TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de Junio de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2009-001304
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE OFERTA PREFERENTE ARRENDATICIA
SENTENCIA: Definitiva
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
JOSÉ OVIDIO ABREU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.3.643.847.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA:
JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 123.136.
PARTE DEMANDADA:
SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., Sociedad Mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2000, bajo el N° 29, tomo 393-A-Qto; y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de del pasaporte N° D-152709.
REPRESENTANTE
DE LA PARTE DEMANDADA:
ANDRÉS TROCONIS GONZÁLEZ, GASTON IRAZABAL, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 26.779, 2658, respectivamente.
- II -
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado previa distribución, siendo admitida por auto de fecha 12 de febrero de 2010. (f.81).
Efectuados los trámites de citación sin haber podido localizar a la parte demandada, conforme a diligencias realizadas por el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, (f.116, 130), se ordenó la citación mediante carteles, dejándose constancia de las formalidades previstas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 17 de enero de 2012. (f.156).
Cumplido el trámite de citación, luego que se dejara constancia de la fijación del cartel de citación en la morada de los demandados, comenzó a correr el lapso para que la parte demandada compareciera a darse por citada; habiéndose alertado en el cartel mencionado, que de no comparecer la parte demandada a darse por citada en el lapso correspondiente se le designaría defensor judicial.
En fecha 25 de abril de 2012, se designó defensor judicial, ordenándose su notificación, por lo que una vez efectuada la misma, éste compareció a aceptar el cargo recaído en su persona, y prestar juramento de ley. (f.171).
En fecha 16 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandada compareció a darse por citado en el proceso. (f.169).
En fecha 18 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. (f.173).
En fechas 30 y 31 de mayo de 2012, se admitieron pruebas promovidas en el proceso. (f.216, 219).
En fecha 7 de junio de 2012, se declaró desierto acto de testigo. (f.226).
- III -
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
DEL LIBELO DE LA DEMANDA:
Para fundamentar la pretensión de Preferencia Ofertiva, la representación judicial de la parte actora planteó lo siguiente:
• Que en fecha 5 de febrero de 2004, su representado, JOSE OVIDIO ABREU, suscribió contrato de arrendamiento con la empresa demandada, SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A., autenticado y que anexa marcado con la letra “C”.
• Que mediante este documento la empresa demandada, cedió en arrendamiento a tiempo determinado desde el 1 de febrero de 2004 hasta el 30 de enero de 2005, un apartamento distinguido 13-B, situado en el lado Sureste de la Primera Planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la Calle Sur 10, entre Esquinas de Horno Negro y Cochera, Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital.
• Que el inmueble pertenece a la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI, según documento protocolizado.
• Que llegado el vencimiento del contrato en fecha 30 de enero de 2005, ambas partes acordaron prorrogarlo, y posteriormente en fecha 15 de marzo de 2005, firmaron un nuevo contrato hasta el 30 de enero de 2006, que fuera autenticado y que anexa marcado con la letra “D”.
• Que posteriormente vencido el segundo contrato de arrendamiento, las partes suscribieron un tercer contrato con vigencia desde el 1 de febrero de 2006 hasta el 30 de enero de 2007, que también fuera autenticado el 17 de febrero de 2006 y que anexa marcado con la letra “E”.
• Que según consta de comunicación de fecha 15 de Noviembre de 2006, cuya copia anexa marcado con la letra “F”, la empresa demandada dando cumplimiento a la Ley de Arrendamientos, dirigió comunicación de Oferta de Venta a su representado, mediante la cual le manifestó su voluntad de venderle el inmueble arrendado, estipulándose un precio de contado por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), equivalentes hoy a CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000), más el 3% de comisión sobre el precio de venta para corredores inmobiliarios; emplazándolo a dar contestación a dicha oferta en un plazo no mayor de 72 horas, a partir de la fecha de recepción.
• Que su representado estando dentro del tiempo exigido por la arrendadora, mediante carta de fecha 18 de Noviembre de 2006, ejerció su derecho de Preferencia Ofertiva, aceptando la venta del inmueble, siendo ésta recibida por la arrendadora en igual fecha; cuya comunicación consigna marcado con la letra “G”.
• Que su representado por tener más de 2 años como arrendatario y estar solvente en sus obligaciones decidió y comunicó por escrito a la arrendadora, su aceptación a la oferta de venta en iguales términos y condiciones planteados por ellos, con lo cual se perfeccionaría el contrato de oferta de venta entre las partes.
