siendo un derecho para el arrendatario, si va ha continuar en la posesión del bien dado en arrendamiento, la arrendadora accionada ha debido notificar al arrendatario de manera debida su intención de vender y cual iba hacer la situación del arrendatario dentro de los locales comerciales que ocupa, al evidenciarse de los dichos de las partes y de los documentos que han sido analizados y valorados que para la fecha de la venta, según documento publico que fue presentado en la audiencia oral de juicio, la venta se produjo en diciembre de 2014, es decir, ya se encontraba vencido el contrato de arrendamiento que fue celebrado en el año 2012, encontrándose el hoy demandante ocupando el inmueble, por lo que se debe concluir que el contrato es a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconduccion. Y así se deberá declarar. En relación al dicho que si debió la arrendadora notificar de la prorroga de los contratos al arrendatario, ya quedo asentado ut supra que esta puede opera de pleno derecho, en principio como se dijo ut supra, y por una parte seria inoficioso notificar de la prorroga legal cuando ambas partes pactaron que la misma se iniciaría de conformidad con la ley especial como en la derogada, tal como lo prevé el contrato de arrendamiento en su cláusula vigésima era el articulo 38, hoy artículo 26 del decreto ley vigente; teniendo el arrendatario pleno derecho de que se le respete la prorroga legal; pero al evidenciarse de autos que la arrendadora, a debido a los fines de resguardar sus deberes y derechos y los del inquilino, y ante la inminente decisión de vender el inmueble, no solo ha debió notificar al arrendatario de la venta, para que una vez aceptada o rechazada ese derecho, en el termino previsto en al ley de 15 días consecutivos también le notificara de forma autentica su decisión, como certeza de su voluntad de aceptar o rechazar la venta, para que tuviese la libertad de ofrecerlo a un tercero, también es importante notificar al arrendatario para que tuviese la certeza de que no se iba a renovar su contrato de arrendamiento, tal como lo habían hecho costumbre durante mas de 20 año, y tuviere pleno conocimiento el arrendatario de cuando le comenzaría a operar la prorroga legal y a quien le tenia que entregar el inmueble una vez que esta haya vencido y a quien debía hacerle los pagos de los cánones de arrendamiento por la ocupación de los locales comerciales durante la prorroga, garantizándose ambas partes sus propios deberes y derechos. No obstante, quien aquí decide, es el criterio, que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, es decir, sin que hubiese mediado la intención plena de vender, ya que de allí le nace el derecho al arrendatario de comprar, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del Art. 26 del Decreto Ley, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social. Estos hechos, sumado al hecho de modo, lugar y tiempo del dicho del demandante, y alegado igualmente por el defensor ad liten de la demandada, cuando alegan que la arrendadora envió un telegrama en febrero de 2015 notificándole que debía abstenerse de depositar el pago del canon de arrendamiento en la cuenta que hasta ese momento tenia dispuesta la arrendadora para ello, motivo por los cuales tuvo, el arrendatario, (sic) que acudir al Ministerio para el Poder Popular para el Comercio, solicitando la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), hechos estos admitidos por el defensor ad litem, luego de manifestar que trato de ponerse en contacto con la demandada pero que fueron imposibles tales diligencias, hechos estos que se evidencian del documento que riela a los folios 19 al 24, y de la contestación de la demanda; evidencian que ciertamente al arrendatario le violentado sus derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio tal como lo narra en su demanda, de cuya lectura surge la incertidumbre de cómo queda el contrato de arrendamiento, si ha tiempo determinado o indeterminado, debiendo concluir este tribunal que ante los hechos narrados y no desvirtuados en el proceso, se concluye que al no evidenciarse del caudal probatorio traído a los autos en donde se evidenciara la plena prueba de la finalización del término contractual, ante la inminente voluntad y decisión de vender el inmueble, se impone, pues tal circunstancia, para poder marca el inicio de la prórroga legal, que conforme a derecho, en todo caso, le asiste al arrendatario demandante, por lo que debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”, en consecuencia de ello, por no verificarse en las actas del proceso que haya sucedido la notificación expresa de la voluntad de la arrendadora, se concluye que se debió notificar de manera expresa y autentica la voluntad de ambas partes, de continuar o no la relación arrendaticia y de la prorroga legal, por cuanto tenia, y así se evidencia que sucedió, la voluntad de enajenar