REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veinticinco de julio de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: JONATHAN ARANGUREN GARCIA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.486.404. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:ROXANA FERNANDEZ NAVARRO, Defensora Pública Auxiliar con Competencia Plena, en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 40.195. PARTE DEMANDADA: NELLY MARIA ROBLES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.774.872. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de NANCY BOSSA MORENO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.059. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda incoado por el ciudadano Jonathan Aranguren García quien asistido por la Abogada Roxana Fernández Navarro, en su condición de Defensora Pública Auxiliar con Competencia Plena, en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda, demandó por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana Nelly María Robles. En el caso de autos, expuso la representación de la actora en sustento de su pretensión que la presente acción es propuesta en relación a que se dé cumplimiento al contrato de opción de compraventa verbal suscrito entre la ciudadana Nelly Maria Robles y su asistido, en vista que se obligó a vender al demandante un inmueble constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 82 ubicado en la planta 8 de la Torre B, del Conjunto Residencial El Naranjal, situado en el sitio conocido como Las Minas de Baruta, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás determinaciones precisó en su escrito. Añadió que la demandada y su asistido firmaron un contrato de arrendamiento por el apartamento ya descrito, por un canon de arrendamiento de doscientos treinta mil bolívares. Que a principios del año 2.008 la arrendadora le informó en forma verbal a su asistido su intención de venderle el inmueble en ochenta mil bolívares y su asistido aceptó la venta y le entregó la suma de ocho mil bolívares de cuota inicial que la arrendadora necesitaba, quedando de mutuo acuerdo en dejar de pagar el canon de arrendamiento y en redactar la arrendadora el documento de venta y arreglar la documentación necesaria para la venta, con el fin de que su asistido solicitara un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble. Que pasaron varios meses sin que la arrendadora se presentara a la oficina de su asistido, pero a finales de 2.008 le informó que el precio de la venta sería ciento sesenta mil bolívares, es decir, el doble del precio anterior y que los ocho mil bolívares quedaban como abono al nuevo valor del inmueble. Que en ese mismo año 2008 volvió a aumentar el valor del inmueble y su asistido viendo que la arrendadora cambiaba el precio del apartamento cada vez que quería, le solicitó que se lo ofreciera por escrito y es cuando en fecha 12 de septiembre de 2.009, la arrendadora le hizo entrega de una nueva “oferta”. Citó textualmente lo señalado en la comunicación a la que se hizo referencia en el párrafo anterior. Afirmó que su representado le respondió de forma verbal que sí le iba a comprar el apartamento y siguió abonándole mediante recibos, cheques y transferencias, quedando la arrendadora en colocar al día los documentos necesarios para poder vender el inmueble y este solicitar el crédito hipotecario para adquirirlo. Que esta situación duró desde el año 2.009 al año 2.015. Que cabe destacar que la arrendadora le solicitaba a su asistido en continuas oportunidades dinero como abono a la compra del apartamento de montos bajos para recargas de teléfonos, pagos de servicios de su vivienda etc a cuenta del pago del precio del apartamento. Que la arrendadora el 25 de septiembre de 2.014 le solicitó a su asistido la suma de sesenta mil bolívares para poner al día los documentos y le firmó una carta que acompaña al presente escrito. Que su asistido le informó nuevamente que necesitaba los documentos para “finiquitar” la negociación y la arrendadora le informó que pronto se los daría. Que a principios de febrero de 2.015 la arrendadora solicitó más dinero para pagarle a la gestora que estaba arreglando los papeles y le dijo a su asistido que le iba a aumentar nuevamente el inmueble y su asistido le dijo que tienen mucho tiempo en la negociación y no terminan de arreglar los documentos. Que su asistido le preguntó el precio y la arrendadora le respondió que no sabía el nuevo precio, pero que todo el dinero que le había entregado se lo reconocería como parte de pago de la venta. Que en vista de tanto engaño su asistido le dijo que no aceptaba que le subiera el precio, por que ya había entregado suficiente dinero del