• Cita el Artículo 1137 del Código Civil.
• Que después de haberse perfeccionado el contrato de oferta de venta sobre el inmueble, su representado efectuó múltiples gestiones ante la arrendadora a los fines de concretar la adquisición del inmueble, siendo ello imposible por no haber disposición para ello por parte de la oferente, conforme a correspondencia de su representado en fecha 28 de Agosto de 2007, que consigna marcado con la letra “H”. Cita sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
• Que la arrendadora, desconociendo el derecho de Preferencia Ofertiva ejercido en tiempo hábil por su representado, continuó aplicando el cobro del canon mensual de arrendamiento hasta el vencimiento del contrato en enero de 2007. Que a partir de esa fecha, sin considerar la aceptación de la oferta, ni tener comunicación escrito del arrendatario donde conste su potestad de ejercicio del derecho de prórroga legal, optó por variar el formato de los recibos de cobro de cánones de arrendamiento; que la arrendadora actuando de mala fe, procedió a emitir recibos con la mención: “en virtud de la aplicación de la prórroga legal…”, cuya documental anexa marcado con la letra “I”.
• Que a partir del mes de febrero de 2008, una vez concluido el año de la supuesta aceptación de prórroga legal, la demandada trató de hacer incurrir en mora a su representado al no querer concluir el negocio ofertado y no aceptar los cánones de arrendamiento, lo que motivó a consignarlos por vía judicial, según recibos que anexa marcados con las letras “J” y “K”.
• Que posteriormente en fecha 9 de julio de 2008, la arrendataria interpuso una demanda en contra de su representado por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, buscando burlar el derecho de Preferencia Ofertiva de su representado, siendo ejercido recurso de apelación contra la sentencia dictada. Estado en espera de la resolución del recurso.
• Que en la sentencia dictada se señaló que no quedó demostrado de autos que el arrendatario hubiere comunicado a la arrendadora de manera verbal su deseo de no comprar el inmueble arrendado, como tampoco que hasta la fecha de la sentencia se hubiera materializado la venta del inmueble arrendado, por lo cual, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 45, la Preferencia Ofertiva a favor de su representado, estaría vigente. Consigna copia de actuaciones marcados con la letra “L”.
• Fundamenta la acción en los Artículos 82, 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167, 1.264 del Código Civil.
• Que reclama judicialmente la ejecución del contrato de compra-venta en la misma condiciones en que fue aceptada la oferta y se ordene a las demandadas a realizar la tradición formal del inmueble o sea el otorgamiento del documento definitivo de propiedad en las condiciones en que fue pactado o en su defecto ordene la protocolización de la sentencia favorable que recaiga en este juicio a fin de que sirva de titulo de propiedad..
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
La representación judicial de la parte demandada contradijo la demanda de la siguiente manera:
• Que el demandante alega que entre su representada y su persona, se perfeccionó un contrato de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda, como consecuencia de una oferta de venta que le hiciera en fecha 15 de Noviembre de 2006 su co representada SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A.
• Que la parte actora alega que la oferta fue aceptada en tiempo hábil, razón por la cual, según el Artículo 1.137 del Código Civil, se perfeccionó el contrato de oferta de venta.
• Que sus representadas, actuando de buena fe, reconocen que efectivamente SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., actuando en nombre y representación de la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI, ofreció en venta a la parte demandante el inmueble arrendado; que éste aceptó parcialmente dicha oferta dentro del plazo estipulado.
• Que la parte demandante aceptó parcialmente la oferta de venta del inmueble, toda vez que en la carta de aceptación que le remitiera su presunta concubina a su representada, sólo convino en pagar la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), obviando emitir pronunciamiento acerca del pago de 3% adicional en concepto de comisión de la agencia, parte esta esencial e indisoluble del precio.
• Que, no obstante que el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, parte demandante del proceso, fungía como arrendatario del inmueble, y era el destinatario de la oferta de venta; él nunca daría contestación a la comunicación; que sus representadas, actuando de buena fe, y no como lo quiere hacer ver, reconocen a la ciudadana Ana Rosa Reyes Acosta, quien fungía como presunta concubina, quien aceptó parcialmente la oferta de venta el 18 de Noviembre de 2006.