el inmueble en donde se encuentran ubicados los locales comerciales. Y así se decide. - En relación al punto nro 3, referido al alegato del demandante de que si debió la arrendadora notificar de la venta al tercero del inmueble dado en arrendamiento y si debió el tercero comprador del inmueble notificar de la venta al arrendatario del inmueble dado en arrendamiento; antes de aclarar esas dudas alegadas por la parte demandante, es importante pronunciarse sobre la validez de la preferencia ofertiva y el retracto legal, instituciones arrendaticias también alegadas y pretendidas, por ambas partes, una pretendiendo el reconocimiento de esos derechos y la otra rechazando y contradiciendo esos derechos por encontrarse cumplidos la voluntad de las partes. - En tal sentido señaló el Abogado Defensor Ad liten de la demandada de autos, como trabazón de la litis en ese aspecto, que la oferta legal se le hizo legalmente al arrendatario, tal como el lo indico en su libelo, dice el defensor, y como consecuencia de ello no tienen derecho al retracto legal; observándose, que del análisis exhaustivo realizado a las actas del expediente, del contenido del documento presentado con la demanda por el demandante ante el SUNDDE, el arrendatario manifiesta que le ofrecieron en venta el inmueble en fecha 01 de octubre de 2014; en atención a ello, no se debe perder de vista, la forma como haya sido efectuada ese ofrecimiento, por cuanto para la fecha que refiere en ese documento y que señala el Abogado Defensor Ad liten, que motivado a ello, se evidencia que tenía conocimiento de que había sido vendido el bien inmueble, haciendo una cita textual del alegato del demandante en su escrito de contestación, alegando además el Abogado Defensor Ad liten, que el arrendatario demandante hace una confesión, y que de manera efectiva, según el defensor, se le otorgo el derecho de preferencia, y que así mismo renuncio a dicho derecho, refiriéndose el Abogado Defensor Ad liten al contenido del documento que riela a los folios 18 y 19, reproduciendo y promoviendo el contenido de esos documentales, y que por tal motivo, no le corresponde ni el derecho de preferencia ni el derecho de retracto legal arrendaticio. - Para decidir se observa, que como quiera que se trata de la Institución arrendaticia de la PREFERENCIA OFERTIVA sobre local comercial y este derecho es muy discutido en el foro jurídico, señalando el legislador limitaciones a este derecho cuando se trata de locales comerciales en la ley derogada, pero que en la actual ley nada dice al respecto, se hace necesario sin incurrir con ello en ultra petita, pues, es necesario determinar la procedencia o no de ese derecho y garantia para tomar la decisión que sea ajustada a derecho y poder garantizar con ello el acceso a la justicia de las partes en este proceso; de tal manera que Valorando el material probatorio aportado por las partes para la resolución del conflicto planteado, se procede a analizar las figuras que aquí se pretenden se proteja. Pues bien, los apoderados judiciales de la parte demandante, interponen demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio contra la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, titular de la cedula de identidad Nº V-836.179, en su carácter de arrendadora, manifiestan que también le han violentado normas de orden publico por cuanto de ser cierto que el inmueble fue vendido, (dice el demandante) debió notificarnos a cada uno de los arrendatarios que ocupamos los locales comérciales, para que en caso de cumplir con todos los requisitos para tener el Derecho de PREFERENCIA OFERTIVA (sic) tal como lo prevé la nueva ley de arrendamientos de locales comérciales, cumpliendo estos tramites formales; continua alegando el accionante, que son de orden publico, es que podían vender los propietarios, debiendo entonces.. (Sic) notificar a los arrendatarios, para poder invocar el derecho de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, (sic) a los nuevos dueños… omissis… posteriormente la apoderado del actor, abogada ELIMAR DEL CARMEN PUERTA LICONTE en la audiencia de juicio expuso: … omissis… ratificando los pedimentos planteados en el libelo de demanda, las pruebas y el derecho que tiene el demandante que ocupa los locales 45 y 47 ubicados en la planta baja del edificio Alvarado, calle Infante, de esta ciudad de San Juan de los Morros, pues bien ciudadana Juez, (sic) el arrendatario tiene mas de 20 años en los locales comerciales, así mismo, siempre ha estado solvente y ha cumplido con todas la cláusulas contractuales previstas en los contratos, que de manera consuetudinaria se celebraron con la ciudadana Margarita Alvarado, en representación de la Sucesión Alvarado, (sic) Ciudadana Jueza, (en exposición de la apoderada del demandante)…como podrá evidenciarse, este derecho de Preferencia Ofertiva debe cumplir con los requisitos (sic) legales establecidos