REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
205º y 157º
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.667-16
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano NICOLÁS DE JESÚS MADRID, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.622.980 y domiciliado en la ciudad de Calabozo del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANGELA ELIZABETH BRACHO LUGO, LEONID LENIN LEDÓN FAGUNDEZ, NAYLET JOSEFINA SALAZAR, JESÚS MIGUEL LEDEZMA GONZÁLEZ, JOSELYN SUÁREZ Y FRANCISLET ARMAS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 180.915, 156.736, 215.163, 147.078, 218.553 y 218.513.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “INVERSIONES BITHARA, C.A.” inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 41, Tomo 6-A, de fecha 05 de noviembre de 2008, representada por la ciudadana ERIKA MILITZA ÁLVAREZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.384.922.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ RAFAEL PÉREZ MÁRQUEZ Y JORGE ALEJANDRO VALERA PÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 107.062 y 116.784.
.I.
El presente procedimiento de DESALOJO, tuvo su origen a través de escrito libelar y anexos, presentado por la Apoderada Judicial de la Parte Actora, en fecha 02 de marzo de 2015, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante el cual expresó ser propietario de un local comercial ubicado en la Carrera 11, entre Calle 7 y 8, local Nº 01, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, tal como podía evidenciase de documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, en fecha 04 de abril de 2011, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1074, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 347.10.3.1.2512 y correspondiente al Libro del año 2011, el cual anexó en copia simple marcada “A”. Continuó expresando, que el precitado inmueble lo había dado en arrendamiento a la demandada, según contrato de arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaría Pública de Calabozo, Estado Guárico en fecha 17 de junio de 2013, bajo el Nº 19, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual anexó una copia simple marcado “B”. Dicho esto, se refirió a que al momento de celebrar el contrato, había quedado convenido entre las partes que los cánones de arrendamiento mensuales serían por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), y que su duración tendría el término de un año contados a partir de la fecha 09 de febrero de 2013, hasta el día 09 de febrero de 2014, haciendo énfasis en la Cláusula Tercera, que especificaba que no procedía la tacita reconducción del mismo, si no una nueva contratación por escrito en las condiciones y especificaciones acordadas por la voluntad bilateral de las partes contratantes; y el caso fue, que el demandante no quiso reconducir el contrato porque necesitó el local para agrandar y remodelar su negocio, por lo tanto solicitó al demandado la entrega del local de manera verbal y amistosa, respetando su prorroga legal, pero la respuesta de la representante de la empresa “Sociedad Mercantil Inversora Bithara, C.A.”, la ciudadana Erika Militza Álvarez Pérez, fue que no podía sacarla así, como así, y menos a ella por ser una mujer, que las leyes la protegían.
Así fue como el referido contrato de arrendamiento pasó de ser a tiempo determinado, a tener una figura de un contrato indeterminado, pero la demandada también violó la principal obligación que establecía el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo era el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Artículo 1.592 del Código Civil), debido a que la arrendataria no efectuó el pago de los meses marzo, abril y mayo del año 2014, por lo que procedió a buscar asesoramiento legal, y en fecha 09 de julio de 2014, se trasladó con el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal del Estado Guárico, a la dirección del local objeto de la litis, y se le notificó que había incurrido en una de las causales de desalojo, establecida en el artículo 40, literal (a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial, gaceta oficial Nº 40.148, así como, que podía gozar de la prorroga legal por el lapso de 01 año, es decir, hasta el 02 de febrero de 2015, tal como constaba de escrito de notificación signado con el número 14356-14, llevado por el mencionado Juzgado y el cual anexó marcado “C”.
Continuó narrando, que debido a la negativa de la accionada en desocupar el local objeto de la demanda, aún cuando se le dio una prorroga legal por un año, la cual no le correspondía por haber incurrido en una causal de desalojo inmediato, el actor buscó asesoramiento jurídico a objeto de darle solución a su problemática, y en el trabajo de investigación realizado por su abogado, constataron la existencia de una cuenta bancaria por concepto de cánones de arrendamiento, así como un expediente de consignación signado con el Nº C-223-14, llevados por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y san Gerónimo de Guayabal del Estado Guarico; pero que de la revisión tallada del referido expediente, pudieron notar que la arrendataria consignó o depositó 103 meses de manera extemporánea.
Con base a lo expuesto, la parte actora fundamentó la demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.579, 1.579 y 1.592, numerales 1º y 2º del Código Civil, así como en los artículos 1, 14, 26 y 40 literal (a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial, gaceta oficial Nº 40.148.