valor que le ofreció la última vez de seiscientos cincuenta mil bolívares. Que su asistido le manifestó a la arrendadora que no era justo y que no le daría ni un bolívar mas hasta que aclarara la situación y que si el apartamento había subido de precio por la inflación el dinero que el le había entregado también. Indicó al Tribunal que el inmueble sobre el cual le fue otorgada la opción de compra venta verbal, lo habita desde hace aproximadamente dieciséis años en calidad de inquilino y las relaciones con su arrendadora habían sido fluidas al punto de que la arrendadora insistentemente le ha ofrecido en venta el inmueble, de tal forma que la voluntad de ambas ha sido de vender y la otra de comprar. Precisó que la obligación la cumplió su asistido cuando entregó la suma de trescientos veintiséis mil cien bolívares como parte de pago para la compra del inmueble y la arrendadora se negó a venderle y por ende a elaborar el documento de venta para terminar de finiquitar la compra, de forma que es evidente que existe mala fe por parte de la demandada y es por ello que demanda por cumplimiento de contrato verbal de opción de compra venta. Citó los artículos 1.134, 1.137, 1.141, 1.143, 1.155, 1.474, 1.496, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y 12 y 531 del Código de Procedimiento Civil. Citada como fue la demandada, compareció tempestivamente al proceso debidamente asistida de abogado y consignó escrito donde dio contestación a la demanda en los términos que a continuación se exponen: Negó, rechazó y contradijo la pretensión del demandante en base al argumento de que sus alegatos son falsos. Señaló que el demandante pide que ella le de cumplimiento a un supuesto contrato de opción a compra verbal. Que mas adelante dice que a principio del año 2.008 le informó en forma verbal su intención de venderle el inmueble en ochenta mil bolívares y que el demandante le entregó ocho mil bolívares como cuota inicial. Que igualmente señala que ambos acordaron dejar de pagar el canon de arrendamiento. Que supuestamente ella le manifestó que el precio de venta del inmueble era la suma de ciento sesenta mil bolivares. Sostiene que estas afirmaciones son falsas, pues no es cierto que haya existido ningún contrato verbal de opción de compra venta de su inmueble. Que igualmente es falso que el demandado le haya entregado ninguna suma de dinero como cuota inicial por la presunta opción. Que no es cierto que ella le haya manifestado en esas fechas su intención de venderle el inmueble. Que las supuestas ofertas verbales anteriores al documento de fecha 12 de septiembre de 2.009 que menciona el actor, son falsas y por tanto las desconoce y rechaza así como los pagos que dice haber realizado. Añade que el propio demandante confiesa su condición de arrendatario del inmueble, lo cual es cierto pues desde el año 2000 lo ocupa en calidad de inquilino, por lo que a los fines de cumplir con su derecho de preferencia decidió ofrecérselo en venta. Admitió que en fecha 12 de septiembre de 2.009 le entregó una comunicación donde le notificaba su intención de venderle el inmueble y le señalaba que el precio era por 650.000, que lo pagado por cánones de arrendamiento serían imputados al precio de venta del inmueble. Que igualmente le manifestó en esa comunicación que le otorgaba un plazo de treinta días continuaos para que le respondiera y que de no recibir respuesta escrita dentro del plazo otorgado se entendería rechazada la oferta. Señaló que pasados mas de tres meses de la notificación el 22 de diciembre de 2.009, el actor le entregó un cheque por tres mil quinientos bolívares como pago por los cánones de arrendamiento vencidos pues el ofrecimiento que le hizo había caducado, por que el plazo de 30 días para la aceptación se venció sin que éste manifestara por escrito su intención de comprar el inmueble y había caído en mora con los pagos de los cánones de arrendamiento. Que la oferta tuvo un plazo de vigencia dentro del cual el demandante debía manifestar por escrito su intención de comprar el inmueble, lo cual nunca sucedió, de manera que la oferta se extinguió y sufre los efectos de la caducidad. Sostuvo que en el presente caso no es procedente la admisión de una demanda cuya pretensión sea el cumplimiento de una acción cuya oportunidad para exigirla ha caducado, pues el pago que realizó tres meses después de la notificación de la oferta era destinado al pago de cánones vencidos del contrato de arrendamiento existente entre las partes. Precisó que el demandado nunca manifestó ni de forma verbal ni expresa su voluntad de comprar el inmueble y los alegados de su demanda son falsos y temerarios. Que si su intención era comprar el inmueble