en el Articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23/05/2014; para que se haga valida la Oferta como derecho que al fin y al cabo tiene el arrendatario…. Omisssis… sic… Pido a este tribunal, se declare con lugar el derecho de Preferencia Ofertiva y así proceder como lo indica el artículo 39 de la ut supra mencionada ley para ejercer el derecho de Retracto Legal, por cuanto se evidencia que el adquiriente, (sic) tampoco ha cumplido con las exigencias que prevé el señalado artículo …omissis… que si bien es cierto, la propietaria del inmueble, notifico a mi patrocinado por haberlo hecho de manera privada, la misma no cumplía con los requisitos establecidos en la Ley Especial, (sic) el cual, debía notificar a través de Notaria Publica, su voluntad de vender el inmueble debiendo expresar dicha notificación, el derecho de preferencia Ofertiva que tiene el Arrendatario, en la misma tal como lo establece la Ley, debe explicar: 1.- El Precio Justo; 2.- Las Condiciones de la Venta. 3.- El Plazo de tres meses para que el arrendatario le diere respuesta correspondiente sobre si aceptaba o no la venta, aceptación o rechazo que debía hacerse también por notaria pública; pues bien ciudadana Juez, (sic) estos requisitos No fueron cumplidos por la Propietaria del Edificio en cuestión (sic), donde están los locales comerciales y que ha venido ocupando durante 20 y 14 años…omissis… (sic) …evidenciándose ….omissis… copia simple en el Expediente y aun cuando es un documento público, (sic) costó mucho obtener la referida copia evidenciándose que la venta se hizo el 30/10/2014; violándose con ello el contenido previsto en el artículo 3 de la Ley especial, todos los derechos previstos para el arrendatario son de carácter irrenunciable, es decir de orden público; (sic) por lo tanto, todo acto que implique disminución y menoscabo(sic), debe ser declarado nulo, (sic) debiendo en consecuencia respetarse el derecho de preferencia (sic) que es lo que invoco en nombre de mi patrocinado…omissis... y el Defensor de la parte demandada RICARDO ANTONIO LUGO GAMARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.283.390 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 27.289 señalo que: … (sic) ratifico las defensas de fondo y las pruebas aportadas al momento de dar contestación a la demanda, (sic) muy especialmente la prueba promovida que corre a los folios 19 y 20 del expediente y de la contestación alego: … omissis… rechazo la preferencia ofertiva (sic) y señala una jurisprudencia de la sala constitucional que estableció diferencias entre preferencia ofertiva y derecho de retracto(sic) … que ya la parte accionante tenia conocimiento (sic) de que el bien inmueble había sido vendido por haber confesado(sic) que: .. Omissis… (Sic)… la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, me notifico el día 12 de febrero de 2015, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento (sic) en la cuenta de banco…. Por cuanto ya no era la propietaria…” omissis… fin de la cita. Pues bien, el artículo 38 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial vigente desde el año 2014, establece que: Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. (Resaltado, subrayado y negritas de este Tribunal Primero de Municipio) Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas. Acogiéndonos a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la luz del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de uso comercial, como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y el retracto legal. El derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble. De acuerdo con la teoría clásica, el derecho de propiedad, se condensa en tres atributos: el uso de la cosa, el goce y la facultad de disponer, esta última facultad es limitada en el caso de que el inmueble este arrendado y el arrendatario tenga derecho preferente a adquirirlo con prelación a cualquier otra persona. Esta limitación es solo, si el propietario desea vender, lo cual comporta un poco a titulo oneroso, no tendría el inquilino ningún derecho a adquirir el inmueble arrendado si el propietario decide enajenar el inmueble por otra vía. Pues bien, el mencionado articulo 38 establece que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, entre otros, En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación; así mismo el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiese aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta. La señalización del precio de venta y la forma de pago a entender de nuestra jurisprudencia del máximo Tribunal de la Republica Venezolana, son elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conozca los detalles de la operación proyectada o realizada, y esté en capacidad de ponderar la posibilidad o conveniencia de ejercer o no el derecho de retracto que le concede la ley. Ahora bien, es importante señalar nuevamente que la presente