Finalmente, solicito al A-Quo lo siguiente: a) La desocupación del local de arrendamiento. b) El pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha de la sentencia definitiva con los intereses de mora que se generasen sobre ellos. c) La desocupación inmediata del local o inmueble objeto del contrato, cuyo desalojo se demandó, y la subsiguiente entrega del mismo, libre de personas o cosas. e) Las costas y costos que se ocasionarán con motivo del presente procedimiento. Además, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) o lo equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.).
Por auto de fecha 09 de marzo de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, admitió la demanda, señalando que la misma se tramitaría por el procedimiento oral, a tenor de lo establecido en artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a que constara en autos la consignación de la boleta de citación, a fin de que contestara a la demanda intentada en su contra.
Habiéndose emplazado a la parte accionada, ésta procedió a dar contestación a la demanda en fecha 12 de agosto de 2015, expresando que era cierto que el demandante era legítimo propietario del inmueble objeto de la litis, así como que en fecha 17 de junio de 2013 la entidad mercantil “Inversiones Bithara, C.A.” representada por la persona de la ciudadana Erika Álvarez, solicitó y obtuvo del demandante la renovación del contrato de arrendamiento del local comercial, por el término de un año, pero dicha relación arrendaticia databa desde el año 2007, la cual inicialmente era a tiempo indeterminado, pero que a partir del año 2010, específicamente el 12 de febrero, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Además señaló, que era falso que la accionada estuviera obligada a cancelar mensualmente el canon de arrendamiento por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), ya que desde la firma del primer contrato de arrendamiento el propietario del inmueble le exigía pagar la totalidad del tiempo de duración del contrato, tal como constaba en la cláusula OCTAVA del contrato anteriormente señalado y los subsiguientes. Negó, rechazó y contradijo que el propietario del inmueble solicitase de forma alguna la entrega del local, puesto que desde la fecha de vencimiento del contrato se llevaron a cabo reuniones impulsadas por la accionada a objeto de tratar nuevas condiciones del contrato, específicamente en lo relacionado a los cánones de arrendamiento, pero que en ningún momento se le pidió la entrega del inmueble o se le manifestó de forma alguna que no se renovaría el contrato. Negó, rechazó y contradijo en todas sus formas que la demandada hasta esa fecha hubiese dejado de cancelar las mensualidades a la cual hacía referencia el accionante, tal como podía evidenciarse de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la demanda y que cursaban ante ese mismo Juzgado bajo el Nº C-223-14, todo ello debido a que no llegaban a ningún acuerdo con relación al monto del canon de arrendamiento, y en virtud de la negativa del actor en recibir los pagos mensuales, pero que una vez pactado el canon, ella pagaría la totalidad del contrato, tal como él lo exigía. Asimismo, expresó que en el referido expediente de consignación, había constancia de que el arrendador se negó a recibir las mencionadas notificaciones de pago, y que por lo tanto él si estaba al tanto de los pagos. Negó, rechazó y contradijo que los cánones de arrendamiento consignados en el expediente C-223-14 fuesen extemporáneos por cuanto se encontraban vencidos. Negó, rechazó y contradijo que a voluntad se insolventara por más de dos meses consecutivos faltando así a una de las principales obligaciones del arrendatario. Por otra parte, hizo algunas reflexiones con base a que la arrendataria no tuvo siquiera la más mínima intención de insolventarse, si se consideraba lo siguiente: 1º) El hecho de que la arrendataria no conocía el monto que debía cancelar por concepto de pago de arrendamiento, por cuanto no se había llegado a ningún acuerdo con el arrendatario; 2º) Que el arrendador tenía por costumbre a lo largo de la relación arrendaticia a tiempo determinado, exigir el pago total anual del arrendamiento, por lo cual estaba esperando que se fijara el monto para pagarlo de forma total como siempre lo había hecho; 3º) Que se podía observar del contrato de arrendamiento consignado junto al libelo marcado “B”, que se había cancelado la totalidad anual, y que por lo tanto no era extraño que las partes se tomaran cierto tiempo para discutir las nuevas condiciones del contrato y que luego de llagar a un acuerdo se diera continuidad, pagando en ese momento la totalidad del mismo, sin que por ello se considerase que se había incurrido en retrazo por el pago. Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria hubiese sido notificada de la no continuidad del contrato de arrendamiento en la oportunidad correspondiente, pues la misma fue notificada del mismo después de que el propietario se negara a recibir de las manos del alguacil de ese despacho las notificaciones de la consignación mensual de los cánones. Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda, y que fuese en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) o lo equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.), por lo cual impugnó dicho monto, ya que la demandada nada debía o adeudaba.