• Que el arrendatario JOSÉ OVIDIO ABREU, nunca aceptó la oferta, dado que la carta de aceptación no está firmada por él, sino por quien dice ser su concubina. Que conforme al Artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, la oferta no cumplió con los requisitos exigidos, que la misma se hiciera mediante documento auténtico, por lo cual no podría considerarse como una oferta válidamente practicada.
• Que con posterioridad a la oferta hecha por su representada y que fuera parcialmente aceptada por quien dice ser concubina del demandante, éste manifestó verbalmente su imposibilidad de adquirir el inmueble, sin embargo, manifestó su deseo de permanecer en el mismo en calidad de arrendatario en el plazo de prórroga legal, convencimiento el 31 de enero de 2008.
• Que aproximadamente en mes de Diciembre de 2006, posteriormente a que fuera parcialmente aceptada la oferta de venta, el demandante renunció verbal y voluntariamente a adquirir el inmueble, alegando no disponer de dinero para pagar el precio, razón por la cual el contrato de compra venta producto de la oferta manifestada, aceptada parcialmente, habría quedado disuelto por voluntad común de las partes.
• Que la prueba fehaciente de la manifestación de voluntad del demandante de no comprar el inmueble deriva de: la misiva de fecha 15 de Noviembre de 2006 dirigida por su co-representada al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, contentiva de la oferta de venta; del hecho no controvertido, que en el mes de Marzo de 2008, después de vencida la prórroga legal (Enero de 2008), el demandante se dirigió para pagar los cánones de arrendamientos vía judicial, con lo cual el demandante reconocería su cualidad de arrendatario y no de propietario.
• Que de considerar el accionante, que entre sus representadas y su persona se había perfeccionado un contrato de compra venta, debió de haber hecho una Oferta Real de Pago por el precio y demás accesorios pactados a fin de liberarse de su obligación como comprador.
• Que la actitud del demandante se traduce la mala fe con la que habría obrado, al pretender se declare la existencia de un contrato de venta que nunca se perfeccionaría, y que, para el supuesto negado que dicha oferta si se hubiere perfeccionado, ésta quedó disuelta por voluntad del propio ofertado, hace más de 5 años.
• Que el demandante pretende que su representada el entregue en propiedad el inmueble que en algún momento le fue arrendado, y cuyo contrato quedó disuelto mediante sentencia definitiva, por el vil precio de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000).
• Que admiten como cierto que el 5 de febrero de 2004, su representada suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandante, que fuera autenticado, que tuvo vigencia desde el 1 de febrero de 2004 hasta el 30 de enero de 2005.
• Dan por cierto que el referido contrato fue prorrogado en fecha 15 de marzo de 2005, por el período de 1 año, comprendido entre el 1 de febrero de 2005 al 30 de enero de 2006; y el mismo fue objeto de una segunda y última prórroga en fecha 17 de febrero de 2006, por el período de 1 año comprendido entre el 1 de febrero de 2006 hasta el 30 de enero de 2007.
• Que admiten que en fecha 15 de Noviembre de 2006, su representada, SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. en representación de la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI, ofreció en venta al demandante el inmueble objeto de la demanda, por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), equivalentes a CIENTO TREINTA MIL DE BOLÍVARES (Bs. 130.000).
• Niegan, rechazan y contradicen la afirmación hecha por la parte actora en el punto cuarto del libelo de la demanda, en lo referente a la aceptación de la oferta de venta, siendo que el demandante nada dijo del pago del 3% por concepto de comisión a la corredora inmobiliaria, cuyo porcentaje formaba parte indisoluble de la oferta.
• Niegan, rechazan y contradicen la afirmación hecha por la parte actora en el punto cuarto del libelo de la demanda, en lo referente a que se realizaron múltiples gestiones ante si representada para la concreción de la adquisición del inmueble, dado que el demandante desistiría de adquirir la propiedad alegando no tener dinero para el pago del precio, permaneciendo en el inmueble durante el plazo de la prórroga legal con el carácter de arrendataria.
• Niegan, rechazan y contradicen la afirmación hecha por la parte actora en el punto cuarto del libelo de la demanda, en lo referente al envío de una comunicación a su representada en fecha 28 de agosto de 2007, con el objeto de adelantar las gestiones de venta del inmueble, en tal sentido desconocen tanto en la firma como en su contenido la supuesta comunicación, anexa marcado con la letra “H”.