demanda se interpuso estando vigente la nueva ley que regula las relaciones arrendaticias de locales para uso comercial, tal como se evidencia del sello húmedo que aparece en la parte inferior derecha colocado por el tribunal distribuidor para la fecha 01 de junio de 2015, y a diferencia de la ley anterior de arrendamientos, nada refiere en cuanto a la limitación o excepción a la venta de la globalidad del inmueble en donde están ubicados los locales comerciales, es decir que existe una disposición que deroga la norma contenida en el ex articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que limitaba la figura de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio. En este sentido, en reciente sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 240, de fecha 13 de abril de 2016, en el caso Juan Carlos Saavedra Gómez contra Andrés Luís Hernández García y otra, expediente 15-578, ponente Guillermo Blanco Vázquez y que en aplicación y sujeción al contenido del articulo 321 del código de procedimiento civil que establece que los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, este tribunal no solo procede a transcribir algunos extractos de esta sentencia cuyo ponente fue nuestro ex Juez superior Civil y actual Presidente de esa Sala, sino que hace suyos los criterios allí expuestos, aplicándolos como argumento en contrario para resolver esta controversia, quien ante un recurso de casación interpuesto, la recurrente alega, que el juez que dicto la sentencia se fundamentó en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, el cual para la fecha de la sentencia recurrida, 30 de abril de 2015, se encontraba derogada y al fundamentarse en una norma derogada y aplicarla para la solución de ese conflicto entre particulares, la recurrida cometió una infracción que hace anulable el fallo proferido, en tal sentido se adoctrino el siguiente criterio: … …omissis… …A fin de constatar lo denunciado por el recurrente la Sala de seguidas pasa a transcribir la parte pertinente del fallo, en los siguientes términos… omissis… “…DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL Considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; en relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: (…). Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble. Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes: (…Omissis…) Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente. En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que: (…Omissis…) Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente al momento de la interposición de la presente demanda (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”. (…Omissis…) En este orden de ideas se tiene que, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: (…Omissis…) De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirle lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble - de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…Omissis…) ….. Ahora bien, el juicio que se examina trata de una demanda por retracto legal arrendaticio presentada ante el tribunal a quo el 27 de mayo de 2013… omissis... sic Sigue señalando la referida sentencia que: … omissis… Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda, visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de 2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”. Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone: “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”. En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos: “DISPOSICIONES DEROGATORIAS Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto de Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”. …Omissis… De lo expuesto, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso el juzgador de alzada determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el ejercicio del mismo.( Fin de la cita de la sentencia). (Resaltado de esa sala) Con meridiana caridad la anterior ley de arrendamientos inmobiliarios que también regulaba los procedimientos de arrendamientos de locales comérciales en su ex artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecía que el retracto legal arrendaticio y la preferencia ofertiva no procedería en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, tal como lo señalo la anterior jurisprudencia transcripta de manera parcial, y en principio por ser una excepción que establecía el legislador, lo que se considera como de orden publico, por haber sido estipulada de manera expresa por el legislador, y que tal como lo estableció el magistrado Ponente Dr. Guillermo Blanco, esa ley derogada debía ser aplicada en relación a los hechos narrados por cuanto la demanda se interpuso en una fecha anterior a la entrada en vigencia de la nueva ley de Arrendamientos de Inmuebles Comerciales, cosa que no sucede en este caso bajo estudio, ya que la demanda se interpuso en al año 2015 con un