Para finalizar, la accionada promovió lo siguiente: Los recibos de depósitos bancarios identificados “A”, “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”, “A6”, “A7”, “A8”, “A9”, “A10”, “A11”, “A12”, “A13”, “A14”, “A15”, “A16”, “A17”, “A18”, “A19”, “A20”; Contratos de arrendamiento marcados “B”, “B1”, “B2”, “B3”: Copias certificadas del expediente C-223-14, marcado “C”; Posiciones Juradas al ciudadano NICOLÁS DE JESÚS MADRID, de igual forma a la ciudadana ERIKA ÁLVAREZ PÉREZ, en representación de la entidad mercantil “INVERSIONES BITHARA, C.A.”, quien manifestó absolverlas recíprocamente; las testimoniales siguientes: MARÍA JOSÉ GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, ROSANGEL NOHELÍ ARACA VILLAVICENCIO, ANTONIETA MECEDES PALADINO DEL BOCCIO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.343.734, V-17.374.646 y V-17.165.023, respectivamente.
Una vez vencido el lapso de contestación de la demanda y contestada la misma, el Tribunal en fecha 13 de agosto de 2015, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte, fijó el cuarto día de despacho siguiente a la fecha de ese auto, para que tuviera lugar la audiencia preliminar; la cual se llevo a cabo y se declaró SIN LUGAR la impugnación del valor de la demanda, apegada a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de septiembre de 2015, el A-Quo fijó los límites de la controversia y abrió un lapso de cinco (05) días para promover pruebas. Siendo la parte actora la primera en consignar su escrito de pruebas, en el cual alegó lo siguiente: PUNTO PREVIO: A los efectos de dilucidar algunas de las declaraciones realizadas por la parte accionada, como lo era el hecho de que pretendía dar a entender que se encontraba solvente con cada uno de los pagos, refirió que el fundamento utilizado por esta era el expediente de consignación Nº C-223-14, llevado por ese Juzgado, pero que en el mismo se podía verificar que el escrito de consignación se efectúo cuando la accionada se dio cuenta de que tenía una notificación signada con el Nº 14356-14, la cual también cursaba por ante ese Tribunal; es decir, fue consignada en fecha 16-05-2014, admitida el 20-05-2014, y en fecha 02-07-14 el alguacil ubicó al demandante, quien no recibe la boleta por que debía leerla su abogado, habiendo ya transcurrido 30 días hábiles de despacho para realizar dicha citación. Acotó que en el referido expediente de consignación se podía apreciar que la demandada al momento de hacer la apertura a la solicitud ante ese Juzgado, consignó tres meses, los cuales correspondían a marzo, abril y mayo del año 2014, mismo motivo por el cual se le notificaba la desocupación del inmueble objeto de la demanda, debido a la extemporaneidad, en concordancia con el artículo 40, literal 1 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios; y en cuanto a lo alegado por la demanda, sobre el pago anual, refirió que si bien era cierto que se había efectuado de esa manera en tiempo pasado, según contrato anexo, este había sido de común acuerdo, pero que también se podía apreciar que dicho contrato establecía que cada mensualidad por separado se correspondía por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), y que el inquilino se obligaba a pagar mensualmente. También expuso que si la demandada alegaba que el pago era anual ¿Por qué no consignó lo correspondiente a los doce meses de cánones de arrendamiento de una vez? Así mismo, promovió y ratificó como pruebas documentales las aportadas junto al escrito libelar, marcadas “A”, “B” y “C” de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, la accionada consignó escrito en el cual promovió y ratificó las pruebas promovidas en su escrito de contestación a la demanda, a saber: Los recibos de depósitos bancarios identificados “A”, “A1”, “A2”, “A3”, “A4”, “A5”, “A6”, “A7”, “A8”, “A9”, “A10”, “A11”, “A12”, “A13”, “A14”, “A15”, “A16”, “A17”, “A18”, “A19”, “A20”; Contratos de arrendamiento marcados “B”, “B1”, “B2”, “B3”: Copias certificadas del expediente C-223-14, marcado “C”; Posiciones Juradas al ciudadano NICOLÁS DE JESÚS MADRID, de igual forma a la ciudadana ERIKA ÁLVAREZ PÉREZ, en representación de la entidad mercantil “INVERSIONES BITHARA, C.A.”, quien manifestó absolverlas recíprocamente; las testimoniales siguientes: MARÍA JOSÉ GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, ROSANGEL NOHELÍ ARACA VILLAVICENCIO, ANTONIETA MECEDES PALADINO DEL BOCCIO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.343.734, V-17.374.646 y V-17.165.023, respectivamente.