• Niegan, rechazan y contradicen la afirmación hecha por la parte actora en el punto quinto del libelo de la demanda, en lo referente a que su representada ha actuado de mala fe, cambiando el formato de los recibos de cobro de cánones de arrendamiento al incluir la mención de que se encontraban en prórroga legal; ya que, si bien el actor no manifestaría por escrito su voluntad de acogerse la prórroga legal, tal y como se indicaba en la comunicación de fecha 15 de Noviembre de 2006, el hecho cierto es que lo hizo.
• Que el optar la prórroga legal era un derecho irrenunciable de conformidad con los Artículos 38 y 39 del Decreto Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, y el hecho de que no se hubiere emitido pronunciamiento por escrito no constituía un obstáculo legal para acogerse a la prórroga legal.
• Que el demandante desistió de comprar la propiedad y optó por mantener la cualidad de arrendatario, al hacer formal oferta de pago de cánones de arrendamiento y no una oferta de pago del precio de la venta. Señalando el demandante que el derecho de preferencia ofertiva con el derecho de prórroga legal se excluyen mutuamente.
• Que al haber formalizado ante los Tribunales un procedimiento consignatario con el pretendido objeto de pagar los cánones de arrendamiento, con posterioridad a la aceptación de la oferta de venta del inmueble, como en efecto lo hizo el 3 de marzo de 2008, según constancia que anexa marcado con la letra “C”, optó por dejar sin efecto, y consecuencia disuelta la oferta de venta, desistiendo de adquirir el inmueble con base a las estipulaciones de la carta de fecha 15 de Noviembre de 2006.
• Niegan, rechazan y contradicen la afirmación hecha por la parte actora en el punto séptimo del libelo de la demanda, en lo referente a que su representada hubiere tratado de hacer incurrir en mora al actor.
• Que lo cierto es que la prórroga legal feneció el 30 de enero de 2008, razón por la cual su representada no estaba obligada a recibirle más cánones de arrendamiento, y en este sentido convienen en el hecho que a partir del 3 de marzo de 2008, el actor procedió a consignar cánones de arrendamiento ante un Juzgado a favor de su representada. Por tanto, de las propias afirmaciones del actor, no se habría pagado el precio de la venta ni ofreció hacerlo, sino que consignó, con posterioridad a la oferta de venta y vencida la prórroga legal, cánones de arrendamiento, en un intento de permanecer ocupando el inmueble como arrendatario.
• Admiten y dan por cierto el hecho narrado por el demandante en el punto octavo del libelo de la demanda, en cuanto a que sus representadas intentaron en fecha 9 de julio de 2008 una demanda en su contra por Cumplimiento de Contrato, la cual sería sustanciada y decidida mediante sentencia firme favorable a sus representadas, en fecha 15 de junio de 2009.
• Que si bien es cierto que la sentencia fue apelada, no es menos cierto que desde la interposición del recurso no se practicó ningún acto de procedimiento por el recurrente, lo que evidenciaría el desinterés.
Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
- IV -
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
o Poder Apud Acta, de fecha 26 de Noviembre de 2009, conferido por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU al abogado JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ. (f. 10).
Constituye este instrumento un documento autenticado, que al no ser impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
o Copia simple de Documento Constitutivo, de la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., protocolizado ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 29, Tomo 393-A.Qto, del 24 de Febrero de 2000. (f. 12-20).
Constituye este instrumento copia simple de documento público, que al no ser impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.360 del Código. ASÍ SE DECLARA.
o Copia simple de Documento Poder, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 12, Tomo 9, Protocolo Tercero. (f. 21-26).
Constituye este instrumento copia simple de documento público, que al no ser impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.360 del Código. ASÍ SE DECLARA.
o Copias simples de Depósitos Bancarios, emitidos por el Banco Industrial de Venezuela y el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 27-33).
Constituyen estos instrumentos copias simples de documentos públicos judiciales, que al no ser impugnados, se tienen como fidedignos de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.360 del Código. ASÍ SE DECLARA.
o Copias simples de Facturas, emitidas por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. (f. 34-48).