año de vigencia de la nueva ley; pues bien, La pregunta que se debe hace resta jurisdicente es, que ante la entrada en vigencia de la nueva ley, ¿como debe interpretarse la aplicación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio para locales comerciales, ya que al actual no hace mención de ello?. Ante esta interrogante, esta sentenciadora aplica el contenido de la referida sentencia pero en un sentido contrario, o como argumento en contrario en virtud del silencio de la norma en comento, por que, si ciertamente la anterior ley establecía una excepción al derecho de la preferencia ofertiva y como consecuencia de ello al derecho de Retracto legal, en la actual ley, el legislador no plasmo nada en relación a esos derechos, sin embargo, en el artículo 3 de la ley establece con meridiana claridad que los derechos establecidos en son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, y así mismo que los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. Pues bien, en el caso que nos ocupa no se estaría violentado el principio de la seguridad jurídica, por cuanto es la propia ley la que no dispone ninguna excepción a este derecho, como si lo establecía la anterior ya derogada, y que con la mayor claridad, la procedencia de la preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendatario debe garantizarse a los arrendatarios de inmuebles de uso comercial, para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como parece que ha sucedido en caso de auto, mas aun, cuando encontramos en la ley el contenido del mencionado artículo 3 que es de orden publico, concepto que la Sala Civil ha elaborado en su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, señalando en distintas decisiones, como la noción que debe cristalizar todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privadas, es decir constituye el imperativo necesario de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, y permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, por consiguiente y en interpretación de estas normas, es por lo que se considera que el derecho de Preferencia Ofertiva y Retracto legal deberá regirse por la norma prevista en los artículos 38 y 39 de la señalada ley que entro en vigencia en mayo del año 2014. Y así se decide. De tal manera, que este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición de tal cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas antes indicados señaladas, y la norma prevé algunos requisitos que deben ser cumplidos en resguardo de ese derecho de la preferencia ofertiva, indicando que ese derecho la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. Comprobación de los requisitos para ejercer el derecho de preferencia ofertiva: En la presente causa el demandante ha demostrado que no solo tiene mas de dos años en los inmuebles que ocupa representados por dos locales comerciales signados con los números 45 y 47, sino que ha estado solvente con el pago de los cánones de arrendamientos, tal como se evidencia de las documentales consignadas que rielan a los folios 9 al 14 que corresponden a recibos de pagos que no fueron impugnados evidenciando en unos de ellos que data del año 1996 (folio 14) y por los voucher o recibos de pago emitidos por la entidad financiera donde se hacen los depósitos de los cánones de arrendamiento a nombre de la demandada de autos ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, cuenta de ahorros nro 011600247300117425352 del BOD con sede en esta ciudad de San Juan de los Morros, y con el dicho del demandado según documento privado referido a una solicitud realizada por el arrendatario demandante ante la SUNDDE que consta a los folios 19 y 20, de cuyo contenido se desprende que recibió un telegrama a mediados del mes de febrero del año 2015 donde le notificaban que debía abstenerse de depositar el canon de arrendamiento en la cuenta que hasta ese momento tenia dispuesto para ello, estas documentales que aun siendo privadas no fueron impugnadas se deben valorar a los efectos de determinar dos de los primeros requisitos referidos al tiempo ocupando el inmueble representados por dos locales comerciales por mas de dos años y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide. Así mismo establece el referido artículo 38 de la nueva ley de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, que El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Esta circunstancia de modo, lugar y tiempo no fueron cumplidas, pues evidente que el ofrecimiento lo hicieron de manera no autentica, que cumpliera con todos los elementos de validez, no pudiendo excepcionarse con manifestar que hubo aceptación de esa forma por parte del arrendatario, lo que se produce en una confesión, ello seria ir en contra de la norma legal, cuya aplicación es de orden publico, tal como lo señala el legislador en el articulo 3 de la actual ley de arrendamientos inmobiliarios. En relación