El A-Quo en fecha 06 de octubre de 2015, admitió las pruebas aportas por ambas partes, por considerar que no eran manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. Igualmente, fijó la Audiencia Oral para que tuviera lugar el trigésimo (30) día de despacho siguiente a esa fecha.
Posterior a haberse llevado a cabo la Audiencia Oral en la fecha acordada, el día 16 de diciembre de 2015, el A-Quo dictó sentencia declarando lo siguiente: 1º) CON LUGAR, la acción de Desalojo incoada por el ciudadano NICOLÁS DE JESÚS MADRID, en contra de la empresa “INVERSIONES BITHARA, C.A.”, representada por la ciudadana ERIKA MILITZA ÁLVAREZ PÉREZ, conforme a la causal de desalojo prevista en el literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 2º) Ordenó cancelar la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 38.500,oo), por concepto del pago de los cánones de arrendamiento de los meses: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero de 2015, a razón de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo) mensuales. 4º) Ordenó el cálculo del pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la sentencia definitiva posteriores a los ya señalados, más los intereses de mora mediante una experticia complementaria del fallo. 5º) Condenó a la parte perdidosa al pago de las costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De dicha sentencia, la parte demandada ejerció recurso de apelación.
En fecha 12 de enero de 2016, el A-Quo oyó en AMBOS EFECTOS la apelación y ordenó remitir el expediente a esta Alza; la cual lo recibió en fecha 01 de febrero de 2016, y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los informes. Ambas partes consignaron informes.
De los hechos narrados y evidenciados, considera este Tribunal lo siguiente:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…”. Asimismo según resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia donde resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se establece.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada expediente contentivo de juicio de Desalojo de Inmueble específicamente de local comercial, tal remisión obedece a que la parte demandada ejerciera recurso de apelación contra sentencia emitida por el Juzgado Aquo de fecha 16 de Diciembre de 2015, mediante la cual declaró con lugar la acción de desalojo, ordenando la entrega del local comercial y el pago de los cánones de arrendamiento vencido y no cancelados.
Observa esta Alzada que el actor expresa ser propietario de un local comercial ubicado en la Carrera 11, entre Calle 7 y 8, local Nº 01, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, tal como podía evidenciase de documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, en fecha 04 de abril de 2011, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1074, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 347.10.3.1.2512 y correspondiente al Libro del año 2011. Continuó expresando, que el precitado inmueble lo había dado en arrendamiento a la demandada, según contrato de arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaría Pública de Calabozo, Estado Guárico en fecha 17 de junio de 2013, bajo el Nº 19, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual anexó una copia simple marcado “B”. Dicho esto, se refirió a que al momento de celebrar el contrato, había quedado convenido entre las partes que los cánones de arrendamiento mensuales serían por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), y que su duración tendría el término de un año contados a partir de la fecha 09 de febrero de 2013, hasta el día 09 de febrero de 2014, haciendo énfasis en la Cláusula Tercera, que especificaba que no procedía la tacita reconducción del mismo, si no una nueva contratación por escrito en las condiciones y especificaciones acordadas por la voluntad bilateral de las partes contratantes; así mismo manifestó que el demandante no querer reconducir el contrato porque necesitaba el local para agrandar y remodelar su negocio, por lo tanto solicitó al demandado la entrega del local de manera verbal y amistosa, respetando su prorroga legal, pero la respuesta de la representante de la empresa “Sociedad Mercantil Inversora Bithara, C.A.”, la ciudadana Erika Militza Álvarez Pérez, fue que no podía sacarla así, como así, y menos a ella por ser una mujer, que las leyes la protegían. Siguió señalando que el referido contrato de arrendamiento pasó de ser a tiempo determinado, a tener una figura de un contrato indeterminado, pero la demandada también violó la principal obligación que establecía el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo era el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Artículo 1.592 del Código Civil), debido a que la arrendataria no efectuó el pago de los meses marzo, abril y mayo del año 2014, y en fecha 09 de julio de 2014, se trasladó con el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal del Estado Guárico, a la dirección del local objeto de la litis, y se le notificó que había incurrido en una de las causales de desalojo, establecida en el artículo 40, literal (a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial, gaceta oficial Nº 40.148, así como, que podía gozar de la prorroga legal por el lapso de 01 año, es decir, hasta el 02 de febrero de 2015, tal como constaba de escrito de notificación signado con el número 14356-14, llevado por el mencionado Juzgado y el cual anexó marcado “C”., constataron la existencia de una cuenta bancaria por concepto de cánones de arrendamiento, así como un expediente de consignación signado con el Nº C-223-14, llevados por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y san Gerónimo de Guayabal del Estado Guarico; pero que de la revisión tallada del referido expediente, pudieron notar que la arrendataria consignó o depositó 103 meses de manera extemporánea. Fundamentó la demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.579, 1.579 y 1.592, numerales 1º y 2º del Código Civil, así como en los artículos 1, 14, 26 y 40 literal (a) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial, gaceta oficial Nº 40.148. Así mismo solicito lo siguiente: a) La desocupación del local de arrendamiento. b) El pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha de la sentencia definitiva con los intereses de mora que se generasen sobre ellos. c) La desocupación inmediata del local o inmueble objeto del contrato, cuyo desalojo se demandó, y la subsiguiente entrega del mismo, libre de personas o cosas. e) Las costas y costos que se ocasionarán con motivo del presente procedimiento. Además, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) o lo equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.).