Estos instrumentos se desechan, toda vez que constituyen copias fotostáticas de documentos privados, sin valor probatorio, toda vez que sólo pueden ser producidos en juicio en esa forma los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Copia simple de actuaciones judiciales. (f. 49, 50).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Copia simple de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de Febrero de 2004, anotado bajo el Nº 8, Tomo 20, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual, la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., como administradora de inmuebles, da en arrendamiento un apartamento distinguido 13-B, situado en el Sureste de la 1ra. Planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la Calle Sur 10, entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, con vigencia de un (1) año contado a partir del 1 de Febrero de 2004 hasta el 30 de Enero de 2005. (f. 51-55).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio. Adicionalmente no controvertido en cuanto a su existencia.
o Copia simple de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de marzo de 2005, anotado bajo el Nº 71, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual, la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., como administradora de inmuebles, da en arrendamiento un apartamento distinguido 13-B, situado en el Sureste de la 1ra. Planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la Calle Sur 10, entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, con vigencia de un (1) año contado a partir del 1 de Febrero de 2005 hasta el 30 de Enero de 2006. (f. 56-59).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio. Adicionalmente no controvertido en cuanto a su existencia.
o Copia simple de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de Febrero de 2006, anotado bajo el Nº 63, Tomo 11, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual, la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., como administradora de inmuebles, da en arrendamiento un apartamento distinguido 13-B, situado en el Sureste de la 1ra. Planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la Calle Sur 10, entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, con vigencia de un (1) año contado a partir del 1 de Febrero de 2006 hasta el 30 de Enero de 2007. (f. 60-63).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio. Adicionalmente no controvertido en cuanto a su existencia.
o Copia simple de comunicación, de fecha 15 de Noviembre de 2006, enviada por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., dirigida al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU; correspondiente a Oferta de Venta del inmueble arrendado, por el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), más el 3% sobre el precio de venta por comisión de corredores inmobiliarios. (f. 64).
Esta documental presentada en copia simple fue reconocida por ambas partes, por tanto se le otorga valor probatorio; quedando demostrado el ofrecimiento de venta del inmueble objeto de la demanda por parte de la demandada a la parte actora.
o Copia simple de comunicación, de fecha 18 de Noviembre de 2006, enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, dirigida a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A.; concerniente a la Oferta de Venta del inmueble arrendado, aceptando el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000). (f. 65).
Esta documental presentada en copia simple fue reconocida por ambas partes, por lo tanto se le otorga valor probatorio, aún cuando emana de un tercero.
o Copias simples de recibos, emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., a favor de JOSÉ OVIDIO ABREU, por concepto de cánones de Arrendamiento Inmobiliario, con la mención “en virtud de la aplicación de la prórroga legal”. (f. 66-68).
Estas documentales presentadas en copias simples fueron reconocidas por ambas partes, por lo tanto se les otorga valor probatorio.
o Copia simple de comunicación, de fecha 28 de agosto de 2007, enviada por JOSÉ OVIDIO ABREU y ANA ROSA REYES ACOSTA, dirigida a Andrés Troconis González. marcado con la letra “H”. (f. 69).
Esta documental fue desconocida por la parte demandada; corresponde a una copia simple de un instrumento que carece de valor probatorio, toda vez que emana de la misma parte actora y en ese sentido no pueden serle opuestos a la parte demandada.
o Copias certificadas de actuaciones judiciales, emitidas por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente AP11-R-209-000359, correspondiente al juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. y VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI contra JOSÉ OVIDIO ABREU. (f. 70-76).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio; con lo cual se evidencian las consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento efectuadas por JOSÉ OVIDIO ABREU a favor de SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
o Copias certificadas de actuaciones judiciales, expediente AP31-V-2008-001737 del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. y VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI contra JOSÉ OVIDIO ABREU. (f. 182-191).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Copias simples de recibos, emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., a favor de JOSÉ OVIDIO ABREU, por concepto de cánones de Arrendamiento Inmobiliario, con la mención “en virtud de la aplicación de la prórroga legal”. (f. 197-207).
Estas documentales presentadas en copias simples fueron reconocidas por ambas partes, por lo tanto se les otorga valor probatorio.
o Copias simples de actuaciones judiciales. (f. 208, 209).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Testimonial del ciudadano Oscar Pi Blanco.
Esta prueba aún cuando fue admitida en la oportunidad correspondiente, se declaró desierto el acto fijado por este Juzgado, por incomparecencia del testigo.
o Confesión de la parte actora en el escrito libelar.
La confesión es un medio de prueba, que se incorpora en el proceso para que sea apreciada por el juez, y necesariamente debe cumplir con los requisitos procesales, pues, la falta de algunos de ellos que sean esenciales podría afectar la confesión.
Este juzgador observa que, la parte demandada-promovente pretende hacer valer como confesión afirmaciones expuestas por la parte demandante en el libelo de demanda.