a estos elementos y requisitos, señaló el Defensor Ad Litem abogado RICARDO ANTONIO LUGO GAMARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.283.390 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 27.289 de la parte demandada de autos, muy especialmente la prueba promovida que corre a los folios 19 y 20 del expediente, que rechazó la preferencia ofertiva y que ya la parte accionante tenia conocimiento de que el bien inmueble había sido vendido por haber confesado que la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, le había notificado el día 12 de febrero de 2015, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta de banco, por cuanto ya no era la propietaria; en tal sentido, el derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo si el propietario desea vender; lo que quiere decir que la preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario, y esa oferta que se le debe hacer al inquilino debe reunir una serie de requisitos para considerar valida la oferta para ambos lados, y uno de ellos es que el propietario deberá informar de la oferta directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, con esto quiso el legislador indicar que esa notificación debe ser indubitable y cierta, entendiéndose esta, que ha debido hacerse a través de funcionario público atribuido y/o facultado expresamente para ello, no evidenciándose del caudal probatorio que ciertamente la ciudadana demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA haya hecho la oferta de la forma como lo indica el legislador, es decir, indicar su derecho de preferencia, el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes, para que el arrendatario procediera aceptar la venta o rechazarla debiendo a si su vez el arrendatario a través de la misma vía, la notaria publica en un lapso de 15 días dar su repuesta a la oferta. En este sentido, del material probatorio aportado en autos no se evidencia que la demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA haya demostrado que cumplió con la obligación de haber entregado los documentos requeridos, así como tampoco que la notificación se haya efectuado de manera autentica; y ante el dicho del Defensor Ad Liten de que el arrendatario confeso haber recibido tanto la oferta como la notificación de la venta, es claro el artículo 3 de la nueva ley cuando indica que los derechos de los arrendatarios establecidos en la indicada ley especial son de orden público, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, y como no existe ninguna probanza que indique, compruebe o presuma que en ese lapso se haya hecho la aceptación o rechazo por vía autentica, se debe considerar que se han violentado los derechos del arrendatario a su preferencia ofertiva, aunado a ello que en la audiencia de oral de juicio la apoderada de la parte demandante consigno una copia del documento de venta que había podido obtener, según sus alegatos, en el Registro Publico, evidenciándose del documento que no fue tampoco impugnado y que aun cuando es una copia debe ser valorado, de allí se evidencia de que si, ciertamente, la Arrendadora le haya ofrecida la venta de manera debida y autentica al arrendatario, la misma no solo no cumplió con los requisitos que amparan el derecho del arrendatario demandante, sino, que la venta se hizo sin dejar transcurrir los tres (3) meses que señala la ley, por lo que le ha nacido al arrendatario demandante el derecho de adquirir la propiedad bajo los parámetros legales previstos en la ley; no es procedente la confesión alegada. Y así se deberá declarar en el dispositivo del presente fallo. . En relación a la Notificación, una vez establecido la garantía a los derechos de preferencia y retracto legal, y como consecuencia de lo anterior, en atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial) inclusive el derecho a retraer previsto en el artículo 39 que señala que en caso de violación de la preferencia ofertiva, como ha sucedido en el presente caso o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación cierta, autentica e indubitable de la negociación celebrada y que deberá hacerla el adquiriente, comprador, junto con una copia certificada del documento contentivo de la negociación, situación que tampoco se evidencia del caudal probatorio haya sucedido, y no habiendo garantizado la arrendadora el derecho que le asiste al arrendatario de adquirir la propiedad, encontrándose en cumplimiento de todos los requisitos y no habiendo sido ofertada la veta de manera debida así como tampoco notificado o avisado de la enajenación del bien de manera debida o autentica, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, y la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente; por cuanto el derecho de retracto, según la sentencia de la Sala Civil ut supra mencionada, con ponencia del Dr. Guillermo Blanco, sólo es ejercitable (retracto legal arrendaticio) cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario, como en este asunto bajo examen, no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba obligado y Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del inquilino a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia, debiendo el arrendatario, a quien se le reconoce ese derecho en esta sentencia, ejercer a través del procedimiento debido el retracto legal, por ser una consecuencia de la violación al derecho de preferencia ofertiva y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.