En la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada se excepciona expresando era cierto que el demandante era legítimo propietario del inmueble objeto de la litis, así como que en fecha 17 de junio de 2013 la entidad mercantil “Inversiones Bithara, C.A.” representada por la persona de la ciudadana Erika Álvarez, solicitó y obtuvo del demandante la renovación del contrato de arrendamiento del local comercial, por el término de un año, pero dicha relación arrendaticia databa desde el año 2007, la cual inicialmente era a tiempo indeterminado, pero que a partir del año 2010, específicamente el 12 de febrero, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Además señaló, que era falso que la accionada estuviera obligada a cancelar mensualmente el canon de arrendamiento por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), ya que desde la firma del primer contrato de arrendamiento el propietario del inmueble le exigía pagar la totalidad del tiempo de duración del contrato, tal como constaba en la cláusula OCTAVA del contrato anteriormente señalado y los subsiguientes. Negó, rechazó y contradijo que el propietario del inmueble solicitase de forma alguna la entrega del local, puesto que desde la fecha de vencimiento del contrato se llevaron a cabo reuniones impulsadas por la accionada a objeto de tratar nuevas condiciones del contrato, específicamente en lo relacionado a los cánones de arrendamiento, pero que en ningún momento se le pidió la entrega del inmueble o se le manifestó de forma alguna que no se renovaría el contrato. Negó, rechazó y contradijo en todas sus formas que la demandada hasta esa fecha hubiese dejado de cancelar las mensualidades a la cual hacía referencia el accionante, tal como podía evidenciarse de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la demanda y que cursaban ante ese mismo Juzgado bajo el Nº C-223-14, todo ello debido a que no llegaban a ningún acuerdo con relación al monto del canon de arrendamiento, y en virtud de la negativa del actor en recibir los pagos mensuales, pero que una vez pactado el canon, ella pagaría la totalidad del contrato, tal como él lo exigía. Asimismo, expresó que en el referido expediente de consignación, había constancia de que el arrendador se negó a recibir las mencionadas notificaciones de pago, y que por lo tanto él si estaba al tanto de los pagos. Negó, rechazó y contradijo que los cánones de arrendamiento consignados en el expediente C-223-14 fuesen extemporáneos por cuanto se encontraban vencidos. Negó, rechazó y contradijo que a voluntad se insolventara por más de dos meses consecutivos faltando así a una de las principales obligaciones del arrendatario. Por otra parte, hizo algunas reflexiones con base a que la arrendataria no tuvo siquiera la más mínima intención de insolventarse, si se consideraba lo siguiente: 1º) El hecho de que la arrendataria no conocía el monto que debía cancelar por concepto de pago de arrendamiento, por cuanto no se había llegado a ningún acuerdo con el arrendatario; 2º) Que el arrendador tenía por costumbre a lo largo de la relación arrendaticia a tiempo determinado, exigir el pago total anual del arrendamiento, por lo cual estaba esperando que se fijara el monto para pagarlo de forma total como siempre lo había hecho; 3º) Que se podía observar del contrato de arrendamiento consignado junto al libelo marcado “B”, que se había cancelado la totalidad anual, y que por lo tanto no era extraño que las partes se tomaran cierto tiempo para discutir las nuevas condiciones del contrato y que luego de llegar a un acuerdo se diera continuidad, pagando en ese momento la totalidad del mismo, sin que por ello se considerase que se había incurrido en retrazo por el pago. Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria hubiese sido notificada de la no continuidad del contrato de arrendamiento en la oportunidad correspondiente, pues la misma fue notificada del mismo después de que el propietario se negara a recibir de las manos del alguacil de ese despacho las notificaciones de la consignación mensual de los cánones. Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda, y que fuese en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) o lo equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.), por lo cual impugnó dicho monto, ya que la demandada nada debía o adeudaba.