ha debido manifestar por escrito su intención de comprarlo y luego pagar el precio. Precisó que en la oferta caducada no se acordó condiciones de pago, ni que el precio sería pagado en partes o por cuotas, por lo que resulta improcedente e inaceptable que el demandante señale que los supuestos pagos parciales se imputen al precio del inmueble y menos aceptar que después de seis años pretenda pagar una suma irrisoria, que no puede aceptar dada la realidad inflacionaria que vive el País. Que mal puede pretender exigir el cumplimiento de una oferta que nunca aceptó y menos exigir que le venda el inmueble. Afirmó que seis años después el demandado valiéndose de argucias y bajo engaño, encontrándose en mora en el pago del canon de arrendamiento, le manifestó que se iba a poner al día y para entregarle la suma de sesenta mil bolívares le hizo firmar un recibo elaborado por el mismo en el cual dice que es por abono al apartamento. Que en este documento no se mencionan plazos ni precio de venta, ni forma, ni lugar de pago y para el 2.015 no había ningún contrato, por que la oferta había caducado. Que no puede considerarse ese documento como contrato alguno ni oferta de venta pues no señala el precio del inmueble, ni condiciones, ni plazos, por tanto no puede ser considerado una opción de compra venta. Que resulta insólito e inaceptable que ella en el año 2.015 aceptara vender su inmueble por un precio fijado en el 2.009. Hizo valer el principio de la primacía de la realidad sobre los hechos, reconoció que firmó el recibo elaborado el 25 de noviembre de 2.015 pero que su contenido es una manipulación del demandante y que el Tribunal debe apreciar además que no se trata de una oferta de venta de su inmueble. Vuelve a insistir que al igual que este pago, la mayoría de los pagos realizados por el demandante fueron por cánones de arrendamiento, por tanto, los niega, rechaza y desconoce como pagos de una supuesta venta. Que en razón de lo expuesto debe declararse nula la misiva señalada por el demandante y por vía de consecuencia declarada sin lugar la demanda incoada. Abierto a pruebas el proceso, compareció la parte actora y aportó las siguientes probanzas: Promovió copia fotostática simple de Cedula de Identidad del demandante, documental de cuya lectura sólo se desprende la identidad de la persona que como parte actora acciona en el presente proceso. Así se decide. Original de Registro Único de Información Fiscal, de cuya lectura se verifica que la dirección que aparece en dicha documental es la misma que corresponde al inmueble objeto de litigio. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, hecho que además no resultó discutido en la secuela del proceso. Así se decide. Original de documento de propiedad de cuyo texto se puede constatar que la parte demandada, es la propietaria del inmueble que es objeto de la presente demanda. Así se establece. Original de documento fechado 12 de septiembre de 2.009, cuya autoría fue expresamente reconocida por la parte demandada y su análisis, valoración y aporte al mérito de la presente causa, será expuesto en la motivación del presente fallo. Así se decide. Copia fotostática simple de cheque librado contra la cuenta del Banco Banesco por un monto de 3.500 Bs. que no obstante tratarse de copia de un documento privado, el recibo del mismo fue expresamente reconocido por la parte demandada y su análisis, valoración y aporte al mérito será realizado en armonía con las demás probanzas aportadas en la motivación de la presente decisión. Así se decide. Recibo de fecha 31 de diciembre de 2.009 emitido por la parte actora y no obstante haber sido desconocido por la parte demandada, admitió expresamente haber recibo sumas de dinero de la actora y su análisis, valoración y aporte al mérito será expuesto en la motivación. Marcada con la letra H, documentales que rielan del folio 43 al folio 67 constancias de transferencias de terceros realizadas emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, no ratificadas en su debida oportunidad procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Marcadas con la letra I, en cuatro folios útiles constancias de transferencias de terceros realizadas emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, no ratificadas en su debida oportunidad procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Recibo de fecha 7 de mayo de 2.011 firmado por la parte demandada cuya aportación será valorada en la motiva de la presente decisión. Seis recibos firmados por la parte demandada, de cuyo texto se determina que la parte actora pagó a la demandada las sumas de dinero que en ellos se especifican por concepto de abono a cuenta mayor. Marcadas