La jurisprudencia nacional ha sido reiterada y pacifica al precisar que las afirmaciones del libelo de demanda no constituyen pruebas, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión. Dada las características de la demanda, no se puede hablar de confesión en el libelo sino de que la parte demandante, quien tiene interés en la obtención de una sentencia favorable afirma en el libelo los hechos en que fundamenta su pretensión, relacionándolos con los preceptos normativos que invoca como causa jurídica, estableciendo los límites de la controversia pero sin incurrir en una confesión. Sentencia No. 474, Ponente JUAN RAFAEL PERDOMO, Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, dieciséis (16) de noviembre de 2000; Sentencia Nº 25 de Sala de Casación Social, Expediente Nº 00-372 de fecha 22/02/2001.
Por las razones expuestas este juzgador desecha como prueba la confesión promovida analizada.
- V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Contienen estas actuaciones, pretensión propuesta por cumplimiento de oferta preferente arrendaticia, que consagraba el artículo 42 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso de marras, que establecía:
Artículo 42
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Con el fin de implementar el mecanismo de propuesta y ejercicio de la del derecho a la preferencia ofertiva arrendaticia, el artículo 42 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso de marras, que establecía
Artículo 44
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

En el caso que nos ocupa, no reviste controversia alguna la condición de arrendatario del demandante y su derecho a la preferencia ofertiva.
La parte demandante alegó y la parte demandada reconoció, que la notificación de la oferta de la venta se realizó mediante misiva de fecha 15 de Noviembre de 2006, enviada por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., dirigida al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, por el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), más el 3% sobre el precio de venta por comisión de corredores inmobiliarios. (f. 64), cuyo texto copiado a la letra es del tenor siguiente:
“
Caracas, 15 de noviembre de 2006
Señor
OVIDIO ABREU
Ciudad.-
Nos dirigimos a usted, en esta oportunidad, con el objeto de participarle que la Sra. Valeria Blanchi de Imperiali, nuestra cliente y propietaria del apartamento N° 13/B, ubicado en el Edificio Sur Diez, el cual usted ocupa en calidad de arrendataria desde el 01 de Febrero de 2006, ha decidido poner en venta dicho inmueble, con un precio base y de contado de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 130.000.000,00) más el TRES por ciento (3%) sobre el indicado precio de venta, que corresponde a nuestra comisión como Corredores Inmobiliarios.
En tal sentido de estar usted interesado en adquirir el pre-indicado inmueble, le rogamos se sirva comunicarse con nosotros en un plazo no mayor de setenta y dos (72) horas contadas a partir del momento de recepción de la presente comunicación, a fin de tratar lo que a bien tenga en exponer con relación a la referida oferta de venta.
Igualmente le informamos que, para el caso de no querer adquirir la mencionada propiedad, le rogamos se sirva tomar las previsiones del caso con el objeto de que haga formal devolución del inmueble para el 30 de Enero de 2007 o, en todo caso, de conformidad a lo previsto en el Artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se sirva informarnos por escrito su deseo de acogerse a la prórroga legal, la cual no podrá exceder de un año contado a partir del vencimiento del término a que se refiere la Cláusula Segunda (2da.) del contrato de Arrendamiento que vincula a las partes.
Sin más a que hacer referencia, nos suscribimos a usted
(fdo) Por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A. Oscar Pi Blanco ;”
Tal y como se puede observar la notificación de la oferta de venta no se hizo en mediante documento auténtico, mecanismo señalado expresamente por el artículo 45 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que podría considerarse invalida, ya que este es un requisito legal, sin embargo en aras de la justicia, este juzgador considera prescindible esta exigencia, habida cuenta del reconocimiento de ambas partes las partes, ya que ese acto cumplió con el fin al que estaba destinado, el cual era ofertar en venta el inmueble arrendado al arrendatario, señalando el precio, condiciones y modalidades de la negociación, en este caso el precio fue indicado para su pago de contado, en la cantidad de de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 130.000.000,00) más el TRES por ciento (3%), que corresponde a nuestra comisión como Corredores Inmobiliarios.
Ahora bien, la controversia esta ceñida a la aceptación de la Oferta de Venta, ya que la parte demandante alega que aceptó la misma mediante carta de fecha 18 de Noviembre de 2006, por la cual ejerció su derecho de Preferencia Ofertiva, aceptando la venta del inmueble, siendo ésta recibida por la arrendadora en igual fecha; cuya comunicación consignó marcado con la letra “G, lo que perfeccionó el contrato de oferta de venta, razón por la cual efectúo múltiples gestiones para concretar la adquisición del inmueble, siendo imposible.