Siendo así, habiéndose excepcionado el reo en la contestación de la demanda es a éste a quien le corresponde la carga de la prueba del pago alegado. Atendiendo a estas consideraciones, esta Alzada debe establecer su doctrina sobre el pago, para que resulte ser efectivo en la extinción de la obligación. En efecto, a través del pago estamos en presencia de una institución normal de extinción de las obligaciones, siendo que, la palabra pagar que significa aplacar, el pago aplaca al acreedor al serle satisfecho su interés. En el lenguaje corriente, se entiende como la ejecución de una obligación que tiene por objeto una suma de dinero. Decir que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Señalan los hermanos MAZEAUD (HENRI, LEON y JEAN MAZEAUD, Lecciones de Derecho Civil, Parte II, Volumen III, Pág. 124), existiendo dos partes, un “Solvens” y un “Accipiens”, vale decir, el que cumple o paga y el que recibe el pago. Pero para realizar el pago en materia Inquilinaria o arrendaticia, cuando el acreedor (arrendador – Accipiens) se rehúsa a recibir el canon de arrendamiento, el mismo debe efectuarse a través de la institución de la consignación arrendaticia, que anteriormente estaba consagrada en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derogada, y ahora al novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no lo establece, lo que significa que indiscutiblemente, en el artículo 1.159 del Código civil que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, deben ejecutarse de buena fe obligándose éstas no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 ejsudem). De tal manera que, es carga probatoria del reo demostrar la solvencia de los meses de Marzo, abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre. Noviembre y Diciembre de 2014 y Enero de 2015, pues de no cumplir con dicha carga probatoria su conducta se subsume en la causal de desalojo establecida en el artículo 40. A del decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial que señala: “ Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Es por ello, que a los fines de cumplir con su carga probatoria el reo promueve en su escrito de promoción de pruebas copia certificada del expediente de consignaciones signado bajo el número 223-14, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y san Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Tal instrumental, vale decir, las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el Juzgador, evidentemente, son documentos públicos. Así lo ha establecido nuestra Sala Constitucional desde Sentencia de fecha 05 de Mayo de 2.004, N° 803, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (R.D. Osorio en Amparo), donde se señaló: “…como quedo expuesto supra, el Juzgado supuesto agraviante actuó conforme a derecho cuando calificó las consignaciones arrendaticias como documentos públicos…”. De la misma manera debe señalarse la ratificación de dicho criterio a través de Sentencia de fecha 19 de Mayo de 2.006, sentencia N° 1.082, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (E. KOO en Amparo), donde se señaló: “…la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquellos que ha sido declarados al juzgado consignatario…”. Dentro de esta perspectiva observa esta Superioridad que la parte actora alega la insolvencia del accionado en relación a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre de 2014 y Enero de 2015, lo cual de ser cierto, se subsumiría en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Calabozo, otorgado bajo el N° 19, tomo 658 de fecha 17 de Junio de 2.013, el cual esta Alzada le otorga valor probatorio y donde se establecieron el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 3.500,00), es decir, que dicha cláusula contractual, que es ley entre las partes, amplió el espectro del alcance y contenido del artículo 40, literal “a” de la Ley de Regularización del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que exige la insolvencia del arrendador de dos (02) meses, por lo cual es evidente que para que el inquilino pueda ser desalojado debe haber incumplido en el pago oportuno de dos (02) meses.
De la misma manera señala la actora que el reo consignó los cánones de arrendamiento de tres meses de manera extemporánea al no cumplir con lo pautado del articulo 51 del derogado decreto que establecía que la consignación debía realizarse quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.