con la letra j, del folio 79 al 83, constancias de transferencias de terceros realizadas emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, no ratificadas en su debida oportunidad procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Copia fotostática simple de cheque librado a beneficio de la parte demandada, que es desechado por tratarse de copia fotostática simple de documento privado que ningún valor probatorio tiene en nuestro ordenamiento jurídico, sin perjuicio de que no es posible deducir de dicha documental ningún hecho favorable a la pretensión de la parte actora. Marcadas con la letra k, en nueve folios útiles constancias de transferencias de terceros realizadas emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, no ratificadas en su debida oportunidad procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que adicionalmente son desechadas del proceso por estar dirigidas a una empresa ajena al proceso y no poder establecerse de manera fehaciente de las mismas que los pagos que allí se reflejan corresponden a abonos por la oferta cuyo cumplimiento ha sido accionado. Así se establece. Recibo de fecha 6 de septiembre de 2.013 cuya valoración y aporte será explanado en la parte motiva de esta decisión. Marcadas con la letra L siete documentales cuyo aporte al mérito será analizado en concordancia con las demás pruebas aportadas. Promovió testimoniales que no fueron evacuadas en su debida oportunidad procesal, no habiendo prueba que valorar a ese respecto. Vista la actividad probatoria desplegada por la parte actora a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión, el Tribunal, pasa a pronunciarse respecto a la procedencia en derecho de la pretensión de deducida, en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos: II DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION PROPUESTA. Expone la parte demandada en sustento de su alegación que la presente acción se encuentra prescrita, por cuanto la parte actora no ejerció oportunamente su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, en el año 2.009, cuando le fue ofrecido en venta y se le otorgó un plazo de treinta días para responder por escrito su aceptación a la oferta. En este sentido forzoso para el Tribunal desechar la caducidad invocada por no ser válido el argumento que invoca para sustentarla. Así puede observarse que la caducidad de la acción esta establecida en la Ley y es diferente de la caducidad de una determinada obligación, cuestión esta atinente al mérito y cuyo pronunciamiento corresponde hacerlo en la oportunidad de pronunciarse al fondo de la demanda, que es el argumento utilizado por la demandada en el caso sub iudice. Respecto al punto Ricardo Henriquez la Roche señala: “La caducidad de la “acción” establecida en la Ley, es un caso típico de litis ingressum impediente. Ya que la norma no se refiere a caducidades convencionales, cuya disputa ha querido queden involucradas en la discusión del contrato como cuestión de merito. Se refiere solo a la caducidad ex lege, puesta expresamente por la Ley para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de perecimiento de la acción, valga decir, de la postulación judicial del pretendido derecho. Hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesada”. En ese orden de ideas la decisión de fecha 3 de mayo del 2.006, N° 797-06, de la sala de Casación Civil dejó establecido el siguiente criterio: “…Solo la caducidad legal puede hacerse valer como cuestión previa, conforme al articulo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, lo cual significa que la caducidad contractual solo es oponible como defensa de fondo, es decir, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Los anteriores criterios jurisprudenciales nos permiten determinar y precisar que será la naturaleza de la caducidad opuesta en cada caso particular, vale decir, contractual o legal, la que determine la vía procesal idónea para oponerla.” Asimismo, la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de 12 de agosto de 2.005 con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero López en el expediente N° 04-3051, dejo sentado: “…Sobre este particular, en sentencia N° 364 del 31 de marzo de este mismo año, (caso Hotel Bar, Restaurant, C.A.), se asentó: “(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista Enrique Vescovi: (…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación valida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y este ha vencido, irremisiblemente faltara el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga”. (Ver. Enrique Vescovi: Teoría General del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogota-Colombia 