Por su parte la parte demandada argumenta que no obstante que el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, parte demandante del proceso, fungía como arrendatario del inmueble, nunca aceptó la oferta, dado que la carta de aceptación no está firmada por él, sino por ANA ROSA REYES ACOSTA, quien dice ser su concubina.
Para dilucidar los argumentos en conflicto, este juzgador pasa a analizar la Copia simple de comunicación, de fecha 18 de Noviembre de 2006, enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, dirigida a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A.; concerniente a la Oferta de Venta del inmueble arrendado, aceptando el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000). (f. 65), cuya existencia fue reconocida por ambas partes y por lo tanto se le otorga valor probatorio, aún cuando emana de un tercero.
En primer lugar debe observarse que la notificación de fecha 18 de noviembre de 2006 no se hizo en mediante documento auténtico, mecanismo señalado expresamente por el artículo 45 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que podría considerarse invalida, ya que este es un requisito legal, no obstante en aras de la justicia, este juzgador pasa a analizar su contenidos y eventuales efectos.
En este sentido la misiva de fecha 18 de Noviembre de 2006, enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, dirigida a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., tiene textualmente el siguiente contenido:
“
Señores
INMOBILOIARIA SOLINCA C.A..-
Presente.-
Atención: Sra. Valeria Bianchi
Sr. Andres Troconis.
Nos dirigimos a ustedes con el objeto de participarles que aceptamos la oferta de venta, por la cantidad de Ciento Treinta Millones de Bolívares (Bs. 130.000.000,00), del apartamento hoy alquilado ubicado entre las esquinas de Cochera a Horno Negro Edf. Sur 10, Piso 1, Apto N° 13-B, Parroquia San Juan, Caracas, carta recibida en fecha 15/11/2006.
Es importante informarles que en estos momentos hemos comenzado a realizar distintas diligencias en función de adelantar todo lo concerniente.
Quedamos de usted
Atentamente,
(fdo) ANA ROSA REYES ACOSTA
C.I. 5.079.311.
CONYUGE”
De la trascrita misiva se desprende que la misma es suscrita por una persona de nombre ANA ROSA REYES ACOSTA y debajo de su nombre, donde aparece la firma, esta escrito CONYUGE, sin indicar de quien es cónyuge; así mismo el texto esta escrito en plural y señala el inmueble arrendado por el demandante José Ovidio Abreu, no obstante el nombre de éste no aparece en la misiva y menos aún su rubrica.
De lo anterior es forzoso concluir que la misiva bajo análisis, esta suscrita en principio por un tercero ajeno a la relación de arrendamiento que le otorga el carácter de arrendatario al demandante JOSE OVIDIO ABREU, ya que el argumento relativo a que ANA ROSA REYES ACOSTA, fuera cónyuge o concubina de JOSE OVIDIO ABREU, no quedó probado en estos autos. Así se establece.
Establecido lo anterior este juzgador, considera que no cumplió el arrendatario-oferido con su obligación de notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta que se hizo a su favor por la venta del inmueble arrendado, en el lapso de 15 días calendario contados a partir del ofrecimiento, tal como lo dispone el parágrafo único del artículo 44 de la derogado a ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que nunca se formó el contrato de venta, tal como lo dispone el artículo 1137 del Código Civil, ya que el autor de la oferta no tuvo conocimiento, en el lapso indicado de la aceptación por parte del oferido.
En virtud de lo antes expuesto y como quiera que la parte demandante pretende la ejecución del contrato de compra-venta en la misma condiciones en que alega fue aceptada la oferta, la demanda propuesta debe ser declarada SIN LUGAR y así se decide.
- VI -
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda propuesta por JOSÉ OVIDIO ABREU contra SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO DE IMPERIALI, por CUMPLIMIENTO DE OFERTA PREFERENTE ARRENDATICIA. SEGUNDO: Se condena al pago de las costas judiciales a la parte demandante por haber sido vencida.
Notifíquese a las partes, Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ

Abg. LUÍS ERNESTO GÓMEZ SÁEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS
En esta misma fecha, siendo las ____________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.
LA SECRETARIA,

Asunto: AP11-V-2009-001304
LEG/SCO/Eymi