- En consecuencia, los deberes de notificación de la venta del inmueble en donde se encuentran ubicados los locales comerciarles no se cumplieron de la forma como la propia ley especial lo prevé, entendiendo esta institución (la notificación) como un Instrumento Jurídico que formaliza una comunicación y además esa comunicación jurídica, debe ser propia e individualizada, siendo su naturaleza, la de un acto independiente y, entre otras notas identificativas, derivativo del acto que se notifica, siendo otro de los derechos que le fueron violentados al Arrendatario de autos, es decir, esta evidenciada la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal derecho, por tales motivos el arrendatario apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa son ellos quienes deben darle tal aviso al inquilino para que este pueda ejercer la acción correspondiente que considere oportuna y ajustada a sus derechos, de tal manera que La notificación debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, situación que ha quedado evidenciado no ha ocurrido en el presente caso.Y así se decide. Para mayor abundamiento sobre el tema de la notificación en caso de relaciones arrendaticias, en Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente Nº. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente …omissis… Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. ..omisss… Por lo que esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por que los órganos de administración de justicia, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara procedente la pretensión de cumplimiento de contrato de Arrendamiento de Uso Comercial, y en consecuencia procedente el Derecho De Preferencia Ofertiva que le ha sido lesionado al arrendatario demandante y en resultado de ello el derecho a invocar el Derecho De Retracto Legal Arrendaticio, así mismo el derecho de Prorroga Legal y la Tacita Reconduccion del Contrato de Arrendamiento, por lo que le es forzoso declarar Con lugar la presente demanda y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide. DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en sede Civil Inquilinaria declara: Primero: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Uso Comercial, interpuesto por el ciudadano: WILMER OSWALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.121.553, asistido de la abogada ELIMAR PUERTA LICONTE, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nro. 236.842, en contra de la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-836.179, representada por el DEFENSOR AD LITEM Abogado RICARDO ANTONIO LUGO GAMARRA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.283.390, e inpreabogado Nº. 27.289; Segundo: en consecuencia de declara procedente el Derecho De Preferencia Ofertiva que le ha sido lesionado al arrendatario demandante y en resultado de ello el derecho a invocar el Derecho De Retracto Legal Arrendaticio, así mismo el derecho de Prorroga Legal y la Tacita Reconduccion del Contrato de Arrendamiento, sobre locales comérciales ubicados la Plata baja del edificio Alvarado calle Infante de la ciudad de San Juan de los Morros, identificados con los Nros 47 y 45; cuyos linderos generales del edificio son: NORTE: Con casa de la Sucesión Fernández Alvarado, hoy día propiedad de Luisa Alvarado Guzmán de Perdomo, Carmen Alvarado Guzmán y Victoria Alvarado Guzmán, en 34.75 metros; SUR: Con Calle Infante que es su frente en 34.75 metros; ESTE: Con Avenida Bolívar en, 14.75 metros y OESTE: Con casa que es o fue de Doña Matilde de Zamora, en 14.75 metros, según levantamiento parcelario, Código Catastral EDO. 12; MUN. 12; PARRQ. 01; AMB URB; SECT. 12; MANZ.26. Tercero: Sin Lugar La Confesión Ficta Alegada. Cuarto: se condena en costa a la demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de procedimiento civil Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias. Publíquese. Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, a los Catorce (14) días del mes de Julio del Año 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA TITULAR ABG. INGRID JOSEFINA HERNANDEZ LA SECRETARIA TEMPORAL ABG. MARIA CAROLINA AGUIRRE AROCENA En esta misma fecha se publicó y registró sentencia, siendo la 03.20 p.m., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal. La Secretaria, EXPEDIENTE Nº 3634-15 SENTENCIA No. 20-14072016 Ih/mda.-