1984, Pág. 95)…tratándose de un plazo de caducidad el es fatal, y desde que nace comienza a surtir los efectos extintivos de la acción, a menos que ella se interponga…”. Estando quien aquí decide en plena sintonía con los criterios citados, observa que en el caso de autos el supuesto fáctico expuesto por la demandada, corresponde a una defensa atinente al fondo de la causa, por tanto, se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente lo aducido en este sentido. DEL FONDO En el caso de autos, cobra vital importancia la determinación de los límites de la controversia, pues la pretensión de la parte actora se circunscribe a obtener por parte de este órgano jurisdiccional una decisión favorable a su pretensión de cumplimiento de un contrato al cual denomina opción de compra venta que de acuerdo con sus afirmaciones, fue celebrado en forma verbal con la parte demandada a principios del año 2.008, sin precisar condiciones de tiempo, modo y lugar de la negociación y adicionalmente alude en su libelo a una sucesión continua de negociaciones verbales que concluyeron con una oferta de venta realizada por la parte demandada en el año 2009. En primer lugar se observa que ha quedado plenamente demostrado en autos que la parte actora y la parte demandada se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, de tal manera que la condición de arrendatario que ostenta la actora, no pasó a formar parte de lo controvertido. Partiendo de lo antes indicado es necesario establecer además, para poder atender a los límites de la controversia que también expresó la parte actora en sustento de su pretensión que en fecha 12 de septiembre de 2.009 la ciudadana Nelly María Robles le hizo entrega de una nueva oferta por escrito en la cual le modificó el precio del inmueble, documental que fue expresamente aceptada por la demandada, quien esgrimió en su defensa que ciertamente realizó la oferta en esa fecha, pero que no fue aceptada en plazo fijado en la misma por la parte actora. Respecto a esta alegación, debe este Tribunal determinar en principio el tipo de relación jurídica que vincula a las partes del presente proceso, tomando en consideración tanto de las afirmaciones de las partes así como el análisis al documento de fecha 12 de septiembre de 2.009 y los efectos jurídicos que producen. En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: ” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En tal sentido se observa que textualmente señala la misiva dirigida por la parte demandada a la parte actora en fecha 12 de septiembre de 2.009 lo siguiente: “Tengo el agrado de dirigirme a usted, a fin de notificarle formalmente mi voluntad de vender el inmueble de mi propiedad que actualmente ocupa el cual se encuentra ubicado en el Conjunto Residencial El Naranjal, Torre B, Piso 8, Apto 82, Calle El Colegio, Sector Los Samanes, Minas de Baruta, Municipio Baruta. El PRECIO DE VENTA DE DICHO INMUEBLE ES DE BOLIVARES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (seiscientos cincuenta millones de bolívares de los viejos) pero en virtud que hemos convenido con anterioridad que usted, va a adquirir dicho inmueble y la suma de bolívares que ha pagado durante los años de arrendamiento más otra suma derivadas por otros conceptos serán imputadas al pago del precio ofertado. Por tanto, agradezco, me informe cuanto fue el monto cancelado por usted por la construcción y cambio de entrada de acceso al conjunto residencial. A los fines de formalizar esta propuesta se le otorga un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la fecha de recibida la presente notificación para que proceda a responder en el caso de estar interesado en adquirir el mencionado inmueble, de no recibir respuesta escrita dentro del plazo otorgado, se entenderá como rechazada la oferta de venta y cumplido por mi parte el ofrecimiento de vender el mismo y rechazado el derecho de preferencia que le concede la Ley”. Del análisis a este documento se puede inferir en primer lugar que con anterioridad al día 12 de septiembre de 2.009, las partes han venido acordando que el inmueble va a ser adquirido por el arrendatario, es decir han venido tratando previamente acerca de la adquisición del inmueble, sin embargo no es posible deducir de esta misiva que haya habido acuerdo alguno respecto al precio de adquisición del mismo ni cuales iban a ser las condiciones bajo las cuales lo iba a vender. En segundo lugar se determina que efectivamente el día 12 de septiembre de 2.009, la ciudadana Nelly Maria Robles ofreció en venta al ciudadano Jonatan Aranguren García, el apartamento distinguido con el Nº 82 ubicado en la planta 8 de la Torre B, del Conjunto Residencial El