Del propio contrato de arrendamiento, que es una instrumental privada reconocida con valor de plena prueba se desprende de su cláusula cuarta que el canon es de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00) mensuales y comenzó el arrendamiento el 09 de Febrero de 2.013, por lo cual, se observa el día 09 de cada mes es la fecha del vencimiento del contrato; siendo evidente que estamos en presencia de una “Obligación a Término”. Es un término extintivo, producto de un acontecimiento futuro (al vencimiento) y cierto (del mes) del cual depende la exigibilidad de una obligación. La exigibilidad de la obligación es a partir del vencimiento del mes y conforme al artículo 12 del Código Civil Venezolano, los lapsos de meses comenzarán en fecha que da lugar al acto y concluirán el día de la fecha igual. En el caso sub lite, el contrato expresa que la relación arrendaticia comenzó el 09 de Febrero de 2.013, venciéndose la mensualidad el 09 de cada mes, lo cual constituye un término extintivo que, genera una obligación pura y simple, exigible plenamente y produciendo efectos normales (Emilio Calvo Baca. Derecho de las Obligaciones. Ed Libra. Pág 135. Caracas, 2008). Así, el Código Civil, en el artículo 1.211, establece: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de ejecución …”. De manera que al vencimiento del término (final de mes 09/ del mes), se hace exigible la obligación.
Ahora bien, en la oportunidad de contestación de la demanda la parte demandada promueve recibos de depósitos bancarios identificados A, A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A20, esta alzada desecha los referidos depósitos bancarios al no aportar a los autos prueba suficiente que desvirtúe la cancelación de los cánones de arrendamientos de los meses solicitados en el escrito libelar y así se decide.
Así mismo consigna copia certificadas de instrumentos privados reconocidos contentivos de contratos de arrendamientos suscritos por las partes, marcados B, B1, B2, y B3, donde la parte demandada pretende demostrar el inicio de la relación arrendaticia, y la exigencia de los cánones de arrendamiento anual, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio al no ser impugnados por la contraparte, pero nada aporta al proceso con relación a la demostración de la solvencia en la cancelación de los cánones de arrendamientos de los meses solicitados en el escrito libelar y así se establece.
De la misma forma la parte demandada promovió prueba testimonial de las ciudadanas MARIA JOSE GONZALEZ HERNANDEZ Y ROSANGEL NOHEMÍ ARACA VILLAVICENCIO. Siendo de establecerse que dentro de ésta Perspectiva, debe destacarse el contenido normativo del artículo 1.387 del Código Civil, que expresa: “ … No es admisible la prueba de testigos … Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares …”. El Código Civil, al desarrollar la normativa supra establecida se refiere a que no se puede probar por testigos el acto jurídico (contrato de arrendamiento – modificaciones a la relación contractual arrendaticia), que contiene la obligación incumplida de pagar el canon de arrendamiento, pues tal instrumental se requiere ad solemnitatem. Para ANÍBAL DOMINICI, la razón de la restricción del medio de prueba testimonial para la demostración de la existencia de tales modificaciones al cumplimiento contractual está en que, en realidad, lo demandado es una suma mayor, y el actor se está valiendo de una añagaza para lograr la prueba de lo que está desprovisto y, la ley no puede prestarse a tales maniobras, por lo cual se desecha las referidas testimoniales al no aportar ningún elemento a los fines de demostrar la solvencia del intimado, en la cual consiste la pretensión del actor, pues tales testigos son incapaces por efecto del artículo 1.387 del Código Civil, pues el medio de prueba testimonial no es capaz de establecer la extinción de una obligación superior a DOS BOLIVARES actuales, y en el caso sub lite, al demandado le correspondía la carga de la prueba de demostrar la solvencia de los cánones de arrendamientos, siendo dicha prueba por lo tanto ilegal, al colidir con el artículo 1.387 ejusdem y así se decide.
En cuanto a la prueba de posiciones juradas, las mismas nadan resuelven en cuanto a la demostración de la cancelación tempestiva o extemporánea de la cancelación de los cánones de arrendamiento, en tal sentido esta Alzada la desecha y así se decide.
Ahora bien, existe una instrumental reconocida contentiva del ultimo contrato de arrendamiento celebrados entre las partes, el cual fue valorado anteriormente, en el cual se evidencia la relación arrendaticia entre las partes en el presente proceso, en donde se estableció en la cláusula octava que el arrendador hace constar haber recibido en manos de la arrendataria la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00), por concepto de pagos de cánones de arrendamientos adelantados del tiempo de duración del contrato de arrendamiento, y por cuanto se observa que la relación arrendaticia nació mediante contrato a tiempo determinado el mismo paso a ser a tiempo indeterminado por haber llegado la fecha fijada en el contrato de culminación del mismo y el arrendatario quedó en posesión pacifica del inmueble y haber operado la tácita reconducción, y en vista de que las partes no celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, lo que significa que indiscutiblemente, en el artículo 1.159 del Código civil que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, deben ejecutarse de buena fe obligándose éstas no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley, la cancelación de los cánones de arrendamiento deben realizarse en forma mensual; no obstante en el presente caso en particular se observa a los autos que el arrendatario realizó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, Abril y mayo de 2014 a través de consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, estas consignaciones de los meses de marzo, abril y mayo lo efectuó en fecha 16 de mayo de 2016, en aplicación de la norma vigente para ese entonces, como lo es el articulo 51 de la ley de arrendamiento, siendo que tal institución consagra especialmente requisitos de validez para que la consignación produzca el efecto de extinguir la obligación, que señala: “ … consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”.es decir, que en el caso sub lite, la mensualidad de Marzo de 2.014, debía ser cancelada el 24 de Abril de 2.014, la mensualidad del mes de abril, debió ser cancelada el 24 de mayo de 2014, en tal sentido de lo que se evidencia a los autos específicamente en las copias certificadas de la solicitud de consignaciones, el arrendatario hizo de forma tempestiva la cancelación de los meses Abril y Mayo, de conformidad con lo que establecía la anterior ley de arrendamiento inmobiliario. Ahora bien, con la entrada en vigencia del Decreto con rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento para el uso comercial, en fecha 23 de mayo de 2014 al no establecer el lapso para el pago de los cánones de arrendamiento, en aplicación al principio de que la ley debe ser aplicada desde el momento mismo de entrar en vigencia, y dando cumplimiento a las obligaciones a términos, con relación a la mensualidad del mes mayo la misma debió ser cancelada el 09 de Junio de 2014 y el arrendatario ofreció el pago de ese mes en fecha 16 de mayo de 2014, ante el Tribunal así como consta en solicitud de consignación arrendaticia, el mes de Junio fue cancelada el 11 de Junio 2014, es decir de manera tempestiva, el pago del canon de arrendamiento del mes de Julio 2014 fue realizado el 11 de Julio 2014, también de forma tempestiva, la mensualidad del mes de Agosto fue cancelada el día 07 de agosto de 2014, es decir de forma tempestiva, el mes de septiembre de 2014 fue cancelado el 11 de Septiembre de 2014, es decir de forma tempestiva, el mes de Octubre fue cancelado el 30 de Septiembre de 2014, es decir de forma tempestiva, el mes de Noviembre de 2014 fue cancelado en fecha 11 de Noviembre de 2014, es decir en forma tempestiva, el mes de Diciembre 2014 y Enero de 2015 fue consignado el pago en fecha 10 de Diciembre de 2014, es decir de forma tempestiva, considerándose pues al arrendatario solvente en el pago de dichos meses, excepto en el mes de marzo que lo realizó de manera extemporánea, circunstancia esta que no da el presupuesto para solicitar el desalojo, como puede observarse al haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento de manera tempestiva y al estar solvente el arrendatario en la cancelación de los meses de, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.014 y Enero de 2015 cumplió el arrendatario de cancelar en forma mensual el canon de arrendamiento correspondiente. En consecuencia habiendo demostrado el demandado la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de forma tempestiva, la pretensión de dichos meses en relación al desalojo fundamentada en el artículo 40, literal “A” del decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial no debe prosperar, y así se establece.
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte Actora Ciudadano NICOLÁS DE JESÚS MADRID, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.622.980 y domiciliado en la ciudad de Calabozo del Estado Guárico, en contra de la arrendataria, Sociedad Mercantil “INVERSIONES BITHARA, C.A.” inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 41, Tomo 6-A, de fecha 05 de noviembre de 2008, representada por la ciudadana ERIKA MILITZA ÁLVAREZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.384.922., al estar el arrendatario solvente con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses, Abril, Mayo, Junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, Noviembre y Diciembre 2014 y Enero 2015, por cuanto el mes de marzo el pago lo hizo extemporáneo, no causal para solicitar el desalojo. Se REVOCA el fallo de la recurrida Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha 16 de Diciembre de 2015. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y así se decide.
Se ordena la notificación de las partes, en vista de haberse publicado el fallo fuera del lapso legal establecido y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintiuno (21) días del mes de Julio de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.


Abg. Shirley Marisela Corro Belisario


La Secretaria.


Abg. Theranyel Acosta Mujica

En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.