Naranjal, situado en el sitio conocido como Las Minas de Baruta, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que este ocupa como arrendatario por un precio de seiscientos cincuenta mil bolívares, siendo importante precisar que dicha documental contempla como condición de que la aceptación de la oferta debía ser realizada por escrito en un lapso de 30 días siguientes a su notificación, so pena de tenerla por desistida. Respecto a este punto vale señalar que la doctrina ha venido sosteniendo en forma reiterada que la oferta cuando no se ha perfeccionado con todos sus elementos no obliga al oferente. En este sentido el Tratadista R.J. POTHIER en su obra TRATADO DE LOS CONTRATOS TOMO I Editorial ATALAYA BUENOS AIRES, Pág. 238. Com. 478 precisa lo siguiente: “Importa tener mucho cuidado en tomar por promesa de vender la declaración que una persona hace de hallarse actualmente dispuesta a vender. Esta manifestación no encierra ninguna obligación y deja a su autor en libertad de cambiar de voluntad hasta que la venta ha sido definitivamente acordada. Por ejemplo si después de haber vendido mi biblioteca, sin obligarme ni precisa ni formalmente: Venderé a vos también mis tablillas por la suma de tanto, caso que le convengan; estas palabras constituyen una manifestación del deseo actual, no una verdadera promesa. Para que haya promesa de vender, se requiere que, cuando me ha dicho por escrito que me venderá tal cosa, parezca de un modo preciso, por las palabras de que se ha servido, que ha querido obligarse a ello, y que entre los dos se ha efectuado una verdadera convención; sin esto será una simple plática que no entraña obligación ninguna”. Por su parte, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III octava Edición paginas 488 y 489 sostiene lo siguiente: “Se define como oferta una proposición unilateral que una persona denominada oferente o solicitante, dirige a otra denominada destinatario u oblado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato. Es bueno advertir que la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta “de la promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado. En ese orden de ideas, el artículo 1.137 del Código Civil establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”. En lo que respecta a la oferta la Jurisprudencia ha sostenido que la aceptación por sí sola no es suficiente para considerar que la oferta hace surgir obligaciones para el oferente, pues cuando estamos en presencia de una oferta hecha de manera imperfecta, es decir, donde no se han determinado con claridad todas las condiciones del contrato, no se generan obligaciones para la persona que la realiza. De acuerdo con los criterios doctrinarios y jurisprudenciales citados, una oferta es perfecta cuando ella contiene todas las condiciones que habrán de regir para el contrato antes de ser aceptada, todo lo cual constituye un primer paso para contratar y se perfecciona cuando es aceptada por el destinatario. Por otro lado en cuanto a la naturaleza del contrato de opción de compra venta, la decisión de fecha 20 de julio de 2.015, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un estudio pormenorizado de sus características y las condiciones a tomar en consideración por el Juzgador al momento de emitir un pronunciamiento respecto a su calificación, que considera quien aquí decide traer a colación: “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). Omissis… La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Omissis.... En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Omissis… El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”. En el caso de autos, estando en plena armonía con los criterios doctrinarios y con el criterio Jurisprudencial citado, considera quien aquí decide que entre las partes durante el año 2008 lo que existió fue una serie de tratos previos con miras a acordar una posible venta del inmueble, que concluyó con la suscripción de una oferta en fecha 12 de septiembre de 2.009, cuya verdadera naturaleza jurídica se circunscribe a una promesa unilateral de compra venta cuya condición para la conclusión del contrato definitivo se encontraba subordinada a la aceptación por escrito del ofrecimiento de venta hecho por la parte demandada a la parte actora, en un lapso de treinta días contados a partir de su notificación tal y como lo señala el propio documento, hecho este de capital importancia para la resolución de la presente controversia, pues el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, esto es, la persona a quien le fue ofrecido en venta el inmueble, es lo que revela la voluntad de adquirirlo y es una vez hecha esta manifestación de voluntad, cuando podría convertirse en una opción de compra venta, hecho que no se determina en el caso que se analiza, pues de las probanzas aportadas por la parte actora no es posible determinar la existencia del negocio jurídico que invoca en su libelo, esto es, haber suscrito una opción de compra venta con la parte demandada sobre el inmueble objeto de la demanda, al no constar en autos elemento probatorio alguno que demuestre su voluntad por escrito de aceptar la oferta realizada en el plazo señalado en la propia oferta. De esta manera puede afirmarse que en materia de contratos consensuales el medio probatorio viene a ser un instrumento a través del cual se demuestra la existencia de una obligación, sin llegar a ser excluyente de otro medio eficaz para su demostración, de tal suerte que si como lo refiere la actora la opción fue celebrada de manera verbal a principios del año 2008 y fue variando en cuanto a sus condiciones durante ese mismo año, hasta que le fue realizada la oferta; amén de no precisarse las condiciones del referido negocio jurídico, al haber negado expresamente la parte demandada tal circunstancia, su obligación legal era aportar a los autos todos los elementos probatorios para su demostración. Así las cosas, ni del cheque librado contra la cuenta del Banco Banesco por el monto de 3.500 Bs., ni el recibo de fecha 31 de diciembre de 2.009 emitido por la parte actora ni ninguna de las documentales contentivas de constancias de transferencias de terceros emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, ni el recibo de fecha 7 de mayo de 2.011, ni los recibos firmados por la parte demandada, de cuyo texto se determina que la parte actora pagó a la demandada las sumas de dinero que en ellos se especifican por concepto de abono a cuenta mayor, es posible deducir que dichas sumas de dinero fueron realizadas como abono por la compra del inmueble; de dichas documentales sólo es posible determinar que la parte actora pagó a la parte demandada las sumas de dinero que en cada una de ellas aparecen reflejadas, siendo importante precisar que existiendo entre las partes una relación arrendaticia, desde el año 2.000 sobre el mismo inmueble objeto de la demanda, obvio es pensar que el arrendatario tenía la obligación de pagar cánones de arrendamiento. Del propio dicho del accionante cuando señaló que le informó nuevamente a la demandada que necesitaba los documentos para “finiquitar” la negociación y la arrendadora le informó que pronto se los daría y que a principios de febrero de 2.015 la arrendadora solicitó más dinero para pagarle a la gestora que estaba arreglando los papeles y este le dijo que tienen mucho tiempo en la negociación y no terminan de arreglar los documentos; se desprende con claridad meridiana que la opción nunca llegó a perfeccionarse entre las partes, hecho que se refuerza con el tiempo transcurrido entre la fecha de efectuado el ofrecimiento y la fecha de interposición de la demanda, el cual es suficiente para pensar que la opción no fue ejercida por el ni en la forma ni en la oportunidad señalada en el documento y con el hecho de no haber aportado documento alguno del cual se desprenda tal circunstancia, de tal suerte que al no aportar la parte actora elemento probatorio alguno que al ser apreciado, hiciera surgir en quien aquí decide la plena convicción de encontrarse plenamente cumplidos los supuestos fácticos de procedencia de la pretensión deducida, es decir, que existe en quien aquí sentencia la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el libelo de la demandada, esto es que entre la parte actora y la parte demandada se celebró una opción de compra venta sobre el inmueble anteriormente señalado, al no evidenciarse en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, tal supuesto encuadra en la primera de las pautas impuestas al Juzgador por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces la obligación de no declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, hecho que no ha ocurrido en el caso que se viene analizando, razón por la cual lo procedente en derecho es desechar la demanda incoada por no existir plena prueba de los hechos expuestos. Así se decide. En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda incoada por JONATHAN ARANGUREN GARCIA CONTRA NELLY MARIA ROBLES. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida. Dada, firmada y Sellada en la sede del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco días de julio de 2.016. 205º y 157º. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA ACC, MARIA CAROLINA PEREZ TORRES En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA ACC, MARIA CAROLINA PEREZ TORRES, EXP AP-V-2016-209.